城市房子价格什么
浅谈城市的房子价格与什么有关
房子价格中，包括两种成本，土地成本与建筑成本。
我们先谈建筑成本。建筑成本，包括，原材料的成本与建设的费用。建设费用就是我们常说的工钱。建设费用的大小，与建筑生产效率成反比，与劳动力平均价格成正比。对于世界各国来说，劳动力价格高的国家，建设的生产效率一般也高。劳动力的价格一般与人均GDP成正比。其实就是劳动力价格是由人均GDP决定的。因此，人均GDP越高，一般建设生产的效率就越高，二者成正向关系，不是正比关系。比如，人均GDP相差十倍的国家之间，建设的效率差别程度就没有十倍了，可能会有两三倍。因此，房屋建设的费用，既工钱的大小与人均GDP的大小一般成正向关系。也就是说，对于相同质量的房屋，或者说相同的房屋，其建设费用（工钱）一般与这个国家的人均GDP大小成正向关系。
那么，房屋建设的原材料的价格与什么有关呢？由于这个原材料是可以世界之间进行贸易的，如其中的钢材。因此，其价格是由国际市场价格决定的。也就是说，各国相互差别不大。当然对于其中的某些，不便于长距离运输的原材料，世界各国以及各国内部价格的差别就大了。如沙子，砖等原材料。对于这些不便于运输的原材料，其价格与生产效率成反比，与劳动力价格成正比。与原材料的生产的其它成本成正向关系，这个一般我们把它纳入生产效率上，这个占的比例大了，我们就说生产效率相对低了一些。这些不便于运输的原材料，其生产总成本，一般是，国家人均GDP越高，成本就相对越高一点。既富裕的国家，这个成本相对贵一些，不过，贵的不是太多，是略成正向关系。对于那些可以全球贸易的原材料，价格各国差别较小，或者基本一样。因此，这个基本不影响各国房屋的相对价格，可以不与考虑。
小总结，房屋的原材料成本一般与人均GDP略成正向关系。房屋的建设成本（工钱）一般与人均GDP成正向关系。也就是说，房屋的建筑成本（包括工钱与材料成本）一般与人均GDP成正向关系。比如，人均GDP相差十倍的国家，房屋的建筑成本（包括工钱与材料成本）可以相差几倍，这个“几”的数值远低于十。是人均GDP高的国家，建筑成本高一些。
土地成本就是土地的市场价格。在自由市场状况下，土地可以自由买卖，土地价格比较合理。是周俞打黄盖。如果政府对土地市场进行干涉，比如限制土地供应。这样就会使土地供应短缺，导致地价高涨。进而影响房子价格，影响人们的幸福水平。因此，我讨论的土地价格，也是自由市场状况下的土地价格。这适合于所有真正的市场经济国家。暂时不适合于大陆。
各国的土地价格，由各国的土地租金的大小与资本利率共同决定。各国的土地租金是由什么决定的呢？比如耕地是由耕地的收益状况决定，这个各国差别不大。因为，粮食可以在全球贸易，因此，生产粮食的耕地，自然就有一个比较接近的价格。世界各国的耕地价格差别不大。与各国人均GDP的差别程度基本没有什么关系。耕地价格，与人口密度有关，因为消耗粮食的多少，与人口多少有关。而人口多少与人口密度有关。因此，人口密度影响耕地的价格。一般是人口密度大的国家与国家内部的地区，耕地的收益要略大一点，这主要由运输费用的差别导致的。耕地的相对价格自然也要略贵一些。世界各国的耕地价格与粮食单产成正向关系，与投资成本（包括劳动投入）成反向关系，与粮食的平均价格成正向关系。
我在这里主要谈论，城市的土地价格与什么有关。城市的用地，主要是工业商业用地，与生活用地。城市土地价格，世界各国差别很大。城市土地价格是由人们愿意购买的能力与愿望的强度决定的。在城市人口密度一定时，人均土地面积是不会改变的。人们对土地的购买能力随着人均GDP的提高而提高。而人们的相对购买能力却是不会变的。因为大家的购买能力都提高了，并且平均提高程度一样。而人均可以购买的土地面积不会变。因此，平均所购买的土地面积也不会变化。根据人均购买能力，可以判断，城市土地价格与城市人均GDP的大小成正比关系。人们购买土地的愿望强度与什么有关呢？会不会随着人均收入的增加而增加呢？土地属于耐用的，必须的，保值的，消费品，估计人均购买土地的愿望强度，会略有增强。这个因素会导致土地的价格略有上涨。也就是说，城市土地价格，会随着人均GDP的提高而提高，并且土地价格提高速度略大于人均GDP的提高速度。
对购买土地愿望的强度进行解释。人们把自己收入的一定比例，拿出来，购买土地，这一定的比例，就代表着购买强度。比如，人均GDP增加十倍，如果土地价格也增加十倍，在人口密度不变时，人们平均购买的土地面积如果与原来一样，我们就说，人们的平均购买愿望强度没有变化。如果人均GDP增加十倍，土地价格增加12倍，在人口密度不变时，人们平均购买的土地面积与原来一样，那么我们就说，人们的平均购买愿望强度有所增大。如果人均GDP增加十倍，城市土地价格增加8倍，人口密度没有变化，人们平均购买的土地面积与原来一样，那么我们就可以说，人们的平均购买愿望强度有所减小。
人们平均购买土地的愿望强度，来源于，土地是人们生存的必须品。（租房居住，也是一种对土地的临时购买。）其实就是来源于土地上面的房屋，是人类生存生活的必须品。人均所可能拥有的房屋面积大小，会影响人们对房屋的需求。也就是说，人们对房子需求的价格弹性比较小，换算成土地，也就是人们对土地的需求价格弹性比较小。这样会导致，在人均城市土地面积较小时，人们对购买一快平均面积较小的土地愿望比较强烈。会比在人均城市土地面积大时，购买一快较大的土地面积的愿望更强烈。表现在，人们愿意拿出更大比例的收入，用来购买土地。这样会导致土地价格很高。占人们的收入比例更大。比如，一个城市在人口密度一定时，其人均土地面积也应该一定。如果这个人均土地面积较小，那么，这个城市的人，会拿出更大比例的收入，购买平均面积更小的一快土地。如果这个人均城市土地面积较大，那么，这个城市的人，只需要拿出较小比例的收入，购买一快相对较大土地，就可以了。
高楼可以部分减少人们对土地需求的必须面积。也就是可以降低地价。是降低市场土地价格的一个重要方法。
因此，城市土地的价格，与城市的人均GDP基本成正比。（为什么要用基本，原因是，随着人们收入的增加，人们对土地需求的愿望在变化，我估计是在增强，这个效应会增加土地价格。购买土地的本质是购买土地上的房屋，而房屋可以盖成高楼，这样可以节约人均土地面积，这个效应会降低人们对土地的需求，会降低土地价格，我估计，越富裕，这个效应越强大。因此，这两个效应相互会抵消一部分。最后结果如何，很难判断。因此，用了基本这个词。）
城市土地价格除了与人均GDP基本成正比外。还与城市人口密度有关。城市人口密度越大，人均土地面积就越小，土地价格就越贵。城市人口密度与土地价格成正向关系。二者成强烈的正向关系，只需要人口密度增加一小点，土地价格会增加一大点。比如，城市人口密度增加10%，城市土地价格会增加10%以上，比如，20%甚至30%。
城市人口密度怎么计算，城市面积应该包括郊区，至少要包
括郊区的一半。因为郊区也是为城市服务的。郊区也居住了大量的为城市服务的人。在发达国家，中产阶级一般都居住在城市的郊区。这较大的降低了城市的土地与房子价格。如果不计算郊区的面积，就不应该计算郊区居住的在城市工作的人口，也不应该计算这些人的收入。这样城市内部会得到一个新的人均GDP。在我国这里一般居住着农民工。大陆对城市郊区的利用很少，这是大陆城市价格高涨的一个原因。为什么大陆城市郊区的开发很少，原因是，政府控制着郊区的开发。政府主要限制城市郊区的土地供应，既土地郊区的土地难以自由买卖。这是大陆郊区开发利用相对少的根本原因。这导致城区内部居住着更多的人口。促进了城市土地价格的上涨。因此，城市人口密度与人均GDP决定着一个城市的土地价格。也决定着一个城市的房子价格。城市房子价格与人均GDP成正向关系，有些接近正比关系。与城市人口密度成强烈的正向关系。
或者说，城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例大小，基本与人均GDP没有什么关系，或关系很小。
在城市人均密度一定时，家庭规模的平均大小，对房子价格也有所影响。比较微弱。家庭规模平均越小，会导致住宅浪费越多，导致房子价格相对较贵。导致住房支出占人均收入的比例就大一些。
城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例，与城市的人口密度大小成正向关系。既城市人口密度越大，住房支出占自己收入的比例就越大。当然，住房负担就越大。
房子的价格，感觉不出，与城市的大小有什么关系。但是，事实上又是那么大的关系。我们知道，城市越大，城市房子的价格就越高。这是为什么呢？原来是这样的，城市规模越大，一般来说，会导致城市人口相对密度越大。比如，城市规模越大，其郊区面积就相对越小。并且其城区的人口密度也要大一些，这共同导致，城市越大，城市人口密度一般就相对越大。这是城市越大，一般房子价格就相对越高的重要原因。这个相对，是相对同等人均GDP的城市来说的。
大城市房子价格高的另一个原因是，大城市人均GDP一般相对高。我们知道，房子的价格与人均GDP成正向关系，或者基本是正比关系。以上两个原因是，我们感觉的城市越大房子价格一般越高的全部原因。
因此，我们根据以上分析，基本可以判断，城市的房子价格，与那些因素有关。除了以上的因素外，还与城市的地理位置有关。有相对开阔郊区的城市的房子价格，可以搞的低一些。因为这有利于分散居住城市的人口。香港房子价格高的原因是，香港岛没有广阔的郊区，并且，内部有大量的山地。这样使香港的人口相对密度更大了。计算一个城市的人口密度对房子价格的影响时，应该把不可居住的地方除去，这些地方一般是山或者水。
我上面的分析，全部是土地自由市场状况下的分析。不适合大陆。
一般来说，一个国家，大城市的人口占的比例大了，这个国家的平均房子价格就相对要贵一些，比如日本的情况。一个东京占国家人口的10%以上。还有占国家人口总量7%的大版与神户。还有众多的百万大城市。因此，给我们的感觉是，日本的房子价格很贵。
一个国家的人口密度，是不影响这个国家的房子价格的，只有，大城市人口占国家人口的比例大小，才影响一个国家的房子价格。一个国家，小城市人口比例大，这个国家，房子价格就会相对小一些。那些把房子价格与国家的人口密度对应的想法，是不恰当的。对于大国，这个是毫无道理的。比如，澳大利亚，在我们的印象中，其房子价格比较低，其原因不是这个国家人口密度低导致的，而是，其城市人口规模相对小导致的。这个国家，大部分人居住在中小城市，最大城市才300多万，这个人口数量包括郊区，由于这个城市有广大的郊区，使这个城市真正的人口密度并不大。这也是澳大利亚给人房子便宜的根本原因。当然，同理可得，人口密度是澳大利亚200倍的荷兰，其房子价格也不太贵，荷兰420人每平方公里。其城市一般不大。当然，其平均房子价格就不会太高。是澳大利亚人口密度100多倍的德国，由于其以中小城市为主，其平均房子价格也不贵。
编辑：www.pmceo.Com篇2：我国房地产价格
浅析我国房地产价格
近几年我国部分地区房地产价格大幅度上涨，中央政府出台了一系列调控措施来稳定房地产价格，但效果并不理想。房地产市场是一个区域性市场、房地产价格是一种垄断价格，依靠中央政府的宏观上的市场调控很难有效控制，并对宏观经济稳定有较大的副作用。采取地方政府管制和对房地产的增值收益实行比例累进税才是抑制房地产价格的有效措施。
自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产价格持续攀升。特别是近几年，以上海为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，国家还针对可能出现的房地产泡沫，从20**年年初开始，出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，但效果并不理想。如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题。
一、房地产市场分析
1、房地产市场是一个区域性市场
显而易见，在讨论房地产市场之前，了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念，众所周知，市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊（1933）提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品，在考察这些替代品德替代品，直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林（1929）、张伯伦（1951）、兰卡斯特（1966）描述了一个产业中的产品差异性的问题，他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合，而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看，房地产市场不是一个统一的大市场，而是一个区域性的市场。从替代性来看，不同地区的房地产不具有替代性，即使是同一地区的房地产，如果区位地段不同，其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看，不同的房地产的差异也非常大。所以，从地理区域上看，房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。
2、房地产市场是一个垄断市场
福利经济学的两个基本定理说的是：完全竞争的均衡一定是帕累托最优；任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件，尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性，另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此，房地产开发商都具有很大的市场势力，可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然，对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想，而且有很大的副作用。调控措施太强烈，会使全国的每一个房地产市场陷入萧条，进而影响整个宏观经济。调控得力度不大，对房地产的价格又不会产生大的影响。
二、房地产价格分析
1、从房地产价格的构成来看
从房地产价格的构成来看，房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出，该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其边际产出决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，所以地价不会暴涨暴落，从而房地产价格也应基本稳定。
但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快，对非农用地的需求旺盛，但土地的供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨，结果是土地价格越来越高。同时，我们也应看到，一些地方政府想从土地市场得到更多的收益，从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。
一些房地产开发商为获得土地的增值收益，也采取各种手段囤积土地，进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口，导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨，有一定的合理性。但是，土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗？
诚然，从土地的自然属性看，一般来说，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率是在不断提高的，房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高，土地供给可以认为是无限的。反过来，当人口增长达到某一水平后，人口总量会大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的，所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，这也说明土地供给没有出现短缺，但北京的房价却快速上升。所以，土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素，房地产价格上涨还有其它因素。有人宣称，中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。
2、房地产价格不是竞争性的市场价格，而是一种垄断价格
房地产市场具有很强的区域特性，这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性，也就是说房地产价格是一种垄断价格。举个例子，小城市的房价大大低于北京市的房价，北京五环地区的房价低于三还地区的房价，但外地的房子不可能移到北京来，北京五环的房子也不可能搬到三环来。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小，使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。这样，市场中虽然有很多房地产开发公司，即使有一些开发公司规模较小，因为房地产的这种特性，也会使他们具有很大的垄断势力，从而使房地产开发商可以自己定价，而不是由市场来定价。同时垄断价格是边际成本的非递减函数，所以，房地产价格的上升，并不一定就是供求关系的变化导致的，很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。
3、房地产开发商的垄断势力即抬升房地产价格的能力还决定于房地产的需求方面
随着我国经济的高速增长，人们对住房的需求也在不断增加。同时，一部分较富裕的人将购买房地产作为一种投资手段，更直接增加了对房地产的需求。由于信息的不对称，地位的不平等，房地产开发商也可以通过各种途径影响人们对房价的预期，从而改变人们对房地产的需求。对房地产需求的增加，降低了房地产的需求弹性，从而提高了房地产开发商的垄断势力，使得房地产开发商可以进一步提高房价。高房价虽然可以抑制对房地产的需求，却加重了普通购房者的负担，而不利于民生的改善。
三、政府对房地产价格进行调控应采取的措施
由以上分析可知，房地产的价格问题不能单纯依赖市场机制来调节。诚然，市场经济要求建立和健全各种市场体系，构建起以市场供求为基础的价格形成机制，使得各种商品和要素的价格能够真实地反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系。但西方经济学在论述需求与供给时，有两个重要的假设，一是完
全信息的假设；二是完全竞争的假设。只有满足这两个假设条件，由市场机制决定的价格才能真实地反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系。事实上，这两个假设条件在现实经济中是很难得到满足。从前面的论述中我们知道在房地产市场上，这两个假设条件更不可能得到满足。房地产的价格并不反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系，所以用市场调控的方式来影响具有垄断性质的房价，其作用就不会很大。最近一段时间政府对房地产市场的调控就说明了这个问题。一些政府官员认为通过市场化可以使房价通过市场调控而达到平稳，会使资源配置具有经济效率就更是大错特错了。对房地产价格的调控的最好方式就是政府管制。1、政府应对房地产价格应进行管制
因为房地产市场的区域性特点，对房地产价格应进行管制的应该是地方政府，而不应是中央政府。由于中国区域经济发展的不平衡性，一些地区房地产市场过热，并不意味其他地区也要进行房地产市场调控。恰恰相反，此时一些地区也许需要大力发展房地产市场。中央政府的调控使得这些地区的发展受到抑制，从而不利于缩小地区差距。
同时由于房地产价格的核心是土地价格，而我国的土地交易都是在各地方政府的控制下进行的。地方政府对土地价格的管制比较容易，从而对房地产价格的管制也相对比较容易。地方政府在出售土地时，就可以规定房地产的出售价格。这种房地产的价格可以由土地价格的一个加成比例来决定。比如，政府出售的土地价格是每平方米1000元，如果加成比例定为200%，这时房地产开发商出售的房地产的价格就不能高于每平方米2000元。这种定价方式既可以使房地产开发商获得必要的利润，又剥夺房地产开发商获得土地增值收益的可能性。进而可以防止房地产开发商囤积土地，因为其囤积土地已经无利可图。同时也可以结束房地产开发的暴利时代。最重要的是政府可以很容易地控制房地产的价格。
2、对房地产的增值收益实行比例累进税，抑制炒房者或开发商囤积房屋、土地的动机
在上述的定价机制上，房地产开发商无法获得土地增值收益，但购房者也不能享受土地增值收益，从而防止有人在上述机制中的投机行为。如果房价涨幅超过一定幅度，那么房地产的增值收益的比例累进税税率就应该达到100％，使炒房者完全替国家做嫁衣裳，这样他也就不再有兴趣炒房了。同时也减轻了由于需求因素对房地产价格形成的压力。
3、改革现行的户籍制度安排，提高人员的流动性
国家政府用强制性的计划户籍制度安排，剥夺了城乡之间人口流动的选择自由，导致城乡在二元结构状态下的割裂发展。在这种户籍制度之上又必然附着了不同的福利待遇和社会权利，甚至不同的城市的福利待遇和社会权利也不一样，这就必然使得不同的城市对人们的吸引力就不同。造成人们的流动趋势为农村人口流向城市，小城市人口向大城市流动的单向流动。使得部分城市的住房需求大大增加。逐步改变附着在户籍和不同城市上的不同的福利待遇和社会权利，使所有的人口不论其住在何地都有相同的福利待遇和社会权利，就可以改变人口的流动方向，使得人口可以双向流动，减轻城市特别是大城市的住房压力。
综上所述，对房地产的价格的控制要采取综合措施，但主要靠政府对房地产价格进行管制。
【参考文献】
[1] 平狄克.鲁宾费尔德：微观经济学[M].中华人民大学出版社，2000.
[2] 泰勒尔：产业组织理论[M].中华人民大学出版社，1997.
篇3：房地产价格衡量方法研究
目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。所谓平均销售价格,即用销售额除以销售面积所得到的价格。但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。我们看这样一个例子。根据某公司对北京市20**年第三季度的市场分析,这个季度新开的50多个楼盘中,有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅,其售价低于北京住宅的平均价格水平,这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。再看另一个例子,假如某一年市场上经济适用房项目较多,销售量很大,而第二年经济适用房项目减少,而商品住宅的销售量又猛升,这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。下面就以住宅市场为例对其进行探讨。
一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷
“平均价格”这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。其一是市场因素,即供求力量的相对力量,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上升;其二是非市场因素,例如供给结构和住宅特征等。当市场中的供给结构发生变化时,即使供求关系不变,平均价格也会变化,例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了,那么在供求关系不变的情况下,平均价格也会上升。由此可见,如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况,就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的,还是由于非市场因素引起的,这显然不利于我们对市场走势的判断。
造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定并不清楚。我们所说的“平均销售价格”实际上是一种平均支出额的概念,即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。而价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为“标准商品”)每单位的市场价格,所以一谈到价格,必然对应着一种标准商品。只有这种含义的价格才能够真正反映市场供求关系随时间的变化情况。但是房地产是一种产品互异性很强的商品,几乎没有任何两宗房地产的特征是完全相同的。这里所说的特征,包括房地产自身的特征和周边环境的特征。以住宅为例,自身的特征可以是住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度等等;周边环境的特征可以是小区居民的文化层次、小区环境、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。不同特征的房地产拥有不同的支出额,仅将它们平均起来无法反映真正意义上的价格。国外普遍的做法是测算“同质住宅”的价格和变动情况。所谓“同质住宅”,是指特征不随时间发生变化的标准住宅。在观察市场走势时一直以它为基准,就可以排除非市场因素的影响,而集中反映由于市场供求关系变化导致的价格变动。显然,同质住宅价格和平均销售价格之间的差距反映了供给结构和房地产特征的变化。
当然这并不是否定平均销售价格的作用。平均销售价格是一种平均支出额的概念,因此能够在一定程度上反映这个阶段居民的购房支出水平,可以在各个地区之间进行横向对比。但是如果用平均销售价格来分析某一地区住宅价格随时间的变化情况,即进行纵向比较,就会产生误差。
二、测算同质住宅价格的两种方法
现在我们以住宅为例探讨测算价格变动的方法,这些方法同样适用于其它的物业类型。通常有两种方法可以测算同质住宅的价格变动情况,一种是效用价格模型(Hedonic Model)法,另一种是重复销售价格指数(Repeat Sales Price Indices)法。
1.特征价格法。
特征价格法的思路是在住宅价格与住宅特征和销售时间之间建立起联系,即建立起一个Hedonic方程。这里所说的特征同样也包括住宅自身的特征和周边环境的特征。在这个方程中,住宅价格是住宅特征销售时间的函数,其中有一些参数需要确定。一旦这些参数确定了,我们就可以设定一个“同质住宅”的特征值,然后将这些特征值代人上述方程,就可以得到该同质住宅在不同时期的价格,这种价格能够反映住宅市场中价格的走势。
为了得到这些参数的取值,需要获得住宅市场中一段时间内大量的销售案例,得到它们的销售价格、销售时间和住宅的特征,然后通过统计回归的方法估计 Hedonic方程中的参数。
在利用Hedonic方程时要注意的是如何给住宅的特征赋值。住宅的特征包括住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度、小区环境、绿化率、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。这些特征有些是连续型的变量,例如面积、绿化率等,可以直接将它们的值代入方程;有些是离散型的变量,例如卧室个数等,我们可以将它们的值取为1、2、3……,然后代入方程;有些特征的属性是“有”或者“无”,例如附近是否有学校,我们可以给它赋予0或者1的取值(这称为“虚变量”);有些特征并没有具体值,例如装修程度、购物便利程度、公共设施质量等,我们可以将其分级(高、中、低或者其它分级方式),然后赋予它们1、2、3……的值。
应当注意,用Hedonic模型计算出来的价格变动序列并不仅仅是一种指数(相对值),而是同质住宅的价格(绝对值)。因此它的应用比指数更广泛,可以计算任何一种住宅在任何时期的估计价格。但是由于Hedonic模型
需要大量的数据、特别是关于住宅特征的数据,收集这些数据往往是非常困难而且成本高昂的,因此它的应用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征数据,那么结果就会产生偏差。能够回避这些问题的办法就是采用下面的重复销售价格指数法。2.重复销售价格指数法。
这种方法避免了需要收集住宅特征数据的困难,我们只需要得到销售时间和销售价格的数据。它所需要的样本是在这段时间内发生过重复交易(两次或两次以上)的住宅。其基本原理是认为同一套住宅在较短的时间内其特征不会发生变化,因此重复交易的价格自然满足了同质性的要求。同一套住宅两次交易的价格之比仅仅体现了时间因素,即这两个交易时间之间住宅市场中价格水平的相对变化。
采用多个交易案例(每个案例都存在两次或两次以上的交易价格),就可以列出关于每一个时期住宅市场中价格相对值(其实就是一种价格指数)的联立方程组,解此方程组就可得到价格指数在各期的值,也就是同质住宅价格随时间的相对变化。
由此可见,重复销售价格指数法利用同一套住宅的多次交易来保证住宅的“同质”性,但只能够提供一种价格的指数,即价格的相对变化情况,而不能给出具体的价格绝对值。它的优势是所需的数据较少,但是由于它只考虑重复交易的案例,因此可能会遗失大量在此期间仅交易了一次的住宅数据。
三、同质住宅价格指标的应用与房地产指数
从以上对两种方法的介绍可以看出,房地产市场中价格的走势并不能从市场交易价格中直接观察到,而需要首先剔除掉非市场因素的影响。剔除方法就是设立一个特征不随时间发生变化的“同质住宅”,考察它的价格变化。
从我国目前房地产市场的实际情况来看,应用 Hedonic模型的难度较大。国外在这方面的研究较多,已经逐渐在住宅特征的选择方面达成了一致。但是由于国情的不同,他们认为重要的特征可能并不适用于我国的房地产市场,而目前关于在我国究竟应当选择哪些特征的研究还很少。数据的收集也是一个大问题,目前我国尚没有针对单个住宅所进行的跟踪调查体系。重复销售价格指数法是可以采用的方法,虽然在我国重复交易的案例不多,但开发商所开发的住宅往往都是较为标准的,在一个项目中存在很多特征基本相同的住宅,可以将它们的交易近似看作是重复交易。另外,我们还可以通过估价的方法对当期没有发生交易的住宅估算价格,虽然误差可能较大,但也不失为数据缺乏时的一个选择。
以上对同质住宅的讨论,实际上也说明了在编制房地产价格指数时所必须遵循的原则,即保证样本的同质性。由于指数是仅从时间角度来看价格的变化,如果每期的样本都发生变化,那么做出的指数就不具有可比性,也就失去了指数本来的意义。有些指数仅仅使用了平均价格的数据,将其转换为相对值,这显然是有问题的,它与平均价格相比并没有优势可言。有些指数虽然没有直接使用平均价格,但是在编制时也没有充分考虑样本的同质性,样本发生变化的频率很高,在一段时期之后几乎所有的样本都被替换掉了。虽然可以采用调整基期的方法对样本变化后的指数进行调整,但如果不同时调整样本变化前的所有指数序列,那么整个指数序列就不再是基于同质样本的了。
实际上重复销售法就是国际上编制房地产指数时常用的方法,Hedonic模型方法除了可以用于编制指数外,还有更为广泛的应用领域,例如房地产价格评估、住宅设施价值的确定以及环境评估等。
篇4：抵押房地产拍卖价格评估之特点
随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。
由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。
拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。
篇5：房地产价格概述
一、房地产价格的特点:
房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。
房地产价格的特征主要有下列四个:
1、房地产价格既可表示为代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金
房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。若要求取价格,只要能把握纯收益和资本化率,依照收益法将纯收益资本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握价格及期待的资本化率,即可求得。
2、房地产价格实质上是房地产权益的价格
由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。www.pmceo.com因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。
3、房地产价格是在长期考虑下形成的。
一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。
4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体间的个别因素容易起作用
这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性,使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易,其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较,要认识房地产,只有亲自到所在地观察。
二、房地产价格的种类:
进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
1、市场价格、理论价格、评估价格
A市场价格
房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。
公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
公平市价形成的条件归纳起来有下列七个
(a)公开市场;
(b)交易对象具备市场性
(c)交易双方具备充分信息
(d)交易双方不受任何压力
(e)理性的经济行为
(f)适当的期间完成交易
(g)正常合理的付款方式
B理论价格
房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。
C评估价格
房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。
在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。
评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。
由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格
2、土地价格、建筑物价格、房地价格
这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。
A土地价格
土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
同一块土地,在估价时考虑(或假设)的"生熟"程度不同,会有不同的价格。土地的"生熟"程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓"三通一平",通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。"七通"是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,"一平"是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。
B建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。
C房地产价格
房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产来说:
房地价格=土地价格+建筑物价格
土地价格=房地价格-建筑物价格
建筑物价格=房地价格-土地价格
3、总价格、单位价格、楼面地价
这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
A总价格
房地产的总价格,简称总价,是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同,房地产总价格的内容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格,或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
B单位价格
房地产的单位价格,简称单价。对土地的单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说,是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例,土地单
土地单位价格=土地总价格÷土地总面积
由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同,单位面积土地价格表示方式不尽相同,如我国内地通常采用每平方米地价,香港采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米),台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲,又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
C楼面地价
楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为:
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:
楼面地价=土地单价÷容积率
弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格
这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是其他权利,如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。
A所有权价格
房地产的所有权价格,是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据"权利束"理论,所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和,但若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而降低。
B使用权价格
房地产的使用权价格,是指交易房地产使用权的价格。以土地为例,目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定:"土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此,从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变,多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格,如30年、50年、70年的使用权价格。
C其他权利价格
其他权利价格未具体列明,泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格,如地上权的价格、永佃权的价格等。
5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格
A买卖价格
买卖价格,是以买卖方式支付或收取的货币额,实物或其他有价物,简称买卖价或买价、卖价。
B租赁价格
租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
C抵押价格
抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低,有所谓"宁估其少,勿估其多,具有保守性"。从理论上讲,抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险,所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值,即
抵押价格=预期价值-处置税费
这样,在抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人的款项仍然是有保障的,因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。
D课税价格
课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何,要视课税政策而定。
E征用价格
征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
6、拍卖价格、招标价格、协议价格
这是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。
A拍卖价格
房地产的拍卖价格,是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。
B招标价格
房地产的招标价格,是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。
C协议价格
房地产的拍卖价格,是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
D上述三种价格的关系
从中国目前城镇国有土地使用权出让来看,拍卖出让土地使用权,是指在指定时间及公开场合,在土地拍卖主持人的主持下,竞投者手举统一编号的牌子应价,土地最终由出价最高者获得;招标出让土地使用权,是指在指定的期限内,由符合指定的单位或个人以书面投标的形式,竞投某块土地,土地由谁获得,一般不仅考虑投标价格,还考虑其他条件,如规划建设方案和企业资信,但投标内容也有仅限于出标价的;协议出让土地使用权,一般是政府与特定的用地者(如政府需要扶持的高科技项目,非商品住宅)协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式,一般会降低地价;招标方式由于不仅考虑报价,通常开要考虑开发方案,所以选定的土地使用者不一定是出价最高者,因此有抑制地价的作用;但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用;在拍卖的场合,由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低,所以最能抬高地价。因此,通常情况下采用协议方式出让的地价最低,其次是招标,拍卖的最高。
7、基准地价、标定地价、房屋重置价格
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定:"基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"
A基准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。
B标定地价
标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
C房屋重置价格
房屋重置价格,简单地说,是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。具体地说,是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。
8、底价、期望价、补地价
A底价
底价,是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价),若低于这个价格则可不出售。
B期望价
期望价,一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%,即可视为期望价。
C补地价
补地价,是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
对于改变用途来说,补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额,即:
补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价
&nbs
补地价=〔(增加后的容积率-原容积率)÷原容积率〕×原容积率下的地价
9、其他价格
除以上八个方面以外,还有一些其他房地产价格名称,如现房价,期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中,还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。
其中,现货价格是指钱货即期两讫的价格,期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是:
期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值
精彩专栏
