小散户投资计划:涉外服务式公寓投资攻略

　　小散户投资计划：涉外服务式公寓投资攻略

　　本次“散户投资计划”将要介绍的商业地产产品为涉外服务式公寓。在成都涉外租赁市场非常火爆。外籍人士被成都中介们称为最为大方的租客。

　　市场潜力分析：

　　据了解，凡是来华（成都）的外企、外资机构的高管，都有比国内水平高出几倍甚至十倍的住房及生活补贴。一般三四万的住房和生活补贴在成都完全可以选择最好的住宅社区，目前，成都已经有200家世界500强企业和众多的涉外机构，这些庞大的外籍人群在购房受限的条件下，对租赁市场是一大利好。因此，成都的涉外租赁市场，潜藏的商机巨大。

　　业内人士认为，不同的国家和地区的外籍人群，由于其住房和生活补贴的标准不同，对物业的租赁标准和需求也有所不同。一般来自欧洲和北美的外籍人群，他们对别墅、豪宅、甲级写字楼等高端物业的需求特别大；来自亚洲地区的日本、韩国等国家，他们往往选择中、高端的住宅和办公物业。作为涉外租赁机构，必须像开发商研发产品一样，对不同地区和国家的外籍人群进行不同的消费和生活习性研究，提供不同的物业形态供其选择和使用。伴随着国内经济的持续发展和企稳回升，未来将会有越来越多的外商来中国、成都发展，这就为成都刚刚起步的涉外租赁市场提供广阔的空间，同时也为成都繁荣的楼市增添活力。

　　产品特色分析：

　　不过不论是哪个国家的外籍人士，有一种产品都是他们所需要的——涉外服务式公寓，也称为酒店式公寓。它与普通的住宅最大的区别在于它的商务属性。它不仅仅只是一个为旅居本地的外籍人士提供住所的场地，它代表的更

　　是一种超越普通住宅的、集现代居住元素、量身打造的人性化服务体系以及各种城市稀缺资源的国际级商务生活理念和生活类型。北京的国贸公寓、雅诗阁公寓、嘉里中心都堪称是涉外公寓的典范级产品。这些出色的案例，凭借自身不折不扣的顶级软硬件配套，为业主或外籍租住者提供涉外标准化服务，赢得客户的首肯，历经考验，其售价及租金始终傲立潮头，哪怕是20**年的国际金融危机也不曾动摇过它们的价值，创造了涉外公寓抵御市场风险的一段段佳话。

　　比起酒店它提供了更大的空间享受，对中长期居住的商务人士来说比酒店性价比更高；比起别墅和高端住宅来说，它具有后者不能提供的多种商务专属服务。尤其是公干的外籍人士，服务内涵远大于产品的其他内涵。双语管家服务、配有语言邮件系统的直拨国际长途电话、公寓高速网络蓝海冲浪、24小时红外线安防系统及电子眼监控、紧急报警系统分机到户、集中式星级洗衣房、业主孩童照看服务及组织户外交流活动、派对策划服务、国际卫星网络电视，接收20个以上的国际频道、西方特定节假日礼品问候、房屋免费代租……这些繁琐的物业服务对于一般的住宅来说是基本无法达到的。

　　可以说，涉外服务式公寓是一个比酒店生活化，比住宅商务化的新兴商业地产产品。其投资总额也不大，适合散户投资者入手。

　　投资分析：

　　目前成都的涉外租赁市场租金平均为100-150元/平方米之间，与成都甲级写字楼的水平相当，但是这类公寓的面积最小可以达到50平米左右，给散户投资者一个非常好的进入机会。

　　帮散户找个投资机会

　　为中小资金寻投资通道本报首推商业地产“小散户投资计划”

　　本报在上周二的商业地产周刊中《“不开零”，商业地产挤出小散户》的报道刊发后，引发了读者的共鸣，不少读者打进本报热线，讲述了自己在投资商业地产上的困惑。如何盘活自己手上的资金，散户们的心情和大庄家们一样的着急。

　　为了解答散户投资者在商业地产上的困惑，本报从本周开始推出“散户投资计划”，一方面挖掘市场中有价值的投资方向和产品形态，另一方面组建散户投资咨询团，联络市场上专门从事商业地产投资的中介、成功的投资专家、机构分析师随时解答读者在商业地产投资方面的疑问。

　　一个散户的求助

　　李嘉是一位自贡的读者，他打进热线告诉记者在成都投资的遭遇。“其实，我和我老婆两家人差不多有*十万左右的现金。一直就在打算进行一些投资。但是今年我来成都几次都失望而归。第一次，房交会上，我本来想选一个套三住宅，但是因为我们是外地的户口，都算第二次买房，只能一次性付款，最后只好放弃了。第二次，我父亲的一个朋友在成都开公司，告诉我可以买写字楼来投资，首付五成，之后就可以收租了。结果我转了不少的写字楼，才发现最小的单元都差不多150平方米以上，而且人家要求要集合几户人才可以买。最后一次，我听说现在很多人都在买商铺，就想着也来看看商铺，结果一看才晓得，成都市区的商铺大多在4、5万/平方米左右，太贵了。”

　　难道就没有门槛低一些适合我们这种中小投资者的商业地产项目么？面对李嘉的质疑，记者也不禁感叹，是不是在今天的商业地产中，市场过度地把目光放在了动辄能够调动几百上千万资金的大客户上，而忽视了广大中小投资者的投资需求呢？毕竟大客户不是市场的多数，相反如今像李嘉这样的中小投资者才是市场的主流。如何帮助他们进行投资计划，这将是作为一个责任房地产媒体应该思考的问题。

　　多元化的商业地产“被单一化”

　　说到商业地产，记者随机采访了一些普通市民。他们在采访中表示，心目中的商业地产主要是商铺和写字楼。问道知不知道还有什么样的商业地产项目，大多数市民都表示并不清楚。

　　但是据记者的统计，商业地产实际上是一个多元化的领域。商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。在成都商业地产的种类是比较多样的。除了商铺、写字楼，还有各类酒店、以商业形式为报建LOFT、商务公寓、各种专业市场……

　　但是为什么在市民的眼中只有商铺和写字楼，甚至是甲级写字

　　楼才是商业地产呢？原因是商业地产对于我们的市场来说依然是一个新生事物。在国外商业地产的发展已经非常成熟了，规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。一个项目尚且如此，独立的商业地产单元也就出现大小伸缩的格局。

　　虽然在成都商业地产的花样也不少，但是由于很多的形式都是创新性的，或者刚刚出现不久所以被大众接受尚有一个过程。于是人们在商业地产的投资上依然偏重于熟悉的商铺和甲级写字楼。多元化的商业地产“被单一化”，容易跟风的中小投资者也就陷入了投资方向和产品单一的局面。

　　一个由开发商和投资者共同完成的计划

　　本报的“散户投资计划”旨在为中小投资者解决渠道单一的问题，将挖掘这个行业的新兴产品，并筛选出适合广大散户入手的产品。

　　在这个计划中，作为专业媒体我们将更多地接受商业地产中的新鲜事物和投资手法。同时我们

　　也将联动在商业地产投资上有经验的开发商

和投资者，为大家带来第一手的投资指导。

　　我们也将通过这个计划，建立一个属于散户们的投资平台，通过这个平台与开发商们搭建起沟通和对话的桥梁。最终让开发商为散户们制定出适合他们投资的计划书；我们也将联动资深的商业地产经纪人，为广大散户寻找到新的投资点位；我们还将整合相关的金融机构，为散户投资提供量力而行的金融建议。

　　为了让我们的计划更加丰富和完善，从本周开始，我们将开通“散户投资计划”的官方微博，欢迎广大读者加入到这个计划中，共建共创美好的投资未来。

　　机构看市

　　四川省商业地产联盟商业综合体项目已超过90个

　　截至6月30日，成都市区5000平方米以上零售卖场共计144家，营业面积达400万平方米。其中今年上半年新增9家，分别是远东百货天府店、北京华联一品天下购物中心、圣地亚家居北门店、五星电器建设路店、金沙千盛超市、青白江千盛超市、人人乐前锋店、苏宁高新店、沃尔玛蜀西店。下半年预计将有世豪广场（伊藤洋华堂）、王府井百货二店、茂业中心、家乐福大邑店、家乐福华阳店等开业。

　　成都商业地产进入综合体时代，截止到7月底全市意向、在建、开业的商业综合体项目已超过90个，遥居中西部第一，成渝经济区建设、城乡一体化、西部商贸中心打造成为成都综合体异军突起的客观基础。

　　新港地产商业地产集中发力，机遇与挑战并存

　　目前，成都的商业地产项目大多集中于人民南路沿线和东大街，其中尤以城南高新区最为集中。而城市综合体正是商业地产的典型代表。来自四川省商业地产联盟的数据，截至5月底，成都在建和立项的城市综合体项目已经达到88个，按照最基本的假设，一个城市综合体一般至少有两三个功能分区，每个功能分区按照5万平方米计算就有15万平方米，80个综合体就有1200万平方米。不仅是成都，其他省会城市也存在商业地产供应量猛增的情况。

　　风险中蕴含机会。现阶段最大的风险一是在于多个项目的集中放量，二是在于商业项目本身的规划设计。从另一个角度来看，商业地产的集中性开发从全国来讲也是最近一两年的事情，城镇化的推进，人民收入消费水平的提高，国家坚持扩大内需的政策导向，现阶段房地产市场限住不限商的调控措施，都给商业地产带来了不可多得的机会，虽然未来供应量在短时间看来偏大，但那些经过前期规划、拥有良好商业资源和明确目标客群的商业项目，将在这一轮的商业大战中脱颖而出，而开发商和投资者也将获得良好的商业回报。

　　嘉联地产写字楼走势稳健，商业持续繁荣

　　7月25日-31日，成都主城区写字楼成交258套，成交面积2.87万平米。青羊区成交量居首位，成交面积为13545平米；金牛区无成交。写字楼成交面积较前一周有所回升。因写字楼不受新政限制，故近期虽然大幅放量造成供应较为集中，使区域竞争加大，但相较住宅整体走势写字楼市场依然较为稳健。

　　7月25日-31日，成都主城区商业成交面积1.6万平米。成华区成交面积占总成交57%，居成交面积首位。金牛区商业地产成交量居次位，锦江区成交量最低。嘉联地产认为：商业地产成交受单个项目影响较大，短期波动无较大参照价值。随着商品住宅调控的不断深入，商业地产从整体来看会持续繁荣。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：投资商铺收益率怎样计算

投资商铺的收益率怎样计算

投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。那么投资房产有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？一位房地产专家近日在接受记者采访时，介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。

方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

篇3：投资商铺应该注意六个问题

投资商铺应该注意的六个问题

这位房产专家同时提醒投资者，在投资时需注意以下问题。

1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入。

2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高，投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。

3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析。

4、选择合适的楼盘。通过IRR分析可知正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。

5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。

6、调整投资心态。有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。

篇4：投资社区商业需要关注十大问题

投资社区商业需要关注的十大问题

近几年随着住宅市场的调控愈来愈严格，开发商对于商业地产开发日益重视，社区商业的平均面积比重也迅速提升，从原有的10%左右升至25%左右，甚至高达40%以上，意味着未来市场供应量急剧放大。

相比普通住宅，商业地产对投资者有更高的知识和技术方面的要求。投资社区商业需要关注以下十个方面：

一是地段；

二是区域发展前景，要了解城市规划对区域的影响，政府力量在很大程度上决定未来发展前景；

三是立地条件，同样的地段，不同的地块有不同的优势劣势；

四是总体规模，规模大了有规模优势，但要避免大而无当，必须引入主力商家方可体现；

五是建筑形态，是商业街还是集中商业，是底商还是纯商业；

六是硬件指标，层高、柱距、荷载都会影响业态的定位及商家选择；

七是主力运营商进驻状况，背靠大树好乘凉；

八是区域主力消费群，高端物业的常驻人群消费力较高，业态档次也高；

九是区域租售价格水平，历年的租售价格增长状况，结合城市规划，判断未来增值潜力，简单估算回本周期；

十是业态兼容性，成熟纯商业兼容性最高，底商则对于特种业态有一定硬性限制，比如对中餐娱乐等业态的制约。

在选择内向型商铺投资时，需要注意把握好以下五点：

一要了解同类商铺的供应量，量大则风险大；

二要看区内位置，占据咽喉位置的商铺价值更高；

三看内部结构，形状诡异柱墙密布的商铺最好别碰；

四看预期入住率，入住率低则培育时间长，资金成本高；

五才看价格，要核算租金收益率是否可以达到预期水平。

篇5：商铺投资16要素分析

商铺投资16要素分析

投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。下面就让我们从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧:

1、地段：地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

2、临街状况：商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

3.人流：你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4.驻留性：想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

5.购买习惯：你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

6.购买力：同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

7.便利性：一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

8.商圈：每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。

并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

9.规划：现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

10.地势：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

11.净高：商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

12.开间：商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

13.朝向：尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

14.比价：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

15.收益率：根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。

16.发展:能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。人口会不会增多？市场已经建好，会不会红火？一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价

格会不会更低？积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。