社区商业助推住宅升级

　　社区商业助推住宅升级(银川无“商”不住时代渐迈)

　　伴随着城市化进程的发展，开发建设热潮的到来，楼盘的不断涌现，社区商业已然成为楼盘风貌和综合竞争力的代表，是楼盘的窗口和名片。在银川楼市，蔚然兴起的社区商业正带给人们更优质的生活，并助推着住宅产业的新发展。

　　社区商业方兴未艾

　　“社区商业不就是小区住宅下面临街的商铺么？只要有住宅小区，就会有社区商业，只不过有的聚人气，有的不聚人气而已。”提及社区商业，银川市民张先生如是说。

　　“随着市场竞争的激烈，开发商在楼盘项目开发中，对于作为硬件配套的社区商业也越来越重视，这对于我们老百姓来说肯定是好事，生活方便舒适快捷，但我觉得开发商不应该只是一卖了之，得有合理规划才好，不能仅仅是有个小超市、餐馆、理发店、洗衣店等，得突出特色和亮点，这样才能为业主提供更好的生活，也能为投资社区商业的人带来更好的回报。”有着多年投资商业经验的韩女士说。

　　何谓社区商业？百科名片释意为：社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

　　社区商业与住宅如影随形，所有的住宅下面都会有商业配套，这部分商业累加起来的总量要远远大于大型的购物中心的体量。伴随着银川楼市诸多项目的入市，尤其是国内地产大鳄的强势进驻，围绕住宅项目而兴起的社区商业正在向规模化、高端化发展。如位于银川金凤区正源南街的银川中海国际社区，总建筑面积达300万平方米，配建中海美式风情商业街，可形成以周边5公里为半径的商业辐射圈，吸引近20万人口的消费潮；位于金凤区的恒大名都项目配建有5200余平方米的奢华会所，拥有超市、中西餐厅、美容院、网吧、阅览室等服务项目；位于金凤区的颐和城府配建有广州风情商业街，并已投入使用……社区商业在银川楼市方兴未艾。

　　社区商业设计应有前瞻性

　　“买房子肯定要考虑到居住的舒适感。传统的社区商业已经不能满足人们的物质生活和精神生活的需求，因此社区商业也正在更新换代中。对于开发商而言，提供给业主更好的商业生活配套，对于住宅本身而言也有良好的保值升值的价值。”银川中海国际社区相关负责人说。

　　据其介绍，传统型的社区商业是以沿街商铺为载体，但这种商业形势往往业态档次普遍较低，商业功能不全，并且辐射服务的范围较小，一般是以本小区和周边几个小区为主，半径在1公里左右。其主要特点为：基本上无规划定位；一般商铺的产权都是属于个人，开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主；主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店，服务质量和购物环境较差；商业业态单一，商业物业价值难以提升。而现代的社区商业要根据项目的档次和业主消费群定位来设计合理的业态，不再是单纯地购物、餐饮角度，而是多层面的；要吻合区域消费力、商业配套空白和机会点、规划动线合理。目前社区商业以出售为主，部分持有，尽管社区商业看起来很小，但其通过慢慢发展甚至会成为一个区域性的行业。

　　“社区商业大部分是以住宅楼的群楼为主，一般为一至两层，单个商铺面积不是很大，为了降低投资门槛以及便于出租，开发商大都采取化整为零的办法，把商铺面积划分得很小，并通过可以打通隔离墙或者灵活隔离的方式，来满足大面积投资者与租赁者的需求。但是随着成片住宅的开发以及人们消费习惯的改变和商业的发展变革，超市、百货店、专业市场也纷纷租用街铺，街铺面积较小的格局有了一定的变化。另外一些大的超市、百货店也愿意入驻好的社区商业街，其对商铺内部结构、层高有一定的要求，因此开发商在设计中要有前瞻性。例如中海国际社区在中海美式风情商业街的铺面设计中，采用了一层4.5米、二层4.2米层高、6米超大开间，这样可以满足业主自由设计隔层的需求。”银川中海国际社区相关负责人认为，首先商业布局要有利于社区商业的发展，裙楼临街商业应该为经营者提供多重选择，能够实现自由组合面积区间，从而方便商业的适用需求；其次从商业经营业态上来讲，社区商业要分为内街和外街。内街型商铺是一种相对封闭的、与传统沿街商铺相对应的一种卖场。一般不建议设置餐饮，这样不利于社区住户生活，对其会有所影响。商业的投资回报率是商业投资的主要参照数据，一定要关注消费人口。

　　开发、投资社区商业有讲究

　　“目前，一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施缺少，这为社区商业的发展提供了更大空间。另外也由于交通距离的问题，人们对社区商业的依赖性越来越大。因此，随着面对新的需求，定位准确、层次分明、功能完善的社区商业将越来越受到人们的青睐。”在宁夏已操作过银川金凤万达广场、银川万达中心、塞上凝聚力商业集群、龙马鼓楼财富广场、宁夏国际农机汽车物流园等多个商业地产项目的银川易大融创营销策划有限公司副总经理贾亮介绍，与国外成熟的社区商业模式相比，国内的社区商业尚处于起步阶段，还普遍带有浓厚的住宅底商特点。

　　“当前社区商业虽然日渐火爆，但也存在不少亟待改善的问题。开发商在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训，以适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势。需把握几个关键词：突出特色、量体裁衣、先行培育、因地制宜、功能明确、放水养鱼。”贾亮认为，对于开发商而言，还应该注意以下几点：

　　一、注重市场调查，全面掌握情况

　　衡量商业物业的成败，它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查，了解总体情况，明确定位。

　　二、定性、定位、定量

　　主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。

　　三、开发和商业经营同步

　　社区商业开发中传统的过时做法是先开发建设后招商经营，这种开发方式不仅带来巨大的盈利风险，也造成过众多后续问题。目前，成功的社区商业配套开发经验是在规划和设计时，吸取专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设置布局做好总体安排，一些大型的商业业态要提前选定经营者。

　　四、建筑形态要符合商业业态组合的要求

　　现代社区商业与传统社区商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的不同要求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。

　　五、与现代居住环境相适应，体现便捷性和亲和力

　　社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平等进行组合，力争达到与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。

　　六、因地制宜，体现特色

　　住宅开发市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又能体现出本社区的特色。

　　七、权衡长期收益和短期收益的关系

　　社区商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且社区商业物业所承载的商业运作得越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但社区商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是，目前，仍然有许多开发商将社区商业物业和居住物业用相同的方式同时进行销售，给社区商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟与形象形成后再出售，这样能取得更大的利润收益。

　　对于广大投资者而言，贾亮建议，选择社区商业一定要对社区商圈体量是否合理有所判断，一般而言，2万平方米的社区商业可以为周边五到六万人提供服务；要警惕商铺的初始售价，推算售价是否合理，避免“炒铺”现象造成大量商业的空置；要关注附近大卖场、交通对社区商业的影响，紧跟城市规划发展的步伐。就银川而言，选择社区商铺要用发展的眼光来研判，考虑到商圈、交通、人流、辐射等诸多因素，至少看到3年后的一个发展前景。银川市目前有至少3个社区商业形成了不仅是辐射周边，已经辐射银川的特色商业街区，这里面有民生·城市花园、中房·高尔夫、长城花园等特色街区。

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篇2：主要商业业态租金制定标准参考方案(餐饮娱乐文化服装家电类)

　　主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）

　　在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

　　1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

　　存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

　　2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

　　存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

　　3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。

　　存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

　　4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。

　　存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。

　　酒吧：30—80元/平米·月；

　　KTV：20—40元/平米·月；

　　滑冰场：30元左右/平米·月；

　　游乐场、电影院：30—50元/平米·月。

　　餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。3

　　一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；

　　西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；

　　小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；

　　重点餐饮如KFC和麦当劳：

　　KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；

　　麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。

　　很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。

　　餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。

　　一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。

　　房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火锅20%-30%快餐及小吃30%

　　服装业态参考租金：

　　正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。

　　一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。

　　在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。

　　独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。

　　内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。

　　古玩字画类参考租金：

　　商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。

　　家电数码参考租金：

　　很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。

　　凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。

篇3：商业(圈)业态体量测算办法

　　商业（圈）业态体量测算办法

　　商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积

　　首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入 × 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4

　　商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。

　　商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。

　　业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。

　　人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。

篇4：商业步行街概述

　　商业步行街概述

　　1）商业步行街的起源

　　商业步行街[1]发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业步行街发展落后于法国等西方国家。

　　从全球来看商业步行街发展大体分为七个阶段：

　　第一个时期：集市贸易；

　　第二个时期：摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；

　　第三个时期：随着商业步行街的发展，有些地方形成小的商业中心； 　　第四个时期：大型商业步行街的出现；

　　第五个时期：规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业步行街的结构增添了骨干力量；

　　第六个时期：六十年代，商业步行街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期；

　　第七个时期：商业步行街增加shoppingmall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。

　　2）现代商业步行街定义

　　现代商业步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。也有将商业步行街列为商业业态范畴的。步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。

　　3）商业街存在的意义

　　3A）改善城市形象，提高居民生活质量

　　商业步行街代表整个城市的社会形象，特别是市中心的广场和购物街等，它们加强了人们的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。步行街区创造了一个以人为本的环境，恢复了人在交通中的主导地位，为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。

　　3B）改善环境

　　汽车在步行街区的行驶被限制，大幅度地降低大气和噪音的污染，这两种污染在市中心往往是最严重的，同时，汽车废气排放的减少也减弱了对市中心古建筑的损害，以及消除汽车对建筑周围环境的破坏，这些都有助于保护市中心的历史风貌。步行街通过改善地面铺装，安装街道照明，布置绿地，街头小品等，为人创造了舒适高品质的环境，使人们看到了建筑的美，历史的风貌，街道和城市的美。

　　3C）刺激经济发展

　　步行街区环境舒适安全，因而吸引了众多的市区及外来的顾客在此浏览、购物、休憩，从而增加了步行街的商业利益。在欧洲许多城市已经证明，步行化促进了零售业的增长，像丹麦的哥本哈根市，步行街建成三年后，营业额上升了３０％。步行街之所以促进零售业的增长，主要有三个方面的原因：一是步行至少增加了５０％的人流；二是人不再恐惧来往车辆，因而容易购物；三是行人更倾向于逛商店购物。

　　3D）改善城市交通状况

　　市中心和街道往往交通拥挤，人流混乱，街道步行化后，步行的环境质量得到改善，步行人数增加，市中心减少了用于汽车交通的空间，提高了步行街的运转功能，减少了步行者与机动车之间的冲突，实现了市中心街道的良好交通秩序。

　　4）商业步行街的特点

　　4A）交通管制

　　进行交通管制，但不改变街道原状。控制进入步行街的车辆，把车辆疏导到附近的道路上去，以扩大步行空间。例如，在规定时间内禁止车辆通行;限制进入步行街的车种,只允许公共交通、救护、消防、工程等车辆进入；只允许少量凭许可证通行车辆(如送货车、当地居民的车辆等)出入或在规定时间内出入。

　　4B）功能全

　　现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

　　4C）分工细，品种多

　　分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成；另外现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族文化与国际文化有机地结合起来。

　　5）商业步行街的分类

　　5A ）按照步行街的风格分类

　　（1）传统商业步行街

　　传统商业步行街街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。如北京王府井、上海南京路。

　　（2）现代商业步行街

　　商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，现代气息浓厚。

　　（3）传统与现代相结合的混合商业步行街

　　在保留传统商业街的空间与风貌（当地具有传统文化特色的骑楼、过街楼、庭院式商店布局等）的基础上，引进现代文化元素，使得商业街向多功能、多元素的综合方向发展，使城市空间既具有历史的延续性，又具有现代商业特色，最终形成综合性很强的步行购物系统。

　　5B） 按照步行街的空间分布分类

　　（1）室内商业步行街

　　室内步行购物街通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内步行购物街通常提供以下场所和服务：零售业(包括百货商场和各种专业商店)、餐馆、,酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及商务洽淡室等。室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境，使商业活动免受自然气候的影响，大型ShoppingMall和地下商www.pmceo.com业街都属于室内商业步行街的范畴。

　　（2）室外商业步行街

　　室外商业街更注重街道绿化、花坛、水池、喷泉、雕塑、广告牌、霓虹灯、道路铺装。它具有公共空间中展现艺术构思、文化理念和信息以及美化环境方面的作用。花坛、水池等大多可和座椅结合,既清洁美观,又提高了“供坐能力”。

　　（3）地下商业步行街

　　地下商业步行街是城市的一种地下通道，其存在形式可以使独立实体，也可以是依附于某些建筑物。它的存在一般是为了改善城市交通

，几乎很少有单纯为了发展城市商业的。它在功能上除了具有一般商业步行街的功能之外还具有以下功能：①改善城市交通，尤其是对城市的“蜂腰”、“瓶颈”及交通负荷打的地段有着重要作用；②成为城市商业设施的补充；③在城市中扮演“桥”的角色，把本来被浪费和功能不全的城市空间组成完整的系统；④城市防灾空间；⑤地下商业步行街的开发，刺激了周围地区的经济发展，带动整个地区的商业活动。

篇5：影响商业步行街规模定位因素

　　影响商业步行街规模与定位的因素

　　1、影响商业街规模的因素

　　1A）消费者的数量

　　一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定。如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。

　　1B）消费者的收入状况

　　消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。

　　2、影响商业街定位的因素

　　2A）消费者的性别、年龄结构

　　随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异也越来越明显。不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般来讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更 为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。

　　2B）消费者的职业特征

　　不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追 求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。

　　2C）消费者的文化程度构成

　　消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。