住宅户型设计全方位

这样的房子还是有人不满意:早上一起床,大家还是要抢着上厕所;辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便,厕所里总是潮湿阴森味儿不太好;厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便;大热的夏天厅里怎么也没丝儿风?想看电视吧又怕吵着孩子的学习,不看电视吧晚上还真挺难受,有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母……很快,在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅(餐厅)两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。

有单身汉也想要成套的房子,于是有了单身公寓。

有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子,于是有了酒店式公寓。

有极想看山景海景园景的人,于是有了景观户型。

好户型的标准

选择一种户型,选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解,而户型则不管人们过去如何,只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此,所谓好户型,就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型;是能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。

一套好的户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,少点“金角银边”,谨防多边多角的“钻石房”的出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积,也符合中国人的消费心理。

一套好的户型,必须做到以下几个分开:

1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力,而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧,因此应将它们严格分开,确保休息的人能安心休息,要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房、麻将室(娱乐室)进行区位分离,而且应注意各房间门的方向。

3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成,生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功,也为了家庭成员之间的起居互不干扰,主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应单独设立卫生间,应与父母房略有距离分隔。如设有工人(保姆)房,则又应与主要家庭成员的房间有所分离。

4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。

一套好的户型,必须做好“通”、“透”工作。

如果客餐厅相连,最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅的采光充分,春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。

厨房当然也应有良好的采光、通风条件,闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情,影响一家人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄,它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所,它也应该有良好的通风透光条件,应该窗明几静,无异味,不长霉。

卧室,自然更不能成为黑屋暗房了。

一套好的户型,应安排尽可能多的房间朝向南面,以确保灿烂的阳光能照耀房间,如有不便之处,则首先满足的应是客厅与主卧。

当小区周边有着极为突出的景观时,户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心,这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。

好的户型中厨房应远离卧室,以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。

好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中,既方便业主装修,又方便维修检查,还节省材料。

立体户型面面观

目前市场上的立体户型主要有两种:跃层式(深圳叫复式)和错层式。

所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的,两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套(当然也可以是

很显然,复式住宅给予住户的空间层次感十分强,功能分区也能做得十分到位,其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。

一般说来,复式住宅的入户门均设在低层,这一点非常重要,因为从人们的居住心理来看,进门应该是第一层,若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室;而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起0居室等,复式上层并非是一般客人可以进入的。

复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米,否则不仅行走不方便,家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究,一般设于厅堂的角落,以避免占用过多的空间。在下层,楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积,在上层出口处以设置卫生间入口为宜,可不另设平台面积。

显而易见,复式住宅面积一般都很大,动辄200㎡以上,而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高,因而其总价非同小可,不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量,它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感,又多么让人心动!

而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面,而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米,从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习,都可在不同的功能层面上进行,较好地满足了人们对现代家居的需求。

错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓,既增加了乐趣,又不太影响交流沟通,其面积也与平面户型相差不大,因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型:进门的第一层面为公共活动区,南面是大开间客厅,北面是餐厅、厨房和公共卫生间,向里上数级楼梯形成第二区域,可作为老人房儿童房或客房,继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区,同样是大受欢迎甚至出现抢购。

1999年,深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式:进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间,往下走为厨房和工人房,顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”,而且“使用面积大于建筑面积”,凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上,不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰!

大户型?小户型?

由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因,不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。

香港有“千尺豪宅”的说法,1000平方尺多大?90多平方米而已。在深圳、广州、上海,一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市,似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。

从内部空间设计角度来看,户型面积越小,难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单,一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”,功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大,不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房(音乐室、麻将房、健身房)、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能,而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区,跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。

值得特别一提的是,小户型是否应带保姆房的问题。一般说来,在小户型的买家中,结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生,而在目前国内的社会经济环境下,又需要夫妇两人都上班工作,他们正是最需要聘请保姆家庭!但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房,而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松,那么增加一间保姆房所带来的压力,目标消费者能否承受?希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。

从整栋楼或整个项目的来说,大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差,但“人以群分”,单一户型所带来的客户基本素质面的同一,可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此,因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究,但一旦定位准确,其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽,于是从3、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足,实际上由于定位混杂,各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻,踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适,户型既有层次又有相对同一性,既错落有致又充实丰富,则客户挑选余地大,市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当,这并不能凭主观的臆想,只能是通过对市场的深入了解才能得出。

面积多大才合适?

在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁,而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。

不同的消费对象有着截然不同的需求,那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢?我们认为,必须从以下三个方面综合权衡。

消费者对应性。我们知道,一房一厅的小户型是只能作过渡之用的,其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人,其购买动因主要是工作时间不长,积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说,虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的,而且需要布局紧凑,因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生活可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡?三房是做100㎡还是130㎡?需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子,其面积敏感度相对较差,但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处,才能使销售一路畅旺。

舒适性。房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生活服务的,而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的开间、进深及面积。

房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然,事实并非如此。以普通家庭的客厅为例,这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚的空间,谈话、看电视是这里的主要节目,太小让人有压抑感,过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。

除人的视角、人的活动外,舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣,则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度,舒适性自然也就大打折扣。

地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求,其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房,为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间,而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。

户型之首——客厅

毫无疑问,在一套房子里面,客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首,在设计中应该得到最高规格的尊重。

在客厅的设计要素中,包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。

上一篇文章我们提到,视总面积的大小,客厅的开间应在3.8—5米之间,过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下,进深与开间之比不宜超过1.5,否则也将在因过于狭长影响使用。

阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间,是最开扬、通畅的地方,我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径,当然应让全家人都得到这种享受,因而从这个角度看,也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因:它是我们晾晒衣服的地方,因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。

如果在向阳面设置了阳台,在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢?虽然不是必需,至少值得考虑!

在客厅周围开几道门,每道门各自朝向何方,当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低,而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗?厨房呢?哪个卧室外的门朝向客厅?能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗?客厅与卧室之间的走道如何安排?不设过道又如何?……这些问题当然不可能有统一的答案,不可能有经典的、最好的方案,而只能通过对目标客

客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通,而在大连市场,好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些;错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些,但通风性差一些,面积利用率也将打点折扣。

玄关在客厅里的出现时间较晚,是伴随着“三大(厅、厨、卫)一小(卧)”、功能分区等居住观念而进入普通人家的,并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑,因而设置与否也需谨慎调查。

关于客厅,我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求,是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路?

对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们,也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子,有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要,现在仍处设计阶段的房子,在决定一房一厅、两房一(二)厅的布局时,恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。

客厅能开PARTY跳舞吗?客厅能不考虑摆放电视机吗?客厅能是小酒巴吗?客厅能是茶艺馆吗?

凡此种种,或许现在还没有足够多的人提出需要,但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。

主卧

我们都知道,在单位福利房一统天下的年代,即使在三居室以上的户型中,各卧室尽管有大小之分,但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现,堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。

主卧的出现,使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性,减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰,增添了生活情趣,因而从生理上满足了现代人的家居生活。

主卧的出现,还极大地满足了购房者的心理需求:拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一,而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。

主卧设计的要点如下:

卫生间:我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间,这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间!不仅如此,主卧卫生间面积也应比公共卫生间大,功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外,还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。

位置:独立性、私密性是主卧的主要要求,现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅,如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时,我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置,可门却直接对着客厅,整个就是自相矛盾。更有甚者,有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻,这就让人匪夷所思了!除私密性外,朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素,主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。

面积:主卧面积当然应比其他房间大些,但舒适是有“度”的,因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费(购买款、管理费),二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查,目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右,北方消费者的需求相对大些,平均值在25——30平方米左右。

窗户:客户的功能有三:采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调,也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟;无论电扇风、空调风是多么清爽宜人,它也不能代替轻灵、和谐的自然风;无论电视节目有何等精彩,它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗(或曰飘窗)甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳,转角窗(将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗)、弧形落地窗也已被大量运用。

辅助功能:在目前的住宅市场中,不少设计师在处理大面积户型时,常简单地将每一个房间按比例放大就算了事,其实这是一种非常严重的浪费,我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分,如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间,可以考虑设置背景音乐系统等。

厨房

我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面:厨房在户型中的位置;如何提高厨房的舒适度;厨房设计的创新性想法。

位置:南方气候炎热,所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”;北方冬天漫长,所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求:南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧,而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方,我们认为只要是平面户型,在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取

舒适度:事实上,自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后,就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变,从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察,无论南北方,目前多数厨房的面积在6—7平方米左右,但我们认为,在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天,厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快,我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理,更符合人们的厨房作业的流程:在洗、切、炒的流程中,L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率,降低劳动强度;整体厨房由于能使物品各归其位,不仅能提高空间利用效率、减少死角,而且更方便清洁,改善卫生状况;我们还认为,现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候,如此一来既可最大程度地降低油烟污染,又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行,不仅大大提高了舒适度,对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处,可为平淡的居家生活增添许多情趣。

创新:在此我们想提出两点创新性想法,一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室,二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍,随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变,在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中,从抽排油烟机的技术角度来看,将厨房完全敞开一点问题没有,而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积,而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视,任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙,真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。

洗手间的问题

中国菜肴之香、之精美举世闻名,与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。

长久以来,厕所在中国另有一别称——“茅房”,由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后,城市里大量修建的火柴盒房子里,也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来,我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响,目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题:

(1)仍有人将洗手间搞得暗无天日,白天需开灯,余臭长年不绝,且阴森潮湿,让细菌们大量繁殖、活得自在。

(2)空间面积绝对不足,一些发展同将其作为辅助功能,面积压缩得很小,在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。

(3)设备水平极低,用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。

(4)标准化程度低,施工质量差。管线配置杂乱无章,影响美观和使用,下水道容易堵塞。

(5)缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是管线集中的地方,长期以来都以明管配置,为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角,既不卫生又有碍观瞻。

(6)穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见,而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。

(7)重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间,而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。

(8)重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中,一般都会突出强调洗手间的面积,几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。

(9)重装修标准不重基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一,但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。

(10)重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧,因而从营销的角度,主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动,而公共洗手间则多数因陋就简,关心者甚少。事实上从使用角度看,利用率更高的还是公共洗手间,并没有理由对其漠然视之。

(11)重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑:购买大户型者多为实力派人士,一般都将重新设计装修,不用操心太多;而小户型买家多为工薪阶层,资金、时间相对较紧,因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。

(12)我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型,这是永远不能原谅的设计错误

上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是,出现这些问题的其根源在于发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅:仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地,而没有想到其应该是业主重要的享受区。

事实上,现代住宅的洗手间是一组空间,这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。(目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议,拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动,理应集中,顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便,另外从接、排水管道的设置利用考虑,也应进入洗手间;反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便(即使有干衣功能),洗衣机应设于晾衣阳台附近。)抛开洗衣机问题,要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能,使用面积不应少于6平方米,否则必然出现空间局促、功能混杂,为业主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异,目前消费者希望的洗手间面积集中于6——7平方米和10——12平方米两个区间,发展商因根据项目定位作恰当选择。

洗手间是家居生活中的集中用水地,因而也是最容易出现潮湿阴凉,从而滋生细菌病毒的地方,因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光,但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感,洗手间都应该做到宽敞明亮,通风顺畅,如能引入西晒,就更理想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局,上推式窗户是最适合洗手间的。

根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议,80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间,因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论,需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。

公共洗手间通常不是业主装修的重点,因此由发展商提供统一装修较为合理,但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。

冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴,泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流,因此浴缸在洗手间里不可或缺,尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的调查中,不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里,边泡澡放松边给朋友打电话”,认为这是极现代、极浪漫的感觉。

三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间,这也值得发展商注意。

长方形洗手间的宽度不能太窄,否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向,因此推拉门是值得考虑的设计。

为安全起见,管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上,大受客户欢迎,预计类似概念将迅速得到普及。

……

只要真正心存“以人为本”的想法,真正想让洗手间成为业主的享受空间,您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。

阳台

在一套住宅里,阳台应该是最具浪漫情调的地方,因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗;这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽;有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下,阳台也就被不少人家封闭起来,并被改造成一间小卧室或杂物堆放地,失去了其与自然交流的天性。

近年来,随着居住条件的大大改善,人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升,不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复,而且得到很大的发展,在设计上不断出新出彩。

双阳台:目前在设计双阳台时,有两种不同的思路。一种是强调通风,将两个阳台分置于厅(客厅+餐厅)的两端;另一种注重实用,将北向阳台与厨房相连,便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。

内阳台:即将阳台整体纳入室内,使其成为厅的自然延伸,因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰(只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地,只要生态环境没有根本性转变,风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素),另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体,不仅可引入充足阳光,而且视线也极为开阔,往客厅一站,外面的世界近在眼前,似乎与房间连成了一体,让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区,北京现代城是这方面的典型代表。

观景阳台:海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园……优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情,增加楼盘的附加价值,面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景,而且应做到阳台与景观的交流、对话,阳台融入景观,因而不仅需要上佳的角度,而且需要较大的面积。

景观阳台:阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素,因而如何让阳台自身也成为一种景观,是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中,基本都摒弃了“兵营住宅”时代

特殊功能阳台:近来在深圳、广州、上海的一些住宅中,设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发,还在背阳面特别设置一个3、4平方米的小阳台,主要用于安置空调主机、燃气热水器等,深受住户欢迎。

户型设计趋势

拉拉杂杂说了这么许多,目的有二:希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目标,希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。

市场是鲜活的、不断变化的,因此户型设计需要不断调整创新;市场变化是渐进的,有规律可循的,因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。

1、住宅户型日益多样性

除了面积大小的多档次外,为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别:服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧,服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫,为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。

以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点,但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。

在结构上,大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。

2、扩大住宅的适应性和选择性

最新模式是“两次设计”,即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅,第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计,主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品,如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。

3、改善厨房、卫生间功能质量

厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看,在小面积的住宅中,提倡餐厨式(DK型)厨房,并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用,可充分利用空间,改善厨房环境,增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中,开放性厨房应该前景看好。

户型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离,提倡用水空间的相对集中。目前,卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线,随着节水需要,还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户,力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等,并顺应家庭使用卫生洁具功能(如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆),厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求,提高人们的居住水平。

4、最大限度利用面积空间

目前在一些地区,为了实现功能分区,有单纯将住宅面积放大的问题,我们认为并不可取,一是增加面积必然增加购房者的负担,二是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间,如立体化,如在墙体上为家具预留嵌入式空间等,从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下,通过精心构思,巧妙利用空间。

5、通过多种途径节能、节水

从节能途径来看,设计不但要考虑屋面、墙体,还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件,解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术,如节水型便器中水的利用等;配置适用于住宅的节电照明灯具等。

在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的,但必将是今后的大趋势。

篇2：住宅户型设计调研报告

前言

随着生活水平的提高,人们对居住环境越来越重视和关注,其中包括户型设计。户型设计包括很多因素,同时,从篇幅和实际出发,本报告只对住宅户型设计做个浅显分析。

第一部分:住宅户型设计一般注意的几个问题

1、户型需求
户型需求是运动的,它随着市场的变化而变化。其中包括:
○目前的户型需求多样化,市场上并无绝对的主尊户型。
○户型的需求随时间、区域而变化。
○户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化:比如作为移民城市的深圳,人口来自全国各地,多种地域文化形成撞击,不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次,消费心理难以一一把握,销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石,购房群体只要是在本城区,文化层次较集中,消费习惯易于把握。
○购买群年轻化,购房者年龄大都在25—45岁之间,年轻化使需求呈现复杂的个性化。
○潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者,其置业计划必然是远期的,并且购房很难把握,也许会选择过度性的小面积户型,也许会一步到位,选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房,追求自在新潮的生活,经济实力强的上班族,其购买心理也是不确定性,因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。

2、户型适用
适用是住宅建设的基本要求,户型设计的第一位选择因素就是使用方面,舒适度较高,离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。
○面积适当的厅,满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。
○厅内要有良好的光照、通风和视野。
○厅内不要有太多的洞口和门,以方面家具的摆设和隐私的保护。
○厨房最好靠近门口,以利购买菜蔬与处理垃圾,避免污染。
○厨房和餐厅最好相邻,以便用餐和撤除餐具。
○卫生间与卧室要相近,夜间使用时,不然老人儿童使用均不便。
集中归纳起来,动静分区、干湿分区、公私(公用区和私密区)分区应是使用功能合理的基本原则。

3、平面形式
平面形式上的变化主要表现在两个方面:
一是每一层的户数在减少,尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8户甚至10户,现在减少平均一梯4—6户,最少一梯1—2户。密集的户型在后期将不收欢迎。
二是平面形式增多,以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用,“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型(或“工”字形)结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好,户与户之间无遮挡,住户观景效果良好。

4、内部间隔
以往户型间隔布局杂乱,功能分区不明。主要表现在:餐厅和客厅不分,开门即厅,厅当走道;卫生间对着房门,而且与卧室相邻,由于隔音效果不好,卫生间的水龙头一打开,相邻的房间深受噪音之苦等等。为此,户型间隔上应注意:
○开门是厅或玄关,饭厅与厨房相邻。
○卧室置于一侧,卫生间、浴室等置于一侧,中间形成一道走廊。
○走廊尽端是主卧室。
○一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计,景观互不遮挡。

5、户型大小和构成
户型大小到底多大才合适吗?
户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下:
厅(起居室):20-45㎡主卧室:15-25㎡
次卧室:15㎡次卧室:8-12㎡
保姆间:4-6㎡卫生间:4-10㎡
厨房:8-12㎡洗衣机间:4㎡(附污水盆)

7、户型布局
户型内部应如何布局和配比面积。根据调查,一般客户认为评价户型最重要的依次是:布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上,客户认为个功能区的重要程度依次为:起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在130-140平方米总面积的户型里设计30平方米比较合适,从趋势上看,厅的面积下调,主卧室面积从15-18平方米调至25平方米。其中的原因是:
○客户年轻化,很少在家度过,回家时卧室是常用的空间,需要组合柜、电视,看书的位置,厅内一部分功能转移到卧室中。
○社区设置会所,会所改变了交友一定要在家的概念。
○整个社会文明程度提高,人的隐私权要求增加。
在设计中通常安排餐厅和起居厅结合,但高标准的住宅内,可以考虑分开设置。但如果分开后,餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善,或餐厅分离后反而更象扩大的通道,则不如不分开。特别是中小型住宅,一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围,便优于两个厅的分离设计。

第二部分:把握新概念住宅户型设计的基本要点

1、高科技和环保时尚住宅的新亮点
2、国家相关政策和法规
3、气候
4、地形地貌
5、社会、经济、生活科技的发展
6、政府相关职能部门对开发商的要求
7、家庭规模和结构
8、家庭行为模式
9、生活习惯、风俗、社会以及文化背景
10、生理、心理的需求

第三部分:住宅户型设计的新走势

1、户型面积趋向使用化
○传统的一梯多户受到挑战,尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局,由于使用效率低,功能质量差,愈来愈受到市场冷落。户数的减少,多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现,每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。
大厅大户的结构显得落后,中户型设计基本上以大厅小房为主,而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。
○户内实用率比以前高,公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少,户型设计较

3、功能分区更为明显
○1996年以前的住宅,没有什么功能分区概念,在居家使用上极不科学,大厅功能比较混乱,基本上不区分休息娱乐区(客厅)与进餐厅(餐厅),一些卧室门直接开向大厅,设计十分不合理。
1996年以后的住宅,开始注重使用空间的层次与分区的问题,三大分区理念:动态静态空间花分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻。
○平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统,利用凸出的边角,台阶、隐形走道等设计进行空间划分,使空间层次感更强,空间变化更大。

4、户型设计更为贴近人性
1996年以后的住宅户型设计与1996年以前的相比,一个显著的分别在于:现在的户型设计更为贴近人性,设计是出于居家细节设身置地为住户考虑的。
○传统的厨房多采用I型,现在则有I型、L型、还有开放式,半开放式的厨房设计(在小户型住宅及酒店式公寓运用用得比较多),在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台,厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。
○落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。
○卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象。
○低窗台设计,可坐可卧,既增加了使用空间,又开阔了视野。
○些中小户型采用自由间隔设计,充分体现个性品位:其一,少梁柱对空间的占用及制约,使自由问题灵活方便。其二,室内空间多运用薄墙、虚墙(非砖石水泥结构),住户可重新进行间隔。

5、设计观念变革
○朝向观念的变革
不再追求户户朝南的设计,景观与朝向同样重要、户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向,消费者开始关注小区内部环境的营造,开发商近年花大力气去塑造区内景观,住宅小区采用围合式、半围合式布局较多,只要是朝向中心花园的户型,基本上都能得到消费者的认可。
○需求观念的变革
随着目标市场逐渐细分化,购房群体日趋理性与个性,单一的户型需求演变变为多极化、多样化的户型需求,从而使户型设计也呈现多样化特征。
1996年以前的住宅户型,同一楼盘同一类型面积相同,格局也相同,1996年以后的住宅户型,同一楼盘同一类型细分为几种面积结构有差别的户型,以满足相同收入阶层中不同的消费需求。

6、从人口构成确定居住空间
从家庭人口构成分析,7种套型即可适应1-6口家庭的各种构成情况。但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要,反映不同地区的气候、环境、社会经济水平、建设标准、风俗习惯以及历史文化的差异。因此,套型模式就会千变万化,多样化也成为套型设计永无休止的追求目标。

篇3：Townhouse户型设计原则要点

　　Townhouse户型设计的原则与要点

　　Townhouse户型设计的原则：

　　首先是要符合建筑标准，高度，容积率等等。

　　其次，让人住着舒适，别光是为了花哨。

　　还有就是要功能齐全，赠送地下室、露台等等。

　　Townhouse户型设计要点：

　　地上面积区间在240-270平米左右，总面积在320-350平米。这个区间比较舒适，而且也好销售。

　　这个面积区间最好是4联到8联。也是比较适中，而且好卖。

　　地上两层半或是三层，地下一层。再高了就要成了几个一居室罗一起了。太不专业了。

　　带下沉式小院最好。这样做采光好，也可以不错绿化，节约成本。

　　要带地下车库，和地上车位，这样交通组织要做好。能卖得起别墅的谁家没两辆车啊。

　　3-4间卧室，一个主卧，2-3个次卧，最好一楼有老人房。有老人房方便，但会牺牲部分客厅面宽。

　　起居室面宽在5米最舒服。主卧面宽在4-5米。

　　地下一层为车库、娱乐室、地下室、佣人房、洗衣房等；一层为客厅、老人房、餐厅、厨房、卫生间等；

　　二层为次卧室、卫生间、小活动室等；三层为主卧、书房、更衣室、卫生间等。

　　具体每层的面积一层100-120平米；二层80-100平米；三层50-55平米；地下一层60-80平米。

　　卫生间最好在10平米左右，一层的可以小点。主卧室在15-20平米左右，等等。

　　以上是结合资料和自己的理解，总结的。这也可以说是townhouse户型的评价标准。呵呵

篇4：上海市小户型设计理念趋势

　　上海市小户型设计的理念与趋势

　　国六条的精髓就是双控，以前我们是容积率控制，将来却是容积率和套密度控制，就是说以后的指标会有两个同时出现。

　　我们看一下上海住宅的密度比较。各种类型住宅的套密度确实是有非常大的区别。这里从提供住宅的角度来说确实有很多地方是需要修整的，富人占的地方实在是太多了。

　　这里还有一个面积计算的差别，这个问题也成为了一个焦点。南方和北方建筑面积的差别，保温的做法不同就会有很大的差别。阳台计算方式的差异，我们国家的测量法和我们设计规范是不同的，现在统一口径了不管是什么阳台都是二分之一。还有就是设计师与开发商之间计算的差别，这个一定要注意。设计的容积率如果要按照90/70去做的话，做出来以后把所有的公摊面积都算进来可能多1.5到5平米。因为政策会有很重要的一点，将来在销售上可能会出现一些区别。就是满足90/70的话，比如贷款比例什么的可能会不一样。因此从现在开始做设计一定要留有余量，不要做足。

　　我们再看一下上海小户型到底是怎样的形式，是不是像很多人讲的那样我们没法做了，实际上并不是这样的。根据我们的研究有几个方面需要注意，一个是户数增长率是在往下走的，说明住房的需求会无限制的往上走。另外，我们现在统计了目前的一些房交会的资料，我们发现上海两室一厅的面积在100平米左右还是可以压缩出来的，但是三室两厅就比较困难。

　　我们前几年把住宅供应建立在欲望的层面上看的。大部分人都要三室两厅，这是一个什么概念，这是一个欲求的概念。然后我们再比较一下上海、伦敦和纽约的租房户，我们会发现上海的住房自有率是最高的。这反映了什么问题，在我们这里这种欲望已经太高了，我们看到伦敦和纽约的情况与我们国家也很大的差异。另外我们再看一下香港，香港的房子真的很小，但是也能住人。就是我们大不了就做成香港这样，还是可以住人的。

　　国六条实施后的另外一点，今后可能会进入贫富混居的时代。因为今后住小户型的人和住大户型的人住在一起，虽然从社会公平的角度来说是好事情，但是贫富混居是全世界社会科学家、哲学家的理想，但是到现在为止基本上没有成功的例子。所以，我们现在要面对的就是规划要怎么做，我们很多规划都是把大户型和小户型搭配放，是不是应该分区房是我们应该研究的。比如日本的廉租房，就是和豪宅完全分开的。

　　我们再看一下上海小户型设计演变的历程。我们看到了整个的方向是什么，首先是我们的独用成套，然后追求的是更多的日照，更多的房间，更多的通风，于是乎住宅从一梯多户逐渐的向一梯两户的方向发展。现在我们回过头想可能要重新反思这种演变，首先是我们面积做小的时候，首先要压缩什么面积。一开始的户型是没有厅，再往下发展逐渐独用了之后厅的功能实际上还是比较弱的，当然这里有我们建设标准的问题。就是说厅的部分空间独立存在的必要性并不是很大，所以讲我们压缩应该是优先压缩这些非必要性的空间。我们再看整个住宅发展的过程，当时有很多的建筑师做了很多的努力，我们看到这些住宅做的都是非常精细，当时国家标准是一个平米都不能超的，但是，他们照样设计得合用。例如曲阳新村会给我们带来很大的启发，它做的是跃层式，你从北面进口进去到二层就到南面了，如果是从南面进口进去，到了二层就到了北面，实际上大家共享南面的空间。

　　我们再来看看上海的5、7、9。579是上海很多专家在满足现有规范下做出来很紧凑的住宅，这些住宅我们可以看到在多层和小高层的阶段，基本上579是没有问题的，只是在小高层的阶段，做三室户的时候一般来说做到92平米左右才能满足国家的规范，我们总结下来过程是这样的，80年代前尤其是高层住宅是通廊式的，80年代以后是板塔式的，90年代是板式住宅，上海对通风和日照程度要求很高，所以就导致了板式的流行。国六条之后是什么样的情况呢，根据我们现在的研究是通廊式，板塔式。但是新一轮的通廊式、塔式和塔板式跟以前是有所不同的。上面部分讲的是一些基本的结论，就是居住空间还是住宅空间的本质。还有设计90平米的可行性是很大的，并不是很难的事情。

　　再讲一下设计要点，全国各地开了很多的研讨会，有很多的结论。我这里就简单总结一下。主要是这样几个方面，一个是对现有户型的精简优化，首先是压缩开间和功能空间的面积。比如说电视机已经都很薄了，这样厅和卧室的开间是不是还需要做的那么大。功能配置也是一个很重要的因素，也是大家需要考虑的。并不是说每种住宅的功能都要做的很全，万科在这方面做的已经非常好了。

　　第二，功能空间合用及灵活分隔。比如说厨房以后的做法应该是中西厨分开，就是尽量压缩中式烹饪的空间，把一些西式的东西搬出来，这样就会扩大餐厅的面积，我觉得这个做法以后会比较流行。我们以前的合用是很普遍的，只不过前几年我们把合用给忘掉了。比如日本的客厅都是餐厅和起居室合用的，开间也很小。是立体的在设计住宅，把小户型空间互相之间进行穿插，这样就不像以前设计住宅那样而是没有标准层的概念了，做得更加丰富。还有一种目前大家比较公认的方法，就是在功能空间不足的时候可以做一个小空间，可以附着在客厅的边上或者是其他房间的边上，这样就可以使得使用可能性增大很多。

　　卫生间空间的优化设计。我们看一下日本的设计，日本的卫生间基本上都是三分离的，带有一个洗面室，有一个浴室和马桶间，这样在紧凑型户型的情况下，在使用上就可以带来很大的好处。另外，日本的洗手间大部分做的都是外开门，这样就可以节省很多空间，

　　至于公共空间的节约化设计，最重要的问题就是一梯多户的问题，户数多了就可以节省公共面积的分摊。现在塔式住宅已经有了一些做法，平面也出来了，我们看上来很面熟，就是市场化以前的蝶型平面。这是德国的例子，我们看一下公共单元的做法，虽然只有一点点改变，但是它就造成了得房率的变化。就是说我们现在做的还没有穷尽，因为前几年最大的问题就是什么房子都好卖，大家根本就没有好好的研究，实际上你要更深一步研究的话，其实里面还有很多东西是可以做的。还有一些入口单元的做法，实际上这些都是可以接受的，国外使用的很多，只是我们并不是很关心。另外，就是土建装修一体化。

　　日本的住宅大家都知道是基本装修，基本装修就相当于我们的全装修。它们基本的户型平面给我们非常大的启发，前面讲到我们的住宅还处在比较初级的阶段，我们可以看到它的平面储藏室的面积很多，大概要占总面积的10%到12%，我们只有2%。为什么会出现这么大的区别，我觉得跟住宅的发展阶段是有关系的。房产商都不愿意做，做一个储藏室房间就小了，卖房子的时候人家一看房间怎么这么小，等到进去的时候才会发现储藏不够了，越小的户型储藏室越重要，只要使这个户型有足够的储藏空间，房子虽然小，但是看上去会很整洁。实际上日本的户型你仔细看的话，这里连电话放在什么地方都预先设计好了。我们现在反复强调接下来要改变规范，如果规范规定的是通风量的话，厨房可以放中间这样做设计就会非常自由。

　　我们再看看东京的豪宅，这里的单元很小，所有的开间都很小，我觉得有的时候对于空间尺度的

　　还有设计思路的问题，我们在上海做自己住宅的时候是不是可以有一些不一样的地方。前段时间在改一个平面就觉得很有意思，日本的住宅有一些廊，但是有廊之后还可以做到得房率86.5%，他们怎么做的，这个跟他们的规范有关系。既使你做了一个敞廊，电梯还得有一个前室，很奇怪。已经逃到房子外面了，为什么还要再回到一个房子里面才能逃出去，所以这种规范必须要改。我们现在在一些地方已经在做廊式住宅的改进，这个每家每户的入口有一个室外的小玄关，就是廊式住宅也不是很可怕，你可以通过一些手段来克服。比如说像这个住宅，在上海我感觉外廊式的住宅会逐渐的多起来，就是因为上海对通风的要求是很高的。这个外廊的住宅就很清楚，廊和建筑是分开的，比如说你在外面可以做一个玻璃去挡风，但是整个廊的通风是没有问题的。德国也是这样的做法，这样的做法可以避免通常通廊式住宅的弊端。

　　以后思路还可以有另外一种变化，就是中性功能空间。我们以前讲灵活性的时候思路总是单一的，就是大跨度住宅。实际上大跨度住宅因为成本的问题一直很难推广，那么我们现在可以反向思维，就是可以提供多种选择，当这个房间做很均匀的时候你可以做北厅，也可以做南厅，卧室什么都可以做。我们调查了上海的丁克家庭，丁克家庭有一个特点，就是他们在家里工作的频率很高，他们要求房间是对称的，这就挑战了我们以前主卧室的概念。调查显示有很多老年人愿意分开住两个房间，所以，市场细分的时候要把这些概念都考虑清楚。像香港的平面就是没有走道，房间里面都是穿的，这样房子的利用率就会很高。再有是有机平面。这里把交通面积化解掉了，做了一个集中的交通面积。至于是廊式平面，这也是将来探索的方向，甚至两层做一个廊，电梯可能是每两层才停靠一次，这也是一种方式。还有利用楼梯的下部空间，以后这个做法也可以改变。这个平面很有意思，我们看一下小高层的组织，这个正对着电梯的是一个卫生间，只要交通面积是够的就可以做，这样也增大了得房率。增加住宅的进深，可以把一户做到当中，然后有一个连廊穿到对面去，这样加大进深也是很有意思的。还有一个可能性就是中低层，高密度在上海会成为一个很好的方向。像日本在越南做的住宅容积率做到了1.71，它是怎么做的呢，它是通过挖的形式做的，这里面可以形成很多的面积，这样公摊面积就会很小。

　　90/70是一个很严格的政策，但是我们在应对它的时间不光是按照以前的习惯思维去做，还应该有一些新的思路，探讨一些新的可能性。这样90/70可能就是一个契机，我们可以把住宅设计带入一个新的轨道，可以像国外那样把住宅做得非常丰富，而不是像上海目前的情况，大家大同小异。

篇5：商品房户型设计创新产品建议:偷面积宝典

　　商品房户型设计的创新产品建议：偷面积宝典

　　贪婪是人类的非药物*。

　　免费的午餐，人人都想获取，额外的收获，最能带来满足，就像一首流传已久的歌所唱“达坂城的姑娘辫子长啊，两个眼睛真漂亮，你要想嫁人，不要嫁给别人，一定要嫁给我，带着你的嫁妆，领着你的妹妹，赶着那马车儿来”——不但要讨个漂亮老婆，还连人家的嫁妆、马车、还有妹妹，都要全部一网打尽。多少光棍头枕着歌声，睡梦中露出甜美的微笑，这歌，再流传100年也不会过时。房子也一样。

　　如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！

　　如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！

　　特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。

　　回顾06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙：

　　一、低台凸窗和落地凸窗

　　主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。

　　目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

　　注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

　　二、超大入户花园和大阳台

　　主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！

　　注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

　　三、赠送大露台

　　主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

　　注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想，您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。

　　四、赠送半地下室、地下室

　　主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

　　注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。

　　五、共享梯厅

　　主要招数：现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

　　注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

　　六、隐藏式衣橱

　　主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

　　注意事项：偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。

　　七、层高做大，增加竖向可利用空间

　　主要招数：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。

　　注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少

　　八、空中单元连廊

　　主要招数：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。

　　注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

　　户型偷面积作为在竞争中取得优势的重要手段，对客户的打击力非常强大，在06年深圳市场，基本上是家家偷、户户偷，偷得精彩纷呈。乐极生悲，本来是一种极富创新精神的做法，政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一，随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方，以上偷法依然有效，相信随着90政策推行，偷面积必将是有效的竞争手段，没办法，都是给逼的。