商业地产分类小知识

　　商业地产分类小知识

　　专业人士对于商业地产策划肯定不陌生，现在商业地产行业发展非常迅速，对于商业地产策划的需求也更加急需。对于做商业地产策划，不仅仅要做到适应市场的需求，还要注意制定相关的政策以及自身的优势。我们要明白最终的目的是为了盈利，要避免任何损失的发生。

　　关于商业地产，我们大概能分为几类:

　　(一)按使用功能划分：泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。

　　(二)地域性分类：根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。

　　如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。

　　上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。

　　分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。

　　(三)按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。

　　关于商业地产，这是一个在市场上有很好的发展前景的行业，所以对于商业地产策划就要更加的与时俱进，好的策划需要好的创意，商业地产策划在以后肯定会成为一个炙手可热的话题。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：做好商业地产策划

　　如何做好商业地产策划

　　随着中国城市化进程的推进，商业地产的前景发展无限，人们也越来越关注商业地产的发展。由此商家对于商业地产策划这一方面也重视了起来。这对于做商业地产策划的人员是一个不错的发展机会。那么如何做好商业地产策划呢?

　　1.你需要了解当地房地产市场的整体状况，侧重于该城市的GDP增长状况，该城市的人均可支配收入多少，该城市的人口增长状况，一手房和二手房销售现状。

　　2.了解在售楼盘的基本信息，其中包括建筑风格、开发体量、户型面积段以及各面积段的户型数量、价格、销售状况、基本宣传策略、销售员工基本素质评价、亮点概述、客户对该项目的认可程度评价等。

　　3.了解当地媒体状况，价格、所针对的人群、发行量或者收视率、客户认可度、版面或者时间所导致的广告效果差别。

　　4.了解你客户的需求，了解这个项目客户所接受价格、户型格局。

　　5.深入了解你所操作楼盘的基本信息，深入挖掘该项目的优势----注意两个原则：第一的和唯一的。

　　6.对项目优势加以总结提炼，即核心卖点梳理。

　　7.针对你所了解的信息制定该项目的营销策划方案。

　　8.确定该项目名称、主广告语、以及宣传基调。

　　以上几点有助于你在做商业地产策划时避免一些小的问题，对于这方面的朋友，希望你能更好的做出满意的策划方案。

篇3：休闲购物广场综合诊断和解决建议书(商业地产顾问案例)

　　休闲购物广场综合诊断和解决建议书（商业地产顾问案例）

　　通过6月25日高屋建瓴和发散式的培训，意图为时代广场的新团队制造一个共鸣的场，点燃所有员工心里的火焰，让大家往一个方向想问题，同时感悟时代广场的中心任务是什么？同时思考每个人在时代广场的位置和来时代广场的目的。从而找到个人和企业，部门和企业，企业与客户，企业与消费者的内在纽带和最佳结合点。为时代广场的开业大吉和持续经营打下良好的心理基础和积极的驱动力。

　　现就6月25日下午时代广场中高层管理人员提出的主要问题作出以下诊断式和建议式答复：

　　一.卖场设计和装修：

　　建议请一家经验丰富和理念现代的专业商业规划（设计）公司对现有方案做一次诊断型指导和调整。这种顾问式服务，一是成本最低，所谓低不仅费用低而且原有设计方案不被推翻。二是借助外力便于统一思想，借力打力。更贴近专业的精粹和市场的感觉。

　　二.招商和现有潜在业户含金量的问题：

　　建议尽快召开一次客户联谊对话会，要与客户短兵相接，了解客户最真实和最前卫的想法并重新定位。然后对现有招商人员进行一次系统培训并制定标准的招商手册。同时重新启动宣传攻势，要充分利用活动营销和事件营销，把员工、客户、消费者和新闻界都调动起来，特别是要与新闻界联手，把牡丹江的商业氛围和商战挑动起来。最重要的是通过以上借船出海的营销战略把未来时代广场与现有牡丹江主力商业对手和传统商业消费习惯迥异的新模式和新观念发布和传播出去，为招商和开业营造大势和口碑效应。

　　三.人力资源管理、组织结构与员工培训：

　　鉴于时代广场现有人员是一支刚刚组合在一起急需磨合的团队，特别是高层几乎都来自于国有和传统百货组织包括老板虽然已成为改制后的民营企业家但整个思维方式和行为方式也没有完全转轨，决策层的专业经验和管理模式在相当程度和时间内会制约时代广场作为一个新型商业形态和新兴组织的活力甚至方向；尤其面对100%招聘来的中低层员工，如何发挥他们的创新能力和积极精神是至关重要的。建议精简和削减高层人员的权力，起码也要在高层中引进1-2名现代百货和民企人才或借助专业顾问的外力推动；同时放权于中层，老板必须与中层建立直接和密切的联系和沟通。员工培训要加大两方面的培训首先是时代广场全新的服务理念，其次是专业技能的培训，培训方式可采取集中培训和分批观摩培训结合的方式。

　　四.商场环境和经营格调定位：

　　一站式或SHOPPINGMALL式的现代商业形象；突出中档和休闲两大特点。

　　五.主题广告语：

　　传统百货的终结者，现代商业的领跑人。

　　时代广场，牡丹江商业大道上的新天地。

　　时代广场，牡丹江市民生活中的新体验

　　六，财务与融资：

　　为缓解资金压力，建议一是加大招商力度，并对现在商业面积的租（招商）售比例做一下比较测算，已确定更适合的招商政策、招商方式和招商节奏（可否采取激进的预收租金转股金的方式吸收业户资金？）；二是建议撰写标准的商业计划书，通过媒体宣传和专业投资机构在全省甚至全国范围内引进专业类或投资型的股权投资者。三是最大限度地利用现有股东资源和资产互保，向金融机构和投资机构借款。

　　七.营销方面要尽快拿出开业前和开业半年的总体方案和分解执行方案（必须倚仗新闻机构和专业人士的力量）。

　　八.宾馆方面的装修、经营和服务要与商场保持同步性、互动性和整体性，同时保持与商场的相对独立性和与牡市现有宾馆同业的差异性。

　　注：以上为纲领性和战略性的建议，执行方面的支持，将提供一次性、阶段性或周期性的咨询服务。并通过诊断报告+解决方案+专业培训+功能会议等组合方式；营销顾问+管理咨询+财务顾问+私人意见等立体服务模式，为企业创造全面和增值的合作关系和前景。

　　附1：牡丹江时代广场营销建议书（纲要）

　　对前段广告推广的评价：

　　3月25日—4月6日，在电视媒体（牡丹江电视台）和3月31日至4月20日在纸媒体（牡丹江晨报）做的广告，包括9条线路的公交广告和招商手册，基本是形象广告，但仍取得了800多家商户登记的业绩，说明广告的效应初见成效。

　　但是前一段广告活动也有许多改进、完善和强化的节点：

　　1.广告主题语太抽象，整体推介语言较虚，同质化，似曾相识；

　　2.时代广场主要优势和特点没有提炼出来或提炼出来但未放大如招商手册里关于交通的优势、四通的开门优势、地上地下两个停车场和24部滚梯和两部观光电梯的设施优势等，以及五大中心概念和一站式服务等特点都没有得到放大，包括在版面上的处理太平淡，淹没在无关紧要的文字中，没有形成强烈和鲜明的视觉冲击和记忆积淀。而且色系选择庞杂、既没有反差又不协调，缺少定位准确的主色调......

　　3.广告的关联性和纵深性明显不够 。没有制造出一浪高过一浪的广告节奏和一环扣一环的传播效果。

　　下段广告推广的建议：

　　企业形象广告阶段已过，随着招商工作的推进，特别主体工程完工和外力面装修的彰显甚至内装修的推进，项目实体形象突出和强势，特别是所在城市的中心位置，企业实力形象不言自名。因此下一步应重点推进项目招商的独特和新颖的具体措施，特别是开业时和开业后的经营理念、管理模式和服务手段，尤其是与同等重量对手“百货大楼”、“新玛特”和新对手“帅先广场”甚至局部同类竞争对手“大福源”等的差异性和空白性，尤其要引导性的打出“一招鲜”的广告策略和经营策略，要做到一招致敌，一叶障目，然后在跟进系统性的综合方案。

　　具体思路：

　　一.时代购物广场，在总体形象和功能、规划（指场地内格局和装修）业态和服务上都要创新出区别主要竞争对手（新玛特和百货大楼）的增量元素和异型空间，打破甚至颠覆传统百货业态特别是牡丹江市民的购物习惯，挖掘和开拓出新的商业思维和消费能力。

　　1.建议在时代购物广场的名称加入休闲两字暨时代休闲购物广场。借鉴乐购和SHOPPINGMALL的综合业态形式，功能上在主商业业态基础上增加休闲类支持性经营品种和空间如书吧、冷饮茶座、音像商店、游戏厅网吧、影院等非主流小业态，以延长和留驻人流和人气。

　　2.在规划上借鉴社区商业和商业街的形式，营造出一种从容和轻松的逛街体会和气氛，因此在场地和铺位规划上要宽敞一点、颜色要明亮一点、要有延伸感等等；

　　3.业态选择和分布上要突出特色而不是简单得突出所谓名牌和品牌，在招商和经营上都要定位准确，千万不要追求大而全，要明确宣传时代休闲购物广场不是百货店而是主力店甚至建议如服装品牌的选择上只选中档的中外品牌，主打平民性和主题性等；

　　4.在服务上真正将总经理提出的倒金字塔服务概念量化和体系化，并通过强力

培训和制度化建设贯彻到每个时代员工，同时要借助新闻力量传播出去。

　　从而真正在总体形象、功能、规划、业态和服务上总结和推广出与牡丹江传统商业形态和消费习惯对比迥异的休闲商业和增殖服务的全新思路。一定把牡丹江旅游和外贸的增量因素加近来，同时把牡丹江人在上海、北京和深圳甚至香港等大都市的感觉加进来，不仅要让不仅牡丹江人而且让到牡丹江旅游工作的人无论是购物和休闲首选时代休闲购物广场，在小城市找到在大都市的感觉。（具体文案另附）

　　二.在现有形象广告的基础上，加大加强针对性广告推广活动，以活动推广为主线，拉近与客户的距离，与客户短兵相接。一是最快时间的了解客户的想法；二是最短的时间搞掂客户。建议以推介会形式为主打，配合联谊会形式，通过公司主要高层领导与客户和潜在客户的直接对话和交流，用拟人化的情境让客户感性地接受和理解时代广场，变交易为合作，变理性为忠诚度。（具体方案另附）

　　三.在原有塑造时代广场个性化形象的同时，应展示更加大气和深层的广告战略即在竞争观念和竞争对手的前提下，如何创造一个共赢的大环境。因为在牡丹江这样一座一个商业中心的中小城市，如何营造出一个既竞争有相容的大商圈概念和氛围，甚至大胆提出太平路商业大道(百货大楼、新玛特、劝业广场、帅千广场和时代广场等重要节点和广汇通讯广场、电脑大厦、中央红商场和东大广场等支点)和十字街黄金商圈或财富十字路口（太平路与长安街，主要指新玛特、劝业场、帅先广场和时代广场）等概念，联合新闻界和主要竞争对手一起在广告和经营上共同营造出一个竟合、互补和共赢的新思想新局面。避免两（几）败俱伤尤其是同质化竞争。（具体文案另附）

　　四.广告辐射范围一要聚焦，二要扩大。所谓聚焦就是针对目标客户如主要是牡丹江地区的名牌产品和外地产品的经销商和代理商；而所谓扩大主要是面向潜在客户如货源地和厂家如哈尔滨甚至全国各地主要生产基地和商品集散地。（具体方案另附）

　　五.媒体选择。开业前主打纸媒体特别市民报纸，如《牡丹江晨报》和《牡丹江广播电视报》及直投类如《卖点信息》等，同时向省内扩展，如《生活报》（黑龙江）和《新晚报》（哈尔滨）等（另附），最后在辐射产品加工地和商品集散地的全国类报纸如《中国经营报》《市场报》和当地市民类报纸。开业后环境出来后在辅助电视广告。要最大限度、最低成本和最集中度地抓住时代广场的两大类互动受众群体即商户和消费者。

　　六.辅助手段：可搞一次大范围的有奖调查活动（针对商户和消费者）和市民商业论坛，一是了解消费者和业户的想法，二是调动广大市民的参与性，为9月的开业大吉积聚人气。（具体方案另附）总之从现在开始，所有营销活动都要有落地性，要最大范围的让市民和消费者参与进来，而且要制造新闻，让媒体参与进来，有效利用二次传播的力量和口碑的力量。

　　对招商工作的建议：

　　一.招商人员必须经过系统培训，在了解商业和产品的基础上，要具备良好的综合素质（形象、口才、亲和力和应变性等）。同时对时代大厦的建筑风格、装修格局、工程进度和经营模式、服务理念等都要有全面的了解和理解。（具体培训方案另附）

　　二.必须在环境和工具方面准备到位和齐全。招商必须有独立和相对封闭的环境，而且要根据公司的政策和模式和客户关心的问题出台标准的客户手册，招商人员既要做到耳熟能详，又要运用自如。包括招商登记表、统计报表和分析报告、奖励制度等系列支持性工具的有效运用。（具体方案另附）

　　三.招商模式，在传统商业扣点的模式外，建议为了缓解资金压力，可部分采取现代商业招租的方式。（具体方案另附）

　　附2：管理培训大纲：

　　重点讲解和宣讲在东北振兴的背景下，如何发挥东北文化和熟人文化的优势，屏弃劣势，把一个亲情化和熟人化为主导的企业距离化陌生化，向专业化和职业化转变和升级；同时如何将国营商业的机制、经验和模式与民营的特长和活力结合起来，尤其是新组成的管

　　理团队如何做到兼容和互补，组合和磨合成一个高效、团结和崭新的团队，共同塑造时代广场在牡丹江乃至黑龙江甚至中国商业行业营销和经营的新模式和新走向。

　　附3：时代广场简介：

　　时代广场位于素有东北“小江南”美称的牡丹江市最繁华的商业中心，总建筑面积10万平方米，其中大型卖场7.5万平方米，四星涉外宾馆2.6平方米，东南西北四个方向开门，地上地下两个大型停车场宽敞安全，24部自由上下扶梯舒适便捷，两部观光梯风光无限……

篇4：商业地产招商运营宏观决策思想定位

　　商业地产招商运营的宏观决策思想定位

　　成功招商是商业地产铺面招商最终实现收益的唯一形式，一个商业地产项目运作成功与否不仅是看初期是否能按计划成功招到商家进场，还要看进场之后的商家能否持续盈利，且租金能否稳定增长。因而，对于商业地产招商来说，掌握商业地产招商运营的核心特点，着眼长远和全局的大利益。才能有利于商业地产项目长远和整体运作成功------善谋全局，方可决胜千里。

　　与传统的商业相比，地产商业具有如下五大特点：

　　目标客户主次分明

　　首先是确定主力店群，其作用主要有四个：

　　其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目三分之一甚至一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。选择知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；

　　其二是知名的主力店群的入住能够吸引更多投资客的眼球，刺激其他铺位的招租以及对中小店群的招商；

　　其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定人流量和商业人气的基础上发挥更大的叠加效用和辐射效应，利于商业地产项目长远和整体运作成功；

　　其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

　　其次是在确定了主力店铺之后，再确定中小店群。其作用主要有两个：

　　其一是按业态组合设计招入中小店铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；

　　其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4－10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

　　租金高低悬殊，租期长短不一

　　主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在3%－10%。由于发展商或业主考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小店的租期一般为3年左右，租金较高。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例，先行入住的主力店某百货店，其租金为60元/月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达300－800元/月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

　　招商时间长

　　地产商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施，而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。

　　招商难度大

　　招商难度大的主要原因在于如下四个方面：

　　其一是项目建设期较长，主力店群对项目业态化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟；

　　其二，装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装修效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店；

　　其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有很大的帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点；

　　其四是营运尚较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长，像广州天河城购物中心成功经营的案例更是瘳若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。

　　招商核心技术要求

　　招商核心技术要求主要表现在一下五个方面：

　　其一是必须着眼长远和全局的大利益，而不是急于短期的招租成交，避免走回头路。

　　其二是招商人员需具备丰富的零售服务知识，招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识，掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理，了解租赁、消费、产品、销售等相关法律法规；

　　其三是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入住的抢手局势等，在招商前期，主力店招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制订出吸引人的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件；

　　其四是需要具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小组应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金势力、经营业绩地、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告；

　　其五是需要合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作投资少、效率高。

篇5：商业地产项目10大招商流程

　　商业地产项目的10大招商流程

　　一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

　　1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

　　2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

　　3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

　　二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。 娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。 如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

　　三、项目组织确定和工作次序的建立 地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

　　四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈 项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

　　五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定 确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。 同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

　　六、项目规划进行设计 项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

　　七、设计方案的多方讨论 地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。 建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。 如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

　　八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

　　九、项目方案的政府许可 项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。 完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文

件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。 在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

　　十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位 政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

　　十一、项目招商的工作一般步骤

　　1、提前招租项目内的大型主力户 主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

　　2、品牌商家的引进和规划 按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

　　3、充分掌握客户需求 召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

　　4、多渠道进行招商沟通 从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

　　5、商户确定 视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。