房地产开发程序:政府部门审批手续部份

　　建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

　　建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为中 央单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

　　举例大致说明前期审批流程（前提：中央单位自建财政投资新征地办公楼项目）：

　　第一步： 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

　　第二步： 取得国土局“用地预审意见”。

　　第三步： 取得环保局“环境评估审查意见”。

　　第四部： 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

　　第五步： 取得规委给建委的“规划意见函复”。

　　第六步： 取得建委的“选址意见通知书”。

　　第七步： 取得发改委的“招投标方式通知书”。

　　第八步： 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

　　第九步： 取得规委的“规划意见通知书（选址）”。

　　第十步： 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

　　第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

　　第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

　　第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。

　　第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。

　　第十五步：取得国土局的“建设用地批准书”。

　　第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

　　第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

　　第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

　　第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

　　第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

　　第二十一步：取得建委的“年度施工计划通知书”。

　　第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。

　　第二十三步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

　　第二十四步： 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

　　第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

　　第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

　　第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”

　　第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。

　　第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

　　第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

　　第三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

　　第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

　　第三十三步： 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

　　第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

　　第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

　　第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

　　第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

　　第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

　　第三十九步：取得建委的“施工许可证”。

　　至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

　　规划部门的审批流程是：

　　控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房地产开发项目水电配套管理工作内容

　　房地产开发项目水电配套管理工作内容

　　一、前期准备

　　立项同时，供电问题要作前期规划。作为建设单位的电气专业人员，应作好以下工作：＊根据建设项目的建筑面积，估算供电负荷：按50W/m2建筑面积指标估算。见《北京市区民用建筑近期市政能源规划指标》。

　　再根据所需供电负荷量，估算供电方案：建筑面积40万m2需要由供电局的区域变电站用2根3×300mm2高压电缆供电到建设方开发区的开闭站，再由开闭站分别向小区各配电室供电。（2根3×150mm2电缆）

　　建筑面积4万m2时）要设小区变配电室一座，其上一级10KV高压电源由开发区的开闭站开发区面积达40万m2时　或由供电局区域变电站直供。（开发区总面积较小时）

　　最后委托与供电局有关系的设计所，咨询单位作供电方案的可行性报告。（这是立项时及以后报装时的必要文件资料）

　　在项目立项阶段，要与供电部门营业科、计划科联系，就工程项目的供电可靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立项目。

　　关于开闭站，小区配电室及供电电缆建设费用的资料表1

　　高压电缆工程：用阻燃型高压电缆ZRYJV22－15KV 3×300mm2

　　电缆单价：28万～36万/1KM

　　工程造价：有拆迁：80万/KM

　　无拆迁：50万/KM

　　10KV架空线投资约为电缆工程投资的1/8。

　　路灯工程投资：30～40万/KM（小区外围马路，10米杆）

　　小区内路灯：3M杆约1万元/1基

　　小区内低压电缆工程：FYJV22－0.6/1KV－4×240mm2电缆60万/KM，（含土建电缆沟、管、安装费）

　　*关于民用建筑用电负荷等级

　　A.多层住宅《北京建筑规范》规定指六层及以下电力负荷等级：照明负荷为三级，消防设备为二级或一级负荷供电。

　　B.高层住宅：按《民用建筑电气设计规范》中“火灾报警与消防联动控制”的规定：

　　19层及以上的普通住宅为一类防火等级建筑，其消防设施按一级负荷供电，10～18层的普通住宅为二类防火等级建筑，其消防设施按二级负荷，双回路要求供电，照明负荷按三级负荷供电，其它设施均按二级负荷供电。

　　*关于民用建筑的动力负荷：

　　公用设施的动力负荷内容繁多，仅就主要项目有：

　　（一）电梯：

　　高层住宅建筑中，电梯是关键的垂直运送设备，高层建筑的电梯用电负荷一般变化较大，与每台电梯的服务户数（所谓一梯几户）、建筑物的层数、电梯吨位（一般0.8t，1吨客梯。电机为13KW）有关。

　　消防电梯属一级负荷。

　　（二）给排水的用电负荷：

　　给水电负荷：每人每日供水量约150L～300L，居民吨水电耗约0.1度，每人用电负荷约0.26W。消防给水用电负荷为一级。

　　排水负荷主要是小区污水处理站用电负荷。

　　（三）冬季取暖负荷：

　　变化量较大，与设计取暖方式有关，取暖负荷一般为0.8W/m2建筑面积。

　　二、业扩报装

　　小区建设或增加用电容量，根据《供电营业规则》都需向区供电营业部门办理用电申请。（容量在600KVA以下，向当地区供电分局营业部门办理，600KVA及以上向北京市供电局营业厅办理。）用电申请的一般程序如下：

　　关于申请用电报装：

　　到供电部门营业厅办理，携带并填写好下列文件、资料：

　　1.客户用电申请报告。

　　2.建设工程的计委批准文件。（附式样）

　　3.建设工程规划许可证。（附式样）

　　4.经规划部门批准的1/500平面图。1/2000的地形图各一张。

　　5.用电设备登记表（附式样）

　　需填写：户名、用电地址、通讯处、联系人、电话号码、用电日期。

　　照明登记表，填小区照明用电、住宅规模（建筑面积）、用电容量（按50W/m2计。动力负荷登记表，填写楼内全部动力设备（电梯、各类水泵等）

　　注1　一般小区建设工程属“低基”，即用户投资，设备产权归用户，供电部门管理到户。“高基”为用户投资，设备产权归用户，用户高压（10KV）自管，一向是不批的，除非用户用电负荷是非居民小区负荷。

　　注2　到营业厅办理“申请用电报装”时，营业厅要求用户先到路灯管理所先办理“新建住宅小区路灯设施的用电报装”（附式样）办理路灯用电报装时，需提供以下文件资料：

　　1.市计委批准立项文件及规划局批复文件各2份。

　　2.小区1/500规划平面图2张，1/2000地形图1张。

　　3.小区路灯用电申请书2份。

　　4.小区路灯维护协议3份。（按住宅建筑面积一次性收取小区路灯维护费6元/m2，发放供电方案时，用电营业厅先预收5％的路灯维护费，其余部分由路灯管理处在小区路灯送电前收取。）

　　注3　“用电设备登记表”填写注意事项：

　　*照明负荷是按每栋楼的建筑面积、每平方米电负荷50W计算。

　　*每一栋楼分若干单位，设供电π接柜到配电柜，每一π接柜的配电容量为200KW，供4000m2建筑面积，（50W/m2×4000m2=200KW）

　　*每座配电室容量最大为2×1000KVA=2000KVA，可供4000m2（4万m2）建筑面积。（50W/m2×40000m2=2000KW）

　　因此，在作小区配电室供电方案时，一定要将楼群面积搭配好，其建筑面积总和与小区配电室变压器容量匹配。若变压器容量大于楼群电负荷总和，则大出部分，报装时，将按每KVA加收增容费240元计算。

　　关于申请安装计量表：

　　1.小区各楼内光柜上公用电表、力柜上电表：

　　从业扩处工程科领取“电光登记用电设备表”和“电力用电设备登记表”（附式样）按要求填写完毕加盖单位公章后，经工程科审核到供电局计量所，办理相关手续：缴费（带CT三相电表，每套750元，不带CT三相电表每套200元），领取已校验好的电表，交安装单位（或厂家）安装，请计量所源人到现场检查并登记所装表计，打铅封，允许投入使用。

　　2.客户户表：

　　建筑电气安装时，各层户表箱表前开关由制造厂家安装（要求C45N/2P），表后开关及电表由供电部门安装。申请手续如下：

　　*由业扩处工程科签发“装表送电联络票”（见式样）

　　*持票到所在地区供电局营业站办理手续：与营业站签订“电费结算方式协议”（见式样）到所在地银行办理“同城特约委托收款，付款授权书”（见式样）

　　*持营业厅签字的“联络票”到所在地供电局营业厅办理户表装表手续，经审批后，委托供电局所属安装公司安装，签订“供电安装工程承包合同”交电表设备费及安装费：

　　磁卡表及表后开关每户420元（磁卡表340元，表后空开80元），经区局计量单位派人验收后，可投入使用。（户表不装，不予送电。）

　　三、设计联络、协调：

　　1.关于供、配电部分与建筑设计院的联络、协调：

　　供电设计是由供电局系统的电力设计单位负责，从小区配电室到居民楼的π接柜。

　　建筑设计院负责从居民楼π接柜进线予埋钢管、π接室土建、和π接柜出线与光、力配电柜相连，到各户配电

　　*对π接柜室要求：

　　一般在居民楼地下一层（多层建筑除外）辟出单独小室为π接柜室（光、力π接柜可位于同一室，左光，右力。），室内要求防火、防水，地面高出10cm，防火门向外开，加挂锁（锁由供电管理部门统一配），室内不得有水、暖、煤气管，窗户要用不大于8×8mm孔铁丝网封闭，以防小动物、昆虫飞入，室内辅绝缘橡胶垫，重复接地扁钢引入到地面上，门上喷写“π接室重地，闲人免入”字样。

　　π接室预埋电缆进线钢管，每一π接柜进线预埋3×φ300镀锌钢管，伸出室外散水一米，一般在2.00米处。因居民楼北侧多为自来水管、雨、污水、煤气管进线，故电力进线（电讯、有线电视同）尽可能在南侧进线，π接室放在南侧为宜。

　　电力、电讯、有线电视进线，水平位置应错开一定距离，以免进线人孔位置交错。

　　*对配电柜的设计要求

　　按北京供电局与北京建筑设计研究院联合设计的高层建筑配电柜（光柜、力柜）总开关为□－400M/300型，额定容量为400A，故决定一台光柜所供居民楼建筑面积为4000m250W×4000=200KW，合400A）这是在配电设计时要重点协调的问题，否则，供电部门审核不予通过。

　　配电柜的设计选型，要求按北京市建筑设计研究院与北京供电局联合设计的高层建筑配电柜。（光柜BGL－2A型，力柜BGM－2A型

）但经实践，发现存在一些问题：

　　一次线部分：要将进线接在计量互感器前端，

　　二次图部分：消防控制线，分励脱扣控制用KA2接点不妥，

　　以上两部分，作者有专门论述，见附文：《关于高层住宅楼配电柜设计问题目的探讨》。

　　*对户表箱设计的要求：

　　户表箱设计，电度表及表后开关由供电局计量安装时统一提供，表前开关由建筑电气设计选型，一般为C45N/2P，订货时，留出电表及表后开关位置，盘内接线作好，按20（40）A配电线，左火右零，不应有误，制造时要求安装底板距仪表箱外盖内部距离应不小于110mm。（要考虑底板背后安装导线所占位置）

　　*对各层箱设计要求：

　　高层建筑一般用竖井配电，配电箱表箱等多为竖井内明装，但多层建筑时为暗装，要协调好两个问题：

　　（1）配电箱予留孔尺寸问题：按华北标通用图集92DQ3图3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否则影响结构施工。

　　（2）配电箱厚度问题：按承重墙、非承重墙考虑箱体厚度不宜大于墙厚，选择盘内开关型号要考虑安装尺寸。

　　*消防箱的安装设计：最好嵌入式安装，但不管暗装、明装，其电线管配线安装应采用暗配管。

　　*电讯及有线电视系统设计：

　　应在委托建筑设计同时，委托电信局、有线电视局专业设计部门作电讯、有线电视的专业设计，并与建筑设计院的电气设计相配合，由建筑电气设计完成楼内配线设计。

　　2.关于室外部分、小市政工程的协调：

　　*电力、电讯、有线电视设计应按建筑设计院总图综合管线图初步布置方案，作出专业室外管线布置图返回给建筑设计院总图。

　　*总图再根据专业设计管线布置图，修改、落实综合管线布置图。

　　附图　电力管线井、电讯井、有线电视管线井的基本尺寸，总图安排综合管线时，应以这些尺寸为依据。

　　四、施工管理、协调

　　1.审核施工组织设计：

　　作为建设方首先要审核施工单位所报“施工组织设计”，电气专业重点审核两项内容：

　　其一：施工组织设计中的安全、消防管理措施：审查施工方用电安全，现场配电系统是否为TN－C－S制，配电设施是否合理安全，用电设备（特别是高层塔吊）及运行人员资质是否合格。

　　其二：施工组织设计中关于施工用电容量的申请：

　　施工单位为用电方便，往往申请用电容量时，将整个施工过程中各个阶段所有用电设备全部按额定容量累加，（不考虑同时系数，不考虑负荷需用系数……）这样所报容量较实际需要容量要大一倍以上，若据此向供电局申请报装施工用电容量，浪费国家资源，增加施工成本。我们在实际工程管理中实测了一批数据，证明施工用电容量对施工面积在1万m2以上的工地，每1万m2施工用电容量按100KVA计算是合理的。附：《关于施工用电问题的探讨》

　　2.设计技术交底：

　　首次设计技术交底，建设方负责组织，设计方作详细技术交底，施工方要作详细纪要。

　　以后不拘形式，根据需要，施工方可与设计方联络，多次进行。

　　3.施工过程中的技术管理：

　　*施工过程的进度，质量管理，有监理方负责，但作为建设方，不能放任自流，不闻不问，重点要管理和监督以下几项内容：

　　*隐蔽工程的检查管理：

　　百年大计，质量第一，特别隐蔽工程，更要检查，防范于“隐蔽”之前，对电气专业的隐蔽工程主要指：

　　接地网络工程：建筑群往往是利用楼群基础钢筋作为接地极，利用结构柱主钢筋作接地网引出线，在出地面以前，要实测接地网接地电阻，如不符合设计要求立即采取在地基周边加埋接地极的措施，直到合格。

　　设备安装予留孔洞，予埋管线应是重点检查内容，按设计图纸要求予留位置要正确无误外，还应检查施工队所用管材、线材是否合格。

　　*设备订货的质量把关：

　　设备订货，除满足设计要求的技术条件外，要与施工单位、监理单位联合考察供货厂家，考虑厂家的资质、实力、业绩、产品质量应是供电局入围的厂家，配套元件应是长城牌合格产品。还应考察厂家的信誉、售后服务等。

　　*施工过程中的设计变更和工程洽商记录：

　　“设计变更通知单”由设计方提出，经工程监理、施工单位认可签字，建设方最后签字，“工程洽商记录”由施工单位提出，经监理方、设计单位签字认可，建设方最后签字。这两种签字文件与设计图纸一样具有同等法律效力，是施工决算的依据之一，故要慎重。

　　*设备安装、调试：

　　对进场设备、主材（电力电缆、电线等）要进行抽查，严把产品质量关，审核施工方案及附：我方审核的一份“电梯施工方案的审核意见。　及技术交底情况，审查施工单位的预检纪录，自检、互检记录，及最后的安装质量评定（含分项、分部质评）

　　4.与质监站的主动联系：

　　质监站是行业质量管理的权威机构，要尊重他们的意见，施工过程中请他们来现场检查，提出整改意见，竣工时更需他们亲临现场，检查签字认可。

　　对电气专业，质监站有几项重点监查内容，一定要特别关注：

　　*隐蔽工程的测量记录（绝缘电阻值、接地体布置图）

　　*管线敷设，设备安装予留孔预检纪录。

　　*设备安装的接地问题、例如：

　　照明配电箱体接地处，应用专用接地螺孔，（不得用螺栓代替），一般应在配电箱一侧焊接一凸形铁块并套扣，表层打磨光拧上螺丝，作接地专用，光、力配电柜的接地、接零汇流排，凡接于总线的连接螺丝应比分支连接螺丝大一号：电线管、桥架的外壳接地，不要在其表层焊接螺丝作接地连接用，而应在表层焊接一块接地扁钢，扁钢的另一端钻好孔，再用螺丝连接接地线。

　　*电气安装所用电线管、桥架等一律不得使用黑铁管，而应用镀锌钢管，镀锌铁皮桥架。

　　5.与监理方的协调工作：

　　按“监理规范”，建设单位与监理单位是“合同关系”，受建设单位委托，对建设工程质量、造价、进度进行全面控制和管理，建设单位与承包单位之间与工程合同有关的联系活动应通过监理单位进行。

　　但鉴于当前监理工作的水平，有很多事情又不是监理单位所能作到的，故需要在掌握总的原则基础上，充分发挥监理的作用，协调好关系，要作到“监理方与建设方一条心”。不要把监理方推到施工方一边，来共同应付建设方。一般要作到：

　　参加监理例会，认真听取在例会上施工单位的汇报、监理单位的意见，会后协调处理。开好例会，关键是会前要了解现场的情况、存在什么问题，与监理先交换意见，请监理在例会上提出来，既调动了监理的积极性，维护了监理的权威，又解决了实际问题，作到监理为我所用。

　　6.竣工、验收：

　　小区公用设备的竣工、验收：

　　供水、消防设备，除按要求请专业监督部门验收外，作为电气专业要求作到：产品出厂合格证、使用维护说明书（安装说明书）、电气控制原理图齐全，安装自检记录、调试记录齐全。系统调试后满负荷运行72小时正常。

　　小区专用电梯设备竣工验收：

　　由安装单位请北京市质量监督站测试、验收，电梯安装验收应具备的资料和文件如下：

　　（一）电梯制造企业应提供的资料和文件

　　1.装箱单；

　　2.产品出厂合格证；

　　3.机房井道布置图；

　　4.使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）；

　　5.动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明；

　　6.电气敷线图；

　　7.部件安装图；

　　8.安装说明书；

　　9.安全部件：门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本。

　　（二）安装企业应提供的资料和文件

　　1.安装自检记录；2.安装过程中事故记录与处理报告；3.由电梯使用单位提出的经制造企业同意的变更设计的证明文件（如发生时）。

　　经验收合格并发给安全运行许可证后，方可投入使用，然后与电梯安装单位签订《电梯安装工程竣工验收（保修）保证书》（附式样）安装单位负责保修2年。

　　小区各住户电气设备验收：

　　先请消防部门派专业人员对小区所有电气设备（主要是各类配电箱的开关、接触器等）进行满负荷运行测试，检测安装质量，各接触点温升是否正常。然后满负荷运行48小时。施工单位将全部安装资料整理、交相关部门。（附：北京市质监总站关于印发《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》的通知）。

　　7.与物业管理部门的协调：

　　小区物业管理公司的工程部，在竣工验收阶段，请尽可能早日介入，这样有利熟悉情况有利简化交接手续，有利物业管理。

　　作为建设方，应尽可能将有关资

料、图纸提交给物业管理公司，尽可能将现场的安装情况向物业公司工程部专业人员作详细介绍。尽可能将建设方相关的施工单位、供货单位、保修单位及其联络电话移交给物业公司工程部。

　　作为电气专业工程技术人员，在整个工程建设者中要从大局出发，围绕主体，明确专业责任，发挥主观能动性，尽职尽责、任劳任怨去协调各方面的关系，处理好各类问题，为工程建设发挥自己的光和热

篇3：房地产开发企业工程造价案例

　　房地产开发企业的工程造价案例

　　我举例说明 (万元)

　　1、地价 投标价165万/亩 24136

　　2、配套费 3793

　　3、建安工程造价 17198

　　4、建设与准备费 1962

　　5、财务费用 2688

　　6、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.42

　　7、营业税 118656.8*5.85% 6941.42

　　8、不可预见费 54831*1% 548.31

　　项目成本合计 60232.84

　　六 利润 118656.8-60232.84 58423.96

　　七 所得税 58423.96*33% -19279.9

　　八 净利润 58423.96-19279.9 39144.05

　　下面略详细一点说明:

　　一、土地开发成本构成

　　1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

　　2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。

　　3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

　　4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

　　① 场地平整

　　② 勘察设计

　　>③ 临时设施

　　④ 桩基工程

　　⑤ 土建安装

　　⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。

　　⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。

　　5、耕地占用税

　　6、耕地开垦费

　　7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

　　8、占耕地教育附加费

　　9、新增建设用地有偿使用费

　　10、南水北调费

　　11、新菜田开发基金

　　12、出让金业务费

　　13、契税

　　14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

　　二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：

　　① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

　　② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。

　　③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。

　　④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：

　　- 工作人员工资

　　- 工资附加费

　　- 办公费

　　- 差旅费

　　- 检验试验费

　　⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。

　　- 供热及换热站

　　- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）

　　- 电梯

　　2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建

　　① 中小学校、幼儿园

　　② 健身设施或用房

　　③ 医院

　　④ 派出所

　　⑤ 环境卫生用房

　　⑥ 物业管理用房（保安监控室）

　　⑦ 居委会

　　⑧ 商店

　　⑨ 停车场（洗车场）

　　⑩ 其他服务设施

　　3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用）

　　① 道路 停车场 地面硬化 围墙

　　② 排水、排污管道

　　③ 供水管道、二次加压

　　④ 监控系统

　　⑤ 供电线路、路灯

　　⑥ 宽带及机房

　　⑦ 有线电视

　　⑧ 通讯线路

　　⑨ 供热管道及换热站

　　⑩ 园林、绿化

　　三、基础工程费

　　（主体工程基础费用）

　　四、城市基础设施配套费

　　1、渣土费

　　2、人防费

　　3、中学增建费

　　4、城市基础设施配套费

　　5、旧城改造费

　　6、公建地费

　　7、墙改费

　　8、便道占用费

　　9、环境保护监察费

　　10、城市绿化费

　　五、前后期费用

　　1、勘察设计费

　　2、监理费

　　3、招标费

　　4、质检费

　　5、测量、放线费

　　6、价格评估费

　　7、综合开发管理费

　　8、房屋所有权登记费

　　9、房屋所有权登记工本费

　　10、物业前期费

　　11、散装水泥限袋费

　　12、工程质量监督费

　　13、工程造价管理费

　　14、安全监督费

　　15、劳动定额测定费

　　16、外省承包工程管理费

　　17、施工图纸审查费

　　18、预算费

　　19、施工噪音管理费

　　20、专家评审费

　　六、预备费

　　1、热力补贴费

　　2、供暖

　　3、煤气集资

　　4、煤气施工

　　5、供电

　　6、供水外接

　　7、排污费

　　七、经营管理费 企业运

行项目管理过程中所发生的费用。

　　1、监察审计费

　　2、资质年审费

　　3、营业执照年审费

　　4、治安费

　　5、卫生费

　　6、行业管理部门培训费

　　7、城市交通集资费

　　8、报刊费

　　9、街道管理费

　　10、计划生育管理费

　　11、社会统筹

　　12、教育基金

　　八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。

　　九、不可预见费

　　十、销售、广告费

　　1、销售提成费用

　　2、广告费

　　3、销售营业税

　　十一、各种税费

　　国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

　　十二、总投资额

　　十三、利润额

篇4：开封市房地产开发项目报建程序

　　开封市房地产开发项目报建程序

　　一、经营性用地公开出让程序

　　（一）承办部门：国土资源局土地利用科

　　（二）所需申报资料：

　　1、竞买申请书；2、竞买保证金凭证；3、交验营业执照原件、副本并提供复印件；4、竞买人属单位的提交法定代表人身份证明，交验法定代表人身份证原件并提供复印件；5、竞买人属个人的应交验身份证原件并提供复印件；6、委托他人办理的，应提交委托书，交验被托人的身份证原件并提供复印件。委托书应列明委托事项和权限。

　　（三）工作程序：

　　1、通过招标、挂牌、拍卖签订成交确认书，签订出让合同；

　　2、交纳土地出让金、交付土地、进入登记、发证程序。

　　（四）收费项目：土地出让金。

　　（五）收费标准：评估后研究确定。

　　二、办理《建设用地规划许可证》

　　（一）承办部门：市建委用地规划审批科

　　（二）所需申报资料：

　　1、选址申请报告；2、项目建议书批准文件；3、房地产开发经营单位提交资格审验证明；4、选址位置1:500现状图；5、申请单位法定代表人身份证复印件和委托人身份证复印件。（档案室和具体办事人员提供）

　　（三）工作程序：

　　1、填写《建设用地选址定位表》；2、向建委用地规划科提出《建设用地用途申请报告》，内容主要包括：用地面积、用途意向；3、提供资金证明。

　　三、建筑设计详规图审批

　　（一）承办部门：市建委用地规划审批科

　　（二）所需申报资料：

　　加盖设计单位公章的建筑设计详规图6套。

　　（三）工作程序：

　　1．将6份建筑设计详规图呈送市建委用地规划审批科；

　　2．经审合格后，加盖审批章。返回报批单位3套。

　　四、建设项目立项报告程序

　　（一）承办部门：开封市发展改革委员会投资科

　　（二）所需申报资料：

　　1、建设单位立项申请报告；2、建设用地规划许可证；3、总平面规划图；

　　4、投资计划（资金来源及银行证明）。

　　五、办理《国有土地使用权证》

　　（一）承办部门：市产权产籍监理处

　　（二）所需申报资料：

　　1、用地申请；2、建设用地规划许可证；3、发改委立项文件；4、宗地图；

　　5、规划管理部门批准的详规图（平面布置图）；

　　六、文物勘探

　　（一）承办部门：市文物管理局、文物工作队

　　（二）所需申报资料：

　　1．申请书；2．立项批复文件；3．详细规划平面图。

　　（三）工作程序：

　　1．经文物队现场查勘后签订合同：予付30%费用；2．勘探结束后缴纳全部费用；

　　3．由文物工作队出示文物勘探证明，到行政大厅文管局窗口在《建设工程规划申请（审批）表》上盖章。

　　（四）收费项目及标准：

　　按建筑基底面积，每一百平方米6个孔，每孔237元。

　　七、建设项目环境影响评价

　　（一）承办部门：市环保局开发科、环境科研设计所

　　（二）所需申报资料：

　　1、建设工程立项批复报告；2、详细规划平面图；3、可行性研究报告；

　　4、文物部门的批复文件；5、设计文本。

　　（三）工作程序：

　　1、将上述申报资料呈送行政服务大厅环保窗口，领取《承诺书》；

　　2、市环保局组织有关部门审查资料，现场勘察，组织专家编制《建设工程环境影响评价报告书（表）》；

　　3、缴纳环评费用，凭《承诺书》领取《建设工程环境影响评价报告书（表）》。

　　八、办理地质勘探

　　（一）承办部门：市建委勘察设计审批科负责地质勘探合同及布孔工作图审批；由具有相应资质的地质勘探单位实施。

　　（二）所需申报资料：

　　1、建设用地规划许可证；2、立项批复报告；3、详细规划平面图。

　　（三）工作程序：

　　1、将上述申报资料呈送市建委勘察设计审批科批准，办理《承接勘察设计业务核准通知书》；

　　2、由承接地质勘察单位实地勘察后签订《地质勘察合同》，绘制布孔工作图。

　　九、施工图审查：

　　（一）承办部门：市建委勘察设计审批科。

　　（二）所需申报资料：

　　1、立项批复报告；2、详细规划平面图；3、地质勘探报告（原件）。

　　（三）工作程序：

　　1、向市建委勘察设计科呈报上述申报资料；

　　2、确定施工图设计单位，办理《承接勘察设计业务核准通知书》（委托书）；

　　3、和施工图设计单位签订合同并报市建委勘察设计审批科审批盖章；缴纳设计定金（总额的20%）；

　　4、设计单位出一套施工图报勘察设计审批科审查。勘察设计科审查后出《施工图审查意见书》返回设计单位，按照《意见书》修改施工图；

　　5、将修改后的施工图三套再报送勘察设计审批科审查合格后加盖审批章；

　　6、缴纳图纸审查费用后，领取二套加盖审批章的施工图及《设计文件批准书》。

　　（四）收费项目及收费标准：

　　施工图审查费：工程总造价2‰。

　　十、消防审查施工图纸

　　（一）承办部门：市消防支队建审科

　　（二）所需申报资料：

　　1、申请书；2、建设工程立项批复；3、详细规划平面图及建筑总平面图；

　　4、经审查工程施工图装订成册（壹套）。

　　（三）工作程序：

　　1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口，领取《建筑消防设计防火审核申报表》；

　　2、市消队支队建审科审查施工图及相关资料并现场勘察；

　　3、审查合格后发放《建筑工程消队设计审核意见书》；

　　4、在办理《建设工程规划许可证》由市建委发的《开封市建设工程申请（审批）表》上盖章。

　　十一、办理中标通知书(施工、监理)

　　（一）承办部门：市建委招标办

　　（二）所需申报资料：

　　1、申请书；2、建设工程立项报告；3、建设工程招标申请（审批）表；4、规划用地许可证；5、市建委批准详规图；6、经市建委审查过的施工图纸；7、资金证明（银行出具原件）；8、法人资格证明材料；9、法人委托书；10、房地产开发公司资质证明；11、房地产开发公司营业执照；12、会计事务所出具的验资报告。

　　（三）收费项目及标准：

　　1、施工招标代理费；2、监理招标代理费；3、交易费；4、造价咨询服务费。（收费标准，祥见附表）；5、建筑工程劳保统筹金。

　　十二、办理《建设工程规划许可证》

　　（一）承办部门：市建委工程规划审批科

　　（二）所需申报资料：

　　1．申请书；2．委托书；3．市建委批准的规划总平面图和详规图；4．设计单位出具的建筑总平面图；5．建设项目投资计划；6．土地证；7．审查临街建筑方案；（平、立、剖及效果图）；8．工程施工图（平、立、剖各三套）装订成册；9．建设工程申请（审批）表（需盖人防办、消防支队、文物管理局章）。

　　（三）工作程序：

　　1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅建委窗口领取《承诺书》；

　　2．报建委审批科审查；

　　3．科室审查后，颁发《建设工程规划许可证》附件；

　　4．工程竣工后，由规划院测量小区竣工图，经审批科人员现场验收合格后，换发《建设工程规划许可证》正本。

　　（四）收费项目及收费标准：

　　1．城市基础设施配套费：城内每平方米30元，城外每平方米20元；

　　2．墙改基金：每平方米7元（凭有关部门批准的工程决算以及购进新型墙体材料原始凭证等资料，经墙体材料革新办公室核实无误后，实行多退少补）；

　　3．档案技术服务费：工程总造价2‰（城建档案馆收）。

　　十三、办理定位放线

　　（一）承办部门：市规划院测量队

　　（二）所需申报资料：

　　1、建委规划科批准的施工总平面图（注明坐标）；

　　2、建委规划科批准的详规图。

　　十四、办理《建设工程施工许可证》

　　（一）承办部门：市建委建筑工程管理科

　　（二）所需申报资料：

　　1．

申请书；2．委托书；3．填写《建筑工程施工许可证》申请表（两份）到行政大厅领取；4．建设用地规划许可证；5．建设工程规划许可证；6．中标通知书及施工合同；7．建设工程委托监理合同；8．建设工程质量监督申请书；9．建设工程施工安全监督书；10．资金保函或证明；11．《建筑工程施工许可证》申请表；12．商品砼供应合同。

　　（三）工作程序：

　　1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅，领取《承诺书》；

　　2．市建委工程科进行审查。

　　（四）收费项目及标准：

　　1．定额测定费：工程造价1.2‰；（施工单位交纳）

　　2．散装水泥费：按建筑面积每平方米0.8—1.2元；（施工单位交纳）

　　3．劳务咨询服务费：工程造价4‰；（施工单位交纳）

　　4．职工教育培训费：按建筑面积每平方米0.5元；（施工单位交纳）

　　5．农民工工资保证金：建设项目投资500万元以下按5%，500万元以上按1%累计收取甲、乙双方保证金。由建委负责管理，项目竣工决算后，如果没有拖欠工程款和农民工工资者，如数退还保证金。

　　6．价格调节基金工程总造价2‰；（施工单位交纳）

　　7．社保费，总造价的3.5‰；

　　8.安全文明施工措施费，总造价的0.927‰。

　　十五、办理桩基检测手续

　　（一）承办部门：市建筑工程桩基检测公司

　　（二）所需申报资料：

　　1、地质勘察报告一份；2、桩基平面图一份；3、审定价格；4、签订书面委托合同；

　　（三）收费标准：见附表。

　　十六、办理质量监督手续

　　（一）承办部门：市建筑工程质量监督站

　　（二）所需资料：

　　1、委托监督申请表；2、建筑工程施工许可证复印；3、建筑工程施工许可证复印；4、中标通知书复印；5、图纸审查意见书复印；6、地质勘察报告。

　　（三）收费标准：工程总造价的0.6‰。

　　十七、办理临时用电手续

　　1、向电力公司上报申请并提供相关资料；

　　2、电力公司组织人员现场勘察，定设计方案，出预算；

　　3、签订合同；

　　4、线路工程施工；

　　5、组织验收；

　　6、配表、装表；

　　7、组织验收；

　　8、缴纳保证金，送电。

　　十八、供电工程施工手续办理流程：

　　1、准备管线综合图，项目工程数据；2、做供电方案；3、交方案费，审核供电方案、定电源；4、设计箱变图纸，区内供电施工图纸；5、审图纸；6、出预算、订合同；7、买箱变；8、填开工报告；9、施工，同时增电表申请表；10、装电表；11、验收；12、办理托管（移交手续）；13、送电交竣工资料。

　　十九、燃气工程施工手续办理流程：

　　1、报燃气总公司安装计划；2、准备管线综合路由图，单体平面，立面图；3、设计室勘察设计；4、订合同；5、施工；6、验收，出竣工图；7、点火。（物业公司配合点火）

　　二十、供水工程施工手续`流程：

　　1、准备好管线综合路由图，单体供水平面图、系统图；2、供水总公司设计室勘察现场，设计施工图；3、交设计费、领施工图、交营业处造预算；4、谈预算、订合同；5、填用水申请表；6、施工；7、验收、交竣工资料。

　　二十一、办理《商品房（预）销售许可证》

　　（一）承办部门：国土资源局房地产交易处

　　（二）所需申报资料：

　　1．申请书；2．委托书；3．房地产权属登记地籍调查法定代表人身份证明书（领表）；4．法人和委托人身份证（复印件）；5．企业法人营业执照；6．资质证书；7．土地证；8．建设工程规划许可证；9．建筑工程施工许可证；10．发改委批准的立项文件；11．销售方案及销售表；12．规划总平面图；13．土地使用权出让合同及交纳出让金票据；14．建设工程施工合同；15．工程施工进度表；16．每栋楼户型图。

　　（三）收费项目及收费标准：

　　办理销售许可证服务：住宅3元/m2，商业房销额的3‰。

　　二十二、房屋面积界定

　　（一）承办部门：市产权产籍监理处

　　（二）所需申报资料：

　　1、申请书（原件）；2、委托书（原件）；3、国有土地使用证；4、建设工程规划许可证；5、建筑工程施工许可证；6、规划放线图；7、营业执照；8、房地产开发企业质资证明；9、企业法人代表证明；10、建筑施工平面图；11、各楼施工平面图。

　　（三）收费项目及标准：

　　1、住宅：1.36元/m2；

　　2、营业房：2.06元/m2；

　　3、分割证：100元/户（办理房地产权证使用）。

　　二十三、办理土地分割证

　　（一）承办部门：产权产籍管理处

　　（二）所需申报资料：

　　1、申请书；2、房地产权属登记调查法定代表人身份证明（产公管理科领）、法人身份证、委托人身份证复印件；3、营业执照复印件公司盖章；4、房地产权证（正件）；（若抵押，需财务部接触抵押后提供）5、建设工程规划许可证；6、填写分户表；7、房产分户图（面积界定图）；8、立项批复；

　　（三）收费项目及标准：每户90元。

　　二十四、办理消防验收

　　（一）承办部门：市消防支队，指导科

　　（二）所需申报资料：

　　1、建设工程消防设计审核意见书（原件）；2、电气消防安全检测报告；（检测单位出具）3、竣工验收意见：（设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）；4、建筑工程消防验收意见表；

　　（三）工程程序：

　　1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口领取《建筑工程消防验收意见表》；

　　2、消防支队组织验收；3、验收合格后，领取《消防验收意见书》；

　　（四）收费项目及标准：

　　消防电气检测费，按建筑面积1.5元/m2。

　　二十五、办理《建设工程竣工验收备案初验证》

　　（一）承办部门：市城市建筑档案馆。

　　（二）所需申请资料：

　　1、工程准备阶段文件：

　　1）立项文件；2）建设用地、征地、拆迁文件；3）勘察、测绘、设计文件；4）招投标文件；5）开工审批文件；6）建设、施工、监理机构及负责人。

　　2、监理文件；（由监理公司整理提供）

　　3、施工文件；（由施工单位整理提供）

　　4、竣工图；

　　1）建筑安装工程竣工图；2）管线综合竣工图（水、电、气、电话、电视）；3）配套竣工图：园林绿化、道路、景观。

　　5、竣工验收文件：

　　1）工程竣工总结；2）竣工验收记录；3）财务文件（决算）。

　　（三）工作程序：

　　1、将上述资料按档案馆具体要求整理成册，呈送市城建档案馆；2、市建筑档案馆审查办理委托协议；3、合格后，发《建设工程竣工验收备案初验证》。

　　（四）注意事项：

　　1、按楼号整理成册；2、第一栋楼号附原件；其他附复印件。

　　二十六、办理《竣工验收备案证书》

　　（一）承办部门：市竣工验收备案办公室

　　（二）所需申报资料：

　　1、建设工程竣工验收备案初验城建档案馆发证；（一楼一证）；2、建筑工程备案管理手册（一楼一册）；3、施工图设计批准书；4、建设工程规划许可证；5、建筑工程施工许可证；6、环保验收意见书；7、消防验收意见书；8、工程质量保修书；（施工单位提供）9、《商品住宅质量保证书》及《商品使用说明书》（双书）。

　　（三）工作程序：

　　1、将上述资料整理成册呈送市竣工验收备案办公室；2、审查资料；3、合格后，发《建筑工程竣工验收备案证书》；4、原规定，凭《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件加盖公章）到产权交易处办理产权证。

　　（四）注意事项：

　　1、按楼号每楼整理一册；

　　2、初验后、备案手册、质保书，两书为原件；其他资料为复印件，注明原件存建设单位加盖公章。

　　二十七、办理《建设工程档案合格证》

　　凭竣工验收备案办公室颁发的《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件）到市建筑档案馆领取省建设厅颁发的《建设工程档案合格证》。

　　注意事项：

　　合格证为二份，一份建设单位存档，一份交市产权交易处。

篇5：房地产开发成本36条

　　房地产开发成本36条

　　要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。房地产开发成本都有哪36项？

　　一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

　　1.政府地价及市政配套费

　　支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

　　2.合作款项

　　补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

　　3.红线外市政设施费

　　红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

　　4.拆迁补偿费

　　有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

　　二、开发前期准备费（前期工程费）

　　指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

　　5.勘察设计费

　　(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

　　(2) 规划设计费：

　　规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

　　设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

　　其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

　　(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

　　6.报批报建增容费

　　(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

　　项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

　　(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费

　　7.“三通一平”费

　　(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

　　(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

　　(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

　　(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

　　8.临时设施费

　　(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

　　(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

　　(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

　　(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

　　三、主体建筑工程费（建安工程费）

　　指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

　　9.基础造价

　　包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

　　10.结构及粗装修造价

　　主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

　　11.门窗工程

　　主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

　　12.公共部位精装修费

　　主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

　　13.户内精装修费

　　主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

　　四、主体安装工程费（建安工程费）

　　14.室内水暖气电管线设备费

　　(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

　　(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

　　(3) 室内燃气系统费；

　　(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

　　15.室内设备及其安装费

　　(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

　　(2) 电梯及其安装费；

　　(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

　　(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

　　(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

　　16.弱电系统费

　　(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

　　(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

　　(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

　　(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

　　(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

　　(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

　　五、社区管网工程费（基础设施费）

　　17.室外给排水系统费

　　(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

　　(2) 雨污水系统费用

　　18.室外采暖系统费

　　主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

　　19.室外燃气系统费

　　主要包括管道系统、调压站。

　　20.室外电气及高低压设备费

　　(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

　　(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

　　(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

　　21.室外智能化系统费

　　(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

　　(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

　　(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

　　(4) 小区门禁系统费用；

　　(5) 电子巡更系统费用；

　　(6) 电子公告屏费用

　　六、园林环境工程费（基础设施费）

　　指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

　　22.绿化建设费

　　包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

　　23.建筑小品

　　雕塑、水景、环廊、假山等；

　　24.道路、广场建造费

　　道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

　　25.围墙建造费

　　包括永久性围墙、围栏及大门；

　　26.室外照明

　　室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

　　27.室外背景音乐

　　28.室外零星设施

　　儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

　　七、配套设施费（公共配套设施费）

　　指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

　　29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

　　30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

　　31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

　　32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　　该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

　　a.游泳池：土建、设备、设施；

　　b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

　　c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

　　d.学校：建造成本及配套资产购置；

　　e.球场；

　　f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

　　g.车站建造费：土建、设备、各项设施。

　　八、开发间接费

　　开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

　　33.工程管理费

　　(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

　　(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

　　(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

　　(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

　　(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

　　(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

　　(7) 工程保险费。

　　34.营销设施建造费

　　(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

　　(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

　　(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

　　(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

　　(5) 其他。

　　35.资本化借款费用

　　包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

　　36.物业管理完善费

　　包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。