美国购物中心投资模式和融资渠道

美国购物中心的投资模式和融资渠道

一、购物中心的概念和分类

1、购物中心的概念和发展阶段

商业购物中心的英文名字为“Shopping Mall”，也叫“Shopping Center”。在欧美等购物中心产业比较发达的国家，商业购物中心被定义为“一个以较大建筑规模为载体，由许多零售商店及各种附属设施组成的综合型、多功能化的消费场所。它由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理，而由众多商家分散、自主经营。”

购物中心的雏形于20世纪初产生于美国，经过了三个发展阶段，才形成现在的购物中心产业：

（1）定型阶段：20世纪30年代至50年代，初级购物中心产生于美国，以几家商店为基础，设有购物设施和停车场，修整了道路，成为现代购物中心的雏形。

（2）繁荣阶段：20世纪50年代至70年代，二战后，经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于成熟，其数量和设施都得到空前发展。在1950年到1960年的10年间，美国有近4000家购物中心开业经营，之后以每年大约1000家的速度发展，购物中心进入繁荣阶段。

（3）发展阶段：20世纪70年代至今，购物中心的规模越来越大，辐射的范围越来越广，并逐渐形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美环境配套的购物中心产业，成为人们购物、休闲的重要场所和商家理想的经营场所。

2．购物中心的分类

一般而言购物中心是按照规模来分类，具体可以分以下几类：

（1）近邻型购物中心（小型购物中心）。出租面积约7000平方米，入驻商户10~20家，商圈人口为5万~10万。

（2）社区型购物中心（中型购物中心）。出租面积约1.3万平方米，入驻商户20~1000家，商圈人口10万~20万。

（3）区域型购物中心（大型购物中心）。出租面积2万~7万平方米，入驻商户数量100家以上，商圈人口20万以上，以大型百货公司或批发店为主力店。

（4）超区域型购物中心（超大型购物中心）。出租面积7万平方米以上，入驻商户数量150~200家，商圈人口在50万以上，通常有大型的主力店3~5家。

（5）超级购物中心。出租面积10万平方米以上，入驻商户数量超过200家，商圈人口国辐射达几百万甚至上千万，有主力店如百货公司、大型超市、家居店等3~6家。

二、美国购物中心投资模式和融资渠道

购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史，已经作为一个产业在服务于城镇居民和国民经济，其投资模式和融资渠道也已经相对成熟和固定化。由于美国不仅是商业购物中心的发源地，还是购物中心产业最为发达的国家之一，因此，选择美国为代表来介绍国外购物中心的投资融资模式。

1、美国大型购物中心的投资模式

在美国，大型购物中心的规划、投资、开发，以及出秀经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金势力，还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点：

（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。

（2）经营模式：出租经营。

（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。

2、美国中小型购物中心的投资模式

对于中小型购物中心，其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，可能出售部分商铺给商铺投资者（出售部分面积占项目总面积的比例较小，并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议），然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。

（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产为基金及嘀铺投资者。

（2）经营模式：出租经营或出售后返租经营。

（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。

3、美国发展购物中心的主要资金来源

购物中心投资额大，动则是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元；而且是采取出租的形式获取投资回报，投资回收期长，在美国一般为7~10年或者更长，所以大型购物中心的融资中项目开工前必须解决的难题。美国发展商业购物中心的主要资金来源主要有以下几个：

（1）购物中心投资商、开发商

美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。这些强有势力的投资商、开发商许多都是上市公司，比如西盟地产集团(Simon Property Group)在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司(General Growth Properties)拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。

（2）房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts缩写为REITs)和产业基金

目前在美国操作的REITs大约有300家，其中约200家

REITs可上市交易，资产总计超过3000亿美元，另外约100家REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型，即股权类、债权类和混合类，他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多强有势力的商业购物中心投资商本来就是V，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在美国和加拿大拥有525家购物中心，就是一家在纽约证券交易所上市的V。房地产产业基金也是商业购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITs相似，不同点是产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说，美国的V和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。

（3）购物中心专业管理公司

在美国除了购物肿心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外，市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资之外，还与开发商进行合作，对商业购物中心进行经营管理。

（4）其他金融机构的股权投资和贷款

美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。

（5）商铺投资者

从中小型购物中心的投资组合可以看出，商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环，这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融次手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。

欧美等其他国家的购物中心投融资模式和美国的没有很大的差别，由于亚洲国家购物中心产业起步较晚，像新加坡、泰国等国，购物中心开发商销售商铺的情况更多于欧美等国家和地区。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：加拿大蒙特利尔地下城投资模式

　　加拿大蒙特利尔地下城的投资模式

　　1964年地铁建设规划完成后，作为当时地铁建设的发起者和土地所有者--蒙特利尔市为了实施这一规划，开始实行土地的长期批租政策。政府在一定期限内通过公开招标的形式选择开发商，中标的开发商享有地铁沿线某块指定土地的开发权，他们将被允许在这部分土地上投资建设。在一段较长时间的租赁期内，开发商们只需每月缴纳地租费，而不需要购买原始土地。

　　市政府共对11块地块区域作了尝试。在项目中，政府对建筑物的最小及最大标高、房屋容积率、必须建设的用来与地铁车站相连通的地下室、街道与地铁车站相连的入口处位置，以及公交站点必须设在这些入口处附近等作出了详细而明确的规定（由于建筑物与地铁直接相连，室内停车场的数量也可以相应减少）。

　　从60年代建设第一条地铁线开始，蒙特例尔的地下城有今天的规模，是绝对离不开私人投资者的参与的，所有的通道建设费用、维修费用、管理费用及责任保险费用均是由开发商来承担。

　　地下城所成功的基础是建立在“政府--开发商互利”的基础上的。两者之间的谈判也非遵循某份法律文件，而是根据市政委员会所规定的细则办理。如今的蒙特利尔以政府既无须掏钱建设又无须掏钱运营、管理与维修，却拥有良好的城市基础设施而闻名于世。由于这样的公私合作方式，蒙市的地下城呈现了一个实实在在的网络体，而不象我国一些城市所谓的“地下城”--只是由政府建造的更象是一条线与一个点的形态。

　　必须强调的是，并不是蒙市地下城开发过程中所有的工程项目都是用以上几种投资参与方式。事实上，时常一个项目的决定使得市政府不得不重新调整原先地下通道的布置方式。只有当所建设的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是离地铁车站很近而可能分散成千上万客流时，政府才会考虑出让所有权。

　　根据地方税收法规规定，对城市或当局所拥有的不动产，包括地铁等城市交通设施，实行免税政策。同时按照地方税收法规，不动产都将以所在地域的土地所有者的名义被征税，但当不动产的建筑结构主体的所有者与所在地域的土地所有者非同一人时，不动产将以建筑结构主体的所有者的名义被征税。如果一位私人投资商在一个政府拥有的停车场的地面之下建造了一个地下停车场，那么以上征税原则将同样适用，也就是说，即使土地为（免不动产税的）市政府所有，建筑主体的所有者（包括地下和地上）也必须缴纳不动产税。

　　不动产的税收是以对不动产的评估为基础的，而不动产评估的原则是以每项不动产的真实价值为基础的。所谓“真实价值”是指它在开放市场中的交换价值，也就是一般环境下最有可能被私人投资商买下的价格。与地铁连通的地下通道能明显提升周围商业中心及办公楼的价值，但它本身并没有被列入不动产评估的范畴。根据蒙市目前的税收法规定，公共道路下的通道，无论由政府本身管理的公共区域，还是政府以长期出租的形式由开发商占有的区域，都无法独立构成不动产评估项目，而应将隧道建设带来的增殖效应归入周边不动产项目评估之中。而作为通道周边的不动产，其租金由于通道的建设而上涨，不动产也就被赋予了新的经济价值，从而不动产税也必然增加。

　　根据以上规定，那些设置在地铁通道与地面相连接的出入口处，并服务于地铁乘客（卖报纸、杂志、饮料等）的小店铺属于地铁系统范畴，在地铁属于不动产免征税对象的情况下，政府该怎样向这些占有地铁通道做生意的店铺征收费用呢？蒙市地方税收法第64条规定，当那些未被列入不动产评估范畴的不动产被非公用实体占用时，此不动产必须被征税。当然这并不是指整个地铁都要征税，而是指那些小商贩所占有的场所（非政府出租区域）必须缴纳税费。这一规定意味着将给物业估价人员带来很多琐碎的评估工作，他们必须对现有地铁通道的65个出口处的零售小摊逐个进行不动产估价。 但一旦这些估价工作完成，每一处的店铺就必须按估价结果缴纳不动产税，并在此基础上缴纳营业税。根据现有了解的情况，事实上对这些小店铺的不动产税的征收并没有强制执行，但每位店主都交纳了经营税。

　　地下通道中的店铺，大致分为两种情况。一种是当地下商业空间位于私人土地下方，此时它们被作为所在土地的不动产的一部分而受到评估，其结果是由不动产的所有者支付财产税，而地下商业空间的占有者支付经营税。另一种情况是当地下商业空间位于公共土地之下，而事实上蒙市政府至今对于“地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税”这个问题感到非常棘手。

　　我国现阶段资本市场并不发达，同时地下空间的开发不同于普通的城市基础设施建设，所以融资渠道显得非常有限。在这样的情况下，广泛的吸引国内民间资本前来投资开发地下空间不失为减轻政府财政负担的一个好办法。尤其是通过一些引导性政策，吸引地铁车站站域与地铁发展利益相关的潜在投资商参与站域地下空间的开发利用，不仅政府可以大大减少市政建设的财务支出，更重要的是可以带来连锁效应，一方面地下空间开发利用的规模能得到迅速扩展，并且地铁通道的有序延伸而带来了更多的客流，另一方面交通区位和城市环境的改善，促使站域周围房地产价格的上涨而增加政府的财政税收。

　　事实上，地下空间由于其特有的可以提供商业活动场所的特点，它的性质与普通的城市基础设施（如公路、水电站等）有很大区别。对于地下空间的开发也许更应该从房地产开发的角度去考虑，而不仅是作为城市公用设施。但由于是在地下，其产权问题由于单纯的地上建筑不完全一致，如地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税并不是一个简单的问题。

　　地铁是城市系统开发利用城市地下空间资源的发展源，目前上海为解决城市发展过程中的交通问题，正在大规模地建设城市轨道交通系统，如何抓住地铁建设机遇，发展上海的地下城，加拿大蒙特利尔的经验是值得借鉴和参考的。

篇3：房企融资渠道防范资金链断裂

房企的融资渠道及如何防范资金链断裂

近些日子，房地产商们可能有些寝食难安了。首付提高、利率再涨、银行信贷紧缩、外限令实施、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋税收……众多的调控组合拳如此密集地针对一个行业推出，不仅是在中国，哪怕是在全世界也是史无前例的。拐点、降价、打折、促销、观望……一些对房地产极为不利的术语开始全国弥漫。从20**年顺驰神话的终结，到去年美国地产龙头PHM净亏损23亿美元，股价腰斩42%，我们隐约感觉到，“山雨欲来风满楼”了。究竟是哪个环节出了纰漏，以致曾经风光无限的房地产业变得有些岌岌可危了？

厄运的导火线源于资金链出现了裂痕，甚或是断裂。

我们知道，资金链是一个企业生存的根本，若是这个链条断了，就仿若人的血液停止了循环，势必是要危及生命的。若资金链仅是出现了裂痕，我们尚有补救的措施。所谓对症下药，要医治或根治房地产业的病瘤，我们首先要通透房地产业资金链的结构。中国指数研究院分析师为此归纳了房地产资金链的一个运作结构，如图1所示。

图1房地产资金链运作结构图

从图1我们可以看到，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。而在前期置地阶段和开发楼盘阶段，是需要大量资金投入的，这些资金主要来源有：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。在这三个阶段，所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。只有当一个企业的开支平衡了，它才会生存下去，而企业的壮大，则是需要收入大于支出才行。若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，这也会导致一个企业的倒塌。

首先，我们来看看资金来源。

自有资金：过去许多房地产业只需付15%的土地款，再加上50%甚至全额的垫资和预售，可能只需30%左右的银行资金就可以完成一个项目的操作，可谓是“空手套白狼”。但是在当前的新政下，一个房地产项目或企业必须有35%的自有资金做保障才允许启动，否则，银行是不会贷款给他们的。这就使得房地产业的准入门槛大大提高，不是随便哪个皮包公司就可以介入的。因此，房地产企业的自有资金必须充足才行，必须给自己留有充裕的后备资金（起码要达35%以上），否则后续项目无法开展。

银行贷款：这种资金来源需要支付一定的资金使用成本，即贷款利息，而国家的贷款利息是芝麻开花节节高，仅20**年，就一共加息了8次。而且，即使在越来越高的贷款利息下，银行也不是任何开发商都要借贷的。随着存款准备金额的再次提高，银行可以拿出来放贷的资金也越来越少，因此，银行在审核贷款时要求也日益严格。

股票：也就是股权融资，主要适用于打算上市或已经上市的企业，可以通过发售股票或股票增发的方式，为新投资项目筹集资金。但对于刚开始房地产投资或操作经历很短的开发商，股票融资的难度比较大。此方法只适合口碑好的大企业，不宜普及推广。重庆的龙头地产龙湖最近正在为上市作积极准备，比如引进战略投资者、人事储备等一直都在有条不紊地进行，而多方面的报道显示，龙湖地产有望今年登陆香港。无独有偶，重庆另一知名地产企业金科也预计今年年底或明年年初登陆中国A股。

基金：主要是通过私募基金获得。现在不少地产公司都通过私募基金融资，特别是一些规模小、实力弱的地产公司，想从银行那里贷到钱比登喜玛拉雅山还要难。不过此方法付出的借款利息比银行又高了些许。

信托：房地产信托投资是一种较新的金融工具，已经在我国一些房地产企业进行了尝试，譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“哈尔滨爱建新城投资信托项目”等。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。20**年12月28日，龙湖地产掌门人吴亚军女士宣布，“龙湖·西城天街资金信托计划”共成功募得为期3年的信托资金3.0576亿元，这是国家“212”号文件后重庆第一个通过银监局备案审批的房地产信托。

债券：与

发行公司股票不同，发行公司债券属于企业外来资金。公司债券又称企业债券，是指股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。由于企业债券风险较政府债券风险大，因此其利率一般要高于政府债券利率，资金成本较银行贷款高。如北京华远房地产公司于1992年9月发行了2900万元、利率为10.1%、期限为3.5年的债券。

海外资金：受到利益的驱使，众多海外资金都纷纷将目光转向了中国，如雷曼兄弟、德国房地产投资银行、美国凯雷、荷兰Rodamco、华平基金、新加坡腾飞集团、嘉德集团、CBL（美国房地产投资信托零售商）、南丰集团等。摩根士丹利房地产基金曾先后参与投资了上海复地、顺驰中国以及金地集团等一系列知名地产公司。但是，在“限外令”推出后，海外资金的道路已经不再那么顺畅，不过，这些政策根本不能阻止外资进入中国的步伐，尤其是在人民币升值的情况下，他们当然想借助房地产的高额回报，捞一笔就走。不过，他们走后可能留给我们的是一笔烂摊子。

民间资本：据悉，许多中小房地产商都找过山西的煤炭老板和温州的老总们借贷。但是这种操作模式不是很正规，容易引起法律纠纷，此方法不宜提倡。

另外，融资渠道还有地下钱庄、与国有大企业合作等。地下钱庄的利息特别高，有的甚至达30%以上。这种方法非常危险，因为地下钱庄的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及时还上，就容易出事。尽管此方式很不安全，但是一些中小企业为了不让自己的资金链断裂，有时候也会铤而走险。

几种主要资金融资方式的具体内容对比如表1所示。

了解了资金链的结构，就等于找到了问题的症结。只要房地产企业在融资渠道上多开门路，未雨绸缪，那么，就很难出现断炊的情况。以下是中国指数研究院分析师建议地产商及时防范资金链断裂而应采取的措施。

一、扩大融资渠道

以前，地产商的主要融资渠道是银行贷款，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的70%以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上。这种单一的融资渠道非常危险，一旦银行的路子被堵死，他们就只好坐以待毙了。重庆渝能产业集团在着力打造系统资金链方面就有多种融资渠道。一是加强资本运作，积极研究上市的运作方式，实现直接融资。二是引进战略合作伙伴，促进资本多元化。三是加强资金、资产监管，提高现金流量;加强帐款回收，缩短现金周转期;认真研究存货合理量，加快产品销售速度。

二、提高现金流

万通地产20**年业绩不错，目前公司账面上有8个多亿的现金，公司预收款达到了32亿左右。20**年3月10日，万通地产董事长冯仑表示，万通地产对近20年的房地产企业财务报告都进行过研究，发现土地储备量从来都不是公司发展的最大保障，很多公司在行业繁荣的时候拥有大量土地储备，等经过一个周期之后，公司就扛不下去了。只有把握好节奏的公司才能长存。万通在前几年日子红火的时候，就居安思危，已经考虑到了以后的困难并作好了准备。潘石屹也称，他们公司的自有资金占到30%，其他70%基本上都是预售收入，他们公司目前持有150亿人民币的现金。

三、打造品牌，保持良好的信誉

重庆长安地产的高层表示，长安在各家银行的信用是非常好的，供给额度充足，银行就算调整房地产开发贷款，也主要是针对一些小型的房地产企业，长安是不会感觉到钱紧的。可见，品牌和信誉也是金钱啊。

四、减少负债，量体裁衣，不要盲目扩张

目前很多开发商的资产负债率都在100%以上，一旦市场出现大规模的动荡，一些开发商将“一夜回到解放前”。相比之下，香港实力最强、最悠久，经历过多次金融风暴依然存在的房地产公司如和记黄埔、新鸿基等其资产负债率基本维持在30%～50%之间，抗风险能力极强。地产商要有多大能力

做多大事，不要急于扩张而让自己陷于资金周转不过来的窘境。

五、缩短周期，降价打折，推进促销，加速资金回笼

有的开发商，为了追求高额的利润，把房价抬得过高，致使销售周期延长。若资金不能迅速回笼，你的企业下一步是否还能支撑都是个问题，更别奢望什么高额利润了。只有活着，才能战斗，不要让自己看着明明面包已经来了而自己已无力去接。重庆奥林匹克花园红城在今年3月8日宣布，每套房优惠达38000元，这恐怕是迄今为止重庆最大手笔的优惠活动了。另外，重庆华宇地产日前宣布购买华宇的房子若是不满意可以无条件退房，这就给了消费者足够信心，相信华宇的楼盘质量好、性价比高，不怕你退，就怕你退了后悔。

六、控制成本，节约开支

有的开发商，只管项目拿到手，也不管这个项目做下来是否有利润。如一些几十亿的地皮，开发商竞价时眼睛都不眨一下就一举拿下。而另外一些不必要的费用，如为了拿地而给一些政府官员行贿的钱，该省则省。所谓开源节流，无论是开发成本，还是经营管理费用，都要精打细算。中国有句话说得好，“吃不穷，穿不穷，不会算计就会穷”。

七、减少房屋和土地的空置，不要捂盘

其实，闲置的土地和空置的房屋本身就是很大的一笔资金，若不让这些资金流动起来，就等于把钱埋在地下。钱埋在地下能开花结果吗？况且，国家政策也规定，土地闲置两年就会被政府收回。本来打着“奇货可居”的如意算盘，到时候可能变为竹篮打水。

八、忍痛割爱，顾全大局

如果一些项目实在不好，或者利润不大，该割的割，该舍的舍，不要因小失大，或者为顾及颜面而勉强支撑。有时候，坦承自己在某方面的战略失误也是一种成功。

九、合作开发，双赢互利

如果开发商单独开发一个项目缺乏所需的自有资金，可以寻找合资伙伴。当然，有些开发商即使有充足的自有资金，也不想全部投入，合作开发可以相应地减少风险，而且还可以将其有限的自有资金投入到多个项目的开发中。比如有土地无资金的企业可以找一些自有资金比较充裕的企业合作开发，将土地使用权作为权益投入房地产项目，双方形成合作关系，以各自投入的比例分享利润。在金融紧缩时期，这将是一种比较常见的融资方式。

十、商业模式、竞争策略创新

不要“人云亦云”，你开发商业住宅，我也开发商业住宅，其实，经济适用房、廉租房、写字楼等的开发利润也很高，为什么一定要跟风呢？即使开发同一品种，模式和销售方式上也要推陈出新，别具特色，否则也会降低竞争力。比如南方东银置地专为都市一族量身订做的“一米阳光”在20**年11月推出的时候就极受欢迎，目前已成为重庆的青年小户标竿。“一米阳光”是重庆首个悬空建筑，首创炫彩立面设计，楼盘外立面采用了彩铝板结构设计，楼盘时尚、炫酷又极富个性，还具有隔热、降噪的功能，在彰显年轻人个性和时尚的同时也为城市景观作出了贡献。“一米阳光”还拥有攀岩墙、 特色的立体景观、瀑布等，让业主可享受生活的快乐。此外，“一米阳光”还花巨资邀请了象征时尚与健康的明星孙俪作为其形象代言人。

总的来看，中国房地产企业之所以会步入今天的困境，主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性，以致于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控制、预测风险和控制风险的措施。因此，房地产企业应积建立一套适合自己的标准化道路，尽量让自己的开发流程和资金管理模式化、标准化、规范化，提高效率、降低成本、增强企业竞争力，这才是长远之计。

本博客的所有文章，若转载请写明出处，并注明作者的真实身份(吴晓桃)。谢谢支持！wu*iaotao023@sina.com

篇4：我国房地产融资渠道现状分析

　　我国房地产融资渠道现状的分析

　　我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

　　近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

　　一、我国房地产融资渠道现状

　　1．银行贷款

　　目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自20**年的“121号文”开始，20**年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、20**年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是20**年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

　　2．房地产信托

　　房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

　　紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

　　20**年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.866亿兀，平均每个房地产信托募集1.18亿兀，与20**年相比总额增长93. 4%。

　　不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

　　3．上市融资

　　上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

　　更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。20**年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0. 5% 。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据20**年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

　　4．海外房产基金

　　据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至20**年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

　　但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

　　另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，20**年和20**年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

　　5．债券融资

　　房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

　　二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

　　1．建立多层次房地产融资体系

　　当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

　　2．加紧开发房地产金融投资产品

　　房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。20**年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必

然会成长起来。

　　3．完善房地产金融法律法规

　　国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

　　总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

　　参考文献

　　[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,20**(33).

　　[2]武书义.我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融，20**（1）.

　　[3]牛凤瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社，20**.