老果园中心(Old Orchard Center)开发要点

　　美国伊利诺伊州斯科忌市的老果园中心（Old Orchard Center）开发要点

　　这是一个老购物中心翻新改造的案例，希望能够对国内的类似项目有所启发。

　　1、老果园中心的历史与问题

　　1956年，占地34.8万平方米的老果园购物中心开业，它是美国最早的地区购物中心之一。它距离连接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一个街区。它服务的商业区拥有120万人口，每户家庭的平均年收入超过7.1万美元。这个露天的购物中心原来拥有“马舒尔田野”、“萨克斯第五大街”和“蒙特哥莫内区”这些为芝加哥富裕的北海岸社区提供服务的核心租户。1997年，随着老果园中心的扩展，“罗德和特勒”加入了进来。

　　很多年来，老果园中心都被认为是芝加哥地区顶级的购物目的地，但是到了20世纪80年代中期，这个有着30年历史的购物中心已经失去了它在市场的统治地位。它存在的问题包括：

　　*核心租户之一蒙特哥莫内区撤离，中心里很重要的一部分地方空置起来。

　　*重新启用这座购物中心的计划也没能成功。

　　*来自北河广场，一个占地9.3万平方米的新购物中心的竞争，也开始削弱这个历史悠久的购物中心的优势。北河广场离老果园大约11.2km，其目标消费群体中有很大一部分是和旧果园相同的高收入的社区。

　　*旧果园只拥有75家小型租户，远远少于它的竞争对手的租户数量。

　　*它还缺少今天的地区性购物中心所应该具备的娱乐和餐饮设施。

　　2、老果园中心的翻新改造

　　最近的一次修复工程使老果园增加了4.7万平方米的可出租面积，差不多使它的小型租户数量翻了一番。这次修复工作增强了中心在原有的露天的、公园似的设计特点，帮助它重新成为这一市场最具影响力的购物中心。

　　再开发工程分两阶段完成。第一阶段于1993年1月开始，到1994年10月结束，它新建了一个两层的1.9万平方米的“诺德斯特姆”商场，代替了“蒙特哥莫内区”。作为“诺德斯特姆”在芝加哥地区开设的第二家分店，它成为了老果园中心发展和复兴的催化剂之一。原有规模太小的“罗德和特勒”店（5574.2平方米）被一个1.1万平方米的新店取而代之。这一阶段的再开发工程还增加了面向小型租户的新店铺，一个拥有7个电影屏幕的综合性影院，一个600座的美食广场和一个5层的有1175个车位的停车场，中心附近的一栋办公楼和一个原有的860个车位的停车场的内部都被翻修了。商业街里所有的公用区域也都被重新翻修，包括行人区、园林、喷泉、路标和图样，照明、座椅和购物设施。这些整修突出了老果园的露天设计和季节花展的特点。

　　第二阶段的翻修工作于1994年8月开始，到1995年9月结束。第二期工程的中心是一个3层的占地1.9万平方米的“美丽山谷”百货商场的建造。它是“美丽山谷”在芝加哥地区开设的第二家店。它的加入帮助老果园巩固了它具有竞争力的地位。第二阶段还增加了2层共1.4万平方米的小型零售区，一个6层的有2100个车位的停车场和一个供办公楼使用的90个车位的地下停车场。

　　新的老果园中心可出租建筑面积达到16.7万平方米，比以前净增了4.7万平方米。店铺数量从75家增加到了140家，还新增了1121个停车位。

　　老果园中心发展和修复的目标不仅是满足建筑上的需要，也是满足市场驱动的要求。中心的业主和设计部门力求保持它露天景观广场的鲜明特点，增加了步行区域的规模，并特别注意保留整个中心的开放式的视野和风景。他们还努力强调和增强原有的设计元素，如水景、园林布置和雕塑这些可以加强商业街公共区域的公用和观赏价值的设施。

　　公园规划建立在中心露天和类似公园的特点之上，把老果园的四季花园作为中心最显著的主题。规划利要求有新的园艺种类来增加多样性，还要增加喷泉、公园座椅和其他的环境设施。尽可能的将不好的场景控制在最小范围内，其余的都是英格兰风味的风景园林。每个广场都有一个独立的主题，并选择不同的园艺来渲染它的特点。新的园艺和风景园林设计都是完全“人性化”的，游人可以坐在草坪上或使用喷水池。

　　3、老果园中心的改造经验

　　*购物环境是改造的重中之重，突出商业中心的环境价值，可以将从前流失的顾客再度吸引过来；其次就是容量的扩充，包括店铺的容量和车位的容量，竞争激烈的年代，规模所带来的效益是显而易见的，它是恢复竞争力的必要措施。

　　*提早找出主要的、已有的和具备发展潜力的租户，对于在最初的规划中就保证满足他们的需求是必不可少的。这样做可以避免费用昂贵的工程延迟和施工过程中的工程变更。

　　*一旦一个购物中心开始失去竞争力，尽早介入是很关键的，要采取积极的态势，更新设施，吸引新的租户来避免中心失去形象和竞争地位。

　　*即使在寒冷的气候条件下，建造露天商业街也是可行的。但它必须建立在购物中心的实力之上，包括它的形象、地理位置、租户构成、餐馆、娱乐设施、设计、顾客和步行的方便条件。

　　以上四个案例各具特色，对我们的启发也各不相同。

　　从Mall of America的案例中，我们可以看到寻求独特的出路对于一个大型商业项目来说具有十分重要的意义。在MOA的规划、设计理念中，它强调了给予顾客更多、更新鲜的娱乐体验，甚至成为了全美知名的旅游胜地，增强了它对观光客的吸引力；并且它提供更加趣味化的购物环境，争取了顾客的滞留时间。同时，一个大型商业项目对于区域的带动意义也得到了深刻地体现。

　　Meadowhall是一个同时具有优越的人口资源及便利交通条件shopping mall的典型案例。它给予我们最大的启示在于它对于自身便利交通的充分利用和强化。在自身交通便利的基础上，将便利进行到底，使得自身的优势极为突出，这就成为它最有力的核心竞争力。另外，从Meadowhall的休闲配套上来看，它并没有MOA那样强势的娱乐配套作后盾，却依然能够吸引众多的顾客，也说明具有足够基础条件的大型商业项目，把握自身的绝对特色，争取自己独特的竞争优势才是关键问题所在。

　　看过欧美shopping mall的案例之后，马来西亚的Mid-Valley Megamall的亚洲特色就显得十分的突出。它所面对的客户群、它的规划特点，都与它的经济发展水平有着直接的联系。无论如何，它更能贴近我国的国情，它的开发特点给予了我们更多的启示。

　　美国老果园中心，是一个旧有购物中心改造的项目，它的改造过程可以为国内的开发商提供经验。尽管中国地大物博，但具有商业价值的地段毕竟还具有很大的稀缺性，如何对已有的商业中心进行再开发再创造，也是未来我国shopping mall开发所将面临的一个问题。吸取国外的成功经验，可以帮助我们少走弯路。

　　横向来看，无论是美国的MOA、老果园购物中心，还是英国的Meadowhall，或是马

来西亚的Mid-Valley Megamall，它们在规划设计、业态选择等方面都各具特色，且拥有自己独特、稳定的服务对象。可见，shopping mall的开发并不存在着一定之规，但通观四个案例，我们也可总结出这样一个行业经验：

　　服从客观需求、树立独特形象、丰富感官体验、完善服务配套、建立社会声望

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：万达商业地产开发关键6要点

　　万达商业地产开发关键的6要点

　　万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点：

　　一、只租不售。

　　做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。什么问题？我们购买店铺的业主80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖小店铺，比较吸引人，而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。我们认为，任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司，有的业主打大标语，组织到公司里闹事，有的在网上乱说，还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确，不搞返租，也不搞固定回报，在法律上我们不承担责任，我们可以不管。但万达，作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业，就不能不管。怎么办？我们就十分艰巨的和小业主谈回租，每年保证业主8%左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年，但他们不可能前几年按每年8%给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办？我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。最多的一个店，几年时间我们要补贴1.4亿元，最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。

　　万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。我们分析，是地点和商圈的特殊原因。比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了。这个特例的成功，不能作为规律认识。有人说：我们的公司小，也想做商业地产，对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一，卖其他的留商业。我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行，可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。

　　做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。

　　二、准确定位

　　（一）定地址

　　选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

　　（二）定客户

　　目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。

　　（三）定规模

　　购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。

　　最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。

　　三、招商在前

　　一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：

　　（一）确定主力店

　　主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。

　　至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个

MALL里做了五个百货店，而且生意都好。

　　（二）选择次主力店

　　万达的主力店已经有16家，现在缺的是500-1000平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择，目前在中国，只有10万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。

　　现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40多万平，一个20多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。

　　四、规划设计

　　主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：

　　（一）交通体系

　　规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。

　　（二）高度、荷载

　　不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。

　　（三）留有余地

　　我们做前几个店时，高度平均5米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。

　　五、成本控制

　　购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果成本控制的不好，需要投资1.5亿元，那么一年只有6%的投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。世界500强企业也会倒闭，20年前的世界500强，现在剩下不到100家。

　　成本方面万达注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。

　　六、物业管理

　　物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%.

　　万达在这方面也没有成熟的经验，我只是觉得这是一个重要的内容。物业管理人才是目前我们所有人才中最缺乏的。我在此做一个广告，如果现场有物业管理人才，您到万达工作我们热烈欢迎，而且多多益善。万达已与清华、深圳物业管理学院签订培训协议，但远水解不了近渴。

　　万达经营商业地产三年的心得，就是以上这六个环节，或者称六大要素，今天与大家共同讨论，不当之处，欢迎指正。

篇3：房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点

　　房产公司开发建筑项目屋面和防水工程质量检查要点

　　1.目的

　　确保屋面和防水工程质量得到有效控制。

　　2.范围

　　适用于***有限公司开发的建筑工程的屋面以及地下室、卫生间、屋面等主要部位的防水工程。特殊建筑屋面如采光屋顶等应按有关规范标准及设计文件进行检查。

　　3.职责

　　工程部负责屋面和防水工程的中间检查和隐蔽验收；屋面和防水工程竣工验收由工程部组织，相关部门参与。

　　4.内容

　　4.1.检查依据

　　4.1.1中华人民共和国国家标准《屋面工程技术规范》GB50207-94

　　4.1.2中华人民共和国国家标准《地下工程防水技术规范》GBJ108-87

　　4.1.3中华人民共和国国家标准《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83

　　4.1.4建设部建[1991]370号《关于治理屋面渗漏的若干规定》及建设部建[1991]837号《关于提高防水工程质量的若干规定》

　　4.1.5各地区的地方标准、规定和条例等

　　4.1.6设计施工图文件及资料

　　4.2检查内容

　　4.2.1现场质保体系检查

　　4.2.1.1防水施工单位资质和操作工人上岗证。

　　4.2.1.2防水施工气候条件。

　　4.2.2设计图纸的检查

　　详细查看工程施工图、设计说明、设计变更、施工方案及集团统一做法等，弄清防水等级、防水材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和施工要求等。

　　4.2.3质保资料检查

　　4.2.3.1原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证。

　　4.2.3.2.隐蔽工程验收记录

　　4.2.3.2.1屋面防水基层找平层的坡度、厚度、分格缝设置及表面质量。

　　4.2.3.2.2屋面保温隔热层的材料、厚度以及排气槽、排气孔的留置（若有的话）；

　　4.2.3.2.3屋面每一道防水层的厚度以及施工质量。

　　4.2.3.2.4屋面细部防水节点处理（如女儿墙泛水节点、落水口、伸缩缝等）；

　　4.2.3.2.5卫生间防水节点处理。

　　4.2.3.2.6地下室防水节点处理（如施工水平缝、伸缩缝和后浇带等）。

　　4.2.3.3蓄水试验记录。在屋面结构完成后，若有雨天在雨后进行观测，在屋面和卫生间防水层作完后进行蓄水试验。

　　4.2.4工程实物检查

　　4.2.4.1.找平层

　　4.2.4.1.1屋面排水坡度、找平层厚度及其施工质量。

　　4.2.4.1.2屋面找平层分格缝的留设方法与施工质量。

　　4.2.4.1.3卫生间找坡找平层的坡向及施工质量。

　　4.2.4.1.4地下室垫层找平层的施工质量。

　　4.2.4.2屋面保温隔热层

　　4.2.4.2.1块状保温层的施工质量。

　　4.2.4.2.2找坡层施工质量，颗粒散状保温层的排气孔、排气道等留设方法和施工质量。

　　4.2.4.3防水层：防水材料及施工质量。

　　4.2.4.4细部节点细部节点处理方法和施工质量。

　　4.2.4.5保护层保护层用材和施工质量。

　　4.3.检查要点

　　4.3.1屋面工程（根据统一做法编制）：防水指导思想: 层层设防, 刚柔结合;以防为主, 防排结合。屋面防水要点:结构板自防水,防水涂料加强薄弱节点防水,防水层防水,找坡层坡度排水,细石混凝土板防水。屋面防水工程必须由专业防水施工队伍施工，编制防水工程施工方案。防水材料必须具备产品合格证和准用证，严禁使用不合格的防水、保温隔热材料，禁止使用纸胎沥青油毡、焦油型防水涂料、石棉类防水材料。

　　4.3.1.1混凝土结构屋面板:混凝土结构屋面板的质量控制主要是保证混凝土的密实性, 减少混凝土早期裂纹, 达到结构自防水的质量目标。控制要点：

　　4.3.1.1.1作好屋面混凝土浇筑前准备工作。选择合适的施工时间，宜安排在白天浇筑，以便旁站监理的有力实施；尽量不在雨天施工，以免导致混凝土表面的水泥浆被雨水冲走；若迫不得已在雨天施工，要施工单位准备足够的防雨工具，避免水泥浆液被冲走，同时要注意不得留下脚印等影响平整度。

　　4.3.1.1.2严格控制商品混凝土质量，控制塌落度值，控制水灰比在0.55以内，以免砼含水率过高，养护蒸发后，混凝土密实性降低。

　　4.3.1.1.3严格控制混凝土浇捣质量，提高混凝土密实性。尤其是坡屋面混凝土，要采取有效措施保证混凝土的振捣密实。

　　4.3.1.1.4施工中注意看筋护模的执行力度，确保钢筋的有效高度。避免出现由于钢筋有效高度减小而导致出现楼面裂缝。

　　4.3.1.1.5注意混凝土的养护，在混凝土浇筑后12小时内对混凝土加以覆盖和浇水湿养护，屋面混凝土的养护时间不得少于14天。

　　4.3.1.1.6在浇筑混凝土后24小时内不允许其他施工人员及机械行走，48小时内不允许空压机、脚手架、钢筋等重施工荷载加到屋面楼板；同时决不允许脚手架钢管等砸落屋面，以免造成裂缝。

　　4.3.1.21％坡度细石混凝土找坡有关屋面的结构板细石混凝土找坡层主要起对结构板找平和找坡作用；出屋面结构(如楼梯间、机房、山墙、变形缝、女儿墙、天窗壁等)屋面楼板交界的墙根要作成有效高度的混凝土导墙，防止墙根渗漏。

　　4.3.1.2.1混凝土表面要求找平压实收光，坡向准确，减少水的停留时间，加快排水速度, 为防水层施工提供良好的基层条件。

　　4.3.1.2.2

基层与伸出屋面结构(女儿墙、山墙、变形缝、天窗壁、管道等)的连接处，以及基层的转角（檐口、天沟、水落口），均应做成圆弧。对于防水卷材，基层圆弧半径不得小于50MM。圆弧应用套板成形，确保顺直、一致。对此等细部处理要严格检查，否则这些细小部位质量问题会导致防水失败。

　　4.3.1.2.3对于做在保温找坡层上面的砂浆找平层（防水基层），要注意坡向和平整度，找平层应留设分格缝（嵌木条或锯缝），保证分格缝质量，缝宽宜为20mm，并嵌填密封材料，当兼作排气屋面的排气道时，可适当放宽，并应与保温层连通，水泥砂浆（砼）分缝间距≤6m。

　　4.3.1.3节点防水涂料加强层

　　4.3.1.3.1防水系统的节点接缝密封是防水施工中的关键。密封处理质量的好坏，将直接影响防水工程的连续性和整体性，是一个很重要的环节。

　　4.3.1.3.2防水涂料加强层施工前，必须先检查阴角的圆角等细部防水加强处理。若接触密封材料的基层强度不够，或有蜂窝、麻面、起皮、起砂现象，就会降低密封材料与基层的粘结强度。若节点基层表面不干燥、不干净，也会降低密封材料与基层的粘结。

　　4.3.1.3.3天沟、檐沟转角多，面积小，工作面狭小，卷材铺贴难度大，须特别认真对待，确保质量。在此部位宜用涂膜防水加强层处理。在卷材防水层施工时采用满贴工艺。在天沟底留置卷材接缝是极为不利的，一般留在沟侧。天沟渗漏率较高。

　　4.3.1.3.4防水加强层若是聚合物水泥基防水材料，注意材料聚灰比的控制及检验。

　　4.3.1.4防水层坡屋面、小面积不规则屋面或出屋面结构较多的屋面不宜使用卷材防水层，原因是节点较多，难以保证卷材施工质量；在这种情况下宜用涂膜防水。

　　4.3.1.4.1加强屋面防水材料进场检验，要严格检查准用证、合格证及检验报告等有效质保资料，在使用前应根据规范要求进行有见证抽样送检，检验合格后方能使用。

　　4.3.1.4.2基层要求：表面平整，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于9%， 检验基层干燥的另一种简易方法是将1M2卷材平铺在基层上，待3－4小时后掀开, 基层覆盖部位及卷材上无水印则可进行防水施工。另应注意，应待基层混凝土充分养护干燥后（一般约10天-14天）才可铺贴卷材，防止混凝土收缩过大而拉裂卷材。

　　4.3.1.4.3涂刷冷底子油，防止基层内部水分上升，以增强沥青与基层表面的粘结力。

　　4.3.1.4.4卷材应先展开在屋面松弛，释放可能有的应力，施工时不宜过分拉紧。

　　4.3.1.4.5要严格根据防水规范要求，控制卷材厚度，根据卷材厚度确定粘贴施工工艺，采用热熔法施工的卷材厚度必须大于等于4㎜。层数和厚度应满足设计屋面防水等级要求。

　　4.3.1.4.6风≥五级不得施工。高聚物改性沥青卷材热熔法施工温度不低于－100C，在负温度情况下，一般不宜安排防水施工。在雨天和雪天不得安排防水施工。

　　4.3.1.4.7屋面卷材根据情况可选用满贴、条粘、点粘及空铺等方法施工，当卷材防水层上有重物覆盖时基层用满贴和条粘。铺贴时应同时将卷材下面的空气排出，将卷材压实整平，粘结牢固，接缝处必须满粘，接缝严密，同时卷材短边搭接缝应错开，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。立面或大坡面铺贴防水卷材时，应采用满贴法施工。

　　4.3.1.4.8铺贴卷材应采用搭接法，上下层及相邻两幅卷材的接缝应错开，平行于屋脊的接缝应顺流水方向搭接，垂直于屋脊的搭接缝应顺年最大频率风向搭接，上下层卷材不得互相垂直铺贴。

　　4.3.1.4.9卷材铺贴应平整顺直，符合排水要求，无明显积水、粘结牢固，无滑移翘边等缺陷。

　　4.3.1.4.10热熔法施工时应适当掌握喷灯火焰的温度、火焰与卷材的距离、烘烤时间、烘烤面均匀程度，并避免卷材烧穿或焦化。

　　4.3.1.4.11 铺设卷材的最后工序是密封搭接缝，对这一工序必须重视。将经过

　　喷灯加热的卷材接缝边缘的沥青条用铁抹子抹压顺平，直到挤出沥青为止。对没有挤出沥青条的边缘必须用沥青密封材料或专用封口胶封口。当采用高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材施工时，接缝口应采用密封材料封严，其宽度不应小于10mm。当采用沥青防水卷材进行天沟、檐沟施工时。纵向搭接缝也应用密封材料填嵌。

　　4.3.1.4.12若防水层采用涂膜防水，注意材料的控制：防水涂料包装容器必须

　　密封，容器表面有明显标志，标明防水涂料名称、生产厂家、生产日期和产品有效期。经常的防水涂料和胎体增强材料抽样复验应符合规范规定：同一规格、品种的防水涂料，每10吨为1批，不足10吨者按一批进行抽检；胎体增强材料，每3000㎡为一批，不足3000㎡者按一批进行抽验。

　　4.3.1.4.13 防水涂料应按规范要求进行延伸率（或断裂延伸率）、固体含量、柔性、不透水性和耐热度的检验；胎体增强材料应检验拉力和延伸率。

　　4.3.1.4.14 防水涂膜应分层分遍涂布。待先涂的涂层干燥成膜后，方可涂布后一遍涂料。防水涂膜应由2层及以上涂层组成。涂膜厚度应满足设计屋面防水等级的要求。

　　4.3.1.4.15 收头应用防水涂料多遍涂刷或用密封材料封严；天沟、檐沟、檐口，泛水等部位，应按设计和规范要求加铺有胎体增强材料的附加层，找平层分割缝处应空铺。涂膜防水层不应有裂纹、脱皮、流淌、鼓泡、露胎体和皱皮等现象。

　　4.3.1.4.16 保温隔热层要求

　　4.3.1.4.16.1当采用水泥膨胀蛭石及水泥膨胀珍珠岩（整体、散状、块状）保温层时，应做排气道，纵横贯通，应有防止堵塞措施，并应与大气连通的排气孔相通，排气孔应设在纵横排气道的交叉点上。排气出口应埋设排气管，排气管按屋面面积每36m2宜设一个，可适当设多。排气管自身应做好防水处理，排气管出屋面净高应不小于300mm。

　　4.3.1.4.16.2 当采用架空隔热屋面时，应先将屋面清扫干净，支座底面的卷材、涂膜防水层上应采取加强措施。架空板高度宜为100-300mm支座宜用M5水泥砂浆砌筑。架空板与女儿墙及屋面凸出处的距离不宜小于250mm，架空板铺设应平整、稳固、缝隙宜采用水泥砂浆嵌平缝。

　　4.3.1.5板状保温材料层

　　4.3.1.5.1板状保温材料应检查密度、厚度、板的形状和强度。抽检数量根据规范确定，同一批材料至少一次。

　　4.3.1.5.2注意后继混凝土施工工序的扎筋、浇筑工程以免破坏保温层。

　　4.3.1.6陶粒混凝土或焦渣找坡层

　　4.3.1.6.1陶粒混凝土注意配比,并搅拌均匀,不得在雨天进行施工。

　　4.3.1.6.2水泥焦渣找坡层系松散材料找坡层，含水率要控制在规范要求的范围内，不得在雨天施工，对材料作好防雨或防潮措施。

　　4.3.1.7面层细石砼保护层

　　4.3.1.7.1根据工程实践经验，分格缝在满足建筑功能的条件下，宜小不宜大。分格缝的大小需根据规范及实际施工情况决定，一般较小(不大于上述做法中2M×2M)的分格缝能有效减少混凝土板的裂缝，同时需注意分格缝的美观。

　　4.3.1.7.3钢筋层宜放置在混凝土的较上部分（保护层10），能有效减少裂纹。

　　4.3.1.7.4分格缝的嵌缝材料为PVC防水油膏,必须坎填密实。

　　4.3.1.7.5内排水的水落口周围500MM范围内坡度不应小于5％，呈凹坑。这一点在屋面施工时很容易遗漏，需予以重视，以免在验收时影响屋面分部的验评。

　　4.3.1.7.6出屋面管道的四周细石砼与管道壁接触处留10×10凹槽，凹槽内用防水油膏封堵。卷材防水层在管道上收头处用金属箍（镀锌铁箍）箍紧，并用防水硅胶封严，金属箍离屋面高度≥250MM，且同一屋面高度一致。

　　4.3.1.7.7 女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口，洞口外形尺寸大小一致，并用专用模具成形，洞口周边（底边除外）粉刷成45°斜截面（1CM×1CM）。

　　4.3.1.7.8非上人（上人）屋面需经常维护的设施周围和屋面出入口至设施之间的人行道应铺设刚性保护层，刚性保护层与防水层之间应做隔离层。

　　4.3.1.7.9高跨屋面采用有组织排水时，水落管下应加设钢筋混凝土水簸箕。

　　4.3.1.8瓦屋面应符合以下要求

　　4.3.1.8.1瓦屋面的基层应平整、牢固、瓦片排列应整齐、平直、搭接合理，接缝严密，并不得有残缺瓦片。

　　4.3.1.8.2装饰瓦铺贴应与基层粘贴牢固，脊瓦铺贴方向应与常年主导风方向

　　一致。

　　4.3.1.8.3瓦屋面与山墙及突出屋面结构等交接处，均应做泛水处理。瓦伸入天沟、檐沟的长度应为50-70mm。

　　4.3.1.9压型钢板屋面应符合以下要求

　　4.3.1.9.1压型钢板应根据板型和设计的配板图铺设，上下两排板的搭接长度不应小于200mm，接缝内应用密封材料嵌实。

　　4.3.1.9.2压型钢板的安装应使用单向螺栓或拉铆钉连接固定，压型钢板与固定支架应用螺栓固定。

　　4.3.1.9.3压型钢板檐口挑出长度不应小于200mm。

　　4.3.1.1种植屋面

　　4.3.1.10.1 种植屋面的泄水孔位置应准确，并不得堵塞。

　　4.3.1.10.2 种植屋面的疏水层应能有效排水。

　　4.3.1.11屋面细部处理

　　4.3.1.11.1 卷材防水屋面在女儿墙收头处取消挑眉砖做法。砖砌女儿墙改用凹泛水，用水泥钉固定卷材，每幅卷材至少有两点固定，凹槽内采用密封材料封口，严禁外贴法施工。在混凝土女儿墙上，卷材收头上口进行密封处理后用金属板遮盖，其上口用密封材料封固，泛水立面高度应不小于250mm。

　　4.3.1.11.2 天沟水平落水口处为防止垃圾堵塞，不得使用水平盖板，应用"将军帽"，女儿墙上侧面落水口处应加铁箅子，屋面透气管上，取消铅丝网球，改用铸铁帽(塑料透气管可用塑料帽)。

　　4.3.1.11.3对穿过屋面板的管道四周，需用C20细石混凝土浇灌密实。伸出屋面管道周围的找平屋应做成圆锥台，高度为30mm。管道与找平层间应留下凹槽，并嵌填密封材料，防水层在管道收头处用金属箍箍紧(净高应不小于250mm)并用密封材料封严。

　　4.3.1.11.4变形缝盖缝镀锌铁皮下应附加干铺油毡层，铁皮应按顺水流方向搭接接口做成咬口或用焊锡焊牢，并钉设牢固。

　　4.3.2卫生间防水

　　4.3.2.1吊洞处理：

　　4.3.2.1.1将洞口浮浆凿去，凿成锅底形，断面要剔成毛面，用清水清理干净；

　　4.3.2.1.2吊模要平整，根据管道直径制作合适的模板，防止漏浆，模板要清理，检查合格后方可进入下道工序；

　　4.3.2.1.3浇筑前浇水湿润周边混凝土，并用素水泥浆刷一道，用提高一标号的膨胀混凝土堵塞；

　　4.3.2.1.4浇筑时用钢筋振捣，浇筑密实；

　　4.3.2.1.5吊洞混凝土分2次浇筑，第一次浇筑完时留3~4㎝板厚不浇，用来作存水试验，漏则返工，不漏则进行2次浇混凝土浇筑。

　　4.3.2.2混凝土结构板。有条件的可进行卫生间结构板原浆收光, 在此情况下，防水层则可直接做在结构板上面，其上面的细石混凝土找坡层可根据情况取消，通过贴砖进行找坡。当然，不能保证结构板表面质量时，还要求防水层做在细石混凝土找坡层上。

　　4.3.2.3薄弱环节的处理。对阴角、管根等薄弱环节进行加强防水处理。

　　4.3.2.4防水层。防水施工的时间安排应在卫生间墙面抹灰、管道安装完毕后进行。对于进入现场的防水材料，要按照地方要求进行质保资料的验收，按照国家规范进行抽检。控制好聚灰比，是保证聚合物水性防水材料的关键。防水层要求致密，可以通过防水进料计量和现场抽检涂膜厚度来控制防水层厚度。

　　4.3.2.5混凝土导墙 C20混凝土导墙要密实，有条件的情况下宜采用一次浇筑。若与结构板一次浇筑，整体性较好，若与结构板分二次浇筑，则需清理墙根，凿毛后在二次浇注。要采取措施保证混凝土的密实性。

　　4.3.2.6蓄水验收。防水施工完毕后及移交给物业时要分别进行蓄水试验 。蓄水48小时不得有渗漏。

　　4.3.2.7墙体工程 在没有成熟经验的情况下慎重采用GRC板。一般情况下建议采用粘土空心砖或其它轻质空心砖。对于墙体材料必须注意龄期，其余工艺及验收标准见有关规范。

　　4.3.3 地下室防水

　　4.3.3.1 砼

垫层。砼垫层的标号、配合比、厚度要符合设计要求，浇注时振捣密实，表面要平整。

　　4.3.3.2水泥砂浆找平层

　　4.3.3.2.1砂浆的配合比要准确。

　　4.3.3.2.2找平层表面要平整、压实、赶光，所有阴阳角处要有园弧过渡。

　　4.3.3.3卷材防水

　　4.3.3.3.1防水卷材的品种、牌号必须符合设计要求和施工规范的规定，要检查出厂合格证、试验报告、使用说明书和地区准用证。

　　4.3.3.3.2地下防水层施工，在地下水位较高的条件下施工时，涂刷防水层前应作好降水和排水处理，将地下水位降至防水层底标高50cm以下，并保持到防水层施工完。

　　4.3.3.3.3铺贴卷材时，基层必须牢固，无松动现象，表面要平整、洁净、干燥。冷底油涂布要均匀，无漏涂。卷材防水的施工控制要点同屋面防水卷材。

　　4.3.3.4防水砼：

　　4.3.3.4.1防水砼使用的水泥，应采用普通硅酸盐水泥，不得使用过期或受潮结块的水泥，并不得将不同品种或标号的水泥混合使用，水泥标号不低 于425号。

　　4.3.3.4.2使用的石子最大粒径不大于40mm，含泥量不超过3%，不得呈块状或包裹石子表面，吸水率不大于1.5％。

　　4.3.3.4.3砂要采用中砂。

　　4.3.3.4.4拌制砼所用的水，应采用不含有害物质的洁净水。

　　4.3.3.4.5所使用的外加剂其掺量和品种，应经试验确定，并经设计认可。

　　4.3.3.4.6配合比必须准确称量，计量偏差值水、水泥、外加剂±1％，砂、石±2％。

　　4.3.3.4.7防水砼应保证连续浇筑，间断时间不超过2小时，每层浇筑厚度不大于600mm，浇筑落差大于3m时，不得直接入模，应采取侧面加浇筑口或串筒，溜槽等措施。

　　4.3.3.4.8砼浇筑时，要现场做坍落度试验，试验值超过给定值±30mm时，应退回重新搅拌不得浇筑。

　　4.3.3.4.9振捣时，要快插慢拔，插点均匀，移动间距不得大于振捣作用半径的1.5倍，振捣上一层时，要插入下层50mm。

　　4.3.3.4.10砼浇注时，要有专人观察模板，钢筋、预埋孔洞及预埋件有无移动和变形情况，发现问题在浇注前要立即修正完好。

　　4.3.3.5墙体水平施工缝及伸缩缝：

　　4.3.3.5.1防水砼的墙体水平施工缝，应留在高出底板顶面不小于200mm的墙体上，施工缝应留成凹缝、凸缝、台阶缝、止水带，禁止留用平缝。二次浇筑砼前应将原施工缝处砼表面要全面认真凿毛，清除表面水泥薄膜，松动石子及软弱砼层，用水清除干净，保持湿润但应无积水。浇注时先铺上一层20～25mm厚的1：1水泥砂浆，即可开始浇筑。

　　4.3.3.5.2地下室伸缩缝的防水应按照规范和有关图集施工，用柔性材料密封防水。

　　4.3.3.5.3地下室后浇带的混凝土浇筑施工宜选择在主体封顶后，对后浇带内垃圾等必须剔除清理干净，用高一标号防渗混凝土浇筑，必要时可在充分养护后在交接处局部做水泥基涂膜内防水加强。

　　4.3.3.6地下室外墙和顶板（局部）防水：

　　4.3.3.6.1涂膜材料技术性能必须符合设计和规范要求。

　　4.3.3.6.2基层清理：涂膜防水层施工前先将基层表面的尘土、沙粒、灰浆硬块等杂物清理干净，并用干净的湿布擦一次，晾干后方可进行下一道工序施工。

　　4.3.3.6.3涂刷底胶（冷底子油），将配制好的底胶混合料，用长把滚刷均匀涂刷在基层表面，涂后常温在4h以后手感不沾时,即可做下道工序。

　　4.3.3.6.4涂膜防水层施工：（1）材料配制：聚氨脂涂膜，聚氨脂甲料：乙料为1：1.5(重量比)，配制涂膜防水材料，其配合比计量要准确，必须用电动搅拌器强力进行搅拌5分钟，配好的料2h内用完。若采用聚合物防水层，则需控制好聚灰比。

　　4.3.3.6.5细部做附加层，管根、阴阳角、变形缝等细部薄弱环节，应在大面积涂刷前，先做一层防水附加层，底胶表面干后，将纤维布或无纺布裁成于管根尺寸、形状相同并将周围加宽20cm的布，套在管根等细部，同时涂刷涂膜防水材料，常温在4h左右表面干后，即可进行大面积涂膜防水层施工。

　　4.3.3.6.6涂膜防水施工其余要点同卫生间涂膜防水。

　　4.3.3.6.7地下室外立面防水施工，平面与立面交接处应交叉搭接，涂膜固化后，应及时砌筑保护墙或用笨板等保护层进行保护。

　　4.3.3.6.8地下室防水在以下几道工序完成后必须经甲方和监理的检查验收，A 合膜前对墙体施工缝的检查;B拆膜后对墙体砼的检查;C对防水基层的检查;D防水层完成后的检查;E防水保护层的检查。尤其是对混凝土基层的处理，必须得到有效控制，对于蜂窝麻面烂根等情况用混凝土进行修补，不得用砂浆堵补。

篇4：国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

　　国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点

　　城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

　　城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

　　当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

　　笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：

　　一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划

　　随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

　　由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

　　发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

　　二、城市商业综合体开发的关键原则

　　城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：

　　1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

　　2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配置商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

　　3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。

　　4、符合“投资共赢”的原则：城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。

　　三、把项目开发的程序做对

　　城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。

　　由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

　　项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。

　　1、做对投资运营的程序。土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。

　　2、做对开发运营的程序。城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配置好的商业综合体部分实现“订单式

”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直接导致产品无法使用。

　　3、做对商业运营的程序。城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。

　　总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范！

篇5：大型购物中心开发规划要点

　　大型购物中心的开发规划要点

　　内容包括：

　　（一）街廓及道路计划

　　1、都市空间

　　除满足交通量及空间机能需求的道路宽度及动线配置外，对于街道景观等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式来达成。如区内的景观是否需要街墙（StreetWall）的效果?或应为某种尺度的开放性空间?皆可以街廓及道路计划来掌握。

　　2、道路及街道设施

　　必须妥善设计道路及街道设施，以提高区内车行及人行环境的品质。举凡车道及人行道铺面材料及形式、保护树根的铁架、交通号志、路灯、行人座椅、垃圾桶、告示标识、电话亭等服务性装备或设施，均需妥为整体规划设置。

　　（二）建筑配置计划

　　1、建筑物量体

　　建筑物量体在法规上的规定仅有建蔽率、容积率、建筑高度及退缩距离上的控制。开发着的建筑师所为的设计至少必须符合法规上的需求。除此之外，为达到特殊的或统一的视觉上或空间感的要求，在规划时可针对业主的需要实施其他控制，例如长宽比例、尺度限制、高度限制等，使统一的建筑物量体控制能达到视觉及空间上的一致性。

　　2、天际线

　　天际线为建筑物顶部高度变化的集合性连接线，与建筑物量体及外观造型及都市景观皆有密切的关系。因而在规划前可先调查基地周围土地的天际线及未来发展的情形，并考量基地外未来的使用及立面走向，在满足开发者需求的前提下，规划天际线的形式，作为未来建筑设计时的参考，以达到完美的都市景观。

　　（三）人车动线及停车计划

　　（四）开放空间系统计划

　　开放空间及景观部分与建筑物的外观同为视觉及空间体验的决定要素，因而应于规划设计时配合建筑物各主要入口、活动节点、景观方向，妥为规划开放空间及景观植栽，以加强建筑物使用机能，并美化周遭环境，提供民众休息场所。

　　开放空间设计可利用如下因子管制：

　　1、开放空间留设的宽度或面积。

　　2、留设公共人行通道系统的宽度及位置。

　　（五）绿地及绿带系统计划

　　以植栽设置标准等来规范，如树种或树型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距离，与人行横道规格的整体规划配合等。

　　（六）造型、景观设计构想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型对于购物者而言，可能是对购物中心的第一印象。且在大型购物中心的开发区内，土地上可能不止一栋建筑物，而建筑群之间的立面关系为何，在规划时应有构想。是否要求立面形式统一，使建筑群在外观上具有整体感？或是依机能的差异塑造不同的立面，营造活泼多样的购物中心意象？在建筑物的造型上是应有特殊的设计手法以彰显整体性或其他意念？这些不同的概念反映在空间设计上会产生差异性颇大的结果。因而在都市设计管制计划内便必须由开发商及建筑师相互沟通获得基本构想，依构想所示拟订建筑物造型的规范，以作为未来建筑设计时的准则。

　　2、铺面设置标准

　　铺面的材料与组合的方式，坡度等。

　　3、地标

　　为突显开发案的独特识别风格，在进行建筑设计或景观规划时，应重点塑造建筑量体及景观特征，以加强地标特性。

　　4、材料及质感

　　建筑材料及质感选择，除反映建筑物造型风格及物理环境的融合之外，并应把握下列原则：

　　（1）符合成本预算。

　　（2）符合公共安全规范。

　　（3）符合长期容易维护保养的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩选择，可依循如下原则：

　　可全部或局部采用企业独特的色彩，塑造鲜明的企业形象。如长荣企业的绿色，麦当劳的黄色及红色等。可选择融合与当地环境的色彩作为基调，另重点选择对比强烈的色系作为强调，把握"变化中求和谐，统一而不单调"的配色原则。

　　6、招牌广告

　　区内的招牌、指示牌、霓虹灯、广告牌等，在都市设计管制计划内便应针对其尺度、设置位置、数量、材质、色彩予以整体规划，力求满足和谐、清楚及美观的需要。