胜利广场储蓄型旺铺投资说明会

　　胜利广场“储蓄型”旺铺投资说明会

　　12月30日下午，胜利广场“储蓄型”旺铺投资说明会在皇宾楼6楼会议室召开。说明会由胜利广场发展有限公司刘新阳副总经理主持，百余位员工及老业户参加，业务部梁琨副理对此次特惠作了详细说明。

　　据悉，这是胜利广场六年首次推出年回报率高达12%，高于银行存款利息的5倍，并有“十年回租十年可退店”的极优惠政策保证投资的安全稳定，买就赚，比让钱存在银行里吃低息有益得多；并且老客户购店享受98折，一次性付款95折，介绍新客户有惊喜。

　　随后，胜利广场蔡宽民董事长以商业地产专家的角度进行了总结性分析。他引用赴香港考察时，香港声誉卓著的地产商“中原地产”总经理的话：投资商业地产与住宅相比不但没有折旧率，而且反而有升值空间，这使投资商业地产具有非凡的潜力。胜利广场现在已成功经营六年，是业内人士学习的榜样，有一支成熟而稳定的精英团队，在众多新开的项目都瞄准了中高端市场时，胜利广场一直抓准年轻客层，错位竞争使我们走得更远。胜利广场每年都在变，每个区域都是热烈的富于变化，这让我们牢牢把握年轻人求新心理，更显示出胜利广场雄厚的经营实力。

　　蔡董事长的讲话以及特惠的内容让与会者热血沸腾、跃跃欲试，相信大家在20**岁末的收获一定带来20**年的辉煌。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：租养房投资收益计算方法

　　租养房投资收益计算方法

　　随着房地产市场交易的日趋成熟以及人们投资意识的逐渐增强，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少“以租养房”的“精明人”。这些人归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。

　　然而，“以租养房”并不是一个简单的过程，它需要当事人掌握一定的购房知识和技巧，正确计算投资收益，从而最大限度地发挥“以租养房”的优势。以下，介绍三种计算“以租养房”投资收益的方法。

　　1、投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价

　　此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它也有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（税后月租金-按揭月供款）×12]

　　这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，还不是最理想的投资分析工具。

　　3、现值指数法分析计算公式：现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和

　　现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。

篇3：商铺住宅写字楼投资优缺点分析

　　商铺、住宅与写字楼投资的优、缺点分析

　　商铺投资的优、缺点：

　　一、优点：

　　（1）投资适中

　　商铺对于投资者来说，投资比例和投资回报率相对比较适中。商铺价格并不像别墅和一般商品房而言，处于中间部位。但投资回报率却较稳定地在8％～10％之间。

　　（2）高效回报

　　住宅房的投资普遍回报率为6%-8%，而通常商铺的回报率为8%-10%，高的甚至于可以达到15％，由此可见投资商铺较投资住宅房收益较大。

　　（3）租约稳定

　　租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。

　　（4）长期升值

　　好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅房所遇到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上。商铺的优点并不限于以上几点，好的商铺风险相对较底，流动性高赢利能力强，更有无限商机。 政策面导致商铺热销，20**年8月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨，致使高品质内销房价有所上涨。据信义房屋统计：涨幅约在10%-20%，而今为众多商家、投资者看好的非居住用房于20**年3月内外销并轨。

　　（5）社区环境好

　　为树立自家品牌的良好形象，经营商要在店铺的设计、装修装饰、设备设施、广告等方面花费巨资，再考虑到年年上涨的租金，租赁形式的商铺使他们不得不对前期投入有所顾及。在这方面投资购买商铺自然优势突现，它为以自营为目的的投资商提供了施展的舞台。

　　二、缺点：

　　（1）退出损失大

　　由于商铺投资要求比较严格，要么一次性付款，要么贷款，但从现状来看贷款只能带到5成，并且是10年，所以相铺相对于商品房来说，前期投入比较高，如果中途退出损失会比较严重。

　　（2）有房产和商业双重风险

　　投资者以出售形式赚取回报的，房地产业的各种政策法规（特别是转让税费政策）将直接影响着商铺投资的直接收益；投资商以出租形式赚取回报所面临的最大风险来自于市场波动的影响。商业租户对市场的反映十分敏感，当市场状况处于低谷时，商户通常采取暂缓拓展、缩小租赁范围、撤租或要求减免租金等做法以降低成本，抵御经济萧条。此种情形对于投资商而言无疑预示着长期 负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。

　　住宅投资的优、缺点分析：

　　一、优点:

　　（1）房型好

　　一般住宅因为购买都是以居住为主，房型的好坏和消费者生活质量息息相关，所以如今的设计师都是挖空心思，从生活理念的实际出发设计房型，所以住宅较之其它房产房是较

　　（2）房产品质好

　　房产品质主要体现在房产的质量、房产的规划设计、房产的生活理念以及房产销售过程中的服务等等。现如今房产市场是一个有着激烈竞争得市场，所以各个房产商都把自己的房产品质放在第一位。

　　(3)房产新

　　因为住宅基本上都是期房出售，所以较之商铺等项目的现房销售其一优点就是房产新。

　　二、缺点：

　　（1）物业管理费相对较高

　　物业收费项目繁多，就物业管理费一般商品房在每平方米每月1.5元以上，高则4～5元，但是管理方面大都不是很理想。

　　(2)价位偏高

　　房价突涨是近几年房产的一普遍现象，特别是一些大型城市。房价的上涨使得一些中低收入家庭购房困难，人均住房面积偏低。

　　（3）期房有一定风险

　　如今房产商为了尽早资金回笼，均采取了期房出售得方式销售其开发的住宅，但期房对于投资客来说存在着一定的风险，开发商的经济实力以及政策法规是投资风险的所在。

　　写字楼投资的优缺点分析：

　　一、优点：

　　没有装修和更换家具的烦恼；一般物业管理费由租户承担，通讯线路也由租户出面购买，同时物业管理公司会对租户的日常能源和通讯费用进行管理，业主并不需要担心上述费用的拖欠。企业付款也比较规矩、按时。

　　二、缺点：

　　二手写字楼的租赁、买卖市场正在成熟中，目前的市场运作机制还不够完善，不像住宅。由于购买写字楼的多数是成功的商务人士，在自己的生意圈内已有太多的业务需要处理，很难有时间顾及写字楼的出租和日常管理。因此造成客户不感轻易下手购买写字楼物业管理公司水平良莠不齐，造成物业价值下降。

篇4：加拿大蒙特利尔地下城投资模式

　　加拿大蒙特利尔地下城的投资模式

　　1964年地铁建设规划完成后，作为当时地铁建设的发起者和土地所有者--蒙特利尔市为了实施这一规划，开始实行土地的长期批租政策。政府在一定期限内通过公开招标的形式选择开发商，中标的开发商享有地铁沿线某块指定土地的开发权，他们将被允许在这部分土地上投资建设。在一段较长时间的租赁期内，开发商们只需每月缴纳地租费，而不需要购买原始土地。

　　市政府共对11块地块区域作了尝试。在项目中，政府对建筑物的最小及最大标高、房屋容积率、必须建设的用来与地铁车站相连通的地下室、街道与地铁车站相连的入口处位置，以及公交站点必须设在这些入口处附近等作出了详细而明确的规定（由于建筑物与地铁直接相连，室内停车场的数量也可以相应减少）。

　　从60年代建设第一条地铁线开始，蒙特例尔的地下城有今天的规模，是绝对离不开私人投资者的参与的，所有的通道建设费用、维修费用、管理费用及责任保险费用均是由开发商来承担。

　　地下城所成功的基础是建立在“政府--开发商互利”的基础上的。两者之间的谈判也非遵循某份法律文件，而是根据市政委员会所规定的细则办理。如今的蒙特利尔以政府既无须掏钱建设又无须掏钱运营、管理与维修，却拥有良好的城市基础设施而闻名于世。由于这样的公私合作方式，蒙市的地下城呈现了一个实实在在的网络体，而不象我国一些城市所谓的“地下城”--只是由政府建造的更象是一条线与一个点的形态。

　　必须强调的是，并不是蒙市地下城开发过程中所有的工程项目都是用以上几种投资参与方式。事实上，时常一个项目的决定使得市政府不得不重新调整原先地下通道的布置方式。只有当所建设的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是离地铁车站很近而可能分散成千上万客流时，政府才会考虑出让所有权。

　　根据地方税收法规规定，对城市或当局所拥有的不动产，包括地铁等城市交通设施，实行免税政策。同时按照地方税收法规，不动产都将以所在地域的土地所有者的名义被征税，但当不动产的建筑结构主体的所有者与所在地域的土地所有者非同一人时，不动产将以建筑结构主体的所有者的名义被征税。如果一位私人投资商在一个政府拥有的停车场的地面之下建造了一个地下停车场，那么以上征税原则将同样适用，也就是说，即使土地为（免不动产税的）市政府所有，建筑主体的所有者（包括地下和地上）也必须缴纳不动产税。

　　不动产的税收是以对不动产的评估为基础的，而不动产评估的原则是以每项不动产的真实价值为基础的。所谓“真实价值”是指它在开放市场中的交换价值，也就是一般环境下最有可能被私人投资商买下的价格。与地铁连通的地下通道能明显提升周围商业中心及办公楼的价值，但它本身并没有被列入不动产评估的范畴。根据蒙市目前的税收法规定，公共道路下的通道，无论由政府本身管理的公共区域，还是政府以长期出租的形式由开发商占有的区域，都无法独立构成不动产评估项目，而应将隧道建设带来的增殖效应归入周边不动产项目评估之中。而作为通道周边的不动产，其租金由于通道的建设而上涨，不动产也就被赋予了新的经济价值，从而不动产税也必然增加。

　　根据以上规定，那些设置在地铁通道与地面相连接的出入口处，并服务于地铁乘客（卖报纸、杂志、饮料等）的小店铺属于地铁系统范畴，在地铁属于不动产免征税对象的情况下，政府该怎样向这些占有地铁通道做生意的店铺征收费用呢？蒙市地方税收法第64条规定，当那些未被列入不动产评估范畴的不动产被非公用实体占用时，此不动产必须被征税。当然这并不是指整个地铁都要征税，而是指那些小商贩所占有的场所（非政府出租区域）必须缴纳税费。这一规定意味着将给物业估价人员带来很多琐碎的评估工作，他们必须对现有地铁通道的65个出口处的零售小摊逐个进行不动产估价。 但一旦这些估价工作完成，每一处的店铺就必须按估价结果缴纳不动产税，并在此基础上缴纳营业税。根据现有了解的情况，事实上对这些小店铺的不动产税的征收并没有强制执行，但每位店主都交纳了经营税。

　　地下通道中的店铺，大致分为两种情况。一种是当地下商业空间位于私人土地下方，此时它们被作为所在土地的不动产的一部分而受到评估，其结果是由不动产的所有者支付财产税，而地下商业空间的占有者支付经营税。另一种情况是当地下商业空间位于公共土地之下，而事实上蒙市政府至今对于“地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税”这个问题感到非常棘手。

　　我国现阶段资本市场并不发达，同时地下空间的开发不同于普通的城市基础设施建设，所以融资渠道显得非常有限。在这样的情况下，广泛的吸引国内民间资本前来投资开发地下空间不失为减轻政府财政负担的一个好办法。尤其是通过一些引导性政策，吸引地铁车站站域与地铁发展利益相关的潜在投资商参与站域地下空间的开发利用，不仅政府可以大大减少市政建设的财务支出，更重要的是可以带来连锁效应，一方面地下空间开发利用的规模能得到迅速扩展，并且地铁通道的有序延伸而带来了更多的客流，另一方面交通区位和城市环境的改善，促使站域周围房地产价格的上涨而增加政府的财政税收。

　　事实上，地下空间由于其特有的可以提供商业活动场所的特点，它的性质与普通的城市基础设施（如公路、水电站等）有很大区别。对于地下空间的开发也许更应该从房地产开发的角度去考虑，而不仅是作为城市公用设施。但由于是在地下，其产权问题由于单纯的地上建筑不完全一致，如地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税并不是一个简单的问题。

　　地铁是城市系统开发利用城市地下空间资源的发展源，目前上海为解决城市发展过程中的交通问题，正在大规模地建设城市轨道交通系统，如何抓住地铁建设机遇，发展上海的地下城，加拿大蒙特利尔的经验是值得借鉴和参考的。

篇5：商业房地产投资9大特征

　　商业房地产投资的9大特征

　　任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：

　　1、投资对象的固定性和不可移动性

　　这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。

　　2、投资过程周期长、成本高

　　房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成；如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。

　　商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了投资成本。

　　3、投资所受的制约因素多

　　（1）作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。（2）商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。（3）在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。（4）对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。（5）由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。

　　4、资产缺乏流动性

　　流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。

　　5、投资有良好的抗通货膨胀性

　　商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。

　　6、从周围环境的改善中获得利益

　　政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加；香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。

　　7、与商业的紧密结合

　　商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。房地产的设计、投资、开发、规划都应该围绕商业目的进行。

　　8、投资风险巨大

　　房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。而商业房地产的投资周期更长，投资金额相当大，风险会更大。并且，商业房地产不仅具有房地产高风险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。系统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险也会影响商业房地产。因此，商业房地产投资具有高风险性，投资必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。

　　9、具有税收优势

　　通过以上分析可以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是投资受制约因素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资也存在很大风险。

　　商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。同时，由于大量采用债务融资，也会产生税前扣除效应。