商业房地产概念其开发经营特征

　　商业房地产的概念及其开发经营的特征

　　一、商业房地产的概念

　　在房地产的发展过程中，住宅房地产一直占有重要的地位，但是随着经济发展商业房地产重要性日益凸显。交通的发展、私家车的普及、住宅的郊区化， 这些都是城市经济发展的结果，同时也促进了商业业态的转化，为商业房地产的发展提供了基础，也提出了要求。20**年，大型Shopping Mall在北京、上海、广州纷纷兴建，越来越多的专业商业房地产公司不断涌现。在商业房地产飞速发展的同时，投资开发建设管理上也出现了不少问题，迫切需要理论的指导，同时商业房地产发展的经验也需要理论的总结。就商业房地产本身而言，除了具有房地产的共性之外，在很多方面都有着自身的特点，这也为商业房地产的专门研究提供了基础。

　　房地产可以按不同的标准划分为不同的类别。诸如，按房产建筑形式可以分为平房、多层楼房、高层楼房、超高层楼房和花园别墅；按建筑面积可以分为普通标准住宅、高标准住宅；按房龄可以分为期房和现房；按用途可以分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等用途的房地产。本文所研究的商业房地产主要是指其中的大型住宅项目的商业配套（以下称为社区商业）、大型商厦（包括购物中心、商业广场、特色商业街区和Shopping Mall），这个部分的商业房地产除了作为商业用途以外，还具有投资规模比较大、投资回收周期比较长、开发建成后经营管理要求比较高、对区域经济影响比较大的特点。表11详细列出了各种房地产类型及每种类型的分类。表11房地产类型及分类类型衡量单位分类住宅房地产住宅单元单用户

　　二、商业房地产及其开发经营的特点

　　相对于住宅房地产而言，商业房地产具有许多特点：

　　（1）收益性强。住宅用房地产收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业房地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响。地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业房地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市，如我国的北京、上海、广州、重庆等。住宅用房地产的收益是一次性的，虽然推行分期付款，但是只是收款期的延后，收益仍然是房屋出售时就确定的。商业房地产收益则是一系列的现金流，而且具有不确定性的特点。

　　（2）经营方式多种多样，以租赁经营为主。住宅房地产一般采用出售的方式，就算有住宅租赁的存在，也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁，一般不存在房地产商直接兴修住宅租赁的现象。而商业房地产则以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺只租不售可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。

　　（3）风险大。住宅用房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业房地产的回收期更长，甚至延续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在建筑完工房屋售出后就可以确定损益，价格的高低主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，这些因素在施工之前可以预先确定，施工和售出过程中不会发生太大的变化；而商业房地产的收益除了受上述因素的影响外，还会受到其他因素的影响。例如，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。此外，建成后商业房地产的经营状况也会大大影响收益。而且，商业房地产的经营一般要经过2年~3年的过渡期才能趋于成熟，在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险比较大。

　　（4）投资规模大。购物中心、特色商业区、Shopping Mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业房地产经营一般还要经过2年～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。而且，投资收益的回收期较长也需要占用大量的资金。

　　（5）经营管理要求高。住宅用房地产在售出后，主要是物业管理方面的内容，而商业房地产的经营，其成败直接关系到商业房地产的盈利状况。同时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业房地产的经营管理要求比较高。目前的商业房地产开发商或者将商场出租给商业集团，或者引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。

　　（6）经营内容多种多样。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，有时还会涵盖大部分第三产业的内容。餐饮、娱乐、金融等服务业都会出现在商业房地产的经营中。

　　商业房地产的这些特点对于商业房地产开发经营提出了许多要求。商业房地产投资有两种含义：一种是指对一项已建成的商业房地产的购买或者对商业房地产项目的股权债权投资，投资者为个人或者非房地产投资机构，并不实际参与房地产的建设活动，通过投入资金取得房地产产权获得未来收益的权利；另一种是指商业房地产开发企业的投资活动，通过各种渠道集中资金，开发建成商业房地产项目，通过商业房地产的运营或者出售获取收益。本书所讲的商业房地产的开发经营主要是指后者。对于这种类型的商业房地产开发投资而言，具有以下的特点：

　　（1）开发商必须具备雄厚的资金实力。商业房地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外还有商业经营过渡周期，这些都对开发商的资金实力提出了相当高的要求。

　　（2）建筑规划与商业经营的紧密结合。商业房地产开发是一项系统的工程，要求商业和房地产业的紧密结合。对于开发商而言，不仅要具有雄厚的实力和房地产开发的经验，而且要深谙商业经营之道。在商业房地产的开发过程中，牵头的应当是商业专家，商业定向、商业规划、商业策划等环节必须在商业房地产开发的全过程中起到领军作用，只有这样才能保证项目的成功。在这一系统中，房地产以及建筑规划等环节倒应当处于从属地位。而且，在建筑设计之初就要进行商业市场调查，使建筑规划与日后的商业经营相吻合，否则，由于前述房地产利用方向变更的困难性，会造成巨大的损失。

　　（3）政府的合作支持。如前所述，房地产业具有极强的外部性和积聚效应，受到政府法律、法规的严格约束。商业房地产中大型商厦的建设经营更是对区域经济发展产生着重大影响。政府会在一定程度上对商业房地产的发展进行扶持。同时，商业房地产开发经营的成败也与政府政策息息相关，政府政策对于商业房地产的区位选择和未来的发展前景有很大影响。因此，商业房地产的开发应该积极地与政府合作，争取获得政府的支持。在很多商业房地产的建设项目中，政府都或者作为股东，或者作为中介人存在。

　　（4）区位选择和市场调查的重要性。商业房地产项目一旦实施就需要巨

大的资金投入，而且房地产位置的固定性、异质性、利用更改的困难性都使得决策之前的市场调查异常重要。商业房地产直面商业竞争市场，区位对于商业经营成败有时甚至会有决定性影响。因此，项目实施前必须进行周密的市场调查和可行性分析论证。

　　而从商业房地产投资的角度，商业房地产与住宅房地产的区别房地产分类优缺点比较表分类优点缺点住宅( Residential)状况熟悉、单价低、易于找到房客、转手容易、政策上保护房客租金收入低、房东支付税金及管理费、 管理困难、租期不稳定商业房地产( Commercial)租期长、租金稳定、管理容易、 租户支付税金及管理费、 租金收入高总价高、变现不易、空屋不易找到租户。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：商业房地产投资9大特征

　　商业房地产投资的9大特征

　　任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：

　　1、投资对象的固定性和不可移动性

　　这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。

　　2、投资过程周期长、成本高

　　房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成；如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。

　　商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了投资成本。

　　3、投资所受的制约因素多

　　（1）作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。（2）商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。（3）在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。（4）对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。（5）由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。

　　4、资产缺乏流动性

　　流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。

　　5、投资有良好的抗通货膨胀性

　　商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。

　　6、从周围环境的改善中获得利益

　　政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加；香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。

　　7、与商业的紧密结合

　　商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。房地产的设计、投资、开发、规划都应该围绕商业目的进行。

　　8、投资风险巨大

　　房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。而商业房地产的投资周期更长，投资金额相当大，风险会更大。并且，商业房地产不仅具有房地产高风险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。系统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险也会影响商业房地产。因此，商业房地产投资具有高风险性，投资必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。

　　9、具有税收优势

　　通过以上分析可以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是投资受制约因素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资也存在很大风险。

　　商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。同时，由于大量采用债务融资，也会产生税前扣除效应。

篇3：二级建造师考试《水利水电》:水库特征水位和库容

　　
　　20**年二级建造师考试《水利水电》：水库特征水位和库容
　　水库特征水位包括：
　　(1)校核洪水位。水库遇大坝的校核洪水时在坝前达到的最高水位。
　　(2)设计洪水位。水库遇大坝的设计洪水时在坝前达到的最高水位。
　　(3)防洪高水位。水库遇下游保护对象的设计洪水时在坝前达到的最高水位。
　　(4)防洪限制水位(汛前限制水位)。水库在汛期允许兴利的上限水位，也是水库汛期防洪运用时的起调水位。
　　(5)正常蓄水位(正常高水位，设计蓄水位，兴利水位)。水库在正常运用的情况下，为满足设计的兴利要求在供水期开始时应蓄到的最高水位。
　　(6)死水位。水库在正常运用的情况下，允许消落到的最低水位。
　　水库特征水位与水库特征库容的对应关系如何?
　　(1)静库容。坝前某一特征水位水平面以下的水库容积。
　　(2)总库容。最高水位以下的水库静库容。
　　(3)防洪库容。防洪高水位至防洪限制水位之间的水库容积。
　　(4)调洪库容。校核洪水位至防洪限制水位之间的水库容积。
　　(5)兴利库容(有效库容，调节库容)。正常蓄水位至死水位之间的水库容积。
　　(6)共用库容(重复利用库容，结合库容)。正常蓄水位至防洪限制水位之间汛期用于蓄洪、非汛期用于兴利的水库容积。
　　(7)死库容。死水位以下的水库容积。
　　永久性水工建筑物与临时性水工建筑物洪水标准的主要区别是什么?
　　首先研究对象不同，永久性水工建筑物与临时性水工建筑物洪水标准的研究对象分别为永久性水工建筑物和临时性水工建筑物。
　　其次是洪水标准的确定方法不同，永久性水工建筑物采用的洪水标准，分为设计洪水标准和校核洪水标准两种情况。
　　水利水电工程等别与水工建筑物级别的概念有何区别?
　　根据《水利水电工程等级划分及洪水标准》(sl252-2000)的规定，水利水电工程等别是根据其工程规模、效益以及在国民经济中重要性来划分的，共划分为五等，适用于不同地区、不同条件下建设的防洪、灌溉、发电、供水和治涝等水利水电工程。对于综合利用的水利水电工程，当按各综合利用项目的分等指标确定的等别不同时，其工程等别应按其中的最高等别确定。水工建筑物级别应按照永久性水工建筑物和临时性水工建筑物分别进行考虑。

篇4：安全工程师《安全生产法》考点突破:法特征

　　
　　20**安全工程师《安全生产法》考点突破：法的特征
　　法是一种社会规范，但与诸如道德、风俗习惯、宗教教规，以及各种社会团体的规章等社会规范又有不同，法是一种特殊的社会规范，这表现在法具有如下特征：
　　1.法是由特定的国家机关制定的
　　2.法是依照特定的程序制定的
　　3.法具有国家强制性
　　4.法是调整人们行为的社会规范
　　

篇5：挖掘别墅项目核心特征

一、别墅的五大标准

对于别墅无论是国内或国外在常规上都应满足五大标准（即国际惯用的5S别墅标准）

1、景观（SCENERY）
一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境和自然环境融为一体。

2、逸事（STORY）
周边应有浓厚的人文气息和悠远的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵的底蕴

3、阳光（SUN）
由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊，上有天下有地，或间接造景，或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。

4、运动（SPORT）
别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论在室内或室外，应有充足的自由和生活空间，让业主充分展现自我。

5、溪流（STERAM）
自古人们就有靠水而居的习惯，谁能给人带来灵气和财气。别墅的建造往往也因有溪流（河渠）而倍显尊贵。

二、别墅的市场本质

无论别墅的外在表现如何变化，由于自身特征所限定，它始终具备以下特点：
1)　别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享受；
2)　别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外。别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建，因而其发展和规模肯定会受政府的限制；
3)　别墅必须体现个性化，不能大量批发，它代表着人们对于居住理想的终极追求形式。
正是这些特征，也决定了别墅是住宅市场上的最高端这样一个地位。

三、现代别墅的特征

1、别墅特征在现代的发展

别墅概念扩展，突破少数人的奢侈品的小圈子，成为“中产阶级的城郊”住宅。随着近年住区建设的飞速发展，老百姓的收入提升，高速公路与轻轨系统的建设，城市迅速向郊区发展。低密度别墅区在中国已不再是凤毛麟角，而且愈来愈多。但是由于当前中国的住宅建设标准基本没有针对低密度住区的专项内容，低密度住区的建设缺乏政府引导。

别墅建筑最开始的含义是在城市住宅之外的别处的住宅，时间在乡村中供主人休闲娱乐、健身等活动需要的建筑物。但在现代生活中，别墅的概念已经发生了很大的变化。在西方很长的一段历史时期中，别墅通常是少数特权者和富有者的奢侈品。现代工业革命后，随着社会财富的积累和人类文明程度的提高，别墅的拥有者逐渐扩展。而且随着交通条件的进步，在郊外拥有别墅的人们在城市中心不必拥有住房也可以方便的上下班工作。特别是随着信息时代的到来，就业方式以及所追求的生活方式的转变，人们有原来注重市区的生活方便转变为注重郊区的安静、空气等好的环境，以及身份和地位的象征，并且诸多国际化大公司也出现了向市郊转移的趋势。现代的别墅已经不再局限于“别处的、供娱乐休闲的建筑”，而是更多地具有了居住的意义，成为“中产阶级的市郊住宅”。