住宅产品策划构成框架

　　住宅产品策划的构成框架

　　根据住宅产品策划所涉及的领域及内容，我们可以得出其构成框架。住宅产品策划的构成框架可由两个"节点"分解成四个过程。其一是信息吸收过程，它是将规划立项、投资状况、分项条件、原始参考资料等进行全面的收集，存入原始信息库。通过对原始信息的初级论证，初步确定项目的规模、性质。而后，在既定的目标及规模性质下，进行全方位的实态调查，拟定调查表，将调查结果进行多因子变量分析，并将结果定量化，这是信息加工过程。将调查结果反馈到前级的初级论证阶段，对目标的规模、性质进行修正，这是信息反馈过程。接下来是依定量的分析结果，将开发项目建立起模型，并将设计条件和内容图式、表格化，产生出完整的、合乎逻辑的设计任务书，

　　这是最终住宅产品策划信息的生成过程。

　　图7住宅产品策划的构成框架

　　框架中的两上节点是至关重要的，它们是住宅产品策划逻辑性的体现。第一节点是原始信息库的建立，以此作为住宅产品策划的物质理论依据。第二节点是电脑多元化、多因子变量分析库的建立，以此作为住宅产品策划的科学技术依据。以这两上节点联系起来的住宅产品策划的框架是合乎逻辑、全面而科学的。

　　在这个框架中，第一过程可以说是开发商理念的过程，而第二过程则是使用者理念的过程。现代住宅产品策划的特点也就是站在使用者立场上的使用者理念的建筑创作过程。对这一点，框架中第二阶段所占的份量即是最好的体现。

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篇2：住宅产品策划专门化其组织管理

　　住宅产品策划的专门化及其组织管理

　　在前面我们已经论述了住宅产品策划的重要性及建立这一科学体系的历史意义和现实意义。住宅产品策划成为一个分支体系，是住宅产业和市场经济发展的客观需要，也是建筑学系统化、科学化和完整化的必然要求。住宅产品策划有自己的理论体系、研究目标、研究领域和独特的研究方法。随着当今住宅开发规模愈来愈大、类型愈来愈多样化，对住宅产品策划的要求也相应更多更复杂。

　　在进行住宅产品策划的过程组织中，受过系统的建筑师专业训练并通晓住宅产品策划规律的专家是掌握全局的关键人物。开发目标、规模、性质的设定以及实态调查中的相关量的分析与拟定，对建筑空间模式的分析和建议，调查结果的建筑化等等都需要建筑策划师参与研究并提出综合意见。但在与总体策划、投资立项的信息交换中，开发商或其代理者也要充当建筑策划组织中的一分子。同样，在指导实施住宅产品策划时，具体设计者也常常介入其中，更有城市规划师、经济学家、市场营销专家的参与，甚至还需要数学家和电脑工程师等的参与。除了建筑师本身随近代建筑科学和其他学科的发展知识越来越广博外，住宅产品策划群体中其他成员的知识结构也相应发生了变化。

　　住宅产品策划规模的不断扩大，项目的复杂化，使策划工作需要有各方专家参与，并要求其知识结构更加全面。然而，目前我国大多数开发商在项目开发过程中，往往在经过简单的立项研究以后，就急于进入委托设计阶段，一些重视前期策划的开发商，也往往由于建筑专业认识的欠缺，而受到那些满天飞舞的策划公司的误导，将策划停留在对项目进行感性研判和概念描述层面。那种既不系统也没有建筑化的感性描述，不仅不能解决立项与建筑设计脱节的问题，反而进一步造成了两者之间的阻隔。住宅项目策划没有被当成设计前期不可缺少的一个必要的建筑专业环节来对待。即便开发商方面有些住宅产品策划方面的的研究，也仍旧是杯水车薪，解决不了大问题。

　　国外建筑策划已成为建筑活动中一个独立的必不可少的环节，其研究成果具有相当大的理论和实践价值。结合我国国情和住宅产业的实际情况，在充分借鉴国外建筑策划理论的基础上，创造性地开展住宅产品策划的理论探索与实践，必将大大推动住宅产业的创新与发展，产生巨大的经济效益和社会效益。

　　一位著名的开发商说："在房地产开发过程中，投资、经营、设计、施工、监理、营销，各个专业都有自己的位置和作用，但我就是不明白：策划在这里是做什么的？"面对泛滥成灾的"策划大师"，开发商们困惑了：究竟是我们不需要策划，还是我们所需要的策划没有出现？

　　我们--来自于开发商、建筑师和海外归国学者的##房地产专家群体，试图以自己长期的理论研究和开发实践回答"策划"这个长期困扰中国住宅产业的问题。

　　由于时间的仓促，我们一直无法将我们的研究成果完整地准确地整理出来，呈现在大家面前的这份材料，实在连我们自己都无法满意。在许多朋友的一再催促下，抱着"有胜于无"的念头，不揣简陋地将这份十分粗糙的东西拿出来，作为讨论稿，以更多地取得批评意见、更好地完善我们的体系。

篇3：设计主线:商业项目定位产品策划(设计之前)

　　设计主线：商业项目定位、产品策划（设计之前）

　　地产六年，这三年在埋头干工程，主要精力放在施工图、前期报建、工程配合等具体工作上，哈哈，想当年，进房地产前三年，我们也是到处拜访设计大师、与国际著名的设计院合作，邀请五星的酒店管理公司参与项目，四处考察新型商业项目业态；

　　回顾一下产品的策划布局过程吧（以下分析是项目视角，不仅是设计角度）：

　　作为房地产人员，我们工作的开始是：当我们拿到一块地，我们要。。。

　　作为设计院的设计人员，工作的开始是：当我们拿到甲方的设计任务书，我们要。。。

　　大家从这里就能看出明显的区别了吧，作为开发公司的一员，考虑产品是从项目最原始出发点开始；

　　那么，当我们拿到一块地，要干什么呢？

　　一.决定主力产品方向；

　　首先，产品有哪些？

　　商业：盒子商业（大盒子-综合mall、小盒子-专业mall）、商铺（商业街、沿街网点）、办公、公寓、酒店；

　　住宅：高层、中高层、多层、花园洋房、叠拼、别墅（联排、双拼、别墅）；

　　其次，哪些因素决定产品？（排序不分先后）

　　1、这块地在城市里的位置（现实条件）：

　　我们做的项目就如同我们个人一样，再厉害的个人也不过是茫茫人海里的其中一个而已；所以一个项目拗不过大市场，也拗不过城市大格局（实力雄厚的公司创城除外）；

　　比如我们拿到市政府边上的地块，能不作成高档办公楼+豪宅吗？做刚需简直辜负了政府的信任；

　　比如拿到一块荒郊野外的地，风景好交通差，往别墅、改善、第二第三居所方向考虑，地块够大够便宜，可以往低价刚需规模化走，创出一个青年城也ok.

　　2、公司战略（战略决定方向）；

　　公司战略决定大方向，往前面说，决定地拿不拿，拿了决定做商业还是做住宅，如何配比，商业自营还是销售，套现还是留资产运营，敢不敢作酒店，商场等；

　　3.规划条件（政府对这块地的展望）；

　　价值好些的土地，政府控规基本已经控住大的方向，容积率、限高、商住比等条件已限制得七七八八，而且作为政府角度，希望有高档酒店、办公、大型商业这些又有政绩又有税收的项目，有个市委书记说，要是光开发住宅，我们还需要你们来开发吗？也有出现，不报酒店，不受理住宅单体报建工作的指示；所到底，政府才是最大的土地开发商。

　　4.市场接受度（现实条件）；

　　现在的开发商越来越不易，拗不过政府，拗不过市场，也拗不过业主；本地市场只接受2万的豪宅，你非得做4万的，只能像汤臣一品慢慢熬。本地的小微企业发展缓慢，你非得做大量的100-200的办公，也是困难。

　　最后，主力产品做什么？

　　1.根据上述分析，先确定是否留自营资产？自营资产以前的文章分析过，如果靠项目自平衡，顶多能留20%的面积，再多资金就断掉了；自营资产做什么？自持商业产品：酒店、办公、商场、商业街。

　　(酒店产品慎用，按其投资成本及运营的状况，加上酒店管理公司的苛刻条件，除非大把钱可以烧，或者公司转型的战略需要，轻易不要碰，干房地产最郁闷莫过于，辛辛苦苦几年，全为拆迁户和酒店打工了)

　　2.销售产品：确定商业和住宅的配比。实际情况更多的是拿到政府的商住比，考虑商业要怎么分配，销售商业产品：沿街网点、办公、公寓。住宅没什么悬念，现在产品及配置都太成熟了，定个位、找个对标项目，销售摸摸市场，基本*不离十。

　　3.综合体：几年前我们花了半年时间，专项研究各种综合题、旅游综合体、商业综合体、产业综合体等，总结为“1+*模式“，即以一个突出的优势业态，带若干个常规业态的产品；

　　二、确定产品配比；

　　一般销售提的策划报告里，重要的一环就是产品配比。

　　举个例子：10万的项目，容积率2.0，5：5的商住比，全部销售。

　　即：5万的住宅+5万商业：

　　1. 按容积率基本判断以18层为平均数的住宅；存在以下选择：

　　如果商业让出一部分土地（商业容积率调到2.2，住宅1.8），更为舒适，层数以11-18层为主；

　　可选配：小高层/花园洋房+高层/别墅+高层（由损益测算和市场接受度联合决定）

　　多数配置：常规户型面积区间占60-70%，小户型5-10%，大户型10-20%，超大户型5%；（十份里有八份销售策划报告都是这么给出结论的）

　　2.商业：既然是销售，产品相对简单：商铺（沿街网点/商业街）、办公、公寓；

　　网点利润最高，优先布置，以面积最大化，低总价为基础，开内街、加连廊，托二楼、多样化都是常见的手法；

　　公寓：我们是二线城市，办公类不是特别发达，低总价的公寓，能提高去化速度，主力面积一般在30-40平方，少数边角、顶层户型加大；客户以青年自主和投资客为主：

　　卖点一：投资回报率；

　　卖点二：销售返租，连锁酒店经营模式；

　　卖点三：针对自住型的客户，设计运营上做好充足的服务配套；

　　办公：以70-200为主的分户，零售销售速度慢，要做好2-5年销售周期的准备；

　　商业销售已大客户为先，低售价打包卖，避免库存积压，以基金和私人大户为主力；大型商场和超市，压价太厉害，不是特殊情况，一般不会与之交易；

　　三、找卖点（寻找一切让客户觉得物超所值的点）：

　　1.大环境优势：

　　交通便利性、周边景观资源、周边的商业及生活配套资源等；

　　2.小环境优势：

　　是否引入城市级配套：美术馆、国学馆；

　　是否引入优质生活配套：医院、小学、幼儿园；

　　是否自营商业配套；

　　是否造景：做不做大规模景观水系，户户临水亦是提高售价的卖点；

　　3.单体建造标准：

　　确定产品后，我们一般确定找1-2个对标，按集团同类项目标准，结合当地对标项目重新梳理一遍建造标准；先保持一致，再提炼卖点；（当然卖点必须已可成交的售价进行支撑）

　　比如门窗：本区域同类竞品别墅项目，均采用铝合金窗，我们也采用，这是保持一致，如果采用铝木复合，这是卖点；

　　刚需盘：其他项目南向起居室开2100*1500mm窗，我们做2700*1800也是卖点；

　　4.设计方案（平面及立面风格）；

　　比如花园洋房：电梯入户、采用子母门，加大厨卫空间等；

　　开敞阳台赠送面积，凸窗设计，顶层赠送露台或闷顶，一层赠送储藏室，二楼独立入户等；

　　在前期这个阶段，开发公司的设计部门起着尤为重要的作用，从开发角度，与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接，把各部门的想法最快速最直接的落到图纸上，出具多种必选方案，探讨实施的可行性。，最终确定出合理的设计方向。

　　当开发团队梳理好前期的定位和产品之后，接下来进入总图方案等和设计单位对接的阶段，设计单位接到我们的任务书时，拿到的是开发公司前期一系列的分析和比选出来的结果。如果没有前期这项工作，开发公司及设计单位均会陷入一个痛苦的试错阶段。

篇4：房地产产品建筑风格策划

规划设计

一.引领市场潮流的楼盘规划理念

理念一：“均好性”理念

强调景观的均享，弱化组团，强化半私秘空间，强化窗前的视觉效果，强调日照、朝向均好。人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。

理念二:“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“小区内的街坊”

理念三：“价值定位”理念

规划过程中，不单追求平面构图，更重要的是确定价值区域，依确定的价值区域确定每栋住宅中每户的户型，而不是现确定户型比。重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。

理念四：楼市布局方式应不拘一格

1、影响小区布局的因素

项目规模：大规模多层项目多用行列式或混合式

项目层高：高层项目在布局方式上更灵活，在朝向上不拘

项目性质：高档多采用围合式或其他方式，低档多采用行列式

周边环境：如项目有良好的自然景观，布局时应尽量朝向这一景观。如周边无自然景观，常采取围合式，围合造景，形成中心庭园。

地块特征: 如果地形极不规则，或起伏不定，则布局较为混合、散漫。

2、行列式合围合式各有利弊

3、新理念：从组团式到开放式住宅小区

对于规模较大的项目来说，现在一般都采用组团式布局的开发方式，现在又出现了一种开放式的小区布局方式，即楼宇布局既不是严格的行列式、围合式也不是完全的组团，而是散落分布在小区周边，但空间仍是有序而不零乱。

理念五:考虑七大环境满足人的七个要求

1、空间环境满足人的活动要求

健身文化必不可少

2、生态环境要有益于人的生理需求

3、视觉环境满足人的心理需求

4、文化环境要达到陶冶人的要求

5、人文环境要照顾人的交往要求

6、智能环境要预计人的信息需求

7、管理环境要符合人的方便需求

理念六:方便、舒适、安全

理念七:突出自身特色

理念八:注重生态环境系统的建设

多种树

理念九:交通道路应该合理分流，减少对居住区影响

居住区停车设计：（1）半地下停车场与绿化组合（2）全地下车库（3）架空平台下停车库（4）在绿化搭棚架停车。

理念十:以耐久适用为标尺

理念十一：提倡本土文化

建筑风格策划

一.建筑风格主要类别

1.按国家（民族）和地区分

中国风格、日本、新加坡风格、英国风格、法国风格、美国风格、等。

常用一个地区概括，如：欧陆风格、欧美风格、地中海式风格、澳洲风格、非洲风格、拉丁美洲风格等

2.按建筑物的类型分

住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大楼）建筑风格等

3.按照历史发展流派分

（1）古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年

（2）古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源

（3）欧洲中世纪建筑风格，公元400年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行

（4）文艺复兴建筑风格，公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭

以上四类可称为古典主义建筑风格

（5）新古典主义建筑风格。

这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。

（6）现代评论风格，1960-1975。缘自西方60年代兴起的“现代艺术运动”他是运用新材料、新技术，建造适应现代生活的建筑，外观宏伟壮观，很少使用装饰。

（7）后现代主义风格，亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一 

; 风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。

4.按建筑方式来分

（1）哥特式建筑风格。

盛行于众世纪1050-1550，以宗教建筑为多，最主要的特点是高耸的尖塔，超人的尺度和繁缛的装饰，形成统一向上的旋律。

（2）巴洛克建筑风格。

1600-1760，他是几乎最为讲究华丽、装饰的一种建筑风格，即使过于繁琐也要刻意追求。

（3）洛可可建筑风格。

1750-1790，主要起源于法国，代表了巴洛克风格的最后阶段，主要特点是大量运用半抽象题材的装饰。

（4）木条式建筑风格。

一种纯美洲民居风格，主要特点是水平式、木架骨的结构。

（5）园林风格。

从20世纪70年代开始流行，这种风格在深圳场当作概念炒作，其特点是通过环境规划和景观设计，栽植花草树木，提高绿化，并围绕建筑营造园林景观。

（6）概念式风格。

90年代开始在国际上流行，其实是一种模型建筑，它更多的来余人的想象，力求摆脱对建筑本身限制和约束，而创再出一种个性化色彩很强的建筑风格。

当今中国建筑风格分类解析

1.欧陆风格

“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。

2.新古典主义风格。

新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。

3.现代主义风格。

现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息

4.异域风格。

这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时又带有其种种异域情调空间。

5.普通风格。

这类建筑很难就其建筑外观在风格上下定义，他们的出现大概与商品房开发所处的经济发展阶段、环境或开发商的认识水平、审美能力和开发实力有关。建筑形象平淡，建筑外立面朴素，无过多的装饰，外墙面的材料义务细致考虑，显得普通化。

6.主题风格。

主题型楼盘是房地产策划的产物，2000年流行一时。这种楼盘以策划为主导，构造楼盘的开发主题和营销主题，规划设计依此为依据展开。

篇5：房地产产品策划研究

1、明确项目投资商与开发商的差别

对于一个房地产项目有投资商和开发商的区别,虽然有些时候两者可以统一。但是随着失常逐渐完善和成熟,两者日益细分之趋势也比较明显,前者是项目的出资方、注重项目的回报,投资商会很客观及果断地把房地产开发作为企业赚钱的工具。在市场环境趋好的时候,会不择余地地加大投入,而在市场不景气时,会紧缩财根,可能将资金投入到其他项目或者领域。

和投资商不同的是,房地产开发商不但要具备投融资、项目管理、销售组织,还要有申报房地产开发手续之能力。就正常进度而言,一个项目从市场考察、决定拿地到完工交付可能需要2~4年左右的时间,房地产开发商除了资金投入以外,更多的是时间、情感与精力的投入,这对整个项目的客观理性发展及策划研究都是不利的。因为他们会从主观的角度去理解项目、去运作项目,不能客观判断市场,结果可能就是导致机会丧失,或者不能与市场很好的结合完成项目的最理想开发。况且,目前很多开发企业对于市场的研究常有滞后性,保守性。

自gg开放以来,中国房地产行业才逐渐发展起来,因此其开发各环节要比国外落后,绝大部分开发商经验有限,只能称其为严格意义上的投资商。国内成熟的开发商还需要一段时间修炼,随着项目开发经验的累积、参与项目数量的增加,提高开发商在工程管理、项目施工、质量管理、财务管理、产品销售、产品策划、市场研究等方面的水平,从而最终成为真正的房地产开发商或发展商。

2、什么是前期策划?如何最好地完成前期策划?

前期策划的真理在于用最少的投入获取最丰厚的回报,把项目整个操作流程做起来。当然,在这个过程当中要考虑到各方面的因素,例如,遭遇市场异动或者不可抗拒因素,需要有相应的解决方案。需要考虑资金因素在整个开发过程中的重要参考指标作用。同时,依据市场调研获取的数据对市场进行准确而理性的分析,以获取必要的认识,从而去准确地进行市场定位、客户群定位。通过制订完善的策略,结合目前的金融政策新规把项目所需的启动资金降到最低。总之,一个良好的项目定位、客户定位是前期策划关键之所在。

3、切实考虑投入成本和项目品质的裙带关系

作为代理行,很多公司会不切实际地以产品品质为要求,要求“最好、最高端、最高价”,往往忽略了项目的成本。而作为真个项目的“财神”——投资商,或者今天 的开发商一般都会注意投资成本控制,从而为不得已而为之的价格战留一手,为了保证有实力打赢价格战,就要从项目立项之初重视成本控制、重视现金流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥、最可行的财务安排。

经历时代发展,回顾以前的第一代物业,只要有屋顶、有上下水、有电就能住;而第二代开始重视生活居住品质的提升,业主要求有足够的活动空间、绿化率,户型也开始追求多样化的设计;第三代则要求社区有高级会所、邻里购物、休闲娱乐、健身康乐、文化饮食等等,这些都必须通过良好的物业来提供;第四代趋向具有智能型的安保、应急消防系统、暖气能自由调节温度,甚至是酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代,主要取决于开发商是否有超前的意识?愿不愿花钱?敢不敢花钱?以及怎么花钱?准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育,越来越清楚什么是最好、最合适自己的。

但是,重要的一点是如何在既有成本的考量当中、在区域市场当中塑造产品核心竞争力,这些竞争力或许某些项目天生就具备,可是有些项目却需要后天的塑造才能实现,毕竟“一流的产品造就一流的营销;一流的营销渴求一流的产品。”

4、宗地所处的区段究竟有什么价值?——地块价值研究

我们知道房地产首要因素就是地段因素。成熟地段就是指交通发达、市政配套完善的地段。而潜力地段就算现在是不好,未来也肯定会成为旺点。如果地块位于城市的核心地段,自然价值不蜚,而位于工矿地段或者近期没有发展潜力的地段自然无人问津,成为绩差股。结合中国国情,内地的房地产市场在很大程度上受到政治因素的影响,政府对于区域发展的引导也是不可忽视的重要因素。

住宅区对于小孩与老人最重要的是身体健康,城市里的各种光污染、噪声污染、气体污染等都对他们健康有害。现在大部分小区均有一定的绿化,但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用,盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪,宜观不宜用;为了增大小区的容积率,获取更多建筑面积,造成楼与楼之间间距减小,仅有的一点空间也可能因为区内车位不够,也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物,就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境,对绿化环境的要求是能使得上的绿化,享受得到的绿化。

5、产品研究的核心——户型

户型安排上追求布局合理,强调公私分离、动静分离、干湿分离、洁污分离、居寝分离。好的户型不一定要大,但是这样的户型设计应该和这个项目的目标客户群的需求实现友好衔接,因为真正的实用存在于简单合乎功能的结构中,而项目的价值真正实现

的第一步是客户的认可。

业主生活的健康与阳光有着密切的关系、与良好的通风有关系。所以在户型设计中应该注重业主,尤其是老人、小孩能够在自家中享受阳光、享受自然。但是因为家有老少,杂物就相对特别多。因此一个功能齐全的户型应有一定面积的储藏间来堆放日常生活杂物,同时,也需要有服务性阳台,这样的服务性阳台也称为“操作阳台”,一般设计中与厨房连接,有着洗衣、晒衣的功能。这样起居厅的阳台才能成为生活阳台,为未来业主创造享受乐趣、景观、采光的最佳空间。

而起居室和卧室的关系、卧室与书房的关系,是否采用两段式设计,还是为了偷取面积使用三段式结构都需要根据目标客户而定,因为他们是否是生理需求型,还是心理需求型都将决定着他们做出什么样的选择。

6、社区硬件配套要完善

硬件配套包括电梯、暖通、水质,保温系统、供电。

要让老人小孩住有电梯的住宅,电梯要稳定,性能要好。

在北方地区,暖气在冬天时能保证室温达20℃以上,在能正常有效使用下,可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅,冬天若提早来临,壁挂炉即时可启动。

要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗,它们的保温能力就显得尤为重要,最低限度要采用双层玻璃,档次高的采用双层中空玻璃,朝向北边要有保温墙,这样舒适的温度才有保障。

老人小孩在社区内最需要方便,要有室内的活动、运动空间,以及教育文化交流场所和应急的医务所。

要提供一个全天候的活动、运动场所,补充在冬天不能在室外活动的缺憾。

托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。

小型紧急医务

7、物业管理的超前考虑

物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉,还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务,还能与业主融洽相处,推出更具人性化的软性服务。今后的物业管理将更加人性化与科学化。所,为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。