住宅小区规划非小事
住宅小区是一个城市和社会的缩影，其规划与建设的质量和水平，直接关系到人民的身心健康，影响到社会的秩序和安宁，反映着居民在生活和文化上的追求，关系到城市的面貌，是社会物质文明和精神文明发展的主要标志。此外，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅产业已成为我国经济发展的重要支柱产业之一，而住宅小区规划又是带动住宅产业发展的龙头，其水平如何，在很大程度上影响和带动住宅产业中其他相关部门的发展。随着住宅福利制度的结束，住宅正成为可以上市交易的商品，住宅的商品化转变使广大购房者对住宅小区的环境规划提出了比以往更高的要求。住宅小区规划也由配给制的住区规划向科学的需求和市场导向性规划转变。因此，搞好住宅小区规划建设，营造出高质量的居住生活环境，可以更有效满足广大居民的需求，并且获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，促进住宅产业的进一步发展。
住宅小区规划要求
住宅小区规划设计一般应满足以下几方面的要求：
使用要求。
住宅小区各项用地布局要合理，要有完善的住宅和公共服务设施，有道路及公共绿地。为适应不同地区，不同人口组成和不同收入居民家庭的要求，住宅小区内要选择适合当地特点、设计合理、造型多样、舒适美观的住宅类型；为方便小区居民生活，规划中要合理确定小区公共服务设施的项目、规模及其分布方式，做到公共服务设施项目齐全，设备先进，布点适当，与住宅联系方便；为适应经济的增长和人民群众物质生活水平的提高，规划中应合理确定小区道路走向及道路断面形式，步行与车行互不干扰，并且还应根据住宅小区居民的需求，合理确定停车场地的指标及布局；此外，规划还应合理组织小区居民室外休息活动场地和公共绿地，创造宜人的居住生活环境。
卫生要求。
住宅小区规划设计要满足居民对卫生方面的要求，即为居民创造有良好的日照，通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。住宅小区内要有规划设计完善的给水和雨水、污水排放设施，有煤气及集中供热系统，保证住宅小区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染；小区内住宅布局要保持合理的间距及走向，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并能有效地防止噪声污染；此外，住宅小区规划中要有较大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。
安全要求。
住宅小区规划应满足居民对安全方面的要求，对住区居民日常居住的安全以及防止火灾、地震、人防等方面有较周密的考虑，创造安全的小区居住环境。住宅小区规划住宅院落空间布局时，要把居民对安全的需求充分予以考虑，以合理的住宅院落空间布局为居民提供充分了解和相互熟悉的机会，并且便于居民对邻里之间进出的陌生人进行观察与视线跟踪，使居民共同担负管理和监视环境的责任，有效地提高住宅小区的安全程度。此外，住宅小区规划还要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震、空袭等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按有关规定，对建筑的防水、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防地下构筑物等作必要的安排，使规划有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。
经济要求。
住宅小区的规划与建设应适应社会主义市场经济的要求，与国民经济发展的水平、居民生活水平相适应，在满足居民使用的前提下尽可能降低建设造价并节约城市用地。为了满足住宅区规划和建设的经济要求，要善于运用各种规划布局生活，为住宅小区修建的经济性创造条件。
美观要求。住宅小区规划要满足居民对居住环境美观的要求。实践证明，位于高质量的优美住区环境中的住宅往往更吸引购房者的关注。因而住宅小区应结合地形地势特点及小区外围城市环境，创造富于特色的城市景观。小区规划中除了要求设计者注重住宅与公共建筑单体的设计，更应充分考虑建筑群体空间的组合，建筑群体与周围环境的结合，各类绿化的配置设计以及小区外观色彩的和谐统一，从而塑造优美的住宅小区整体形象。随着经济的进一步发展，广大居民在解决了住房问题之后对住区环境美观的要求将愈加强烈。所以，适应居民的这种要求进行住宅小区规划是十分有必要的。
住宅小区规划创新
作为住宅小区规划，由于与开发效益和业主的切身利益紧密相关，这已成为房产开发特别关注的要素之一。随着房地产行业制度的完善和消费者消费理念的日趋成熟，对住宅小区规划提出了创新的要求。“活动的地方都没有”，这是对传统的单调的小区规划最真实的写照。怎样让人们从几十平方米的斗室中走出来而使居住者的身心受到洁静，力求达到人与自然的完美结合，这是每个规划设计者应该认真探索的问题。
为了丰富居住小区空间的外部轮廓，力求人与自然的和谐统一，不宜将同一单体住宅重复布置，应将高、中、低层不同建筑形式的住宅搭配布置精心营造。从布置手法上，为丰富居住小区的外部轮廓线，高层住宅布置在小区的中央部位，低层住宅布置在边缘部位。这样就可以避免形成封闭的空间或形成与外部空间隔绝的局面，能够和周围形成统一的整体。充分利用原有的地形、地物和地貌。比如为适应高低起伏的地形，在布置时应尽量保留原来的自然地形，从远处看，轮廓参差错落，高低起伏具有韵味。为了克服过去“兵营式”规划布局的呆板和单调，对住宅组团中的条型住宅，采用以变化方向的行列式布置为主，分散布置点式住宅为辅的布局手法。各住宅组团之间由绿地、低层公共建筑隔开，使居住小区成为建筑高低错落，绿地相连，道路便捷的既统一又有变化的整体。在规划中密切结合绿化布置，住宅组团绿地根据配置的花草树木相互区别，各具特色，使居民从室内及
为了充分地利用空间，把居民的居住环境从室内引伸到室外，扩大居住空间，方便居民的活动，创造一个整体的住宅组团是适合人们日益增长的生活需要的。上世纪五六十年代国外许多发达国家在这一点上下了很深功夫，创造了一系列的适合人们居住心理的好的居住环境。现我国许多大小型城市在居住小区的建设中大量采用了整体式住宅组团的规划布局方式，这种规划布置的特点是对空间给予了充分的重视，体现了以人为本的设计原则，它缩短了公共建筑与住宅的距离，方便了居民；居住空间得到了更充分的利用，土地可以重复利用，群体景观比较完整，给住户有安静、安全、方便之感；住宅组团内外用绿化来联系，既有小范围的外部空间，又有区域性的大范围的公共空间。居民围绕公共空间活动或是游憩、打牌下棋、玩球和谈家论政，都有一个合适的位置。此规划布局形式与我国古园林的设计手法非常相似，是适合人们的心理和身体需要的。
在住宅小区的道路布置上，应改变以往“横平竖直”的规划模式，大胆采用以点代直的规划方法，创造出“虽由人做，宛自天成”的自然环境来。比如，意大利某居住小区用地29.5公顷，道路采用逐级由宽到窄的树枝状道路网，建筑的布置完全摒弃了行列式规划方式，而用房屋的朝向仍保证了住户良好的日照条件。由于住宅独特的规划布置，使全为三层的建筑群体，获得与众不同的效果。
总之，只要设计者在规划设计上大胆创新，就不难出现具有特色的与周围环境协调适合人们居住心理的居住小区，这也同时需要我们每个规划设计者们必须具有丰富的专业技巧，充足的信息及跨学科的知识。
篇2：以营销视角谈住宅小区规划
住宅产品在日益成熟的消费市场环境中开始注重项目整体素质的竞争,要求相关工作应该以市场为导向组织。本文详细分析了传统流程中各环节相互脱节的弊端,提出市场营销工作应该贯穿整个房地产项目运做流程。
没有市场的产品就不是一个好产品
一、前言
在当前的房地产市场里,产品设计和营销策划的关系已越来越紧密,无论是开发商,还是策划公司,都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。然而,事实上,目前仍有不少房地产开发商走着“我行我素”的开发路线,只管自顾自拿地,地拿到了就找规划设计单位进行设计,等产品基本成形后,再找家策划公司进行营销策划,并从此眼巴巴盼着卖个好价钱,以等着获取高额的投资回报。岂不知,这些没有经过深入市场论证和营销观点洗礼开发出来的产品往往不符合市场的需求,要不就存在着这样或那样无法弥补的设计缺陷,致使后期的销售工作如履薄冰、举步维艰。就算请到的是“操盘高手”,也往往无回天之力,只能使出浑身解数的劲儿玩概念、玩炒作,尽其所能为发展商挣回些许微薄的开发利润。
笔者在从事房地产营销策划工作的历程中,常常看到地产市场上许多综合素质不错的项目苗子因产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节以致开发成问题项目,如本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发成了大户型住宅,因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严重滞销;又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及出现缺陷户型,最终遭到市场无情的唾弃……。诸如此类,无不让人惋惜。而深究其原因,往往是因为营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素,而最终造成项目产品设计的失败和销售的失败。
因此,籍以此文,笔者试图站在营销的角度对住宅小区规划提一些粗浅的建议,以对当前房地产市场产品设计与营销策划两环节断链后所存在的问题起一点启发作用,也权当是抛砖引玉之作吧。
二、“前营销”对住宅小区规划的必要性
房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等五个阶段。项目开发离不开市场营销,而“前营销”则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品,也才能为开发商带来预期的收益。具体到住宅小区规划设计,“前营销”的作用尤其不可忽视,可以说,没有“前营销”策划,就不容易规划设计出符合市场、品质优良的住宅小区。
住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活,而且表面看任何住宅小区规划设计都大同小异,离不开那几个常规的要素:地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上,仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住宅小区规划,是万万支撑不起市场需求的。因为规划设计师再知识广博,也只能得个大概的市场认知,无法对具体项目作更深入的市场调查,从而也就难以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确了。因此,“前营销”的介入就显得必不可少。
“前营销”策划可以准确界定住宅小区档次,从而为小区规划设计确立思想基调。
在保证小区规划设计的科学性、适用性和“以人为本”的设计理念的前提下,豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处,必在风格、品质、内涵上有着不同的表现;大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计,才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。
“前营销”策划深入的目标客户群特征分析判断可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据,从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。
当前产品营销讲究市场的细分,房地产产品也一样,每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说吧,南方人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味;而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度,准确把握目标消费者的真正需求,规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。
再次“前营销”策划通过细致的市场调研,并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征,从营销角度出发,对小区规划提出《项目物业规划发展建议》,从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点,从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟,可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求,并在此基础上进行创新,设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区,最大程度促进项目的后期销售工作。
由此可见,“前营销”策划的介入对住宅小区规划设计是不可或缺的,“我行我素”搞开发的发展商需要重新认识“前营销”策划对整个项目成功开发的重要性,聘请优秀的地产策划公司提前介入项目开发,避免投资决策失误,开发出对路
的产品,才能实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有的理性、成熟的开发思路。三、优秀住宅小区规划必具的设计思路
项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现,也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能,将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败,作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划,就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路,以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘,以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点,吸引和打动目标消费者,创造火爆的销售局面,实现最终的销售目标。因此,从营销的战略出发,要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路:
1、住宅小区规划主题化设计思路
在项目“后营销”策划过程中,首先要做的一件事就是提炼项目主题理念,这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线,展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法,更是产品与服务的实质性内容,是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此,在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路,整合“前营销”策划的市场信息和可行性专业操作优势,对项目规划设计的主题进行明确的定位,否则,设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题,往往缺乏个性,无法建立起项目的核心竞争力。如有的项目在园林景观设计上忽视主题化设计,只作单纯的景观堆砌,各种风格的景观元素都有,但就是找不到的一个核心主题点,造出一个“四像四不像”的小区园林,本该是项目的一个核心卖点,却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。
“巧妇难为无米之炊”,对于没有鲜明设计主题的项目,营销策划师也无法提炼出具有产品质素支撑力的推广主题,只能玩“虚”的概念炒作,这必将大大影响营销推广效果,从而制约销售进度,并最后直接影响项目赢利目标的实现。
2、差异化
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重,尤其在住宅产品中体现得更为突出,千篇一律的园林景观、千篇一律的户型设计、千篇一律的坡屋顶、千篇一律的“欧式”概念炒作……重复的噪声和形象展示已大大败坏了消费者的购买欲望。实践证明,任何一个成功的项目都在产品差异化设计上下足功夫,如世纪村的入户阳光花房的创新设计,便为项目的销售创造了一个走俏的卖点,令无数理性的购房人纷纷掏空了腰包还直叫好,可见差异化产品的魅力所在。在产品同质化日益明显的今天,一个楼盘项目若想在竞争中取得优势,除了地段、环境、实力等因素外,重要的是要有特色,也即是产品差异化,由此形成自身楼盘的个性,从而提高竞争力优势。又因楼盘的个性差异化是竞争对手难以模仿的,因此也是营销策略上的致胜法宝。今天,“差异化营销”已成为房地产市场的必然趋势,对住宅小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素,这是任何一个发展商和规划设计师都必须意识到的。
3、前瞻性
我们正处在一个高速发展的时代,无论是高科技,还是人们的生活需求,都呈“日星月移”的态势向前发展。几年前电脑还是一种高档的消费品,而现在已成了人们工作学习的必备工具,个人电脑进入了千家万户;几年前多数人还不知道“互联网”为何物,现在“上网”已成了每个人家常便饭的事;私人轿车本以为是个遥远的梦,一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会,给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战,几年前还敢说“造十年不落后的房子不难,造二十年、三十年不落后的房子就不好说了”。而今天连说“造三年不落后的房子不难”都要仔细想想,冷不丁马上就有人拿来一堆准确数据证明你说的话是经不起市场考验的。
生活中我们也经常碰到这样的事:一个住宅小区三百多个业主拥有私家矫车而只有二百个车位,车位供求严重失衡,给业主生活造成极大的不便;而有的小区智能化程度不高,没过几年,已大大无法满足业主对安全及E化生活的需求……诸如此类的问题,归根结底都是当初规划设计住宅时没有前瞻性的设计思路所导致的后果。今天的消费者已日渐成熟和理性,劣质的物业或不符合时代发展需求的物业已瞒不过他们的法眼。这也引发越来越多的开发商在小区规划设计中力求体现符合潮流的前瞻性理念,在项目开工及销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰,始终保持适度超前性,并以此吸引越来越有前瞻目光精明买家的需要。据市场专家预计,具有前瞻性的楼盘规划设计必将大量涌现,这对目前销售良好、品质良好但超前性不足的楼盘也将产生强烈的冲击。在往后的房地产市场里,一个项目的成功开发必将离不开对小区规划设计前瞻性的把握。
实践证明,具有前瞻性的设计思路也是当前房地产市场对每一位规划设计师必具的专业要求。
四、结束语
产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节,两者的优势互动和相互论证是实现项目销售目标的前提保证。从营销战略的视角去把控住宅小区规划设计的市场化和品质化,将会最大程度促进项目的成功销售和保证开发商的投资回报。我想,这也是每一个项目开发的最初也是最
终的至高理想吧。篇3：翡翠岭住宅小区规划设计
翡翠岭住宅小区规划设计
（一）规划数据
总占地面积88262㎡（132亩），
总建筑面积160870 ㎡，其中地上建筑面积约20341㎡，地下面积约140529㎡；
共有栋建筑，772户。预计居住人数2471人。
总停车位802个，地面停车库2776㎡，地下停车库20341㎡，小高层38125㎡，电梯花园洋房76437㎡，叠拼别墅23191㎡。删掉面积提供每种业态的套数，面积分布没有什么大的意义。
容积率：1.59
建筑密度25%
绿地率：30%，
户型：开间米，一层进深米左右，2层进深米左右。
面积-；
所有户型均为 居，除江景精装板楼以外，都是南北向。
户型面积、数量统计见附件1
层高：总层高：电梯花园洋房21.2米
每层层高米，挑空处层高达到米；叠上最高层高米
车库：地面停车位110个，地下停车库692个，共802个
花园：花园平均㎡，最大㎡
赠送面积：平均每户赠送露台阳台㎡，最大㎡，最小㎡
工期：交房时间
（二）二期卖点
卖点一：绿地公园
（一）"翡翠岭"综述
1．大环境
"翡翠岭"，地处江与城心腹位置，位居正中，四面独享配套--教育资源，商业资源，绿地公园资源，滨江公园资源。
二期潜心力作，依山势、临公园而筑建，中央绿地公园地形呈洼地状，最高处与最低处相差？？米，紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余，视野毫无遮挡。前方水岸花径、无边际泳池，纯自然高尚居住感受，尽在享受。
后排高地园景洋房，地处高处，上风上水，不仅享受公园配套，同时望尽前排别墅区域景观，并共同享受高尚生活。
江景精装版楼，以江景为优势，傲立最高点--海拔？？米。与江景高差？？米，不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活，更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。
2．小环境
"翡翠岭"最原生的继承了大自然的创造--保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，综合优势，于坡地处建设--园景电梯洋房，于洼地处建设--雍景公园别墅，于高地处建设--江景精装板楼。
"翡翠岭"最原生的发扬了大自然的生态条件--多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。
3．"翡翠岭"价值--"公园上的房子"
中央绿地公园以最为灵动的水体作为主要元素，休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。仰视便是一片慵懒的简欧小镇生活画面，俯视便是一片翠玉斑驳的湿地公园。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情操。
（二）翡翠岭景观价值点
重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面，占地4万方，地块呈东西走向的长条状。地块东西两端存在较大的高差约有4米。中央绿地公园的位置，旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园，公园内将设置一些户外设施，以供住户使用，例如河滨步道散步径，山顶观景亭、户外游泳池等等。让住户可置身绿色自然里，并通过在使用设置当中的户外设施，与自然进行互动的交流。
景观依原有的地势进行规划设计，尽量减少土方工程量，景观以设计自然的河道水景景观为主题，位于地块的中央，贯穿中央绿地公园东西方向。沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。
1．主入口景观
中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主，形成小广场，满足人流集散的使用功能，广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景，广场边界设为多边形，沿边布置座椅以供休憩。
于主入口与社区道路交接的入口部位，植物配置是自然的组团式种植，而进入到入口广场后，这布置了行列式种植的树阵，这种规整的布置给人强烈的建筑感，在广场周边的位置既吸引视线，又营造了户外建筑物的空间感。
2．水体景观
水体景观设置在中央绿地公园的中央，依原有地势的高低，水体由西向东流，水体西面的最高处形成多组跌级流水，于下游设置景观平台，水面从观景平台处拓宽，形成该标高区域的观景区，之后再向东流，遇高差则顺势跌级，在平坦处又形成较宽的观景水面。
水体设计为自然形式，蜿蜒弯曲的河岸线自然优美，河岸利用多种处理手法，河岸景观更为丰富，例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等，沿河两边设置人行步道，形成环道，以便于人们沿路散步形成水体水景，也是连通中央绿地公园东西区的主要通道。在连接水体两岸的人行步道设有小桥，人们可在小桥上倚栏观景，而桥本身及其在水中的倒影，又能成为一个吸引人们视线的景观之一。
沿水边步道两旁的植物种植，时而配置混合密林，时而是开阔的草坪，又或是散缀的石滩，均为游人提供不同的亲历体验。
3．户外游泳区
为满足住户的需求，在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。泳池设于地面东面，是长条空间较为开阔的区域，同时靠近东面入口，便于交通人流。泳池边配置轻型建筑物，作为更衣室，也成为泳池入口的标志性景观，在泳池入口前布置了小广场，满足人流集散的功能，泳池边线设计顺滑流畅，沿边布置平台摆放太阳躺椅。泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等，围合泳池区，使其具有私密性。
由于对水质要求的不同，泳池区水景与自然河道的水景，是分开处理的，但在视觉上两者是联通的一个水体，泳池就如同河道末端的小湖泊。
4．观景亭
在中央绿地公园地块南面较中部，地势略高，利用这一地形修理形成小山丘，于山顶设置一观景亭，居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。蜿蜒的小径连接至小山丘下。
卖点二。产品
公园上的房子--雍景公园别墅
公园与你仅是一墙之隔
1、临公园的别墅是"翡翠岭"的核心力作，这不单是产品形态上的改变，在景观环境上同样有别于市场上大多数别墅项目，中央绿地公园（湿地公园）几乎成为雍景公园别墅的私
有园景。4万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔断。2、雍景公园别墅远望视野面最窄处都有75米，最宽处甚至超过120米，前方无遮无拦，与房子相辉映的全是鲜花、绿树、流水，景观不可复制。
3、
公园上的别墅稀缺性
1、目前市场推出的别墅型态已出现多元化发展，联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多，但受土地开发控制和生态环境稀缺等多方面因素，很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅，更别说是别墅。然而，江与城却依附本身的地形地貌及自然景观，在打造4万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅，奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。
2、因为公园，别墅不再仅是私家花园和庭院景观，更不会再因为对视而造成邻里尴尬。
3、南北朝向，坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。
稀缺--源于这片珍贵的绿地公园。
稀缺--源于120米的视野范围内全是绿化。
稀缺--源于最大化保障了个人的私密性。
"公园上的房子"--园景电梯洋房
升级版园景电梯洋房
1、多元化产品带动全方位生活体系，江与城由一期普通花园洋房过渡到二期园景电梯洋房，产品应市升级，满足更广阔人群的需求。
2、洋房生活、洋房景观再次升级。绿地公园成为视野的延伸，窗户仅是你与自然的一扇门！
3、洋房建在层次分明的坡地上，形成阶梯式景观效果。紧邻公园别墅的电梯洋房是此次洋房组团的精髓之处，每一户均可饱览整个绿地公园全景，视野绝无任何遮挡。当然，利用地形优势，我们还设计出了独具特点的园景洋房。通过？米长的流线景观带，自然而巧妙的将洋房组团分成两排，这使得景观更具穿透性，空气更加流通。
4、每栋均为南北朝向
5、景观上
6、交房标准
"公园上的房子"--江景精装板楼
1、居高临下的地形优势--这是"翡翠岭"乃至江与城最高的一处观景地块，与地平高差已达到？米，最重要的是高地观江面，视野前方便是江岸线以及纯粹的小镇洋房。
2、三面环景--江景、山景、园景，从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境，
2、精装标准--龙湖生活的重新诠释（多讲品质）
（6）生活理念："慢、静、纯、雅"
生活节奏--"慢"
1.大环境上，江与城提供了3大公园近500亩生活休闲区，3万方商业配套，为业主提供了多主题的交流环境。在这里或饮茶、或读书、或思考。总有这样一处地方。可以让你静下心来细细体会和品味生活的细节。
2.小环境中，一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道，各种小品，都会使你不自觉的放慢生活的节拍。感受"江与城"的"慢文化"。
自然环境--"静"
花园洋房从最早期的选择风格，到后来的选择业态，再到现在回归到建筑的最本质--选择环境。自然环境好不好成为考评房子好不好一个至关重要的因素。"翡翠岭"在整个景观营造中，已经不再单纯是景观美感，而是"静生活"的打造。
"静生活"体现在：
滨江公园上，坐赏云生日落，感受静静生活。私家公园里，畅饮啤酒泡沫，体味静静生活。欧式教堂里，遥听钟声荡漾，享受静静生活。嘉陵江景边，江水缓慢流淌，感受静静生活。在这里，每一处都给你'此处无声胜有声'的意境；每一处都使你'笑看庭前静生活'。
生活氛围--"纯"
这样的小镇，几乎没有一座庭院的布置是一样的，每一处都尽显主人的情趣和爱好。这样的小镇，尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号，每一处都有古朴纯粹的小镇精神。这样的小镇，让你总想退休回家，慵懒、放松、不拘小节是这里的处世方式。这一切，才是一种纯粹的生活！
生活调性--"雅"
这样的小镇，没有 多参照一些描写欧洲小城镇的文章
(三)、二期定位
1．产品定位
多业态融合，包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。以多业态产品切入08年市场，交替面世，弥补市场需求点的空白。将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。
2．客户群特点和人文环境
翡翠岭的主要客群属于高学历高收入人群，包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人，外地投资者。在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。
（1）多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。
（2）喜欢拥有更多公共空间和配套设施
（3）从经济层次上，翡翠岭的客户可以网罗：
a)、勉强承担高端类独栋客户
b)、可轻松承担江景跃层的客户
c)、二流别墅盘中高端产品的客户
d)、对比过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户
（四）交通系统规划
1．区外交通
（1）目前的公交系统包括868.869.886.230
（2）今后将扩线至？？条交通线路，通往沙坪坝？？条，江北？？条，朝天门？？条
（3）大竹林大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
双碑大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
已建成通往沙坪坝的大桥有：高家花园大桥、石门大桥
已建成通往解放碑的大桥有：嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥
（4）轻轨建设，20**年通车，沿途经过站点包括：？？
2．区内交通
园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。通过环形车道即可驶入每家的地下车库，并从车库直接入户。
人车分流的优势：
1．没有车辆与人流的相对冲突，保证孩子和老人的安全性；
2．体现了高档社区中，车作为配角的出现的特点，很少能见到车，更多感受园林和自然带来的惬意；
3．下沉车道，使房屋私密度加强，有效避免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染；
4．减少车行道，步行景观道增多，整个社区绿量增大。
（五）建筑风格
简欧风格
5．概述：
从十六世纪的文艺复兴时期开始，意大利家居用砖以传统欧式宫廷风格（仿古风格）为主流，进入21世纪后，人们的生活压力越来越大，人们开始厌倦繁华的都市生活，希望回归
自然的怀抱，于是一种新的风格越来越流行，并占据着主导地位，那就是从20**年兴起的现代简约欧式风格（简欧风格）。欧式的风格，总给人奢华的感觉，年轻人一般很少会喜欢，但是简欧风格，却是能够在简单、淡雅中透出一种大气，一改以往欧式风格给人沉重压抑的感觉。
简欧风格的核心内容是去繁就简，留下简单的线条和几何图案，用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀，以冷色调为主，配以白色和米色为主的家具和洁具。
2．特点：
简欧风格最关注两点：一、线条简洁大气，拒绝繁琐。二、对空间尺度感要求非常高。既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。又注重机能的细腻度。
体现在装修方面：
1．装饰用料方面都以浅颜色为主，予人简洁明快感觉。例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。
2．比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具，简欧风格多采用纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。
3．墙身用镜片砌成，以增强空间感，予人现代感而又高贵得体。
4．多角度配以照射灯，体现大方及有层次感。
5．浴室多采用时尚纯白色洁具，为浴室增添实用性及空间感。
3．由于采用较多的石材、涂料、木材、铁艺等，翡翠岭项目整体风格朴素、自然，有一种发自内心的宁静、安详，追求与自然环境的和谐共生。翡翠岭项目具有较多细节，包括各种建筑符号（入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等）、装饰元素（窗台、铁艺、烟囱等）。因此，整体效果简洁、大气，细部效果精致、耐看，具有较高的艺术价值和人文气息。
所用材料多为天然材料，如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料（STUCCO），更为自然环保。同时，这些材料的施工工艺多为手工操作，所以整个建筑外观更为自然、纯朴，具有文化价值和艺术价值。
（六）建筑与户型
（七）车库设计
（八）交房、装修标准
（九）高端技术材料
篇4：住宅小区规划设计十五个一定不要
住宅小区规划设计的十五个“一定不要”
（较大项目开发中需要注意的问题）
人们对城市里现代化住宅小区的综合要求越来越高，项目定位、产品定位、建筑形式定位决定着客户群定位。那么，注意下面十个一定，就会规划出现阶段人们乐意接受的住宅小区。
1、 一定不要只想着自己赚钱
开发商进行项目合作，这本来是很好的开发方式，但是合作成功的不多。“有钱大家赚”这句话是广东人的口头禅，所以广东人发财了。中国企业家发展不大，原因是不能合作，人人想做皇帝。今后因为土地的问题，使得项目合作变的多了起来，谁能广泛地与人真诚地合作，谁就会快速地发展壮大起来。这就需要——“有钱大家赚啦！”
2、一定不要想象用营销手段代替项目定位
有的开发商做过几个楼盘，就以为知道了项目开发的真谛，盲目崇拜策划手段。殊不知市场进步了，消费者进步了，市场研究也一定升格了，且难度加大了。项目定位、产品定位、客户群定位变的越来越重要。不要自己想当然地进行各项定位，拍脑门时代已经一去不复反。
3、一定不要违背“适当超前”的原则
我们有很多开发商，一心想做楼王或者第一，建造超出本地人群能够接受的楼盘，结果败的一塌糊涂。适当，就要比在建的一些楼盘好，比想象中的又差一些，绝不是最好的。当然，眼下是最好的，不要想着让人家永远超不过，一定要让下一个楼盘有的做。
4、一定不要复制楼盘进行异地建设
全国有太多复制楼盘异地建设失败的案例，记住，每一个楼盘之间是没有可比性的，就算他们挨着也是一样。
5、一定不要过分相信国际性设计、策划大师们
楼盘本地化，是房地产住宅项目开发的前提。当地开发商，谁要放弃了主导策划和主导设计这两项权利的话，谁的楼盘就要出现致命的问题。不管你是美国的、英国的、德国的、加拿大的、香港的、南方的等等，也不管你是什么国际大师，都会给你一个当地人接受不了的、烫手的、半生不熟魔芋。
6、一定不要超容积率建设住宅
现阶段住宅小区的建设，开发商已经从追求多建面积发展到讲究品质上来了。以品质争得客户，以品质赢得利润。不能一味地多建面积，多建面积不一定赚钱。选择高层还是别的什么形式，一定要经过科学仔细的计算，制订出小投入大回报的方案。有人建设了几十万平方米高层塔式住宅，投资十几个亿，结果才赚了几千万。别人计算了一下，如果建设小高层板式住宅的话，投资少了一倍，可赚的比现在还多。真是可惜了一个项目。
7、一定不要修建笔直的小区道路
在做规划的白纸上，用手绘的方式，随意画出一个正弧形或反弧形曲线，那就是小区的主要道路，然后再沿着道路摆放楼座和花园。这个规划尽显自然与和谐。笔直的道路只能增加车速，只能使楼座摆放的象兵营。
8、一定不要兵营式排列住宅楼
过去，开发商追求增加建筑面积，做了大量的兵营楼盘。但是现在，兵营式住宅小区只能超低价销售了。规划时，交错摆放楼座，使得整个小区象一个公园，住一辈子也有的转。
9、一定不要建造一样高的楼群
在小区里面，因为楼房较多，抬头一看都是楼，真是大杀风景。如果我们将天际线做的不规则，高低错落有序，那就是一道风景线，使人们百看不厌。
10、一定不要平地建造小区景观
如果小区够大，不要将地面过于平整。要有高有低，楼座的地基也不要一样高。那建造出来的小区才好美化，才容易做景观，做出来才更象花园。
11、一定不要老总决定户型
老总的经济收入，决定了他们认识问题的价值观，他们看着顺眼、住着舒服的户型，肯定是大多数消费者买不起的。所以，户型设计一定要由下属们来决定。当然，别墅除外。
12、一定不要超出资源定价
楼盘的销售定价，是根据开发商向消费者提供资源的多少决定的。超前的设计，没有配套资源，就是有些高价位楼盘成为死盘的原因。
13、一定不要改变已经开始销售的规划
开发商在建设一期工程时，为了制造销售条件，隐瞒或者假造二期规划，结果后期建设不能顺利进行，原因是入住的业主与他们打官司。不但没有在计划中赚到钱，反而损坏了企业形象，不得不在后边开发项目时重新注册公司。项目的顺利进行，使后边项目的衔接缩短时间，增加资金使用率，才是正经赚钱的方法。
14、一定不要超期交房
开发与建筑是两个概念，想当然的工期，必然导致超期交房。超期交房必然引起赔偿，赔偿必然引发矛盾，矛盾不管你怎么处理都必然会影响企业形象，形象没了钱也就没的赚了。
15、一定不要只管理不服务
物业管理是以提供各种服务条件形成的，做的时间长了，就容易觉得自己是这个小区的父母官，最终结果是被人家赶出小区。一定要始终想到，业主是我们的衣食父母。
篇5：高品位住宅小区项目规划设计
高品位住宅小区项目的规划设计
高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。
一、高品位住宅小区的规划设计
高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。
在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区：
1、生态环境优秀的住区；
2、山水景观优美的住区；
3、功能质量优良的住区；
4、人居文化上乘的住区；
5、物质、精神可持续发展的住区。
为建设这类高品位住区，在规划设计上应逐步做到：
1、住区空间布局合理化、科学化。
一是从"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从gg开放前经济水平较低时期主要解决"有房可住"的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小、房室较少之外，舒适型住宅应是面积较大，房室较多，部分还可设书房、健身室等，使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。当然，这一切都应在经济上可负担的条件下取得。
二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化......等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35％，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50％以上。绿地分布应按集中与分散相结合，便于居民就近使用的原则。科学地布置中心公园、分区中小公园、组团绿化、屋旁和路边绿化。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，而应着重搞好分区中小公园或主题公园和组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住户的干扰。
三是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。也可以设计立体交往空间，在相邻的住宅楼（尤其是高层）之间及楼顶设计几个交往层。有的住区设计了三面连体住宅楼，在围合空间的第二层设露天绿化、活动平台（首层架空），也颇受居民欢迎。在山坡地段，为便于依山就势建房，增加建筑群体的梯度层次，可以适当设计一些排列式布置。但这种布局也应注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列间的园林绿地和交往空间。
2、住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的、有个性有特色的主题。
住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区......的住区规划应因地制宜、与大环境结合，善于发挥地段优势。能借景建住区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓5＋2模式——5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢心。
住区的个性、特色十分重要，即使是同一发展商开发的小区也应表现不同的特色，不应照搬、"克隆"。近年已有不少住区做好了个性、特色的文章，如有的以浓郁的文化氛围为主题，有的以山水园林为主题，有的以生态环保为主题，有的以健康——体育为主题......都取得成功。不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落）也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志，尤其是大型住区。如深圳一个名为"四季花城"的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。即使是主题不突出的住区，在园林设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。各具特色、五彩缤纷的住区、住宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。
3、努力建设住区的生态环境系统。
在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着"以人为本"原则，在住宅布置、环境布置、交通系统......等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数（多种树）和造氧功能。不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树林和水面，并使其合理使用。绝不能盲目破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做到处理"三废"，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，使住区生态环境比原来好得多。
生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。
4、美化住区景观系统，建设"山水住区"。
"山水住区"不是简单的住宅群加山、加水。它的内涵主要是科学地利用原有山水，适当地创建人造山水，使住区园林化、生态化、美观化，做到"常年叶绿，四季花开；开门见绿，推窗见景；雨不见泥，风不起尘；空气清新，赏心悦目"。同时使自然环境继承、发挥中国文化传统，做到传统与现代结合，洋为中用，设计出高品位、有艺术价值、观赏性强的山水园林景观和各类小区，表现高明的创造性，传统的文化性，高尚的观赏性，显现浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。
顺德碧桂园利用有山有河的优势，营造从大的山顶公园，到各个住宅组团的中心花园（都有人造水景），到各栋建筑物的楼旁园林、
路旁绿带、住户花园，多层次的、大面积的山水景观，住宅布置在大花园中、小花园间，形成楼景交融的"画卷"，户户见景的住区。有的住区运用传统与现代相结合的造园手法，在无山无水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒弯曲流动的溪涧水景，住宅建在种满灌木、花卉的"山溪"、"山丘"旁边，使居民在闹市"推窗见景"地享受到自然气息和生态美景。
5、交通道路应合理分流，减少对居住的影响。
住区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。
住区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。
小型住区应避免机动车道进入居住区域。有的住区建成"无车小区"，即把机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅区域全无干扰，效果良好，居民满意。
住区的停车位要数量合适、设置合理，有利于优化环境、节约用地，减少对居民的干扰。随着私人小汽车的不断增加，原来有的住区按总住户数的20％、30％设置停车位，已显不足。有的档次较高的住区已按总住户数的百分之七八十，甚至100％设置停车位。多少合适？应根据不同类型住区不同居住人群，按适当超前原则确定。停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少空气污染、噪音干扰，而且应节约用地。住区停车场以设在地下、半地下较为适宜，有以下几种形式：①半地下停车场与绿化组合——在同出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以至花架、花坛，一举两得。②全地下车库——其顶面的覆土应绿化，并与周围地面园林融为一体。③架空平台下停车库——在数幢住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上为绿化、交往空间。但由于车库靠近住宅，要设法防止对住户的干扰。④在绿化带塔棚架停车——这应尽量少用。但如果能做到停车地面仍有绿（用砖块铺地，地砖边缝种草），棚顶有绿树遮荫，不靠近楼旁，噪音很少，则未尝不可。
二、高品位住区的住宅建筑设计
高品位住区住宅建筑设计的基础，是遵循国家和地方政府已经颁发的特别是近年颁发的设计规范和有关文件。随着经济、社会的发展，生活水平的提高，时代风尚的影响，住宅的设计要求也会发生变化。当前，住宅正在从安置型向实用型、舒适型发展。从实际调查看到，各个时期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住拥挤时期，住宅发展的重中之重是解决有房可住的问题，没有特别重视提高住宅品位的问题。今天，虽然住房拥挤问题在城市仍存在，但它所占比重已比较小，不少城市已完成住房解困任务，并向新的住宅建设阶段发展。因此，提高住宅品位，对当前住宅建设具有普遍意义，但本文只着重论述实用型和舒适型住宅的品位问题。
1、增强住宅设计的创新观念。
一是居住功能多元化。当前，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。住宅除了必须具备的基本生存条件之外，还要设计供住户及其子女读书学习、艺术培养、作画写书、健身锻炼、文化娱乐......等空间以及能使住户得到舒适享受、视觉享受、感觉享受的条件和设施。
二是住宅设计要有超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年龄、家庭成员的变化，或由于变换居住者，应在必要时可对室内布局、分隔灵活调整；也可以两套合一套，三套变两套。
三是居住空间设计多样化。从平面空间设计向三维空间设计发展，根据市场需求，适当设计复式、跃式、错层以至跃复式合体、三层错层式等住宅模式，使居住空间更活，适合不同消费对象的爱好。
四是住宅设计的科技应用集成化。新科技的发展、推广应用已由单一性逐步向集成化发展，住宅设计也应适应这趋势。
五是住宅设计走向信息化。应适应知识经济浪潮的发展，多掌握技术信息，包括设计理论、市场信息、设计科技、政策导向，不断更新知识，设计出具有创新价值的住宅。
六是住宅设计要求精品化。要摒弃那种照套图纸的陈旧设计手法，通过深入的市场调查，对各类住宅设计进行对比研究，多方面应用科技成果，设计出价值更高的精品。
2、住宅设计要以市场为导向。
居住潮流、住宅市场常有变化。在gg开放前很多住宅单元不设计起居厅（尤其在北方城市），后来又流行"三大一小"设计（大厅、大厨、大卫、小卧室），目前又在不少地方出现大卧室和特大起居厅（超过30平方米）的设计，出现大卧室和大卫生间的设计。增大客厅面积有方便亲属聚会、朋友交往的需要，还可表现住宅主人的身份。增大卧室和卫生间的面积，是人们已感到这两处是最让人能舒适享受的居住空间。
在套型面积方面，一些发达国家曾经出现过套型越建越大的倾向，发展到每套150平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到100－120平方米（美国除外，因其住房面积特别大）。我国个别城市近年也出现过120平方米左右的住宅单元畅销，小单元滞销现象。不少城市则仍是中小套型畅销。
这一切都是市场需求的变化引起的住宅设计趋向。我国实行住房分配货币化后，购房主体是个人，不是集团。购房者往往要经过货比几家甚至几十家，全家出动现场调查、商量，有的还要请教专家之后才下购房定金。他们对套型面积、房室布置、功能质量、工程质量、立面造型、居住环境、配套设施等等，都是十分注重的。而在各个时段、各个城市、城市内的不同区域，人们对住宅及其功能的挑选也是有变化的，这就是市场变化，设计师必须及时地、敏锐地掌握（最好能预测）它的变化，才能设计出符合市场需要的住宅。
3、住宅设计要讲究文化性、艺术性
文化性、艺术性最能反映住宅和住区的品位。住宅的外观和内部设计都应力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人的心理需求，反映深刻的文化内涵、蒸蒸日上的时代精神。外地的、外国的住宅设计可借鉴，但不宜照搬。成功的做法是，通过汲取其精华，发扬本身的长处，创出有地方特色和风格的高雅作品。
建筑造型反映城市的文化，地区的风貌，也是商品（房）的包装。不少发展商都十分注重这一环节，到处请名师精心设计，对方案反复推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化内涵丰富，艺术性强的结晶。
4、住宅建筑应力求造型完美、比例适当、色彩协调，与环境配合相宜。
各地近年建成的优秀小区都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以说是建筑的时装，城市的面容。有的住宅以现代、明朗、动感为主调，表现生
气勃勃、积极向上。其外立面使用红褐仿石面砖，墙体由米黄色喷涂向上过渡到顶部乳白色，轻快、简洁。有的楼房采用白色为墙体主色调，与大面积的绿带、树林相衬，显得醒目、明朗。有的高层住宅楼以素色墙体与浅绿色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江边，构成悦目的景观。有的住宅外墙采用暖色调，烘托暖融融的住家氛围，并与围合组合相呼应，受到好评。有的住宅立面采用横线条，黄色为主色配顶部白色檐线，局部红色勒线，香槟色窗框，弧形窗，显得飘逸活泼，建筑立面造型和色调采用可多式多样，但应根据特定的环境精心设计。应注重协调性、和谐性、耐看性。立面要防止单调沉闷，尽量做到流畅大方，简洁明朗，虚实有度，刚柔相济，有节奏韵律感和时代特征，经得起时间的考验。建筑立面不强求一致，有的显现浪漫情调，给人新潮之感。有的以清雅色彩、质朴形象，表现另一种风格。有的突出典雅端庄形象，使造型表现高贵。
5、建筑设计应显现人的中心地位，现代性和实用性。
住宅内部平面布局要突出"以人为本"思想，不让人屈就于建筑，成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律，具有较好的舒适性、方便性、安全性。过去有的住宅在客厅布置了通往卧室、厨房、卫生间的四五个门户，干扰很大，很难住得舒适，更难体现居住的私密性。这种落后设计目前虽然已经不多，但也不是已经在所有住宅中都达到了功能布局科学、合理的要求。一些高品位优秀住宅设计近年发展了设计理念，丰富了设计思想，取得成功，使住宅室内布局显现人的中心地位，更加实用、舒适。
住宅的动静功能分区已得到较多的体现，把工人房、餐厅、厨房、公用卫生间集中布置，与静区卧室、书房、化妆间，以及半静区客厅形成三个互相干扰相对较小的分区布局，显得比较合理、适用。
主卧室的设计变化已从过去主要考虑用于睡眠，延伸到休息、核妆、看书......。主卧面积加大到12平方米以上，豪华型住宅超过20平方米；配舒适、多功能卫生间、化妆间和主卧阳台；与书房相连，便于工作、学习、电脑操作。
起居厅是家属聚会、娱乐和会客之处，不宜采用狭长形、异形，以方正、宽敞、明亮较佳。尤其要处理好厅内交通，防止出现交通面积过大、房门过多，影响使用功能的弊端。要使客厅具有足够的少受干扰、相对稳定的空间。
住宅次空间的功能要得到更多的重视。厨房与餐厅相邻，构成餐饮空间。有的设计开放式厨房，使餐饮空间更觉宽敞。
卫生间的功能不单是洗脸和大小便，沐浴功能（卫生间内设沐浴小空间）、化汝功能应得到重视。但淋浴区与便溺区应隔开。主卫生间更宜适当增大面积，有的还设按摩浴缸，有的与衣帽间相连，力求舒适。储物空间也在不少住宅单元中有了位置。
阳台在住宅中起到重要作用，是直接接触室外空气、阳光之处，应尽量发挥它的绿化、休息、观景、乘凉、健身等多个功能（相邻厨房的工作阳台还有助厨工作功能），面积不要过小。有条件者，还可设计大面积阳台、多个阳台，以至面积比阳台大得多的无顶盖的露台，使之成为空中私人小花园，让人住得更惬意。
户型设计、室内布局要尽可能满足住户的景观需要，将室内景观向室外延伸，让住户更多地亲近自然。因此，窗户要加大（有的住宅把窗的横向尺寸加到*十厘米宽），窗台要降低，还可设计弧形窗、落地窗、转角窗、宽角度窗，让住户对室外景观一览无遗。但窗户加大后，夏天室内温度高，能源消耗也高。
随着经济、科技的迅速发展，居住功能也日益增多。尤其是信息网络发展后，在住宅内办公也会多起来。健身的需要也比过去大得多。因此，在住宅单元内除了最基本的厅、房、厨、卫等空间外，适当设置书房、工作间（电脑室）、健身房或健身阳台、露台、化妆间、衣帽间、贮藏室、门厅......，已成为住宅新的功能空间。当然，这需要足够的单元面积作基础，一般实用型、中小型住宅单元难以办得到。
6、住宅的层数构成应结合城市实际合理确定。
住宅层数的构成应从有利于提高土地利用率，丰富建筑空间，保证环境良好的原则出发，合理地科学地规划。一般来说，小城市和镇的住区应以多层、低层住宅占绝大多数，适当建一些中高层；大、中城内住区应是多层、低层、中高层住宅相结合，适当建一些高层；特大城市郊区住宅小区应以多层、中高层住宅为主，适当建一些高层；特大城市中心区还可以适当建一些超高层。别墅小区应适当控制。七层及七层以上的楼房均应设置电梯。各类住宅区都应将住宅空积率、建筑密度控制在符合规定，并保证能有良好居住环境、能有足够的绿化面积、能相应兴建配套设施的原则上。绝不应为了经济收益，牺牲环境，影响环境，盲目增加容积率和建筑密度。
三、高品位住宅小区的环境创优
住宅是住区的主体，环境是住区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅，能够表现它的文化性、舒适性、陶冶性、祥和性，能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。
住区环境对城市有巨大的、直接的影响。住区环境既有物质方面——"硬环境"，也离不开精神方面——"软环境"，两者必须紧密结合。住区的"硬环境"主要包含能满足人的居住、生活需要的居住空间、交往空间、景观空间、公建设施、文化设施、教育设施、体育娱乐设施、交通设施、商业服务设施......；住区的"软"环境主要是社区精神文明建设及多层次的社区文化活动，创造高尚的文化氛围，让居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，适宜的健身体育锻炼，丰富的艺术享受，以及优美的景观欣赏。
这里着重研究住区的绿化和景观环境的优化问题。
1、住区园林化应力求创新，各具特色。
不少高品位小区都在山水园林景观上做文章，创出各具特色的景观环境。广州二沙岛以绿、静、美为主题，点、线、面相结合，突出江景，展现亚热带气候特点和地方风情。房前屋后布置园艺，多层次主体绿化，造成无处不绿的居住空间。建筑错位布置，前低后高，增加观赏江景户数。丽江花园追求现代化人居与优美自然环境的和谐统一，营造以大型人工湖为中心的中轴景区和多个组团花园，形成优美的园林式住区。祈福新村以"环境新村"、"诗意人居"的目标营造居住空间和绿化景观。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多个不同风格、不同特色的主题公园、花园和农庄，使住户拥有十分丰富的休闲、观赏、娱乐游玩空间和直接参与种养的场所（农庄）。奥林匹克花园环绕健康的主题，设置泳池、运动场所、健康中心、家门口运动器械，以及健康步级、养生步径、儿童欢乐步径、青年动感步径。翠湖山庄把中庭花园瀑布、楼间涌泉、架空首层绿化、屋旁绿地与园林景观连成一体，建成覆盖整个小区七八成面积（车道入地下）的"万象翠园"。深圳华侨城以尊重自然、保护生态为指导思想，把原有山坡和绿化资源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成优美的水景，住宅建在青山碧水、林木葱葱、处处有景的环境里，显现回归自然、保护生态的特色。广州颐和山庄借用颐和园的意境，借助天然
山水，建造山顶公园（占地8万平方米），观景颐天阁，昆明湖，故事画廊，万寿宫会所，湖滨亭台楼阁。再以小溪流水、假山瀑布、喷泉山石等点缀，建成一个具有天然特色的生态型、环境型住区。有创新、有特色才有生命力。无论是住区的建筑造型还是景观空间布置都不能千篇一律，千人一面，不能"克隆"照搬，即使是同一发展商开发的小区也不宜个个雷同。
2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多采。
一是空间层次：从小的楼顶、楼旁绿化，路边绿化，到组团绿化、小花园，到中心花园、各类主题花园都应做到层次分明，各有特色。除了特大型住区外，一般应少建大公园，多建小花园、组团花园，使居民就近享用绿化带来的好处。
二是植物品种层次：草地、花卉、灌木、乔木，喜阳植物、喜阴植物，不同季季的植物，都应合理布局。切忌跟风，过多地、过大地营建大型草坪，大种棕榈科植物。应因地制宜，讲究科学。草坪生态效益和造氧功能都比树木低很多，而它的养护费却比树木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮阴功能差，尤其是亚热带地区更不宜把大草坪作为主要绿化途径。应选择适合本地生长的植物种类，多种园林当家树、乡土树。适当选用一些外来的、能在本地生长良好的树种来调剂也是可行的。
3、住区园林应与方便人际交往相结合。
在住区环境建设中，应注重营造人际交往空间，除文化娱乐场所外，组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间，应作为住区园林建设的重点，把它建成既有观赏景观又有交往设施（亭台、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的绿化空间。
城市人住在各自的单元住宅中，老死不相往来，楼上楼下互不相识。在住宅围合组团、庭院中营造优美的环境空间，必然会吸引大量居民，尤其是老人、儿童到此休息、游玩，进而互相交往谈心，对克服"城市病"，尤其是减少老人的孤独感是可以起到重要作用的，应该提倡。
住宅楼首层架空也是增大人际交往和绿化空间的好办法。可在架空层设置居民休息、健身，老人、儿童活动的设施，种植喜阴的矮科植物和花卉。
4、利用、改造自然景观与人造山水景观相结合。
未经开发改造的山岭、荒林、湖水、山塘，往往难以达到理想的要求，合理的做法应是：有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合。例如对水面较宽的山塘通过种植、造岛（必要时）、架桥、清污、净化不体等办法可以改造成景色宜人的优美平湖，使住区具有难得的水景。相似的办法也可以把原有的荒山、乱林改造成层次丰富优美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建设房屋，让楼外人看到层层琼楼，为住区增色不少；楼内居民由于楼房的高低差可更多地观赏楼外景观，比平地建楼更胜一筹。
人造景观在住区甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、涌泉、假山、亭台、拱桥、连廊......都可人造，但要求造有水平，不落俗。有个住区本来无河无湖，但投入1000多万元资金开挖宽达30多万平方米的人工湖，并对湖滨、湖中、小岛等进行绿化、美化，设置游乐、体育设施，住区环境大为改观，湖滨住宅成了畅销房。
5、发展立体绿化，营造空中景观。
这是有效增大住区绿化面积，改善环境，美化住区的重要措施之一。立体绿化通常有阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物，天台的花卉、藤类瓜果。还可以在高楼之间的连接桥和平台，以及高楼中间的架空层营造空中花园。在房屋的一切可以利用的地方都绿化起来，其绿色效果必然更为显著。
立体绿化的另一方面是植物的种植立体化，把乔木、灌木、花卉的种植形成有层次的立体景观。一些住区地处城郊大道旁，更应在住区边缘种植一层或几怪乔木、灌木，阻隔噪音和尘土。
6、住区绿化与体育活动场地结合。
根据住区居民对体育活动的需求，除建硬地运动场外，还可兴建一些草地运动场，如微型高尔夫球场、草地滚球场。这种既增大绿化面积，又增加居民体育活动场所的做法是一举两得的，值得积极提倡。
7、住区园林应力求美、静、净、洁。
住区各类景观布置和小品、雕塑等，都应由专家设计，使之具有高品位构思和艺术水平。住区的景观要美，环境要静，噪音要小，水面要净，空气要洁。机动车辆的噪音、废气应减少到最低限度。不论大、小水面都应常年洁净，防止变成污水塘、"龙须沟"。流水、瀑布、涌泉尽可能循环使用，并使其起到涤净尘埃、净化空气的作用。提倡使用双管分质供水体系，直饮水供到住家，并同非饮用水分开供应。
8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担。
住区应对过大规模的、过高档次的和过大成本的绿化项目，加以控制。要根据社会和居民的经济水平营造景观环境和服务环境。设计过宽的草坪，种植名贵的树种和百年老树，建造过大的会所及超豪华的装修，都会明显增加商品房成本和物业管理费开支，应从减轻居民经济负担出发，合理设计景观和设施。
9、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑。
一是住区各种园林景观的设计，必须具有我国传统文化内涵，显现中国式的诗情画意。
二是住区应为居民组织各式多样的文化、教育、体育、娱乐活动，使他们不但能观赏、享受优美园林景观，而且能参与吟诗、作画、歌唱、健身、表演、娱乐......，得到高尚的精神享受。
三是住宅环境的优化，必须有高水平的物业管理相配合，在住区管理、服务中，在社区组织的各类文化活动中，培养、提高居民及其子女的道德情操和文化艺术素质。
四、住宅小区的智能化建设与新科技应用
高品位住宅小区应积极应用新科技，逐步实施智能化建设。
根据建设部1999年4月制定的《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》对示范小区的要求，优秀小区、高品位小区至少应达到示范工程技术含量的普及型，进而向先进型、领先型发展。普及型的功能要求是：
①设立计算机自动化管理中心；
②水、电、气、热等自动计量、收费；
③住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；
④住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；
⑤住宅设置紧急呼叫系统；
⑥对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。
先进型的功能要求除了要达到普及型全部功能外，还要做到：小区与城市区域联网；住户通过网络终端实施医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算；住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等。
领先型除达到上述要求外还要求：小区开发建设应用HI－CIMS技术，实施小区开发生命周期的现代信息集成系统，达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。增强推进住宅产业现代化力度，保障有效供应，加速住宅建设成为国民经济新的增长点。
>目前已有一些住宅小区达到或基本达到普及型或领先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村实施家庭智能化系统，以智能数据终端、红外线探测器、紧急按扭、煤气泄漏报警器、门磁、自动门锁、智能水表、电表、煤气表等组成全套住户室内防盗防抢系统、远程抄表（三表）系统、紧急求助系统、煤气泄漏探测系统、室内计算机网络系统、有线电视系统、电子巡更系统、室外摄像监控系统。而且为住户预留以下智能化功能：室内电器自动控制和防火系统、股票操作系统、视频点播系统、电视门铃系统、车辆出入口管理系统、路灯自动控制系统等。其中能确保居住安全的系统已经做到：当住宅发生盗警、火警、煤气泄漏、发生异常（如进屋打劫）时，住宅里的声光报警系统避动，信号即行传输到智能管理中心，在管理中心计算机监控屏幕上的住户地图相应部位出现声光报警和显示具体地点、住户，并即行通知相应人员赶赴现场解危、除险。
广州保利花园小区在使用"四新"和推行智能化建设方面也取得显著成绩。他们以科技为先导，广泛应用建设部推广的新技术、新材料、新产品，把建筑体系、部品体系中先进的成套技术集成运用，对传统住宅建设技术进行改造，实行资源的合理利用和优化配置。这个小区采用的新技术、新材料主要有：异形框架柱、隐形梁、水泥珍珠岩块（用于隔热）、聚胺脂防水涂料、环保型赫利斯矿物涂料（用于外墙）、镀膜铝合金窗、暗管暗线、下水管走户外、集中供热水管、新型PVC（UPVC）及铝塑复合管（上下水管）、节能便器、声光控开关和节能灯具，厨卫采用整体标准化设计装修技术。该小区还按15年不落后的要求进行智能化建设，采用国家三星级小区智能化综合布线，以先进的光纤、交换网络平台为基础，综合运用Computer、Communication、Contnol、CRT四项技术，实现主干千兆、百兆到楼、十兆交换到户。每户安装煤气泄漏报警系统和家庭智能控制器。所有业主、住户都配IC卡，用于通行、消费、购物、停车、转帐交费。在小区四周及区内交通道、中心绿地、社区中心、学校周围都设红外线探测器、探照灯、摄像监视点、电子警察，做到小区无死角、无漏巡，确保安全。小区还设有"电子保姆"可帮住户在回家前5分钟打开空调，代买菜、订餐，或呼叫社区服务人员上门服务（包括家务劳动），还可帮住户安排播放VCD电影、名曲。
丽江花园于1999年在小区内建立光纤宽带网络信息平台，计划在20**年前完成整个小区的网络化，使所有住宅和商铺实现宽带上网功能，促进住区生活的现代化。
东莞东泰花园中心区，于1999年9月被建设部列为"全国智能化住宅小区"，投资1500万元实施住区安全保障、磁监控报警、煤气泄漏报警、家庭股票交易、三表自动计量、网上购物、急病救援、网络选看节目、物业管理系统......等等。这个住区的智能化试点正在积极发展，已取得初步成果。
总的来说，住区智能化主要向三个系统发展，一是家庭智能控制系统。除上述一些小区已实施的项目之外，还有电话线被切断与防破坏报警、系统报警自动强制占线、遥控护理与紧急呼救、家庭安全状态与报警准确性确认、程序自动化功能、远程遥控功能、红外线遥控调节功能、电源远程控制及调光功能、电子声音邮件信箱、住户信息管理、报修管理等等；二是住区综合信息服务。主要有休闲娱乐信息、购物信息、日常资讯发布、生活时尚推介、用户意见反馈、医疗卫生常识、远程医疗诊断、居民求助信息......；三是物业管理系统。主要有供电、公共区照明、给排水、电梯运行、电视、停车库等的监控、管理，出入口及巡更控制，报修、收费管理，社区服务等等。
在住区智能化发展中应树立"以人为本"的思想，按照适用性、可靠性、先进性、可行性、标准化、可扩充性的要求，从实际出发，按适当超前原则谨慎选择和确定智能项目。对技术的成熟程度、投资多少，运行收费等都应认真研究、测算，再作确定。一些运行收费较高、暂时与居民经济能力不适应的项目，可预留选项，逐步发展。
在新技术推广中，有些与居民健康直接关联的项目如住区直饮水工程应在住宅小区中积极推行。广州奥林匹克花园2000年7月向小区全体住户开通全天修管道直饮水。这项目是运用膜分离技术和有关的先进净化工艺对原水进行深道处理，保留部分人体所需矿物质和微量元素，再通过新型卫生管材和先进配水方式输送到各家各户。供水采用循环系统，水在管网中不断循环回流和处理，每循环一次消毒三次，以确保水质新鲜、卫生。该小区供应的直饮水经卫生防疫站按国家的《生活饮用水卫生标准》和《瓶装饮用纯净水卫生标准》进行检验，全部项目合格。这项工程也适合居民的经济承受能力，一次过的开通费为每户2000元，日常饮水每升0.3元，一个4口之家每月约需60元。奥林匹克花园小区全体住户都接受了这项直饮水。这项技术适应人们日益提高的生活用水标准的要求，又与广东省政府要实施的分质供水计划接轨，值得在住宅小区尤其在高品位住区积极推行。
住区的生活用水宜采用分流制，除直饮水外，一般生活用水与绿化、冲厕等用水分流供应。小区的生活污水和其他污水经净化后用于绿化和厕所冲洗，以节约水资源和减少对环境的污染。这些技术对提供住区的环境质量具有积极意义。
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