商业地产营销推广误区
商业地产营销推广的误区
三四线城市与大都市的经济，有着根本性质上的区别，由于城市间的经济与区域的规模不同，商业地产与住宅营销推广也有着明显的区别。由于商业地产与住宅开发的模式等的不同，因此在推广手段上更是千差万别，千万不可套用住宅的模式搬到商业地产来使用。
1.公关多一些还是广告多一些
商业项目的公关与平面广告，在商业地产的营销推广与广告宣传中孰重孰轻？这曾是业内人士争论的焦点之一。公关与平面广告在商业项目营销推广中的作用是一样的，只是根据不同阶段和传达不同信息的手段。
平面广告是通过画面视觉与文字创意的新颖感受与冲击，强化诉求点的针对性传播项目信息；公关则通过社会新闻、公众事件的策划和推广传递企业或项目的信息。作为项目营销推广的有效工具，是相辅相成的。
但是从社会影响效果来说，公关的千人成本更低、造成的市场口碑和社会影响力更高一些，此外，它的传播时效性也比平面广告更长。公关营造与利用，要操之谨慎，拿捏得当，否则稍有不当，负面影响巨大。
2.是勾绘前景，还是强调实用、优惠
住宅项目的营销推广遵循“地段、地段、再地段”的格言，不行再加上降价（优惠）促销；商业地产不光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的商脉延续与商圈前景。例如，国内多数购物中心（Shopping
mall）并不处于传统的商圈内，说服商家入驻就需要开发商对前景的规划。
虽然商家大多以经营回报利益为上，但是，真正有实力的品牌商家会看重长期的经营利益。企业一方面要用市场实绩来证明自己的优秀，另一方面企业要不断描述自己的美好前景给目标群体，目标客户认可了商业项目的运营理念、企业的发展战略和经营思路，即使暂时有各方面的顾虑，也终将成为开发商的坚定拥护者，而与项目一起共同提升项目经营价值。
相反，如果商业项目一味地强调优惠让利，被人认为有某些阴暗面是对项目非常不利的。而且，经营商家不会为一些优惠去冒更大风险。
3.同质化与差异化，孰是孰非
在商业项目营销推广过程中，思想上往往有一个误区，就是尽量避免同质化的项目推广思路，这种同质化概念源于住宅项目的营销推广。
在项目营销推广中，许多成功的项目开发模式和操盘模式，往往容易被竞争者模仿、拷贝、抄袭、复制。所以，许多商业地产操盘者在营销推广过程中一定要建立他人较难模仿的优势。难模仿意味着竞争的减少，想在“当今激烈竞争的市场中站住脚，推广工作在刚起步时就应该建立自己的、他人难以模仿”的优势，就成为了项目营销策划与整体推广的准则。也许项目自身的有些优势别人的确难以模仿，但不证明无法模仿。
实际上，商业项目是不存在同质化问题的，相反，大商业氛围的形成依赖众多的卖一样商品，同样经营方式的项目扎堆，形成群聚效果，达到众人拾柴火焰高的效果。而他们的区别仅仅是运营管理的方式不一样。
为什么说在商业项目上不存在同质化的概念呢？主要是因为，商业项目都依赖一个共同的外部资源，也是最关键的外部资源，那就是有效的规模的商业人流，谁能汇聚强大的客源与人潮，谁就把握了终端消费的大旗。
如果说一个项目可以吸引一部分商业人流，那么，众多的项目吸引的商业人流就是“1＋1>2”的汇集放大效果。所以在进行商业项目营销推广与促销跟进时，不应该刻意的去寻找所谓的项目差异化概念。
编辑：www.pmceo.Com篇2：签证索赔工作中常见误区注意事项
签证索赔工作中的常见误区及注意事项
建设工程施工合同履行过程中，签证、索赔是施工企业降低成本、提高效益的有效手段。国际上签证索赔款项，即使在严格的合同体系下，通常也可以占到合同总造价的5%～8%。国内项目施工企业签证索赔的比例相应较低。碍于情面，该签证不去申请签证是一个方面原因；索赔不当、证据不力等导致索赔不成功是另一个方面原因。本文试分析签证索赔工作中的常见误区及注意事项。
一、认识索赔依据
承包方依法可以提出签证索赔要求的常见情由包括：
一是设计方面，发包人是否按照约定时间和要求，提供设计图纸、组织设计交底，对承包方提交的需要发包方确认的事项比如深化设计图纸、材料设备的品牌、规格型号、颜色外观等方面的确认要及时。
二是场地方面，场地移交是否及时，是否有其他构筑物、建筑物(包括没有及时动迁的电线杆、坟场、周边影响施工的管线等)，招标时未能向承包方明示的暗浜的处理、勘察时未能发现的异常地质情况和地下障碍物(比如影响基础施工的石块、岩基、此前建筑物遗留的桩或基础等)，总承包方未能及时提供场地给分包单位亦可作为分包单位索赔的理由。
三是资金方面，发包人是否依约支付预付款、进度款及其他应由发包方承担的费用？变更签证价款依照一般法理，亦应与进度款同步支付。
四是进度方面，发包方是否要求停建、缓建？是否要求承包方赶工以提前完工？如发包方要求停建、缓建，则承包方可以索赔停工、窝工、人员进出场、机械设备调迁及台班损失、材料构件积压等费用；赶工则可要求补偿实际增加的成本等；需要提醒的是，发包方要求停建、缓建时，一定要求发包方或监理单位发布书面指令，施工企业不能根据发包方的口头指令擅自停工，曾有施工企业根据发包方老板的口头要求停止施工，结果在之后的诉讼中被发包方倒打一耙、索赔巨额延误赔偿的案例。
五是指令不当，如发包人不合理干预施工，指示不合理的施工工序，甚至修改承包方原定的施工组织设计(比如承包方原拟先施工住宅主体、后施工车库，发包方要求调整后首先施工车库，导致承包方的施工场地安排困难、临时设施搬迁、垫资款增大等)；发包方代表或者监理工程师指令迟延或错误造成承包人费用增加等。
六是分包影响，主要是发包方直接指定的分包人违约造成工期延误，市政配套施工单位(如燃气、电力、自来水公司施工)亦可能影响总承包单位的工程进度。对于直接指定分包、配套施工单位的不利影响，承包方可以直接向发包方提出签证索赔要求。
七是材料供应，甲方供应材料设备的延迟到货、或者质量缺陷，甲定乙供材料设备的品牌、规格型号、价格未能及时确认，均可能造成承包方的成本增加。
八是工程变更，包括发包方指令的变更和设计单位出具的变更指令。工程变更导致的工程量增加、质量标准提高、返工、重做等事项，承包方工程款增加或工期延长均应成为签证、索赔的理由。
九是外部条件，是否有非正常停水、停电和交通中断造成施工延误；是否有不可抗力或社会事件导致施工中断，比如雪灾、高考、重大社会活动导致政府部门下达的阶段性停工通知等。
十是验收方面，发包人是否及时检查隐蔽工程或重新检查、是否需要提前使用部分工程(比如提前使用电梯，则需要对电梯采取保护措施)、是否不合理地拖延验收并拖延接收已完工程？发包人拖延验收、提前使用半成品、拒绝接收已完工程，均势必造成承包方成本增加，由此增加的成本理所当然应由发包方承担，承包方没有理由放弃这方面的索赔权利。
二、事实基本准确
签证、索赔数据中包含的水分应有度。签证索赔文件上的数据如果背离事实，显然将会降低索赔成功的机会。浙江某特级企业承建住宅工程，发包方要求将楼梯扶手由圆形弯头修改成矩形弯头，让承包方先做一个样品，觉得合适了再全部修改设计。承包方实际只做了一个样品，几个月之后承包方提交的签证为“按甲方通知，全部弯头(360个)由圆形修改成矩形，拆改工作量请予签认”。刚好甲方的老板听说此事，而且对事情的来龙去脉也比较有数，对承包方如此高冒签证比较敏感，立即严令项目部、监理对承包方的所有签证从严核实。承包方混水摸鱼的意图不仅没能得逞，后续的签证还屡屡受阻。
签证、索赔的事实亦不能有偏差。某住宅工程，由于发包人图纸拖延、安排不当等原因，导致承包人工期严重滞后，承包人提出停窝工损失索赔。发包人现场代表提出，如果以损失索赔的形式，公司程序上难以通过，所以改用其他签证来弥补承包人损失。而采用的具体签证是土方全部外运签证；因为，现场实际上具备土方堆运场地，土方也只是部分外运，这部分差价就作为损失补偿。但是，这个工程竣工后进入诉讼，并进入司法审价。发包人提供两份证据证明该签证失实：l.发包人从土方运输队取得的“承包人与土方外运单位签订的结算协议”，从外运数量上证明土方只是部分外运；2.现场摄像记录，证明现场堆放大量土方，并没有实际外运。而承包人无法证明这张签证实际上是为了补偿工期损失。同样类似的情由，昆山某住宅项目(该项目采用固定总价合同，建安造价近1.7亿元)，建设单位拆迁延迟，中标之后工程延期开工四个月，因材料价格上涨、工程停窝工等给施工单位带来一定损失，江舟公司以材料上涨等事实，向建设单位成功索赔1100多万元，双方以补充协议形式明确了增补价款。
后例中施工单位的利益得到了保障，当然，索赔过程中专业人员的参与是一个方面。同时还请注意的是，后例中是采用由双方公司盖章确认的补充协议形式明确索赔款项，而不采用简单的签证单形式。尽管法律无明确规定，但实践中一般建议为：单张签证的价款不得大于单位工程造价的0.5%，累计签证的价款不得大于单位工程造价的10%，否则须由双方以合同或补充协议的形式加以确认。
三、注意索赔时效
实践中几乎所有的承包合同对施工企业索赔的程序、时限都有明确规定。按照示范文本，《建设工程施工合同》(GF一1999-0201)通用条款31.2条亦明确“承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更”。施工企业重实利、轻程序的习性普遍存在，对于合同中约定的索赔期限，很多企业不以为然。但从法理上说，超过索赔时效后，承包人的索赔权利消失，即权利人在双方约定的索赔时效期间没有行使索赔的权利，发包人可以就其索赔时效期满而拒绝工期或者费用的索赔。在司法判例中，不乏施工企业因提出索赔时间超过合同约定期限，而被法院认定索赔无效以致遭受巨大损失的例子。
即使不进入诉讼或仲裁程序，在双方协商过程中，对于超期的签证、索赔事件，承包人谈判时也处于十分不利的地位。浙江某特级企业在工程接近完工时，通过特快专递向建设单位递交36份签证，涉及价款1800多万元。建设单位回复时开宗明义指出，“贵司20**年12月3日邮寄过来36份有关工程价款变更的签证文件，我司于20**年12月5日收悉。根据贵我双方的总承包合同约定，工程
变更事项确定后，贵司应在14天内向我司提交工程价款变更报告，逾期提交的，视为贵司放弃签证权利。因此，从合同平台角度，对于此前发生的超过14天的变更事项，贵司在目前阶段已经丧失了获取签证价款的权利。本着合作和尊重事实的态度，我司愿意在本文确定原则的基础上，对于贵司此次所申报的签证文件作出如下让步”。建设单位的所谓“让步”，不过是对一些责任清楚、事实确凿的个别签证事项给予认可，涉及价款不过100多万元。而且建设单位的回函最后强调，“若是贵司执意继续以消极的态度应对工程验收，最终伤害的是双方的利益。发生纠纷，建设单位、施工单位不可能有赢家。一旦发展到诉讼地步，我司将收回本函所作出的全部让步：已经过了签证时效的签证，我司将全部拒绝签认；我司拥有的质量、工期索赔权，我司不会放弃。”承包方原先的1800万元签证索赔要求中，固然有不少水分，但合理部分应该也远不止100万元，但承包方仔细权衡了双方证据，最终只能忍气吞声，未敢挑起诉讼。四、过程保留证据
证据包括两个方面。第一是索赔事项涉及的变更依据，主要是建设单位的指令、设计单位下达的修改通知单、建设单位或监理单位签署确认的会议纪要等。没有依据，承包人的变更索赔难于得到支持。建筑法第58条规定，“建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工……施工企业不得擅自修改工程设计”。建设工程示范合同文本第29.2条约定，“因承包人擅自变更设计发生的费用和由此导致发包人的直接损失，由承包人承担，延误的工期不予顺延”。所以，没有白纸黑字形式的变更指令、修改通知单、会议纪要，承包方凭经验或者甲方的口头指令进行工程变更就存在风险。
施工企业在一项房屋工程施工期间，发现有一层楼的图纸上没有标出楼层之间的楼梯，便主动修筑了楼梯，并向甲方代表申请签证。而甲方代表却因承包商未事先请示擅自作主，下令拆除已实施完毕的楼梯，费用由承包商自负，且不允许因此而拖延工期。待承包商全部拆除完毕，设计师赴现场查看时，发现果然是设计遗漏了楼梯。甲方代表根据设计师的要求，重又下达增设该处楼梯的指示，按增加工程处理。承包商只好按指示办理，费工耗时，收不抵支。施工企业需要注意的是，建设单位的管理者中不懂行的大有人在。按图施工，先请示、再变更，是施工企业保护自己的不二法门。
第二个方面是签证、索赔涉及有关事实的证据固定。承包方对签证、索赔事项负有举证责任。发包方下达变更指令后，承包人是否实施、实施多少工程量，需要承包方提供依据。对于一些签证事项，比如拆除部分已完工程等事后没有固定实物的变更事项，承包方如果不能在过程中固定证据，事后就难于主张权利。要解决这一问题，一是要及时申请，“边施工、勤签证”，边做边将签证文件提交发包方、监理，拆改等变更工作的事实俱在，易于查证，对方也难以拒绝；二是要主动取证，拍摄拆除、修改或隐蔽工程变更前后的录象、照片，录象、照片中应该有效地摄入人证、物证和日期，这是非常有效的证据。证据固定下来，即使日后发包方无理拒绝签证，依照最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷的司法解释第19条规定，“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量”，承包人的签证变更价款亦能得到支持。
五、谈判准备充分
大数额索赔通常不能一蹴而就，承包方可能需要与发包方经过多轮磋商。谈判之前，要全面搜集与索赔相关的证据与法规，认真分析索赔理由，甚至可以在律师等专业人员协助下拟定谈判大纲，不打无准备之仗。谈判之前必须思考以下问题：
第一，发生索赔事件是何方责任？除业主外，设计、监理、业主指定分包的责任，均有可能成为承包方索赔的理由。
第二，合同依据是否充分？除合同外，是否还有其他法律规定的索赔情由？
第三，索赔证据是否完备？是否在合同约定的时限内提出索赔？承包人是否采取减损措施？索赔数额计算方式是否客观合理？
第四，谈判人员的组成是否合理？较为理想的组合是熟悉工程实务的项目工程师、了解合同体系的法务人员甚至是专业律师、造价工程师(预算员)共同参与。邀请律师参与签证索赔，国内企业采用的还不多，而在国际承包工程中是普遍的现象。有些国内企业甚至安排唱红脸、白脸的人参与谈判，在索赔时不讲规则、胡搅蛮缠，这种做法极不可取。蛮不讲理的做法多半不能得逞，徒然影响企业声誉；而且一旦碰到不讲理的施工企业，建设单位多数要聘请专业律师、造价工程师来对付。建设单位毕竟比施工企业有更多财势，他们能够聘请的人可能更专业。有理、有据、有节制的谈判，才有可能最大限度地维护施工企业的利益。
篇3：房地产融资中六大误区
房地产融资中的六大误区
无论是社会各界人士还是房地产商都对房地产融资产生了很多的误区，下面讨论其中的六个误区：
误区一：经济增长过速，房地产企业是主要祸根
一、误区观点：
近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地
产市场持续景气，但自20**年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题
，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。不少人士发表意见分析我国的房地产业已经与1993年
一样“过热”，持有这种观点的还有我们的中央政府和央行，他们已经出台了多项宏观政策来调控房地产市
场与宏观经济，为整体经济降温。有关专家学者，对房地产拉动经济过热的判断一般基于以下几个方面：
1．房地产业增长过快，带动GDP增长加速，出现过热；
2．房地产价格上涨导致物价上涨，导致经济扩张加速；
3．房地产的过度投资导致局部投资过热，超过了未来的承受能力。
二、详细讨论误区观点：
1．房地产、GDP与经济过热的关系：
很多报道记述了20**年第一季度，我国GDP增长超过了11％，其中房地产业增长速度过快，经济已经出现
了过热的苗头!那么真的是房地产业拉动经济过热了么?
第一，房地产业和其他产业相比并没有表现出过高的投资增速，甚至低于平均水平。全社会投资总体上比较
均匀，其中制造业增加了98％而房地产业只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本没有证据说明
房地产投资拉动了整个社会的非理性投资过热。
第二，对于经济过热的衡量有很多种说法，如投资、资产价格和资源约束，无论如何不能简单地用 GDP增加
值来衡量。但在我国的现阶段确实存在着地方政府为追求政绩的投资冲动。
2．房地产，价格上涨与经济过热的关系：
1)价格上涨房地产业是始作俑者还是受害者
新一轮的物价上涨导致了生产资料价格的全面增加，从房地产业上游的钢铁、水泥等上涨情况来看，房
地产价格一定程度的上涨是必然的。
2)价格上涨的原因分析
此轮价格上涨有着众多的原因，首先是因为世界能源紧张以及原材料价格上涨导致的国际生产资料价格
全面上涨——主要是钢铁和原油等的上涨。其次是随着中国加入WTO贸易量不断扩大，以及国内需求的扩大所
导致的经济增长所拉动的价格上涨。另一方面是美国通货膨胀的国际传递，美国连续多年的低利率导致了一
定程度的通货膨胀由于我国采取的是固定汇率制度，这种情况下必然有通货膨胀的国际传递。
对于中国房价的上涨则有着其他方面的原因：从房价的构成来说，土地成本、建筑安装成本占有较大的
比重。实行土地储备制度，国有土地使用权出让方式以招标拍卖为主，造成土地成本上升；开发商为提高楼
盘品质、改善小区环境等所投入的资金增加也造成成本一定程度的上涨。因此，在成本的推动下，房地产价
格必然有所上升。另一方面，房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支
配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。
此外中国的房价中有一个不为人知的秘密：也就是“目前国内所购的住宅，属于把50年(商业用房)至 70
年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性缴齐”，而“其他国家大多采取逐年缴付的办法”。这种物业税
的不合理现象直接导致了房地产企业价格的居高不下。
误区二：与其他行业相比，房地产融资风险特别巨大
一、误区观点：
目前社会上对房地产业始终存在着一种观点认为由于房地产业运营资金的80％来自银行贷款，单一的融
资渠道以及巨大财务杠杆，当信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融风险，这样就有观点认为
与其他行业相比房地产业贷款的坏账率会特别高，所引起的风险也就特别的大。
二、对误区观点的批判：
1．从国际上各个国家的贷款渠道来看，银行贷款仍然是最主要的融资渠道：
美国的房地产金融业很发达，融资的种类多，因而实行了房地产的多渠道融资。而国际上大部分地区如东南
亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，使得这些国家和地区的银行资产
中，房地产信贷占了 40％-50％。
从贷款资金上看美国房地产信贷余额占全国总信贷的48％，日本占52％，欧洲国家普遍在30％以上，而我国
前些年这一比例不到10％。
2．从商业银行自身的贷款情况来看，房地产仍为商业银行的优质资产：
从商业银行的实际情况来看，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产，尽管央行发出过热信号
，但在信贷五级分类和坏账率的压力下，在实际利益的诱惑下，商业银行的信贷热情仍保持高标。据央行公
布的数据，截至20**年9月底，全国房地产开发贷款增加了 1350亿元。银行信贷仍然是房界资金主力，这一
点毋庸置疑。
3．从房地产融资的抵押贷款物来看，房地产行业贷款风险相对较小：
一般加工行业等企业的贷款大部分采用的是信用融资渠道，多年来形成了诸多问题：一是标的低，企业主
要依赖向银行借款维持生产经营，所有者权益占总资产的比重很少；二是无标的，个别企业负债过重，所有
者权益已是负数；三是循环担保或互保，有的部门在贷款中采取循环担保的做法，这实质上已丧失了担保的
原意，起不到减少风险的作用。即便是以固定资产如机器设备做抵押也存在着设备折旧减值速度快，抵押不
足值等问题，在拍卖中有着更大的操作风险。而房地产企业抵押的如土地使用权，住房抵押等价值含量稳定
，相对来讲等够很好的降低银行的贷款风险。
4．房地产运作的风险是规则的风险，不能因噎废食：
在现实的房地产融资过程中确实存在着用假证抵押，重复抵押，债权落空，超值抵押房地产，贷款赔付
受损等诸多房地产贷款风险，但这一方面是由于银行自身的信用体系不健全，另一方面也是由于社会上没有
完善的信用评级制度，但这不等于说房地产企业本身一定蕴含着风险。因此更为重要的是从规则上疏导房地
产企业的贷款如最近以行政命令的方式强行规定的对房地产企业自有资金，以及保证金的要求，而不是因为
融资风险从根本上限制房地产的贷款。
误区三：房地产企业不违规操作就赚不到钱，大部分房地产商皆为奸商
一、误区观点：
内地的房地产是产生百万富翁最多的地方，与之相伴的说法就是内地的房地产商的运作大部分存在着违
规操作，否则不可能在短时间内积聚如此巨大的财富，尤其是周正毅等人问题的曝光，更是加剧了房地产商
在世人眼中奸商的印象。
二、对误区观点的说明：
我国的国民经济已多年持续地高速发展，房地产企业应该连续地出现行业高利润，而事实却与之相反。
据中国统计年鉴的统计，1996年全国房地产企业的平均利润为盈利0．91％，1997年为亏损4．66％，1998年
为亏损3．61％，1999年为亏损1．16％，2000年为盈利1．62％， 20**年为盈利2．29％，20**年为盈利3．6
％。这些统计数字说明，我国的房地产企业并不是一些人所认为的暴利行业。在市场经济的年度运行中，各
个行业都可能出现一些获得高利甚至暴利的企业，房地产业也不会例外。但不能因为出现了一些暴利企业或
项目，就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业。
1．房地产商的原始积累有其特殊性：
社会上普遍有种错误的观点，认为一个企业的投入资本少，原始积累速度快，那么这个企业一定是靠违反
规则发家的，那么从事该行业的人也一定为不法分子，乃至奸商。实际上对房地产企业来讲，它有着很强的
特殊性。
1)房地产属于高风险高收益行业，波动幅度大于经济周期的波动幅度
在西方发达国家，房地产业属于风险性行业，正所谓“高风险，高收益”，当国民经济走向繁荣发展时，
房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。因此，在了解了房地产企业利润这个高低更迭
的特点，就不会片面地去抨击其繁荣时的高利润，也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏
损。
2)自有资本少导致积累速度快
原来的房地产开发大多数为合作开发，对企业的自有资本比例要求比较低，一般仅为15％(金融部门的利
润比较高，也是因为其自有资本比例低，只有8％)，但是房地产企业的利润空间可以很大，业内人士认为，
早期房地产的利润普遍高于 25％，远远高于其他行业。因此，从资金运行的角度讲，完全依照规则，由于房
地产企业有着特殊性，因此短期内获得暴利并不为怪。
3)规则风险导致房地产企业利润升高
房地产被认为是一个暴利行业，与早期制度不规范有很大关系。土地制度就是一个源泉，早期的土地供应
不规范和不透明，令房地产业有很大的利润空间。但这种暴利并不能说明是房地产商的问题，他们只是在不
违反规则的情况下谋利。因此要规范的是规则，而不应该一味地指责房地产企业，更不能一概而论房地产商
皆为奸商。
2．商业银行以及地方政府的盲目性在规则上促成了房地厂商的违规：
可以毫不客气地说，绝大多数房地产违规都与商业银行本身有着直接或者间接的关系，银行为争抢优质
客户的盲目扩张，潜伏了大量风险，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。20**年下半年，央行对部分城
市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规
金额分别占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％。关于少部分房地产商违规操作的问题，显然不能把过错都
推给房地产商。更多的责任应该由规则制定者和政府银行、社会共同承担。
3．绝大多数的房地厂商均在合法合规的范围内，完成了原始积累，不能因少部分房地厂商的违规行为而一叶
障目，应该更好的制定规则促进房地产的发展：
一方面，由于我国的房地产业属于“新兴”产业
产业的特点，出现高利和暴利的“机率”，一般会大于其他非风险性行业；而另一方面，有的房地产企业，
在实行科学管理、采用先进技术和提高经营决策能力等整体水平方面，都优于其他企业，并因而获得了高利
。对此，应采取鼓励政策，并通过市场经济优胜劣汰的法则，推动广大房地产企业加快前进步伐。那些通过
违法活动而取得暴利的企业和个人必竟是少数，并且不局限于房地产行业，在各行业均有发生。因而我们面
对问题，必须进行全面分析，避免得出片面的不符合实际的结论。
误区四：中小楼盘开发的时代结束了，中小房地产商不值得融资支持
一、误区观点：眼下，帝景、豪园，水榭楼台逐渐占据了房地产的广告，又传出了36个大城市、9个中小城市
齐上CBD(中央商务区)，最近，轰轰烈烈的造街运动又展开，SOHO商业街、苹果社区“二十二院街”、后现代
城“美国后街”等等，诸多概念让我们眼花缭乱。仿佛房地产市场已经进入了一个高度规模化经营的“群雄
割据的时代”，这样中小房地产商也就不值得融资支持了，尤其是最近政府和中央银行规范房地产市场的各
项政策的出台，将开发商自有资金比例从20％上升到35％。贷款比例上限不得超过60％的规定出台以后，社
会上普遍认为中小房地产即将死去，也就难以获得资本的同情了。
二、对误区观点的说明：
1．中小楼盘仍占市场需求相当大的部分，这中小房地产开发商也有了合理的生存空间：
在城市化进程日趋加速的今天，一线城市的地价仍有上升的趋势，这样大面积的楼盘所需要的建筑成本也就
越来越高。而中小楼盘则有着广泛的发展空间，他们可以见缝插针，很好地布局在城市的各个角落，前不久
在深圳举行的20**春交会上虽然大楼盘仍为展会的主体，但是中小楼盘受到了置业者的普遍青睐，主要是因
为中小楼盘可以有比较好的地理位置，更关键的是中小楼盘的售价普遍较低。一线城市中大量的中小楼盘需
要开发，但他们对于大的开发商来讲一般没有太大的吸引力，从城市合理规划和长远发展的角度看，中小开
发商本身有着很大的发展空间。而在二线及二线以下的城市，由于对资金规模的要求没有对在一线城市的要
求高，因此中小开发商同样有着很大的发展空间。
2．加强对中小房地产商的支持有利于分散贷款风险：
实际上，贷款中不同档次的房地产项目结构应保持合理。各种档次楼盘都应占有一定比例，否则过分倚
重某一档次楼盘，不利于分散市场风险。举个很简单的例子，央行的121文件出台以后，很多大的楼盘被紧急
叫停，资金锁链套住了房地产开发商，更套牢了大的楼盘。SOHO和华远走到了一起集中反映了大楼盘建设中
的资金问题。
3．要加大对中小房地产开发商的支持，才能促使房地产企业健康发展：
实施新的政策后，银行对房地产企业的贷款受到更大的限制，如果融资不成的话，那些已经开工了的楼
房，将成为烂尾楼。而其他拖欠建筑施工企业、拖欠民工工资的现象，更会屡屡发生。此外，如果对所有的
房地产企业都一刀切就必然会导致中小房地产商的资金不足，他们就不得不寻找规则的漏洞，甚至违反规则
，也就构成了中小房地产开发商的“逆向选择”。
误区五；与开发信贷相比，个人消费信贷是银行的摇钱树
一、误区观点：银行的个人消费信贷存在着不分信贷对象盲目发贷的现象，而住房信贷占到了个人信贷的绝
大部分。截至20**年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都
控制在0．1％～0．2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之
一，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品
种，并将其作为信贷业务扩张的重点。中央银行的一系列政策如《关于进一步加强房地产信贷业信贷管理的
通知》的出台，一方面规范了房地产业的开发信贷，但一方面也普遍加大了银行对开发信贷的不信任。
二、对误区观点的说明：
1．信用风险：
目前个人的信用风险大致上来源于两个方面：一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作
、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来
损失的违约风险；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生
道德风险。
2．操作风险：
另一个问题就是个人住房贷款中的操作风险，这个风险来源于两个问题：第一个是大量银行网点所带出
的个人住房贷款没有统一的监控体系，因此很容易形成重复借贷现象；另一个方面由于银行的过度竞争，很
容易放松信贷条件，导致进一步的风险。还有一个问题就是如果贷款者无法还清贷款由于抵押物往往很难处
置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施从而导致更大的操作风险。
从上面的分析中我们不难看出，被商业银行普遍看好的房地产个人信贷，实际上存在着较大的风险，如
来更大的风险。到时候恐怕不仅是银行业，房地产业也会遭受巨大的损失。
误区六：传统融资方式已经堵死。房地产业自救只能依靠基金、信托或上市才有出路
一、误区观点：由于房地产资金基本来源于银行信贷，当央行的 121文件，以及后续的一系列相关文件出台
以后，房地产界人心惶惶，房地产商尤其是中小房地产商普遍认为传统的贷款融资方式已经堵死，为了筹集
资金必须跟紧形势，依靠基金、信托、上市等渠道。
二、对误区观点的说明：
1．信托计划仍有大量的不足：
1)信托资金并不能保证房地产商运营过程的全部资金
事实上121号文件对地产信托来说也不见得一定是个好消息，中煤信托研发部副总李振蓬指出，“尽管121
号文从多个环节上限制了房地产从银行融资，但是，即使通过信托给一个项目的前端环节贷款，如果这个项
目不能从银行顺利进行其他环节的融资，或者银行因其资质有问题而不发放后续贷款，这个信托项目也很难
完成。而它导致烂尾楼的产生，最终影响整个房地产业和金融部门。
2)信托资金数量有限，且缺乏规范的运作模式
信托资金的规模只有3．34千亿元左右。缺乏规范的主流操作模式是限制信托公司发展的主要瓶颈之一，也
给房地产商带来了诸多的不便之处。规范信托业只有央行的一个指引性文件《信托投资公司资金信托管理暂
行办法》，规范了信托公司监管市场化、经营市场化、培养理性投资者的道路，在信息披露、内部控制、主
要管理者负责制上有了很好的约束，但对于关联交易等方面还有很多的不足。即将出台的，《信托业务关联
交易指引》对信托业务关联交易有明晰的界定。但即便如此，在重新登记的信托公司中，约 1／3存在问题。
3)房地产信托项目融资还存在着先天不足
中华人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定，每个信托计划限卖200份，而且
从目前央行的监督管理看，“只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”。资金信
托不得超过200份，每份合同的金额不能低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发的项目如果限定在200份
，对于个人投资者来说门槛比较高，大的项目融资很难做到。面对如此高度集中且相对“封闭”的投资计划
，中途如果不是因为项目风险爆发而选择退出，很难找到愿意接手的下家。
2．上市对于绝大多数房地产商来讲仍然是可望而不可及：
通过上市获取资金确实是房地产企业非常理想的融资渠道，20**年，全国有20多家地产公司并购上市或者
以股权融资的方式买壳进入股票市场，在资本市场上进行直接融资。但从实际情况来看，房地产企业的上市
融资可谓步履维艰。
3．地产基金真正进入房地产市场尚需时日：
我国目前尚没有真正意义的地产基金，精瑞基金以及国外一些基金公司的亮相确实振奋了房地产业，但
其规模实在有限，而且真正运做起来尚须时日。
私募基金对房地产业确实很有吸引力，但由于我国有关产业基金法律的缺位，这些资金只能借财务管理
公司、投资公司等形式而存在，在具体运作上更是缺乏规范。因此存在着巨大的操作风险，如果基金在项目
中退出，其后果是不堪设想的。
房地产经济对整个宏观经济的运行以及每一个消费者都有着非常大的影响，而现阶段我国在房地产经济
尤其是房地产融资中存在着相当大的误区。因此，我们必须深刻的理解中国房地产经济的内在问题，消除误
解，这样才能更好的促进整体经济的发展。
篇4：探析北京商业地产误区
近几年来,中国商业地产市场经历了从“小荷才露尖尖角” 到国内众多知名地产企业和外资的高调进入的发展历程,日渐成为中国地产市场的领舞者。在这个大背景下北京商业地产的发展格局也日渐明朗起来,商铺、商业街、社区商业被开发商普遍看好,投资人争相追捧,商业地产热潮席卷了整个房地产市场,但在繁荣热潮的背后也存在着诸多的问题。
一、北京商业地产存在的问题及其根源
北京商业地产存在的问题从大的方面讲,主要有以下几个方面:1. 商业功能受到抑制,商业价值受到极大影响,出现大量空置现象,造成巨大的公共资源浪费; 2. 给消费者造成诸多不便,没有很好地实现休闲娱乐的功能;3. 加重交通拥堵,影响城市的公共环境,不利于城市的发展。
存在这些问题,并不是由于商业地产发展规模过大,总量趋于饱和而导致的过剩,相反我国的商业地产具有较大的发展潜力,那么究竟是什么导致了这些问题的出现呢?实际上,这些问题出现的根源在于我们对商业地产模式研究不够,出现了传统模式和现代模式的混淆和错位。
二、什么是传统模式与现代模式
传统模式与现代模式在产生条件、特征及存在和发展要求等诸多方面存在着差异。
1. 传统模式
传统模式在工业革命前普遍存在,它是随传统城市的发展自然生长而成的,是以人们的生活需要为前提的,是分散式的,多以店铺式、街坊式的形式出现,规摸较小,较为开放。这种模式是为了满足人们的生活需要应运而生的,是比较人性化的一种模式,能够较为方便、迅捷的满足人们的生活需求,同时其休闲娱乐的功能较强,能够给人们带来身心的愉悦,可谓是一种享受。
2. 现代模式
现代模式则比较集中,商业体量巨大,相对较为孤立和封闭,多建在郊区或城市的边缘,有宽阔的停车场所。它既可以满足人们多重购物需求,同时又与汽车工业的发展紧密地联系在一起,可以充分满足人们开车购物的需求。现代模式是在工业革命后出现的,工业革命推动了机器大工业的发展,机器大工业的发展打破了原有的小规模的手工业格局,极大的促进了经济的发展,但同时也带来了一些问题,尤其是伴随大工业而来的污染和噪音。面对这一现状,工业区和其他区域相分离的理念应运而生,在这一理念的指导下,工业区就逐步和住宅区、商业区相分离;然而随着这一理念的发展,出现了扩大化和极端化,那就是工业区、住宅区和商业区均实行分区,特别是汽车工业的发展,更促使商业区进一步从住宅区分化出来。这就打破了传统的城市模式,进而导致了商业模式的根本转化。
三、两种模式错位引发的问题
两种模式各有其特点和优势,必须充分考虑其自身的特点来选择合适的模式才能充分发挥其自身的优势,实现社会利益和商业利益的最大化。反之,如果没有充分考虑商业地产的特点和性质,没有充分研究这两种模式的适应范围,而盲目的进行开发运作必将带来诸多的负面影响,影响商业地产应有的作用,给消费者带来诸多不必要的麻烦,诸如交通的拥堵等,这些都会影响其享用的舒适度,而这些反过来又会影响经营者的利益,阻碍商业地产的发展,甚至会造成公共资源的极大浪费,进而阻碍整个城市的良性发展。
例如:宜家家居就是一个典型的现代模式放在了不适宜的区域的失败案例。宜家家居本身是一个典型的现代商业模式,把它建在市中心就会面临着车辆停靠难、减速、缓行引起交通不畅等问题,既不利于消费者的购物,又会影响城市的公共环境,这样必然会影响商业价值的顺利实现。宜家家居搬到四环后这种状况有所缓解,但还是出现了交通不畅等一些问题,并没有从根本上得到解决。像宜家家居这类购物中心更适宜建在城市的边缘,那里有广阔的停车场,能够满足开车购物的要求,亦能够满足人们大宗购物的需求,同时也有利于城市的合理规划。
当然这并不是说大型的商业区不能建在市中心,我们强调的是首先应对其商业内容和性质进行考察,据此来决定其适宜的发展空间,与此同时还必须具备强大的公共交通这一前提。例如:西单的再度繁荣就是一个很好的例子,西单的商业繁荣最初是以其周边的基本居民为依托的,他们的生活需求带来了西单的活跃,后来由于拆迁和再建设,西单周边的住户减少,加之公共交通的相对落后,和当时私家车极少,西单一度陷入萧条,直到地铁的建成,方便了人们的出行,西单才又重新活跃起来,现在的西单既有中友、君泰等大型购物中心,又有一些个性小店,显示出了勃勃生机。
由于模式的选择不当而造成的商业区发展受到抑制的例子还有很多,例如:平安大道和改变后的秀水街则是传统模式失败的典型案例。传统模式本身是非常人性化的,而平安大道本身是车流的主干线,车流量很多,在这一现实条件下,人们要实现购物就必然要在车流中穿行,给消费者带来了极大的不便,使消费者的满意度降低,那么人们对其的认可度和美誉度必然会随之下降,这些自然会抑制商业功能的实现。以前的秀水街是典型的自然形成的传统模式,以其特有的人文氛围和传统的形式吸引了广大中外消费者的青睐,人们纷至沓来,非常具有活力;然而现在的秀水街被“装进”了高楼大厦,实际意义的“秀水街”已不复存在,仅存
的似乎只有秀水街那熟悉的名字和陌生的身影,这样势必会影响秀水街的发展。四、北京商业地产出路探寻
我国的商业地产目前显现出来的问题其实只是冰山一角,更多的问题会随着商业地产的逐步发展而不断凸现出来,因此这就要求我们必须未雨绸缪,从根本上解决好现实存在的问题,从而为商业地产的健康、良性发展铺平道路,这是一个亟待解决的问题。那么面对这些现实的问题我们应如何解决呢?最根本的解决办法就是充分认识传统和现代两种模式的特点和差异,充分考虑商业内容和性质,因地制宜,因时制宜来选择合适的商业模式,这样才能促进商业地产的健康发展,才能充分发挥其商业功能,才能更好的满足消费者的休闲娱乐需求,才能促进整个城市的发展,推动整个社会的发展,实现经济效益和社会利益的最大化。
合适的商业模式可以是现代模式和传统模式的相对独立存在,比如说在郊区或城市的边缘采用现代模式,而在有强大公共交通支撑的相对中心区域则更宜采用传统模式;也可以把二者相结合,可以适当的恢复传统模式,也可以在现代模式中模拟传统模式。两种模式相对独立存在的形式比较容易理解,这里主要来介绍一下二者相结合的成功案例,以探寻一些规律性的东西。例如:王府井就是现代模式和传统模式结合得较好的一个成功案例。王府井位于北京市中心最繁华的地带,交通便利,是北京最有名的综合性商业步行街,拥有亚洲最大的商业楼宇,密度最大、最集中的大型商场(从金鱼胡同到与长安街相界的南口,八百一十米长略呈波浪型的大街两侧分布着百货大楼、丹耀大厦、东方广场等十二个大型商场,形成了大型商场一条街独一无二的格局)、宾馆与专卖店,王府井还是国内商业旅行社联结最近的大型购物场所,国有品牌、老字号的最集中之地。
王府井的成功不是偶然,而是因为它找到了传统模式和现代模式的最佳契合点,实现了二者的完美结合。经历了多年的积淀,王府井商业区已成为行业齐全、经济效益较高、专业店集中、交通便利,驰名中外的商业中心,具备了持续的发展能力。
因此,我认为北京的商业地产存在着很大的发展空间,发展前景甚为广阔,要把握住这个发展的契机,寻求商业地产的更大发展和健康发展,关键是要选准商业模式,因地制宜,因时制宜来选择合适的商业模式才是商业地产的根本出路。
篇5：解析地产商面临四个误区
关键字:房地产发展商,发展战略,投资决策,开发经营,企业管理
二十一世纪房地产市场的竞争将是一个严酷的"优胜劣汰"过程,这种竞争的实质不仅是一种信念与实力的较量,更是一种理念与文化的比试,最终将是由少数几家或几十家发展商独占整个市场并分享市场带来的利益。
综观我国房地产市场的发展轨迹,尤其是通过对国内房地产发展商经营实践的考察可以发现,当前国内很大部分的发展商从大到企业的发展经营策略、决策机制与管理理念,小到单个项目的规划设计、开发建设及营销管理等,均不同程度地步入了"误区",这种现象应引起业内人士的普遍重视。
一、企业战略方面的误区
企业的真正成功,往往取决于企业是否具有一套科学、有效的发展战略。 我们从一些知名企业的兴衰史可以发现,一个企业的迅速崛起与短期辉煌往往容易看到,但企业要维持长期的发展与辉煌却十分艰难。这一点在国内房地产企业中表现得尤为明显,究其原因:这与发展商在企业发展战略方面存在的问题是分不开的。
1、重形式、轻实效
企业发展不仅是企业未来发展的规划,更直接关系到企业生存与发展的大方向。目前大多数发展商对于制订企业发展战略还缺乏足够的认识,有些是不予理会,"脚踩西瓜皮,滑到哪里是哪里";更多的是立足于应付,做一篇流于形式的表面文章,既无适用性与权威性,更无前瞻性与科学性。
企业发展的方向性是最重要的,如果企业不能科学制订与有效实施其发展战略,企业的发展必然是盲目的、无序的,其生命力是不会长久的,现实中许多发展商的大起大落无不说明了这一问题。
2、重多元化、轻专业化
当房地产投资的高利润被社会平均利润所替代,而且表现出很大风险性时,许多发展商开始对其所从事的房地产业前景甚至是房地产理论产生了怀疑,并开始寻求其发展领域的延伸与拓展,但往往容易产生"盲目求大、急 于求成"的浮躁,忽视企业本身的整体实力(技术、资金与管理等)的制约,贸然进入全新的产业领域,导致企业经营风险加大,韩国三星、国内巨人、天龙以及太阳神等企业的纷纷"落马",正是盲目多元化发展战略产生的恶果。 事实上,房地产作为国民经济的支柱产业之一,其发展潜力十分巨大,关键是发展商如何通过提高自身的专业水平,建立自己的专业地位与竞争优势,在激烈的市场竞争中抢占制高点。当然,我们也不是抹杀多元化的发展战略,多元化是企业分散风险、稳定收益的有效手段,但应注意由近及远、由相关行业向不相关行业的循序拓展。
3、多常规、少研发
由于知识经济,特别是网络经济的冲击,以及我国加入WTO步伐的临近,我们面临的社会经济环境正发生着日新月异的变化,房地产作为传统产业正面临着越来越多的机遇与挑战。为此,作为发展商对于社会经济与行业发展形态的研究以及自身业务的再开发显得不仅重要而且十分必要。 但是,我们许多发展商在这个机遇与挑战并存的环境中却表现得比较麻木,习惯拘泥于常规,用传统的眼光看问题,用传统的方法做事情。如果这些企业不能很快转变观念,重视对新经济形态下房地产业以及企业创新战略的研究,及时调整自身的产业定位,将面临被社会淘汰的危险。
二、投资决策方面的误区
房地产企业除了要有前瞻性的企业发展策略以外,还离不开一套严谨、科学的决策机制。由于房地产独有的商业特征与投资特征,决定了房地产业发展的周期性与投资的高风险性,单个投资项目的决策往往直接影响一个企业的命运,科学的投资决策机制的建立是一个企业稳健发展的客观要求。
1、重关系、轻市场
受长期计划经济的影响,我国房地产市场体系还不够完善,特别是政策法规还很不完善,房地产投资开发过程中还存在明显的信息不畅、围墙太多等问题,一张条子、一桌酒席的"关系价值"仍十分可观。为此,许多发展商走入了"关系就是利润、关系就是成功"的误区,市场意识十分淡漠。
市场是我们投资决策的关键要素,发展商对市场的分析判断将直接关系到决策的好坏,随着我国经济环境的改善,"关系"的价值将会逐渐淡化。 房地产发展商应加快调整自己的决策思维,增强市场意识。
2、多盲从、少科学
房地产投资决策中的另一个误区是对科学化决策的认识不足,具体表现在发展商在投资决策时,忽视科学决策的价值,习惯甚至偏好于简单的"拍脑袋"决策,有些是"人云亦云"地简单盲从,其结果是听命于市场的"摆布",当前许多面临生存危机的发展商在这方面的教训是十分深刻的。 我国将很快面对国际化的竞争,房地产发展商应充分认识科学决策的重要性与必要性,加快建立企业自身的科学决策机制。
三、开发经营方面的误区
由于房地产的开发经营具
有周期长与环节多等特点,项目实施过程中的 "失误"往往直接导致失败、引发危机,对房地产开发经营过程的有效控制是取得项目成功的基本保证。1、重过程、轻全局
目前有一种现象值得我们深思,即有许多发展商在完成一个项目的全过程开发以后,常常发现项目的结果与最初的预期大相径庭,或出乎意料的 "好",或出乎意料的"坏"。究其原因我们可以发现,除由于市场波动或前期决策因素外,很重要的一点就是这些发展商过多地迷恋于项目的具体实施过程,而忽视了对整个项目的全局,包括市场与产品定位、成本、进度、质量以及营销的控制。 笔者认为,房地产项目的开发经营极具系统性,对整个实施过程的监控以及根据项目所处环境的变化适时进行合理调整十分重要。
2、重时尚、轻定位
一个成功的楼盘首先必须被市场所接受,有效的市场与产品定位是房地产成功开发的关键。目前,国内许多发展商习惯跟着市场热点走,在没有对所在市场、区域 以及项目特征进行深入分析的情况下,"生搬硬套",用"时装理念"来进行房地产的开发建设。常常片面追踪新概念与新风格,如市场上流行的欧陆风格、新加坡风格、现代风格、生态环保概念以及智能化概念等等,简单迎合时尚的小区布局、环境设计、建筑风格及房型设计等,这些现象均不同程度地暴露了发展商在市场意识与开发理念方面的不足。
3、重包装、轻品牌
市场营销作为房地产投资开发的一个核心环节,其效果的好坏不仅影响项目投资开发效益的好坏,甚至会直接影响项目的运作。目前越来越多的发展商已开始重视房地产的营销环节,也开始接受与营销相关的策划、广告与代理等的专业服务。但是也暴露出一些发展商"急功近利"的弊病,过分强调楼盘的包装与炒作,甚至不惜以牺牲企业的品牌为代价,以虚假广告与说词来蒙骗客户,以致出现后阶段大量的"退房"与"官司",使企业处于"身败名裂"的危险境地。
我国的房地产业需要呼唤品牌,未来房地产的竞争很大程度上将是企业品牌的竞争。为此,发展商不仅要重视品牌的创立,更要重视品牌的维护。
四、企业管理方面的误区
从国际上一些知名企业的成功与失败中可以发现,一个企业要保持长远发展,不仅需要资金、人才及技术,更需要一个强有力的企业文化,企业文化很可能在本世纪成为决定企业兴衰的关键。
当前,大多数发展商同国内其它企业一样,缺乏对企业文化的重视,特别是对于发展或重塑企业文化意识淡漠,有的是简单沿用传统过时的管理思想,更多的是照搬西方的企业文化模式,过分强调通过完善的规章制度来规范企业行为,忽视了中国所处的东方文化特点,陷入了"重制度、轻文化" 的管理误区。当然,企业文化的建设也不能等同于我们通常所指的"政治思想教育",企业文化建设的核心是构筑企业的核心价值观。
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