7大房企社区商业模式
7大房企的社区商业模式
多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？
目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于20**年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
【案例】
万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案
新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能，让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。
二、龙湖——匹配家庭的完整业态，避免高端
“龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。
事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分；而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。
龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。
三、恒大——剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务
如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商场。
恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。
“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实就是社区商场的主力店”。
【案例1】
恒大城：3210平社区商业幸福生活触手可及
恒大城规划3210平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购物等元素，丰富综合的生活服务配套，让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求，为恒大城业主带来无微不至的生活关怀，让恒大城业主感受温情的人居体验。
500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中华传统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300平小吃一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆……清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗，想吃什么吃什么。300平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需5分钟，更有24小时自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类齐全、安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家老少的健康。
【案例2】
恒大华府?摩纳哥风情街，光谷商圈新势力
恒大华府?摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、新世界?恒大华府等高端社区，汇集光谷数万高端客群，每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。
摩纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、3C数码、影音主题馆、高档健身中心、美体SPA会馆、美容美发沙龙、主题KTV酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代风尚。
四、万达——体量太大，“不是一个好模式”
万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。
社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。
谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”
万达找到了可持续发展模式，即“用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。”
但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。
购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。
五、协信地产——步行10分钟内的社区商街
业界流传一句话，“星光”在哪里，繁华就到哪里。
协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求，特别创建了星光邻里——社区商街，为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是，星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升，最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。
学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费……
协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发，积极打造最便民的社区商业服务圈，通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施，为渝中区片区打造最便民的社区商业服务圈，主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨，让居民一出家门就能买到生活必需品，因此一直坚持“缺什么，补什么”的原则进行业态引进。
六、阳光新业——大数据研究“集群”，业态随消费趋势调整
阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费，灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消费了？是不是去上培训班了？而不是每天去打游戏机。
子女可以将副卡作为礼物送给父母，由于不能兑现，也会催促父母经常性消费。另外，父母和子女可能并不在一个城市生活，但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强，而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”
阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式，另外，购物中心必须要满足集群的概念，未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势，谁调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加明显。”
七、花样年——优质低价的新型社区电商服务
“嘟”的一声，手机APP发出提醒：家里缺米了。你只需回复：需要。15分钟之后，米就送来了。如果你需要家政、维修等服务，也只需通过这个APP就能解决。
这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从20**年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。
“社区的消费才是真正刚性的消费。20**年，花样年服务平台——彩生活服务集团服务的人群约400万，400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。”
这种全新的B2F社区电商平台商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。
其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。
基于数据背景分析，花样年社区电商利润也可以推算：按照花样年20**年物业服务人口约400万为基数，折算家庭为100万户，按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算，全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算，收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大，基数上升，其佣金收入在未来将跨入百亿级别。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：社区商业开发模型和业态组合技巧
社区商业开发模型和业态组合技巧
一、集中式社区商业开发条件及商业模型
集中式社区商业服务于属地化消费人群，核心客群定位一旦准确以后，就会充分发挥服务的有效性。如何因地制宜开发集中式社区商业？多大体量合适？业态如何组合才能把服务的有效性发挥到最大？本专题在分析集中式社区商业开发条件与开发模型的基础上，对不同区域集中式商业的业态组合技巧进行归纳总结，为社区商业的可持续开发提供借鉴。
网络销售、大卖场、城市商业综合体的出现，提供了一站式的便捷消费方式，彻底改变了城市商业格局。但随着交通成本的增加，对于一些居民的基本生活消费，如餐饮、茶吧、酒吧、娱乐、游艺、健身、培训、美容美发、干洗、水果、生蔬、休闲食品等，大部分人都希望在10分钟左右的步行时间到达区域来获得，在这种情况下产生了一种新的商业模式：集中式社区购物中心或者社区生活广场。
网络销售、大卖场、城市商业综合体的出现，提供了一站式的便捷消费方式，彻底改变了城市商业格局。但随着交通成本的增加，对于一些居民的基本生活消费，如餐饮、茶吧、酒吧、娱乐、游艺、健身、培训、美容美发、干洗、水果、生蔬、休闲食品等，大部分人都希望在10分钟左右的步行时间到达区域来获得，在这种情况下产生了一种新的商业模式：集中式社区购物中心或者社区生活广场。
集中式社区商业开发条件
集中式社区商业业态配比
集中式社区商业开发模型
集中式社区商业辐射半径
二、不同区域集中式社区商业业态组合技巧
1、市中心区域集中式社区商业
业态组合特征
辐射人口：5-6万；人均可支配收入：1.5万；档次：高档
注：灰色色块区域为主力店次主力店（下文同）
典型案例——上海永新坊
永新坊社区商业内餐饮、休闲、便利服务功能比较突出，永新坊处于徐家汇商圈，服饰零售比重也相应较高；商业只租不售，地下一层布置高端卖场，中高端休闲餐饮业态位于地上一层，中档服饰专卖店位于地上二层。
典型案例——深圳佐阾 香颂
佐阾 香颂是深圳绿景集团潜心打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌，以新兴主动式"服务于社区的商业"，区别于传统被动式的"社区内的商业"，是深圳运营比较成功的社区型商业之一。主力店铺、餐饮及儿童娱乐总占比例较大，其余业态较为均衡，基本满足辐射区域居民生活所需，满足一站式服务功能。
2、区域中心集中式社区商业
业态组合特征
辐射人口：3-4万；人均可支配收入：1万-1.5万；档次：中高档
典型案例——上海瑞虹新城
瑞虹新城是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一，总占地39.2㎡，建筑面积149万㎡，分多期建设。第一期总建面17万㎡；第二期总建面25万㎡，二期小区商业中心瑞虹生活广场位于地铁上盖，总面积为32,000㎡；第三期总建面4.36万㎡。
商业只租不售，由于引入了约1.3万平方米的易买得超市，卖场比重较高；同时便利店、美容美发、婴幼儿主题的比重较市中心街区商业高。
B1层为大型卖场，少量中端休闲、零售业态；1F为服饰零售、服务、小型快速餐饮业态；2F为休闲餐饮为主，少量零售、休闲娱乐。
上海瑞虹新城二期业态配比
3、新城中心集中式社区商业
业态组合特征
辐射人口：3-4万；人均可支配收入：1-1.5万；档次：中档
典型案例——上海春申景城尚乐坊
春申景城尚乐坊地处闵行春申板块，建筑面积约3万平方米。配合周边商业，满足本项目社区生活需求为主。项目分三期开发：一期湖滨晨韵总建筑面积20万平方米，由20幢15-18层的板式和点式高层组成；二期湖畔林语总建筑面积16万平方米（包含约3万平方米的商业）；三期MIDTOWN 为城市综合体（包含住宅、商业、办公）。
春申景城MIN-TOWN是一座集精装国际公寓、高标准酒店、5A甲级写字楼、绿色LOFT、复合商业、精品公寓酒店、院落式住宅于一体的多业态城市综合体(City Economic Polymer)，总建筑面积约90万平方米。按国际流行的城市综合体开发理念，把与人有关的各种物业形态集合在一个项目里，实现了集中、高效、步行、方便、快捷的现代需求。
春申景城地处春申居住示范区内,位于春申路、莲花南路路口，由于周边有大卖场，因此餐饮、休闲业态比重较高。商业只租不售，主要业态为：大型健身中心、中档特色餐饮+休闲餐饮、休闲娱乐、儿童主题零售。
上海春申景城尚乐坊业态配比
4、新城中心与郊区结合区集中式社区商业
5、郊区开发区集中式社区商业
三、不同区域集中式社区商业开发模型与业态组合总结
不同区域社区商业开发模型
业态组合主要考虑因素
篇3：社区商铺设计标准
社区商铺设计标准
商铺细部设计内容
商业区域主标识：是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。
主广告牌：位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。
商家集中标识：位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。(主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等)
商铺店招：商铺自身的店招及广告。
指示性标识：引导消费者至特定区域(洗手间、吸烟区、问讯处等)的标识。
装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构建，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。
警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。
商铺细部设计原则
统一性：与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素(如雨棚、空调室外机、橱窗等)综合统一设计。
适应性：预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。
昭示性：尽可能使不同位置不同角度都能看到，结合外立面做多层次招牌：商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。
备注：骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。
强制性：在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改造，影响整体形象。
设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。
商铺的细部设计要素
1、层高
影响层高的因素：①梁高(根据柱距而定)；②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。一般情况下：首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
2、店招
在商铺规划设计时应预留灵活的店招位，结合外立面其他因素统一考虑，其他设计原则与上述细部设计原则一致，设计时建议控制一下几个要素的高度：
3、门头橱窗或展示面
设计原则：
①通用性，不做个性化设计，兼顾店招适应性及可控性；
②通透性原则，保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；
③完整性原则，保证商铺门做平，当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。
4、雨篷
5、空调
在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。
①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机，避免出现室外机影响塔楼住宅；
②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象；
③避免出现空调位对着人流吹的情况。
不同商铺组合方式的要素设计原则
由于各项目的立地条件和开发目标的差异，各项目的商铺组合方式也有所不一样。目前常见的社区商业组合方式主要有单层、双层以及三层铺位组合方式。
1、单层铺
(1)空调位。
(2) 店招
①非骑楼商铺店招的设计
② 骑楼商铺店招的设计
2、双层铺
双层铺一层入口处标识遵循单层铺设计原则；如为复式铺，考虑到二层铺组合的多种可能，结合立面分隔预留广告位，既保证其可控性又具有灵活性。
视线分析：
在标识设计时需进行视线分析，确保商家店招传达到下层行人视野中；行人看到二层店招，要求距离店铺有一定距离，店招越高，则行人距离建筑物越近，且二层需玻璃栏板，确保实现通透；二层广告位可考虑适当倾斜，迎合首层人流视线要求。
3、3层及以上铺位
(1)若出现三层(或以上)商铺，建议为大铺+首层独立出入口，因此应加强首层门面设计吸引人流；
(2)结合三层商铺的外立面分隔，或利用局部外墙预留大幅广告位；
(3)主广告位、次广告位及店招需结合视线分析考虑；
(4)空调位可部分集中放置。
商业街设备系统设计
1、商业给排水的设计须知
A、主力店需要设置专用的生活水池、生活泵房。
B、商业街建议考虑设置公共卫生间：一般情况下每隔80-100m规划一处公共卫生间，商业街的卫生间面积约整个商业街商业面积的3%。
C、可售商业街均需要考虑上下水点的设置，预留餐饮的商铺需要做卫生间给排水点预留设计。
D、厨房废水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。
E、厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。
2、隔油池设计须知
所有的餐饮商铺都必须设置隔油池，建议设立二级隔油池，一级隔油池由用户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。
3、商铺消防用水设计须知
①喷淋：因考虑到商铺经营的灵活性(多铺合并)，建议商铺都需要设置喷淋：当无吊顶时，采用上喷淋，若无吊顶时，采用下喷淋；
②消防栓：
A、消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行；
B、建议没隔25m设置一处消火栓；
C、消火栓的形式：一般有正置式和倒置式两种，常见的为正置式；
D、消防栓安装方式，分为明装和暗装两种方式，当消防栓暗装时，注意将墙体做到300mm进行安装。如特殊情况下，考虑使用160mm厚超薄型消防栓箱时，墙体可不用做加厚。
4、排烟设计须知
空间不足的解决
如果我们把阁楼空间或高平台和多功能家具结合在一起使用，就可以为家里增加很多空间。我们可以充分利用家里的阁楼或凸起的平台，增加一些抽屉或家具，就让家的容纳能力更大，
也更整洁。一个单一的平台可以将房间分成上下两个或三个功能区，给存储东西提供方便。篇4：房地产社区商业发展趋势研究
房地产社区商业发展趋势研究
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步，主要体现在社区商业的前期规划、业态组成等方面。国内出现了一大批“社区购物中心”、“生活馆”、“livingmall”、“商业步行街”等众多社区商业项目。但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为首要目的，特别是居住区内部的商业设施。在此基础之上，利用规模、主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规模的目的。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比很大差异。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的差别。
就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，一线城市的社区商业发展现状就是二、三线城市社区商业的发展方向。
一线城市目前是国内经济发展水平最成熟，城市面积相对较大，社区商业发展也相对完善的地区，主要指北京、上海、广州、深圳等大城市。这些城市以及社区商业有如下特点，也是二、三线城市社区商业的发展趋势：
趋势一：政府对社区商业的规划力度加强
城市经济的飞速发展，城市市级商业中心、区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。政府经过由计划经济向市场经济的转变，职能更加清晰明确，效率更高，将对社区商业的发展发挥指导作用。
政府在逐步退出对市场的干预过后，加强了对经济的宏观调空能力，城市的发展受政府规划的影响非常大。另外，由于城市商业发展日益成熟，城区不断扩大，对于政府而言，城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变为扩大区域商业中心和完善社区商业。由于政府的参与，城市商业项目、住宅项目的开发更加有规律和条理，也更符合城市以及市民的需要，社区商业作为住宅项目的商业配套也会更加合理、有序。
随着一线城市经济持续的良性增长，商务区、开发区、城市副中心等扮演不同角色的城市功能将陆续出现。相应的居住环境、基础设施、商业规划等都需要政府事先经过周全的考虑。目前国内很多城市在城市未来的商业网点发展规划的方案中大都涉及到了社区商业、社区商业中心的规划。比如，北京市政府将在20**年对社区商业进行全面的规划。
只有在政府参与社区商业的规划和引导的大前提下，社区商业才能真正的往正确的方向发展，才能真正的便民、利民。
趋势二：购物中心造就大型社区商业
城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商业中心、副中心、商务中心、城市副中心（居住区）、开发区等城市功能配套。大型住宅社区日益增多，livingmall、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商业发展的特殊力量。
随着城市化进程不断加快，城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能区、住宅区等，由于老城区的城市改造难度相对较大，再者土地成本高昂等原因，因此这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，非常容易形成大型的住宅社区，而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强。类似购物中心的社区商业中心具有比较广阔的发展空间。
如在北京东北部，望京等大型社区的出现使人们看清社区商业的重要性。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势下，其商业业态也处在不断的变化发展中。在这样的地方，其社区商业特别是大的社区商业已进入房地产开发商、房地产策划公司以及研究机构的视野，其地位也不亚于区域或市级商业中心对城市发展的作用。
这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑下，同时市场竞争压力不大的情况下，完全有可能做大，以百货或购物中心、超市等为主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善，结构合理的综合性社区商业中心。
这些社区商业在操作上将逐渐和商业中心区集中商业的做法相似，前期进行严谨的调研、定位和规划，做出概念，同时与商业中心区集中商业不同的是，这种社区商业可以打出“生活馆”、“livingmall”等时尚的概念，在满足周边消费者日常消费以外，还有可能得到其他区域消费者的支持。
在北京，位于城区东部的通州一直以来是大量来京务工的外地人员的栖息地，如今除了租赁以外，越来越多的人开始在通州置业，而这里的商业却相对短缺，从而为社区商业的发展提供了肥沃的土壤。另外，诸如贵友百货、冠军超市、天通苑购物中心也已纷纷进驻社区，西单商场更是先后进驻了天通苑、皂君庙等大型社区，成为大型社区商业的主力。
在深圳，社区生活馆——一种社区商业的全新业态已经诞生，其首家样板店在彩田社区正式亮相。即将在彩田社区盛世家园商业裙楼开业的旺德福商场，是一家以生鲜超市为主，辅以专卖店、服务配套类项目，包括干洗、连锁药店、花店、美容会所、儿童游乐天地等于一体的新的商业业态，其功能完全不亚于市级商业中心的商业功能。
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sp; 20**年2月，易铺网对20**年全国零售额前100家零售商进行了统计分析，该分析表明，社区型购物中心的平均体量将依然偏大，2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。通过对100家零售商的调查，易铺网发现零售业多元化、集团化的战略优势日益明显。其中，百货、超市、便利店的组合三类业态组合零售额最高；单一超市业态零售额居于第二位，家电、专业店组合业态位列第三位。
有关人士分析认为，零售业的变化为商业地产开发商提供了更为广阔的市场，并认为2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。
趋势三：便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分
1、便利店
零售商店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分，不过随着市场经济的发展，新的商业形态不断涌现出来。采取连锁经营的便利店开始席卷北京、上海等一线城市，其选址主要是社区。
国外领先业态在扩张策略上会首先选择一线城市。比如7-11便利店、冠军生鲜超市等新兴业态，由于这些业态的进入，不仅仅丰富了城市的主流商业，社区商业的功能和业态也因此变得更加齐全和多样。目前，在北京，7－11便利店至今已经达到8家，冠军超市也有了5家分店。
便利店是营业面积在50~150平米左右，经营品种在2000种左右，靠近居民区，可以满足顾客的日常消费需求，且缩短了购物的时间，营业时间可达15个小时以上甚至24小时，全年不休息，门店的位置便利，顾客购物方便，填补了商业中心之间以及超市之间的消费空隙，销售的商品主要以顾客日常的必需品为主，商品价格偶尔会比超市稍贵。北京市商务局的一位官员分析说：“截至去年底，北京的便利连锁店已发展到1500多家。”
2、生鲜超市
菜市场对社区的作用不言而喻。在国内有些城市，“农改超”一度被看作菜市场突围的方向而成为媒体的炒做对象，随着“农改超”的升温，生鲜超市的前景越来越被看好。但农改超不管怎么改，很难一下摆脱菜市场环境肮脏、讨价还价的影响，甚至还涉及到资金、配送、管理等一系列深层次问题，它的成熟需要一个过程。
相反，随着国外零售巨头的陆续进入，生鲜超市对于一线城市的消费者来说已经不是什么新鲜事了，生鲜超市作为一种采取超市的经营模式，经营产品和菜市场一致，特别国外的企业已经在这行已经有多年的发展经验，完全可以轻轻松松进入这个还未充分发展的市场。因此生鲜超市替代菜市场进入社区也是时间的问题。
法国冠军超市是世界知名的专业食品超市集团、欧洲最大的生鲜食品超市，是家乐福旗下三大业态之一，在全球拥有近2300家店的冠军超市。与家乐福、沃尔玛等超市业态不同的是，冠军超市更侧重生鲜食品，面积在3000-5000平方米左右，所售商品几乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉类、海鲜等生鲜食品及各类干食一应俱全。在北京劲松的居民社区开出亚洲第一店以来已经有5家店。
趋势四：社区商业也开始细分市场
一线城市人口众多，结构复杂，特别是集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。
消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构。较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者的消费结构更加多元化，注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和商业组合。因此一个城市消费群体的结构越复杂，其社区商业类型也就越多。
而城市的经济发展水平和城市消费群体结构有着直接的联系。一方面，当城市经济水平越发达，其城市居民素质越高，不同类型的消费者的消费习惯越容易出现差异；另一方面，城市经济水平越发达，在城市从事商品或服务经营的企业的营销能力越强，会根据不同类型的消费者生产出不同类型的产品，引导消费。比如房地产开发商在进行住宅开发的时候会考虑目标消费者是什么，从而指导产品的定位和设计。相反，经济水平越低的城市，这些企业的相应能力越低，其产品千篇一律。另外，城市经济水平越发达，对人才的吸引力就越大，会吸引不同类型的外地人员前往发展，因此其城市居民的结构就越复杂，反之城市发展水平越落后，就越难吸引和留住各种人才，其消费群体就越单一。
因此，经济水平越发达的城市，其社区商业会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业。特别是会出现适当比例的现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、集中型社区商业、年轻人社区商业和外国人社区商业等。而对于二、三线城市，社区商业的规模较小、形式比较单一、比较缺乏特色，再加上开发商的操作能力，比较难以形成较有影响力的商业中心。
趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证
住宅越来越多，社区商业的规模也越来越大，其操作难度
亦随之增加；另外目前国内的商业地产大都为开发商开发，然后出售给零散投资者。因此一个商业地产是否做好不仅仅影响到周边居民的生活，而且关系到众多投资者的利益。所以社区商业的操作有必要按照购物中心的操作模式，从前期的市场调研、市场定位到后期的招商营销和经营管理都需要经过比较科学的可行性论证，且需要专业的团队配合进行。在国内商业地产开发的开发商当中，很大一部分是由住宅房地产的开发起家，逐步涉足商业房地产的开发。他们对商业知之甚少，照搬住宅房地产的开发模式进行商业地产的开发，这样出来的商业项目潜在着较大的风险。
商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体。因此要成功开发一个商业地产项目，从最开始就应从商业经营的角度来考虑。市场环境、市场竞争、消费者需求等是商业运作无时不考虑的问题，由此延伸的市场定位以及商业规划是商业的本质。简言之：做商业地产，首先做商业；做商业，首先做市场定位。
就社区商业而言，由于有固定的消费人群做支撑，且商业功能主要是供消费者日常的生活需求，因此一般而言小规模的社区商业是自发性的也很容易生存。但当社区商业发展到一定的规模后，则需要对社区商业进行较为科学的规划和定位，准确把握周边消费者的市场需求以及周边商业市场的供应情况，以决定自身项目的可发展规模；其次，需要对社区商业的市场定位、业态比例、商业规划、产品组合等因素进行合理调控。避免社区商业在档次或功能等方面不适应消费者的需求，防止重复性建设和盲目竞争，使社区商业各部分协调经营，形成一个有机的整体，便于持续的良好发展。
针对社区商业的招商，目前国内大多数居住社区的配套商业设施由地产开发商自己负责招商。这样就造成两个方面的问题，一方面很难满足居民的需要，另一方面也很难对各商户的经营进行专业的管理。因此，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。
前面已经提到商业地产的操作涉及到多个步骤，而每个步骤都意味着相对专业的问题，是一项跨行业的工程。遇到的各种问题包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、市场调研、产品定位、商业规划、招商营销、销售管理、经营管理、财务支持等等。而开发商一般不具备相应的专业知识和实际经验，若要求发展商对如此繁杂的事务都统统解决，是不太可能也不太现实的事情，且独立面对这些问题，操作过程之中势必带有盲目性。因此，应该借助于一个甚至多个具备商业地产操作经验的专业团队，来规划、设计、定位及实施等工作。
篇5：社区型商业房地产投资开发探讨
随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注,在投资收益的驱动下,商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分,如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经营的特点,才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。
笔者根据实际开发操作过的房产项目和近期参与的社区型商业房地产项目认识到,过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺,开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同,包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产,其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型,是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。
商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品(如住宅、办公等)开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设,最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主,完成产品销售并实现相应的产品功能后,投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能,而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动,面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点,需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比,社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售,需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现,开发企业需要考虑长期的经济和社会效益,最终实现投资物业增值,得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时,必须对商业的区域因素综合考虑,确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围,符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能,通过商业房地产的开发,营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。
基于商业房地产的特点,其开发投资回报通常从以下三方面来实现:
一是商业物业的租金回报;
二是商业房地产实现物业销售的回报;
三是商业经营活动收益的回报。
商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处,其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报,仅需要注重产品本身及相应的产品功能,只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别,往往要在注重产品本身之外,更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化,使该商业物业价值增值得以体现。
从商业房地产投资的回报分析,商业物业销售的回报最直接,获利速度很快,通过销售,在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同,如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售,销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制,商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施,造成商业业态的混乱,形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环,甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行,使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证,造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险,对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。
因此,如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。笔者根据在具体社区型商业房地产项目实践操作工作中的经验,认为以下模式值得探讨:
首先,社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目,在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析,具体来说,就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点,了解该项目商业经营商的需求,以商业经营活动的形态要求和目标为导向,制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途;社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品,在项目开发的前期阶段,把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合,设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么,这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所,更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求,使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值,并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。
在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时,作为房地产投资开发企业,应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上,开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上,作为社区型规模的商业房地产,在一般情况下,应该选择出售返租经营和出租经营的模式(笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式)。如果开发企业急需回笼资金,也可采用出售返租经营模式,销售物业时,采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式,在租约年限内,根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报(目前市场一般为购房总价的8%左右),这是一种相对短期的经
营模式,租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之,这是一种出售产权结合统一经营的模式,开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求,但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报(租约回报)的风险。从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑,房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业,能够更好地为商业经营活动提供服务,开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者,在产品使用上有着不可替代的优势,能够充分体现开发建设时的初衷和定位,可以长期地、有效地控制物业商业活动,并根据商业活动的时效性,不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整,选择定向的商业运营客户群体,提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营(通俗地说就是“养铺”),可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构,这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面,开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益,不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求,做到房产开发的长线产品与短线产品相结合,保证企业的长期现金收益,形成企业的可持续发展。另一方面,成功的商业经营活动能使商业物业增值,又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件,这是一种先统一商业经营再实施产权
资产运作的回报模式。笔者认为,社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式,并应优先考虑第二种经营模式。
商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚,市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式,也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力,更好地开发经营此类型的商业房地产,真正地、最直接地服务于社区居民,完善城市商业功能,提升整个区域的房地产价值。
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