浅说房地产开发和物业管理关系

　　浅说房地产开发和物业管理的关系

　　相互依赖、共存共荣的“母子关系”

　　论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。

　　物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。

　　作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。

　　销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。

　　物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。

　　２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。

　　物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。

　　因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。

　　物业管理对房地产企业的促进和推动。

　　它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。

　　第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。

　　万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万科物业的成绩体现在万科集团所开发的物业销售一直看好，即使在今天房地产普遍不景气的情况下，万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子销售出去。这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌。万科物业与万科房产相互依托，重视品牌建设，视质量为第一生命，企业形象策划获得极大的成功，使万科房产增值，并能增加房产的竞争力。

　　名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。

　　房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。

　　第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。

　　物业管理是顺应房地产开发而派生的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿于房地产开发的全过程，成为房地产开发经营的主角。

　　房地产开发活动兼跨生产与流通两个领域，是一项复杂的系统工程。根据我国现行的基本建设程序，房地产开发过程可分为四阶段，即决策立项阶段、前期阶段、建设阶段和营销阶段，这在一定程度上降低了市场风险，提高了基本建设项目的经济效益。由于认识上的误区，物业管理被狭义地作为房产开发的后续环节，在房产开发过程中一般不受重视，虽有部分物管企业也开展了物业管理的早期介入工作，但从物业管理进入的范围和实际效果看都是较小的。由此引发的问题突出表现在房产开发的各阶段。如决策立项阶段，出于缺少物业管理的桥梁作用，开发商市场调研不深入，房产供应与市场实际需求脱节造成后期房产滞销；前期阶段由于缺少物业管理介入，规划重硬件设计轻后期物业管理配套考虑，造成规划与实际使用不符；建设阶段，由于缺少物业管理参与，造成工程移交缺乏连续性，后期维护困难；营销阶段，追求短期开发利润，售后服务意识不强等。本文拟就房产开发的四阶段中如何发挥物业管理的指

导作用，提高房产开发效益作一探讨。

　　1决策立项阶段引入物业管理有利于把握市场动向，减少决策的盲目性

　　作为商品的房屋单价高、投资大，具有不可移动性，与普通日用品有明显的区别。如果产品定型后，与消费者的需求错位，将很难采取补救措施。以高档住宅为例，产品定位错误后，补救措施不外乎降价销售、重新拆改。针对户型的缺欠而重新拆改一般是难以弥补的。销售价格降低后，成功人士不会因为价格降低而购买自己不理想的房屋。另一方面，豪宅户型面积大、总价高，一般消费者又没有能力购买。因此，精确的市场定位是非常重要的，如何把握目标消费群的心理需求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标，而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，在长期的专业服务中积累了较强的专业感性认识。物业管理的参与有助于修正市场定位，改进产品的设计和服务，使之更鲜明、更有利、更能打动人心，就这一点而言，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势来看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让它们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求。

　　2前期阶段物业管理介入有利于设计的优化、减少物业管理后遗症

　　规划设计是房产开发的源头，物业管理应积极介入前期物业规划设计阶段。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的约制因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展、技术的进步、经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者，以往的房地产设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如现在每栋楼宇在设计中都预留空调、脱排油烟机的位置，但由于科学技术的发展，产品的更新换代，设计的预留位置常常会不适用。而上述问题有经验的物业管理却十分清楚，因此物业管理应积极介入项目设计阶段的相关工作。一则反映以后专业化物业管理得以顺利满足各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。

　　3建设阶段物业管理参与有利于工程质量的优化，减少后期维护难度

　　某热销楼盘发展商明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。物业管理公司与专业监理公司不同，监理公司与开发商是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，物业管理公司必须参与工程建设活动，了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。例如，针对顶层、卫生间、厨房漏水问题，分析成因提出工程建议。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。

　　4营销阶段做好售后服务，打造物业管理品牌促进房产销售

　　物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％～30％，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。

　　因此，要把一般意义上的“售后服务”工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看齐，不断提高服务档次与品味。由此来打造物业管理品牌，以服务促进房产销售，实现房产经济效益、环境效益和社会效益的统一。

　　物业管理是房地产开发的延伸，从近年的情况看，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。这里必须要说明的是，上述作用是物业管理贯穿在整个房产开发过程中取得的，可以说物业管理在房产开发中起到了承上启下的主导作用。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：一个物业管理人给房地产开发商建议

　　一个物业管理人给房地产开发商的建议

　　房地产产品品质的好坏、配套设施的齐全、功能的完善乃至诸多“细枝末节”的问题，对日后的物业管理和服务工作乃至开发商的品性、声誉都将带来持续的、长远的影响。因此，在房地产项目规划、设计和施工的全过程中，物业管理的早期介入和前期管理就显得十分重要。笔者从事房地产的开发、商业地产的运营以及物业管理多年，下面拟从物业管理的角度，给房地产开发商提出若干肤浅意见和建议，希望能引起相关人士的注意，并进行深入探讨。

　　充分考虑停车场规模和停车位的数量。随着中国经济的迅速发展，私家车的普及，因此必须充分考虑停车场的规模和车位数量。在这方面，我们有着目光“短视”的诸多教训。依笔者之见，新的住宅小区在规划设计时，停车位与住户数量之比至少要达到0.8，最好按“户均一车位”考虑，并预留若干年后“扩建”停车场位的用地条件。

　　用电容量要较大且留有余地。随着家用空调及其他家电的日益普及，常常会碰到因单元用电设计容量过小而动则“跳闸”的问题。因此，建议新的住宅设计不要硬套有关技术标准和设计规范，这些东西有些已经过时或“落伍”，而应至少按“厅、房各一部空调，厅为柜机”来考虑。

　　智能化系统要预留“管线”。各种家用电器、设备的信息化控制和智能化管理是时代发展的大趋势，比如电脑宽频网络安装到户，水、电、燃气的电脑集中抄表等。所有这些，如果开发商能一步到位全部安装、配置的话，（最好将预留“管线”一次设计、安装到位），这样可以大大减少日后需要安装时重新布线、施工的难度和费用支出。

　　配套规划和建设员工宿舍、食堂等相关设施。目前，部分城市、地区在所出台的物业管理《条例》等法规中，对开发商应提供的“管理用房”和“商业用房”均提出了一定的要求甚至“面积比例”。但对未来物业管理单位的员工住房、食堂及相关的培训、集体活动用房等，却几乎没有提及。其结果是：绝大多数物业公司管理处，不大可能专门租房子给员工居住，而只得利用物业范围内的“边角余料”或着搭建临时建筑物以让员工“安居”来解决员工、特别是操作层员工的住房问题。

　　如果开发商能通盘考虑，在大型住宅区的开发中拿出一定面积兴建员工宿舍、饭堂等，或是在高层楼宇设计时确定适当“部位”、适当面积的上述配套用房，就能为物业管理单位解决“后顾之忧”的问题。

　　空调室外主机，以下简称“室外机”置放位置与安装方式。对没有中央空调的住宅楼大厦而言，影响外观统一和美观的主要因素一是防盗网，二是空调室外机的置放位置和安装方式。过去，室外机多采用空调架直接固定在房屋外墙上。现在许多房屋、特别是高层楼宇，在设计和施工中对室外机采取“内藏＋百页窗封闭”的方式以达到安全、美观的效果，但却往往忽视了室外机的制冷效率及散热问题。笔者建议采取一种“折衷”的办法解决这一问题：在外墙外面设计、建造钢筋水泥预制平台，两端封闭，外侧安装“百页窗”高度适中，空调上方呈“敞开式”，这样既可保持房屋外观统一和美观，室外机工作时产生的热量也能顺利散发出去。

　　垃圾间的设置与要求。据笔者观察，时下不少住宅楼，高层大厦，标准层都没有设计、修建垃圾间，这对日常垃圾的回收和处理以及楼宇内部的环境保洁均不利。建议标准层在设计时适当考虑垃圾间的位置，面积只需0.4～0.6平方米即可。另外，生活垃圾的分类处理与回收乃当今环保潮流，垃圾间的空间除供摆放垃圾桶一只外，可考虑在墙上设计、修建适当大小的“格”类似于货架，以方便业主、住户将“可回收垃圾”和“有毒有害垃圾”分类放到相应的“格”内，不可回收的生活垃圾则袋装、扔到垃圾桶内，便于保洁人员分类处理和回收。

　　楼层清洁取水与排水问题。现在的物业管理要求越来越高，以保洁为例，住宅楼宇内的电梯厅要每天拖擦。消防楼梯、窗户、内墙面、贴墙砖部分，等公共部位也要定期擦拭，但无“取排水间”，给保洁工作带来了很大的不便。建议在设计时考虑这一问题，亦可和上面提到的“垃圾间”一并考虑。如果每层一间难以做到的话，至少三至五层要有一间“取排水间”或“取排水点”，供保洁等授权人员使用前者上锁，后者可安装专用的水龙头。

　　地砖与墙砖的选择。不同部位、不同用途的地砖与墙砖应有不同的要求，因而要有所选择。但在有些物业内，公共部位所选用的地砖不是太光滑在雨天或刚拖过地后容易使人摔倒，就是过于粗糙保洁员做卫生难度加大，应该尽量选用合适的防滑地砖。墙砖的问题主要是适合做外墙饰面的墙砖，往往不适用于内墙面的装饰，不能图方便而“统一”、内外不分。另外，地砖和墙砖的物理特性如吸水率等差异很大，更不可随意混用。

　　配套商业用房“排油烟”问题。新的住宅小区一般都配套建设有一定面积的商业用房，其中都会有一定的面积被用来作为餐饮业使用，这就必然涉及到“排油烟”这一棘手的问题，处理不好一则会污染周边环境，二则容易招致业户投诉。对开发商而言，最好的处理办法是在规划设计时，将拟做餐饮业的用房“集中”在一起，为将来统一安装集中式油烟处理系统预留好孔洞、出风口等。如果做不到这一点，也要尽可能分散“确定”可能的餐饮业用房，包括位置、适当的面积等，同样为其做好“预留”或做特别处理。

　　以上一些薄见，希望有助有用之人。

篇3：房地产估价师物业管理模拟试题(上)

　　房地产估价师物业管理模拟试题(上)

　　1.物业管理项目部门在人力资源配置上要符合( )的原则。

　　A.德才兼备,一专多能 B.精干高效,一专多能

　　C.因岗设人、一专多能 D.人事结合,团结协作

　　2.公司或顼目管理根据项目发生的成本进行费用测算,根据测算依据与( )进行协商,确定物业管理费的收费标准。

　　A.物业建设单位 B.业主大会

　　C.相关建设职能部门 D.物业建设单位或业主大会

　　3.物业服务合同既是( )合同又是诺成合同。

　　A.承诺 B.要约

　　C.双责 D.双务

　　4.下列( )不属于招标文件。

　　A.《物业服务合同》 B.《招标单》

　　C.《招标须知》 D.《招标公告》

　　5."物业档次高,整体形象好,业主、物业使用人文化素质高"。符合上述特点的物业类型是( )。

　　A.商场 B.工业厂房

　　C.住宅D.写字楼

　　6.物业管理项目是指由一个相对独立的物业或相关组群物业所构成的一个物业管理单位,项目管理的中心流程是( ),这是一种项目营运新的管理模式,大大提高了项目部的工作效率,提高了服务质量。

　　A.财务管 B.客户服务

　　C.成本控制 D.品质管理

　　7.高层楼宇是指( )的建筑物。

　　A.10层以上,30层以下 B.15层以上,30层以下

篇4：房地产估价师物业管理模拟试题(下)

　　房地产估价师物业管理模拟试题(下)

　　多项选择题

　　1.物业服务合同的履行,是指债务人全面地、适当地完成约定义务,以使债权人的债权得到完全实现,物业服务合同当事人在履行合同过程中应坚持( )。

　　A.实际履行的原则 B.承诺履行的原则

　　C.全面履行的原则 D.分片履行的原则

　　E.阶段履行的原则

　　2.物业服务合同是由物业管理企业提供物业管理服务的合同,一般来讲,物业服务合同的类型有( )。

　　A.新建物业的建设单位与其选聘的物业管理企业所签订的前期物业服务合同

　　B.新建物业的施工单位与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

　　C.全体业主与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

　　D.业主大会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

　　E.业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同

　　3.物业管理项目的招标机构可聘请有关部门人员和物业管理方面的专家组成,其主要任务是( )。

　　A.负责招标的整个活动 B.组织开标、评标、决标和商务谈判 .

　　C.与中标的物业管理企业签订物业服务合同 D.监督物业管理合同实施状况

　　E.编制《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等

　　4.物业服务合同终止的原因包括( )。

　　A.物业管理企业宣布破产 B.物业管理企业或业主委员会单方宣布解除合同的

　　C.物业管理合同约定的物业管理服务期限届满,双方又没有续签合同的

　　D.物业管理企业没有达到物业管理要求,经期限整改逾期仍未达到要求,业主委员会有权终止合同

　　E.业主委员会严重违反合同约定,致使物业管理企业无法对物业进行有效管理,物业管理企业有权解除合同

篇5：物业管理前期介入对房地产项目影响

物业管理前期介入对房地产项目的影响

《中国房地产》20**年第4期　

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程

物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

1．项目可行性研究阶段

向建设单位提供意见，对未来的物业管理进行总体策划。主要内容包括：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性价比之上的物业管理框架性方案。

2．规划设计阶段

参与建设项目的优化设计，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房等公共配套建筑提出意见。

3．施工建设阶段

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。主要内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。

4．销售阶段

此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内容包括：明确详细的物业管理方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费办法；对销售中的活动进行计划与安排；采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；在销售现场为客户提供咨询服务；将早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。

二、物业管理前期介入的现状与存在问题

由于对物业管理服务理念认识不够，目前很多企业在物业管理前期介入上只是强调了物业管理介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。具体问题有以下几点：

1．物业管理招标不