商业地产项目开发探讨

　　商业地产项目的开发探讨

　　商业地产，顾名思义就是以开发商业用途为主的房地产投资项目，从规模及业态上大致可分为大型购物中心和由街铺组成的商业街。据统计，目前我国中等以上城市中商业步行街有200多条，大型购物中心总体数量达800多家，而且项目投资规模也越来越大，动辄就是十几万甚至上百万平方米，并由过去的单一购物型逐渐向多功能复合型发展。结合中国经济持续高速发展的实际现状，以及我国城市化水平将从30％发展到70％的预期，我们有理由相信；中国的商业地产已经进入快速发展时期。大型的商业地产项目存在很大的利润空间，因而吸引了众多的开发商进入商业地产开发领域。但是，商业地产前期开发耗资巨大，以目前国内的金融环境，开发商面临巨大的资金压力，一不留神，一些“香饽饽”就会变成“烫山芋”。销售不好，商铺烂在开发商手里，造成资金周转困难；销售火爆，但经营不好，容易引发严重的社会问题并给开发商带来负面影响。因此我们认为，商业地产的开发不同于住宅项目，有其特有的规律。比如商业项目的调研与住宅项目的调研对象完全不同；商业地产营销不仅仅是卖房子，还要进行品牌推广和经营；住宅需要安静沉稳的颜色，而商业则需要五彩缤纷的色彩来渲染；住宅项目的收益通过销售来实现，而商业项目则可通过租金和资产增值带来更丰厚的回报。高回报就意味着高风险，商业地产项目是对开发商综合实力的整体检验，对企业的发展战略也提出更高的要求。

　　一、购物中心在中国的发展趋势

　　“购物中心”是目前最新的商业业态形式，中文全称是“超级购物中心”，英文为“shopping-mail”。“购物中心”的概念最早形成于上世纪初，二次大战结束后，世界人口及经济迅速膨胀发展，加上汽车的普及和城市交通的日趋完善，商业消费半径得以扩展。在这种背景下，拥有停车场的大型百货店为方便顾客，便联合餐厅、银行、电影院等共同经营，这就形成了“购物中心”的雏形。至上世纪60年代，“购物中心”在欧美得到快速发展并逐步得以完善，今天“购物中心”已经成为世界各地商业消费的中心和主要组成部分，除了各式各样的百货店能满足消费者的购买欲望外，宽敞明亮的空间环境,丰富多彩的餐饮娱乐设施及多种多样的服务功能，使其成为一个为消费者提供生活、交流等活动的重要场所。

　　中国的购物中心的发展相对滞后，上世纪80年后期在北京、上海出现了大型的百货商店，90年代中期在此基础上将餐饮、娱乐等设施引入，形成小规模的购物中心。到90年代后期，香港地产商在国内开发了许多具有香港特色的购物中心，使购物中心在国内迅速升温。进入21世纪，随着房地产热，大规模的购物中心开发热潮席卷全国。开发规模越来越大。如东莞的“华南MALL”经营面积40多万平方米,而北京的“金源MALL”经营面积更达到68万平方米，一些城市甚至出现几个购物中心同时在建的现象，在“购物中心”热潮汹涌的同时我们应当冷静看到，目前国内已开业的“购物中心”有60％因为经营不善而处于亏损状态。从欧美发达国家的发展经验来看，中国的“购物中心”的发展存在：专业化程度不高；基础性的理论研究不系统；开发商缺乏投资理论依据上的指导；政策上缺少配套支持等不利因素。这些都严重制约了开发商在项目的开发定位、资金融通、竞争力的形成以及招商工作的开展。

　　目前国内的购物中心存在的主要问题有：

　　1、急功近利，出售产权和“填充式”招商弱化项目的竞争力

　　购物中心是世界公认的长线投资，其获利须经过运营和长期持有才能获得，但在中国因为开发商的实力有限和融资环境的制约，出售产权是一个普遍的现象。通过包装、炒作，以购物中心的概念出售产权商铺达到快速获利，是许多开发商投资购物中心的真实目的。而这类型的购物中心在后期的经营中往往容易出现问题，出售产权使购物中心的招商机动性、灵活性大大降低，招商条件的放宽导致一些不成熟的零售商进场经营，购物中心的经营风险加大。由于产权出售使购物中心的整体规划布局遭到破坏，因而在招商中往往采用“填充式”的方式，使整个购物中心凌乱无序，经营效果可想而知。

　　2、定位不明确，经营项目雷同无特色

　　从商业功能的组合和业种配置上看，目前国内许多区域型的购物中心采取社区型的功能定位和业种组合，即“超市+百货”。这些大型化的的社区型购物中心的出现，使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，没有形成错位经营。在国外，购物中心一般分为社区型、区域型与跨区域型三大类。辐射的范围不同，购物中心的规模和业态也不同。定位准确是决定购物中心成长性、可持续性和经营活力的决定性因素，区域型的购物中心社区化定位，将导致经营方向的盲目，没有形成适合该区域的经营特色，造成经营难度加大。简而言之，一个超市是无论如何都难以吸引10公里以外的顾客光临的。

　　3、缺乏现代化管理模式和系统性的营运技术管理人才

　　购物中心在国内起步虽晚，但是发展速度却很快，这就出现了购物中心建的很漂亮，硬件设施也很好，但服务、管理、经营却很差，形成了“木桶效应”。而那块短板就是营运管理人才，目前国内购物中心的许多中、高层管理人员早期多曾在沃尔玛或家乐福等外资商业工作，真正系统的接受过购物中心专业教育的很少，缺乏管理现代化大型购物中心的经验和能力。但由于国内购物中心的迅速发展缺乏大量管理人才，因此基本都处于边工作边学习的状态。而许多从事商场经营管理的专业公司水准也参差不齐、良莠混杂。

　　随着gg开放的逐步深入，中国的经济持续保持高速发展，从国内消费市场来看，在过去10年里，国内零售总额平均年增长为10.5％，而大型购物中心因其特有的业态特性在其中扮演极其重要的角色，中国的购物中心也从最初的单体购物型逐步演变成集购物、休闲、观光、餐饮、娱乐于一体的真正意义上的购物中心。目前在国内以大型购物中心为核心，集步行街、影剧院、休闲广场等多种功能的复合型大商业街区的建设，已经成为中国很多城市规划改造中的重要发展思路之一。

　　二、商业地产前期销售和后期经营的关系

　　时至今日，不管是购物中心还是步行街，国内多数开发商在开发商业地产时，依然选择分割销售铺位产权，而分割出售铺位产权导致的经营管理权分散，则被大多数专家认为是目前许多购物中心经营困难的关键所在。但是，由于商业项目开发费用巨大，以目前国内的融资环境，开发商分割出售铺位产权实属无奈之举。因此，合理的评估分析出售铺位产权对整体项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，协调好前期铺位产权销售与后期经营的关系，则是商业地产开发中较为明智的选择。

　　对于开发经营模式的选择要根据开发商的具体情况具体对待，每个项目和每个公司都有不同的发展战略，如果公司需要短期内快速回笼资金去开发另外的项目，就需要进行商铺的产权销售；如果公司看重持续稳定的现

金流和长远的投资收益，就可以选择全部商铺自持；另外也可以选择出售一部分，但要把握好出售和自持的比例。在目前的国内环境下，不能绝对的认为那一种开发经营模式适合现在的商业地产开发。所谓“兵无常势，水无常形”，在商业地产开发中要根据开发商及开发项目的能力及特点等实际情况，灵活地制定与之相适应的开发经营策略。

　　出售一定比例的商铺产权，是目前较流行的做法。这样既缓解了开发商的资金压力，又降低了投资风险，而且还没有失去对项目经营的控制权。我们建议出售的比例应该控制在60％—80％之间。要根据项目的位置、定位、经营、规模等具体情况来通盘考虑出售比例的大小，自持一定比例的物业对确保项目经营策略的有效执行是很重要的，对项目的整体控制管理力度的大小也是考验。另外商业地产的经营最重要的就是要吸引足够多的客流进店消费，而具有较高品牌知名度的商家能够对吸引客流产生举足轻重的作用，但是，这些具有号召力的商家对进场经营在位置、租用面积、租用时限等方面都有较严格的标准要求，因此自持一定比例的物业在对这些商家进行招商时，回旋的余地就会大一些。在确定出售比例时，项目的整体定位也很重要。根据以往项目操作经验，整体定位档次越高，出售比例越低，反之则高。

　　出售部分商铺产权给购物中心的后期经营增加了许多困难，购物中心经营管理公司不仅要面对经营者和消费者，还要面对投资者。而这三者之间的关系既相互依赖又相互排斥，平衡协调好三者之间的关系对项目今后正常经营十分重要。一个新建的购物中心，市场培育期一般在2-3年，为了培育市场，在进行招商的时候，往往采用较优惠的条件吸引经营者进场经营，如降低租金或减免管理费等。但这些又与投资者的投资收益发生了冲突，投资者买铺是为了得到稳定的租金收益和物业的升值，而长达几年的低收益回报是其不愿看到的。因此开发商在进行产权销售时为了鼓励投资者，一般都采取同时签订保租合同，如承诺投资者的租金回报在多少年不低于多少，以给投资者信心。这种做法虽然解决了投资者的投资回报问题，但同时也把压力转移到开发商那里，因为每年的租金价差需要开发商来弥补。笔者2000年曾经在广东某地参与过一个商业项目，由于很好的处理了出售与经营的关系，目前该项目经营态势良好，物业升值近50％。该项目一期是建筑面积近60000平方米单体多层商业建筑，因拆迁费用过高，发展商前期投入过多，面临资金压力。在做前期定位时，综合当地实际情况分析，否定了发展商做服装批发市场的想法。把项目定位于中等档次的区域型购物中心。在项目业态定位上，项目由大型的生鲜超市、时尚百货、服饰天地、风味食街、娱乐地带等组成，并根据开发商的资金情况做出销售70％产权，自持30％的营销方案。在招商策略上，实施“放水养鱼”，并把招商重点放在深圳，以优惠的条件吸引深圳商家进驻。在销售的时候为了吸引投资，承诺10年年平均不低于6.5％的租金回报。经过精心策划运作，在产权销售及招商工作上都取得了成功。但同时也发现，由于招商采取优惠政策使租金的收益很低，不能达到年6.5％的收益，依据投资报告分析得出，租金差平衡点在4年以后，这样就使开发商在开始几年内都将承受巨大的返还租金压力。在这种情况下，我们建议开发商对项目的大型生鲜超市进行投资经营，并做出了投资分析，最终促使开发商下决心投资。事实证明该投资是非常成功的，该超市的年投资回报远远高于承诺返还租金差额，更重要的是开发商有了源源不断的现金流，从而保证了项目整体经营从一开始就进入良性循环。从这个项目我们得出的结论是：商业地产开发商要做长期的经营打算，不能卖完了事；商业地产是一项复杂的工程，经济利益和社会效益是不可分割的；出售产权对项目后期经营的不利影响完全可以通过开发商的努力来弥补。

　　出售产权的确会给项目的后期经营带来难度，但这并不是商业地产项目经营不善的唯一理由和依据。商业经营活动是一项复杂的工作，需要专业的管理水平和高素质管理团队。而开发商缺乏商业经营的能力和经验，因此聘请专业的商业管理公司进行管理是最省事的方法，但许多商业管理公司由于敬业程度不够和工作水准不高，往往造成商场日常管理混乱、招商不力、商铺空置率高等，使购物中心难以为继。因此我们建议开发商应该成立属于自己的项目管理公司，并招聘具有商业经营管理方面丰富经验的人员加盟；订立严格的管理规章制度，并进行岗位绩效考核；在项目的初期经营中，要舍得投入大量宣传推广费用，利用多种形式进行各种促销活动，增加人气扩大知名度；管理人员要经常与经营商户进行广泛沟通，了解帮助并及时解决其在经营过程中遇到的困难；定期召开投资业主座谈会，向投资者汇报近期工作及项目发展思路；要本着“开源节流”的原则，在不影响日常经营的基础上，压缩水、电、空调、电梯等设备的营运费用；从各个方面降低项目日常整体运营成本。另外要利用好自持或空置商铺，可以采用公司直接采购经营的方式，如设立品牌商品特卖场等，既增加了公司收入又解决了商铺空置现象。

　　三、商业地产开发中需要注重的环节

　　商业地产有着典型的高风险、高收益的特征，但是其工作链比较长、环节也较多。从项目的前期定位到开业营运，需要经过项目定位、建筑施工、室内外装修、产权营销、招租招商、开业经营等环节，工作的连贯性与协调性是保证项目成功的关键所在，在这里就不一一阐述，只是对几个重点环节加以分析。

　　1、制定合理的资金运作方案，规避资金风险。

　　由于商业项目的开发动辄就需要数亿，甚至十几亿的资金投入，而绝大部分开发商不具备这样的资金实力，因此能够筹集到足够的资金是商业地产开发实施的前提，而且商业地产需要长时间的培育才能够“成长”到成熟期，能否在较长的时间里拥有充足的现金流并灵活运用是商业地产战胜高风险的保障，一句话，“现金流”是商业地产投资的命脉所在。制定合理的资金运作方案，就需要开发商结合自身的资金实力及可调用的资源，根据项目地的金融市场的实际情况来制定。在方案制定时需要重点考虑以下方面：

　　（1）合理预测资金的需求量及使用时间

　　筹集的资金数量要预测一个较合理的限度：资金不足，会影响项目的开发进度；资金过剩，会增加项目的开发成本。在资金的使用时间上要把握好，加快资金使用频率及效率，这样就可以灵活的调用“体内资金”来运转，从而减少项目的融资成本。

　　（2）选择最佳的融资时机，确保融资收益大于成本

　　开发商要有超前的预见性和果断决策的决心。要有针对性地根据项目地的金融情况及发展态势发挥主动性，把握住时机，随时调整资金运作方案。但是要始终坚持融资所得资金的预期利润要大于该资金所产生的融资成本，同时还要注意该资金的使用时间及效率的问题。

　　（3）多渠道融资力求降低成本，但要保持对项目的绝对控制权

　　综合考虑多种渠道和多种方式的融资组合，研究各种资金来源的构成，充分考虑项目地的融资环境，包括国

家政策、金融政策等给项目带来的影响，制定最佳的融资组合模式，选择最适合的资金渠道。比如可以考虑银行贷款+股权转让+风险投资等相结合的方式。但在融资的过程中，要考虑所付出的代价，保持项目在经营上的自主性、独立性、灵活性，尽量避免利润流失，保持对项目的绝对控制权。

　　（4）合理调整资金结构的配比，处理好项目债务关系

　　开发商的自有资金与债务资金的配比要存在一个最恰当的比例关系，以满足项目对资金的需求。可以采取项目负债经营的模式，但要保证能够及时偿还债务，维护开发商的信誉。要从项目的实际状况，设定合理的负债水平，最大限度规避债务风险。

　　目前，国内金融市场的融资环境正在逐步改善，融资渠道及方式也呈多样化发展。另外，中国巨大的零售消费市场也吸引了世界众多资本的注意力，商业地产的巨大升值空间给开发商多渠道融资增加了谈判筹码。

　　2、设计理念要突出时尚元素，强调人性化及复合商业功能。

　　目前很多开发商在做商业地产的建筑设计时仍习惯委托以前做住宅项目的设计公司做设计，认为彼此都很熟悉，工作起来有默契度。但是商业地产有很强的专业性，由于设计公司的专长不同，因此商业建筑设计的经验也不同。所以无论从设计理念、还是规划设计方面，专业的商业设计公司都有不可替代的优势。专业的商业地产设计公司的优势在于，可以从专业的角度把开发商的思路结合进项目中，并使项目的整体设计更适合消费者的消费习惯。商业地产最重要的是空间感，购物中心基本上都是多层的建筑，室内空间要有错落层次，不能有压抑感。注重商业气氛的营造和消费人流的引导。错落有致的天花、宽敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陈列等组成的商业空间会大大激发消费者的购买欲望。

　　大型的商业地产项目无疑都是该区域的重点项目，会成为该区域的地标建筑——“城市名片”。在这一点上当地政府与开发商的思路是完全一致的。商业项目在追求外观时尚的同时要注意商业气氛的渲染，并结合项目地的民俗及历史文化特点，形成丰富多彩、舒适宜人且充满亲和力的商业空间。

　　现代商业建筑只有广泛运用新的工艺及材料才能融入现代时尚的元素，体现真正的时代感。如最先进的大型LED动态显示屏、水幕电影等多媒体新技术的运用将充分展示体验式购物的互动性。在建筑的外界面上，尽量综合考虑灯光、表演、广告、展示、发布等表现方式的立体式交叉应用，使项目形成周边人流聚集的中心。

　　注重人性化设计理念是商业地产迅速融入当地居民生活的重要手段之一，商业项目的设计就要“以人为本”，特别是在多层的建筑中，注意层与层之间的衔接处理，要在室内空间、商品布局、休闲设施、室内外绿化等方面给消费者营造舒适的购物空间，让消费者感觉不出楼层的差异。

　　3、专业的团队、实用的卖点、共赢的营销推广策略。

　　商业地产的最大卖点就是其今后丰厚的租金回报及巨大的升值空间，随着投资者对投资商业地产的经验日益丰富、投资心态逐步趋于理性，靠盲目的炒作概念已经不能够吸引投资者的注目。因此产权的营销要进入一个全面提升的阶段。

　　首先，专业的营销策划团队是产权营销的成功基础，在这里所讲的专业团队并不是仅仅负责产权营销，而是要参与开发商的整个项目运作中。投资者的专业化和理性化，要求项目开发的各个环节都达到最好。专业的营销策划团队可以从项目的各个层面、环节给开发商提供更符合投资者的建议和思路。

　　其次，准确提炼项目的“卖点”是产权营销成功的关键，将“未来的收益”这个较抽象的概念进行分解，形成真实可信的具有说服力的论点，形成理论性的东西，并通过不同的渠道和方式灌输给投资者。开发商对项目长期经营的信心及参与项目经营的程度是投资者所关心的，大型具有号召力的品牌商家进驻对销售也是有所帮助的。

　　再者，就是巧妙合理的营销推广方式是产权营销成功的过程，商业地产营销可以适当的运用一些技巧来调动投资者的积极性。如情景营销，在不超出承诺条款的基础上，呈现开业后的一些情景；“卖点递增”即在前期销售中保留部分优惠条件陆续推出，不断形成销售高潮；“租售并举”在销售的同时，招商工作展开，使投资者买铺就有租金收；在不违反政策的基础上，对商铺进行有选择的控制销售也可适当采用。

　　随着商业地产开发运营体系的日益成熟，营销推广策略的核心就要落实到投资者的需求与满足上，谁把握住投资者不断变化的需求，谁就可以笑到最后。

　　目前国内商业地产的发展势头依然很迅猛，很多不成熟的东西都被繁荣的表面所覆盖，零售市场对外资的全面开放对民族商业的发展是冲击也是机遇，对全面提升国内购物中心的管理水平会有所帮助。开发商要清醒的意识到商业地产的高风险性，要以专业的角度和心态来规避项目风险。同时还要慎重选择设计、施工、策划、管理等公司或团队，毕竟商业项目的最终落点还是在长期的商业经营上。不同的地区有着不同的消费特点，“照葫芦画瓢”的做法是不可取的。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：商业地产公司财务经理职位描述

　　商业地产公司财务经理职位描述：

　　岗位职责：

　　1、负责所管理商业项目的核算、税务、经营等日常财务事项；

　　2、负责审核租户合同，统筹催收公司应收资金；

　　3、执行公司财务管理及内控制度，监督各项经营活动，保障公司资产的正常运作和安全；

　　4、统筹组织编制各项财务预算，定期提供预算执行分析报告；

　　5、负责项目财务测算及经营分析报告的编报；

　　6、银行、税务重要事宜办理及关系协调；

　　任职要求：

　　1、财务专业全日制本科以上学历，具有中级会计师证优先考虑，有较强的风控意识及财务分析能力；

　　2、5年以上财务管理工作经验，具有全盘账务经验，其中3年商业财务经理工作经验者优先考虑；

　　3、良好的组织、协调、沟通能力，具备较强的执行力和团队协作精神；

　　4、熟练掌握OFFICE办公软件及财务管理软件。

篇3：房地产开发项目设计管理

内容提要:项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

关键字:项目管理、质量管理、沟通管理

随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目,其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理,即把持续进行的运作的许多方面视为项目,并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成:启动,计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中,引入项目管理的概念,对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理,起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化,操作更简便、理性和有序,有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制,并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。

因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一,或考察设计院实力的方法,招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准,或希望项目有所创新的房地产公司,一般采用招投标的方式,集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志,一般采用直接委托的方式进行方案设计,以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段,房地产公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如:交通系统功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置及户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段,项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),与设计公司沟通,与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前,在沟通过程中,要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系,以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不

够深入,不能取长补短,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外,其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和 在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入,但由于操作的各种项目较多,积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时,但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段,也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控,与设计单位共同合作,保证设计成果的内容质量外,成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单,有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单,成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业),以及建筑、结构、设备及概算人员组成,形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计,拟定技术措施,中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中,要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量,中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查,即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查,提出整改意见,把错漏控制在设计阶段。在此阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累。

在房地产设计运作过程中,经常会出现方案阶段设计周期过长,留给施工图设计阶段的周期较短,设计院加班加点赶图,不能保证图纸质量,甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决,给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上,一定要作好甘特图,严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下,也要适时地启动下个阶段任务的准备工作,以利于整体工作的顺利完成。

再先进的管理方法和技术手段都是僵化的,而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中,要结合实际情况,适当地运用它的手段和方法,才能达到事半功倍的效果。

篇4：房地产开发项目现场管理探讨感想

　　房地产开发项目的现场管理探讨与感想

　　曾系统地参与过数个住宅小区的施工管理工作。工程结束之后曾多次回顾项目的前前后后，施工中存在问题的点点滴滴，总想将自己感觉到的问题其实也是其他房地产开发单位普遍存在的弊病总结归纳起来，以便进行进一步的探讨和以后工程的管理改进。

　　小区规划：一个住宅小区的用地手续齐全之后，设计性详规审批下来，应该是照详规实施放线，但业主在实施之际，总会发现不如人意的地方，于是又修改楼的具体布局，直至小区最后一栋楼施工放线才算终成定局；从而造成了小区实际施工的总平面图与原审批的详规图不一致。所以，谨慎周全地做出既满足开发商的意愿又符合相关文件规范的实施性详细规划设计是十分必要的。

　　单体楼的设计与施工：施工图纸设计一般都委托有相应资质的设计院来做，但是也往往存在设计不合理较多，而且在图纸会审阶段尚不能完全发现其中的不足，以至导致施工中工程变更单很多，更厉害的甚至住宅套型也会调整，从而造成整套设计图纸的很大变动甚至作废，重新委托设计还要花钱，于是乎就会产生一些借用原图部分结构图再加新的核定单及附图等的组合设计施工图纸，从而给施工等带来很大的麻烦。所以施工图的设计是相当严肃的事情，应尽可能把各细节周全地考虑在设计阶段，最大程度地减少不合理因素和设计核定单的出现，这样既方便施工又对造价的控制、工程质量和工期的保证等有好处。单体楼的施工质量现在一般不会有什么问题，一方面有甲方现场管理人员和甲方委托的监理公司的监管，地方工程质量管理部门的参与把关；另一方面施工方本身也不敢不把工程质量当回事，因为《建筑工程质量管理条例》明确了施工方的主体质量责任期为该工程的设计使用年限，还有工程保修期的规定也决定了施工方的保修义务。所以工程施工质量应该是大家都用心关注的事情。但工程施工中使用的材料、设备等的质量问题必须高度重视，每批建筑材料如钢筋、水泥一般都要有检测报告、准用证、合格证方可用于工程施工中，而水电材料管、线等有准用证、合格证即可使用，而且目前各专业管线使用的材料各异，品种、规格繁多，加之建材市场管理混乱，鱼目混珠，增加了控制难度。所以必须建立进场材料及配件申报制度，对进场材料分批次进行抽查检查制度等等，确保工程中所用的所有材料设备等都必须要严格把守质量关，如果工程施工中所使用的材料、设备本身就存在质量问题，那么工程质量还从何谈起呢？

　　小区配套工程的设计与施工：小区配套工程包括小区管网工程、道路、绿化、停车位等等。现在成规模的生活小区一般专门委托设计单位来做，由于设计费用较高，也存在不少的自行设计，甚至是边设计边施工，总是不能全局考虑，时常会出现不如意或必须返工的情况。

　　小区管网工程的特点可归纳为“三多两紧”：一是管线种类多。现代住宅小区普遍都有排水管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自来水管、地热水管、中水管）、热力管道、煤气管道、通讯及智能管网（电话、有线电视、宽带网等）、电力管线等；二是施工单位多。各专业管线分属各专业部门施工，尤其是自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性；三是交叉多。小区管线纵横交叉，造成专业施工交叉。两紧就是工期紧和场地紧。业主为尽早回收资金，作为配套的小区管网工程，预留的施工工期很紧，加之往往主体工程拖期挤占配套工程工期，致使大多小区管网工程工期紧上加紧。而场地紧则表现为现在小区管网几乎都是埋在其道路和绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，场地必然紧张。上述特点，给小区管网工程施工和管理带来了困难。

　　另外就是各配套工程的施工程序及相互配合问题，大多数情况是缺少统一计划统一安排，由于各工程的施工单位不同，如：给水由自来水公司、排水由市政公司或甲方另行安排、煤气由煤气公司、电气由供电局下属的安装公司、通信系统由电信局施工等等，相互间不沟通，而建设单位对各施工单位又无力制约和安排，所以施工比较混乱，小区地埋沟往往是挖了埋，埋了又挖，相互交叉的地方谁也不配合谁，弄得破坏不少，质量也不好保证，道路修好了再破坏，破坏之后又修补，搞得很不美观……所以，小区配套工程的设计及施工安排、相互间的协调配合非常重要。只有设计合理、施工程序安排好、各施工单位协调配合好，才能真正做到既能保证工程质量，又能省时省力节约资源。笔者公司开发的一个学生公寓，因为赶时间交工，排水管道连夜施工，竟然在挖管沟时将地埋电缆挖坏了，而当时并未发现，在后来的使用中因为巨额的电费和突然的大范围断电才排查到这个问题，直接导致十多万元的经济损失，并严重影响了正常的使用，造成了很恶劣的影响。如果小区有合理的配套设计和施工工序的话，这样的事故是绝对可以避免的。

　　以下是一些自己根据曾经的实践及查询一些相关资料提出的几个要点，与同行探讨。

　　1.开发商要统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制。针对小区管网的特点，

结合施工现场的具体情况及工期的要求，科学、合理、统筹安排小区各专业管线的施工顺序，并进行有效控制，这是确保小区管网工程正常有序施工的前提。

　　1.1 安排施工顺序，坚持“四让”原则。既有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。按照这个原则，小区管网施工顺序基本是：排水管道（污水管、雨水管）——热力管道——煤气管道——供水管道——（自来水管、中水管、地热水管）——通讯及智能管线（电话、有线电视、宽带网）——电力管线。

　　1.2相邻管线，在埋设的高程相同或相近时，最好考虑大开槽的施工方案，这是缩短工期、加快工程进度的有效措施。

　　1.3在小区道路结构层内偏上的管线，最好待道路结构层碾压成行后，返挖槽施工。这既能确保道路结构层的碾压施工及质量，又避免了道路道路碾压施工对管道施工成果的损坏。

　　1.4按照总工期的要求，结合各专业管线编制的施工进度计划，遵循上述施工程序安排原则，统筹各专业管线的开工期和工期。如条件成熟，最好作出小区管网工程施工进度网络图，并据此进行有效控制，使小区管网施工形成一个衔接紧凑、合理交叉和有条不紊的施工局面。

　　2.既要控制管线的平面位置，又要控制管线的立面高程。为了环境美观，当今小区管线几乎全部埋设地下。小区道路或绿地下的管网纵横密布，上下交错，因而，既做好小区综合管网平面图，又做好小区管网立面综合图加强对管线平面位置和立面高程的双重控制，是确保小区管网正常有序施工的关键。管线交叉较多的丁字和十字路口，是管线立面高程控制的重点和难点部位，在施工中必须按设计或相关规范要求注意控制各专业管线之间保持一定的间距，为避免或减少立面交叉管线之间相互损坏和确保安全，在施工过程中，应督促施工单位采取一些必要的支、挂、吊管等临时性措施。

　　3.加强对管道施工用料的控制。施工用的管材、管件及阀门等配件的质量，是影响管道工程质量的关键因素之一，因此加强对管道施工用料的控制是质量控制的重点。

　　4.严格按规范要求，控制管道的强度和功能性试验的质量强度。功能性试验主要指：排水管道的闭水试验；供水管道的系统试压；供热管道的分段和系统试压；煤气管道的试压和严密性检测等。管道的强度和功能性试验，是对管道施工质量的全面检测，也是工程质量验收的主要依据。各类管道必须在试验全部合格而且隐蔽验收资料真实、齐全、有效的前提下才能回填隐蔽。

　　5.做好组织协调工作，有效控制工程进度。小区管网工程施工过程中现场极易产生各行其是、相互干扰的混乱局面，因此应当尽力做好组织协调工作，协调好施工、设计、监理之间，施工单位之间，工期与质量之间的关系等等；以便在一定的时间与空间条件下，使各专业管线科学合理、有条不紊地进行施工，争取实现工期目标。

　　总之，一个优质生活小区的开发建设，离不开高质量的单体设计、合理的配套总规划设计、优质的工程施工质量保证和完备的售后服务，只有以人为本，用心去做，才有可能做好房地产开发项目。

篇5：商业地产项目工程结算程序争议

　　商业地产项目工程结算程序的争议

　　笔者目前服务的某商业地产项目，由于招商的屡次失误又屡次对建筑物提出各种改变的要求，而投资方为了顺应招商的需要，满足招商的要求，对项目进行了一次又一次的结构与建筑变更，于是乎，该商业地产项目工程的特殊性也因此而产生。为了确保工程结算的正确完整，在项目开始产生变更与拆改之初，建设方项目部就确定了工程结算的方式，那就是以第一版的施工图纸为依据，对以后产生的所有变更及拆改，均采用工程签证的形式确定其增减及拆改的工程量，达到所有施工工程量的完整与准确。采用这种结算方式的一个弊病就是工程签证过多，超出一般工程签证量的常规范畴，但其优点也是不言而喻的，那就是能够确保工程量的完整与准确。当然项目如果不产生各种拆改与变更，也就不可能产生这么多的工程签证，这就是该项目工程签证量超常的根本原因。

　　项目即将进入结算之时，投资方在没有考虑因为变更与拆改有可能增加大量工程造价的事实，比较合同总价后片面地怀疑工程进度款有可能超付，于是另行聘请一家造价咨询公司对该项目进行审价，而这家造价咨询公司又从未对该工程有过任何跟踪，在对工程的全过程一知半解的情况下，提出以竣工图为结算依据向前反推的形式进行结算。从理论上而言，无论是建设方项目部确定的以第一版的施工图纸为依据，对以后产生的所有变更及拆改，均采用工程签证的形式确定工程量的增减及拆改的工程量的正推形式结算方式，还是该造价咨询公司提出的以竣工图为结算依据向前反推形式进行的结算方式，其结果应该是大同小异的。但从现实来看，这个商业地产项目由于其变更繁多、拆改量大、工期又被人为地严重拖后，再加上目前整个工程施工过程中，施工各方均一直按照建设方项目部确定的正推形式结算方式进行操作，现在如果贸然改变结算方式，必然会产生许多矛盾。也许该造价咨询公司认为采用反推形式进行结算，可以在一定程度上减少工程签证量，使其审结结果会更好看一点，但这其中就产生了许多不可解决的矛盾，同时在减少了一些签证量的情况下，势必又会增加另外一些原来不需签证的签证量，对工程签证量的减少也未必能够有多少效果。

　　其一，按该造价咨询公司所提出的反推式结算方式，原先的大多数签证确实是不需要了，表面上看签证过多的状况可能有所改观。但是众所周知工程是一步一步施工的，当初按照第一版进行施工的内容，在一次一次的各种变更与拆改中，有一些已经按图施工完成的工程内容，被作废了、被拆除了或被改建了，在最终竣工图上已经不再显示了，这些工程内容当时是按图施工的，根据规则当时是不需要也不应该进行签证的，可现在对于这些工程内容就应该予以补签，然而时过境迁，再对这些工程内容进行补签，还能够保证其签证的完整性与准确性吗？

　　其二，否定建设方项目部原先确定的工程建设方式，其受影响的还不完全是总包方，因为正推形式的工程结算方式不仅仅适用于总包方，同时也适用于分包方。如果被否定的话，说句不客气的话，整个项目的工程结算就会乱套，就会陷入无法收拾的地步。

　　其三，该项目的签证过多，这的确是一个事实，然而造成这种状况的根本原因，还是因为该项目的变更与拆改过多。人为地试图减少签证量，这是不尊重现实的行为，而且即便采用该造价咨询公司的反推式结算方式，也未必能够减少多少工程签证量，那是因为已经施工的工程量，不可能因为你的结算方式改变而就可以忽略不计的，反而给重新办理新的签证带来各种困难，而且有一些签证还是无法补签的。

　　总之笔者认为，以事实为依据、以计规为准绳、以定额为标准、以文件为规范，这是工程审价人员在审价过程中必须遵循的工作标准，任何有悖这些标准的做法都是要不得的。然而该造价咨询公司自主提出的反推形式结算方式，首先就违背了以事实为依据的审价工作标准，按此方式产生的审结结果，应该也是很难符合事实的，很难得到施工各方认可的。