公园地产产品特征需求分析
公园地产的出现是我国房地产市场发展的结果,是人们居住品质提升的客观需求,是社会进步的表现。公园地产绝不是一些媒体和开发商的炒作概念,它不但有深远的历史基础,有深层次的人文情感,而且有厚重的市场底蕴。本案例入选旨在推动公园地产产品更新、引导居民购房消费,促使公园地产市场的健康理性发展。
公园地产产品特征与需求分析
一.公园地产概述
1.公园地产概念
“公园地产”,一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境,开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲,公园地产是指跟公园相关的地产项目,包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目,是将公园景观作为楼盘的特色和卖点,将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。
2.公园地产的发展背景
任何一种得以快速发展的产品类型都有其合理的存在根基, “公园地产”的诞生也绝非偶然。从根本而言,消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生。
出则繁华,入则自然,是每一个都市人的居住梦想,公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。纳公园景观为私人珍藏,当如火如荼的地产发展遇见真山真水的大公园,便催生出地产界最璀璨的结晶。
3.公园地产特征
共同特征:
◇ 土地和公园的稀缺决定了公园地产具有绝对的稀缺性;
◇ 随着SARS过后人们对生态环境的关注,公园地产的需求越来越广泛;
◇ 公园为住宅带来良好的人居生态环境,小气候优于非公园住宅;
◇ 湖水、树木、花草等公园元素,从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解,从精神空间的角度体现更为人性化的关怀;
◇ 具有隐性的心理价值,即心理的荣耀感给业主带来满足;
◇ 市场反映需求,稀缺决定价值。
二.产品特征
2.1建筑形式
公园地产有“借园”和“造园”之分,从公园地产的建筑类型上分析,板楼项目数量最多,占总量的近一半;其次是塔楼, 也有近1/5项目的建筑形式是板塔结合。
公园地产项目建筑类型分布
与之相比,很多新项目在建筑类型上更花心思,更加重视各种建筑形式组合的艺术性,比如在构筑地标性塔式建筑的基础上,以低密度板式建筑围合等做法,建筑的多样性和观景的层次感都得以加强,还满足了不同人群的需求。
2.2项目规模
占地面积
从不同类型的公园地产项目占地面积上来看,“借园”项目占地面积在1-3万平米的项目比例最大,其次是1万平米以下的项目,二者累计占项目总量的一半以上;相比之下,占地面积20万以上的项目数量最少。在规模方面,5-10万平米的项目比例最大,其次是10-20万和20-50万平米的项目,三者累计占项目总量的70%以上;建筑面积50万平米以上的项目仅占2%;
与之相比,“造园”项目的占地和建筑面积要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面积在50万左右。因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。
2.3户型
各区域公园地产项目根据区域发展历史、成熟程度和居住人群特征的不同,户型面积差异较大,如西山地区或森林公园附近多为大户型,甚至别墅及类别墅项目;而市区公园或新开发的公园项目附近的项目大小户型兼备,但区域土地的稀缺导致项目多以小户型为主。
一般来说,越靠近公园周边的项目,大户型比例更高,离公园相对较远的项目或同一项目中,离公园较远的楼座小户型的比例更高。
2.4 其它特点
北京房地产市场上,许多项目的一大特点是社区都是封闭式的社区,采取封闭式管理。当然这是早期大家在社会安全方面考虑了心里因素,甚至有为小区建了近5米高的围墙以使业主拥有足够的安全感。但是在西方发达国家,所有社区的都是小街区式的开放社区,实际上这也是与世界接轨的必然趋势,在这一点上,建设一个相对开放的“造园”项目,显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比,开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好,且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。
三.公园地产需求分析
1、需求特征
>消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心,往往是大多数城市群体奋斗的战场,其中的人们,穿梭在钢筋混凝土的森林中,人与人之间的交往多为出于职业上的需求,奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然,这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边,则可以满足人们对于景观和自然的需求,而这种需求是公园地产存在的根本基础。
1.1最喜欢公园地产的原因分析
数据显示,79.83%的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出,样本喜欢公园地产的最主要原因为:视野开阔和景观好空气质量好两方面;其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、 升值潜力大;相比之下,有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。
1.2已购公园地产群体的需求层次
货币支付能力越强,对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示,以建筑面积80m2为消费能力界限,在15项购买因素的选项中,每人选择6项购买因素,个别只选答了3、4项因素,居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。
样本2的分析显示,50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中,将公园作为购房因素之一的有45人,高达受访样本总量的90%,而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54%的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面--生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析,小户型群体更注重生理生存的需求,大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。
1.3购买公园地产的主要目的
大多数样本购买公园地产用于自住,另有近30%的样本用于自住兼投资,二者累计占样本总量的94%,只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。
从样板项目东一时区的调查可以看出,目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例,其中户型面积在120平米以上的样本,自住的比例高达95%以上,随着户型面积的增加,投资的比例呈减少趋势,自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位,多为三口之家、五口之家;而相比之下,面积较小的一居、二居更容易出租,所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%,是比较高的,也说明了项目在各方面不仅适合自住,同时也适合作为投资之用。
1.4公园地产升值潜力分析
样本对公园地产是否具有升值潜力的看法
在被调查样本中,超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的,其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力;认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分,不难看到,在最喜欢公园地产的原因分析中,升值潜力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体,虽然此类群体比例偏高,但在针对公园地产项目能否升值的问题上,仍然给予了充分的肯定。
另外,作为公园地产的一个典型项目,东一时区的调查显示,在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显,并且可预见,未来仍有很大升值空间。
1.5影响样本选择公园地产的原因分析
绝大多数样本认为价格太高是影响其选择公园地产的最主要原因,其次的影响因素包括公园地产规模小、配套差;公园参与性差;户型太大和名不副实等。从影响购房者选择公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。
编辑：www.pmceo.Com篇2：中国房地产发展总报告
由中国社会科学院等多家单位的学者共同完成的《20**年房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.2》,近日由社会科学文献出版社正式出版,同时中国社科院正式发布该报告,下为总报告部分全文:
住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业,判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发,充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响,以***为指导,在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长,形成有效供给相对于投资期具有滞后性,当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果,所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论,因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性,局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔,各地发展极不平衡的大国,以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎,否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。
一、20**年中国房地产市场形势判断
20**年是中国房地产市场不平静的一年,国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下,20**年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。
(一)房地产投资
1.投资增速趋缓,但占全社会固定资产投资比重持续上升
20**年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比增长28.1%,比20**年回落2.2个百分点。从20**年变化看(见图1),房地产投资增速呈快速下降趋势,从1~2月到1~12月下降22个百分点,几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看,图120**年1~12月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注:* 本报告中图表资料来源除注明外,均来自于国家统计局和国家信息中心。
20**年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点;房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升,处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚,在市场的成熟过程中投资起伏较大,但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析,房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1986~20**年的18年间,中国房地产投资年均增长速度为35.9%,远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度,也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长,只有20**年和20**年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看,前者20**年比20**年回落1.9个百分点,而后者回落2.2个百分点,两者均为1995年以来第二高,表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。
2.结构发生变化,但经济适用房所占比重继续减少
从地区投资结构看,20**年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%,1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。20**年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点,中西部的比重增大。但由于东部基数大,占全国比重仍近70%。20**年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3),而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为:11.7%、18.8%、42.2%,东部和中部增速加快,西部呈下降趋势。
从商品住宅的投资类型结构看(见表2),20**年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降,由20**年的6.13%下降至4.61%,为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势,5年间减少了6个多百分点;同比也从1999年增长61.35%,下降为20**年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少,一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用,在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下,不利于低收入家庭住房问题的解决,但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。
尽管20**年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降,金融调控的一系列政策和措施效果明显,但需要注意的是,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,80%左右是购房者的定金和预付款,而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此,在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式,既与我国融资主渠道吻合,也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时,20**年房地产投资量依然处于增长状态,为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变
,银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道,20**年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。(二)房地产开发
1.土地开发面积减少,购地、开工和竣工面积增速减缓
1997~20**年期间,全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。20**年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批,房地产土地开发面积首次出现下降,比上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头,1997~20**年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米,而20**年增量为4288万平方米,减少了554万平方米。土地控制对商品房建设的影响具有滞后性,20**年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加,但与1997~20**年的平均增量相比,新开工面积和竣工面积的增速减缓,施工面积增速继续加大。1997~20**年新开工面积年均增量为6780万平方米,竣工面积年均增加4274万平方米,20**年上述增量分别减少为5706万平方米和1000万平方米;1997~20**年施工面积年均增加12090万平方米,20**年增量为22925万平方米(见表4)。
拆迁规模受到遏制,但过度占地依然存在反弹因素
据建设部有关部门统计,目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局,增大了购房需求的压力,同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。主要表现:(1)安置补偿不合理,政策不到位,导致拆迁户利益受损失,严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得不到有效的行政与法律保护,往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。这是制度上的最根本的问题。(3)一些地方政府部门规划不周,造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看,20**年上半年因征地拆迁而引发的到建设部*的人数有4026批、18620人。其中集体*905批、13223人,个体*3121批、5397人,半年就超过20**年3929批、18071人的全年*总量。针对拆迁中出现的矛盾,*总理于3月5日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出,要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题,在城镇房屋拆迁中,要严格依据城市总体规划和近期建设规划,合理确定拆迁规模,规范审批程序,完善补偿安置政策,强化监督检查。20**年6月6日国务院办公厅在《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发[20**]46号)中规定,对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区,除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目,以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外,一律停止拆迁。
尽管20**年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施,但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业,也是获取巨额财政收入的重要渠道,因此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范,缺乏监督,如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范,有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息,有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题,一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等,致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立,调整建设用地增量的现象在许多地方时有发生,1987年及1997年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策,以低价土地招商引资,导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。
中央采取“暂停土地审批半年”应急性控制土地措施后,20**年的土地控制初见成效,但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施,但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下,再次出现反弹的可能性并非不再存在。
(三)房地产销售
1.销售量持续增长
20**年商品房销售量继续大幅增长,达到38231.64万平方米,比20**年增加4514万平方米,比1997~20**年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长,房地产年销售额也大幅上涨,1998年为2513.3亿元,20**年上升为10375.71亿元。
在销售总额中,个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%,其后逐年上升,20**年达到93.30%(见图6)。从各类商品房销售的构成看,1998年以后,在销售总量中住宅一直占近90%(见图7),表明居民对住宅需求旺盛;商业用房销售面积也有所增长。
从销售面积与竣工和新开工面积的比较看,1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米,20**年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外,销售面积增长率均高
于竣工面积增长率,表明相对空置面积在下降。20**年全国销售面积增长13.7%,竣工面积增长2.1%,新开工面积增长10.4%,分别比20**年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对减少空置面积有利,但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期,则存在着以后年度供给量减少的风险。2.房价攀升
20**年全国商品房平均售价为2714元/平方米,比1998年增加651元(见图10、图11、表5),年均增加93元,而20**年比20**年增加355元,远大于1998~20**年的年均增量。从各类商品房20**年的价格看,住宅价格为2549元/平方米,比1998年的1854元/平方米增加695元,其中比20**年增加352元,占50.6%。在住宅中,别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米,20**年下降为4145元/平方米;经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到20**年的1380元/平方米;20**年办公楼的价格为5533元/平方米,比1998年5552元/平方米小幅下降,但比20**年增长1337元;20**年商业用房的价格为3966元/平方米,比1998年的3170元/平方米增加796元,其中比20**年增加291元,占36.6%。全国20**年住宅价格同比增长较快,办公楼、商业用房价格增幅较大。
商品房价格上涨的主要原因:(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示,20**年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点,有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度,全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%,有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点,其中杭州、上海、沈阳、天津表51998~20**年全国商品房平均销售价格单位:元/平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4城市重合。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)建筑材料价格上涨。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动,中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因,一是政府对经济适用房投资的减少。20**年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%,占住宅开发投资的比例由20**年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量:在较高收入者的需求未基本满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩,特别是对“地根”的紧缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作,经媒体放大,进一步强化了消费者的心理预期,引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一,更是新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。
应当承认,20**年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,事实上起到了推动价格增长的作用。但是,宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价,不能以房价走势作为判定调控成效的标准。站在消费者角度看,房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望,但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系,而不是产业的宏观调控政策。
3.需求依然旺盛
尽管20**年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情不减,销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑需求持续增长的动力,一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来,城镇人均收入年均增长率为8.95%,住宅价格年均增长率为3.82%,只有20**年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增加、生活水平的不断提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%,20**年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长,是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示,20**年上海投机性购房所占比例达16.6%,长沙市为16%,写字楼则高达40%。
旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然,考察1998年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况,我们应当审慎地看待当前的有效需求,对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。
二、影响房地产的调控政策和20**年房地产发展趋势
(一)影响房地产业的宏观调控政策
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nbsp;近年来,我国经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大,房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热,20**年中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放,土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿,土地严、金融紧贯穿全年,房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实,从20**年下半年开始,政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策,对房地产投资过快增长亮出了黄牌,只是20**年这些措施的实施力度进一步加大而已。20**年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印,并将对20**年房地产的发展继续产生深刻影响。
1.紧缩“银根”
20**年金融部门连续采取措施,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程,确定控制房地产贷款业务风险的具体指标,个人住房贷款比例不超过80%,借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%),房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》(征求意见稿),对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。
2.严格控制供地,规范土地市场
继20**年的“土地风暴”之后,更为严格的土地控制政策和措施在20**年相继实施:(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿,严格土地管理的紧急通知》,明确提出实施“三个暂停”半年,标志着土地审批冻结半年。(2)继续治理整顿土地市场秩序,对全国各省市土地市场进行督查,核减了70.1%的开发区,查处土地违法案件7万多起。(3)国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求各地在20**年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让,为早在20**年就已发布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表,从政策上堵住经营性土地协议出让之路。(4)为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理,20**年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定,完善土地供应计划。20**年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。(5)为消除地方政府干预土地审批,省以下土地管理部门实行垂直领导。(6)为切实保护耕地特别是保护基本农田,20**年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。
经过治理整顿,20**年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比20**年平均下降了46%。截至20**年6月17日,除内蒙古自治区以外,30个省(区、直辖市)共清理各类开发区6741个,规划用地面积3.75万平方公里,超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中,清查了81962个新上项目用地,涉及土地面积79.26万公顷;清理违法占用土地项目7184个,涉及面积3.65万公顷;对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目,分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施;查处土地违法案件7万多起,“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步,1~9月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷,总价款达到2100多亿元。
3.控制拆迁
20**年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策,对房地产开发也带来较大影响。建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施,建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施,6月6日国务院办公厅颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》,分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范,细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款,明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。
(二)20**年房地产业发展趋势
20**年的宏观调控取得了一定成效,但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决,制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除,经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此,20**年年初的中央经济工作会议提出,要继续加强和改善宏观调控,确保经济平稳较快发展。20**年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。
1.投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局
中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模,优化投资结构,调整投资与消费关系”列为20**年的重点之一,表明继续控制投
资增长仍将是20**年宏观调控的重要手段。参照以往的经验,固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化(见图13)可以看到,即使在1992~1993年房地产过热年份,全国投资率也没有达到38%的水平。但20**年的投资率已经达到38.24%,开始超过1993年的最高水平,以后加速上升,20**年上升到47.39%。20**年在中央的宏观调控下,投资率上升速度虽然有所减缓,但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右,并对上游产品有极强的拉动作用,所以压缩房地产投资应在情理之中。20**年房地产投资增速将进一步放缓,低于20**年增长速度,但估计不会低于20%。由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,及再次加息的可能等,20**年房地产信贷投入增速也将进一步放缓,这对资金密集型的房地产业来说,无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷,迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化,例如大型房地产企业寻求上市融资机会等,房地产业将从项目导向向资金导向转变。
2.土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严
20**年土地市场将趋向规范,建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定,将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观,土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制,建立国家土地督察制度,设立国家土地总督察,向地方派驻土地督察专员,监督土地执法行为”,将成为20**年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向,中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格,低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上,第三轮土地利用总体规划将逐步展开,规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策,从严从紧控制土地农转非总量和速度;土地利用总体规划的调整审批权限将上收,特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批;针对耕地保护将建立责任考核体系,落实土地管理行政首长负责制,各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等,有利于打破土地供应的地区封锁,形成统一、开放、竞争、有序的土地市场,增强市场形成地价的机制。从政治层面上看,供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益,消除开发商的寻租机会和不当得利,有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看,房地产开发的圈地行为将受到遏制,大盘开发将逐步不再成为主导模式,中小房地产项目将逐步成为市场主体。
3.被动需求有望下降,二手房市场升温
20**年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题,说明中央十分关注拆迁的负面效应,可以期望20**的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行,拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比,也将有较大幅度的下降,对房地产市场需求将产生重要影响。
20**年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足,银行“惜贷”导致申贷难度大,使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市,房源继续放量,购房需求持续增长,二手房市场将增加活力,价格平稳上升。在二、三级市场联动下,梯度消费格局逐步形成,住房消费结构将趋向合理,推进住房市场良性循环。二手房市场的发展,将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用,有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见,20**年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用,并为我国建设和谐社会做出贡献。
4.供求关系偏紧,房价增幅趋缓
从需求来看,近期影响其变动的因素主要有:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低,住房需求呈现很大刚性,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时,也影响供给,对于供求关系而言,这一因素可以忽略不计。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,20**年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。
从供给来看,近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。20**年全国商品房竣工面积增幅大幅回落,销售面积增幅大于竣工面积增幅,价格上升较快,供求关系偏紧。同时,房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落,土地开发面积减少,从这些先行指标的变化可以预计,在20**年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下,房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势,供求关系偏紧的局面很难改变。
从上述对供求关系的分析可以判断,20**年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素,我们认为20**年房地产价格的升幅将有所回落:第一,市
场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能,高房价将在一定程度上增加市场供给,挤出部分需求;第二,政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;第三,政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是20**年房价上涨的深层原因),这种影响将随着时间的推移逐步减小。5.企业持续洗牌重组,市场竞争回归理性
过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化,房地产经营环境进一步优化,企业经营将走向平等竞争,质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。
在竞争中,土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中,导致企业的洗牌重组在20**年已呈现出迹象的基础上持续进行:一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局;房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作,在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业,需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发,20**年这种合作现象初现苗头,预计20**年将会大量出现;来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为20**年市场的亮点之一。
概念炒作将逐渐失去效力,品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪,形形色色的概念标新立异、层出不穷,表现出浓厚的浮躁色彩,顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度,而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足,市场重心由高收入者向中低收入者转移,购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质,即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩,品牌竞争将回归理性,并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。20**年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象,它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注,尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响,并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。
三、政 策 建 议
(一)正确判断形势,促进房地产市场的稳定繁荣
衣、食、住、行是人的四大需求,在中国经济发展的现阶段,衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题,而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说,中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾,那么,住房就是这一主要矛盾中的重点。由此,我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
房地产业对于改善广大城市居民的居住条件,增加就业,促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高,带动性强,与金融业联系密切,发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势,首先要从中国经济社会发展的阶段出发,充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响,选择正确的研究视角和坐标,科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场,而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时,也要充分认识到房地产业自身的特点,在此基础上全面而有针对性的分析市场形势:房地产开发周期长,产业波动性大,市场供求关系是长期积累、演变的结果,不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系;房地产产品在空间上不可移动,市场具有明显的区域性特征,不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。
房地产业提供的产品主要是住宅,而住宅既是必需品,又是私人物品,政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序,保护公平竞争,房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展,满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展,这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此,中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实***、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度,正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系,正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系,正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对20**年中国房地产市场出现的潜在供应减少,价格上涨过快的新情况,适时调整宏观调控的目标和手段,将保证市场供应,平抑房地产市场,防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预,主要通过市场优化房地产资源配置,应是促进房地产业的健康发展的正确方向。
(二)盘活存量土地,完善土地供应办法
在20**年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下,盘活存量土地,“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地,不仅关系到房地产市场的供给,也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央,而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上,进一步加强土地市场监管,依法限制土地囤积居奇,搭建交易平台,减少交易成本,为存量土地流转创造条件。
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sp; 在新增房地产用地供应中,要进一步完善土地供应办法,推行经营土地出让招投标制,并采用综合评标的方式,改变一味价高者得之的惯例,尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作,掌握调剂土地供应的主动权;完善土地一级开发制度,尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地,规范土地市场。根据各地实际情况,在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上,制定科学的土地供应计划,并及时向社会发布,以稳定市场预期。在保护耕地,控制城市建设用地的同时,我们也应认识到:相对于农村居民点用地,城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右,而农村居民点人均用地一般在150~200平方米,所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此,我们既要坚持集约利用城市用地,尽可能的少占耕地,也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。
(三)改善供应结构,完善住房保障体系
解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾,政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品住房在商品房中的主体地位,控制高档商品房建设,提高普通商品住房的供应比例;通过税收、信贷、利率等手段,控制住宅建设标准,引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时,对拟建普通商品房的地块限定最高售价,这一做法有利于稳定房价,增加中低价位商品住房供给,具有借鉴意义。
随着经济社会的发展,要逐步完善住房保障体系。一方面,合理安排经济适用住房的建设规模,调整供应办法,尽量采用定向供应的办法,严格控制销售对象;在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面,制定相应鼓励政策,发展廉租住房,加大廉租住房的建设力度,扩大廉租住房的供应范围,保障最低收入人群,包括农村进城务工人员的基本住房需求。
(四)加快二手房市场建设,引导住房梯度消费
二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内,上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅,但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低;另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转,一可增加住房供应,特别是存量房一般价格较低,也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率,提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动,完成人的第二次解放(从“蜗牛”变成人),扩大人们自主择业的范围,有利于人力资源要素配置的最优化。四是,住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅,缩短通勤距离,缓解城市交通压力。
推进二手房市场建设,要通过引导居民梯度住房消费,改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准,简化交易手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。
(五)保护合理的住房消费,遏制投机性购房
根据国家统计局发布的数据,20**年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米,与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比,还有很大距离。另一方面,由于长期低租金、实物分配等原因,中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此,要继续保护和鼓励改善型的住房消费,进一步完善住房分配货币化,加快住房补贴的发放,提高居民购房的支付能力。
投资性购房可以增加出租房屋数量,对于培育房屋租赁市场,满足外来人口增加的租房需求具有积极意义,也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下,投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败,不论是对个人,还是对社会的风险都不会太大。并且,投资者对租金、房价、利率更为敏感,会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导,保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业,就没有必要对此进行过多的限制。
对于当前部分城市出现的投机性购房,可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时,尽快实现商业银行间住房贷款信息联网,完善风险控制机制,制止利用银行贷款投机购房行为,消除炒作对心理预期的不良影响。
(六)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
中国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。
在当前资质管
理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下,加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。三是建立房地产信用档案,惩戒市场失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布,为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全,是有效调控市场的基础,也是消费者理性选择的重要条件。为此,要按照20**年国务院18号文件的要求,加强相关部门协作,整合资源,加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题,现之于萌芽,防之于未发。20**年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统,即时发布各类房地产市场信息,使决策者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交价格,改善了信息不对称的局面。(七)拓宽融资渠道,优化资金结构
20**年央行121号文件颁布以来,提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台,造成部分项目开发遭遇资金瓶颈,也减少了市场供应。20**年房地产开发资金来源中企业自筹资金所占比重减少,以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明,银行紧缩房地产信贷的同时,房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽,定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。
为保障房地产开发的资金来源,优化资金结构,降低银行的金融风险和购房者的市场风险。一是要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前,中国建设银行已经开始了此方面的探索,其他银行亦应适时跟进。
(八)加强对基础性、制度性问题的研究
在我国当前的财税体制下,来自房地产业的税收约占税收的10%,地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较大,这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动,将对地方经济产生剧烈影响,潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”,是当下财税体制改革的一个热点。开征物业税后,土地、房屋等不动产所有者或承租人每年都要交纳一定税款,税值随房产的升值而提高,以此来取代土地批租制下一次性交纳的出让金,将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金,促进存量土地流转;可以稳定地方政府土地收入,改变“寅吃卯粮”现象;可以通过税率调节,限制高档房、大户型房消费,引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费;同时,也是促进商品房降价的重要因素。
人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市,人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域,推动房价飙升。20**年受美元贬值和人民币盯住美元政策的影响,人民币对欧元迅速贬值,所以中国房地产价格对欧盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值,“热钱”大量涌入,其中不乏流入房地产领域的。在这种背景下,许多开发商也投其所好,纷纷组织楼盘到海外招商,上海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题,必须加强前期研究,尽快出台相应解决办法。
篇3：地产项目异地拓展考察模板
地产项目异地拓展考察模版
一、宏观环境分析
第一、城市概述
1．地理位置
介绍城市所处位置，包括地形、地貌，体现区位价值。
2．面积（总面积、主城区面积）
说明城市规模，城市化水平及未来发展趋势。
3．行政区划
说明各区域的功能划分及变化。
4．人口特征：
（1）人口数量：常住人口、流动人口、市区人口
（2）城市化比例、城镇人口转化率
以上数据可以作为判断市场容量的重要依据之一。
5．交通环境
说明城市基础设施现状并反映出其规划发展方向。
第二、经济情况
1．经济概况
（1）国内生产总值与增长速度
反映城市经济的体量、经济的发展态势。
（2）城镇居民人均可支配收入
反映出城镇居民的消费能力。
（3）城镇居民消费性支出
反映出城镇居民的消费习惯和消费观念。
（4）城镇居民人均储蓄额
反映出城镇居民潜在消费能力。
（5）全社会固定资产投资总额
它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持续性。
（6）城市基础设施投资总额
城市建设水平
（7）产业结构
是否支持房地产行业的良性发展
（8）居民就业状况
反映当前社会经济形势
2．城市发展重大影响因素
城市发展的趋向对房地产行业的影响，如：行政中心的搬迁、企业的外调、宏观政策的调整等。
3．相关政策法规及环境导向
金融环境、政府开放程度等
第三、城市发展远景规划
1．城市发展规划
2．发展规划对行业的影响
第四、总结（理解城市）
二、市场分析
第一、行业发展历程
1．发展历程
2．近年房地产指数分析
（1）近年房地产投资情况分析
（2）近年房地产供给状况分析（房屋施工面积、房屋新开工面积、竣工面积）
（3）近年房地产需求状况分析（实际销售面积、预售面积、空置面积、空置率）
（4）近年价格走势分析
第二、当前行业现状
1．供给情况
（1）市场供应状况
不同类型住宅物业构成比例；（建筑形式：别墅、多层、小高、高层）
不同档次（价格段）住宅物业构成比例；
建筑结构分析（砖混、框架等）；
装修标准分析（毛坯、初装修、厨卫精装、精装修——比例）；
工程进度分析（期房、现房、准现房——比例）；
销售方式分析（开发商自销、代销、未定——比例）；
项目的位置分布及变化情况（区县、方位、环位）；
本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析
本年度热点区域分析
滞销项目以及原因分析
（2）综合分析
2．需求情况
(1)目前需求状况
区域销售状况
市场价格趋势分析
未来需求状况
供求对比；
本年度住宅需求特征分析
(2)综合分析
3．供求结构分析(其中重点对空置房的形成原因进行分析)
4．三级市场目前的发展情况及对二级市场的影响
（1）目前三级市场的发展情况
（2）对商品房市场的影响
第三、未来发展预测
第四、总结（理解市场）
三、竞争分析
第一、竞争者分析
1．当地主流开发商情况：
（1）情况简介
（2）资金实力
（3）操作水平
（4）主要项目
（5）开发能力（每年的开发量）
（6）产品优势
（7）关系运作（政府背景）
（8）其他情况
2．典型楼盘分析
反映主流开发商开发理念、操作水平，产品特色的楼盘情况。
3．综合分析
主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等，加以综合阐述。
第二、消费者分析
1．消费特征：
购房人群分析居住状况（房型、居住面积等）
家庭状况（几口之家，居住特点）
购房的意向（需求方向）
消费共性（主流消费特征
年龄结构层次分析
2．综合分析
第三、产品分析(后附项目调研表及汇总表)
1．产品概述
2．产品形式分析
3．景观设计分析
4．区内配套分析
5．道路体系分析
6．外檐材料分析
7．外立面设计与材料分析
8．主要户型面积分析
9．户内配套装修分析
10. 综合特点分析
第四、土地市场分析
一、土地供应状况
1. 土地供应方式、政策
2. 土地市场现状（每年土地供应量及区位分布）
3. 未来土地供应预期
4. 土地价格水平
二、土地获取方案
1. 土地获取方式（具体获得土地的方式及建议、开发成本情况）
2. 土地获取方向
三、近期土地信息
第五、当地政府情况分析
1.房地产开发政策法规
2当地房地产开发流程及时间节点
3．关键部门及关键人
第六、开发成本构成(附开发成本明细)
四、综合评述
城市可否进入、市场是否具备可操作性，是否符合企业发展目标、是否符合企业全国化战略布局。（使用 SWOT分析）
篇4：房地产市场研究报告
房地产市场研究报告
--**新城东面某高层单体住宅
一.广州市房地产行业现状
20**-20**年广州楼市将呈现显著特征:第一是房地产开发的马太效应更为明显,7-8家企业独领市风骚,大多数企业和产品的市场声音逐渐减弱。而龙头企业虽然土地储备充足,但大多走稳健发展道路。供应量并未显著放大。另一方面,广州市的需求量已有4-5年保持稳定。故楼价总体相对稳定。相比较北京市场(1-10月,房地产投资额已达840亿元),上海市场(预计全年房地产投资800亿),广州市场(最近3年投资额都在380亿元左右)是最平静的市场之一。
从目前广州市房地产市来看,随着我市居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变,房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。这样广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。 全省在建商品房突破一亿平方米, 其中广州市开工的项目高达4,000万平方米,去年全省商品房的销售增幅低于10%, 广州市商品房空置面积近2,000万平方米,新开工面积增长仍在两位数以上, 加上今年1万平方米的新
以上已反映供应量高于需求量。但在这种状况下广州市的楼市还是存在着不同层次的发展空间。 国经济的高速发展以及入世的利好,对中国房地尤其是对广东楼市的促进作用是直接而 实在的,虽然去年广东全省商品销售下降,但这是在广东楼市多年来销售高速增长后基数变大而 致。 广州市近三年商品房当年成交量均超过同期批准上市量。广州空置房数量为560万平方米,而 广州市人口高达900多万人,每一人增加一平方米,便可将560万平方米的空置房消化殆尽。当前世界发达国家人均居住面积高35平方米,而广州人均住房不足14平方米,故且不计外来与新增人口对住房的需求,仅是广州现有居民改善住需求提供给房地发展的潜力与空间便是极其巨大。这说明广州市的楼市还是有能力扛起这巨大的空置房,而且发展空间还是有的。 在这可发展空间里,门槛也提高了。这就是部分环境优美、设计合理、配套齐全和交通便利的楼盘仍具有较大的市场。
三、目标市场及附近情况分析
**东面有优越的地理位置 位居天河要冲,西倚天河公园,民族学院等著名学府近在咫尺,北接中山大道,东行车陂路,与广深高速公路相通,交通极为便利。广州市中心东移,使之正处于市中心黄金地段。
目前该项目附近多个正在兴建和发售的楼盘均价(带装修)在4,900-5,500之间,综合衡量该项目所在的地理位置、居住环境及周边楼盘的售价,评估认为本项目楼盘销售均价定为住宅5,000元/平方米、商铺6,000元/平方米基本合理。
四、为目标市场制定营销组合方案
营销组合是根据目标市场的需要,对产品、分销、价格及促销这4个可控制的变量进行组合,以实现企业期望达到的销售水平和利润水平。营销组合的研究重点要对准青年和中年中等收入的细分市场,每一部分都围绕目标市场进行整合。
1、产品
根据分析研究,我们知道青年人对住宅的要求是:品质不必过高,装修也无需太豪华;但外立面一定要新潮,要有现代感,线条不宜过多,色调不宜过杂;住房的间隔不必过于拘泥,最好是免装修、无间隔,可以随意组合和搭配;面积不宜过大,50~60平方米即可,因为青年人的积蓄不多,要考虑他们的实际购房能力;设计风格要明亮、畅快、简约,富于时代感;厨厕的设计也要力求精致、周全,现代青年对此是颇为讲究,要求是十分高的;还要考虑配备SOHO(家庭办公)的场所,这是最时髦和新潮的意念,尤其是对于受过高等教育的青年一代,追求时尚、感受各种人生体验;还应考虑设计一些单身公寓或一房一厅的住宅,适宜用于投资出租或用作学生公寓,这类户型的住宅面积可以控制在20~30平方米/套。在物业管理和售后服务上,可以不必过于周全和无微不至,因为年青人喜欢无拘无束,但又希望得到高品质的服务和享受。因此可以考虑采取酒店式的管理和服务,提供餐饮、家政、洗衣、清洁等一应俱全的服务,但应尽量保持家居的感觉,不要使住户感到住酒店一样。单身公寓和住宅应自成一个组团,形成各自独特的产品特色,同时也便于日后的服务与管理。
中年中等收入阶层的兴趣、爱好和需求与年青人有所不同。他们多数是上有老、下有小的夹心阶层,经济负担是比较重的。因此,他们对住房的要求和考虑比较侧重于经济、实惠、合用等方面,对品质和外观的要求没有青年人那么高,但对价格的反应会比较敏感。在户型和面积要求上会相对要大一些,以80m2左右的三房二厅较为适宜。但这样的住宅每套按5000元/m2计也得要40万元/套,这对中等收入的工薪家庭是一个巨大的金额,即使选择按揭供楼,也是很沉重的负担。因此,应当考虑建些小户型、小面积的两房一厅,如40~50m2,这样即使单价高一些,总价也不会太高,按5000元/ m2单价计,总价也才20~25万元,一般的工薪阶层只要能凑得出5~6万首期款,再按30年分期供楼,每月才600元,比租房还划算。
2、分销
销售渠道主要还是应当委托中介公司代理销售。因为中介公司专业性强,具有较丰富的营销经验,对目标市场的认识和了解也比较深刻,并拥有强大的销售队伍和网络,可以为一线销售人员提供强有力的后勤支援,而且对市场的研究也比较专业,能及时了解和掌握市场动态,调整营销策略。
但委托中介公司代理销售也存在明显的不足之处,一是发展商容易对销售环节失控,完全交由中介公司掌握和操控自己的命运;二是中介公司受利益的驱动,很易采取急功近利的做法和短期行为,最后留下一个烂摊子让发展商自己去收拾。
针对上述两种情况,可考虑采用以下办法加以解决或改善。一是发展商加强售楼管理,派出一些销售人员和管理人员直接参与现场销售工作,形成一支混合的销售队伍,加强一线营销人员的力量,但这样做一定要处理和协调好双方的合作关系,否则会适得其反;二是与中介公司签订长期合作的协议,从项目前期准备阶段就要求中介公司参与规划、设计,而不是等到要卖楼了才找中介公司,此时"木已成舟",许多不利于销售的失误和过错已经造成,无法改变和挽回。同时,在佣金提成的方法上,应采取与销售额挂钩的方法,根据一定时间内达到销售额的大小来确定佣金比例的高低,销售额越大、提成比例就越高;反之,销售额越小,提成比例就越低。再就是,目前售楼的窗口太过单一,除了发展商销售部分给熟客外,其余全靠售楼现场来销售。以往还可以通过在宾馆、酒店开展销会来作营销推广,现在这种做法也已行不通了。因此,可以考虑在发展商和代理商的公司本部增设楼盘展销的摊位,增加一线销售的窗口和机会。
3、价格
房地产的定价至关重要,定得太高卖不出去,定得太低又不划算。近几年,许多楼盘是采取低开高走的价格策略,先以接近成本的低价位进入市场,引起消费者的关注和抢购,占有一定市场份额之后,再推出新的高价的楼盘将售价拉高,这种方法在供不应求的卖方市场是可以行得通的。目前,广州楼市已呈现明显的饱和状态,在这种供过于求的买方市场中,采取什么样的价格策略更为合适呢?在前面,我们已经讨论过将市场定位在质量较高、售价较低的位置比较适合目标市场的需求;并应当朝质量更高、售价更低的方向去努力。但是,要达到这一目标是不容易的,这不仅仅是定价和定位的问题,而且涉及全面的质量管理和成本控制问题。因为,质量上不去,成本下不来的话,这一市场定位和产品定价是不可能实现的。
售楼的面价不应当订得太高,然后再给很大折扣,这种做法容易造成消费者的误解,认为你的楼价不实,水份很大。因此,面价应当比较接近实价,折扣仅仅是象征性的即可。
4、促销
促销是房地产营销必不可少的环节,发展商都十分重视这个环节,各种方法层出不穷、推陈出新,可谓五花八门。
(1)广告。广州楼市的广告最主要是集中在报纸广告上,所占比例超过广告费用80%以上,而且最主要的报纸是《广州日报》,其次是《羊城晚报》。广告版面的价格也不断上涨,广告费用占销售额的比例超过3%,加上中介佣金等其他营销费用,整个营销的费用约占销售额的5~6%,这对发展商是一个很大的负担。因此,广告不宜过量地投放,而应有的放矢,尽量采取少量持续的策略,保持一定的曝光率即可。同时,应积极寻求和尝试其他的广告途径,比如在一些流行刊物上或房地产专业刊物上做广告,费用和效果可能会好一些。广告的意念、画面、版面及内容都十分重要,但楼盘的素质更为重要,如果一味靠广告来包装、美化产品,而不是真实地揭示产品潜在的优越性,广告所起的效用可能会成为负面的。
(2)人员推广。人员推销是一门古老的商业艺术,而且是传统销售必不可少的一个环节(电子商务可以免除),加强营销队伍的建设和培训,是取得更好销售业绩的关键。好的销售人员,可以把握住潜在的客户,通过游说和推介,把楼成功地卖出去;而不好的销售人员,要么是态度生硬,要么是业务生疏,现成的客户也留不住。因此,可考虑由代理商和发展共同组成一支销售队伍,并通过彼此间的竞争、学习和合作,使人员推广的营销效用达到最大化。
(3)促销。目前广州房地产的促销手段虽说五花八门,但除了开展销会、卖广告、打折扣、降价让利、送车位、送电器、送厨柜等等,对客户进行追踪调查和保持联系方面却做得不多。在促销方面,应当开拓思路,增加一些促销的方法和手段。比如,参加互联网,开展电子商务,在网上做一些销售广告,效果可能不会马上显现,但这始终是一个方向,也是大势所趋。
(4)公共关系。这方面房地产企业以往的主要精力并非放在营销方面,而是放在开发环节上,如批地、征地、报建等等,要与政府、公安、工商、街道、建设主管等部门拉关系,但这些关系对营销目标所起的作用是很小的。因此,应当注意公共关系的营销作用,如与新闻传媒的关系,可以通过新闻报道、专题论坛、人物访问等形式来吸引人们对公司及产品的注意。
篇5：房地产投资前期分析
一.消费者投资分析
这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:
借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。
个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点,吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。
实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。
二.地理位置优势
出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。
另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。
三,产品定位
天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的地方,也是广州市内新广州移民人口最多的地方。正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。
四,销售情况调查
华景新城
物业类别:住宅
建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯)参考均价:5600元方米
物业管理费参考价:1.5元/平方米容积率:1
绿化率:90%总建筑面积:1000000平方米
楼盘简介:翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林
公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开
通后,拟增加"华景新城-天河北─环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路.五.高层单位未来主流
高层住宅开发量的激增自然不会是开发商的一厢情愿,其背后源于市场强有力的消费支撑。而在数年前,多层住宅一统楼市,高层住宅还几乎被市场视为鸡肋。对高层住宅逐渐被市场接受,并逐渐火爆,有关业内人士指出,从发达国家城市的发展历程和我国先进城市的发展现状来说,高层(包括小高层或超高层)建筑始终是主城区房地产市场的主流产品。武汉市城市建设步伐的不断加快,房地产市场的愈加规范,都给高层住宅革命的爆发提供了优质的土壤。仔细分析高层住宅越来越受到开发商和消费者青睐的原因,主要基于内外两方面的原因,外因主要是:首先,开发高层住宅是实现城市总体规划的需要。现在武汉市的高层住宅不是多了,就武汉的城市规划而言,其建筑空间布局应该是高低错落,而武汉目前多层多了,而高层少了,使整个城市极不协调。从现代城市发展要求来看,必须迅速改变这一现状;其次,随着土地储备制度的实施,土地价格上涨已成现实,为了节约土地资源,适应新情况下的市场要求,开发商必然会选择高层开发。,政府必须通过一系列手段节约土地资源,保证城市建设用地的可持续发展,而开发高层住宅,对于实现这一目的,有着直接的裨益。同时,高层住宅本身的某些优势和产品设计的升级换代,也使消费者逐渐认同了这一住宅形式。比如高层住宅在采光通风性能、视野等方面,就有着比较明显的优势。近一两年来,高层住宅的设计有了长足的进步,这是它能够吸引消费者最为关键的原因。比如,目前高层住宅较好吸收了多层住宅进行大面积绿化的特点,在无法做"地文章"的情况下,开始向天空要绿地,利用裙楼的空地,或者将某一楼层做架空处理,进行园林设计。以往消费者比较关心的住宅实际使用率的问题,通过合理的设计,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花园的实际使用率就达到了81.09%,与许多多层住宅已不分上下。据楚天都市花园的开发商介绍,这是许多购买楚天都市花园的业主看重的因素。
六,人对住宅的要求
近几年来,由于国家大力推行住房制度改革,采取各种措施鼓励住房消费,房地产业成为拉动经济增长的一个重要产业。我国的住宅业经过20年来每年20%的高速发展,城乡人均住房面积均比原来提高2倍以上,从而宣告了住房严重紧缺时代的结束,住房需求正从生存型向舒适型转变。人们对住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成为人们选择居住的重要标准。家不仅是生活的一种需要,更是一种归宿。随着社会的进步,随着人们生活水平的提高,真正意义上的住宅产品应该是营造家园,从而显现居住的最终价值。而所谓居住的最终价值就是住宅作为历史文化,应当是地域性、民族文化和现代建筑艺术的完美统一和交融。住宅是一个几十年甚至上百年的工程,不但要讲究质量,而且要注入文化,这样才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有灵魂的,才能为历史所接受,才能作为文化精品流传后世。一幢住宅,如果没有融入文化,犹如一幅没有灵魂的作品。为什么100年前在广州建造的花园别墅,至今仍被视为优秀建筑?为什么广州外滩、衡山路的建筑仍然使人流连忘返?我认为其本质不在于地段原因,也不单纯是建筑用材所致,而是高明的建筑设计师在独具匠心的设计中留下了时代文化的烙印。世界著名建筑大师贝聿铭说:"建筑是有生命的,它虽然是凝固的,可在它上面蕴含着人文思想。"所有这些,都需要我们对人文住宅进行深入的理解。所以,现代住宅开发要从顾客与市场需求出发,倾力打造、精雕细琢环境和房型,完善设施,营造家园、彰显文化。目前,住宅建造业正在经历着一场技术革命,从建筑材料、现场施工到物业设施配置不断创新。市政交通、快速干道、地铁、轻轨等逐步开通、实施,人们置业的区域观念明显外移,地段不再是人们购房的首要因素。广州住宅开发中的区域、环境、品位、服务、管理、审美等文化原则和精神因素日趋凸现,其中在房地产规划设计、经营和销售中人文因素日益呈现细微、复杂、变异和潜在的特征。主要表现在以下几点:
(1)新建楼盘文化成分的提高。在成片开发小区内设有一系列文化配套设施,如学校、医疗点、活动中心。在中高档楼盘里,建有豪华的社区会所,内设图书馆、网吧、舞厅、电影院等文化休闲娱乐设施。许多开发商在选址中,追求"后工业文化",讲究地产中的文化,甚至做起了文化地产。
(2)设计中人性因素的介入。在房型设计中,以人为本,运用起居心理学、工程物理学、室内交通学、人群生态学等多门交叉学科,来深入研究、反复琢磨、谨慎确定室内功能结构,保证人在其中的方便、舒适、安全。
(3)建筑上美学观点的渗透。广义的艺术包括建筑,但是建筑从来没有像今天这样讲究美学文化。在当今打造的楼盘中,无论是技术精美的欧美主义、地方主义、还是新田野主义、结构主义,都为城市景观、都市天际线锦上添花。
(4)开发中环保意识的贯彻。绿色、水景、蓝天是如今住宅市场最抢手的卖点,房地产交易会上的楼书已成了一片绿色海洋,"绿色物业"成为最流行的房地产概念。规划布局强调环保、室内装(饰)修使用"绿色"材料、物业管理讲究环境保护。
(5)科技与人文的混合是住宅发展的主潮流。也就是说,在高科技含量不断增加的物业中,添加更多对人的尊重、对自然的尊重。住宅开发中,讲究社区人文营造、历史文脉承继、区位文化沉淀,甚至吸取勘探学中的科学观点,寻求一种经济规模、技术规律、自然规律
、精神价值的合成物。追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。与此相对应的,住宅整体生产政策受到挑战,由不同的居住语言传统和起居行为方式构成的住宅文化所决定的个性化产品得到充分发展,各种居住文化阶层都能得到满足。现在生活给人的压力越来越大,生活在钢筋水泥丛林里的人们,更渴望居家之中的文化内涵。同时,每个社会成员都成长在一定的文化氛围中,并接受这一文化所包含的价值观念、行为准则和风俗习惯,进而影响其购买行为。人需要交流、需要援助。当今的置业者怀念自己小时候的里弄生活,他们希望自己的孩子放学后有一个健康、安全玩耍的环境,希望自己的父母能与邻居亲切地交流归属感、邻里感、社区感是现代人置业的内在需求。因此,创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化家园迫在眉睫。现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一,满足居住者的使用要求和精神要求,强调在人与自然和谐的基础上,融入人文因素,将历史文脉、地区习性和周边影响作为创造理想居住社区的重要参数,从而使居住和生活在其间的人,能够体会到强烈的亲切感和归属感。
现代居住文化在住宅建设中的运用主要体现在环境、房型设计和设备设施三个方面。
一、环境包括自然环境和人文环境目前,在自然环境方面,政府对新兴的住宅开发规定了一定比例的绿化率,开发商也越来越重视自然环境。浓荫绿树、溪流叠水、缓坡草坪、小桥流水已不再罕见。有的开发商甚至不惜重金"做环境",力争将自己的小区塑造成都市森林或文化园林,为居住者营造一个宁静典雅的居住环境。在人文环境方面,选址在周边有成熟的商业、教育、医疗机构的地区已是司空见惯,有的开发商还在自己的小区内设有幼儿园、活动中心、超市、餐饮、银行、邮局等各种配套设施,尽量满足业主的点滴需求。
二、房型结构的合理化和人性化时下,房型功能也在悄然发生变革,如厨卫的面积逐渐加大,会客区域的面积变得更加合理,厅、卧、贮藏室、车库等面积有效配置,追求生活起居的高标准、高质量以及家庭成员之间的相互独立性和私密性。房型结构在追求合理化同时对人性化也提出了新的要求:(1)要符合当地居民的文化习俗及心理风格要求;(2)要具有未来性和超前性;(3)要更具人性化,增加实用面积,不能让面积浪费;(4)对每个房间都设定特定功能和要求,对家用电器及家具有位置的设计。
三、楼盘的配套设施功能楼盘品质的好坏,对配套设施的完备程度有很高的要求。对于配套设施,可分为公共设施和特有设施。公共设施譬如水、电、煤、有线或卫星电视、通讯、智能化等等。特有设施比如游泳池、广场、网球场、图书室、商场、健身房、会所、幼儿园、小学等。另外,如何利用公共空间,在不影响交通的情况下,尽可能增加一些供人们使用的设施,可以满足用户需要,提高人们的购房兴趣。比如,位于虹口区的"紫虹嘉苑",从楼盘设计开始就本着"以人为本"的宗旨。在自然环境方面,倡导"都市静港"概念,以创新的环境设计改善购房者的居住条件,"以人为本"为主题的环境景观规划,为"紫虹嘉苑"度身定作了一套景观设计方案。该方案突破常规设计,着重营造都市度假氛围,通过把异域的人性化设计和广州的人文特征相结合,强调生态化、参与性和互动性,解决了繁华与宁静不能同存的矛盾。小区内的坡地中庭,立体演绎居住景观,将住文化的深厚内涵凝练成图腾图案;巧妙的布局规划,让人车分流更合理,石径、草坪、地灯、休闲椅错落有致,融为一体,营造出一个宁静典雅的居住环境,更洋溢出一派邻里亲情。除了美景之外,业主还需要有舒适的生活,因此,全方位的人性化物业管理服务尤为重要。紫虹嘉苑除了完善到位的安全措施和物业服务外,社区内还设有细致入微的人性化生活设施:如独创的"万卷书屋",古籍经典,世界名著,时尚流行,坐拥书城,上下五千年,纵横八万里;"医院保健中心"设有专家定时门诊咨询,帮助业主拒绝亚健康;"智能人性化,家庭影视厅"让业主尽享E时代奔腾生活,啜一杯咖啡,享受国内外经典老电影的菜单式演出,或与朋友小聚畅谈前程往事……这一切的精心思虑,都是为了能让选择紫虹嘉苑的业主不但住得舒适祥和,更要住出文化格调来。
目前,广州楼市步入黄金期,房地产开发景气程度的总水平明显高于往年。然而,房地产进入产业化大规模开发时代后,也更急剧地改变了城市风貌,重塑了人的生活方式,影响了人的心理。在市中心区和新兴郊区的20**预售排行榜上,各类主题"人文住宅"风起云涌。现在几乎所有的开发商都谈到打造住宅文化,可不少只是标签和包装,缺乏文化的积淀。房地产开发的最终受众是人,自然离不开文化,如果只是简单的克隆或模仿,最终结果只能是一道笑料。那些曾经风靡一时却又一夜之间烟消云散的所谓东风西风,给我们留下了许多思考。世界之大,每一个地区都有自己的文化和风格,建筑也一样均有本地化、传统化的特征,保存并弘扬民族文化是必要的,不然一个民族便会失去目标。任何民族的文化必然渗透于这个民族的建筑之中。现代居住文化既不是对西方居住文化的盲目排斥,也不是对中国居住文化的全盘否定。前者不符合广州文化中"海纳百川,崇尚先进"的特征,在此理念指导下生产的住宅是落伍的、脱离潮流的;后者则是彻底颠覆了本土文化,因为文化是有继承性和根基性的,否定了这一点,居住文化就失去了依托、失去了赖以生长的土壤,房子虽漂亮却没有灵魂,它对人们总是冰冷的、隔膜的、陌生的。如何在房地产开发建设时不割裂原有的文化历史风貌,又带来新的良好生活环境,一种以人为中心的文脉主义设计思路指明了新一轮热点的方向。"新福康里"以观赏性、人文性、交流性作为环境设计的理念,注重每户窗前屋后私家绿景领地的营造,并在市中心独创8000平方米架空层人防交流环境空间
;普陀区的"万里城"则引入了欧洲城市绿化的概念。住宅区的围合式建筑布局和组团式绿化的设置已被广泛采用。小区里的公共空间设置,为居民提供了理想的户外交流,使居民一进入小区便似乎已经到"家"了。现代居住区内人们互不认识、老死不相往来的冰冷气氛已经开始有了转变。因此,只有坚持以人为一切的出发点,继承传统同时又面向未来的建筑,才能最大限度地延长生命周期。房地产楼盘的大规模开发,不仅是单一功能的建筑类型的开发,它也必然担负着社会文脉协调、交流与融合的义务。在传统的市中心区,建筑物的组成丰富多采,城市广场共享性强,路网密集、步行便利,具有适合社会交往的人性化特征,所以在保持这些优点的同时,尊重地理风貌,注重建筑特色的协调就成了共同的特点。像苏州河沿岸的水景住宅,大型绿地带动的绿色生态住宅,符合海派建筑风格的里弄住宅,都受到市场欢迎。伴随着汽车进入家庭和人口大量向城郊和边缘地带扩张,在享受到小区绿化环境好、空气清新、住宅宁静的优势之外,延续社区价值,产生心理归属感和认同感,扩大共享空间就得到更高的认同。像商业配套先行的"万科春申城",营造体育参与精神的"广州奥林匹克花园",注重亲情交流的"联洋新社区"。各有侧重的人文主题住宅,都是以满足更多人性化需要为最终目的。从住宅文化的角度看,住宅的规划设计,需要考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素,处理好人与环境、建筑与环境等关系。首先要合理划分不同层次的住宅区域。可以按级差地租、重要道路及地域的传统、景观等要素划分不同的住宅区域,并对这些区的住宅开发进行定位,以满足居民不同的需求。其次,住宅规划设计要与周围环境相适应。不同的地理位置应有不同的住宅风貌,不同的历史传统应有不同的住宅风格。这种与环境相适应的规划设计,是继承传统和创新过程的统一,如果结合得好,就可以延续历史文脉,并富有新的时代感。广州是中西文化交融之地,具有丰富多彩的住宅风格,其石库门建筑、公寓楼、花园洋房是老一代住宅文化的代表,在树立广州住宅建设新形象的今天,需要继续继承和发扬海派住宅风格。这种住宅风格不是简单地照搬照抄,而应具有时代特色。因此在规划设计一个住宅小区时,就要考虑该住宅区域的层次、定位、历史传统和环境特点,这样设计规划的人文住宅,当业主入住其中时,自然而然地成为文化的一分子,继而业主又从自身的角度反过来推进了住宅文化的发展,最终实现文化与人的完美交融。七,总结
总之,文化是我们亘古不变的精神家园。21世纪市场经济的竞争在很大程度上取决于"文化力"的较量,房地产市场已步入"人文住宅"时代。
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