居住区商业

　　居住区商业

　　居住区商业指以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。居住区商业包括社区商业中心和街坊商业，社区商业中心主要以大型综合超市为主体，辅以其他商业业态和服务业态，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的社区商业生活中心，目前新区已建成121家，另外还规划在北蔡、上南至临沂、周家渡、塘桥、金扬等人口密集或商业基础薄弱的地区，加强休闲商业街区、休闲广场等社区商业中心的开发。街坊商业主要指满足居民日常便利性消费和生活服务的中小商业网点。街坊商业网点建设要按照区政府已出台的标准进行配置，即确保新建住宅小区商业网点建设面积不小于总建筑面积的3.5%，同时确保用于必备性业态的面积不小于建筑面积的1-1.2%。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：青岛市万达商业广场

　　青岛市万达商业广场

　　万达广场位于青岛市（CBD）中央商务区核心地段，西起山东路、东至南京路、南起延吉路、北至辽源路主要干线。周边大约有30万的城市居民及在建的高档商务住宅区，如锦绣华城，卓越集团，交运山庄，等商业住宅，每天有数十万的流动人口，形成不同层次的消费群体，对万达广场的人气聚集都奠定了良好的基础。将成为商机无限的新的商业中心，是CBD商圈的城市亮点。

　　万达广场建筑面积38万平方米，其中包括7万平方米的住宅，11万平方米的写字楼和公寓，5万平方米的五星级酒店，15万平方米的大型商业中心，商业地产经营模式，“只租不售”的经营策略，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的多功能的购物场所。零售占40%，功能配套占34%，文化娱乐占18%，餐饮占8%，这几项占比中零售只占40%，综合业态占了60%。综合业态占比比较大，更容易吸引客流，体现消费的需求。

　　万达广场根据业态组合规划引进国内外十大名品牌，国内百货品牌万千百货，日本最大零售企业佳世客超市，喜达屋集团旗下超五星级艾美酒店，中国最大的电器连锁企业国美电器，中国排名第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV，中国动漫创意领跑者卡酷动漫亲子园，最具影响力连锁健身会所一兆韦德健身，岛城知名餐饮连锁良友海鲜酒楼及国内外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES等均已入驻青岛CBD万达广场。

　　万达广场室内商业步行街分为三层：

　　1F步行街一层，营业面积4687平方米，共有59家商铺，男女时尚知名品牌旗舰店、精品生活特色店、。

　　商铺业态分类：

　　101/102 雅莹 EP

　　103巴黎三城PAPIS MIKI

　　105卡拉玛CALAMAR

　　106古老鲨鱼CULAO

　　107∕108 肯德基KFC

　　109∕110∕111屈臣氏WATSONS

　　112渔FISHING COLL ECTION

　　113菲丽空间FAVORIRE ROOM

　　115伊可爱E&YOU

　　116五色风马W.S.F.M

　　117棠妮TONYMOLY

　　118∕162丹香LAMOKA

　　119∕120∕121∕122快乐江涮涮吧HAPPY CHA FING DIAH

　　123永真眼睛- GOOG VISION

　　125∕126简GEN

　　127喜莱莎

　　128浪漫一身RMEO

　　129

　　2F步行街二层有56家商铺，业态规划有时尚运动服装、品牌服装店、特色餐饮和生活配套类。

　　各商铺业态分类：

　　3F步行街的三层共有61间商铺，业态规划为国内的风味特色餐饮和国内外知名的餐饮业。

　　各商铺业态分类：

　　万达广场规划了一条大型步行街，共有3万平方米，3层，街宽15米，是整个购物中心的纽带，将成为将各大主力店紧密连接起来，成为聚集人口和主要的扩散，步行街与每个主力店之间都有两条通道相连接，共有24条，可以最大限度的实现客流的共享，整个购物中心浑然一体。在步行街的客流和物流设计方面，步行街共规划为十字型格局，占在步行街的中庭可以看到步行街所有的店铺，站到步行街任何一个位置，都可以同时看到20个以上的商铺，步行街共有20部扶梯、2部观光梯、4部垂直梯，垂直交错，顾客可以到达任何一家商铺。室内步行街定位以时尚、餐饮、休闲为主要特色，在业态上主要包括特色餐饮、时尚服装服饰及生活配套等，满足各层级消费者对时尚潮流的品质需求，提供最多元化、情景式的时尚消费体验。万达广场最有独特那就是1200平米的阳光中厅，还有10个自然采光天厅，及加上中央空调的浑然一体，能让顾客体验到四季如春购物环境。

　　运营管理

　　万达广场“只租不售”的经营模式，既懂得“放水养鱼”的经营策略，加上一支自己的经验丰富经营管理团队，培育市场。对万达广场经营者来看，精心，耐心的去培育市场，将市场做旺带动整个市场的物业提升，是成功的捷径。

篇3：下半年商业地产发展趋势分析

　　20**年下半年商业地产发展趋势分析

　　今年房地产调控以来，开发商经营策略发生转变。有人捂盘等待政策变天，有人转入商业地产开发。很多开发商认为，在住宅市场遭受政策打压之际，商业地产机会更多，因而部分资金转战商业地产开发。

　　在商业地产日渐热络之际，一个问题随之提出，商业地产会逆周期而动吗？商业地产会不会引发新一轮泡沫？

　　中国房地产业高速发展，但至今尚未经历一个完整的商业周期，市场不仅对住宅价格走势把握不准，对商业地产更是知之甚少。

　　美国作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，其经验值得借鉴。

　　在此次国际金融危机爆发前，美国房地产业经历了一轮大繁荣，住宅和商业地产价格都出现大幅上涨。20**年至20**年，美国32个主要城市CBD写字楼名义价格平均上涨近60%，CBD外地区写字楼名义价格平均上涨48%。在一些地价较贵且管制严格的CBD，如波士顿、纽约和旧金山，物业价格上涨更为迅速。

　　这个期间写字楼价格上涨的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地价格涨幅较大。在美国32个大城市中，三分之一城市写字楼价格大幅上涨原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太阳带地区，包括拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城。其中14个CBD写字楼价格上涨大约106%，成本因素占52%。

　　除了土地价格因素，写字楼价格上涨还受其他重要经济因素影响。

　　美国宾州大学沃顿商学院房地产系主任约瑟夫·纪尤可教授不久在美国国家研究局发表一篇论文，题目是《商业地产与住宅有何不同》，就美国32个大城市在20**年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅的相同点与不同点。

　　纪尤可教授的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

　　在房地产研究领域，一般用资本化率指标（cap

　　rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从20**年至20**年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

　　研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要。但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

　　国际金融危机后，美国公寓价格比20**年高峰值时下降了20%，商业地产价值下降20－30%。美国上市商业地产公司股价

　　20**年达到高峰值，到20**年末下降了60%。股价持续下跌意味着投资者不看好商业地产前景，因而提前"用脚投票"。

　　当然，金融环境变化也会给商业地产投资带来影响。在美国，规模较大的商业地产往往有较高金融杠杆率。20**年，美国可投资商业地产价值4.8万亿美元，其中3.6万亿美元资产被抵押。大部分商业地产为私人所有，REITS占不到三分之一。在美国经济"去杠杠化"过程中，高杠杆率的商业地产投资必然遭到打击。

　　美国经验表明，公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定。

　　当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

　　公寓和商业地产市场被相同因素所决定，供给条件和商业周期对不同板块有不同影响。不过在一个较长时期内，商业地产与住宅具有相同的需求决定因素，这决定它们的市场方向是一致的。相反，独栋住宅的价格波动要更大。

　　纪尤可教授得出了几个重要理论结论。第一，商业地产与公寓的周期较长，在同一周期，二者价值变动率具有正相关关系，也就是方向基本一致。

　　第二，商业地产在短期内保持价格和租金持续稳定，在中期则出现回档。这与自住型住宅表现一样。在同一地区，由于地价、资本和建筑技术一样，不同板块物业价格走向基本一致。

　　第三，在写字楼市场，物业价格大幅度上涨主要原因是资本化率不断下降（即不断提升的净租金乘数），投资者对商业地产市场的乐观态度，反过来会影响到放贷人，他们会放松贷款担保标准，这又会进一步刺激投资。

　　第四，整个美国商业地产存在持续价格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企业可能面临破产，大机构能够长期持有商业地产股份，他们的风险主要在于面临债务展期。总之，商业地产在经历高速价格上涨后，需要回调。

　　纪尤可教授做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对中国也有一定启示。

　　美国经验表明，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最好通过证券化，如REITS来分解风险。

　　中国不同于美国，由于土地供给垄断，房地产市场并不是充分竞争市场。在这种背景下，政策对房地产影响较大。尽管如此，房地产业与商业周期依然密切相关。如果宏观经济不好，商业地产和住宅市场也会出现调整。但宏观政策的逆周期调节，使中国房地产业有时并不与商业周期同步。今年4月以来，中国住宅市场开始进入调整期，在库存消化结束之前，新一轮投资启动尚需时日。由于流动性过剩，此时大量资金流入商业地产，这导致这住宅市场调整时，商业地产却出现繁荣。但商业地产受经济周期影响更甚。如果经济增速下降，大规模的商业地产投资，未必产生较好收益。

　　上半年商业地产表现良好。据国家统计局最新数据，上半年商品住宅销售面积增长12.7%，但办公楼销售面积却增长53.2%，商业营业用房销售面积增长41.6%。办公楼和商业营业用房销售额分别增长91.5%和57.1%。商业地产购销两旺，一方面存在基数原因，即去年年初经济触底，写字楼等商业地产需求依然处于降通道中，今年上半年经济复苏强劲，商业地产需求增加，与去年同期相比增长幅度较大。另一方面，大量流动性流入商业地产，寻求更好投资机会。

　　由于6月分类数据尚未发布，但从已有的1-5月月度数据看，商业地产无论是销售面积还是销售额，5月比4月都出现环比负

增长，这是否表明，商业地产会与住宅表现为周期同步呢？

　　相比美国，中国商业地产金融杠杆率低，物业多为自有资金持有。这种模式使持有人可以获得稳定现金流。但在经济下行期间，现金流也会出现波动，这需要商业地产持有人一方面能够坚持长期持有，同时还要应付其他类型物业的资金需求。对于那些资金压力较大的上市房企而言，持有商业地产能不能打持久战还是个问题。由于中国经济高增长时代已经结束，劳动力供给也到达"刘易斯拐点"，未来经济增长可能进入持续稳定低增长时期，市场对写字楼需求不会出现爆发性增长。随着供应量增加，北京等大城市CBD地区空置率必然走高。而百货零售等商业与居住人口比例和居民可支配收入相关，在老龄化社会来临之际，过多的商业供给同样存在风险。

　　当然，开发商或许寄希望于私人投资者能够接盘，因为大量资金在寻找投资标的，商业地产颇有吸引力。如果私人投资者受到短期诱惑，商业地产可能出现投资热潮，但这并不意味着长期持有商业地产就可以获得高收益。

　　下半年商业地产可能面临两种走势，一种是跟随住宅周期同步运动，投资和成交趋于减少；另一种可能是商业地产产生过多泡沫，但随着宏观经济走缓而面临破裂风险。不管怎样，开发商和投资者都需要理性看待商业地产投资。

篇4：日本东京中城商业策划

　　日本东京中城商业策划

　　一、项目位置 东京中城（东京ミッドタウン，Tokyo Midtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。

　　图１东京中城模型和鸟瞰图

　　二、 东京中城项目规划设计特点 东京中城规划设计基本资料

　　* 用地面积：约102,000m2

　　* 实际占地面积：约78,400m2

　　* 总建设面积：约569,000m2

　　* 开发商：三井不动产

　　* 设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等

　　* 施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋） 综合体各设施面积

　　* 办公室：约330,000m2

　　* 住宅：约111,000m2（约530间）

　　* 五星级酒店：约48,000m2（约250间）

　　* 购物中心：约57,000m2

　　* 其他：23,000m2

　　* 地下5层、地上54层

　　项目结构：钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构

　　图２东京中城项目效果图东京中城的设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计由EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。

　　此外青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了Design Wing”的设计。在设计活动组织管理方面，日本不仅多个专业协同配合好，而且非常注重艺术设计，值得我国综合体设计方案时候借鉴。

　　整项计划的地标建筑‘中城大厦’（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248公尺，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。和前两座建筑物不同的是，中城大厦没有设立展望台。大厦最顶端的54楼是机械室和管理、维护空间，一般的访客无法进入。

　　图３ 主塔楼效果图（日建设计）

　　图４ 东京中城夜景照片大厦45层是国际餐厅，在法国菜的基础上，增加亚洲风味。

　　东京中城内综合体设有豪华五星级酒店、住宅、写字楼、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层（45～53楼）的饭店‘东京丽嘉酒店’（THE RITZ-CARLTON TOKYO）和从别处搬迁进来的‘三得利美术馆’。许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。

　　此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。综合体里汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、绿地、美术馆和医疗中心等设施，彼此共鸣，为都心的生活提供高品质的每一天。

　　东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。 GALLERIA(拱廊街) 拱廊街实际上就是ＭＡＬＬ，在这全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间里，时尚精品和商店琳琅满目，它是东京中城的主要购物区。在拱廊街里的“庭园阳台”，您可以一边眺望翠绿美景一边用餐，愉悦身心。

　　图5 拱廊──购物中心 PLAZA(广场) 广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。

　　图6广场设计效果图和实际景观相片东京中城酒店部分Midtown Tower 45-53楼是首次入驻东京的Ritz Carlton酒店。The Park Residences是由Ritz Carlton直接管理的酒店式公寓。Oakwood Premier Tokyo Midtown是美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的高级公寓。Midtown East的12-24楼是面向商务人员的高级公寓。 东京中城医疗中心以家庭医院作为经营定位，主要提供医疗保健诊疗、美容诊疗和健康管理服务，包括牙科与营养调理中心。 GARDEN(庭园) 东京中城的巨大魅力，在于拥有丰富的树木花草，仿佛远离都心。

　　在与桧町公园相连的中城庭园里，有草坪广场，还种有银杏树、樱花树、樟树等众多的树木，创造出令人心旷神怡的空间。请您欣赏四季不同的表情和日本的自然美。

　　中城庭园庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为21_21 DESIGN SIGHT的Shop21_21Q登场，销售快餐小吃和一些有特色的商品。绿地内设有无线局域网，您可以在舒适惬意的自然中通信上网。 图7 东京中城庭院桧町公园桧町公园过去是长州藩毛利家位于麻布的别墅“桧屋敷”的庭园。这座庭园当时又叫“清水亭”，从这里望去，江户的街景尽收眼底，令人赏心悦目。名园里的绿树花草在变成公园的今天，仍一如往昔地把美丽的风姿展现给人们。

　　图8桧町公园

　　图9 21_21 DESIGN SIGHT 21_21 DESIGN SIGHT：三宅一生、安藤忠雄联手打造的全新形态的艺术机构，日本设计的发讯地。宗旨在于关心日常事物，从设计的角度寻找各种发现，提出各种建议。

　　由服装设计师三宅一生、平面设计师佐藤卓、产品设计师深泽直人三位设计师担任指导，除筹划具有主题性的展览会外，还举办各种活动。

　　公共艺术作品：东京中城中装点着20件公共艺术作品，都市和艺术融为一体，使东京中城的日常空间拥有高品质的艺术氛围。

　　游客可以手持最先进的导游终端（日、英、法、中、韩五国语言）），随心所欲地边走边看边听。东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京２１世纪衣食住行乐的完美景观。

　　三、 东京中城项目商业业态规划与设计机构组合特点

　　图 10 拱廊－购物中心商业空间东京中城购物中心地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。东京中城的业态划分为。

　　时尚百货 服饰、皮鞋皮具、化妆品、珠宝 室内装潢与设计 家居、厨房用品、家电美术馆餐厅和酒吧 西班牙餐厅、泰国餐厅、法国餐厅、意大利餐厅、印度餐厅、美国餐厅等 各类日本餐厅、中餐食品和

咖啡 食品店 咖啡厅生活服务类商店 ＳＰＡ，男子美容厅 健身房 宠物店 药店与化妆品店 超市 音像制品和花店

　　图11 食品类商店三得利美术馆自1961年开馆以来，通过举办绘画、陶瓷、漆工、玻璃等充满魅力的企画展，向众多的人们传递了“生活中的美”。保持原来的理念，提出“连结美、开创美”的新主张，在绿意盎然环境中，与使人联想到白磁的风格强烈的外观一起，以崭新的面貌迎接宾客的到来。

　　图12 三得利美术馆景观设计：这里是东京拥有最大片绿地的购物商城！它的拱廊街及广场之中种植了许多植物，在摩登的建筑之中，仿佛闯入了一个温室，逛街显得格外舒服。外围则有一个庭园，包含中城庭园及松町公园两个区块，铺设了无线网络基地台，这里也成为了最佳的户外办公室。而且更骄傲的是这里春天可以赏樱花、秋天还可以赏枫。东京中城设计中心东京中城设计中心由财团法人日本产业设计振兴会、社团法人美术印刷设计师协会、九州大学艺术工学东京分部、海外设计研究教育机关成立的“国际设计联络中心”这四家单位组成，是设计推销机构和创作者、国内外学术机关携手合作建立的设计信息集聚、发送基地，这在世界上也是屈指可数的。通过举办企画展、研究会、专题讨论会、产学合作的研究及设计开发，开展与21世纪相符的崭新的设计活动。

　　四、 项目运营管理特色通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群；东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力较强的白领和金领人群；项目中的众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作为日本最新的一流综合体拥有旺盛的人气。

　　图13 餐饮环境一景东京中城在运行成本控制方面，提前在设计时候做好安排，充分考虑节能和环境保护。中城的细微之处都体现着环保精神。厕所使用雨水和厨房的排水，并用自动感知器控制节水。中城的电力设备导入水蓄热系统和NAS电池，有效利用深夜电力，削减高峰用电。回收煤气发电时产生的废热，用于空调热水供应等；采用光线联动自动百页、窗边照明自动调光系统等。

篇5：商业物业租售运营机制前言

　　商业物业租售运营机制前言

　　合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。

　　盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。

　　本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。