商业区域店铺投资分析

对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行:

是否选择在商业区域内

在商业区域内的商业店铺,在满足购买力方面有互补作用,在对外宣传上有规模效应,所以在商业区域内的店铺,其获利能力远远超过独立的店铺。为此,房地产投资者在投资商业店铺时,应尽可能在商业区域内选择。

位于交通运输站的店铺,以上班簇为主要服务对象,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。

位于住宅附近的商铺,以居民为主要服务对象,应以经营综合性消费品为主。

位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。

位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。由于学生购买能力有限,应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大,房地产投资者对此必须有清楚认识。

是否选择了合适的专营店铺的人员

商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键,投资者应注重选择好的租户,聘请高水平经营人员,或经营能力强的人员。

是否有良好的店铺规划设计

高水平的规划设计,可使得店铺显得品种繁多而井然有序,从而吸引顾客。

是否选择适当的行业类别

在大车站,汽车站附近的投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区,以投资零售商铺为宜。

是否投资于专业化的商品店铺

在城市里,有些住宅办公,商业混合的大厦,即所谓的“综合楼”,上层供住宅及办公使用,底下几层作商场,虽然其优点是可保证有一定的消费者,但其混杂性带来的消极影响也很严重,所以人员混杂,安全容易出问题,而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来寄住,既增加了电梯的拥挤,又破坏了宁静的环境,使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会被双方都不愿意租购这类混合大厦。

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篇2：产权式商铺投资分析

商铺投资, 魅力何在?

大家都知道储蓄、国债收益低得可怜,就连投资理财保险业收益也不过5%左右。据报道,目前商铺的投资收益率大约在10%—14%。商铺投资专家们分析认为,商铺的魅力就在于,它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。普通的公寓和别墅在几年以后,需要面临一个房子折旧的问题。而商铺就不必担心折旧,只要它地段好,人气旺,哪怕商铺本身破旧些,依然能够卖出好价钱。如果你问问身边的生意人生意怎么样,他们中的绝大多数这样说:赚的钱都交房租了。所谓“雇员给老板打工,老板给房东打工。”

在香港房地产业界,流传这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。“投资商铺低投入,较高回报,而且风险也小”已经成为房产投资商们普遍的共识。

投资商铺, 风险依旧

相对其他形式的投资,商铺的优势显而易见,但投资于商铺也面临着两个必须化解的风险:一.如何将购得的商铺顺利租出去?二.如何获得稳定的、长期的投资回报?虽然投资者在购买这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的考察,但承租者因为某种原因退租或其他因素的变化都可能使投资者计算好的回报率仅仅成为一个愿望,投资者为此感到苦恼不已。

那么,有没有这样一种商铺,投资者购买后不必为租约担心同时又可获得稳定而长期的回报?

产权式商铺,商铺投资中的宠儿

钻石大厦就是这样一种全新概念的物业投资形式。这种产权商铺的与众不同之处在于,购买者出于投资目的购买商铺后,将该商铺交由品牌经营商进行统一经营。它不仅解决了投资者商铺出租难题(直接签10年租约),而且有第三方提供回租担保。所以,投资者在选择次类物业时,特别要注意是否有第三方提供担保,并签订相关协议。如果有良好经营业绩和稳定性成长的公司给予回租返款担保,则给投资者获得稳定、长期回报奠定了坚实基础。

据了解,钻石大厦将采取的操作方法是,将大厦一至五层进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从15~80平方米不等。投资者购买产权商铺后,将全部由专业公司来统一经营,租期为10年。如果投资者采用银行按揭的付款方式,其每月获得的租金要高于银行按揭,因此,投资者不必为还贷问题烦恼。投资者一般在10年左右可收回投资,如果再考虑到地价升值的因素,投资者的收益空间可能会更大。

产权式商铺最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年开始出现在国内一些发达城市。据统计,去年深圳推出的商业物业中,产权式商铺占了近60%。产权式商铺具备的先天特点使得其成为商铺投资中的宠儿。

租铺不如买铺,门面租赁正向产权式商铺转变自有其道理,过去经常以“租赁”面貌出现的专业市场现今开始引入了产权式商铺的概念,结果如鱼得水,焕发了新的生机,原因在哪?最大的窍门在于——从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。

在租赁市场里,商户只能被动地无条件地接受被管理,而在产权式下,商户同时还是业主,有权要求了解各项规章制度的制定、实施,甚至包括各项费用的开支情况,同时还要参与市场的管理与建设,透明度增加了,租赁市场中常有的暗箱操作没有了。业主和管理方之间还有一种良好的互动关系:业主会听取管理者合理有效建议,管理方也会更多采纳业主从市场“一线”传来的市场动态,业主之间的动作也会变得协调一致,从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。

产权式商铺,何处得信赖?

一个理性的投资者除了看重地段,更应该看重管理。再有发展前景的商铺,如果没有好的管理,也是水中月。你在留意庞大的人流量、强势消费群体、稳定的租金回报?还有什么?如果答案一直没有离开你自己的商铺,你显然不是一个成熟的投资者,购买商铺时首先想到的应该是专业管理公司有哪些管理手段和在此基础上产生的抗风险能力。因为只有当专业管理公司有令人放心并具有高成长性,你的商铺投资回报才具有长期性和稳定性。是否有一个具有国际水准的专业商业经营管理公司为依托,才应是投资者最应该看重的。

从房产投资角度来看,“产权式商铺”具有众多优势。

首先,它省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦。对于纯投资客来说,可得到极大的便利。

其次,它免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力。经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。

第三,它确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主定额支持委托经营费用,使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

第四,统一经营的商铺具备对经营业态

、整体形象、商家组合的有力控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的持续增值。

从商业经营角度看,产权式商铺更类似于整体自营的大型商场和专业市场,而与沿街独立商铺产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:

首先在整体经营上,便于入驻时对项目整体营运风格、发展前景进行了解和预测。产权式商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,商家入驻时可一目了然。

其次,对于商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影响。

第三,商铺租金相对稳定。整体经营的产权式商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。

第四,由于经营管理商的统一管理,“产权式商铺”的配套服务将明显优于一般独立商铺。

“产权式商铺”的出现,突破了仅以地段、位置、结构、形态衡量商铺价值的传统观念,而使商铺的营运规划与管理方式成了商铺附加价值的决定因素,完成了商铺房产领域与商铺投资领域的一项革命性突破。以此为标志,科学的营运规划、完善的经营管理以及经营管理商的资质、理念必将对商铺价值起到重要的作用。

篇3：店铺组合营销实施

店铺是流通领域的基本单位,是联系商企之间关系的纽带, 是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用,使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任,他们任意选择进货渠道,任意选择企业, 随意采用销售手段与促销手段,在企业需要零批商和店铺配合 时,往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时,还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩,使企业失去一部分重要的目标市场。

店铺组合营销,是将企业外部的店铺用契约和协议的方法组 合起来,使其成为企业的经销店、特约经销店、特约批发商、连 锁店、代理店,通过企业内部的销售公司、销售分支机构、办事 处、营业所,在零批、零集渠道组成营销网络体系,用于解决中间商、代理商不能很好配合营销过程的矛盾,使企 业的销售重心贴近市场,接近顾客,促进最终消费,提高企业的市场支配能力与市场影响能力。

目前,快捷的交通条件和灵敏的通信手段,为自设分销机构、组合店铺营销能力创造了有利条件。国外很多大 公司很早就开始这样做了,松下公司就建立了240多个批发销售部和不计其数的零售店铺, 麦当劳的成功得 益于连锁店的营销形式。国内的长虹集团也是组织了店铺营销效力,才使该企业的产品畅销不衰。“汇仁肾宝”的 营销方法,更是别具一格,他们先是采用驻点宣传的方法,将“汇仁肾宝”四个字贴满了大街小巷、住宅区、电线 杆,费用却不很大;进而直接向店铺组织供货,同时又影响了一批零批商、中间商回过头来现款提货、预付货款。 实行两条腿走路的办法,利用中间商,而不完全依靠中间商,取得了较好的营销业绩。

灵活多样的店铺组合营销形式

总结中外企业一些具体营销措施和策略,店铺组合营销采用的基本形式有以下五种:

1.紧密组合式。利用购买和兼并的方法,统一店铺的标志、商号,建成连锁店、特约批发店、特约经销店,在 各地组合成实体分销网络。这种形式比较适合大、中型企业销售长线耐用商品和高科技产品。

2.松散组合式。利用协议、契约的方法,将店铺组成相对紧密的商业伙伴关系,自设分销机构和仓储运输机 构,统一价格、统一供货、统一促销手段和方法。这种形式比较适合生活资料产品的营销,适应中、小型企业规模 的厂家。

3.派遣自营式。将本企业富余下岗人员培训后,派遣去目标市场,自设零售店铺,或者摆摊设点销售本企业产 品。这种形式适合小型企业,销售季节性短线产品。

4.佣金租借式。利用目标市场的仓库设施、经销组织,支付佣金、自我订价,销售本企业的商品。这种形式适 应大、中型企业在中间商支付困难时采用,适应大宗商品、物资和长线产品的营销。

5.宣传促销式。利用中间商的经营场地和经销组织派驻特派人员,驻店或者驻店宣传促销。这种形式适合中、 小型企业生产的长线耐用品的销售过程。

无论企业采用什么样的营销形式,及时足额回收货款是企业营销过程的重中之重。在采用营销形式时,一定要 对怎样回收货款及回收货款的期限和额度制定具体的目标计划,从严考核,并附以奖罚制度和组织处理方法,使其 落到实处。

实施店铺组合营销有哪些优点

店铺组合营销不是单纯商业性质的机构设置,而是企业经营战略上的投资,是建立一种与顾客长期联系及对顾 客需求进行管理的投资。

店铺组合营销法与传统营销相比大致上有以下十个方面的优点:

1.资金回收及时快捷,能最大限度地减少呆账和坏账,可以向组合起来的店铺规定货款回收的时限,限期结 账。店铺规模小,销货量也小,账额也小,店铺支付能力相对好一些,店铺的账目不容易出现呆账和坏账现象,规 避经营风险,加快资金的流动速度。

2.开发新市场迅速,并能很快占领市场。因为厂家能直接与顾客见面,直接向顾客进行产品宣传,解答顾客得 出的各种疑虑,有助于打破竞争对手的市场垄断。

3.有利于控制老市场,延长老市场的寿命周期。由于能在老市场上与竞争对手进行有力的对抗,使竞争对手慢 慢地失去竞争的信心,最后放弃竞争。

4.能克服中间商与企业销售人员的感情随意性,只要市场上需要,企业就可以随时供货。特别在企业更换和调 整业务人员时,不致于使企业失去重要的目标市场。

5.能克服工商分离的现象,使本企业的销售组织向流通领域的深度和广度进军。它不仅可以防止中间商对企业 货款的抵赖、坑骗、拖欠现象,也能够制止一些不法分子冒充中间商欺骗企业,骗取企业货款的非法行为。

6.能克服中间商、代理商的不合作态度,使企业能得心应手进行促销宣传,并掌握其强度和力度,通过提升店 铺组合营销力,与竞争对手展开竞争。

7.对顾客的需求进

行有计划的管理,便于直接了解顾客、吸引顾客、影响顾客,发现新的需求和市场机会,提 高企业对市场信息的反馈能力。

8.能最大限度地提高零售、零批店铺销售本企业的产品,实施企业名优品牌战略管理,使企业永远立于不败之地。

9.有利于进一步统一营销政策,统一零批、零售价格,使本企业获取最大的营业利润。

10.有利于提高企业的知名度和市场支配能力, 增强企业产品的竞争能力,使其走向更广泛意义上的市场。

实施店铺组合营销的方法步骤

实施店铺组合营销离不开广泛的宣传组织工作,通过有效的宣传措施,达到目标市场上家喻户晓、人人皆知的程度。

要对店铺的布局、商业街、商业圈、住宅区情况进行调查,做好店铺组合的准备工作。店铺组合要从零开始, 一个店一个店的做工作,一条街一条街的做工作,然后把他们连成片,串成线,划分区域,组成网络,服务上门, 送货到店,指定区域负责人,积极开展宣传促销活动。

送货服务要讲究方式、方法,要根据店铺的规模和销售能力而定。先少量送货,试验出该店的销货量和销货期 限的数据。根据推算的数据,增减送货量和送货时间,及时结清账款,且不可采取店铺的人要多少就送多少的方 式。销不动的地方要及早将货调走,不可存在懒惰的思想。不讲信用的店铺要果断撤点清账,与讲信用的店铺建立 稳固长期的业务关系。

营销宣传人员要讲究体貌特征和言谈举止,要给人一种干净整洁、风度优雅、精力充沛、文明礼貌、精明智慧 的感觉。在生意场上还要表现忠实可靠,重信用、讲义气行为。要能与各种文化层次的人打交道,切忌不能表现出一种高傲的思想情绪。鉴于以上条件,市场宣传人员,宜在高中以上毕业生和企业优秀职工中招聘选择。

实施店铺组合营销法的具体步骤:

1.在目标市场区域内招聘营销宣传员。通过当地劳动部门,招聘具有当地户口、有经济担保人、高中以上文化 程度、经面试素质好的人员。县级区域以招聘3至5名,地市级5至8名,省会10名为宜。

2.对招聘来的营销宣传员进行营销理论和技法培训。营销宣传员所应掌握的内容:企业的基本状况、产品的优 势和特点、产品的技术要点、具体的操作技术、产品质量保证体系、目标市场的价格策略等,以及店铺组合的方式 方法订立合同契约应注意的事项、货款回收方法和手续传递方法、分销机构的组织纪律和应遵循的法律规范、宣传 推销的技巧等内容。实用的内容要求会背和熟记。

3.分组宣传、张贴广告、散发宣传品,并使其分布均匀,辅以电视广告,有层次、有点有面的覆盖目标市场。 针对商业街、商业圈、住宅区实施重点突破,多频率、长时期的覆盖,达到预期的宣传力度和强度。

4.在宣传的同时联系零批、零售店铺,说服店铺老板加盟联销活动,与其订协议、立合同,规定联销任务,挂 条幅,送牌匾,试销送货。

5.在营销宣传人员中,筛选工作能力强、热心产品推销工作的人员担任小区域内的营销员、联销组长,计发少 量的提成工资,订立劳务合同,把宣传和营销活动制度化、规范化。

6.组建实体分销机构,进驻目标市场,租房设库,设置中心办事机构,让利展销,影响顾客,管理市场、管理 分销机构的人员。该机构人员为企业的常设驻外人员,每年给假期,平时不回来,货源组织由专人负责。

7.对协议店铺、销售业绩突出的,应晋升为特约经销店、零售连锁店,在价格上给予优惠;并统一联销标志、 商号、商标,必要时统一店名;同时规定有关联销纪律和奖罚制度,结成紧密的伙伴关系,实现工商合作的目 的。

篇4：商业店铺10大租赁法律问题

商业店铺10大租赁法律问题

一）调查店面的档案

租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。

3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

二)免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

签定合同发生的费用

三)租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。

四)税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1)出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2)转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

签定合同时要注意的重要内容

五)营业执照

租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

六)装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3)明确租赁期满时，装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。

七)水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的问题

八)租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备

案登记性质。租赁登记要注意的问题：

1)登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

2)经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九)转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：

1)转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意(知道为什么要查这房子到底是谁的吧)。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。

2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。

十)买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1)出租人在出售商铺前，必须在合理期限内(三个月)通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2)即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

十一)优先承租权

首先，优先承租权不是法定权利(优先购买权是)，要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。

其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

篇5：MALL全程策划要点:业态规划店铺划分

　　MALL全程策划要点：业态规划与店铺划分

　　业态规划Trade mi* planning/店铺划分Shop lots sizing

　　1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析

　　1.3竞争对手分析

　　1.4 商场定位

　　1.5 商场总面积建意

　　1.6 业态规划

　　1.7 租户选配

　　1.8 店铺划分

　　为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：

　　1.. 市场类层资料 主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

　　2.. 竞争数据

　　当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

　　- 租户清空存货

　　- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现

　　- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑

　　3. 当前建筑表现的数字

　　- 租金，服务费，租用率

　　- 物业管理和服务的标准

　　4 目标场地分析

　　- 舒适设施包括出口

　　- 交通方便

　　- 人潮流通

　　- 周边用户

　　- 环境问题

　　- 停车 (立即改进是可能的)

　　5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际)

　　- 招聘员工的水平

　　- 行销陈述/员工专门技术的质量

　　- 行销代理所承接的项目

　　- 利益冲突

　　- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)

　　目标物业的竞争对比

　　- 零售

　　- 办公室

　　- 其它支援设备

　　SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验

　　- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定

　　- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)

　　- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)

　　- 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)

　　增值

　　- 硬件 (建筑和舒适设施)

　　- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)

　　定位和租户刮析和顾客

　　建议与实行

　　这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。