房地产开发项目设计管理

内容提要:项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

关键字:项目管理、质量管理、沟通管理

随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目,其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理,即把持续进行的运作的许多方面视为项目,并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成:启动,计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中,引入项目管理的概念,对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理,起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化,操作更简便、理性和有序,有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制,并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。

因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一,或考察设计院实力的方法,招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准,或希望项目有所创新的房地产公司,一般采用招投标的方式,集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志,一般采用直接委托的方式进行方案设计,以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段,房地产公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如:交通系统功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置及户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段,项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),与设计公司沟通,与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前,在沟通过程中,要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系,以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不

够深入,不能取长补短,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外,其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和 在此阶段,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入,但由于操作的各种项目较多,积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时,但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段,也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控,与设计单位共同合作,保证设计成果的内容质量外,成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单,有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单,成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业),以及建筑、结构、设备及概算人员组成,形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计,拟定技术措施,中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中,要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量,中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查,即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查,提出整改意见,把错漏控制在设计阶段。在此阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累。

在房地产设计运作过程中,经常会出现方案阶段设计周期过长,留给施工图设计阶段的周期较短,设计院加班加点赶图,不能保证图纸质量,甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决,给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上,一定要作好甘特图,严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下,也要适时地启动下个阶段任务的准备工作,以利于整体工作的顺利完成。

再先进的管理方法和技术手段都是僵化的,而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中,要结合实际情况,适当地运用它的手段和方法,才能达到事半功倍的效果。

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篇2：项目工程变更设计管理制度(6)

　　项目工程变更设计管理制度（六）

　　(1 工区段工程变更设计管理为工程管理部负责，设计变更执行规范标准及建设单位相关文件。

　　(2 三工区成立变更设计管理领导小组，组织机构如下:

　　组长工区经理

　　副组长工区生产副经理、总工程师、工其他相关副经理

　　组员工区计财部部长、工管部部长、段长、

　　(3 工区变更设计领导小组职责

　　(3.1 按照铁道部、京沈客专(辽宁)公司《工程变更设计管理办法》规范组织变更设计，领导本标段变更设计工作。

　　(3.2 审定上报Ⅰ类和Ⅱa类、Ⅱb类变更设计。

　　(3.3 变更设计归口管理工作为工程管理部，其职责是:

　　1、制定变更设计管理制度。

　　2、负责组织Ⅰ类、Ⅱa类、Ⅱb类变更设计数量,初审后交成本预算部审核工程造价、资料汇总和上报建设、监理单位的工作。

　　3、按照建设单位规定的程序上报变更设计，并负责向工区进行设计变更交底。

　　4、负责建立本标段的变更设计台帐。

　　5、完成领导交办的变更设计其它工作。

　　(3.4 计财部职责是:

　　负责对发生的工程量进行核对，并对产生的量差进行核算。

　　(3.5 工区变更设计职责

　　1、配合本管段内的变更设计工作，按照标段变更设计领导小组的要求提供基础资料。资料的收集整理，在工区的组织下，按规定报监理、设计、建设单位审批。

　　2、根据领导小组指定的变更方案、按照规定的程序向项目部工程管理部提报变更资料。

　　3、负责执行Ⅰ类、Ⅱa类、Ⅱb类变更设计。

　　4、负责建立本管段内的变更设计台帐。

　　5、完成领导交办的变更设计其它工作。

　　(4 根据铁建设[20**]146号文件和建设单位的有关要求，结合本工程的实际情况，本标段的变更设计分为Ⅰ类、Ⅱ类，其中:Ⅱ类分为Ⅱa类、Ⅱb类。

　　(5 变更设计项目划分原则:

　　(5.1 同一工点同一病害引起的不可分割的一次性变更，为一项变更设计；

　　(5.2 同一工点中的不同变更内容、同一病害类型的不同工点、同一变更内容的不同段落应分别划分为不同的变更设计项目(初步设计批准单位批准者除外)；

　　(5.3 变更设计必须按上述原则划分，严禁将变更设计项目合并或拆分。

　　(6 变更设计原因和责任

　　(6.1 变更设计分为以下5种原因:

　　1、完善设计的变更，是指对设计文件缺陷、错误、遗漏的修改、补充完善优化；

　　2、工程质量事故的变更，是指按《铁路建设工程质量事故处理规定》(铁建设[20**]48号)界定的工程质量事故引起的变更设计；

　　3、标准的变更，是指铁道部批准的技术标准、规范和规模的变化引起的变更设计；

　　4、不可预见的变更，是指不可抗力、不可预见的外部因素等引起的变更设计；

　　5、其他变更，是指不属于上述原因的变更设计。

　　(7 程序和分工

　　(7.1 I类变更设计

　　(7.2 Ⅱa类变更设计

　　1、由提议单位填报《变更设计建议书》，提出变更理由和技术经济比较资料经总监理工程师签认后，上报京沈客专(辽宁)公司指挥部初审；

　　2、提议单位将《变更设计建议书》和公司指挥部初审意见报客专公司工程管理部，由领导小组副组长牵头，工程管理部组织相关单位和部门进行现场踏勘，分析、研究、确定变更设计原因、责任单位和技术方案，形成变更设计会审纪要；

　　(7.3 Ⅱb类变更设计

　　由提议单位填报《变更设计建议书》，提出变更理由和技术经济比较资料，经总监理工程师签认后，报京沈客专(辽宁)公司指挥部；

　　(8 变更设计时限

　　变更设计时限可以视情况适当调整，但应经公司同意，并向其他单位通报。

　　(9 涉及到既有线施工或跨越工程施工的，应严格按设计方案和防护措施施工，变更设计要从新审批。经路局或产权单位审查批准的施工方案和防护措施，原则上不予变更，确需变更的，必须报原批准单位同意。

　　(10 地方政府和其他单位提出要求变更设计时，由所在标段施工单位代办提议手续，按相应变更类别程序报批。

　　(11 变更设计引起的工程费用，按施工承包合同约定办理，属于总价包干范围的仅履行变更设计相关手续，属于总价包干范围以外，涉及投标包价调整的按合同约定的单价和计价方式确定的原则调整投标包价。

　　(12 工程质量事故引起的变更设计，相关费用按铁道部有关规定由事故责任方承担。

　　(13 变更设计引起的勘察设计费，建设单位管理费、监理费，按部有关规定办理。

　　(14 变更设计建议书应说明变更的原因、影响的工程范围、工程费用估算。

　　(15 会审纪要应说明工程变更前后情况、变更原因，明确责任单位及责任比重，制定工程措施和方案，确定费用处理方案。

　　(16 变更设计文件包括施工图、工程数量对照表、工程数量计算单、变更设计费用计算单以及甲供物资变更清单等。

　　(17 《变更设计通知单》应加盖变更设计专用章，由签发单位编号。编号格式“①线②标③工区④⑤变⑥○7号”其中：①-建设项目名称(沈丹客专)；②-施工标段；③-工区； ④-工程专业简称；⑤-年度；⑥-签发单位简称；○7-顺序号。

　　(18 变更设计归档文件

　　①《变更设计建议书》；

　　②《变更设计会审纪要》；

　　③变更设计文件(含变更审计费用计算单)；

　　④铁道部审核批复文件(Ⅰ类变更)；

　　⑤《变更设计通知单》；

篇3：工程项目施工组织设计管理制度

工程项目施工组织设计管理制度

1）编制人员：专业负责人。

审核、讨论人：项目负责人组织；技术、工程、预算、材料主要负责人参与。

2）施工组织设计包括内容：

（1）编制依据：包括合同、图纸、规程规范、地方及行业标准、图集、有关文件、公司文件、项目部质量计划及环境管理计划等；

（2）工程概况：为总体简介、建筑设计概况、结构设计概况和专业设计概况。

（3）施工部署：包括组织机构、合同范围、施工顺序、目标、进度计划、工程量和劳动力；

（4）施工准备：包括技术准备、机具、仪器、及现场准备等；

（5）主要施工方法：①各阶段主要分项工程的施工方案：针对工程实际，确定分项工程的主要工艺作法和要求，采用较复杂的新技术、新工艺应另编施工工艺方案。

②冬、雨季等施工措施；③确定施工顺序：确定各专业和工种的施工顺序，避免工序颠倒，以保证工程质量。

（6）管理措施：包括技术质量保证措施，安全、环保及消防等方面的管理措施；

（7）主要经济技术指标：包括经济技术指标的分析和计算；

3）组织设计编制标准：

（1）内容齐全：确保工程中发生的任何情况再施工组织设计中均能找到处理方法；

（2）方案经济合理、可行：施组中的主要施工方法、工艺必须经过多种对比、讨论，优选最适合本工程实际的方案；

（3）施组中施工工序安排、施工区段划分、施工机械选择、劳力计划必需科学、经济、符合实际、便于施工，并根据实际需要分阶段进行安排。

（4）施工组织设计中经济技术分析准确、符合实际。

4）施工组织设计由公司总工审批后即作为项目的法定性文件，任何人不得随意更改。在施组执行过程中，设计出现重大变更或现场实际情况出现较大变化、影响施组的正常执行时，专业负责人应及时对施组进行修订，并报公司总工审批后实施。

5）因施工组织设计不合理且未进行及时变更和办理审批手续的，对施工造成影响的，对相关负责人进行处罚。

6）对于因施组内容不完善，造成施工无据可依的、对施工造成影响的，对参与施组编制、讨论的人员进行处罚。

7）对施组未按要求的时间进行编制，对施工造成影响的，对施组编制人员进行一定的经济处罚。

篇4：项目工程深化设计管理制度

　　项目工程深化设计管理制度

　　（一）深化设计的基本内容和一般要求

　　深化设计是指施工单位根据自己的施工经验对设计图纸提出的有些做法要求进行具体细部设计。它是将施工阶段各个节点细部做法进行认真的研究、选择最佳设计方案，并以设计图纸形式，报设计、业主审核批准，做为正式施工用图纸。

　　深化设计是以设计施工图和有关设计变更及施工规范为依据，结合施工现场实际情况重点反映构成设计效果的具体做法。它由设计说明、平、立、剖面图、做法、力学计算、试验方法、质量检验标准、规范要求等内容组成。它既要反映设计思路，又要反映现场实际，与其它相关项目的交叉施工要求亦可在深化设计图中加以注明，以达到承包商施工进展顺利，避免在施工中再次进行修改，造成返工和不必要的经济损失。

　　（二）深化设计的步骤及一般方法

　　1.收集设计图纸、有关设计规范要求、设计交底，掌握施工现场状况。

　　2.由分包商进行深化图纸设计，深化设计必须由有丰富现场经验的工程技术人员组织，必要时请有丰富经验的技师、材料加工等相关人员进行研究，确定各细部做法。有些重点部位的节点，必须进行力学计算和模拟试验，然后确定。

　　3.深化图报审：由分包商将深化设计图首先报总承包技术部门，审核出来的设计问题由分包商进行修改，由总承包报送设计、业主审核批准。

　　4.设计、业主主持深化设计审定会议，由设计、业主、总承包、分包商工程技术、设计人员参加，对设计上的问题进行认真研究确定最佳方案，并由分包商按会议要求进行修改。最后确定由设计和业主签证、盖章、印发各相关单位实施。

　　（三）深化设计应注意的一些问题

　　1.要了解设计思路和业主对工程的功能适用要求，掌握工程实际情况，进行设计构思。

　　2.对重要部位要认真研究，并进行理论计算验证。

　　3.考虑施工的经济合理并达到理想的设计效果。

　　4.提供多个设计方案供设计、业主、总包审核选出最佳方案。

　　5.认真对待审核后提出的修改意见，及时完善报批。

　　6.深化设计一经审批就成为正式施工图纸，它是施工方案、资料查阅、归档和工程结算的依据。

篇5：工程建设管理制度:项目设计管理办法

　　工程建设管理制度：项目设计管理办法

　　本办法规定了项目规划设计的控制要求和方法，确保规划方案和施工图设计满足“项目设计委托合同”及法规的要求。

　　本办法由总经理总工程师、分管工程副总经理负责制定、修正，工程部具体实施。

　　—、规划设计依据

　　1、项目初步定位说明书；2、项目定位说明书；3、项目开发计划；4、项目立项评审纪要。

　　二、项目设计委托书的确定

　　1、工程部根据“项目初步定位说明书”和“用地调查报告”及规划主管部门有关要求，起草“控制性详细规划委托书”。

　　2、“控制性详细规划委托书”由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

　　3、总工程师根据工程部制定的“项目定位说明书”及“控制性详细规划委托书”，结合“项目实施纲要“中的相关内容和规划部门有关要求及有关规定，组织起草“项目设计委托书”。

　　“项目设计委托书”内容概要如下：(1)项目概况及周边环境(2)主要设计指标：a)容积率b)占地面积c)建筑面积d)建筑密度e)绿化率f)退红线要求(3)设计要求：a)建筑风格b)交通组织c)功能分区d)户型设计及户内配置要求e)车库及配套f)环境空间组织及建筑小品设计要求(4)成果要求4、“项目设计委托书”由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

　　三、设计过程监理设计进度、工作安排依据“项目设计监督计划”中的相关内容控制。

　　四、规划方案的审核

　　1、控制性详细规划方案完成后，工程部组织方案评审会，评审会由主管部门领导、专家、规划部门及公司有关人员参加，工程部负责会议记录及会议纪要整理。

　　2、工程部根据评审会会议纪要提出修改要求，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，委托设计单位对项目控制性详细规划方案进行修改。

　　3、设计方案确立、报规划部门审批后，工程部报消防、人防部门审批，并根据批准后的总平面图向规划部门索取雨、污水接口资料，正式供电、供水、热源、天然气、电视、电信等接口资料。

　　五、建设项目初步设计审定

　　1、根据公司提出的设计内容、范围、深度、建设指标等要求，及有关设计标准，由设计单位进行初步设计。

　　2、公司对初步设计文件审查后，报规划建设主管部门审批，由其组织初步设计审查会，邀请有关部门、专家、工程技术人员等参加。

　　3、公司向规划建设主管部门索取初步设计审查会会议纪要，并要求设计单位对初步设计文件进行修改，并将修改意见报建设主管部门，由规划建设主管部门下发“项目初步设计批准文件”。

　　4、工程部负责办理“建设规划许可证”并送公司相关部门存档。

　　六、施工图的审定

　　1、根据“项目初步设计批准文件”，设计单位方可进行施工图设计。

　　2、公司根据“项目设计进度监督计划”，结合设计合同确定施工图出图计划。

　　3、施工图完成后，工程部组织安排对施工图设计文件进行设计审查，然后送到规划、环保、人防、防雷及消防等部门进行建筑、结构、环保、人防、防雷及消防审查，分别索取单项审查意见，交公司相关部门存档。

　　4、工程部负责办理“建设工程施工许可证”，交公司存档，复印件发工程部存档。5、由工程部组织各相关单位参加施工图会审及设计交底，并负责会审记录及会审纪要整理。

　　七、设计的修改根据评审会议及各单项审查意见，由工程部拟定“项目设计修改要求”，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，由设计院进行设计修改或出具设计变更文件。