英国谢菲尔德市Meadowhall开发要点

　　英国谢菲尔德市的Meadowhall开发要点

　　Meadowhall是英国第五大区域性购物中心，被很多人认为是英国众多同类型商场中最成功的一个。它位于谢菲尔德市的东北部，距离市中心约4.83公里，邻靠M1高速公路（是英国由北至南的其中一条主要交通干道），并与谢菲尔德市的超级电车轨道系统34号交汇处连接，可直接幅射周边的区域，交通十分便利。

　　占地面积（平方米）

　　8093750（包括其所在的Lower Don山谷）

　　店铺数量

　　270

　　建筑面积（平方米）

　　停车位数量

　　12600

　　可出租建筑面积

　　（平方米）

　　130060

　　开业时间

　　1990

　　经营业态

　　百货、超市、餐饮、影院

　　1、Meadowhall的由来

　　直至1984年2月24日，Meadowhall所在的位置还在被一家钢厂占据，钢厂关闭以后至Meadowhall开始兴建之前的时间内，这块地一直被闲置，在工程启动之前，清除了大约10万立方米的污染物。

　　1988年6月Meadowhall开始修建，整个工程历时27个月。

　　2、Meadowhall的主要构成

　　Meadowhall不仅仅是一个购物中心，它的目标是利用购物的增长来成就其地区休闲中心的功能，其主要构成包括：

　　*11个主要的店铺

　　包括：3间本地百货公司(Marks & Spencer、Debenhams、House of Fraser)，分别销售自有的品牌商品、1家大型超市，构成主力店；多家半主力店，销售时装、个人护理用品及书籍／文仪用品。

　　*230个商铺单元

　　主要由英国本地的零售商经营，分别分布于2层楼面的6个不同区域中，每个区域均有不同的主题、市场定位及配套的商品组合安排。例如在The Lanes（小巷）的主题区域内设有26个特色商店，主要集中销售由本地商家及个体户业者经营的艺术品及小玩意。

　　*大型美食广场--绿洲

　　绿洲集中了商场的主要餐饮设施，有25个公共餐饮单元，提供逾2,000个座位，是欧洲其中一个最大规模的美食广场。其设计仿效西班牙Marbella的橘色广场，于下层安排快餐设施如麦当老、肯德基及必胜客，而上层则提供休闲的餐厅设施，在中心位置则设有由可口可乐赞助的大型电子银幕，不停播放有关信息及娱乐等资料。

　　*11屏幕的华纳兄弟电影院

　　新的区域型商业中心都具有强势的增强休闲功能的工具，Meadowhall也不例外，11屏的电影院增加了购物者的休闲体验，并且鼓励了更多的消费者到此。购物者可以在Meadowhall逗留一整天的时间，而不仅仅是来此购物。

　　除以上几点之外，Meadowhall还在内部设了很多的街头咖啡店，并设有一个48屏的视频墙，每天播放14个小时，更加增强了它的休闲氛围。

　　3、Meadowhall的周边环境

　　Meadowhall所在的谢菲尔德市是英国第四大城市，曾经因它的钢铁、刃具、工程及工具加工业而著名。直至上世纪80年代早期，Lower Don山谷还是炼钢业的心脏所在，然而全国性的衰退和钢材加工自动化的发展，导致了山谷产业的衰落，于是，上世纪80年代后期，很多包括Meadowhall所在地的区域被废弃。

　　距离Meadowhall两英里（3.22公里）范围内的环境条件：

　　*Don Valley体育场--这个多功能的体育场能容纳25000人，已经举办了很多运动会、演唱会等大型活动。

　　*谢菲尔德舞台--可容纳12000人，在它开放的1991年中，它上演了全球著名的音乐剧、戏剧作品以及一些体育活动。

　　*山谷娱乐中心--文化发展中心，建筑面积18000平方米，主要包括多屏幕电影院、夜总会、保龄球道和餐厅等。

　　*零售园--建筑面积19000平方米， 主要是Toys 'R' Us 玩具公司的零售商店。

　　*Car brook Hall 商务园--提供超过1115平方米的办公面积。

　　*狄克逊呼叫中心--电动及电子产品经销商狄克逊的全国客户服务中心。

　　*Magna --白蜜基金工程，这个基金休闲展览中心造价4000万英镑，作为钢铁制造加工业的陈列中心，展示当年英国人的制造工艺。

　　由此可见，Meadowhall所在区域已经形成了一个成熟的城市娱乐中心，无论是体育场馆、还是娱乐、展览中心，这些都为Meadowhall提供了庞大的客流及休闲娱乐的社会氛围，使Meadowhall的成功开发具备了优越的先决条件。

　　4、Meadowhall的辐射范围

　　Meadowhall周边60分钟车程内，有820万的人口，相当于英国总人口的1/8。这个区域包括了英国的许多重要城市。

　　*西部：谢菲尔德（Sheffield）、曼彻斯特（Manchester）

　　*北部：利兹（Leeds）、巴恩斯利（Barnsley）、哈德斯菲（Huddersfield）、约克（York）、 哈罗盖特（Harrogate）

　　*东部：罗斯汉姆（Rotherham）、邓卡斯特（Doncaster）、沃克夏（Worksop）

　　*南部：诺丁汉（Nottingham）、德比（Derby）、切斯特菲尔德（Chesterfield）、莱斯特（Leicester）

　　Meadowhall拥有广泛的目标客群，有这些城市顾客作为后盾，Meadowhall就有了成功运营的基础。它所需要解决的问题，就是如何为这些城市的顾客提供便利可达的交通条件，使他们能够轻松的来到这里购物；如何为这些顾客提供舒适愉悦的购物环境，使他们愿意时常来这里享受购物的快感；如何为这些顾客提供完善的服务，以此来争取到更多的稳定客源等等。在下面的介绍中，我们可以看到Meadowhall是如何完美的解决这些问题的。

　　5、Meadowhall的消费群体

　　*男女比例：男：３０％　女：７０％

　　*54%的顾客年龄在25 - 44岁之间

　　*非高峰时段，平均开车到访的每伙顾客为2.1个人

　　*平均到访频率为55次/年

　　*非高峰时段平均每伙人每次花费106.91英镑，高峰时段上升至每次180镑（例如圣诞节期间）。

　　6、Meadow

hall的交通条件

　　*汽车或长途汽车

　　从M1高速路34号结点的北面和南面都有汽车和长途车的直接入口。一条专用的环行大道提供超过12600个免费的小汽车停车位及300个长途停车位。这条环行公路由经过改造的地方公路连成一体，向北方向的A6109 Meadowhall路和向南方向的谢菲尔德路，将谢菲尔德和Meadowhall及M1高速连在一起。购物中心周围的交通是由电脑控制的CCTV系统，全天候保证最佳交通车流。

　　*公共运输系统

　　由于有专用的Meadowhall旅客交通枢纽（Passenger Transport Interchange -PTI），购物中心已经具备了英国购物中心中最好的公共交通服务。这个交通枢纽为地方和地区公共汽车，火车、超级电车等提供了有利的服务。.一条荫蔽的人行道将旅客交通枢纽和Meadowhall连接起来。

　　Meadowhall的公共运输系统包括：

　　公共汽车

　　*16个公共汽车站以及200米长的遮蔽蓬，每小时可以容纳120辆公共汽车

　　*Meadowhall在84条地方和地区公共汽车线路上。

　　*另外未来将增加的14个新的车站也已经定点在Meadowhall的周围。

　　火车

　　*两个地区火车站

　　*每天有400余条地区火车线路通过PTI

　　超级电车

　　*谢菲尔德超级电车系统完成于1995年，共投资2亿7千万英镑

　　*PTI是超级电车的终点站

　　*每天88辆电车，高峰时间内每10分钟一辆，将Meadowhall和主要的郊区、市中心连接起来

　　7、Meadowhall的租户

　　Meadowhall内的主力店贯穿整个购物中心，这使得shopping mall内的每一个部分都能吸引到大量的顾客。类似于House Of Fraser这样的主力店越来越多的从谢菲尔德城市中心到Meadowhall重新开店。这造成了谢菲尔德城市中心的衰落，很多主要街道的购物中心因此关闭。

　　Meadowhall的购物商场被设计为6个主题区域，每个区域有与众不同的特性，并与补足的店铺相混合：

　　*大街--由Boots，Allders和W H Smith等主力店构成的购物中心的中枢。像你所能预想到的，这条大街提供了顾客最喜欢的商店，上下两层共95个商业单元，包括唱片店，电子产品店，克林顿卡片商店，银行以及各式各样的建筑。

　　*拱廊--是Marks&Spencer内的旗舰店之一。拱廊区域由两层的42个店组成。这里强调豪华的维多利亚拱廊的怀旧主题，主要经营在于时尚服装及饰品。中庭是拱廊的扩展，将Meadowhall直接与PTI连接起来。

　　*公园巷--公园巷是Meadowhall中最高级的区域，是一个精选的零售混合体。这里包括Fraser，NExt和Debenhams等主力店。传统的店铺包括Crabtree & Evelyn, Laura Ashley 和Jaeger，还有如Karen Millen等设计店占据了公园巷。

　　*市场街--最近刚刚进行了重新调整，现在拥有一个崭新的购物区。一家Sainsbury超市，以及Bhs和H&M都在这个新的区域。

　　*绿洲美食广场--灵感来自于西班牙Marbella著名的橘色广场，绿洲是欧洲最大的食品广场之一，可容纳2000名用餐者。下面一层提供了一个快捷服务餐馆的选择，包括必胜客，肯德基和麦当劳。上层提供休闲设施。

　　*小巷--一个令人兴奋的个体户、独立的地方商的混合区域，它是一个完美的地方，寻找不同寻常的礼物的地方。

　　这种“混合零售”在不断的被刷新。作为购物中心的流动资金管理项目，每年很多新的店铺名字加入到了Meadowhall中。

　　Meadowhall中的十家主要店铺

　　主要租户

　　经营业态

　　所在楼层

　　租用面积（平方米）

　　Marks & Spencer

　　百货

　　2

　　13500

　　Debenhams

　　百货

　　2

　　11700

　　House of Fraser

　　时尚百货

　　1

　　9250

　　Sainsbury's

　　超市

　　1

　　9200

　　Bhs

　　百货

　　2

　　7150

　　Allders

　　创意商场

　　1

　　3900

　　NExt

　　服装

　　2

　　3650

　　Boots

　　专卖店

　　2

　　3250

　　H&M

　　服装

　　2

　　3050

　　WH Smith

　　书刊杂志

　　1

　　1900

　　值得一提的是，Meadowhall最初开业时的217家店铺中，超过45%的店铺仍然保留在原来的位置，另外还有20%搬到了Meadowhall中新的位置。

　　8、Meadowhall的设计特点

　　*Meadowhall的入口被战略性地仔细定位，以使上下两层的客流达到最大化。

　　*购物中心内有18个通路节点，上层8个下层10个。贯穿中心的30个自动扶梯和电梯使垂直交通的运力也达到最大化。

　　*中心的“豪华宫殿”试图设计成为永恒的经典，倾斜的地板为顾客和中心古典建筑提供了不凡的视觉效果。

　　*Meadowhall十分注重在店铺的周围为所有顾客提供方便的通道。连接各个店铺的走廊宽阔、平坦，且进行了无障碍设计，使得Meadowhall吸引了很多残疾或带小孩的顾客，这些顾客可以在这里自如的逛街，而不像传统的商业中心那样常常受到阻碍。

　　*Meadowhall采用了特殊的设计理念，它提供愉悦的购物体验，并且比城市中心的老商场更具有魅力，并且增强了安全意识。整个购物中心十分开阔、通风采光效果好、湿度适中。

　　9、Meadowhall的成功要素

　　毋庸置疑，Meadowhall是一个区域及全国范围内的成功案例。自从1990年开业以来，它一直保持着旺盛的生命力。以下这些要素共同成就了Meadowhall的传奇:

　　*清洁--Meadowhall 制定了很高的清洁标准，它们有一个专门的保洁团队，24小时维持商场清洁；

　　*友善--Meadowhall 的客户服务团队得到了顾客相当高的评价；

　　*位置--在英国区域型商业中心中，Meadowhall所占据的位置是最佳的一个；

　　*便捷的可达性--私人汽车、长途汽车、公共汽车、火车、超级电车都能很方便的到达Meadowhall；

　　*精选“混合零售”店铺--始终增加店铺种类，例如引入设计师的小专卖店、特色店铺等，以满足顾客时常变化的消费需求。

　　*延长经营时间--为顾客提供更多的便利和灵活性；

　　*上流的活动和娱乐表演：为顾客的来访提供附加值；

　　*充足的免费停车场；

　　*强大的辐射人群；

　　*主动的市场营销--全年的市场推广战略。

　　10、Meadowhall的启示

　　相比于美国的MOA，Meadowhall具有很多得天独厚的先天优势，既有广泛的辐射人群、又有便利的交通条件，因此，表面上看起来，Meadowhall似乎并不需要做出任何的“惊人之举”，来保证购物中心的成功经营。

　　而正是因为Meadowhall有这样的先天条件，才使我们能够注意到掩藏在几大关键性问题背后的琐碎事件，让我们更加全面的认识到shopping mall开发中所应注意的技术要点：

　　注重细节

　　尽管以上所总结的某些要素（诸如：清洁、友善、延长经营时间等）看似琐碎而平常，但千里之堤，溃于蚁穴，越是庞然大物，越更应注重细微之处的推敲。因而任何一个大型项目，尤其是像shopping mall这样资金密集度相当高的开发物业，更加需要开发商、设计者、管理者等各个方面谨慎、严密的论证把关，确保项目的合理建设，对于经营过程中所出现的始料未及的问题，也应给予即时的关注与解决。

　　Meadowhall对于以上各个环节的仔细推敲，造就了它传奇性的纪录：Meadowhall内超过 80%的连锁租户在他们所在的公司保持着销售额的最高纪录，其中更有很多是全国范围内最成功的零售商。

　　善待顾客

　　这是Meadowhall的成功要素之一，它不仅体现在Meadowhall中无障碍走廊的设计，也体现在Meadowhall为各种交通工具所提供的到位的停泊服务。

　　在美国，为了不断努力保持竞争力和为顾客提供节省时间的服务，许多购物中心为顾客提供了新的便利服务，包括代客泊车、看门人、个性化购物、时尚和服装顾问、商务礼品导购、礼品包装、外国顾客的翻译服务、团队旅游购物安排以及互联网和其他形式的交互购物服务。

　　这些服务不仅仅为顾客提供便利，同时也增强了顾客对购物中心的依赖性，巩固了购物中心的竞争力。另一方面，提供如上服务的个体多数可以成为购物中心的承租商，达到了商场与承租商互惠互利的良好效果。

　　主题化的功能分区

　　在前文对MOA的分析中，我们曾经提到过“建筑设计的主题化”，而在Meadowhall中，“主题化”却得到了另一种诠释。Meadowhall讲究的是划分不同的主题消费区域，将庞大的购物中心有条理的化整为零。

　　打个比方，同样是卖冰激凌，前者是将一个大的冰激凌塑造成造型各异的几个mini冰激凌，在视觉效果上达到吸引顾客的注意，促使他们一下子购买若干，达到促销一个大冰激凌的目的；而后者则是将冰激凌分为风味不同的几个小块后售出，也能达到促销的目的。两者虽然形式不同，但都回遵循一个原则，即按照一个统一的规则进行划分，即以上提到的“主题化”。

　　万变不离其宗，两家shopping mall都是希望能够利用“主题化”，改变传统商业一成不变的枯燥形式，带给顾客千变万化的购物体验，维持顾客滞留在购物中心内的兴奋感。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：马来西亚吉隆坡Mid-Valley Megamall开发要点

　　马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall开发要点

　　Mid-Valley Megamall属于大型综合开发项目的一部分，该综合体还包括一家酒店、一个会议展览中心和一栋写字楼。它是吉隆坡最新、最具规模的购物中心，它推进了吉隆坡成为一个优秀的国际化城市的进程。

　　占地面积（平方米）

　　店铺数量

　　500

　　建筑面积（平方米）

　　418050

　　停车位数量

　　7600

　　可出租建筑面积

　　（平方米）

　　157930

　　开业时间

　　经营业态

　　超市、百货、电影院、健身中心、保龄球馆、餐饮、专卖店

　　1、Mid-Valley Megamall的主要构成

　　Mid-Valley Megamall共5层高，是马来西亚第一个综合了四家主力承租商的零售中心，私家主力店包括：约13900平方米的家乐福仓储式超市、22300平方米包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、约17650平方米的Metrojaya百货公司(马来西亚)、亚洲区最大的多屏幕电影院Golden Screen电影院。另外还包括18家小型主力店及430间特色店铺来完善购物中心的经营品种。

　　Mid-Valley Megamall内还有一家马来西亚最大的健身中心、一个3300余平方米的大型书店以及很多美容美发店。它为顾客提供了很多的娱乐选择，除了四家主力店之一的18个屏幕的Golden Screen电影院外，还包括最先进的38道大型保龄球馆、台球中心、俱乐部等，在有些娱乐设施之间还以拱廊连接起来。

　　Mid-Valley Megamall内提供的餐饮服务也十分完善，提供从地方小吃到铁板烧等丰富多样的就餐选择。除两个就餐中心外，餐饮的经营种类还包括：专业饭店、咖啡馆、面包店、咖啡吧、快餐、地方小吃外卖、小吃柜台、热狗店等，这些餐饮店分布在整个商场的各个部位。

　　2、Mid-Valley Megamall的消费群体

　　此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7,600个车位，是吸引人流的主要设施。

　　3、Mid-Valley Megamall的交通条件

　　Mid-Valley Megamall占据了一个十分有利的地理位置。位于数条高速公路的交汇处，其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道，这些道路使Mid-Valley Megamall与很多主要的居住市郊便利的联系。

　　4、Mid-Valley Megamall的管理与营销

　　Mid-Valley Megamall由一个有经验的专家团队进行操作，通过创新的市场推广和主动的对外租赁，来确保购物中心日后的繁荣。激发购物者反复光顾Mid-Valley Megamall的意愿是管理团队面临的挑战。购物中心本着顾客至上的原则，在每一个区域提供最好最广泛的购物选择，420个折扣商铺、餐厅、娱乐场所以及休息场所，都是其它的零售中心所没有的。

　　管理者确保停车场的安全，安排了有组织的保安巡逻，并且安装了大量的监测仪，任何车辆的活动都被联网的精密电脑和安全系统所监控。购物中心还为老年人和需要协助的购物者提供了轻型车。

　　购物中心的每一次改变、每一个新的活动或者每一个爆炸新闻，都配以强势的促销计划，为购物中心提供了很多的回头客。视频广告为营造恰当的公共气氛作出了较大的贡献，管理者希望在这个综合体内提供新鲜和刺激的视觉冲击。

　　5、Mid-Valley Megamall的启示

　　Mid-Valley Megamall作为亚洲的shopping mall案例，其与中国的很多情况更加类似。

　　大众化的档次定位

　　就其定位而言，它所面对的是中层收入的消费者，而不像MOA和meadowhall那样拥有数家高档的主力百货店，这与三地的经济发展水平是息息相关的。

　　Shopping mall辐射区内的收入水平是购物中心成功的关键，不仅是总收入，还与其可支配收入有关。如果一个shopping mall的位置离商业区的主要增长边缘过远，或是其购买力计划过于激进，风险就会增加，因为国家的经济发展趋势和经济循环可能会减缓甚至停止增长，在制定计划的时候应该谨慎，防止这种情况发生。

　　鉴于商业项目竞争日益激烈的情况，进入这一市场常常需要更冒险和更早的决定，来保证选址能够得益于商业区的未来增长，在市场竞争中获胜；同时也应该看到，正处于探索期的中国shopping mall的开发，也应客观评价当地、全省乃至全国的消费水平，合理定位目标客户群，为这类巨型购物中心提供足够广泛的有效客源。

　　强化的娱乐功能

　　在这一点上Mid-Valley Megamall与美国的MOA是类似的，它们都通过强势的娱乐功能来吸引更多的顾客。这一方面体现出娱乐设施对于大型购物中心的重要影响，另一方面也表现出各地shopping mall所特有的地区文化属性。

　　众所周知，欧洲最大的特点就是它的浪漫和艺术气息，以至于它们的购物中心都是强调闲适的购物体验，只要有足够的咖啡吧、配以一个大型电影院，就能吸引欧洲人在shopping mall内停留一天的时间；而美国、马来西亚的两个案例告诉我们，在快节奏的生活方式下，仅有休闲是不够的，人们需要更多的刺激来缓解疲劳的神经、或者寻找更加新奇的购物体验，因此，足够特殊的娱乐设施，才能够真正起到吸引大量客流的作用。

　　中国的shopping mall也如是，吸引客流需要依靠强有力的娱乐设施来为购物中心积累人气，或是通过各种各样的社会活动，促使购物中心成为人们心目中的社会焦点和精神所向，以达到增强shopping mall的社会声望和地位，巩固其服务中心功能的作用。

篇3：老果园中心(Old Orchard Center)开发要点

　　美国伊利诺伊州斯科忌市的老果园中心（Old Orchard Center）开发要点

　　这是一个老购物中心翻新改造的案例，希望能够对国内的类似项目有所启发。

　　1、老果园中心的历史与问题

　　1956年，占地34.8万平方米的老果园购物中心开业，它是美国最早的地区购物中心之一。它距离连接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一个街区。它服务的商业区拥有120万人口，每户家庭的平均年收入超过7.1万美元。这个露天的购物中心原来拥有“马舒尔田野”、“萨克斯第五大街”和“蒙特哥莫内区”这些为芝加哥富裕的北海岸社区提供服务的核心租户。1997年，随着老果园中心的扩展，“罗德和特勒”加入了进来。

　　很多年来，老果园中心都被认为是芝加哥地区顶级的购物目的地，但是到了20世纪80年代中期，这个有着30年历史的购物中心已经失去了它在市场的统治地位。它存在的问题包括：

　　*核心租户之一蒙特哥莫内区撤离，中心里很重要的一部分地方空置起来。

　　*重新启用这座购物中心的计划也没能成功。

　　*来自北河广场，一个占地9.3万平方米的新购物中心的竞争，也开始削弱这个历史悠久的购物中心的优势。北河广场离老果园大约11.2km，其目标消费群体中有很大一部分是和旧果园相同的高收入的社区。

　　*旧果园只拥有75家小型租户，远远少于它的竞争对手的租户数量。

　　*它还缺少今天的地区性购物中心所应该具备的娱乐和餐饮设施。

　　2、老果园中心的翻新改造

　　最近的一次修复工程使老果园增加了4.7万平方米的可出租面积，差不多使它的小型租户数量翻了一番。这次修复工作增强了中心在原有的露天的、公园似的设计特点，帮助它重新成为这一市场最具影响力的购物中心。

　　再开发工程分两阶段完成。第一阶段于1993年1月开始，到1994年10月结束，它新建了一个两层的1.9万平方米的“诺德斯特姆”商场，代替了“蒙特哥莫内区”。作为“诺德斯特姆”在芝加哥地区开设的第二家分店，它成为了老果园中心发展和复兴的催化剂之一。原有规模太小的“罗德和特勒”店（5574.2平方米）被一个1.1万平方米的新店取而代之。这一阶段的再开发工程还增加了面向小型租户的新店铺，一个拥有7个电影屏幕的综合性影院，一个600座的美食广场和一个5层的有1175个车位的停车场，中心附近的一栋办公楼和一个原有的860个车位的停车场的内部都被翻修了。商业街里所有的公用区域也都被重新翻修，包括行人区、园林、喷泉、路标和图样，照明、座椅和购物设施。这些整修突出了老果园的露天设计和季节花展的特点。

　　第二阶段的翻修工作于1994年8月开始，到1995年9月结束。第二期工程的中心是一个3层的占地1.9万平方米的“美丽山谷”百货商场的建造。它是“美丽山谷”在芝加哥地区开设的第二家店。它的加入帮助老果园巩固了它具有竞争力的地位。第二阶段还增加了2层共1.4万平方米的小型零售区，一个6层的有2100个车位的停车场和一个供办公楼使用的90个车位的地下停车场。

　　新的老果园中心可出租建筑面积达到16.7万平方米，比以前净增了4.7万平方米。店铺数量从75家增加到了140家，还新增了1121个停车位。

　　老果园中心发展和修复的目标不仅是满足建筑上的需要，也是满足市场驱动的要求。中心的业主和设计部门力求保持它露天景观广场的鲜明特点，增加了步行区域的规模，并特别注意保留整个中心的开放式的视野和风景。他们还努力强调和增强原有的设计元素，如水景、园林布置和雕塑这些可以加强商业街公共区域的公用和观赏价值的设施。

　　公园规划建立在中心露天和类似公园的特点之上，把老果园的四季花园作为中心最显著的主题。规划利要求有新的园艺种类来增加多样性，还要增加喷泉、公园座椅和其他的环境设施。尽可能的将不好的场景控制在最小范围内，其余的都是英格兰风味的风景园林。每个广场都有一个独立的主题，并选择不同的园艺来渲染它的特点。新的园艺和风景园林设计都是完全“人性化”的，游人可以坐在草坪上或使用喷水池。

　　3、老果园中心的改造经验

　　*购物环境是改造的重中之重，突出商业中心的环境价值，可以将从前流失的顾客再度吸引过来；其次就是容量的扩充，包括店铺的容量和车位的容量，竞争激烈的年代，规模所带来的效益是显而易见的，它是恢复竞争力的必要措施。

　　*提早找出主要的、已有的和具备发展潜力的租户，对于在最初的规划中就保证满足他们的需求是必不可少的。这样做可以避免费用昂贵的工程延迟和施工过程中的工程变更。

　　*一旦一个购物中心开始失去竞争力，尽早介入是很关键的，要采取积极的态势，更新设施，吸引新的租户来避免中心失去形象和竞争地位。

　　*即使在寒冷的气候条件下，建造露天商业街也是可行的。但它必须建立在购物中心的实力之上，包括它的形象、地理位置、租户构成、餐馆、娱乐设施、设计、顾客和步行的方便条件。

　　以上四个案例各具特色，对我们的启发也各不相同。

　　从Mall of America的案例中，我们可以看到寻求独特的出路对于一个大型商业项目来说具有十分重要的意义。在MOA的规划、设计理念中，它强调了给予顾客更多、更新鲜的娱乐体验，甚至成为了全美知名的旅游胜地，增强了它对观光客的吸引力；并且它提供更加趣味化的购物环境，争取了顾客的滞留时间。同时，一个大型商业项目对于区域的带动意义也得到了深刻地体现。

　　Meadowhall是一个同时具有优越的人口资源及便利交通条件shopping mall的典型案例。它给予我们最大的启示在于它对于自身便利交通的充分利用和强化。在自身交通便利的基础上，将便利进行到底，使得自身的优势极为突出，这就成为它最有力的核心竞争力。另外，从Meadowhall的休闲配套上来看，它并没有MOA那样强势的娱乐配套作后盾，却依然能够吸引众多的顾客，也说明具有足够基础条件的大型商业项目，把握自身的绝对特色，争取自己独特的竞争优势才是关键问题所在。

　　看过欧美shopping mall的案例之后，马来西亚的Mid-Valley Megamall的亚洲特色就显得十分的突出。它所面对的客户群、它的规划特点，都与它的经济发展水平有着直接的联系。无论如何，它更能贴近我国的国情，它的开发特点给予了我们更多的启示。

　　美国老果园中心，是一个旧有购物中心改造的项目，它的改造过程可以为国内的开发商提供经验。尽管中国地大物博，但具有商业价值的地段毕竟还具有很大的稀缺性，如何对已有的商业中心进行再开发再创造，也是未来我国shopping mall开发所将面临的一个问题。吸取国外的成功经验，可以帮助我们少走弯路。

　　横向来看，无论是美国的MOA、老果园购物中心，还是英国的Meadowhall，或是马

来西亚的Mid-Valley Megamall，它们在规划设计、业态选择等方面都各具特色，且拥有自己独特、稳定的服务对象。可见，shopping mall的开发并不存在着一定之规，但通观四个案例，我们也可总结出这样一个行业经验：

　　服从客观需求、树立独特形象、丰富感官体验、完善服务配套、建立社会声望

篇4：万达商业地产开发关键6要点

　　万达商业地产开发关键的6要点

　　万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点：

　　一、只租不售。

　　做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。什么问题？我们购买店铺的业主80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖小店铺，比较吸引人，而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。我们认为，任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司，有的业主打大标语，组织到公司里闹事，有的在网上乱说，还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确，不搞返租，也不搞固定回报，在法律上我们不承担责任，我们可以不管。但万达，作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业，就不能不管。怎么办？我们就十分艰巨的和小业主谈回租，每年保证业主8%左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年，但他们不可能前几年按每年8%给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办？我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。最多的一个店，几年时间我们要补贴1.4亿元，最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。

　　万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。我们分析，是地点和商圈的特殊原因。比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了。这个特例的成功，不能作为规律认识。有人说：我们的公司小，也想做商业地产，对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一，卖其他的留商业。我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行，可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。

　　做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。

　　二、准确定位

　　（一）定地址

　　选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

　　（二）定客户

　　目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。

　　（三）定规模

　　购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。

　　最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。

　　三、招商在前

　　一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：

　　（一）确定主力店

　　主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。

　　至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个

MALL里做了五个百货店，而且生意都好。

　　（二）选择次主力店

　　万达的主力店已经有16家，现在缺的是500-1000平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择，目前在中国，只有10万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。

　　现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40多万平，一个20多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。

　　四、规划设计

　　主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：

　　（一）交通体系

　　规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。

　　（二）高度、荷载

　　不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。

　　（三）留有余地

　　我们做前几个店时，高度平均5米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。

　　五、成本控制

　　购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果成本控制的不好，需要投资1.5亿元，那么一年只有6%的投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。世界500强企业也会倒闭，20年前的世界500强，现在剩下不到100家。

　　成本方面万达注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。

　　六、物业管理

　　物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%.

　　万达在这方面也没有成熟的经验，我只是觉得这是一个重要的内容。物业管理人才是目前我们所有人才中最缺乏的。我在此做一个广告，如果现场有物业管理人才，您到万达工作我们热烈欢迎，而且多多益善。万达已与清华、深圳物业管理学院签订培训协议，但远水解不了近渴。

　　万达经营商业地产三年的心得，就是以上这六个环节，或者称六大要素，今天与大家共同讨论，不当之处，欢迎指正。

篇5：房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点

　　房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点

　　1.目的

　　确保屋面和防水工程质量得到有效控制。

　　2.范围

　　适用于***有限公司开发的建筑工程的屋面以及地下室、卫生间、屋面等主要部位的防水工程。特殊建筑屋面如采光屋顶等应按有关规范标准及设计文件进行检查。

　　3.职责

　　工程部负责屋面和防水工程的中间检查和隐蔽验收；屋面和防水工程竣工验收由工程部组织，相关部门参与。

　　4.内容

　　4.1.检查依据

　　4.1.1中华人民共和国国家标准《屋面工程技术规范》GB50207-94

　　4.1.2中华人民共和国国家标准《地下工程防水技术规范》GBJ108-87

　　4.1.3中华人民共和国国家标准《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83

　　4.1.4建设部建[1991]370号《关于治理屋面渗漏的若干规定》及建设部建[1991]837号《关于提高防水工程质量的若干规定》

　　4.1.5各地区的地方标准、规定和条例等

　　4.1.6设计施工图文件及资料

　　4.2检查内容

　　4.2.1现场质保体系检查

　　4.2.1.1防水施工单位资质和操作工人上岗证。

　　4.2.1.2防水施工气候条件。

　　4.2.2设计图纸的检查

　　详细查看工程施工图、设计说明、设计变更、施工方案及集团统一做法等，弄清防水等级、防水材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和施工要求等。

　　4.2.3质保资料检查

　　4.2.3.1原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证。

　　4.2.3.2.隐蔽工程验收记录

　　4.2.3.2.1屋面防水基层找平层的坡度、厚度、分格缝设置及表面质量。

　　4.2.3.2.2屋面保温隔热层的材料、厚度以及排气槽、排气孔的留置（若有的话）；

　　4.2.3.2.3屋面每一道防水层的厚度以及施工质量。

　　4.2.3.2.4屋面细部防水节点处理（如女儿墙泛水节点、落水口、伸缩缝等）；

　　4.2.3.2.5卫生间防水节点处理。

　　4.2.3.2.6地下室防水节点处理（如施工水平缝、伸缩缝和后浇带等）。

　　4.2.3.3蓄水试验记录。在屋面结构完成后，若有雨天在雨后进行观测，在屋面和卫生间防水层作完后进行蓄水试验。

　　4.2.4工程实物检查

　　4.2.4.1.找平层

　　4.2.4.1.1屋面排水坡度、找平层厚度及其施工质量。

　　4.2.4.1.2屋面找平层分格缝的留设方法与施工质量。

　　4.2.4.1.3卫生间找坡找平层的坡向及施工质量。

　　4.2.4.1.4地下室垫层找平层的施工质量。

　　4.2.4.2屋面保温隔热层

　　4.2.4.2.1块状保温层的施工质量。

　　4.2.4.2.2找坡层施工质量，颗粒散状保温层的排气孔、排气道等留设方法和施工质量。

　　4.2.4.3防水层：防水材料及施工质量。

　　4.2.4.4细部节点细部节点处理方法和施工质量。

　　4.2.4.5保护层保护层用材和施工质量。

　　4.3.检查要点

　　4.3.1屋面工程（根据统一做法编制）：防水指导思想: 层层设防, 刚柔结合;以防为主, 防排结合。屋面防水要点:结构板自防水,防水涂料加强薄弱节点防水,防水层防水,找坡层坡度排水,细石混凝土板防水。屋面防水工程必须由专业防水施工队伍施工，编制防水工程施工方案。防水材料必须具备产品合格证和准用证，严禁使用不合格的防水、保温隔热材料，禁止使用纸胎沥青油毡、焦油型防水涂料、石棉类防水材料。

　　4.3.1.1混凝土结构屋面板:混凝土结构屋面板的质量控制主要是保证混凝土的密实性, 减少混凝土早期裂纹, 达到结构自防水的质量目标。控制要点：

　　4.3.1.1.1作好屋面混凝土浇筑前准备工作。选择合适的施工时间，宜安排在白天浇筑，以便旁站监理的有力实施；尽量不在雨天施工，以免导致混凝土表面的水泥浆被雨水冲走；若迫不得已在雨天施工，要施工单位准备足够的防雨工具，避免水泥浆液被冲走，同时要注意不得留下脚印等影响平整度。

　　4.3.1.1.2严格控制商品混凝土质量，控制塌落度值，控制水灰比在0.55以内，以免砼含水率过高，养护蒸发后，混凝土密实性降低。

　　4.3.1.1.3严格控制混凝土浇捣质量，提高混凝土密实性。尤其是坡屋面混凝土，要采取有效措施保证混凝土的振捣密实。

　　4.3.1.1.4施工中注意看筋护模的执行力度，确保钢筋的有效高度。避免出现由于钢筋有效高度减小而导致出现楼面裂缝。

　　4.3.1.1.5注意混凝土的养护，在混凝土浇筑后12小时内对混凝土加以覆盖和浇水湿养护，屋面混凝土的养护时间不得少于14天。

　　4.3.1.1.6在浇筑混凝土后24小时内不允许其他施工人员及机械行走，48小时内不允许空压机、脚手架、钢筋等重施工荷载加到屋面楼板；同时决不允许脚手架钢管等砸落屋面，以免造成裂缝。

　　4.3.1.21％坡度细石混凝土找坡有关屋面的结构板细石混凝土找坡层主要起对结构板找平和找坡作用；出屋面结构(如楼梯间、机房、山墙、变形缝、女儿墙、天窗壁等)屋面楼板交界的墙根要作成有效高度的混凝土导墙，防止墙根渗漏。

　　4.3.1.2.1混凝土表面要求找平压实收光，坡向准确，减少水的停留时间，加快排水速度, 为防水层施工提供良好的基层条件。

　　4.3.1.2.2

基层与伸出屋面结构(女儿墙、山墙、变形缝、天窗壁、管道等)的连接处，以及基层的转角（檐口、天沟、水落口），均应做成圆弧。对于防水卷材，基层圆弧半径不得小于50MM。圆弧应用套板成形，确保顺直、一致。对此等细部处理要严格检查，否则这些细小部位质量问题会导致防水失败。

　　4.3.1.2.3对于做在保温找坡层上面的砂浆找平层（防水基层），要注意坡向和平整度，找平层应留设分格缝（嵌木条或锯缝），保证分格缝质量，缝宽宜为20mm，并嵌填密封材料，当兼作排气屋面的排气道时，可适当放宽，并应与保温层连通，水泥砂浆（砼）分缝间距≤6m。

　　4.3.1.3节点防水涂料加强层

　　4.3.1.3.1防水系统的节点接缝密封是防水施工中的关键。密封处理质量的好坏，将直接影响防水工程的连续性和整体性，是一个很重要的环节。

　　4.3.1.3.2防水涂料加强层施工前，必须先检查阴角的圆角等细部防水加强处理。若接触密封材料的基层强度不够，或有蜂窝、麻面、起皮、起砂现象，就会降低密封材料与基层的粘结强度。若节点基层表面不干燥、不干净，也会降低密封材料与基层的粘结。

　　4.3.1.3.3天沟、檐沟转角多，面积小，工作面狭小，卷材铺贴难度大，须特别认真对待，确保质量。在此部位宜用涂膜防水加强层处理。在卷材防水层施工时采用满贴工艺。在天沟底留置卷材接缝是极为不利的，一般留在沟侧。天沟渗漏率较高。

　　4.3.1.3.4防水加强层若是聚合物水泥基防水材料，注意材料聚灰比的控制及检验。

　　4.3.1.4防水层坡屋面、小面积不规则屋面或出屋面结构较多的屋面不宜使用卷材防水层，原因是节点较多，难以保证卷材施工质量；在这种情况下宜用涂膜防水。

　　4.3.1.4.1加强屋面防水材料进场检验，要严格检查准用证、合格证及检验报告等有效质保资料，在使用前应根据规范要求进行有见证抽样送检，检验合格后方能使用。

　　4.3.1.4.2基层要求：表面平整，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于9%， 检验基层干燥的另一种简易方法是将1M2卷材平铺在基层上，待3－4小时后掀开, 基层覆盖部位及卷材上无水印则可进行防水施工。另应注意，应待基层混凝土充分养护干燥后（一般约10天-14天）才可铺贴卷材，防止混凝土收缩过大而拉裂卷材。

　　4.3.1.4.3涂刷冷底子油，防止基层内部水分上升，以增强沥青与基层表面的粘结力。

　　4.3.1.4.4卷材应先展开在屋面松弛，释放可能有的应力，施工时不宜过分拉紧。

　　4.3.1.4.5要严格根据防水规范要求，控制卷材厚度，根据卷材厚度确定粘贴施工工艺，采用热熔法施工的卷材厚度必须大于等于4㎜。层数和厚度应满足设计屋面防水等级要求。

　　4.3.1.4.6风≥五级不得施工。高聚物改性沥青卷材热熔法施工温度不低于－100C，在负温度情况下，一般不宜安排防水施工。在雨天和雪天不得安排防水施工。

　　4.3.1.4.7屋面卷材根据情况可选用满贴、条粘、点粘及空铺等方法施工，当卷材防水层上有重物覆盖时基层用满贴和条粘。铺贴时应同时将卷材下面的空气排出，将卷材压实整平，粘结牢固，接缝处必须满粘，接缝严密，同时卷材短边搭接缝应错开，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。立面或大坡面铺贴防水卷材时，应采用满贴法施工。

　　4.3.1.4.8铺贴卷材应采用搭接法，上下层及相邻两幅卷材的接缝应错开，平行于屋脊的接缝应顺流水方向搭接，垂直于屋脊的搭接缝应顺年最大频率风向搭接，上下层卷材不得互相垂直铺贴。

　　4.3.1.4.9卷材铺贴应平整顺直，符合排水要求，无明显积水、粘结牢固，无滑移翘边等缺陷。

　　4.3.1.4.10热熔法施工时应适当掌握喷灯火焰的温度、火焰与卷材的距离、烘烤时间、烘烤面均匀程度，并避免卷材烧穿或焦化。

　　4.3.1.4.11 铺设卷材的最后工序是密封搭接缝，对这一工序必须重视。将经过

　　喷灯加热的卷材接缝边缘的沥青条用铁抹子抹压顺平，直到挤出沥青为止。对没有挤出沥青条的边缘必须用沥青密封材料或专用封口胶封口。当采用高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材施工时，接缝口应采用密封材料封严，其宽度不应小于10mm。当采用沥青防水卷材进行天沟、檐沟施工时。纵向搭接缝也应用密封材料填嵌。

　　4.3.1.4.12若防水层采用涂膜防水，注意材料的控制：防水涂料包装容器必须

　　密封，容器表面有明显标志，标明防水涂料名称、生产厂家、生产日期和产品有效期。经常的防水涂料和胎体增强材料抽样复验应符合规范规定：同一规格、品种的防水涂料，每10吨为1批，不足10吨者按一批进行抽检；胎体增强材料，每3000㎡为一批，不足3000㎡者按一批进行抽验。

　　4.3.1.4.13 防水涂料应按规范要求进行延伸率（或断裂延伸率）、固体含量、柔性、不透水性和耐热度的检验；胎体增强材料应检验拉力和延伸率。

　　4.3.1.4.14 防水涂膜应分层分遍涂布。待先涂的涂层干燥成膜后，方可涂布后一遍涂料。防水涂膜应由2层及以上涂层组成。涂膜厚度应满足设计屋面防水等级的要求。

　　4.3.1.4.15 收头应用防水涂料多遍涂刷或用密封材料封严；天沟、檐沟、檐口，泛水等部位，应按设计和规范要求加铺有胎体增强材料的附加层，找平层分割缝处应空铺。涂膜防水层不应有裂纹、脱皮、流淌、鼓泡、露胎体和皱皮等现象。

　　4.3.1.4.16 保温隔热层要求

　　4.3.1.4.16.1当采用水泥膨胀蛭石及水泥膨胀珍珠岩（整体、散状、块状）保温层时，应做排气道，纵横贯通，应有防止堵塞措施，并应与大气连通的排气孔相通，排气孔应设在纵横排气道的交叉点上。排气出口应埋设排气管，排气管按屋面面积每36m2宜设一个，可适当设多。排气管自身应做好防水处理，排气管出屋面净高应不小于300mm。

　　4.3.1.4.16.2 当采用架空隔热屋面时，应先将屋面清扫干净，支座底面的卷材、涂膜防水层上应采取加强措施。架空板高度宜为100-300mm支座宜用M5水泥砂浆砌筑。架空板与女儿墙及屋面凸出处的距离不宜小于250mm，架空板铺设应平整、稳固、缝隙宜采用水泥砂浆嵌平缝。

　　4.3.1.5板状保温材料层

　　4.3.1.5.1板状保温材料应检查密度、厚度、板的形状和强度。抽检数量根据规范确定，同一批材料至少一次。

　　4.3.1.5.2注意后继混凝土施工工序的扎筋、浇筑工程以免破坏保温层。

　　4.3.1.6陶粒混凝土或焦渣找坡层

　　4.3.1.6.1陶粒混凝土注意配比,并搅拌均匀,不得在雨天进行施工。

　　4.3.1.6.2水泥焦渣找坡层系松散材料找坡层，含水率要控制在规范要求的范围内，不得在雨天施工，对材料作好防雨或防潮措施。

　　4.3.1.7面层细石砼保护层

　　4.3.1.7.1根据工程实践经验，分格缝在满足建筑功能的条件下，宜小不宜大。分格缝的大小需根据规范及实际施工情况决定，一般较小(不大于上述做法中2M×2M)的分格缝能有效减少混凝土板的裂缝，同时需注意分格缝的美观。

　　4.3.1.7.3钢筋层宜放置在混凝土的较上部分（保护层10），能有效减少裂纹。

　　4.3.1.7.4分格缝的嵌缝材料为PVC防水油膏,必须坎填密实。

　　4.3.1.7.5内排水的水落口周围500MM范围内坡度不应小于5％，呈凹坑。这一点在屋面施工时很容易遗漏，需予以重视，以免在验收时影响屋面分部的验评。

　　4.3.1.7.6出屋面管道的四周细石砼与管道壁接触处留10×10凹槽，凹槽内用防水油膏封堵。卷材防水层在管道上收头处用金属箍（镀锌铁箍）箍紧，并用防水硅胶封严，金属箍离屋面高度≥250MM，且同一屋面高度一致。

　　4.3.1.7.7 女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口，洞口外形尺寸大小一致，并用专用模具成形，洞口周边（底边除外）粉刷成45°斜截面（1CM×1CM）。

　　4.3.1.7.8非上人（上人）屋面需经常维护的设施周围和屋面出入口至设施之间的人行道应铺设刚性保护层，刚性保护层与防水层之间应做隔离层。

　　4.3.1.7.9高跨屋面采用有组织排水时，水落管下应加设钢筋混凝土水簸箕。

　　4.3.1.8瓦屋面应符合以下要求

　　4.3.1.8.1瓦屋面的基层应平整、牢固、瓦片排列应整齐、平直、搭接合理，接缝严密，并不得有残缺瓦片。

　　4.3.1.8.2装饰瓦铺贴应与基层粘贴牢固，脊瓦铺贴方向应与常年主导风方向

　　一致。

　　4.3.1.8.3瓦屋面与山墙及突出屋面结构等交接处，均应做泛水处理。瓦伸入天沟、檐沟的长度应为50-70mm。

　　4.3.1.9压型钢板屋面应符合以下要求

　　4.3.1.9.1压型钢板应根据板型和设计的配板图铺设，上下两排板的搭接长度不应小于200mm，接缝内应用密封材料嵌实。

　　4.3.1.9.2压型钢板的安装应使用单向螺栓或拉铆钉连接固定，压型钢板与固定支架应用螺栓固定。

　　4.3.1.9.3压型钢板檐口挑出长度不应小于200mm。

　　4.3.1.1种植屋面

　　4.3.1.10.1 种植屋面的泄水孔位置应准确，并不得堵塞。

　　4.3.1.10.2 种植屋面的疏水层应能有效排水。

　　4.3.1.11屋面细部处理

　　4.3.1.11.1 卷材防水屋面在女儿墙收头处取消挑眉砖做法。砖砌女儿墙改用凹泛水，用水泥钉固定卷材，每幅卷材至少有两点固定，凹槽内采用密封材料封口，严禁外贴法施工。在混凝土女儿墙上，卷材收头上口进行密封处理后用金属板遮盖，其上口用密封材料封固，泛水立面高度应不小于250mm。

　　4.3.1.11.2 天沟水平落水口处为防止垃圾堵塞，不得使用水平盖板，应用"将军帽"，女儿墙上侧面落水口处应加铁箅子，屋面透气管上，取消铅丝网球，改用铸铁帽(塑料透气管可用塑料帽)。

　　4.3.1.11.3对穿过屋面板的管道四周，需用C20细石混凝土浇灌密实。伸出屋面管道周围的找平屋应做成圆锥台，高度为30mm。管道与找平层间应留下凹槽，并嵌填密封材料，防水层在管道收头处用金属箍箍紧(净高应不小于250mm)并用密封材料封严。

　　4.3.1.11.4变形缝盖缝镀锌铁皮下应附加干铺油毡层，铁皮应按顺水流方向搭接接口做成咬口或用焊锡焊牢，并钉设牢固。

　　4.3.2卫生间防水

　　4.3.2.1吊洞处理：

　　4.3.2.1.1将洞口浮浆凿去，凿成锅底形，断面要剔成毛面，用清水清理干净；

　　4.3.2.1.2吊模要平整，根据管道直径制作合适的模板，防止漏浆，模板要清理，检查合格后方可进入下道工序；

　　4.3.2.1.3浇筑前浇水湿润周边混凝土，并用素水泥浆刷一道，用提高一标号的膨胀混凝土堵塞；

　　4.3.2.1.4浇筑时用钢筋振捣，浇筑密实；

　　4.3.2.1.5吊洞混凝土分2次浇筑，第一次浇筑完时留3~4㎝板厚不浇，用来作存水试验，漏则返工，不漏则进行2次浇混凝土浇筑。

　　4.3.2.2混凝土结构板。有条件的可进行卫生间结构板原浆收光, 在此情况下，防水层则可直接做在结构板上面，其上面的细石混凝土找坡层可根据情况取消，通过贴砖进行找坡。当然，不能保证结构板表面质量时，还要求防水层做在细石混凝土找坡层上。

　　4.3.2.3薄弱环节的处理。对阴角、管根等薄弱环节进行加强防水处理。

　　4.3.2.4防水层。防水施工的时间安排应在卫生间墙面抹灰、管道安装完毕后进行。对于进入现场的防水材料，要按照地方要求进行质保资料的验收，按照国家规范进行抽检。控制好聚灰比，是保证聚合物水性防水材料的关键。防水层要求致密，可以通过防水进料计量和现场抽检涂膜厚度来控制防水层厚度。

　　4.3.2.5混凝土导墙 C20混凝土导墙要密实，有条件的情况下宜采用一次浇筑。若与结构板一次浇筑，整体性较好，若与结构板分二次浇筑，则需清理墙根，凿毛后在二次浇注。要采取措施保证混凝土的密实性。

　　4.3.2.6蓄水验收。防水施工完毕后及移交给物业时要分别进行蓄水试验 。蓄水48小时不得有渗漏。

　　4.3.2.7墙体工程 在没有成熟经验的情况下慎重采用GRC板。一般情况下建议采用粘土空心砖或其它轻质空心砖。对于墙体材料必须注意龄期，其余工艺及验收标准见有关规范。

　　4.3.3 地下室防水

　　4.3.3.1 砼

垫层。砼垫层的标号、配合比、厚度要符合设计要求，浇注时振捣密实，表面要平整。

　　4.3.3.2水泥砂浆找平层

　　4.3.3.2.1砂浆的配合比要准确。

　　4.3.3.2.2找平层表面要平整、压实、赶光，所有阴阳角处要有园弧过渡。

　　4.3.3.3卷材防水

　　4.3.3.3.1防水卷材的品种、牌号必须符合设计要求和施工规范的规定，要检查出厂合格证、试验报告、使用说明书和地区准用证。

　　4.3.3.3.2地下防水层施工，在地下水位较高的条件下施工时，涂刷防水层前应作好降水和排水处理，将地下水位降至防水层底标高50cm以下，并保持到防水层施工完。

　　4.3.3.3.3铺贴卷材时，基层必须牢固，无松动现象，表面要平整、洁净、干燥。冷底油涂布要均匀，无漏涂。卷材防水的施工控制要点同屋面防水卷材。

　　4.3.3.4防水砼：

　　4.3.3.4.1防水砼使用的水泥，应采用普通硅酸盐水泥，不得使用过期或受潮结块的水泥，并不得将不同品种或标号的水泥混合使用，水泥标号不低 于425号。

　　4.3.3.4.2使用的石子最大粒径不大于40mm，含泥量不超过3%，不得呈块状或包裹石子表面，吸水率不大于1.5％。

　　4.3.3.4.3砂要采用中砂。

　　4.3.3.4.4拌制砼所用的水，应采用不含有害物质的洁净水。

　　4.3.3.4.5所使用的外加剂其掺量和品种，应经试验确定，并经设计认可。

　　4.3.3.4.6配合比必须准确称量，计量偏差值水、水泥、外加剂±1％，砂、石±2％。

　　4.3.3.4.7防水砼应保证连续浇筑，间断时间不超过2小时，每层浇筑厚度不大于600mm，浇筑落差大于3m时，不得直接入模，应采取侧面加浇筑口或串筒，溜槽等措施。

　　4.3.3.4.8砼浇筑时，要现场做坍落度试验，试验值超过给定值±30mm时，应退回重新搅拌不得浇筑。

　　4.3.3.4.9振捣时，要快插慢拔，插点均匀，移动间距不得大于振捣作用半径的1.5倍，振捣上一层时，要插入下层50mm。

　　4.3.3.4.10砼浇注时，要有专人观察模板，钢筋、预埋孔洞及预埋件有无移动和变形情况，发现问题在浇注前要立即修正完好。

　　4.3.3.5墙体水平施工缝及伸缩缝：

　　4.3.3.5.1防水砼的墙体水平施工缝，应留在高出底板顶面不小于200mm的墙体上，施工缝应留成凹缝、凸缝、台阶缝、止水带，禁止留用平缝。二次浇筑砼前应将原施工缝处砼表面要全面认真凿毛，清除表面水泥薄膜，松动石子及软弱砼层，用水清除干净，保持湿润但应无积水。浇注时先铺上一层20～25mm厚的1：1水泥砂浆，即可开始浇筑。

　　4.3.3.5.2地下室伸缩缝的防水应按照规范和有关图集施工，用柔性材料密封防水。

　　4.3.3.5.3地下室后浇带的混凝土浇筑施工宜选择在主体封顶后，对后浇带内垃圾等必须剔除清理干净，用高一标号防渗混凝土浇筑，必要时可在充分养护后在交接处局部做水泥基涂膜内防水加强。

　　4.3.3.6地下室外墙和顶板（局部）防水：

　　4.3.3.6.1涂膜材料技术性能必须符合设计和规范要求。

　　4.3.3.6.2基层清理：涂膜防水层施工前先将基层表面的尘土、沙粒、灰浆硬块等杂物清理干净，并用干净的湿布擦一次，晾干后方可进行下一道工序施工。

　　4.3.3.6.3涂刷底胶（冷底子油），将配制好的底胶混合料，用长把滚刷均匀涂刷在基层表面，涂后常温在4h以后手感不沾时,即可做下道工序。

　　4.3.3.6.4涂膜防水层施工：（1）材料配制：聚氨脂涂膜，聚氨脂甲料：乙料为1：1.5(重量比)，配制涂膜防水材料，其配合比计量要准确，必须用电动搅拌器强力进行搅拌5分钟，配好的料2h内用完。若采用聚合物防水层，则需控制好聚灰比。

　　4.3.3.6.5细部做附加层，管根、阴阳角、变形缝等细部薄弱环节，应在大面积涂刷前，先做一层防水附加层，底胶表面干后，将纤维布或无纺布裁成于管根尺寸、形状相同并将周围加宽20cm的布，套在管根等细部，同时涂刷涂膜防水材料，常温在4h左右表面干后，即可进行大面积涂膜防水层施工。

　　4.3.3.6.6涂膜防水施工其余要点同卫生间涂膜防水。

　　4.3.3.6.7地下室外立面防水施工，平面与立面交接处应交叉搭接，涂膜固化后，应及时砌筑保护墙或用笨板等保护层进行保护。

　　4.3.3.6.8地下室防水在以下几道工序完成后必须经甲方和监理的检查验收，A 合膜前对墙体施工缝的检查;B拆膜后对墙体砼的检查;C对防水基层的检查;D防水层完成后的检查;E防水保护层的检查。尤其是对混凝土基层的处理，必须得到有效控制，对于蜂窝麻面烂根等情况用混凝土进行修补，不得用砂浆堵补。