商业地产返租使用技巧

　　商业地产返租的使用技巧

　　高楼层商铺增加一次性返租力度，对整体回笼资金并不会产生较大的影响，以一幢四层2000平方米的商场为例，假定单价10000元/平方米，总值为2000万，增加一次性返租一年，按8%年回报率总返租额为160万元，占整个商城总值比例极小，而其对整个商城的销售所起到的积极作用却不可小视。

　　造成二层以上商场铺位滞销的一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大，住宅按揭成数普遍达7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为5成，最高也不过6成，这样，一个总值20万的商铺，首期款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首期款。

　　如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租，使得商铺投资客层面扩大，几千元就可以买到商铺对于二至四层商铺，分别采取一次性返租3至5年的策略，此举通过降低首期门槛，一举打开了商场三四层销售的死结，几乎全部达到百分之百的销售率。

　　以一个总值10万元的商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：

　　从以上供款实例可以看出，一次性返租五年后，实付首期款仅为一成，只需一万元就可以投资商铺，而由于在铺位分割中，二层以上铺位大都尽可能分成小单位，其总值相对偏低，四楼商铺总值大多在10万元以下，这样首期款仅数千元。

　　解决二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，而二层以上的买家则多为不具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。

　　从以上供款实例可以看出，月供不足造成投资压力，首期款5万元，对于一个拥有自由资金一二十万的公务员、白领而言，无颖具有风险和压力，所以降低首期门槛激活公务员，白领投资的关键。

　　一次性返租年限与商铺楼层关系

　　随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价不断递减，对应的投资者实力随之递减，而一次性返租的力度则随之加强。

　　银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系

　　银行提供六成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系

　　由上表可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租年限有极大影响，争取六成按揭，即使减少一年一次性返租，首期款都低于五成按揭情况下的首期款。

　　返租的正面作用及意义

　　商铺的返租对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢，由此可见，返租之于商家和投资客，发挥着明显的杠杆作用。

　　返租之于商家

　　发展商通过返租期，实施对商家的租金优惠，使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，发展商通过返租期"放水养鱼"。在市场的初期来给商户一个低成本经营的机会，降低了商场经营风险。

　　返租之于投资客

　　投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆，通过低租金招商，迅速引起了抢铺浪潮。由于"放水养鱼"，发展商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者必然是投资客。

　　发展商之于返租

　　返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，发展商只是扮演了一个"中间调解人"的角色，拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市场，发展商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的，发展商通过这个过程实现小业主高回报，经营者能赚钱的目的，从而也实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证商场的经营与发展。

　　如何把握返租的尺度

　　国家明文规定"预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。不得出现返本销售或变相返本销售的内容，不得出现售后包租或变相售后包租的内容"，其目的是为了规范发展商违规的市场行为，如某些发展商以返租作为商铺提价的法码达到融资的目的，或者以返租或包租的形式卖出期楼后卷铺盖走人，或者卖出商场后开不起来而导致承担不起返租的责任，有的甚至给投资客承诺的年回报率高达12%，由于这种严重偏离市场规律的行为导致了高风险的出现，这在一定程度上损害了投资者的利益，也打击了投资的积极性。

　　商铺销售实行返租必须把握好尺度，在保证不违规的前提下，充分保障商场的经营和投资客的利益。首先，返租必须建立在有实力龙头商家整体承租、长期签约或其他招商成功的基础上，使商场经营具有保障性；其次，返租所承诺的回报不能偏离市场价值规律，任何事物的存在都具有两面性，返租也不例外，它在促进市场完善和发展的同时也有可能成为一小部分人进行市场投机活动的工具，但我们不能因此而否定它作为杠杆所发挥的作用，而应该在政府有关规章制度的约束下发挥它的良性作用。

　　返租的负面作用及问题

　　"虚拟产权式商铺"普遍采取长期返租的销售方式，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，然而实际上，只要认真分析投资过程中的来龙去脉，就会发现这种长期包租的虚拟产权式商铺问题很多。

　　虚拟产权式商铺是一些发展商"套钱融资"的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，无疑是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8％，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者，在不发生发展商和大商家经营倒闭的情况下，小业主在10年左右的包租期可能得到稳定的回报，但是10年内小业主的投资还没有回本，而10年后产权分离商场难以为继。

　　"虚拟产权式商铺"事实上成了不少发展商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租十年。而真正的问题在于，十年包租期内会不会出问题，十年包租期满后业主怎么办？因此，"虚拟产权式商铺"就像一颗"定时炸弹"，已经为市场埋下了隐患，以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗"定时炸弹"极有可能提前引爆。

　　问题在于虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。

　　其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何招商经营？

　　另一方面，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，小业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？投资的价值如何体现？

　　尽管"虚拟产权式商铺"这一销售模式在深圳、在珠三角、在全国各地正大行其道，但其根本上是一些中小开发商所为，更要引起注意的是，由此产生了回购、免首期、变向涨价向银行套钱的促销手段，其负作用非同一般。而这一销售模式前两年之所以火爆，主要是低门槛、低月供，吸引了并无商铺投资经验的白领阶层，随着长期返租销售的问题日益暴露，市场对此已渐不认同。

　　独立产权商铺的作用：

　　商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场。这种独立式商铺，商场经营按照销售分割的独立铺位经营，从而达到经营铺位与销售铺位分割的一致性。

　　独立式商铺有着诸多优势。首先是产权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业主与经营者洽谈租金十分方便；其次，独立式店铺只需短期返租，发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风险；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和单位认同度高，而投资市场亦十分看好。

　　返租需要处理的几个关键点

　　商业地产项目作为商业与房地产的结合，有太多的参与者：发展商、商铺投资者、租赁经营者及最终商品消费者。而从营销推广模式上看，也从最初的买方与卖方的简单营销关系，发展成为经营与销售兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商铺投资者、租赁经营者之间的多赢局面。

　　大型商家整体租赁与商铺销售的关系

　　当前市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式基本概念是：商业项目由大型商家整体长期租赁。大型商家作为本项目商业经营者角色存在，而商业裙楼再分割成各种不同单位销售给小业主，小业主则是作为商铺的投资者而存在，发展商作为物业开发者，既是三者之间的组织者又是协调者，因而从整体上看，有两个基础点与两个关系：

　　两个基本点：

　　1、发展商与大型商家的租约必须与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。

　　2、购买本项目商铺前提是：小业主在租期内的不能自行经营与自行出租，必须与发展商签定与租期相一致的承包经营协议，而发展商则通过与大型商家的租赁协议保证小业主的租期收益。

　　两个关系：

　　1、发展商与小业主的承包经营关系

　　2、大型商家与发展商的承租方与出租方的关系

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篇2：商铺大打返租牌是诱惑还是保证

　　商铺大打“返租牌”是诱惑还是保证

　　限购以来顺德商铺销售一路火爆，带租约发售的形式更是“火上添油”。不过，在商铺难求的热烈场面之下，有人开始担忧顺德的商铺投资市场是否过火，另外，越演越烈的带租约发售，也面临不少的风险。

　　现状调查

　　商铺推一个火一个

　　开盘、热卖、抢购……限购以来，商铺投资在顺德持续火爆，几乎每一个项目开售商铺都有不俗的的表现，顺德人买铺的热情，令人印象深刻。

　　记者统计了过去一年来多个商铺的销售情况，发现这些商铺卖点除了以往大打赠送面积等优惠之外，越来越多的项目在发售的时候选择带租约销售。

　　所谓的商铺售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。目前，在顺德，一般年返租回报在5%-10%之间。

　　招租有难度有商铺丢空

　　开发商要付得起价钱，首先是商铺要租得起价格。但一个商业项目需要高度依赖运营团队的能力，从顺德来看，并不一定每一个商业项目都可以运营得非常成功。而一旦经营惨淡，丰厚的租金回报就很容易出现问题。

　　以顺德最有代表性的吉之岛等附带大型超市的大卖场为例，直观来看，只有大润发的商铺经营是最为成功的，商铺租金居高不下，一铺难求。而吉之岛尽管定位更为高端，但在运营五年之后，三楼基本面临空置的状况，而二楼的其他商铺，在正常工作日的时候人流并不旺盛，据记者了解，由于经营状况并不理想，目前运营商只能采取与商家分佣金的方式来决算，而无法像其他一些广场一样采取固定租金或者租金加提成的方式进行，与之情况类似的还包括沃尔玛和乐购，两者的经营状况也并不理想。此外，去年云良路的华润万家超市由于运营问题还被迫关张，直到今天其原址所在的店铺，还在招租当中。熟悉顺德商业发展经历的天之龙地产李超棠表示，“商场运作成功与否跟地段相关，也跟运营能力有关，最后，还需要守得住等得起。即便是目前顺德公认最为成功的天佑城项目，也花了将近7年的时间，经过无数次的调整，才达到目前的状况。”

　　而不少社区商铺，也同样面临不小的问题，在明日华府等地理位置较为优越的社区，由于社区商铺既可以辐射小区人群，又可以以街铺辐射周边人群，出租率一直表现出色，租金也能租得起价钱。在一些普通的社区当中，不乏入住数年后社区商铺依然丢空的情况。如顺德碧桂园西区的配套商场，尽管坐拥超过10万人的居住人口，但由于毗邻105国道，又面临小区其他配套设施的竞争，目前除了一家顺客隆和寥寥数家中介机构之外，大部分商铺也基本丢空，与之类似的景象，在不少大型小区都存在。

　　位于清晖园商圈中心地段的某个项目，招商半年之后，也仅有寥寥几个不知名的品牌签订了意向进驻书，开业的时间只能一拖再拖。其负责招商的工作人员表示，“顺德市场招商工作难度大、特别是引入好的品牌难度非常大，即便答应进驻，亦会提出非常严苛的要求。所以，顺德市场的商铺，大多数还是只能在已有的商家当中消化。”

　　在东莞、惠州等地，也曾经出现了商场经营不利，从而导致项目招商难的风险，在这种情况下，即便开发商可以在预定的期限内返还约定的租金，但在租期到期后，业主仍可能面临无人接手的风险。因此，有专家提醒，业主投资需要综合多方因素对商铺进行考核，不能只考虑商铺的返租承诺。

　　商场铺回报率不高

　　南都记者走访大良、容桂等多个热点地区，发现顺德社区商铺的租金普遍不高，大多数的租金范围集中在40-60元/平方米之间。在目前最繁华的大良东区和中区周边，尤其是东区，租金集中在80-100元/平方米之间，一套临近新桂路的商铺租金可以达到130元/平方米左右。但即便是以这个租金计算，与目前顺德动辄3万元/平方米的价格相比，目前投资顺德的社区商铺，回报率仅为2%-3%。考虑到租金收入是商铺投资当中的重要考量指标，因此，租售比偏低，令人对商铺投资热产生了一定的疑问。

　　此外，嘉信、新世界商场、天佑城等主要商圈目前的平均租金在300元/平方米左右，二线商圈的商铺租金价格，也有150-200元/平方米不等。虽然租金高，但是商场铺的销售价格往往要高于社区商铺价格，因此，回报率约仅为3%-5%。

　　同时，在顺德商铺招租并不是一件容易的事，清晖园某项目以超过100元/平方米的价格对外招租，响应的客户就非常少，由于价格偏高，乏人问津。“一般而言，银行、装饰、家具等企业需要较强的形象展示功能，也能承受较高的租金，而类似餐饮、服饰等行业，租金的承受力就会低很多。”有业内人士介绍，据了解，近几年顺德主要城区的租金价格大概每年有5%的涨幅，不少长租约也约定每年有5%-10%的涨幅，但租客不一定能接受，为此会闹出不少提前解约的事情，最终亦有不少房东会让步。

　　社区商铺全部自己持有并统一招租的日高卡卡负责招商的古经理也表示，“商业运营是非常实际的一门学问，商家是否要签约一家店，一定是充分考察了人群、消费习惯、消费能力等基础上做出的决定，因此，很多商业物业在建好的一刹那几乎就决定了它的地位。”他认为，从经验上来说，很少的商家愿意付出占销售收入8%-10%的租金，也很少有行业可以达到。因此，他认为，过高的租金收入比，其实对投资人而言，风险巨大。

　　纵深

　　开发商做赔本买卖？“金”铺慢慢“养”

　　目前，不少商铺推出的年返租率为5%以上，8%-10%的回报率也不乏其人。但根据记者的调查了解，目前，顺德市场上大多数商铺的租金回报率在2%-3%之间，开发商岂不是在做赔本买卖？

　　据了解，目前顺德市场上采取的招商策略一般是，先以较低的租金引入主力店或若干一线品牌，租期3-5年不等，借助这些品牌的影响力，再向其他商家进行招租。由于合同当中约定了每年一定的租金涨幅，因此，随着商场逐步成熟，租金也可能逐渐提升，因此，如果一切顺利的话，开发商看起来不会亏得那么多。但是，建立在一切顺利基础之上的假设，还是会存在一定的风险。

　　曾在21世纪不动产任职的地产人士郭伟锋表示，“更为现实的风险则是，商场的运营不能如设想的那样迅速做起来，商家为了支付得起租金，只能将物价抬得很高，这又进一步吓跑了消费者。从而进入一个死循环。”他表示，要运营好一个商业，确实需要考虑方方面面的因素，绝对不能只是单纯地向下一个环节索取，就可以取得租金，“毕竟商铺是要养出来的，开店的首先要能挣钱，才能支付租金，开发商拿到了租金，才能支付给业主。这里面谁吃亏了，都不是一种多赢的行为。”

　　正是由于一个商业项目运营成功与否，既取决于项目本身的先天质素，又取决于后天的运营管理，因此，商业项目的经营才被认为远远要比住宅地产复杂。因此，商业的投资需要考虑多方的因素，而不能只是看投资回报率一个。

　　开发商“自找苦吃”？回笼资金，推高商铺售价

　　在住宅销售受到限制的情形下，商铺销售对于开发商回笼资金的意义不言而喻。去年，一些高端项目在住宅受限的情形下，适度开售商铺，迅速地回笼了过亿元的资金，成为完成季度或者半年目标的重要法码。

　　有不少分析认为，即便开发商不推出返租策略，商铺的销售应当也不成问题，那么，开发商为何要自找苦吃，冒着侵犯法律或者经济利益的损失，而力推商铺返租呢？

　　不少带返租的商场铺，可能会将商铺价格提高卖，从而高于同类商铺市场价格，例如，某商铺均价6万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要4万-5万元/平方米，商铺扣除“返租”租金，实质上单价可能比市场价持平或略高。

　　有分析认为，“返租”已成了开发商卖商铺的一种营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”的方式没有变，开发商实际上就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。

　　此外，即便价格与市场其余产品相同，但开发商已经快速回笼了一大笔资金，并在未来数年逐步归还，对于眼下不少手头紧张的开发商而言，这是一笔低廉的融资手段，这也是不少开发商热衷带租约发售的原因。

　　风险提示

　　谨防商铺变“伤铺”

　　在红火的带租约商铺市场，也存在不小的隐忧，其中，来自法律和经济的双重风险，被认为最有可能重创投资者的热情。

　　此前在不少一线城市，都出现过带租约发售的商铺开发商卷款而逃的情况，因此，相关部门先后出台了不少文件加以整治，如国家建设部早在20**年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。20**年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。针对这种禁令，不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。

　　此外，根据目前最高人民法院针对非法集资犯罪的司法解释，售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。开发商往往解释成为所销售的产品为已经建成的小区裙楼商铺，或者不属于预售范围内的二次房产交易。总之，商铺带租约销售不只是顺德市场独有，但都面临一定的政策风险。

篇3：商铺返租销售风险盘点

　　商铺返租销售的风险盘点

　　售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

　　返租销售起源于六七十年代的美国，上世纪90年代中期经由香港传入中国内地。

　　在当前商业地产新的发展形势下，返租销售已成为众多房地产开发企业较为常用的一种销售方式。

　　然而，返租销售存在诸多风险，很多项目在实际操作过程中因为未能有效控制这类风险，而给开发商、小投资客及经营户造成了很大损失。例如南京的盘古·亚泰广场，是南京较早采用返租销售的商业项目，地处南京新街口最核心的正洪街广场，开盘售价高达每平米七、八万元。结果由于招商不力，开发商难以兑现最初承诺的高额返租补贴，最终导致恶性循环，使得该项目长期空置，成了南京商业最典型的“反面教材”。

　　还有江苏镇江新区的某项目，成功引进了世界500强的大卖场，其产权式商铺同样采用了返租销售的方式，结果由于定位不准，以及高估了大卖场的聚客作用，商铺经营状况一直不佳，商户与开发商多次发生冲突，给利益各方均带来了极大困扰。

　　通过对一些案例的分析，我们总结出商铺返租销售的风险主要有以下几点：

　　风险一：法律风险

　　对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题——“非法集资”，将面临一定的法律风险从每年百分之几到每年百分之几十，震撼人心的高额回报无疑会极大地挑起众多投资客的投资热情，在为开发企业带来得以快速回现的利好的同时，往往难以兑现的返租回报也将成为开发企业难以言说的痛，最终使得部分开发商无力履约卷款而逃，给投资客造成了极大的损失，给严重影响了社会的安定团结。

　　于是，我国各级政府都陆续出台了一系列关于返租销售的条例和规定，对返租销售采取了极为严格的监管措施。在实际操作过程中，我们的房地产开发企业需要严格遵守相关规定，避免陷入“非法集资”的深渊。

　　风险二：招商不力

　　其次，返租销售最大的风险就是招商不力。商业地产不同于住宅地产，除开发商及投资客以外，经营商家和消费者也是该领域两个极为重要的组成部分。商业地产的价值实现依赖于商家平台，而兑现在消费终端。因此，招商是否成功是关系到商业地产项目成功与否的关键性因素。

　　对于返租销售的商铺而言，返租期内的租金收益是开发企业的一项重要收入来源。 一旦招商不力，不仅无法保证房地产开发企业的短期收益，更不利于项目的成熟和参与市场竞争，开发企业自身的形象和口碑也会从中受到损害。也会给投资客造成一定的损失，甚至可能导致商铺成为“死铺”。

　　风险三：售价与租金收益不匹配

　　再其次，售价与租金收益关系的不平衡也是返租销售商铺所存在的风险之一。为吸引眼球，促进商铺销售，一些开发商往往会抬高返租比例，低则每年5%，高则每年8%，个别甚至高达每年百分之二三十。

　　然而，商铺在实际经营过程中往往不容易达到这样的回报率，尤其是对于刚刚上市的商铺而言，还需要经历一定的市场培育期。因此，投资客不因对初期的租金回报抱有过高的期望，而开发企业在制定返租比例时，则应该谨慎处理好售价与租金回报之间的关系。

　　风险四：返租并不能保证长期收益

　　最后需要提醒投资客的是，虽然返租期内已得到了开发企业给予的租金补贴，但长期的租金收益和物业增值收益能否实现还得依赖于商铺的后期经营效益。倘若招商不力或者经营状况不佳，“黄金旺铺”也可能沦为“死铺”，投资客将很可能陷入血本无归的泥潭。

　　作为投资者，在面对返租销售的商铺时，应仔细评估项目的发展潜力，要对开发企业的实力和商铺的后期招商运营体系有一个充分的了解，这样才能尽可能降低自身的投资风险。

　　总体而言，要想有效控制商铺返租销售可能面临的风险，需要从前期规划、项目定位、价格制定、销售、招商、运营等商业地产产业链的各个环节加以统筹控制，需要对市场、价格泡沫适当的在不同环节加以消化。具体如何操作，后续我们将结合案例作进一步深入分析。

篇4：房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。

【例】A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

◎营业税

上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？

《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔20**〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔20**〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。

A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。

◎印花税

在上例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。

◎企业所得税

国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔20**〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。

A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。

从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔20**〕875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

上例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。

◎个人所得税

国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔20

08〕576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。

◎房产税

购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。

◎土地增值税

本例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为85万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函〔20**〕875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。

篇5：商业地产返租销售全程解密

商业地产“返租销售”全程解密

20**年，真可谓中国商业地产的“返租销售”年。世人皆知，天上不会掉馅饼。“返租销售”，开发商、投资客，谁为卿狂！

建设部 88 号令《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

解密一：销售的是已竣工商品房，与客户签定的是《利润分配协议书》，没有违规。是否有悖于建设部 88 号令只有仁者见仁，智者见智。

中华人民共和国国家工商行政管理局令第71号《房地产广告发布暂行规定》第十六条，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

解密一：只是在做投资、理财、收益分析。文字游戏玩弄的出神入化。

中华人民共和国建设部令第42号《城市房屋租赁管理办法》总则第六条未依法取得房屋所有权证的的房屋不得出租。

解密一：为业主考虑，早出租早收益。甲方、乙方、丙方，其它方，利益决定一切。

高收益、零风险投资计划。

解密一：大品牌商家支撑，巨额资产担保，至上银行担保，风险为零。商场如战场，任何大商家都有可能经营不善或倒闭。投资商的巨额资产不会永远不动，必定会转投其它项目，有投资就有失败。当投资商所谓的巨额资产一但亏空的话，银行担保也将是空话。“高收益、零风险”赌的就是市场。

承租期结束后，有的人想自营，有的人想出售，有的人不满意你们给出的投资回报想自行出租，这个商场还能经营成活吗，还有商家会入驻吗？

解密一：成立商铺产权业主委员会，投票决定，个别业主意愿必须服从大多数业主权益。从表象来看，确实是解决此类问题的好方法。包租期满后，业主代表可与经营管理公司就后续经营、业主利益进行协商。可是双方协商未果的情况下，是否这些业主代表将演变为招商代表？他们又将如何面对新的招商工作？

与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。

解密一：委托招租。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。

以售后包租或返租面目出现的房产品，其销售价格往往要比周边同类商铺高。

解密一：中间的差价是否就是开发商承诺返给投资者的回报。商铺的增值利润是否被提前支取。这种投资者购买的高价产权商铺，是整体卖场不可拆分的一部分，今后在急需资金的时候是否能够抵押给银行，获取贷款。

开发商允诺8％—10％的高利率回报。

解密一：根据相关税法规定，“返租”涉及三种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方购买商品房行为及买方的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税等。这些税费都应按购买合同协定的价格征收。虚高的商铺价格，返出去的客户回报，开发商是哭是笑就不得而知。

根据国务院1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》，凡是自营的商业用房，所交税应为：房产税＝房屋总款×70％×1.2％；

如果是把商业用房出租的话，要交五种税：

第一，房产税＝租金收入×12％；

第二，营业税＝租金收入×5％；

第三，城维税＝所交营业税×7％；

第四，教育附加费＝所交营业税×4％；

第五，个人所得税＝｛租金总收入－营业税、城建税、教育附加费、房产税}×20%。(个别城市稍有调整)

假设投资者将房屋出租给经营者用于生产经营，营业税按５％税率征收，房产税按１２％税率收取，个人所得税按２０％税率收取，共有不低于房租30％的税费。不知道此时客户还能得到当初开发商允诺的8％—10％的高利率回报吗？除此之外，投资者还无可避免的涉及到由虚高商铺价格导致的产权登记、过户交易等一系列高昂税费。

解套模式：

模式一：因为承租期漫长，不可预知因素太多。如国家政策许可，返租利率可与银行定期存款利率挂钩，不一定固定化，在合同中约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动，但保证投资者收益高于银行存款。

模式一：不同城市区别对待。北京真是个“好”地方，羡煞其它城市的开发商。按《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》，北京个人出租房屋税率由原先的约20%减少到5%。或许投资者有望从产权商铺收益中分羹。

模式一：独立的街铺风险最小，无论包租期内或包租期满，开发商、商家无法履行承诺时，好歹还可以当作车库用。虽说实际经营卖场和产权铺位一致的商铺，隐患较少，但是风险仍然很高，试问那一种业态能保证在同一卖场存活四十年而不改变。

模式一：房地产信托投资基金（ Real Estate Investment Trusts ，简称 REITs ），通过证券化集合公众投资者资金，

由专门机构经营管理，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。越秀城建是国内第一个上市的 REITs。目前，内地房企像大连万达、北京城建、天津华银控股等也积极走REITs之路。如果REITs上市流通的途径真的能简单的话，“返租销售”商业模式将会彻底退出历史舞台，投资者的春天也将来临！