商业房地产投资运作模式:使用权销售模式

　　商业房地产投资运作模式--使用权销售模式

　　（一）使用权销售

　　使用权销售实质是一种长期的租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的。之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨的或集体所有土地，或者石油其他原因，总之，这种说法是不科学的。常见的使用权销售方式分5年、10年、15年、20年，这4种方式中，5年实质上是一种一次性的收租方式，5年租金一次性收齐的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10年、15年、20年或组合买断，也有先收买断费、然后再收租金，实际买断费就是变相的入场费。如某市场先收买断20年的经营费，然后再收租金，其中20年经营费就是一种变相的入场费。例如表5-1。

　　表5-1某某商厦招商价格表（先收买断费再收租金模式）

　　保值增值租金20年不变

　　区位　楼层　铺位面积M2　20年经营费/M2　租金/月/M2（20年租金不变）

　　A区　1层　5M2左右　3.5万元　900元

　　2层　5M2左右　2.8万元　750元

　　这种模式的20年经营费按不同楼层、不同价位买断，另外每月还要收取额外租金。

　　这里所说的是一次性买断，其间不再需要交费的就有10年、15年、20年、30年几种买断方式，常见的是10年。经营商户是买断使用权的主要对象，它不同于产权销售，其对象是投资者。商户一般要求约10年时间作为稳定期，也有做商铺投资者的商户，要求核算中也要以10~15年为周期的，因为市场业态有行业进程性。因而10~15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化与现在的会大相径庭。

　　10年使用权售价一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是达到6~7倍而已，也有因认同度高、比例较特殊的，暂且不做论述，一般情况下为6倍左右的波动。有时我们会见在某些使用权的销售中，在价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名认购者可获赠20年年限；或是对从开业日起先交款者优惠3年，即使用18年等。之所以会产生这种情况，是因为在使用权买断中，对于开发商而言，一般的土地都是划拨的，土地性质无法获得产权销售，对于时间的限制不明了，或者是土地获得的价格低。另外开发商利用项目到银行抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从而从中就可以赚双份钱，所以此方法相当流行。但其弊端是使用权销售面对的群体是商户，主要为经营者，其购买量是有限的，因为商户中有购买实力的不多，而投资者往往不是商户，他们看中的是产权，因此在使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商设置了很多的优惠方法。例如：

　　◆付款方式为分期支付，如预定、封顶、开业等分几批，或在1~3年内支付完毕。

　　◆付款方式由银行提供担保，分期支付。如北京秀水街，华夏银行对摊位买断中首付提供40%，余下的60%为个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻商户压力。

　　◆使用权按平米价出售，采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用权中都可采用此模式，其银行贷款表面是违规的，但具体操作细则却是合法的。例如,某某市场15年使用权销售2万元/m2，以8m2为例，总款16万元，首付40%，即6.4万元，余款9.6万元就由银行提供6成10年按揭，商户则按月供款支付按揭贷款。此方式可以将其商业价值充分挖掘出来。

　　制定此方案时有一些小技巧，具体如下：

　　如果是10年使用权，则按年租金6~7倍或是产权的60%即可。

　　如果项目认同度高、受市场热捧，则用15年模式价格即可以定到产权的80%或75%，或是产权销售的价格。其具体设置模式为：首付款为典型性商业地产市场的平均转让费，月供款为典型性商业地产市场的一手租金或是平均转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5m2摊位平均转让费为10万元，平均一手摊位租金为3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格在首付10万元月供3000元的基础上调整，相应的售价折合下来为40%即10万元，总额共 25万元，合每平方米5万元。若以15万元按揭核算，月供3000元即足够了，如发现月供高了或低了，则要调整首付与月供二者之间的关系，总之核心为月供，要以月供为标准进行首付调整。

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篇2：国有企业改革中土地使用权作价入股处置方式讨论

当前,抓大放小、搞活国有大中型企业是我国深化经济体制改革的主旋律.建立现代企业制度,使国有企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体,是经济体制改革的中心环节。而科学地处置土地资产是企业改制的重要组成部分,是能否有效盘活土地资产成为搞活国有大中型企业的关键,其目的是实现土地资源的最优配置,发挥土地资产的最大效益.搞活国有企业。制定企业改制中土地资产的处置方案,要结合企业的实际情况,以活化企业生产经营机制为自接目的,但要同时兼顾企业的自身利益和国家的利益,企业的短期利益和长期利益。

根据现行有关规定,对国有企业改革中涉及的土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地、授权经营管理等五种方式予以处置、本文着重对其中的作价入股处置方式进行分析、讨论。

根据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》(153号文)和《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)的有关规定.国有企业进行股份制改制,根据国家产业政策,须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨十企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准,可以采取国家以土地使用权作价入股方式处置。

国家以土地使用权作价入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价入股形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

一、国家股

土地作价入股是实施国有土地有偿使用制度的一种特殊途径,经过这种处置方式后,一般应由企业以出让方式取得的有偿土地使用权转化为国家股形式。欲真正地理解作价入股这种土地使用权处置方式,首先必须弄清“国家股”的内涵。

根据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》,国家机关或其授权单位向股份制企业投资形成的股份,包括现有已投入企业的国有资产折成的股份,构成股份制企业中的国家股;全民所有制企业用国家授予其自主经营的国有资产向独立于自己的股份制企业投资形成的股份,构成国有法人股。国家股和国有法人股的性质均属国家所有,统称为国有资产股,简称国有股。

国家股的股利收入由国有资产管理部门组织收取.解缴国库;国有法人股的股权股利收入由直接投资入股的法人单位收取。

企业改制中土地作价入股形成的国家股,不同于国有法人股。土地使用权作价入股时可以折价,但其差额需人作资本公积金。

经上面分析可知,虽然企业在改制时并不像其他处置方式一样需付出很多资金代价以取得土地使用权,但由于土地使用权已经折为国家股,而国家凭此可获得一定的股利收入,故此处置方式符合我国土地制度改革的方向。

二、作价入股和授权经营的区别

从概念上以及从操作方式上,作价入股和授权经营两种土地使用权处置方式均有很多相似之处,因此有必要分析一下二者的关系。

国家根据需要,可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权机构的国有独资公司和集团公司经营管理,由它们凭授权书,向其直属企业、控股企业、参股企业以作价人股或租赁等方式配置土地,此即“授权经营”的土地处置方式。

作价入股和授权经营有相似之处,改制企业均不需缴纳土地出让金,国有股份都由一定的授权经营单位持有,但两种处置方式也有很大的不同:l、授权经营单位可以将土地使用权以作价入股或租赁的方式进行处置;2、土地使用权资产在授权经营方式中以国家法人股形式存在,而在作价入股方式中则以国家股形式存在,由此引出国有资产收益(股利等)收缴途径不同。

三、作价入股的优缺点及适用范田

作价入股与土地使用权其他处置方式有着很大的不同,具有独特的一面,企业应结合自身的实际情况和经营需要,比较各种处置方式之间的优缺点,从而确定是否适于或能否选择此处置方式。

优点:企业不需交纳出让金或租金,资金压力减轻。土地使用权成为企业的法人财产,可以依法进行转让、出租和抵押等,有利于企业整体资产的合理运营,在一定程度上避免了国有资产的流失.而出让金、租金的降低、优惠都实际造成了国有资产的流失。

缺点:目前尚未有详细实施办法,国家与企业共担风险,国家股持股人不明,不便管理,影响国有股的切实实现。国家股同股不同权.在配股等方面容易造成国有资产收益的损失。土地资产总额巨大,会大大改变企业股权结构.影响企业生产效益指标,影响其他股东的积极性。土地资产日趋增值的特性得不到体现,国有资产

收益不能随国有土地资产的增值而增加。

适用范围:占地面积大、经营效益好、竞争能力强,有开发前途或政策上需扶持的关系到国计民生的企业。

由于各地方具体政策不同,折价入股处置方式的利用现状也是不同的,例如辽宁省1996、1997年内有8O%的企业改制采用此方式,而山东诸城巾土地局的经验是“作价入股办不了,高价买断受不了,年租制顺理成章”。

四、采用作价入股方式需解决的问题

由于存在如何确定合适的持股单位、如何及时收缴国有股收益等问题,在作价入股处置方式的实施过程中,仍存在着一些问题有待解决,否则便不能保证国有资产收益的实现和国有土地有偿使用制度的有效实施。

1、明确持股单位。明确和选择适当的持股单位是保证国有土地使用权收益实现的关键,否则,国有土地使用权收益便无法真正实现.从而也无法顺利实施国有土地有偿使用制度。如果所选持股单位不当,不能实现国有土地使用权收益的如数上缴,则土地的国家所有实际上成了企业或部门所有。目前,部属企业改制一般都是选择由部属行业总公司持国有家股,地方企业改制一般都是选择由省属企业持有的方式。根据《国家土地管理局对关于股份有限公司国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示的批复》(1997年3月25日国土批 [1997]2号),中央、省属企业的国有土地股权分别由国家土地管理局和省(自治区、直辖市)级土地管理部门委托相应一级的国有股权持股单位持有。

2、国有资产收益的缴纳,是给地方,还是给中央。由于部属企业改制需选择一个部属单位持有困家股,因此国有土地使用权收益即国有股收益需上缴中央财政。而企业改制如选择出让或租赁的土地处置方式,土地所有权收益是上缴地方财政的。这样,部属企业改制采用作价入股处置方式便可能会遇到地方的阻力,实际上,各地部属企业采取此种处置方式时,或多或少都会向地方作出一定的资金让步。欲妥善地处理这个问题,笔者建议对作价人股后国有股收益应在地方和中央之间作一个合理的分配,才能有效地推动此种土地处置方式的实施。

3、土地使用权折为国家股后对企业经营的影响。由于企业资产的增大,必须降低企业净资产利润率经营收益指标,企业在选择土地使用权处置方式时必须充分地考虑到这个问题。

4、土地使用权折为国家股后对企业改制上市的影响。土地资产国家股如果占股权比例过大,必然影响其他投资者的积极性,这也是采用此种处置方式的一个限定条件。

5、国家股的管理,应当由专门的机构进行,由土地局管理容易造成权责不够明确,造成国有资产管理效率的降低,可设立土地管理部门直属的专门土地投资机构。

6、国家股与法人股及社会公众股等其他股之间关系的合理处理。按道理说,土地使用权作价投入企业形成的国家股应与法人股、社会公众股等其他股份一样,同股同权,享有同等的权利。但实际操作中,由于各方面的原因,国有股在配股、分红等方面的权益得不到适当的保证,这样,必然会影响国有资产收益的有效实现。

五、国家股收益的收缴

采取作价入股处置方式降低了企业改制的资金门槛,但不能因此而影响了国有土地权益的实现。土地使用权作为一种国有资产,如不能确保国有土地使用权作价入股形成的国家股收益的如数上缴,便必然影响国有资产收益的实现,甚至实际上造成国有资产的流失。

1、有关国有资产收益

与采取作价入股方式形成的国家股有关的国有资产收益主要有:

(1)股份有限公司中国家股应分得的股利;

(2)有限责任公司中国家作为出资者按照出资比例应分取的红利;

(3)股份有限公司国家股股权转让(包括配股权转让)收入;

(4)对有限责任公司国家出资转让的收入。

2、国有资产收益收缴工作的具体实施

国有资产收益应按中央、地方产权关系和现行财政体制,分别列入同级政府国有资产经营预算。

国家对股份制企业的国有股权实行统一领导,分级管理,目前,企业财务关系属于哪一级财政,国家股即由哪一级国有资产管理部门行使所有权,并承担相应的管理责任。国家股管辖权转移的决定权在上级国有资产管理部门。

国家国资管理部门(原为国有资产管理局,现为财政部)和地方各级国有资产管理部门按隶属关系和现行财政体制分别负责组织股份制试点企业的中央和地方国家股股利的收缴工作。

根据机构改革前的有关规定,中央国有企业国有资产收益的收缴工作,由财政部、国家国有资产管理局授权财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事机构负责,国家国有资产管理局负责监缴。

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nbsp;3、目前国有资产收益收缴工作中存在的主要问题

虽然国家明文规定,国家股收益等国有资产收益应上缴财政,但各地的实际操作方法却很不一致。根据调查,无论是省属持股单位还是部属持股单位,由土地使用权作价形成的国家股收益大部分被持股单位留用,这样,国家股收益中的国家土地所有权收益并未真正实现,有悸于国有土地使用权作价入股处置方式的目的,影响了国有土地有偿使用制度的有效实施。

篇3：土地使用权出让金概念应明析

关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。

从广义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言,土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。

土地价格=(地租÷银行利息率)+土地投资成本+土地投资应得利润

从狭义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。

土地使用权出让金的广义与狭义之分实际上是“租金”与“地租”的区别。

在我国的土地使用权出让的实践中,这两种意义上的土地出让金都在使用,由于其外延不同,往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式:协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式,与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证,这也说明土地出让金是土地价格的全部,而不是其中的一部分。另外从土地出让金的使用方向上看,它主要用于城市的建设和土地开发,是城市土地“再生产”资金的来源。

如北京市在实施办法中就指出:出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”

深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时,指出:土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,通过法定的出让方式,供土地使用者开发、利用、经营,由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。”

北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解的。而厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法则指出:“土地使用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用途、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人使用或经营,土地使用人向政府交付土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定:“国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让,受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。”可见,厦门和海南对土地使用权出让金理解是与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》相一致的,即是从广义上把土地使用权出让金与地价款视为同一概念。

笔者认为无论是从理论上还是实践上土地使用权出让金都应从广义上来理解。因为在土地使用权出让中,更多的是“熟地”的出让,并且凝结在土地物质中的土地投资不能脱离土地本身而存在,两者是不可分割的有机整体,土地使用权出让,就是这个有机整体的出让。从狭义上理解土地使用出让金,还会造成实践中人为地割裂“土地物质”和“土地资产”的权属转移时间上的同步性。如有些城市政府违背统一征地,统一出让的原则,让用地单位直接与被征地单位直接谈判,并进行征地补偿,用地单位除此之外再向政府缴纳的土地出让金实际上就是狭义的土地出让金了。因此明确界定土地使用出让金的外延非常必要,这既维护了法律的严肃性,也避免了实践中土地使用权有偿出让程序上的偏差。

篇4：论住宅小区内地下车库所有权使用权归属

　　论住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

　　一、问题的提出

　　开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 .今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

　　星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。20**年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

　　开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　20**年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

　　据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。

　　二、车库的法律属性

　　有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

　　上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

　　三、车库的种类

　　（一） 不得销售的公共配套设施

　　开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

　　（二） 可以销售的公共配套设施

　　虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

　　（三）非住宅区的配套设施

　　这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

　　（四）利用人防工程进行改造成的下车库

　　1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

　　如果投资者将人防工程改建为地

下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

　　四、如何判断地下车库的归属

　　综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：

　　1）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；

　　2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；

　　3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；

　　4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

　　五、地下空间立法的缺位

　　人类对土地的利用取决于生产力的发展水平，特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地利用仅限于土地的平面利用，无法对地上、地下空间加以利用，法律自然没有规范和调整的必要。时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。

　　从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。

　　但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房管局登记， 如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。

　　根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看，确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此，加快立法研究，尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。

　　六、当前国内对地下空间的立法研究

　　无可否认，空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权利用必须附属于地表，是土地所有权的题中应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以“空间所有权”称之，而只能得以“空间利用权”称之。

　　从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了“否定说”和“肯定说”两种见解。

　　以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持“否定说”。在《中国物权法草案建议稿》中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。

　　以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持“肯定说”。在《中国物权法草案建议稿》中，将“空间利用权”单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。

　　从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类型——空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有“空间地上权”条款，并将其直接规定在“地上权”一章中。

　　无论立法采用那种形式，权利的归位总比缺位好！

篇5：土地使用权抵押贷款评估研究

随着我国社会主义市场经济的逐步确立,各类专业银行正向商业银行转变,信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权可以设定抵押权,同时规定,抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

一、评估目的问题

土地使用权抵押的目的,是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言,设定抵押权的根本目的,是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时,评估的目的,是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格,而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言,表示他所能够取得的贷款数据,以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言,则意味着他所取得的债务履行担保的程度,而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

二、评估对象问题

土地资产的抵押是土地使用权的抵押,而不是土地所有权的抵押。这一点,《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外,抵押权设定和抵押权实现时,评估的对象是有区别的。根据《国资企函发(1994)36号》文件的规定,抵押实现时,必须进行评估,以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时,由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售,由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格,完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是,在抵押权设定时,抵押人向抵押人转移的,不是土地使用权,而是土地使用权的抵押权,同时,由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定,由此可知,在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的,应该不是抵押物的市场价格或清算价格,而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格,即土地使用权的抵押权价格。

三、土地产权问题

在明确评估对象以后,评估人员必须对土地资产的产权,进行仔细和严格的界定。

第一,评估人员在验证抵押人土地使用证时,必须亲眼验证证书原件,并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样,以示负责。

第二,抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异,必究其原因,弄清来龙去脉,并予以说明。

第三,核实国有土地还是集体土地,并核实是否存在他项权力,如是否已经抵押贷款过等,以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

第四,土地面积和四至必须明确,在实地踏勘时,必须认真核实。

四、土地资产再抵押评估问题

在一般情况下,当债务人还清银行贷款后,抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束,抵押权这一土地他项权力不再存在。此时,已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样,可以进行抵押贷款。另外,如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分,则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元,按银行抵押代款率70%计,可以贷款700万元,而抵押人第一次贷款300万元,那么,在这种情况下,抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况,银行仍有收回贷款的保证。但是,如果在评估报告有效期内,第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,而且,地价已明显上涨或下跌,必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期,在这种情况下,地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

五、评估原则问题

地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种,遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外,还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外,根据地产抵押评估业务自身的特点,还应遵循以下原则:

(一)真实性原则

由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性,所以在评估时,务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性,排除任何不真实的因素,以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况,应予以详细调查,并在评估报告中说明。

(二)保守性原则

由于抵押贷款自身特性,评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况,不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升,但在评估时,仍以当时的市场价格为评估值,对未来的升值不予考虑。然而,对未来可能的减值,则应给予充分的重视。

六、评估方法问题

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sp;由于抵押贷款抵押设定时,评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据,因此,在评估时,一方面要严格遵循评估保守性原则,尽可能避免银行的风险;另一方面,也不应该随意压低地产价格,评估人员应尽量做到评估公平合理。

地产抵押贷款抵押权设定时,评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格,由此可见,地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同,即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来,在地产市场较发育的区域里,可选用市场比较法评估;商业用地用收益还原法比较合理;工业用地选用成本法较合理;在已完成基准地价及其修正体系的区域,也可考虑选用基准地价系数修正法。当然,在具体地产评估中,往往几种方法同时运用。值得再次强调的是,地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是,运用各种评估方法时,都要充分重视保守性原则。[伟投]