酒店式公寓探讨

　　酒店式公寓的探讨

　　酒店公寓——condo-hotel 这类物业在拉丁美洲、欧洲很普遍，尤其在美国。美国政府上世纪 70 年代甚至对酒店公寓减免所得税，酒店公寓之所以能在美国能疯狂发展，由此可见一斑。直到 1986 年，税费改革法案方免除酒店公寓在税收上的优惠。

　　如今，美国从开发商到名牌的酒店经营商再到投资商纷纷介入酒店公寓物业，豪华连锁酒店——希尔顿（ Hilton ）、仕达屋（ Starwood ）、四季、万豪（ Marriott ）、里兹 - 卡尔顿（ Ritz-Carlton ）目前已经介入这股新鲜的酒店业和房地产业嫁接的流行趋势中，连传统上不参与住宅项目的豪华酒店品牌也开始进军酒店公寓物业，如凯悦酒店（ Hyatt ）旗下的君悦酒店 (Grand Hyatt) 、文华东方酒店（ Mandarin Oriental ）、希尔顿旗下的康拉德酒店（ Conra ）。里兹 . 卡尔顿（ Ritz-Carlton ）负责人甚至称：由于酒店公寓盈利能力比传统酒店更有盈利能力，所以公司将不再管理没有加入住宅部分的酒店，也就是说，今后只出任酒店公寓的经营管理。酒店公寓，在美国上演着一场疯狂秀，而且将继续秀下去。公寓也疯狂，这可能是前人所未料到的。

　　另一方面，美国各个开发公司纷纷与品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；同时，各品牌酒店也积极介入和寻找正在开发的房地产项目，希望发展商开发酒店公寓，并且积极改造成形的地产项目和酒店，将其塑造成为酒店公寓。比如：

　　●仕达屋（ Starwood ）正与全球顶极开发商合作，希望将他所有的 ST.Regis 传统酒店都加入公寓部分，改建成酒店公寓；

　　●旧金山 Kimpton 酒店动作更快，展开了与菲勒 (Falor) 公司的合作，将其位于迈阿密 Coconut Grove （到达迈阿密国际机场方便。酒店精巧带有欧洲风格。很多房间有阳台能够观赏到海湾的景色）的 Mayfair 酒店（传统酒店）转换为酒店公寓。

　　● Falor 公司在佛罗里达州南部和芝加哥等拥有和经营着 11 家酒店公寓混合体项目，近期更是购置了芝加哥 71 酒店，将转换其为品牌酒店公寓。一边还在洛杉矶、波士顿、纽约寻找和收购其他传统酒店，希望将其转换为品牌公寓酒店。

　　【美投资商积极投资酒店公寓】

　　“酒店公寓这一混合体概念确实是今天的热门话题，所有主要的投资者和酒店级团都在关注酒店公寓这种模式，观察市场上转型和新建的酒店公寓动态，看看这一概念是否适合他们的投资计划。”史密斯旅游市场研究公司（ Smith Travel Research ）——美国主要的酒店业市场研究公司有关发言人的一番话又将投资者对酒店公寓的热衷之情生动表达出来。

　　【中国酒店公寓开发方兴未艾】

　　而在中国，酒店公寓（中国人普遍称谓“酒店式公寓”）这个概念于上世纪末开始疯狂蔓延，至今，上海、北京、深圳等城市酒店公寓遍及城市角落。“到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有 80 余个，总建筑面积在 200 万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计， 20** 年推出的 19 个小户型物业中，有 13 个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米 16000 元以上。”而深圳，笔者初步统计，号称酒店公寓的项目 25 个左右，主要分布在罗湖、盐田、福田，关外宝安区有个白金酒店（已售）、龙岗有个御林 . 高尔夫酒店寓所（正在 vip 登记中）。深圳酒店公寓方兴未艾，新建的项目尤其是罗湖的小户型项目，动则打上酒店式服务这个概念，煞是有模有样。

　　●酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目

　　没有消费者支持，新型物业不可能火爆。以上所说的发展商、品牌酒店、投资商热衷酒店公寓的关键原因的市场认可酒店公寓，消费者追捧酒店公寓，因为酒店公寓普遍可以让消费者获得几样关键的东西：

　　拥有房产权可自住又可收租金　拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。

　　新鲜的生活方式　选择一种消费模式，实际是选择一种生活方式，当酒店公寓成为生活时尚——发展商、投资商、酒店经营者、购房者、求租者等等对象追随的时尚，它必然风靡全球。

　　坐在家里也可享受优质的酒店服务　酒店服务本身的附加价值，成为消费者自愿多掏腰包购买酒店公寓的关键原因之一。

　　“酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，符合市场发展的方向，只要选择合适的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景应该好于普通住宅楼。”上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿对金融报记者如此答复。

　　高出租率　酒店公寓租金一般比传统酒店低些，但服务质量同等，住客还会有少了点约束多了点自由的感觉。就中国上海而言，“中心地带以外籍人士为目标客户的酒店式公寓，入住率基本都在 80% 以上，最高的已达到 95% ，租金水平比去年有小幅上涨。”深圳酒店公寓出租情况没有统一的说法，但据笔者观察，深圳这个经济高速发达高端商务人士遍及的城市，酒店公寓更容易被高端客户认可，而丹枫白露、雅兰酒店、东海岸 . 蓝色会所等切实提供酒店式服务并有联网项目的出租率相对较高，客户认同感强。

　　高投资回报

　　在美国，酒店公寓项目投资回报率高达25％－30％，而一个传统酒店的投资回报率仅有10％－12％；在中国，酒店公寓普遍比普通公寓租金高 15 ％左右，个别案例高出很多，以趣园为例， 60 多平方一般租到 4500，比市场普遍标准高出近100％了，而丹枫白露更是高不可言，不过它的多余收入都被经营者囊入怀抱，业主无缘效益分配。

　　●经营模式比价格重要

　　酒店公寓价格往往不是消费者考虑的决定因素，后期的经营管理模式才是关键。酒店公寓只要确保后期的酒店服务或出租服务，并让消费者取得高品质的自住价值和高的投资回报，消费者资源掏更多的钱购买同样面积（英尺）的房子。

　　据美国酒店公寓研究人士称，在美国，购买酒店公寓似乎成为个人品味的象征，许多人包括有钱人以拥有一套酒店公寓为喜，自然资源稀缺的酒店公寓更是热捧对象，如高尔夫景、海景、山景、林景。

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篇2：酒店式公寓工程安全管理

　　酒店式公寓工程安全管理

　　为了认真贯彻落实"安全第一，预防为主"的方针，正处理好"生产必须安全，安全促进生产"的辩证关系，保障职工在施工生产过程中安全防护，切实保护劳动者的安全健康。根据建筑施工安全技术有关规定及本项目工程周围环境和工程特点要求，制订以下措施：

　　1、建立以集团公司--项目部--施工班组为一体的三级安全生产管理体系，达到横向到边，纵向到底的管理要求。

　　2、根据《上海市建设工程施工现场安全标准化管理》的要求，并根据JGJ59-99《建筑施工安全检查标准要求》和沪建安监总（20**）第13号关于标准实施要求的通知精神，项目部成立以项目经理为首的安全生产管理领导小组，明确项目经理为本项目安全生产第一责任人，建立各级安全生产责任制，职责明确，落实到人，并进行主要管理人员的安全目标责任分解，与集团公司订立安全目标责任合同和奖罚条例在内的安全保证措施。

　　3、各班组设兼职安全员一人，参加由项目部安全生产领导小组定期开展安全检查（每周二）和不定期的（节假日、暴风、雨、雪等季节性）以及专项的（塔吊、人货电梯、脚手架、施工用电、基坑施工等）安全检查，领导小组人员对安全工作做到分工合作，齐抓共管，确保项目安全生产工作做到：纵向到底，横向到边，不留死角。使安全工作人人有事做，事事有人管。

　　4、制订各项规章制度。项目部根据上级部门的要求，制订了《安全生产管理制度》、《安全生产检查制度》、《安全生产班组活动制度》、《安全生产教育培训制度》、《安全生产奖罚制度》、《安全生产验收制度》、《安全生产交底制度》、《环境卫生管理制度》、《食堂工作人员制度》、《食堂食品留样制度》、《场容场貌管理制度》、《卫生防疫制度》、《除四害制度》、《工地消防制度》、《动用明火审批手续制度》、《仓库管理制度》、《浴室制度》、《厕所制度》、《治安管理制度》、《安全生产群防群治制》、《工伤事故报告制度》、《职工意外伤害保险制度》《安全生产教育培训制度》、《安全生产群防群治制度》、《安全生产工伤事故报告制度》、《安全生产职工意外伤害保险制度》等等，从而大在地简化了在施工过程中带来的各种麻烦，达到有章可依，遵章守纪的管理。

　　5、严格执行上级有关部门和集团公司、项目部所制订的各级管理人员和施工人员的安全生产责任制，并逐一上墙，参照执行。

　　6、严格执行各项规章制度，对一些违章现象严厉进行处罚，不得手软，把安全生产工作作为头等大事列入议事日程。当发现施工与安全发生矛盾时，应尊重安全为原则的态度。

　　7、建立健全各级防火安全责任制，防火制度完善，项目部按总施工人数的10%成立义务消防队，并建立相应的活动制度，按照明火审批制度的要求，划分动火级别审批手续，完善监护设施和监护人的要求，重点防火部位，划分重点防火区域，消防器材严格管理，定期检查、维护保养、记录并成档入册。

　　8、组织职工认真学习安全生产技术操作规程，严格执行安全生产六大纪律，焊工十不烧规定，现场做到材堆规范，标识清楚，道路畅通。

　　9、认真做好新工人的三级安全教育及上岗前的安全技术交底，内容有针对性，当天施工前的安全交底和日后工作完后的检查。取长补短，学习各种先进的管理方法和先进经验。

　　10、严格把好各类验收检查关，各类验收项目必须经验收合格后才能施工，否则拒绝进行下道工序的施工，对进入现场的各类机械必须经检查验收合格挂牌后才能使用，凡未经验收的各种机械禁止使用。

　　11、在施工现场醒目处设立工程概况牌、项目主要管理人员名单牌、安全生产六大纪律牌、防火须知牌、安全十项措施牌、环境卫生制度牌、安全生产计数牌、综治管理网络牌、施工组织管理体系牌和*xxx对安全生产的三点重要指示牌、施工平面图、卫生包干区域图等十二牌二图以及公司简介。

篇3：酒店式公寓设计模式初探

　　酒店式公寓设计模式的初探

　　摘要：近年来，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓在我国逐渐兴起，发展迅速，但与其相对应的建筑设计理论与实践却没有形成一套成熟的体系。本文通过对近年来国内已建成的酒店式公寓项目的分析，从中总结出酒店式公寓在建筑设计方面的一些共同的模式语言，以供建筑师在设计中加以参考。

　　关键词：酒店式公寓；模式语言；城市型；度假型

　　1、引言

　　90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言。

　　2、综述

　　2.1概念及源起

　　酒店式公寓从本质上来说，是将酒店进行产权分割出售，买家将物业出租给酒店经营管理公司，通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品。买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念。

　　酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。这些客人虽然只作短暂的休息和停留，但物业也给他们提供统一上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，从而形成了酒店式公寓的雏形。这种经营模式在欧洲很快普及，深受广大消费者的好评，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展，现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区。

　　2.2主题及特色

　　根据选址不同，可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种。前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区，消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主；后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市，消费群体以游客、度假休闲人士为主。在酒店式公寓的设计中，建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计，把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求。2.3总体规划

　　酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关，根据前面的分类，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则。

　　由于服务对象多为工作繁忙的商务人士，城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区，以便为顾客提供便利的办公环境。主体建筑应以高层、超高层为主，以提高城市中心区的土地使用效率，同时也形成该区域的标志性建筑。应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施，商业空间的布局应兼顾为公寓内部和外部的人使用，加强商业空间面向城市的开放性，从而提升其商业价值。由于土地面积有限，绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙，紧凑布置，充分设置立体绿化和屋顶绿化，提高基地绿化面积。城市型酒店式公寓对停车位的需求量较大，应以地下停车为主，利用高层塔楼的地下部分作为停车场。北京银泰中心是此类酒店的代表(图1)，它位于北京中心商务区的核心地带，占地面积约3万m2，总建筑面积达到35万m2。主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成，裙房部分设有完善的商业配套空间，车库位于地下三层和四层，可容纳1600个停车位。中央主楼高249.9m，是长安街沿线的最高建筑，成为长安街的至高点和标志性建筑。

　　度假型酒店式公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区。由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来，因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点。建筑密度不宜过大，以多层、小高层为主。总体规划应尽量争取较多的绿化面积，为营造优美的室外环境创造条件，建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内。对于温泉、海景等主题类酒店，要围绕其主题进行规划设计，紧密结合当地环境，突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓为例（图2，图3），它选址在海南高隆湾海岸沿线，东面有大片椰林，东北临铜鼓岭风景区，自然环境优美。酒店占地面积约29万m2，建筑面积30万m2，容积率1.05，绿化率达到50%以上。建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置，将自然景观引入室内。此外，还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施,使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣。

　　2.4建筑设计

　　酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小户型为主。户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者。以威海的海悦国际酒店式公寓为例，其主打户型仅有50多平米，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感。

　　在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此，在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间。

　　在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神；位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一。

　　2.5室内设计

　　酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一（图4），对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等。

　　商务性公寓的主要用途为商务办公，也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以大空间为主，以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以粗装修为主，用

户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修。

　　度假型酒店的室内装修则偏重田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料，给人贴近自然的感觉。（图5，图6）

　　3、结语

　　从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间。此外，如何将这一舶来。

篇4：酒店式公寓物管处考勤管理制度

　　酒店式公寓物管处考勤管理制度

　　一、员工考勤打卡由行政部统一管理，保安部负责监督执行。

　　二、所有员工须在规定时间内打卡，否则工作考勤不予确认并通报处罚。

　　四、考勤认定：依据《员工手册》，规定上班时间5分钟内为正常到岗，5-15分钟打卡为迟到，15分钟以上视为旷工，超过一小时的加班须凭《加班工作登记表》计算加班时间，在所在部门规定时间前后1小时外打卡，未经部门书面通过，均计为缺勤或异常打卡。

　　五、员工考勤统计以打卡为主，结合各部门月初上报的排班表、员工考勤表及假期申请表执行。

　　六、行政部将严格监督、随时抽查在岗考勤，一经发现离岗、串岗、消极怠工、虚报考勤将严肃处理。

　　七、对于代打卡、换打卡、迟到、早退等违纪现象，将根据打卡记录，按《员工手册》严格处罚。

　　八、员工换班需经部门主管批准并上报行政部，凡私自换班均视为缺勤，并按《员工手册》相关规定进行处罚。

　　九、请假的有关规定：

　　1、请假一天以内由部门主管批准；请假一天以上三天以下由部门经理批准；请假四天以上七天以内由行政部批准；请假七天以上由总经理批准。未按规定报批请假将视为旷工，并照章处罚。

　　2、部门主管请假由部门经理批准；部门经理请假由总经理批准；主管以上员工离开本市时，须上报总经理同意方可。

　　3、请假（外出办公）都需以《假期申请表》（《因公外出表》）报行政部存为依据。加班需填写《加班工作登记表》，没有书面依据一律不予确认。

　　十、参加培训、会议不得迟到、缺席；各部门组织的聚会、活动安排需提前报批行政办。

　　十一、凡当月出现迟到、旷工、早退、消极怠工及私自换班等违纪现象，除按《员工手册》予以处罚并取消全勤奖。

　　十二、对于入职、离职所需办理的手续，要求在接到通知一天内及时办理，否则后果自负。

　　十三、本规定自公布之日起执行，由行政部负责解释。

　　签署人：物业管理有限公司

篇5：酒店式公寓物管处信息档案员岗位工作职责

　　酒店式公寓物管处信息档案员岗位职责

　　信息员在公司经理的领导下，负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证档案的准确性、系统性和完整性。

　　1.认真贯彻执行管理处的方针政策和规章制度，完成职责范围内的各项工作及临时性任务。

　　2.及进准确的做好电脑系统的数据录入工作，对电脑系统的数据登录的准确性负责。

　　3.负责管理处的文件打印和操作员的培训。

　　4.对电脑的系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检查，提出改进意见。

　　5.认真收集管理处电脑系统所需的技术资料。

　　6.制定电脑系统的技术使用手册。

　　7.负责电脑外部设备系统的维护和保养。

　　8.了解其它部门对电脑工作的意见和建议，定期汇报。

　　9.负责管理数据查询、统计表为有需要及有权限的人员提供服务。

　　10.宣传《档案法》，做好各种门类和各种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归档、修改补充和复印工作。

　　11.熟悉《档案管理暂行办法管理工作》，做好日常借阅管理工作。

　　12.参与承办各类档案的鉴定、销毁工作。

　　13.具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。

　　14.保证安卷质量完好；保证案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合科有关标准要求；案卷装订结实美观。

　　15.负责各类档案的分类编目和提供利用工具。

　　16.对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责。

　　17.在管好档案的基础上，兼管本部门科技图书资料工作。

　　18.资料员应熟悉企业档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。

　　19.完成上级交办的其它任务。

　　签署人：物业管理有限公司