房地产调控长效机制亟须建立

　　房地产调控长效机制亟须建立

　　李宇嘉/中国证券报/20**1021

　　十八届三中全会渐行渐近。从目前来看，房地产行业管理将会是一个改革重点。目前，不少专家各抒己见，但有一点是共同的，那就是长效机制亟须尽快取代现行的行政调控手段。

　　缘何“屡调屡涨”

　　要构建长效机制，一个必修的功课就是探讨过去十年（20**-20**）的调控为何会陷入“屡调屡涨”的境地。过去十年，房地产调控出问题与源头上的土地制度关系极大。

　　上世纪80年代以来，我国无论哪一个行业从计划到市场的改革，都会带来该行业商品供应的大幅度增长，在数年内迅速消除计划时代的供应短缺，甚至出现供应过剩。但是，相对于住房需求的短期内迅速释放，20**年住房市场化加速，并没有带来住房供应快速增长，关键的问题就是行业的源头——土地市场。

　　很多研究认为，20**年“8·31”大限以后，地方政府通过“招拍挂”垄断了土地市场供应，实行“饥饿式”供地，故意抬高地价并驱动了房价上涨。其实情况相反。首先，为了约束地方用地“饥渴症”，中央通过土地用途管制（特别是18亿亩红线）和地方用地指标审批，卡死了地方每年用地总规模；其次，地方招商引资（工商业用地）低效占用了大量的建设用地；最后，地方各类用途的用地冲突、规划上的不合理、从储备到出让周期太长和审批低效等，让供给弹性本身就很小的土地供应更加少了，这也是各地每年的土地供应计划完不成的主要原因，造成了土地供应人为减少和地价的被动上涨。

　　在住房供应的上游（土地市场）缺乏弹性，而下游需求无限竞争的情况下，房价上涨不可避免。这时候，应当发挥政府直接供应的效率，特别是保障性住房的大规模供应，大萧条后的美国、二战后的英国和日本都是如此。但是，20**年提出房地产支柱地位后，1998年“房改”后确定的经济适用住房为主体的住房供应模式基本被忽略，直到20**年才正式重启，20**年提出当年开工590万套保障房后，才进入大规模的保障房建设阶段。但是，由于土地出让金无法有效纳入预算内，变成了地方政府可自由支配的、实现经济增长和自身利益的工具。20**年以来是地方土地财政的辉煌期，“土地资本金+贷款杠杆”撬动了浩浩荡荡的基建投资，而超过4000万套保障房建设的浩大工程，与这一时期地方政府大规模基建投资在用地和资金需求直接冲突。因此，为完成保障房的任务，将国有企事业单位的集资房纳入、将保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的现象，“好的保障房”则面临着寻租的巨大压力。于是，尽管20**年以来加大了保障房建设力度，但满足基本和分流需求的效果甚微。

　　房地产调控面临两大压力

　　在基本住房需求不能得到有效满足的同时，近十年来房价快速上涨造成的另一个严重问题，就是收入差距的拉大。这使得房地产调控始终面临着两大压力：一方面是低收入人群对于“住有所居”诉求，另一方面就是缩小“因房价上涨而拉大的收入差距”的诉求。

　　据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，远高于同期城镇居民可支配收入增幅。因此，房价上涨通过财产性收入的倍增进一步增加了高收入人群的财富水平，加大了其与工薪阶层的收入差距。在一、二线重点城市，过去十年间吸引了超过80%的外来新移民，再加上本地的工薪阶层，“因房价上涨而拉大收入差距”的调控压力更大。因此，即便是这些城市保障房有所起色，调控的压力也不会轻多少。保障房做得好的国家或地区（如中国香港和新加坡），其商品房价格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓对高房价的抱怨。

　　事实上，降低房价、缩小因房价而产生的收入差距，进而降低调控的压力，现成的、可用的调控措施不是没有。如税收的政策有房产税、遗产税、个人所得税、资本利得税等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小产权房入市、集体土地市场化改革等。尽管这些政策存在信息登记、权属混乱、上位法限制等障碍，但并不是没有实施的空间和可操作的手法。然而对初始制约条件的容忍，造成了房价越涨、制约越明显的恶性循环。调控政策的成本在房价上涨下，显得微不足道，需求无法得到遏制。同时助长了房价上涨的预期，掌握了规律的人，一旦捞到了第一桶金就很轻易地再去捞金，政策落入“空调”便是必然。

　　在未来住房调控政策设计中，首要的选择是坚持和完善现有政策，如存量建设用地（工业园区）的再利用、加大保障房公共配套投资、房产税试点的扩大等，这些措施实施起来面临的困难和风险程度较小，对调控效果的边际改善较为明显。体制层面的改革措施，如集体土地入市、中央地方财税关系调整等，在兼顾现状制约和风险的前提下，局部性改革的可能性较大，最终实现长效机制对现有措施的完全替代。

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篇2：论房地产市场调控措施思考

　　论房地产市场调控措施的思考

　　在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。

　　关键词：房地产市场 调控 房产税

　　随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。

　　笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。

　　一、美国房产税未必适应中国的土壤

　　每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异：

　　（一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。

　　（二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。

　　看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。

　　二、稳定的德国房地产调控措施之启示

　　德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点：

　　（一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福利房在住房建设中的比例。地方政府会专门规划福利房用地，开发商开发后必须以低价格供给低收入家庭，差价则会由政府补贴。

　　针对广大的购房者，德国有专门的住房储蓄银行，它是依法设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。住房储蓄银行提供给购房者固定利率的房屋贷款，且利率低于市场利率并长期稳定，不会受货币政策和通货膨胀等的影响。

　　（二）运用税收手段调节，打击与保障相结合德国政府通过对房地产流转环节的重税征收，打击房地产投机行为，抑制房地产投资的需求。在德国，对于出售房地产获得盈利的买卖行为，需要在缴纳保有环节的土地税、不动产税和交易税之外，还要缴纳15%的差价盈利税。对于购买房屋并进行对外出租的投资者，以其房租收入的25%的税率征收资本利得税。

　　德国政府鼓励合作建房、自建房，对于合作建房和自建房都有大量的税收优惠。在住宅建设中，有一种称为“住宅合作社”的形式。德国政府对合作社合作建房的模式从信贷、土地、税收给予多方面的支持，对于合作社的税收，在财产税、土地转移税和交易税上都实行较低税率。

　　（三）运用严厉的法律规定打击暴利行为德国法律对于超高房价、房租谋取暴利的房地产商和房主，予以严格的责任规定，甚至有可能承担刑事责任。房价是否超标由专门的“房地产公共评估委员会”负责认定，德国政府按照联邦建筑法建立了地产价格独立评估机制，由“房地产公共评估委员会”负责制定当地的基准地价或指导价。以合理房价为基准，当地产商的房价高出20%会被认定为“超高房价”，属于法律规定范围的违法行为，将会受到高额罚款；而超过50%时，则构成了“房价暴利”，行为性质上升到了刑法规定的犯罪行为，除了高额的罚款，可能面临最高三年的有期徒刑。德国政府还在《租房法》中严格规定每个地区房租的具体价格应当在市政府制定的“租房价格表”中合理房租的上下波动。具体的规定与“超高房价”的规定一样，如果超过20%会被认定为“房租超高”，构成违法行为，超过了50%则构成“房租暴利”，面临高额罚款甚至刑事处罚。

　　三、打击过度的韩国房地产市场调控手段

　　韩国与美德两国相比，不论在地域、经济还是文化各方面都与中国有着极大的相似之处。在经济发展上，同样存在着城市化时间短，城市人口增长快，房地产市场迅速泡沫化的特点。

　　面对房价一次次的上涨，韩国政府主要运用了税收手段进行调控，并且主要集中在转让和持有两方面的税收。韩国现在的个人不动产转让利得税历经了几次调整，从20**年首次实施的对多住宅者课税到20**年对1户3处住宅以上者按60%课重税，再到20**年转让税以全部房地产为对象。其转让的税率根据持有期限、拥有房产数量和土地性质进行了不同的规定：转让持有期限满2年的不动产，利率视同个人所得税，实行超额累进税率；转让持有期限满1年但不足2年的，税率为40%；持有期限不足1年的，税率50%；对于拥有3处或者3年以上达到规定标准的房产的，税率为60%；转让非经营和非居住用的土地，税率为60%.韩国房地产持有税的调整主要是，扩大税基，对高额房地产所有人提高持有税率。在综合不动产税（针对拥有超过规定标准的住房或土地者）的征收上，通过按户全国合算的方法增加对房地产过多持有者的税负。

　　在房地产市场泡沫不断膨胀的情况下，韩国政府打出一系列“重拳”将房价击落。但其在抑制房价的同

时却存在着过度干预的弊端，过度的调控政策打击了房地产开发的积极性，也抑制了二手房市场的发展，出现了房屋短缺的问题。

　　四、国外经验对中国房地产调控的启示

　　从完整的美国制度——稳定的德国制度——动荡的韩国制度三者的总结，我们看到有很多做得不够仍需学习的地方。结合中国的实际国情，我们需要作出的是长远计划，稳步地推进房地产市场和房地产税收的改革，而不是仅仅依靠临时的一个又一个被动实施的政策来对房地产市场进行没有实效的调控。笔者在对美、德、韩三国房地产调控措施的对比与分析之下，寻找出了以下几点措施，以期能够适合中国房地产市场实际情况，为稳定我国的房地产市场提出些许良策。

　　（一）政府主导增加房屋供给房产税似乎可以抑制需求，增加供应，但是如果市场上的商品房无法满足人们的需求，出售者完全可以将已经缴纳的税额相加，在出售时一并转移给购买人，这样反而会导致房价的进一步升高，更多人将买不起住房。

　　政府应当大力增加市场上保障房、廉租房的供给，满足低收入人群的住房刚性需求。供给模式上以开发商承建，政府补贴的模式，对低收入人群低价供应为主，同时辅以政府租借商品房再廉价出租给低收入家庭的模式。政府对于提供保障房、廉租房的开发商和房主应当提供足够的税收优惠来平衡他们的利益得失。这样两种模式的结合，为房地产市场注入新鲜的血液，解决住房刚性需求，抑制房价上涨。但这种模式在必须有足够的法律与制度的保障，以防止开发商和投资购房者钻了漏洞。所以，我们还应当建立起完善的保障房、廉租房的法律制度体系对具体实施作出详细的规定。

　　（二）完整有效的房屋价格法律规制首先，完善房屋评估制度，建立专门的房产评估机构。地方政府既可以在政府内部设立专门的评估机构，也可以对市场上已存在的房产评估机构进行专业资质的认定，这样齐头并进，可以加快房屋评估体系的建立。同时，地方政府还要建立严格的评估市场“准入制度”和评估人员资质认证制度，并且评估人员要对评估报告结果实行严格责任和长期责任。另一方面，地方政府也要给予房屋评估机构一定的资金支持，使其减少对利润的过度追求。

　　其次，引入德国严格的“指导价”制度。政府内设的房地产评估机构要负责制定当地的基准定价、指导地价以及房租指导价，评估人员对于其制定的指导价负有严格的责任。同时，在法律条文中加入关于房价、房租暴利行为的规定，可以参考德国超过20%为“超高”，超过50%为“暴利”来进行设置，并且设定严厉的刑事处罚。

　　（三）稳步调整房产税收，由流转环节向保有环节转换首先，从税收的纵向来，在提高房地产保有环节税负的同时降低流转环节的税负。一直以来，我国房地产保有环节几乎不征税，这与国际上许多国家的规定完全不一样，这也被认为是造成现在房价升高的主要原因之一。开征房地产持有税，将会直接增加养房成本，减少房产投机行为，增加进入市场的闲置房产，抑制房价过快上涨。但是韩国房地产市场调控的经验告诉我们，房地产税制的设立需要长远的规划，否则可能导致税负增加而房价继续升高的后果。所以，一方面需要保有环节税的征收，抑制房产投资的需求；另一方面需要减少流转环节的税收征收，加强房地产市场的流动性，促进二手房市场的活跃，提供更多的房源以解决居住需求。

　　其次，从税收的纵向上，将中央统一规定税率的权力逐步下方到各省级地方政府。地方政府根据具体经济情况有针对性的制定，并且地方政府应当有一定的减免权力，这样才能促进地方政府在公共服务建设上的动力。地方税收是与地方经济水平紧密联系在一起的，地方的财政支出与公共服务也是如此，从税收的公共服务目的出发，将房产保有税的征收与保障房、廉租房的建设规划相结合，才是地方政府的房地产市场调控的应有之义。

　　五、小结

　　房地产市场泡沫绝非一日之寒，房产税的建设与改革也绝不能一蹴而就。坚持理论与实践相结合，在中国特色的房地产市场中摸索着稳步前进，才能建得广厦千万间，天下百姓俱欢颜。

篇3：六盘水市房地产市场运行宏观调控建议

六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议

近年来,随着国民经济的增长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视 ，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一房地产市场运行基本情况

(一) 房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。
一是房地产总投资额持续增长.20**年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,20**年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.
(二) 商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.
1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。20**年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。
2、住宅类商品房销售势态良好，20**年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.
4、商业营业用房需求量下降。20**年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比 下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。
5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。
6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三) 房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。
1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。
2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。
3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。
4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,20**年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四) 房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。
20**年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一) 企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.
(二) 住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.
(三) 房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、 加强房地产市场宏观调控的建议

(一) 加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。
一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能

篇4：沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(2013年)

　　沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知

　　沈政办发〔20**〕81号

　　各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场继续平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事宜通知如下：

　　一、继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。

　　二、将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。

　　三、居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

　　四、严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上。未达到上述要求的，不予办理住房公积金贷款。

　　五、进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。

　　六、抓好保障性住房建设管理，严格执行经济适用住房货币补贴规定，完善公共租赁住房配建政策，做好公共租赁住房分配工作，确保公开、公平、公正;积极推进城市棚户区及旧住宅区综合整治，加强危房改造。

　　七、加强房地产市场监管，严格执行商品住房“一房一价”规定。对于已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部房源信息，严禁捂盘惜售。对于违反有关规定的，物价部门要依法查处;拒不整改的，房产部门暂停网签备案。

　　八、进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信息化水平，为建立我市房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑。

　　九、本通知自印发之日起施行，由市房产部门负责解释。原有相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

篇5：厦门市关于贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

　　厦门市印发关于贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

　　各区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局，各有关单位：

　　《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　厦门市人民政府办公厅

　　20**年4月2日

　　(此件主动公开)

　　关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔20**〕17号)精神，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，现提出如下实施意见：

　　一、认真落实稳定房价的工作责任

　　进一步稳定新建商品住房价格。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保20**年全市年度新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

　　国土房产、建设、规划、财政、税务、物价、统计、人社、人行厦门市中心支行、厦门银监局等部门要各司其职，按照保持房价基本稳定的原则，认真落实国务院稳定房价的工作责任制，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实工作，确保实现房地产市场平稳健康发展的政策目标。

　　二、坚决抑制投资投机性购房

　　进一步完善我市现行住房限购措施。自本文件发布次日起，对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

　　严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作规范。房地产开发企业和经纪机构应在签订商品住房买卖合同(认购)、居间合同前严格查验购房人的购房资格;在签订商品住房买卖合同(认购)、居间合同之后审查发现购房人提供虚假证明材料骗购住房的，应当与其解除合同或协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构应在新建商品住房合同备案或二手住房交易收件、审核时, 严格复查购房人的购房资格;发现购房人提供伪造证明材料骗购住房的，不予办理合同备案和产权登记手续，并记入信用档案且5年内暂停其在本市购买住房资格。

　　国土房产、税务、人社、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况等信息的交互共享机制，完善住房限购措施的操作流程。

　　三、加强税收征管

　　充分发挥税收政策的调节作用。税务、国土房产部门应密切配合，对出售自有住房按照规定征收个人所得税，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征;对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。税务部门要继续完善应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管。

　　四、严格实施差别化住房信贷政策

　　金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策。人民银行分支机构可根据我市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况，适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。厦门银监局要加强对金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的应及时制止和纠正。

　　五、加强普通商品住房用地供应管理

　　结合我市实际，科学编制20**年住房用地供应计划，20**年住房用地供应总量不低于前五年平均实际供应量，适时推出“限房价、竞地价”的商品住房项目。各区人民政府、国土房产、规划等部门要做好住房用地供应计划的落实工作，按计划有序推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。各区人民政府要按出让计划时序要求，提前做好土地出让的前期工作。国土、规划部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等指标，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　六、加快保障性安居工程规划建设

　　继续探索创新保障性住房建设和管理机制，加快保障性住房项目的规划和建设，按“开工一批、储备一批”滚动开发原则有序推进项目建设，把建设任务落实到具体项目和地块，确保资金尽快到位、项目尽早动工。引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设，确保完成计划任务。20**年底前，要把符合条件、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　七、加强房地产市场监管

　　商品房预售主管部门要加强预售管理，对商品住房预售方案进行预审，引导开发企业合理定价。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前

　　期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。严格执行商品房预售资金监管制度，建立健全预售资金银行监管制度，确保预售款优先用于工程建设。继续严格执行商品房销售明码标价、“一房一价”规定，实际销售价格不得高于申报价格。尽快形成有效供应，对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、故意采取畸高价格销售或通过捂盘惜售等方式人为制造房源紧张的，应视情约谈、限期整改，直至暂停网上签约备案。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或让人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。未取得商品房预售许可的项目，房地产开发企业或经纪机构不得以任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、认筹金、信息服务费等费用。经纪机构在新建商品房销售代理或提供中介服务时，除由开发企业支付佣金外，不得向购房人收取其他费用。 　　成立房地产市场专项检查整治小组，对我市房地产市场秩序进行专项集中整治，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改，在网上签约资格、土地竞买、贷款融资、企业资质等方面依法给予处罚和限制。重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆或协助购房人伪造证明材料、规避限购措施、骗取购房资格的违法违规行为;对涉案房地产中介机构、房地产经纪人及其主管人员，可按照有关规定暂停网签资格、收回从业人员上岗证或责令停业整顿;情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书;涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

　　加强房地产企业信用管理，加快研究建立国土房产、建设、物价、金融、税务、工商、司法等部门联动共享的信用管理系统。推进房地产企业诚信体系建设，及时查处、公布房地产企业及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法违规行为，加强行业自律。对国土房产、人社、税务等机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊以及违反本《实施意见》的，依照《厦门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》(市政府令第115号)等有关规定依法进行处理。

　　八、做好市场监测分析和舆论引导

　　加强房地产市场监测和走势研判。加快全市个人住房信息系统和商品房项目管理信息系统建设，为落实房地产调控政策提供基础数据。

　　各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费，对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清;对制造、散布虚假消息的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。