商业店铺10大租赁法律问题

商业店铺10大租赁法律问题

一）调查店面的档案

租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。

3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

二)免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

签定合同发生的费用

三)租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。

四)税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1)出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2)转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

签定合同时要注意的重要内容

五)营业执照

租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

六)装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3)明确租赁期满时，装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。

七)水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的问题

八)租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备

案登记性质。租赁登记要注意的问题：

1)登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

2)经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九)转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：

1)转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意(知道为什么要查这房子到底是谁的吧)。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。

2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。

十)买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1)出租人在出售商铺前，必须在合理期限内(三个月)通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2)即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

十一)优先承租权

首先，优先承租权不是法定权利(优先购买权是)，要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。

其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

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篇2：MALL全程策划要点:业态规划店铺划分

　　MALL全程策划要点：业态规划与店铺划分

　　业态规划Trade mi* planning/店铺划分Shop lots sizing

　　1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析

　　1.3竞争对手分析

　　1.4 商场定位

　　1.5 商场总面积建意

　　1.6 业态规划

　　1.7 租户选配

　　1.8 店铺划分

　　为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：

　　1.. 市场类层资料 主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

　　2.. 竞争数据

　　当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

　　- 租户清空存货

　　- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现

　　- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑

　　3. 当前建筑表现的数字

　　- 租金，服务费，租用率

　　- 物业管理和服务的标准

　　4 目标场地分析

　　- 舒适设施包括出口

　　- 交通方便

　　- 人潮流通

　　- 周边用户

　　- 环境问题

　　- 停车 (立即改进是可能的)

　　5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际)

　　- 招聘员工的水平

　　- 行销陈述/员工专门技术的质量

　　- 行销代理所承接的项目

　　- 利益冲突

　　- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)

　　目标物业的竞争对比

　　- 零售

　　- 办公室

　　- 其它支援设备

　　SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验

　　- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定

　　- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)

　　- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)

　　- 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)

　　增值

　　- 硬件 (建筑和舒适设施)

　　- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)

　　定位和租户刮析和顾客

　　建议与实行

　　这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。

篇3：大型商业广场店铺商品价格管理规定

　　大型商业广场店铺商品价格管理规定

　　为了使zz商业广场在市场竞争中保持定位优势，总体商品价格不偏离大方向，力争做到每家店铺都能合理的定价，有力竞争，赢得消费者的信赖。经公司研究决定，特制定商品价格管理制度。

　　第一条 商场经营商品必须明码标价，做到一货一签，货签对应，凡没有使用价签，禁止上柜。否则，商场有权将其强制撤柜。

　　第二条 zz商业广场所有店铺销售的商品价格不得高于郑州市同类市场的同种商品价格，一经发现，应立即予以调整，否则商场有权要求撤货；对于已经销售的同一商品如果售价高于本市其他同类商场正常价格，三日内退还消费者差价。对举报者，经核实予以奖励，商场有权强制商户退还差价，情节严重者，罚500-1000元。

　　第三条 店铺内销售，严禁强买强卖，漫天要价，留低还价的讨价还价现象，店铺商品在明码实价前提下可打折销售，公平交易。不能欺诈消费者，有影响企业声誉的行为。

　　第四条 店铺内主要商品销售价格应根据商品的规格、产地、用料、质地做合理的售价制定。店铺接受商场质检部门日常监督，对不合理定价监督部门提出后必须即日内改正。拒不接受整改者，商场有权强制商品撤柜。

　　第五条 商户在价格制定和零售过程中，严格执行商场价格管理制度。对拒不执行商场价格管理规定的店铺，商场将定期或不定期予以曝光。情节严重者商场有权终止合作。

篇4：商业广场店铺商品质检管理规定

　　商业广场店铺商品质检管理规定

　　第1条 商场要求所有经营商品必须是正规厂家生产的合格商品。符合国家《产品质量法》有关规定，商户须提供厂家营业执照、税务登记证、授权书、商品的商标注册证和商品的质检报告书"五证"。

　　第2条 新品上柜必须提前报商场营运部价格管理员，经商场营运部批准后才能上柜经营。商场严禁私自上货及经营假冒伪劣商品。否则，一经发现商场有权终止合同，强制商品撤柜，经营假冒伪劣商品的店铺需承担5000-20000元的违约金，商场保留追诉经营商户销售假冒伪劣商品对商场信誉造成损失的权利。

　　第3条 若政府有关部门或权利人提出了经营商户销售的商品有商标侵权或质量问题，商场可立刻将该商品撤货，并暂时保管；若经营商户能证明其商品的合法性，得到有关部门的认可后，商场可以恢复该项目在店内的陈列销售。商品撤离期间的损失由经营商户负责，撤离商品于保管期内的费用由经营商户承担；若该商品确实存在问题，经营商户除按国家有关规定承担责任外，还需承担商场由此造成的经济及名誉损失。

　　第4条 经营食品、副食品、餐饮必须有卫生许可证、质检合格证、营业证，营业人员必须有健康证；经营家电、灯具、饰品等商品必须按国家规定备齐相关证件。否则，不允许经营。

　　第5条 推行信誉卡制度，必须主动给顾客开据售货凭证，凭证开据规范，项目书写齐全，不允许以任何接口拒开售货凭证，发现一次处罚200元。

　　第6条 认真执行、兑现商场的售后管理制度的承诺，和今后商场陆续出台的其他承诺，不准以任何借口拖延、刁难、坑害、欺骗消费者。否则，商场将按相关规定进行处罚。严重者商场给予封铺1个月的处罚，以及取消其合同优先续租权。

篇5：商场店铺费用收缴工作规程

　　商场店铺费用收缴工作规程

　　一、目的

　　为了规范对营运管理中心应收费用收缴的管理，确保应收费用收缴工作的顺利开展。

　　二、适用范围

　　适用于公司分配给营运管理中心组织催收的各类费用收缴工作，财务部配合准时完成相关工作，主要为商场范围的商铺与商户签订的合同相关费用的催缴工作。

　　三、职责

　　1、营运管理中心负责人负责编制并组织贯彻执行本规程。

　　2、营运服务部负责费用收缴工作的过程实施和控制。

　　3、营运管理中心负责具体执行本规程，公司各相关部门根据实际情况给予职能归口协助。

　　4、财务部负责费用的收取管理。

　　四、工作规程

　　1、本规程所称“费用”指公司分配由营运管理中心组织催收的各类费用，主要为：商场范围的商铺与商户签订的合同相关费用及商场范围商铺/商家水电费。

　　2、费用的收缴统一由营运管理中心负责，组织催缴工作及对整个费用收缴给予全程指导及监管，财务部负责缴款通知书的及时提供及收缴费用动态的支持。

　　3、费用的计算日期：租金、管理费等按租赁合同约定，水电费按自然月读表计收。

　　4、每期应收费用的收缴日期为：租金、管理费、推广费按租赁合同约定执行，每月5日至10日收缴上月水电费。

　　5、费用的收缴步骤：

　　1）扣点商铺费用收缴步骤

　　水、电费及商铺租金与相关费用一起发单收取。

　　①每月3号前财务部负责出上月商铺费用单并签名核实后提交给营运管理中心，营运管理中心以短信当天及时传递给商户，财务部电子邮箱方式将商铺《缴款通知书》当天及时传递给商户。

　　②在收缴日期内，财务部及时刷新商户的各项应缴费用动态，每月7号下班前并做好以缴商户及未缴商户报表提交给营运管理中心并上报公司领导审阅。

　　③根据未缴商户，每月8号，财务部出《催款通知书（一）》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理，营运服务部主任每月10号前首次将《催款通知单

　　（一）》以人工派送的方式（先电话联系商户）送达商户，并由商户签收。

　　④商户收到费用《催款通知书（一）》后，在一个星期内仍未缴纳费用时，每月17号，财务部应继续做好费用催缴名单的统计并出《催款通知书（二）》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理。营运管理中心收到后则应立即（每月20号前）第二次将《催款通知书（二）》以人工派送形式，营运服务部经理再次拜访商户送单并了解原因，同时还应做好与商户的沟通协调工作，直到商户有一个妥善的答复，拜访结束后营运服务部经理整理书面情况上报上级。

　　⑤商户第二次收到费用《催款通知单（二）》后，在一个星期内还是没有缴纳时，每月27号前则财务部应再次做好费用催缴名单的统计并出《催款通知书（三）》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理。营运管理中心收到后则应立即将第三次《催款通知单（三）》并以人工派送形式，由营运管理中心总监级以上（每月30号前）亲自和有关客服人员一同拜访商户送单并了解原因，同时还应做好与商户的沟通协调工作，直到商户有一个妥善的答复，拜访结束后整理书面情况上报上级。

　　⑥下月7号时若商户仍不缴纳时，则财务部对催缴名单及时进行统计确认后交营运服务中心。由营运服务中心书面报告公司，由公司决策采取有效措施进行处理。

　　⑦《催款通知单》以书面形式与人工派送的方式传达三次为准。

　　2）租赁商铺费用收缴步骤

　　水、电费及商铺租金与相关费用分开发单收取。

　　①每月20号由财务部专人根据租赁合同编制下月《应收租费报审表》会计副经理审核，21号依次呈报常务副总经理、总经理签审后，报董事长22号最终审批。23日财务部负责将经董事长审批的《应收租费报审表》提交给营运管理中心，营运管理中心于25日前将应缴租费以短信方式（统一格式）及时通知商户，同日财务部将《缴款通知书》以电子邮件方式发送商户邮箱。

　　②在收缴日期内，财务部及时刷新商户的各项应缴费用动态，每月5号下班前并做好已缴商户及未缴商户报表提交给营运管理中心并上报公司领导审阅。

　　③根据未缴商户，每月6号，财务部出《催款通知书（一）》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理，营运服务部主任每月8号前首次将《催款通知单（一）》以人工派送的方式（先电话联系商户）送达商户，并由商户签收。

　　④商户收到费用《催款通知书（一）》后，在一个星期内仍未缴纳费用时，每月15号，财务部应继续做好费用催缴名单的统计并出《催款通知书（二）》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理。营运管理中心收到后则应立即（每月17号前）第二次将《催款通知书（二）》以人工派送形式，营运服务部经理再次拜访商户送单并了解原因，同时还应做好与商户的沟通协调工作，直到商户有一个妥善的答复，拜访结束后营运服务部经理整理书面情况上报上级。

　　⑤商户第二次收到费用《催款通知单（二）》后，在一个星期内还是没有缴纳时，每月25号前则财务部应再次做好费用催缴名单的统计并出《催款通知书（三）》签名核实后后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理。营运管理中心收到后则应立即将第三次《催款通知单（三）》并以人工派送形式，由营运管理中心总监级以上（每月29号前）亲自和有关客服人员一同拜访时送给商户并了解原因，同时还应做好与商户的沟通协调工作，直到商户有一个妥善的答复。

　　⑥下月6号时若商户仍不缴纳时，则财务部对催缴名单及时进行统计确认后交营运服务中心。由营运服务中心书面报告公司，由公司决策采取有效措施进行处理。

　　⑦《催款通知单》以书面形式和人工派送的方式传达三次为准。

　　水、电费每月29号出费用单，送一份总表给营运管理中心，第二天前营运管理中心与短信方式（统一格式）发送给商户，财务部将水、电费用单以电子邮件方式发送商户邮箱。规定每月7日缴清上月水、电费，根据未缴商户，每月8号，财务部出《水、电费催款通知书》签名核实后盖财务章及时提交营运管理中心进行处理，营运服务部主任每月10号前将《水、电费催款通知单》以人工派送的方式（先电话联系商户）送达商户，并由商户签收，告知商户，17号未缴清的，立即停水停电。

　　五、商户欠费的管理措施：

　　（1）、欠费商户的界定原则：欠费在1个月以上的商户均为欠费商户，可对其采取相应管理措施。

　　（2）、对欠费商户在1个至3个月内可采取的管理措施主要有：

　　①2个月内由公司领导出面进行协调解决；

　　②对协调不成的商户和欠费达2个月以上者，营运管理中心在商场的明显出入口对欠费商户进行张榜公

布，直至停水停电处理；

　　③欠费达3个月以上（含3个月）的商户，公司可根据合同约定对欠费商户采取向当地法院进行起诉等有效措施。

　　④所有欠费商户未经公司许可均不允许搬出物品，直到交清所欠费用或经过法院判决办完有关手续为止。