商业地产返租销售全程解密

商业地产“返租销售”全程解密

20**年，真可谓中国商业地产的“返租销售”年。世人皆知，天上不会掉馅饼。“返租销售”，开发商、投资客，谁为卿狂！

建设部 88 号令《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

解密一：销售的是已竣工商品房，与客户签定的是《利润分配协议书》，没有违规。是否有悖于建设部 88 号令只有仁者见仁，智者见智。

中华人民共和国国家工商行政管理局令第71号《房地产广告发布暂行规定》第十六条，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

解密一：只是在做投资、理财、收益分析。文字游戏玩弄的出神入化。

中华人民共和国建设部令第42号《城市房屋租赁管理办法》总则第六条未依法取得房屋所有权证的的房屋不得出租。

解密一：为业主考虑，早出租早收益。甲方、乙方、丙方，其它方，利益决定一切。

高收益、零风险投资计划。

解密一：大品牌商家支撑，巨额资产担保，至上银行担保，风险为零。商场如战场，任何大商家都有可能经营不善或倒闭。投资商的巨额资产不会永远不动，必定会转投其它项目，有投资就有失败。当投资商所谓的巨额资产一但亏空的话，银行担保也将是空话。“高收益、零风险”赌的就是市场。

承租期结束后，有的人想自营，有的人想出售，有的人不满意你们给出的投资回报想自行出租，这个商场还能经营成活吗，还有商家会入驻吗？

解密一：成立商铺产权业主委员会，投票决定，个别业主意愿必须服从大多数业主权益。从表象来看，确实是解决此类问题的好方法。包租期满后，业主代表可与经营管理公司就后续经营、业主利益进行协商。可是双方协商未果的情况下，是否这些业主代表将演变为招商代表？他们又将如何面对新的招商工作？

与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。

解密一：委托招租。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。

以售后包租或返租面目出现的房产品，其销售价格往往要比周边同类商铺高。

解密一：中间的差价是否就是开发商承诺返给投资者的回报。商铺的增值利润是否被提前支取。这种投资者购买的高价产权商铺，是整体卖场不可拆分的一部分，今后在急需资金的时候是否能够抵押给银行，获取贷款。

开发商允诺8％—10％的高利率回报。

解密一：根据相关税法规定，“返租”涉及三种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方购买商品房行为及买方的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税等。这些税费都应按购买合同协定的价格征收。虚高的商铺价格，返出去的客户回报，开发商是哭是笑就不得而知。

根据国务院1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》，凡是自营的商业用房，所交税应为：房产税＝房屋总款×70％×1.2％；

如果是把商业用房出租的话，要交五种税：

第一，房产税＝租金收入×12％；

第二，营业税＝租金收入×5％；

第三，城维税＝所交营业税×7％；

第四，教育附加费＝所交营业税×4％；

第五，个人所得税＝｛租金总收入－营业税、城建税、教育附加费、房产税}×20%。(个别城市稍有调整)

假设投资者将房屋出租给经营者用于生产经营，营业税按５％税率征收，房产税按１２％税率收取，个人所得税按２０％税率收取，共有不低于房租30％的税费。不知道此时客户还能得到当初开发商允诺的8％—10％的高利率回报吗？除此之外，投资者还无可避免的涉及到由虚高商铺价格导致的产权登记、过户交易等一系列高昂税费。

解套模式：

模式一：因为承租期漫长，不可预知因素太多。如国家政策许可，返租利率可与银行定期存款利率挂钩，不一定固定化，在合同中约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动，但保证投资者收益高于银行存款。

模式一：不同城市区别对待。北京真是个“好”地方，羡煞其它城市的开发商。按《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》，北京个人出租房屋税率由原先的约20%减少到5%。或许投资者有望从产权商铺收益中分羹。

模式一：独立的街铺风险最小，无论包租期内或包租期满，开发商、商家无法履行承诺时，好歹还可以当作车库用。虽说实际经营卖场和产权铺位一致的商铺，隐患较少，但是风险仍然很高，试问那一种业态能保证在同一卖场存活四十年而不改变。

模式一：房地产信托投资基金（ Real Estate Investment Trusts ，简称 REITs ），通过证券化集合公众投资者资金，

由专门机构经营管理，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。越秀城建是国内第一个上市的 REITs。目前，内地房企像大连万达、北京城建、天津华银控股等也积极走REITs之路。如果REITs上市流通的途径真的能简单的话，“返租销售”商业模式将会彻底退出历史舞台，投资者的春天也将来临！

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篇2：工程量计算规则解密(1)

　　工程量计算规则解密（1）

　　挑檐

　　1、挑檐工程量

　　⑴挑檐平板体积；⑵挑檐平板上表面防水；⑶挑檐平板下表面装修；⑷挑檐立板体积；

　　⑸挑檐立板内装修；⑹挑檐立板外装修；⑺挑檐斜板体积；⑻挑檐斜板外装修；⑼挑檐斜板内装修。

　　2、挑檐工程量的计算方法

　　⑴挑檐平板体积

　　挑檐平板体积=挑檐平板中心线长度*平板截面面积

　　⑵挑檐平板上表面防水

　　挑檐平板上表面防水=挑檐平板中心线长度*平板宽度+挑檐立板内边线长度*上翻高度-挑檐立板中心线*挑檐立板宽度

　　⑶挑檐平板下表面装修

　　挑檐平板上表面防水=挑檐平板中心线长度*平板宽度

　　⑷挑檐立板体积

　　挑檐立板体积=挑檐立板中心线*挑檐立板截面面积

　　⑸挑檐立板内装修

　　挑檐立板内装修=挑檐立板内边线长度*立板高度

　　⑹挑檐立板外装修

　　挑檐立板外装修=挑檐立板外边线长度*立板高度+挑檐立板长度*平板厚度

　　⑺挑檐斜板体积

　　挑檐斜板体积=挑檐斜板中心线*挑檐斜板截面面积

　　⑻挑檐斜板外装修

　　挑檐斜板体积=挑檐斜板中心线*斜板宽度

　　⑼挑檐斜板内装修

　　挑檐斜板体积=挑檐斜板中心线*斜板宽度

　　3、挑檐工程量计算难点

　　①计算底板、立板、斜板要找中心线长度，比较麻烦

　　②内外装修要用中心线加减立板厚度一半，比较麻烦。

　　雨蓬

　　1、雨蓬工程量

　　⑴雨蓬面积；⑵雨蓬体积；⑶雨蓬立板体积；⑷雨蓬立板外装修；

　　⑸雨蓬立板内装修；⑹雨蓬上装修；⑺雨蓬下装修。

　　2、雨蓬工程量计算方法

　　⑴雨蓬面积

　　雨篷均按伸出墙外的水平投影面积计算，嵌入墙内的梁应按相应子目另列项目计算。

　　⑵雨蓬体积

　　雨篷按设计图示尺寸以墙外部分体积计算。包括伸出墙外的牛腿和雨篷反挑檐的体积。嵌入墙内的梁应按相应子目另列项目计算。凡墙外有梁的雨篷，执行有梁板基价。

　　⑶雨蓬立板体积

　　雨篷四周垂直混凝土檐总高度超过40cm者，整个垂直混凝土檐按延长m计算，执行栏板基价。

　　⑷雨蓬立板外装修

　　雨蓬立板外装修=雨蓬立板外边线长度*立板高度+雨蓬立板长度*底板厚度

　　⑸雨蓬立板内装修

　　雨蓬立板内装修=雨蓬立板内边线长度*立板高度

　　⑹雨蓬上装修

　　雨蓬上装修=雨蓬长度*雨蓬宽度-雨蓬立板中心线*雨蓬立板宽度

　　⑺雨蓬下装修

　　雨蓬下装修=雨蓬长度*雨蓬宽度

　　3、雨蓬工程量计算难点

　　①计算雨蓬立板中心线长度，比较麻烦

　　②雨蓬立板内外装修要用中心线加减立板厚度一半，比较麻烦。

　　柱子

　　1、柱子工程量

　　（1）柱子体积：砖柱；砼柱。（2）砼柱模板。（3）、砼柱高度超过3.6m增价；（4）、独立柱装修（5）柱侧装修

　　2、柱子工程量计算方法

　　⑴、构造柱工程量计算

　　①构造柱体积＝构造柱体积+马牙差体积

　　其中马牙槎体积＝马牙槎与墙相交宽度*马牙槎嵌入墙内的长度（0.03）*构造柱高度

　　②构造柱模板＝构造柱模板+马牙差模板

　　马牙槎模板面积＝马牙槎嵌入墙内的长度（0.03）*构造柱高度

　　⑵、构造柱工程量计算的难点

　　①、构造柱的马牙差算起来很麻烦，必须考虑柱子与几个墙面相交。

　　②、模板计算难点同体积。

　　⑶、框架柱

　　①现浇混凝土柱按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件所占体积。

　　框架柱体积＝框架柱截面积*框架柱柱高

　　其中柱高：

　　a有梁板的柱高，应自柱基上表面(或楼板上表面)至上一层楼板上表面之间的高度计算。

　　b无梁板的柱高，应自柱基上表面(或楼板上表面)至柱帽下表面之间的高度计算。

　　c框架柱的柱高，应自柱基上表面至柱顶高度计算。

　　②框架柱的模板＝框架柱周长*框架柱支模高度

　　天津20**计算规则：混凝土、钢筋混凝土模板及支架按照设计施工图示混凝土体积计算。

　　③预制混凝土柱按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件所占体积，柱上的钢牛腿按铁件计算.

　　⑷、砼柱高度超过3.6m增价=砼柱高度超过3.6m的墙体体积总和

　　⑸、独立柱装修=框架柱周长*装修高度

　　⑹、柱侧装修=柱外露长度*装修高度

　　梁

　　1、梁工程量

　　（1）梁体积。（2）梁模板。（3）、梁高度超过3.6m增价；（4）梁侧装修

　　2、梁工程量计算方法

　　⑴、梁的体积＝梁的截面面积*梁的长度

　　现浇混凝土梁按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件所占体积，伸入墙内的梁头、梁垫并入梁体积内。

　　①梁与柱连接时，梁长算至柱侧面，主梁与次梁连接时，次梁长算至主梁侧面。

　　②圈梁与梁连接时，圈梁体积应扣除伸入圈梁内的梁的体积。

　　③在圈梁部位挑出的混凝土檐，其挑出部分在12cm以内时，并入圈梁体积内计算；挑出部分在12cm以外时，以圈梁外皮为界限，挑出部分为挑檐天沟。

　　④预制混凝土梁按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件所占体积。

　　⑵、梁的模板面积＝（梁侧面高之和＋梁底）*梁的长度

　　天津20**计算规则：混凝土、钢筋混凝土模板及支架按照设计施工图示混凝土体积计算。

　　⑶、砼梁高度超过3.6m增价=砼梁高度超过3.6m的墙体体积总和

　　⑷、梁侧装修=梁外露长度*装修长度

　　3、梁工程量计算的难点

　　⑴、梁的体积计算，要考虑与柱子、砼墙、梁相交时的扣减情况。

　　⑵、梁的模板不好计算，要考虑净长度。

　　板

　　1、板工程量

　　（1）板体积。（2）板模板。（3）、板高度超过3.6m增价；（4）预制板

　　2、板的工程量计算

　　⑴、板的体积＝板的面积×板的厚度

　　现浇混凝土板按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及单个面积0.3m2以内的孔洞所占体积。

　　有梁板(包括主、次梁与板)按梁、板体积之和计算，无梁板按板和柱帽体积之和计算，各类板伸入墙内的板头并入板体积内计算，薄壳板的肋、基梁并入薄壳体积内计算。

　　预制混凝土板按设计图示尺寸以体积计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及单个尺寸300mm×300mm以内的孔洞所占体积，扣除空心板空洞体积。 ⑵、板的模板＝板的底模＋板的周边模板

　　板的底模＝板的底面净面积

　　板的周边模板＝板的外露周边长度×板的厚度

　　天津20**计算规则：混凝土、钢筋混凝土模板及支架按照设计施工图示混凝土体积计算。

　　⑶、砼梁高度超过3.6m增价=砼梁高度超过3.6m的墙体体积总和

　　⑷、预制板

　　3、板的工程量计算的难点

　　⑴、异形板板的面积的计算比较麻烦；

　　⑵、计算模板时板的底面净面积比较麻烦；

　　⑶、计算模板时板的外漏周边长度比较麻烦；

　　⑷、无梁板要计算柱帽体积。

　　楼梯

　　1、楼梯工程量

　　⑴、现浇楼梯面积；⑵、楼梯的实际体积；⑶、楼梯栏板、栏杆；⑷楼梯装修：楼梯侧面装修；楼梯底面装修。⑸楼梯模板。

　　2、楼梯工程量计算方法

　　⑴楼梯的水平投影面积

　　现浇混凝土楼梯按设计图示尺寸以水平投影面积计算。不扣除宽度小于500mm的楼梯井，伸入墙内部分不计算。 ①楼梯的水平投影面积包括踏步、斜梁、休息平台、平台梁以及楼梯与楼板连接的梁(楼梯与楼板的划分以楼梯梁的外侧面为分界)。

　　②当整体楼梯与现浇楼板无梯梁连接时，以楼梯的最后一个踏步边缘加300mm为界。

　　⑵楼梯的实际体积（部分地区）

　　分别计算楼梯踏步、楼梯板、休息平台砼体积。

　　楼梯体积=踏步体积+梯板体积

　　①踏步体积 = 三角形面积（1/2*踏步宽度*踏步高度）* 梯板净宽 * 踏宽数。

　　其中：踏步个数 = 踏宽数+1；踏宽数 = 楼梯净长/踏步宽度（楼梯净长：等于踏步段水平投影净长，即扣减（墙）后的长度）；踏步高度 = 楼梯高度/（踏步个数+1）；梯板净宽 = 楼梯宽度扣减墙后的宽度。

　　②梯板体积=梯板净宽*楼梯斜长*梯板厚度。

　　其中：楼梯斜长=K*楼梯水平投影长度（楼梯水平投影长度=楼梯净长；K=[SQRT（踏步宽度^2 + 踏步高度^2）]/踏步宽度）

　　③休息平台体积：计算同板。

　　如果休息平台与墙相交，扣除与墙相交部分体积

　　⑶楼梯栏板、栏杆

　　①栏板按面积或者体积计算

　　栏板体积＝栏板面积×栏板厚度计算

　　栏板面积＝栏板长度×栏板高度计算

　　栏板长度是楼梯的实际长度，即斜长度

　　②栏杆按长度或者吨位进行计算

　　栏杆长度是按照楼梯的实际长度（即斜长度）进行计算的。

　　⑷楼梯装修：楼梯侧面装修；楼梯底面装修。

　　①楼梯装饰按设计图示尺寸以楼梯(包括踏步、休息平台及500mm以内的楼梯井)水平投影面积计算。楼梯与楼地面相连时，算至梯口梁内侧边沿；无梯口梁者，算至最上一层踏步边沿加300mm。

　　②楼梯侧面装修=踏步侧面面积+梯板侧面积

　　其中：踏步侧面面积=1/2*踏步宽度*踏步高度*踏步个数；梯板侧面积=

　　楼梯斜长*梯板厚度。

　　③楼梯底面装修=楼梯底部面积

　　⑸楼梯模板=楼梯侧模+楼梯底模；计算同装修面积。

篇3：工程量计算规则解密(2)

　　工程量计算规则解密（2）

　　屋面

　　1、平屋面工程量

　　⑴屋面面积；⑵找平层；⑶保温层；⑷屋面卷材防水；⑸铁皮；⑹UPVC雨水斗；⑺铸铁落水口⑻UPVC弯头；⑹排水管。

　　2、屋面工程量计算方法

　　⑴屋面面积

　　瓦屋面、型材屋面(包括挑檐部分)均按设计图示尺寸水平投影面积乘以屋面坡度系数(见屋面坡度系数表)以斜面积计算。

　　①不扣除房上烟囱、风帽底座、风道、屋面小气窗和斜沟等所占面积。

　　②屋面小气窗出檐与屋面重叠部分的面积不增加，但天窗出檐部分重叠的面积计入相应的屋面工程量内。

　　③瓦屋面的出线、披水、稍头抹灰、脊瓦加腮等工、料均不另计算。

　　⑵屋面防水面积

　　屋面卷材防水、屋面涂膜防水按设计图示尺寸按面积以平方米计算。

　　①斜屋顶(不包括平屋顶找坡)按图示尺寸的水平投影面积乘以屋面坡度延尺系数按斜面积以平方米计算，平屋顶按水平投影面积计算，由于屋面泛水引起的坡度延长不另考虑。 ②不扣除房上烟囱、风帽底座、风道、屋面小气窗和斜沟所占面积，其根部弯起部分不另计算。 ③屋面的女儿墙、伸缩缝和天窗等处的弯起部分，并入屋面工程量内。天窗出檐部分重叠的面积应按图示尺寸，以平方米计算，并入卷材屋面工程内。如图纸未注明尺寸，伸缩缝、女儿墙可按25cm，天窗处按50cm计算。

　　②涂膜屋面的工程量计算同卷材屋面。涂膜屋面的油膏嵌缝、玻璃布盖缝、屋面分隔缝，以延长米计算。

　　⑶屋面抹水泥砂浆找平层的工程量与卷材屋面相同。

　　⑷屋面保温层的工程量与卷材屋面相同。

　　⑸屋面工程量中铁皮、UPVC雨水斗，铸铁落水口，铸铁、UPVC弯头、短管，铅丝网球按个计算。

　　⑹屋面排水管按设计图示尺寸以展开长度计算。如设计未标注尺寸，以檐口下皮算至设计室外地平以上15cm为止，下端与铸铁弯头连接者，算至接头处。

　　二、平屋面工程量计算的难点

　　⑴、异型屋面的面积不好计算。（同平整场地）

　　⑵、异型屋面的周长不好计算。

　　⑶、屋面其他零星工程量比较碎，容易漏项。

　　⑷、坡屋面计算要考虑坡度系数，斜面积不好计算。

　　⑸、老虎窗的面积不好计算。

　　房间内装修

　　1、房间内装修工程量

　　⑴地面垫层：素土；灰土；砼。⑵地面防水；⑶地面面层：抹灰；块料。⑷楼面防水；⑸楼面面层：抹灰；块料。⑹踢脚：抹灰；块料。⑺墙裙：抹灰；块料。⑻墙面：抹灰；块料。

　　⑼天棚面积；⑽吊顶面积。

　　2、 房间内装修工程量计算方法

　　⑴地面垫层：素土；灰土；砼。

　　地面垫层面积同地面面积，应扣除沟道所占面积乘以垫层厚度以体积计算。

　　⑵地面防水

　　地面防潮层面积同地面面积，墙面防潮按图示尺寸以面积计算，不扣除0.3m2以内的孔洞。

　　⑶地面面层：抹灰；块料。

　　①整体面层按设计图示尺寸以面积计算。应扣除凸出地面的构筑物，设备基础、室内铁道、地沟等所占面积。不扣除间壁墙和0.3m2以内的柱、垛、附墙烟囱及孔洞所占的面积。门洞、空圈、暖气包槽、壁龛的开口部分不增加面积。

　　②块料面层按设计图示尺寸以面积计算。应扣除凸出地面的构筑物，设备基础、室内铁道、地沟等所占面积。不扣除间壁墙和0.3m2以内的柱、垛、附墙烟囱及孔洞所占的面积。门洞、空圈、暖气包槽、壁龛的开口部分不增加面积。

　　⑷楼面防水

　　楼面防水面积同楼面面积。

　　⑸楼面面层：抹灰；块料。

　　同地面面层。

　　⑹踢脚：抹灰；块料。

　　①踢脚线按设计图示长度乘以高度以面积计算。楼梯踢脚线的长度按其水平投影长度乘以系数1.15。

　　②水泥砂浆踢脚线及成品木质踢脚线按图示尺寸以米计算。

　　⑺墙裙：抹灰；块料。

　　①内墙裙抹灰面积以长度乘以高度计算。应扣除门窗洞口和空圈所占面积，并增加门窗洞口和空圈的侧壁面积，垛的侧壁面积，并入墙裙内计算。

　　②块料面层，按实贴面积计算。

　　⑻墙面：抹灰；块料。

　　①墙面抹灰按设计图示尺寸以面积计算。扣除墙裙、门窗洞口及单个0.3m2以外的孔洞面积，不扣除踢脚线、挂镜线、和墙与构件交接处的面积，门窗洞口和孔洞的侧壁及顶面不增加面积。附墙柱、梁、垛、烟囱侧壁并入相应墙面面积内。内墙抹灰面积按主墙间的净长乘以高度计算：i无墙裙的，高度按室内楼地面至天棚底面计算。ii有墙裙的，高度按墙裙顶至天棚底面计算。

　　②墙面贴块料面层，按实贴面积计算。

　　⑼天棚面积

　　天棚抹灰按设计图示尺寸以水平投影面积计算。不扣除间壁墙、垛、柱、附墙烟囱、检查口和管道所占的面积，带梁天棚、梁两侧抹灰面积并入天棚面积内，板式楼梯底面抹灰按斜面积计算，锯齿形楼梯底板抹灰按展开面积计算。

　　①各种吊顶天棚龙骨按主墙间净空面积计算，不扣除间壁墙、检查口、附墙烟囱、柱垛和管道所占面积，但天棚中的折线、迭落等圆弧形、高低吊灯槽等面积也不展开计算。

　　②.天棚基层按展开面积计算。

　　③铝扣板收边线、石膏板缝按延长米计算。

　　④保温层按实铺面积计算。

　　⑤.灯光槽按延长米计算。

　　⑥有坡度及拱顶的天棚抹灰面积，按展开面积以平方米计算。

　　⑦天棚中的折线、迭落等圆弧形、拱形、高低灯槽及其他艺术形式天棚面层均按展开面积计算。

　　⑽吊顶面积

　　天棚吊顶按设计图示尺寸以水平投影面积计算。天棚面中的灯槽及跌级、锯齿形、吊挂式、藻井式天棚面积不展开计算。不扣除间壁墙、检查口、附墙烟囱、柱垛和管道所占面积，扣除单个0.3m2以外的孔洞、独立柱及与天棚相连的窗帘盒所占的面积。

　　2、房间内装修工程量计算的难点

　　⑴、计算地面装修时候要考虑局部装修不一样的地方。

　　⑵、计算踢脚线块料面积要考虑扣减洞口以及侧壁。

　　⑶、计算墙裙要考虑扣减门洞口、窗洞口、门联窗洞口以及侧壁。

　　⑷、计算墙面时候要考虑所有洞口以及侧壁。

　　⑸、计算天棚时候要考虑梁的侧面抹灰。

　　⑹、计算块料装修时候要计算侧壁。

　　⑺、存在间壁墙时的地面装修。

　　⑻、

计算门窗侧壁时，要考虑立樘位置。

　　⑼、同一个房间出现不同材质的墙体，要考虑不同的装修。

　　外墙装修

　　1、外墙装修工程量

　　⑴墙裙：抹灰；块料。⑵墙面：抹灰；块料。

　　2、外墙装修工程量计算方法

　　⑴墙面、墙裙抹灰

　　墙面抹灰按设计图示尺寸以面积计算。扣除墙裙、门窗洞口及单个0.3m2以外的孔洞面积，不扣除踢脚线、挂镜线、和墙与构件交接处的面积，门窗洞口和孔洞的侧壁及顶面不增加面积。附墙柱、梁、垛、烟囱侧壁并入相应墙面面积内。 ①外墙抹灰面积按外墙垂直投影面积计算。 ②外墙裙抹灰面积按其长度乘以高度计算。

　　③外墙窗间墙抹灰，以展开面积按外墙抹灰相应子目计算。

　　⑵墙面块料

　　①墙面镶贴块料按设计图示尺寸按实贴面积计算。

　　②墙饰面按设计图示墙净长乘以净高以面积计算。扣除门窗洞口及单个0.3m2以外的孔洞所占面积。

　　3、外墙装修工程量计算的难点

　　⑴、计算墙裙要考虑扣减门洞口、窗洞口、门联窗洞口以及侧壁。

　　⑵、计算墙面时候要考虑所有洞口以及侧壁。

　　⑶、墙裙、墙面装修计算时要考虑扣减台阶

篇4：中海地产解密:地产潮中专业守望者

中海地产解密:地产潮涨中的专业守望者

经济观察网讯 中海与万科多年以来一直是中国房地产业的双子星座。尽管中海与万科同为国内房地产行业的标杆企业,然而起源与发展的路径殊异,两家企业的行为、成就迥然不同。但是,作为国内房地产业的标杆,其企业行为、成就的影响不仅仅局限于企业个体之中,而是波及整个中国房地产行业。尤其是1998年商品房市场放开之后,20**年继起的中国房地产发展的第二次高潮与全行业爆发式成长与整合阶段,标杆企业的路径选择、发展模式对全行业影响将更加深远。

行业标杆的影响已经开始显现。伴随着自20**年以来的房地产业爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场发力,万科的发展模式开始受到大众、投资者、业界的广泛推崇。万科,犹如流行歌星,声名广泛、影响力骤升,是旋风般急进。而业内的众多企业,对于万科,犹如超女、快男对流行歌星的崇拜与模仿。

万科所代表的发展模式越来越清晰地显示出急进的特征:20**年土地招拍挂以前,土地资源成为房地产企业发展的瓶颈,启动于20**年的国内房地产行业爆发式增长开始呈现出不同的要素特征,资金已开始取代土地成为制约房地产企业发展的瓶颈。而20**年以来的牛市开始为众多上市房地产企业带来充裕的资金,烙印着类金融特征的国内房地产企业开始选择了当然的发展模式:融资、圈地、迅速扩张规模,而房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。

以万科为代表的企业开始了以追求规模为基点的发展模式,将房地产发展的过程环节:项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售、物业管理等业务单元,都寻求战略合作者外包,而将专注于融资、拿地,以及对房地产各个业务单元的管控。这一模式之下,只要有钱、拿地,就可以赚钱。在这一风潮之下,市场开始涌现出更多拥有雄厚资本,但是并无房地产开发经验与历史业绩的企业蜂拥进入,并备受追捧。

这一急进的扩张模式似乎最能在当前国内房地产行业潮涨时抓住发展机遇,万科引领的这种风潮,令地产的金融属性更为彰显,但同时,由于项目繁多,使得管理半径陡然增大,对于工业化与标准化尚处于摸索阶段的中国地产业应当说是个不菲的挑战!

中海地产,则代表了对房地产行业专业本身的坚守与专注。相对于流行歌星,中海更像是美声唱将,功底深厚、稳健而内敛。在房地产行业供不应求的当前市场,保持稳健的财务策略,追求高质量的扩张,利润来源均衡分布于港澳以及内地19个主流城市。在房地产开发各个过程环节、业务单元能力提升着自身的延展能力,注重在业务发展模式上对房地产开发各个过程环节的内在价值的深度挖掘。

20**年8月28日,由中国土木工程协会住宅工程指导工作委员会和詹天佑科技发展专项基金委员会评定的詹天佑大奖正式揭晓,在20个“20**詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”的住宅项目中,中海地产以其高度的专业控制能力独占7席,占总量的三成多。其中包括深圳的中海·阳光棕榈园、香蜜湖第一生态苑、中海·大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海·水岸馨都。设于20**年的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”被誉为目前中国房地产界的最高专业荣誉奖项。

20**年,中海被美国商业周刊评选为“20**年度最佳中国品牌”,20**年1月,中国海外发展有限公司(0688HK)获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。在当前的国内房地产热潮中,中海地产这个房地产专业的守望者在持续稳健的发展中所遵循的企业发展模式,无疑是更值得研究的对象。

稳健的财务指标:规模与资金利用效率之间的平衡

如果就财务指标中的盈利能力来衡量,从20**年报中的数据可以看出,在净利润指标上,中海地产一骑绝尘。

以最近三年(20**-20**)的财务指标为例,中国海外发展(0688.HK,其主业即为中海地产,上文及下文所指中海地产/中海即为中国海外发展)的净利润分别约为:10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元,中海地产这3年的净利润领先于国内所有房地产企业。20**年至20**年,中海实现净利润复合增长达41.5%。

今年上半年,中海地产的净利润持续高速增长,20**年8月16日,中海公布了上半年业绩,净利润达到13.7亿港元,比去年同期增长60.2%。

多年以来持续高额盈利的同时,中海地产的财务结构相当稳健,这是急进扩张的众多房地产企业所无法达到的。20**-20**年,中海地产的资产负债率分别为:44%、43%、58%。而众多房地产企业随着国内房地产市场暴涨,都在积极寻求高负债扩张,目前国内房地产企业的资产负债率普遍超过60%,而资产负债率在70%以上房地产企业比比皆是,而这种高负债的扩张未来可能成为众多房地产企业的发展隐患。

稳健的财务控制并非有意抑制发展,或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。最近3年,中海地产的土地储备分别为:20**年为934万平方米;20**年为1075万平方米;20**年中海地产在香港、澳门和内地16个城市土地储备达到1500万平方米。截至20**

年7月底,中海在内地17个城市/地区以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。在保证财务指标稳健之下,中海的土地储备亦得到了规模扩充。而且,中海的土地储备的含金量都相当高,目前中海的土地主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市。

但是显然,中海更多考量了规模与资金利用效率之间的平衡,过多的“圈地”只会降低资金利用效率,降低股东回报,而“适度”的扩张是中海的准则,在频起的地王风潮中,中海并没站在潮头,这从另一方面,也体现了A股与H股企业的不同,对于香港市场而言,更需要稳定,而不是超过100倍的市盈率,这不仅仅是成熟资本市场的游戏规则,而是在长期震荡、来回往复的跌打中自然形成的市场定律,可以说,香港资本市场的铁则在无形中已经契合到中海的血液中了。

自20**年土地招拍挂之后,资金取代土地资源本身成为制约房地产企业发展的瓶颈。自20**年第二轮地产调控、压缩房地产开发信贷以来,众多国内房地产企业开始寻求包括引入国外投资基金等在内的多种融资渠道,而20**年A股走牛,上市、增发、定向增发成为国内房地产企业融资的重要手段,而融资最大的目的就是为了在房地产热潮中扩张。

1992年就在香港上市的中海,一直不缺乏融资的途径与能力。20**年1月,中海在香港配股集资,一天闪电集资15亿港元,震动海外及内地房地产界。20**年7月14日,“中国海外”3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易,交易代码2521,这是国内房地产企业第一次面向全球市场成功发债,中海地产被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定,而且债券定价发行时值伦敦连环爆炸事件发生之际,依然获得1.5倍的超额认购,其中银行、基金、保险公司的认购比例就达到100%。

在香港上市,主要开发项目又位于国内的中海,尽享香港与国内两个市场融资的便利。从1992年8月上市至20**年6月底,中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800亿港元。

在流动性过剩,资金充裕的当前市场,中海并没有大肆“圈地”,而且中海在财务方面保持了一贯的审慎:中海实行财务、资金和融资集中统一管理,维持约10%的现金比例,保持合理的借贷水平。中海每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。20**年底,中海持有现金31.75亿,净负债率为39%;20**年底中海持有现金38亿,净负债率为34%。中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同。

另一方面,在住宅市场供不应求的状态下,中海仍然积极投资持有物业,至20**年底,中海在香港和内地持有商业物业6.3万平方米,中海还计划在未来4-5年,持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源,而中海这一战略亦是服从于其稳健原则:长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益,增强公司中长期平衡市场风险的能力。

坚守专业的力量

在一个相对稳定的框架之下,各个单元的深化成为可能。持续稳健的盈利能力与融资能力使得中海从容地专注于打造房地产开发全过程的价值链体系,而这一价值链体系的不断发展又为中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张提供了保证,这一良性循环构成了中海开发模式的核心。

中海的从容、稳健并非一日之功,在房地产热潮中保持冷静,这份从容需要历炼。事实上,在国内房地产企业中,中海是惟一经历过1997年亚洲金融风暴的冲击,并重新站到了更高的高点的企业。惟有经历过,才知道在把握机遇时需要稳健、适度,这几乎是当前国内其他房地产企业所没有过的经验。

中海的从容更在于:在房地产热潮之中,大量企业寻求短期“贴现”,追求短期利润之机,中海能够沉入 “海底”,在产品背后的各个环节中,打磨雕琢。从买地投资、设计营销、建筑施工,到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系,皆一一考量推演。在此基础上进入到跨区域经营和规模化发展的状态,在这一方面,在国内房地产企业中,无出其二。目前,中海在香港、澳门以及国内19个城市拥有开发项目。

一个并不为业内熟知的事实是,每15个香港人中,就有一个住在中海建造或开发的房子里。作为房地产产品,建筑品质是相当关键的环节,这一环节对于中海,有着独特的传统与优势。这一传统与优势得益于中海母公司的产业背景。中海的母公司中国海外集团有限公司于1979年6月在香港成立,隶属世界500强企业中国建筑工程总公司,业务领域以建筑、地产和基建投资为主体,经营地域遍布香港、澳门、中国内地、阿联酋和印度的许多城市,现有员工16,000余人。截至20**年底,中国海外集团累计承接各类工程735项,合约总额1,398亿港元;发展房地产、投资基建及实业199项,计划总投资1,196亿港元,累计完成营业额1,716亿港元。1992年,中国海外集团的旗舰公司中国海外(0688.HK)在香港上市,20**年7月,中海分拆建筑业务,旗下中国建筑国际集团有限公司 (中国建筑:3311.HK)亦在香港上市。

事实上,正因为母公司的背景,中海地产人才结构亦具备相当专业。目前,中海管理团队平均拥有20年以上的物业发展、管理、建筑经验与丰富的国际化经验,员工主体均有5年以上房地产开发经验。多年

以来,中海的专业人才是国内众多房地产开发企业挖角的对象。正因为母公司的产业背景与发展历史,建筑与开发的国际经验是中海优于国内房地产企业的基因之一,而这一背景、经验几乎带活了中海房地产开发的各个环节。

中海的建筑质量控制体系就是来源于经受国际市场竞争检验的母公司,中海许多项目的负责工程的人员就是从母公司调任,针对项目上的工程质量控制的人员,中海都会派往香港培训、学习一年以上,人才互动交流机制使中海能充分、及时分享国际经验。

由于母公司在香港并不仅仅是承建业务,还有一定规模的房地产开发业务,而这为中海在上世纪80年代将重心转移至国内奠定了经验基础,国际经验再次得到发挥。

与很多房地产企业依赖于外部单位规划、设计不同,中海的规划、设计体系相当完备。中海旗下的华艺设计顾问有限公司是惟一一家获建设部颁发“A级”设计资质证的外资公司,属国内品牌设计企业。除此以外,中海拥有专业化的建筑设计研究及管理队伍,包括建筑学、城市规划、环境设计、装修设计、结构工程、设备工程等专业,拥有专业建筑师及工程师150余人,分布在总部与地区公司规划设计线。中海这一设计力量,使得其在借助外部设计力量的同时,亦能做到有效的管控,并能形成企业专属的、梯度的产品体系,而这正是当前国内众多房地产企业所缺乏的。

20多年以来,中海独立研发了不断深化、逐级递进四代产品体系:中海地产第一代精品引进汲取海外高层住宅设计及建造经验,在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间,城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式,丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念,推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。第二代精品率先引入环境设计概念,注重户外空间营造,增加了户外活动空间,增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目,引领国内地产风向。第三代精品注重概念策划与户型创新,率先在户内融入户外概念,并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景,增添了物质空间的文化含义。本世纪初,中海结合内地实际市场进行改革创新,以“概念策划”为核心主导开发,张扬项目特殊优势与主观主题,体现不同的居住文化需求,产品更加本地化,推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。目前正在研发的第四代精品以生态环保、技术领先与人文归宿为基本理念;不仅要满足显性功能,还要满足人的心理需求,不仅满足于通用技术,还要通过创新实现新的全方位超越,不仅关注物质层面的需求,更加重视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位,很多项目都成为引领当地潮流的名牌项目,如香蜜湖一号等。当前获得詹天佑大奖的楼盘正是中海第四代精品的代表。

中海是国内最早设立物业管理公司的企业之一,中海的物业管理品牌“中海·深蓝”是中国现代物业管理事业的开拓者。目前中海物业也是国内最大的物业管理企业,累计管理面积超过4100万平方米,而能说明中海物业管理水准的是,20**年6月,中海物业夺得香港新开通的连接香港和深圳的西部跨海大桥的设施管理服务的合约。而随着中海开发的项目越来越多,未来中海物业预计将不再接纳外部物管业务,集中精力服务于中海自己开发的物业。

篇5：房地产营销定价策略解密

　　房地产营销的定价策略解密

　　在前面我的“房价到底是有什么构成的”一文中，已经提到房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中除税费等一些相同标准之外，各开发企业根据各自获得土地及房产配套、管理水平条件等方面的差异、看利润空间的大小情况，房价又随各开发项目不同情况而不同。哪么，各开发商在具体营销过程中的定价策略又是怎样的呢？

　　一、不同竞争条件下的定价策略。

　　房地产市场按照不同的竞争程度可分为：完全竞争、垄断性竞

　　争、寡头垄断和完全垄断。

　　房地产开发企业发展初期，目标市场尚未形成，近似寡头垄断市场，由少数几家企业开发、销售了整个行业的极大部分产品，这种情况下，开发企业采用成本加利润定价商品房，就可以获得最大的利润。20**年以后，随着大量资金涌入和政府对房地产的开放，企业进入房地产相对较为容易，各种形式的房地产开发相对容易，别墅、高层、普通住宅等，为在市场竞争中立于不败之地，除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争之外，还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率，大多数情况下采用的策略是低于当时的市场价，究竟低多少主要取决于开发成本、投资项目回收期等因素。

　　二、商品房销售过程中的价格调整策略。

　　商品房除了具有使用功能外，还有保值和增值的功能，因此在一段时间内无特殊情况下，商品房价格一般具有刚性性质，即只能升不能降。对某个具体项目来说，一旦对外公开其售价，那么在销售中只能上涨不能下调。一旦下调，一方面打击了已购房的客户，该商品房没有起到保值和增值的作用。另一方面减少顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。

　　价格是房地产运行的核心，是社会各方面利益的结合点，要使消费者能够承受，房产商的投资也要能得到较好的回报。所以如何合理地确定和控制房价成为房地产销售上面临的难点。

　　A、旺销状况下的价格调整。

　　旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映好，在很短时间内售出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。一般价格策略采取“低开高走”的策略。低开高走策略并不是简单的低价竞争，而是科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场销售价格，既有价格升值的概念，又有市场购买力，扩大了有效供给，将开发商和消费者之间有效供给结合起来。在旺销状况下，发展商可较大幅度提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定，但有一个原则：既要赚取更多利润，实现发展商利润最大化，又要保持旺销的局面。当然在旺销状况下，可以在较长时间内保持售价不变，吸引更多的客户及时购买，再最短时间内将所有的商品房全部售完。

　　B、滞销状态下的价格调整。

　　滞销主要是指商品房推出后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标，这时，发展商不能简单地减低售价，在分析滞销原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣、或赠送车位或其他方式(如优惠赠品等)。总之要给予客户其他方式的补偿，增加“人气”以托大自己的客户群。

　　C、差别定价法的运用与调整。

　　差别定价法实行的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异，如朝向、楼层、视野、景观、户型等。对别墅来说，不存在朝向、楼层的差异、对板楼来讲也不存在朝向差异，因此在对其定价时不能考虑这些因素。

　　实行差别定价的关键是要综合考虑影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买这些单元，因此可能将这些单元售价定得高一些，而不影响其销售旺势。这样在房屋成本固定的前提下，实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。相对的，将另外一些单元或户型的售价适当降低，利用价差来争取另外的客户。实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更，它也可根据销售的反映状况，改变原有的定价差别，原有的定价需要接受销售实践的检验，一旦实践后，发现原有定价差别和市场反映不符，就应对其加以调整，不断修正，确定最佳的定价差别。在商品房推出旺销的情况下，可分析差别定价旺销的原因，一旦发现最旺销部分，差别定价后反映不大，则可考虑继续提高这部分售价，扩大差别定价，赚取这部分额外利润。在商品房推出后滞销的情况下，要重新利用差别定价的“调解器”作用，扩大定价差别，利用价格因素引导客户购买。

　　差别定价一般可执行“一房一价，好房好价、特房特价”的方法。

　　一个楼盘每套房子各有不同的状况，故产生不同价值和使用价值。同样房型由于在层次、朝向等方面的因素，他们的差价应当合理分析每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野等情况，采用加权点数法而确定不同的定价。

　　朝向差价：东南座向较贵、西南座向较便宜。

　　楼层差价(高层)一、二、三较便宜，四至七层及顶层可适当提价，而八层以上较贵。

　　视野差价：视野较佳、景观较佳为贵，面临街或采光较暗者便宜。少数存在层次、朝向、房型布局及视野等特点的产品，即所谓的“特品房”以廉价的姿态出现来引导消费者购买。

　　但是目前房地产市场存在着一系列的问题，比如说：所谓的特价房根本就不存在，仅仅是广告中的“噱头”，一旦客户到现场准备以特价购买时，却被告知，特价房已经销售完，最终消费者都无法以其广告中的特价实施购房行为。另外就是个别项目的售价起步价定得过高，未能引起市场的认可，同时有哗众取宠的嫌疑，比如说某项目开发公司的老总固执的认为他所建设的房子才是最好的，要卖出高价来，此时从消费者的心理分析来说，在没有看到切实的产品时首先抱有怀疑的态度，对产品最终的呈现状态表示怀疑，而开发公司的老总在定价时会出现一拍脑袋，想当然地认为产品应该卖出多少钱，最终出现产品的滞销问题。在出现滞销的情况下，为了尽快筹集建设资金，又盲目的降价，完全缺失了对市场反馈信息的把控，最后出现降价措施成为搬起石头砸自己的脚的尴尬局面。

　　同时，如果其中某一个项目的营销代理商，在对商品房的定价中一直执行不涨价不降价的策略，在销售情况较好的情况下，不能及时地涨价以调控销售的节奏，最后出现滞销，其原因就在于对市场中消费者心理的把控不到位，购房者在新区购房，其中很多大的一个原因是客户需要该项目能够为他带来一定的投资收益，而客户所期望的并未出现，因此出现了滞销，因此如此的定价策略严重影响了三方的利益：开发商、客户、营销代理商。

　　综上所述，房地产的营销定价策略是一把双刃剑，需谨慎使用，做到切合市场、准确无误的把握市场的脉搏是至关重要的。