不要忽视商业地产建筑表现

　　不要忽视商业地产的建筑表现

　　不要忽视商业地产的建筑表现

　　--刘克峰凯达柏涛北京办事处首席代表

　　商业地产的形态，尤其包括和业态结合的在建筑上的表现。

　　要达到舒适、达到方便，在建筑规划上有很多手法。比如，长度大小、进深，都是很重要的。比如，首层的商业价值通常是比较高的，越往上价值就越来越低，就需要通过一些建筑手段来提高它的价值：有的通过增加竖向的交流、视觉上的交流，使大家可以在下面看到上面的情况，引导人上到更高的层数；有的则结合一些其他的游乐设施，在设计过程中增加一些主题，使这个地方成为人们购物或者游玩的目的地。

　　再者是室内与室外空间的结合。SHOPPINGMALL在欧美是一个很沉闷的东西，一个SHOPPINGMALL在中间，四周全是水泥的停车场，像一个盒子似的，这样是非常难以经营的。好的东西一定要有自己的特色，成为一个标志性的、别人喜欢去的地方。可能利用自然的环境，利用各方面的人文环境，和山、景观以及原来传统的广场结合。

　　总结一下，做一个商场基本的原则，第一点是方便，方便体现在出入方便，停车方便，路行距离合适，通道要便捷，不管是水平的或者竖直的没有阻挡；第二点是要舒适，舒适要提供足够的公共设施，要遮风雨，有空调，有景观；第三点是挖掘其自身潜力，主力店的位置一定要放在比较有策略性的位置；第四点，主力店同样要有吸引点，能够使人流去这个地方，如果是多层的话就要增加一些视线上的沟通；最后，达到理想的购物中心或者是零售，就是应该把它创造成为目的地一样的东西，要有一定的秩序，同时又比较活泼，周围的环境比较好，紧跟时尚，要有自己的主题和性格，这样才能成为一个成功的商业地产。

　　商业管理公司势在必行

　　--倪滨正天行总经理

　　为什么需要商业管理公司？

　　第一是因为商业开发与经营脱节。地产开发商和最后的投资者与经营之间这种关系到底如何协调，从理论上讲，单纯保持一种开发商集中持有、统一经营的办法是最有效、最有价值的。但是，并不是所有的开发商都有这样的经营商业的能力、有这样雄厚的资金，在这样的情况下，我们应该采取一种中间性的办法，通过商业管理公司来协调各方关系。第二是因为小业主的独立经营难以适应竞争的挑战。第三是因为商业自身的规律也决定了需要统一经营。管理公司主要职责是统一经营管理，从前期的市场研究，中期招商，到后期跟踪消费者，这是一个长期的活动。

　　在这样的情况下，商业管理公司其实就是负责总体商业地产的运作，比物业管理公司更高一级的经营，其最核心的问题就是消费者跟踪、消费者调查、消费者研究，一定要抓住消费者这根主线。

　　商业管理公司市场潜力到底有多大，应该说一般的商业地产开发商如果接触到这样可信的、成熟的商业管理公司，帮助他们摆脱零售之后所带来的困扰，一些地产开发商应该是很愿意这样做的。如果一个地产项目，假如说上面是写字楼或者是高级住宅，下面是商业，如果商业经营得不好，它会很大程度上影响整个项目的品质，如果经营得好，它会提升整个项目的品质。如果将其统一经营，限于资金、实力及经验等问题，可能就需要这样的商业管理公司。

　　商业现在正处于大发展时期，国外大型的、小型的及国内的商业都在进行大规模扩张，并且现在投资商业地产、买商铺的人也在逐渐增多，所以在这样的情况下，商业管理公司的出现已经势在必行。

　　星巴克：选择第三生活空间

　　--李飞北京美大星巴克咖啡公司开发部经理

　　星巴克的定位是第三生活空间，这也是星巴克选址的核心所在。

　　何为第三生活空间？就是在家和办公室之外，还应该有一个地方可以提供大家休息、畅谈，包括来洽谈一些商务的环境，星巴克进入市场的切入点就是这一点。星巴克目前开的40家店，其中有34家是在北京，6家在天津，大部分都是在高档的写字楼、商场里，还有一部分在高档的住宅区及一些旅游区，包括故宫、王府井、什刹海等着史的旅游景点都有店。

　　星巴克的选址策略主要有三点：第一点是目标客户群的定位，要选准目标客户群。第二点是位置的挑选，星巴克目前开了40家店，绝大多数选择在一层，因为这样客人会很方便地找到进入的渠道，让客人看见这家店就可以推门起来。第三点是星巴克的经营理念是以人文定位，包括与业主的关系是实现共赢的，要大家都有利可图才能做。为什么业主会把最好的位置给星巴克呢？很简单，像嘉里中心，嘉里中心的写字楼入驻率不到三成的时候我们就开了一家咖啡店，那时候几乎一天可能有几十个单，喝几十杯咖啡，对我们来说成本真是不划算，为什么我们要这么早开？因为嘉里中心说了，我不在乎你给我多少租金，我只是希望你能够给我提供这样一个完善的服务设施---世界知名品牌的服务设施。

　　星巴克的选址一直都是很谨慎的，所有的地点要经过三道审核手续。第一道手续是开发部的调查，包括人流、客流、客源定位、消费取向及单价的比较。第二道手续是要把报告汇总成一个长达将近三十多页的财务和周边地点的分析报告，其中可能连多少年的投资回报率都要算出来，包括第几年重新投多少钱进行装修都要算出来，等等。通过这样的报告，我们来评估这个地点是不是能开，以什么样的条件开，先期采取什么条件，中期采取什么条件，后期采取什么条件。第三道手续是要将报告交到星巴克总部，把整个报告和图片交到亚太总部，通过亚太总部的经验--它有全球的数据库，类似市场的、包括类似地点都会做出相应评价。只有在这样的三种评估全部完成以后，而且达到可开的点以后我们才能开。

　　商业用地开发日趋标准化

　　--李爱北京市商委商业连锁办主任

　　商业连锁企业和房地产商现在面临着一个共同的问题，那就是房地产商的商铺资源和零售商对店铺资源的需求不能够充分对接。北京市商委希望通过一些会议或组织一些活动来搭好这个对接的平台。

　　零售商目前普遍感到，消费者对零售业态标准化的要求越来越高：是什么样的业态，店铺规划的经营面积就应该是多大，已经到了这种苛刻的程度，所以就要求房地产商在商业设施的开发上要按照国际标准，标准化、规范化地建设。

　　可能大家都遇到过这样的情况，零售商接到店铺后需要重新装修改造，甚至店铺的主体结构、电梯位置、主要的建筑物的设施都要做大的改动，都需要投入大量的资金。随着市场竞争的加剧，国内零售业与国际接轨的步伐在加快，在商业设施的设计上，从开始动工就按照国际化的标准设计，使业态符合当地的商业环境。只有这样，房地产商和零售商才能最大可能地减少损失，在物业建成以后很快进入实际使用阶段。

　　国际零售商通常采取一种比较好的方法，在国内寻找房地产商的战略合作伙伴，找到以后，工程开工伊始，就尽可能地符合这些国际零售商的要求，像沃尔

玛、万客隆都是这样按照国际标准来设计---会员店应该是什么样的，大卖场应该是什么样子，百货店应该是什么样，便利店应该什么样，从一开始就非常规范，这样商业设施一旦投入使用以后，也会给消费者带来非常好的享受。（消息来源：中国经营报）

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篇2：商业地产前期策划建筑设计建议

　　商业地产前期策划关于建筑设计的建议

　　随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。

　　本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。

　　一、规划设计创造高质量的商业空间

　　1、商业项目设计总体原则

　　商业物业较为常见的有以下四种空间形式：

　　（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场）

　　（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联购物中心）

　　（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）

　　由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。

　　商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。

　　内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有：

　　（1）以主力店引导人流。

　　一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。

　　景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。

　　（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；

　　餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。

　　餐饮业态有带动人气的作用

　　（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。

　　出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。

　　商业街、商场的出入口设置比较

　　购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。

　　（1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。

　　（2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。

　　5、商业项目的无障碍设计

　　商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

　　6、商业项目的景观设计

　　丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。

　　7、公共部位的灯光照明设计

　　商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

　　二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。

　　在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，是商业地产项目设计中最大的挑战。

　　在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。

　　三、人流系统规划设计

　　人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。

　　商业建筑的外部人流系统规划

　　商业建筑的外部环境虽然不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具

有重要的意义。

　　1）人流规划符合易达性

　　畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键。因此，商业项目必须具有非常好的易达性。

　　位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。

　　通常可以根据不同情况进行如下设计：

　　*将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置

　　*在商场地下一层设置通道与地铁车站相通

　　*设置过街人行天桥

　　*设置规范、准确的引导标识系统

　　2）停车体系

　　现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。

　　对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。

　　大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。

　　3）广场

　　许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。

　　大型商业的广场，分为室内和室外两种情况：

　　室内广场中庭；是大型商场购物中心必不可少的建筑元素。

　　室外广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行道要退界60米，建设市民广场。

　　一般广场的用途主要有：

　　*设置地面停车场

　　*设置绿化、道路景观

　　*设置消费者休憩空间

　　4）外立面设计

　　形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。

　　从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。

　　四、商业建筑的内部人流系统规划

　　室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。

　　（二）建筑设计因素

　　1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。

　　小中庭通常设置在较为靠里的位置，用于对人流的疏散引导。此外，小中庭也有利于增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺的价值。

　　2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

　　3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

　　为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速人流行走。但是这样的设计也会存在一些问题，例如：

　　商铺的面积增大（原本可以划分为两间商铺）

　　4、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

　　适当的连廊设计会起到很好的人流引导作用，连廊可以比作为室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用。而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，从而有效提高人流行走的效率。

　　5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

　　此种电梯和楼梯的设置在百货商场里较为常见，这样可以让消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线的作用。

　　五、业态

　　1、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。

　　2、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上

　　3、按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品、家用电器、大型书店等就是典型。

　　4、进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1>2”的效果。

　　六、顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）

　　1、每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，

从而丧失了再次光顾的情绪。

　　2、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

　　3、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

　　4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场像迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。

　　总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

　　总结

　　以上从后期招商、经营的角度考虑了规划设计对商业地产的成功有哪些关键因素、商业建筑的人流系统规划、时至今日最好的商业地产开发模式发生了哪些变化。主要对商业规划设计关键点；人流系统规划设计进行了着重的研究分析，注重在细节方面的要求，经营中问题的改进，招商实践中难点的建议。