宝山顾村区域总体开发思路初探
宝山顾村区域总体开发思路初探
由于市中心房源的日渐稀少，宝山区作为离市中心最近的区域，逐步登上了上海楼市的大舞台。在供不应求的市场推动下，宝山各板块房价频频上涨，大华地区代表楼盘枫庭丽苑，最高价已达到了7900元/平方米。其余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。目前整个宝山地区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。而最近土地招投标公开实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻，更是凸现了宝山强劲的后续动力，很明显，宝山将成为上海房产下一轮行情的重头戏。
然后，以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。在缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，宝山房价究竟还能走多远？无论是在已经启动的共康、月浦、西城，还是尚未被辐射到的罗店，当宝钢职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？
带着这样的问题，我们对本次土地招投标四号公告中同时中标的宝山顾村的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨，寻求新的突破市场之路。
顾村中标地块信息
宝山区6号 宝山区7号 宝山区8号
地理位置 宝安公路以南、电台路以西（A块） 宝安公路以南、电台路以西（B块） 宝安公路以南、电台路以西（C块）
占地面积 187766 m2 168766 m2 170133m2
容 积 率 ≤1.4 ≤1.4 ≤1.35
中 标 价 36614.5万元 35440.6万元 40832万元
中标单位 上海顾村房地产开发公司 上海新天地置业发展有限责任公司 长江经济联合发展（集团）股份有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海临江房地产开发经营有限公司
宝山楼市现状（区域板块分布图）
区域条件分析
>>>优势
? 崇明岛作为上海市未来发展的新经济增长点，宝山将起到纽带的作用。
? 宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，两年后宝山将成为上海市普通住宅供应新热点。
? 轨道1号线的即将开通和明珠线的延伸，将极大改善目前宝山地区的交通。顾村板块紧邻外环线、沪太路、蕴川路，距轨道1号线起点站也不远，未来交通较为理想。
? 中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提高顾村板块的市场形象。
? 多家上海市开发50强企业进驻宝山，有利于带动整个宝山区楼市，提升宝山在上海楼市的地位。目前已有万科、中星集团、鹏欣集团、三湘集团、上海地产集团、新长宁集团等多家企业进驻。
>>>弱势
o 区域价格上升过快，与市民收入的增加幅度差距较大，严重影响后续楼盘开盘楼价的上升空间。
o 土地获得方式的改变使得中标项目土地的获取成本较高。
o 目前市场还存在大量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的开发造成极大的经济压力。
o 在交通、生活配套等基本条件未得到实质性改善的情况下，顾村板块70万平方米的住宅量将承受较大的市场压力。整个宝山区各板块也同样将承受这种压力。
o 目前宝山区各板块二手房和租赁市场极不活跃，对整个区域房价继续良性上升缺乏有力支撑。
§ 土地开发模式和项目定位的思考
■放慢开发节奏，错开与周边楼盘低地价土地的不平等竞争。
■调整对项目回报的盲目膨胀心理，理性看待市场，用心对待产品。
■研究、借鉴闵行莘庄及周边区域住宅开发经验，为市场提供高性价比产品，提供广大市民购买能力范围内的产品。
■顾村由于属新开发板块，市场形象较为弱势，加上未来几年周边楼盘供应量非常大，竞争将异常激烈，建议采取板块联合开发的模式，即三个项目放在一起来考虑规划方案，从产品定位、生活配套、项目包装、营销手法、推广周期，价格定位等全方位来制定策略。既利于板块整体形象的提高，又能有效降低自身的开发成本，同时可以避免板块内项目的不良竞争。
§ 顾村板块总体定位
一个涵盖大众需求吸纳城市人口的居住村落
一个贴近城市发展脉搏正在崛起的新兴人口聚集地
一个具备优良规划品质、提供舒适生活的家
百姓 ? 精品 ? 生活小城
编辑：www.pmceo.Com篇2：X度假村项目开发可行性报告
曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告
第一章 项目概述
第一节项目说明
项 目 名 称 曲周温泉SPA度假村
项 目 地 点 曲周县城309国道南侧
开发占地面积总建筑面积总投资 67000平方米(100亩)25000平方米7900万元RMB
承 办 单 位 河北众诚房地产开发集团有限公司
开 发 时 间 20**年-20**年
第二节 开发目标
曲周温泉度假村开发项目是曲周县国土资源局确定的建设项目之一。作为开发曲周县旅游产业结构--温泉旅游,其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前,国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏热点的载体,大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态,这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影响较轻。而且,冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此,开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面,以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。现在,温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度,而在北方还处在起步阶段,具有较大的发展空间。因此,曲周县这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源,瞄准河北省南部地区及周边旅游市场,努力开发吸引河南、山东等外省游客,建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想,曲周温泉SPA度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标:
建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点;
建立中原地区自然健康的会议中心;
建立北方温泉文化休闲娱乐场所;
建立国内重点温泉疗养康复基地;
第三节 主要设施
曲周温泉SPA度假村规划占地面积6.7万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成,具体如下:
一、水上乐园
水上乐园是温泉SPA度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势,分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施,形成度假村能够及引游客的主要服务场所。
水上乐园规划占地面积10000平方米,由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应,可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格,成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体,选择安装和引进国内外先进的设施和形式,使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善,一年四季皆宜游泳的场所。
二、温泉世界
温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服务项目,该工程规划建筑面积12000平方米,由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。
1、温泉浴城:是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念,在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目,提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。
2、休闲汤都:是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化,重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化,采众家之长,集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目,一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念,要设计建造各式各样的温泉汤池,重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味,有的取园林意识,有的处于花丛环抱,有的处于巨树浓荫,有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小,大者可容纳百十人,小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者(以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主)和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。
3、SPA水疗中心:是度假村的特殊服务设施,也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目,是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。
随着国民收入的增加和生活水平的提高,人们的旅游消费水平也不断地提高,而且,近年来,健身游客量
曲周温泉温度高,含有多种对身体有益的矿物质。因此,要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上,针对治病和健身的需要,配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病,无病健身”的目的,使之成为国内有名的温泉康复所。
三、游泳馆、球类馆
游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等,达到休闲娱乐的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。酒店设计要合理,服务设施要配套、完善,而且,园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。
该酒店位于度假村的北区或东区,建筑面积15000平方米,投资2000万元。有160间高、中档套房和标准房,具有供300人同时就餐住宿的会议能力。服务设施按三星级的标准配套、完善,而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件,是理想的规划方案。
度假村酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。
第四节 项目用地
温泉SPA度假村位于曲周县城309国道南侧,属曲周县最有发展前景的黄金地段,整个项目用地100亩,可由项目承办单位自行调整解决。
第五节 配套情况
温泉SPA度假村的配套主要有电、水两大项。
一、电:全村需要用电100万度,由本曲周供电公司通过电网供应,来源充足。
二、水:生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算,年用水60万立方米,其中冷水40万立方米,热水20万立方米。冷水热水均由自备生产井供应。现有的温泉生产井年出水量120万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。
第六节 环保情况
温泉SPA度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目,不同于工业生产项目的开发,不会产生废气、废渣,无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理,完全能够达到排放标准。因而,整个项目完全符合环保要求。
一、水上乐园。主要服务项目为嬉水和水上运动项目,池水只需消毒和经常更换,不会形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂钓养鱼用水等。
二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料,属环保型燃料。
三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理,然后经过排污管道进入地下进行自然过滤,可达到排放要求。
第七节 项目投资
一、资金总额:曲周温泉SPA度假村集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目,工程量大,需要大量的资金。据估算,整个项目总建筑面积25000平方米,总投资5900万元人民币。
二、资金来源:由河北众诚房地产开发集团有限公司投资解决。
第八节 开发步骤
温泉SPA度假村由于内设服务项目多,工程量大,开发建设需要较长的时间,因此,应坚持一边开发,一边经营,一边完善的原则,逐步完成各项服务设施的建设。建设将分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。温泉SPA度假村的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。就整个工程的建设顺序来看,应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上,其次是SPA水疗中心的建设,根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此,应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上,计划该工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳馆、球类馆的建设,作为二期开发阶段。争取20**年底交付使用。
三、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见,对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时,开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。此外,第一阶段的在建工程将继续进行,预计第二阶段到20**年底基本结束。(也可以与其他单位合作建设酒店,但要进入度假村整体规划中)
三、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段,同时,注重提高完善已建项目的服务功能,将规划要求中的各个项目配置完整,到20**年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。
第二章 开发条件及意义
第一节 开发背景
近年来,我国加快了旅游业的发展步伐,旅游业作为国民经济的又一支柱产业,普遍得到全社会的重视。今年,国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。我国旅游业的基础设施还比较落后,旅游资源开发和保护的总体水平较低,服务质量还有待提高。要求实施精品战略,努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。曲周县国土资源局也提出了“科学开发利用地热资源,提出温泉旅游项目,加快旅游业开发,推动三产发展”的工作思路,并且为发展旅游业与河北众诚集团制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下,我们审时度势,经过认真分析研究,认为加快温泉旅游项目的开发和建设,既符合全国的发展政策,又具有很好的经济效益和社会效益,完全符合全国旅游业的发展方向。我国加入WTO在即,世界经济一体化是发展所必须,邯郸地区也是对外开放的窗口,外国友人的来访不断增长。所以,在广泛深入考察论证的基础上,我们决定做好温泉旅游项目的开发和建设,推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。此项目的开发必将得到省、市、县各级有关部门的大力支持。
第二节 开发优势
一、资源优势:曲周县拥有丰富的地热资源,根据地质勘察探险资料显示,地热分布于曲周县区南部,面积约1.5平方公里,是一处产于变质岩和花岗岩交汇带,受区内最大断裂带---平断裂带控制的地热泉。该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处,再由岩石裂隙循环到地面而形成的。曲周温泉井深2800米,出井温度为88摄氏度,天然自热,单井出水量达80立方米/小时,整个地热日水量达3000立方米/小时,是邯郸市境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质,还含有微量具有医疗价值的放射元素--镭、氢。用该温泉洗浴后,对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。曲周温泉集中分布于县南区,地理位置十分优越,大环境建设容易配套,有利于整个项目的开发和建设。
二、环境优势:曲周及其周边拥有丰富的人文资源,处于河北省邯郸地区东部板块的中心。曲周即将开发建设的邯郸第一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场空白,在这一地区没有任何竞争对手,既具有较强的垄断性,又有极大的吸引力,这将为温泉旅游市场带来较大的客源。曲周南边有河南安阳、东部有山东济宁、西部有邯郸、周边各县等城市和县城,临近的邢台等景点也表现出极大的发展潜力,而且,周边的旅游项目多为观光娱乐型,还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。因此,以度假和休闲健身为重点的温泉SPA度假村极有可能成为河北省南部旅游观光线路上的一个有益的补充,成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。
三、交通优势:曲周县位于邯郸东部,方圆 100公里之内全部为服务区域。即将开通的东西高速公路横穿境内,公共汽车四通八达,交通非常便利。同时,曲周又是上述城市相向的重要交通枢纽,具备了发展旅游业所必须的交通条件。
第三节 开发意义
开发建设温泉SPA度假村,不仅可以改变传统的地热利用观念,充分发挥温泉的理疗保健作用,提高人民群众的物质文化水平,而且能够有效的加快本地旅游市场的形成,提高全市第三产业的快速增长,促进整个经济的发展。
一、充分发挥了温泉的理疗保健作用,促进了人民群众的身心健康。曲周温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。许多专家经实地考察后指出:曲周温泉具有较高的医疗价值,如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合,那么,治病健身的功效将会更佳。因此,曲周温泉的开发建设,将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用,从全民要普遍提高身体素质的角度来看,温泉旅游潜在的客源极为丰富,开发前景比较广阔。
二、能够促进本地旅游市场的尽快形成,推动旅游业的全面迅速发展。曲周的旅游业开发较晚,至今还没有完全形成地区的旅游市场体系。造成了旅游资源的严重浪费,影响了全县经济的快速发展。就我市旅游业的总体规划要求和发展方向来看,温泉旅游项目既是开发建设全县旅游市场的重要主体,又是全县旅游市场的重要补充,这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。就温泉的开发基础来看,温泉的基础服务设施比较完善,容易尽快配套,因此,优先选择温泉旅游项目,能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成,同时,温泉旅游项目如果开发成功,完全可成为经济建设的一个重要补充。曲周处在山东省、山西省两大热点板块之中,是东西部的交汇点,以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村,可以作为游客在山东省境内自东向西、自西向东或南北相向观光旅游的一个中途歇脚点。舒适的温泉享受和水上娱乐活动,可以让游客洗去风尘,洗去疲劳,抖搂精神,再踏旅途。同时,由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少,尤其是北方寒冷的冬季,多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段,热点旅游景点较少。因此,开发建设温泉旅游项目,不仅对游客有较大的吸引力,而且可以填补邯郸地区冬季无旅游热点的空白,有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。
三、能够拉动相关产业的发展,促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村,就是要以温泉的综合开发为切入点,针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势,着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能,并以此为龙头,配套完善相关的各类服务英目,最终把曲周温泉度假村开发建设成为一个集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、购、娱)为一体的综合旅游场所,形成温泉产业集团,形成我县国民经济的重要产业,促进经济的发展。
第三章 市场分析
第一节 客源预测
温泉SPA度假村根据其设计的服务项目和功能,客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分,具体如下:
一、外来游客:曲周温泉度假村处于热点交通通道上,附近有山东、山西、河南,客源非常丰富,开发潜力巨大,如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐,将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区,加大宣传促销力度,估计吸引2%的客源,一年就可吸引游客20万人。
二、疗养人员:邯郸地区的矿藏资源十分丰富,尤其是铁矿、煤矿所占的比重较大,大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于曲周温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用,因此,度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地,按日接待能力150人计,每年可接待前来疗养的人员5万人以上。
三、本地消费者:邯郸市现有人110万,如果按市区20%,其余10%的消费者计算,每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外,营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客,综上所测,预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。
第二节 效益分析
一、水上乐园
1、基本情况:项目占地面积10000平方米,总投资1700万元,其中,基建800万元,设备投资700万元,流动资金200万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
25 80 2000
3、营业成本
管理费:按营业收入2%计算:2000万元×2%=40万元
建筑折旧:按20年计算:800万元/20年=40万元/年
设备折旧:按5年计算:700万元/5年=14万元/年
维修费:100万元/年
工资:15人×7200元/人=10.8万元/年
水电费:28万元/年
税金:2000万元×5.5%=110万元/年
4、利润预测
税前利润:2000万元-(40万元+40万元+14万元+100万元+10.8万元+28万元+110万元)=1657.2万元/年
所得税:1657.2万元×33%=546.88万元/年
税后利润:1657.2万元-546.88万元=1110.32万元/年
5、投资回收期:1700万/1110.32万元≈1.53年
二、温泉世界
1、基本情况:温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成,总面积12000平方米,总投资3200万元,其中温泉浴城7000平方米,基建投资1400万元,设备投资500万元,流动资金100万元。SPA水疗中心5000平方米,基建投资1000万元,设备投资100万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
温泉浴城 25 120 3000
SPA水疗中心 8 200 1600
合计 ----- ----- 3600
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:3600万元×1.5%=54万元
建筑折旧:按20年计算:2400万元/20年=120万元/年
设备折旧:按5年计算:600万元/5年=120万元/年
维修费:125万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:100万元/年
营业物品消耗:35万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=1135万元/年
税金:3600万元×5.5%=198万元/年
4、利润预测
税前利润:3600万元-(54万元+120万元+120万元+125万元+32.8万元+100万元+1135万元+198万元)=1705.2万元/年
所得税:1705.2万元×33%=562.72万元/年
税后利润:1705.2万元-562.72万元=1142.48万元/年
5、投资回收期:3200万元/1142.48万元≈2.8年
三、游泳馆、球类馆
1、基本情况:总建筑面积3000平方米,总投资1000万元,其中游泳馆1250平方米,基建投资125万元,设备投资100万元,流动资金50万元。球类馆1750平方米,基建投资175万元,设备投资300万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
游泳馆 5 120 600
球类馆 8 200 1600
合计 ----- ----- 2200
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:2200万元×1.5%=33万元
建筑折旧:按20年计算:300万元/20年=15万元/年
设备折旧:按5年计算:400万元/5年=80万元/年
维修费:20万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:50万元/年
营业物品消耗:5万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=985万元/年
税金:2200万元×5.5%=121万元/年
4、利润预测
税前利润:2200万元-(33万元+15万元+80万元+20万元+32.8万元+50万元+985万元+121万元)=863.2万元/年
所得税:863.2万元×33%=284.86万元/年
税后利润:863.2万元-284.86万元=778.34万元/年
5、投资回收期:1000万元/778.34万元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店拟采用合作开发、自主经营办法,因此,可以预测是温泉度假村效益最好、投资回收期最短的服务设施。
第四章 总论
根据市场预测,曲周温泉SPA度假村各服务项目投资回收期最短的只需1.53年,最长的也不超过2.8年,是经济效益比较理想的开发项目。同时,曲周温泉SPA度假村的开发建设,可以弥补邯郸市冬季无旅游热点的不足,促进该区域旅游业的发展。而且,它的开发和建立,将会不同程度激活人们的文化生活需求,刺激人们的消费和生活观念,推动当地第三产业的快速发展,因此,仅仅从普通意义的市场定位,曲周温泉SPA度假村的开发建设是十分及时和正确的,是极具开发前景的。
篇3：产权式物业开发模式案例实证分析
摘要 本文首先介绍了产权式物业基本理论,结合深圳特区两个案例详细分析了产权式酒店存在问题,围绕旭飞好时光休闲投资公寓提出10点完善建议。
一、产权式物业定义与种类
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物,即酒店将每间客房的产权独立,分别出售予投资者,投资者在购买了产权式酒店的产权后,可将手中的产权进行转让和自由买卖,也可以确定自己每年使用酒店的天数,其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租(经营)收入,以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。
----投资者购买产权酒店后,可拥有以下的权利:
一、拥有的产权可自由买卖;
二、每年可确定自己的使用天数;
三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租(经营),从中收取一定比例的返租(经营)收入,实现保值增。
产权酒店分类
产权酒店主要分三类:时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店
一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或交换。
二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报,到退休时作为养老的住所。
三、有限自用投资型酒店的客户60%是中产家庭,40%是企业集团,家庭投资主要是为了增值和分红,顺带度假;集团购买一方面用于投资,另一方面可用于员工度假或公司年会专用。
早期产权式酒店的运营缺乏灵活性,消费者想到不同地方度假,引进可交换概念(vacation e*change)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形,1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后,新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务,而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制(point)与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。
90年代出现点数制
1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制(又称为分数制)。即顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权,而是购买一定的点数,以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。欧美公司与南非公司也采用了点数制。
90年代末期出现点数制俱乐部和全球点数制网络
点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产,不同房产有面积、档次等差异。在点数制俱乐部普及以后,通过计算机网络技术将各地的点数制俱乐部联网交换,使消费者具有更大的选择性。
RCI欧洲分公司于1999年5月完成点数制网络检测,并于20**年将点数制网络推向全球。
产权式酒店在深圳的发展
表1 深圳特区产权式物业分类实例
深圳雅兰酒店 位于深圳盐田区大梅沙海滨,属于旅游度假酒店,是深圳第一个产权式酒店,192间标准客房,20**年4月23日试业。
发展商:雅兰置业(深圳)有限公司
属于典型的产权式酒店
旭飞高时光休闲投资公寓 介于酒店与住宅之间的投资品种。
例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。
旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区,繁华的翠竹北路商业街是家庭聚会和商务居住的理想之选;投资计划:
“首付1成,坐享其成,20年自动回收使用权”
“首付2成,坐享其成,13年自动回收使用权”
“首付4成,坐享其成,7年自动回收使用权”
深圳中港城购物广场
产权式商场 作为一个建筑面积达4万多平米的超级商城,中港城设有16部自动扶梯和豪华观光电梯,400多个车位,同时还拥有4000多平方米的休闲广场。
产权式商城等于对传统商场出租柜台方式进行革新,可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位,例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60年收益为62.8万元 深圳市钜华投资发展有限公司推出的中港城购物广场属于产权式商场
图1 比较灵活的产权式酒店
二、产权式物业运营及其优缺点分析
消费者在购买分时度假产品时,越来越多地关注其可交换性,所以加入一个交换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。
产权式酒店典型模式如下:
图2. 典型的分时度假运营机制
国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础,象RCI能够为十万以上会员提供服务,两者对比分析如下:
表2 国内外典型分式度假交换公司经营比较
比较项目 RCI公司 华夏之旅
股东及创办人 美国christel 与john Dehaan于1974年组建 2000碾月由海南第一投资集团投资
华夏之旅公司总经理雷驰
主要优势 创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念,其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。
RCI的品牌优势。
先进的计算机网络系统。
遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。 中国第一家本土分时度假公司。
以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。
创办《分时度假业者导报》扩大宣传和影响。网站www.sinovel.com.cn
中国市场竞争策略 20**年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处,已经有17家加入RCI.
RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想,通过介绍分时度假概念宣传经营方式,通过吸引度假饭店加盟扩大影响,通过媒体宣传树立品牌形象,以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。 华夏之旅针对休闲度假和商务旅行,设计创建了一个全国范围内能够自由住宿选择的系统,其核心是为消费者提供实惠的住宿产品,并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。
对加盟度假地和酒店服务内容 新的度假地想加盟TCI时候,必须通过公司执行委员会:首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求,检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中,考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成
保证开发商符合开发规划。
确认保证会员权利方面的制度安排,既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。 通过网络传播加盟酒店订房信息,为加盟商提供:
会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。
对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。
建立对比加盟酒店的激励机制,根据严格质量标准选择加盟酒店。
产权式物业主要优点:产权式物业属于投资型物业,为老百姓提供了新的投资渠道,投资风险比股票小,投资利润比储蓄和保险大。
表3 投资股票与投资产权式酒店比较
投资项目 投资股票 投资产权式酒店
投资额 多少不限 几万元以上
套现能力 随时套现 稳定收入套现或按照退出机制按照银行存款利率套现
风险性 风险较大 经营保障体系将风险降低旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺乏诚信与经营能力的发展商。
精力要求 随时关注,耗费较大精力 专业酒店管理公司经营
回报方式 股价上升增值 委托经营获取年度分红,升值后转让套现,免费入住权等其它回报
表4 投资产权式酒店与投资人寿保险比较
比较项目 投资养老人寿保险 投资产权酒店 产权式酒店实例
性质 储蓄型抗意外保险 低风险新型投资 旭飞.好时光休闲公寓
投资金额 分期小额投资 一次性小额投资 一次性小额付款,也可以一次性购买产权
投资期 数年到数十年不等 首期款一次性投资。后期以酒店年度利润冲抵比分或全部月供楼款 首期款多种付款方式
回报时间 退休时或者遇到意外伤亡时方可获得回报;通常只有20-30年回报期 可获得年度利润分红及其它多种收益,拥有产权和酒店经营回报 除了正常利润50年回报外,还将33万健康保险作为回报内容,创造性将两个投资品种进行结合
缺点:存在经营压力较大,高收益必然要求具有较高的管理水平。
产权式酒店既然是一种投资方式,就不可避免具有风险。
;首先我国的产权式酒店整体并不成熟,仅仅是刚刚起步。即使是在起步较早的地区,也不能保证他们个个都能赚钱。比如在海南,海南在*年前就出现了产权式酒店的萌芽,但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其原因,策划者主要是想把楼房尽早售出,其目的并不是为了发展旅游业;更有甚者,那时的开发商大部分冲着炒楼而来,一幢楼盘往往经过数位开发商炒作,而不是针对最终客户需求开发。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程,使许多投资人上当受骗。
三、产权式物业相关的法律问题
产权式酒店核心法律问题
(1)如何保障销售过程中消费者的权益?开发商与销售代理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取,非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。
(2)如何在财政困难时不影响消费者的住宿权利?
(3)对于已经存在法律纠纷问题的烂尾楼或空置楼,只有位置较好,周围环境较佳的楼盘才能改建为产权式酒店,产权式酒店不具备普遍的推广性,否则会产生更严重的法律问题。
在产权式酒店运营过程中保护消费者权益的法律问题
产权多头销售,欺诈消费者。
开发失败,发展商无力完整整个项目,造成投资者的投资损失。
公正经营如何确认客房出租率,客房出租收益与公共部分经营收益的分配比例问题,恶意减少总的经营收入,增加运营成本。
合同条款强迫性,许多产权式酒店实际上只是分时度假产品,投资者签定的不平等条款造成消费者不能享受到产权所有者应用的权益。
(5).投资回报承诺无法兑现引起的法律纠纷。
四、深圳产权式休闲公寓与实证分析
深圳特区报广告中心地产部记者王侯先生从商业角度出发,提出所谓的服务型酒店第五类投资概念,具体表现为“四个新”:一是产品新理念,投资型物业不再仅局限于产权式酒店、酒店式公寓、myoffice等简单层次的投资,而是注入国际上通用的“服务性酒店公寓”———即酒店中蕴含家的功能;二是投资新品种,它比证券、保险、商铺等投资回报更丰厚、更稳定而被市场日益关注;三是服务新境界,一般住宅型物业的服务大多是以舒适、方便为核心理念,而投资性物业则是以保值、增值为核心理念的,它不仅是销售一种投资,更是创造一种投资;四是房屋新银行,投资性物业把租售、服务融入销售过程中,是二级市场上的全新房屋银行。
投资型物业的创新代表作是三九地产打造的丹枫·白露,最能体现投资型物业的“四新”原则。它是一座纯粹的国际五星级服务性酒店公寓,它的布置与其说是酒店,毋宁讲更是一个温馨的家。在投资上,它设定的多赢模式,几乎是年30%以上的回报率;在服务上,只要交付首期18万,就可永不供楼,由三九大酒店全程式管理等等。
综上所述,笔者认为丹枫·白露项目在地产销售和支付方式上确有创新,引入五星级服务性酒店公寓理念也是神来之笔,借鉴了国际不动产投资惯例、过剩经济时代普通商品(例如家电)的售后服务思想、并引入现代金融的运作方式,值得肯定理念创新。但是在利润回报宣传方面,开发商缺乏对宣传方面的有效监控,笔者对丹枫·白露进行简单分析,客户投资18万元,按照30%回报率,那么每年回报利润是5.4万元,50年回报利润是252万元。有两个问题,需要向王侯先生请教,30%的投资回报率有什么保证?误导消费者的行为是否是不道德的行为?
广东旭飞集团公司下属的上市企业旭飞实业公司在深圳首先推出产权式休闲公寓项目,该项目主要卖点:造就百万富翁计划。旭飞好时光休闲公寓只需投资10%楼款,就可以得到数十万元住宅产权+百万元投资回报+33万健康综合保险。该方案设计退出机制,投资满三年消费者可以支付全部楼款购买自住。也可以按照银行存款利率退出,这对消费者利益进行了基本保障。
旭飞.好时光休闲酒店(公寓)首次提出 “全国连锁开发,品牌集约经营” 的先进开发理念与经营模式。
图3 旭飞华清园
与三九丹枫·白露项目相比降低了客户投资风险,将休闲型公寓定位为二星级标准,比较适合中国国情。旭飞好时光休闲型投资公寓具有一定轰动性和新颖性,投资退出机制比较务实,活跃了深圳房地产气氛,但是较高回报承诺还是给旭飞公司的经营管理带来较大压力,因此,必须具有务实的经营能力,才能保障发展商与客户的双方利益,笔者根据旭飞公司提供的部分资料,结合自己对产权式酒店研究,提出如下具体完善建议:
1.大力推广知识型社区服务,开展知识服务,下大力气将半岛酒店管理集团的最佳管理实践引入旭飞公寓。
2.导入客户满意经营方法,努力掌握客户营销精髓,不对客户作过高承诺,通过社区文化活动等营造旭飞公寓居住文化。
3.与全国旅游系统特别是深圳旅游局及各大景点密切合作,加入全球酒店订房系统,特别是重点加入RCI、华夏之旅等分时度假交换公司。
4.在会所建设上进行创新,集成中西养生文化,建设生命加油站,健康储蓄所。
5.强化培训体系,选拔一批重点培训师资是培训成功的关键,重点加强产权式酒店服务培训和现代管理知识培训。
6.引入公寓物业管理软件和客户关系管理软件,塑造旭飞五星级服务品牌。
7.集中精力打造旭飞休闲公寓品牌,先在深圳地区作出强势品牌,而后根据房地产品牌输出的第三种模式,集中输出知识与服务。重视人才经营+知识提炼+强势品牌=成功的房地产品牌输出。
人才是地产企业生产要素中最活跃的因素,人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本,而且是特殊的资本。我们在企业经营实践中,不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟,而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合,将员工的日常工作与研究工作相互结合。
对于员工的培养具体采取如下措施:
(1).结合工作岗位,提倡按照工作需要进行学习。
(2).制定培训导师与研究导师。
(3).重视心理训练,培养员工良好的心理素质。
(4).鼓励与国外大学与一流公司的交流,开阔员工的视野。
我们不仅提倡个人的成才,而且也培养团队成功
在人才培育过程中要注意因材施教,区分普通人才与英才的培训。
8.企业文化提炼与企业发展战略的深入研究,项目品牌塑造与企业形象推广同步进行。
作为民营房地产企业,旭飞有自己控股的旭飞实业上市公司,旭飞的企业文化是温情、爱心、关怀,那么旭飞企业文化的建设还需要在如下方向上努力耕耘:
企业知识管理体系建设与企业文化建设相结合,倡导尊重知识,尊重人浓郁气氛。
建设基于核心能力的企业文化,将企业文化活动渗透到企业价值链的各个环节。
9.重点检索世界发达国家产权式物业博士论文,总结成功失败教训,完善经营方案与宣传方案。
10.营销方式有广告营销为主向客户营销方式为主转变,注重营销方式的创新与经营管理水平的同步提升。
五、总结
产权式物业引入中国是房地产开发的新形式,作为新的投资品种还不够成熟,人才奇缺,因此我们要重点要培育一批高级产权式酒店人才,剖析产权式酒店优缺点,设计出风险较小,符合中国国情的新型房地产品种,通过务实的经营争取较好的投资回报,塑造知名产权式酒店品牌,而后实现连锁输出或建立分时度假经营网络联盟
篇4：开发商调研机构合作重要性
借助专业机构开发商事半功倍
房地产开发是一个平台,开发商是这个平台的支柱,而各个专业公司则是这个平台上的互动元素。但遗憾的是,由于各个专业公司的知识结构、服务内容、价值取向的不同,它们在短期内很难“真情互动”。房地产开发企业非常需要一个能全程服务的专业公司、建筑设计、环境景观设计、物业代理、营销策划、物业管理全方位服务。
市场调研机构的服务内容主要包括消费者调查,市场环境及竞争对手也是市场调研机构必须调查的内容,前者有利于发展商从宏观上把握房地产市场的走势,后者有利于发展商把握竞争对手的产品供应数量、产品供应结构、价格策略、营销策略、土地储备等。房地产产品位置的固定性以及供应、需求的区域性使得局部范围内的竞争对手调查尤为重要。
事实上,在以专业化分工、现代化管理为特征的市场经济中,全能的公司已经不是科学的组织架构,但合理地整合各专业公司却是发展同最有效、最经济的取胜之道。原中国海外深圳公司总经理张一平在一次演讲时指出:“房地产开发商其实可以只懂管理,只要有钱,其它的事都可让专业公司来做。但不同的管理会创造不同价值。”现实也证明,仅其中几个环节的整合便迸发出强大的能量,例如王董国际设计公司与美国易道公司几次合作之后便轻车熟路,曾经在携手推出“阳明山庄”之后又联袂演绎“金海湾花园”,把“海文化”演绎得淋漓尽致。
专业调研内容覆盖开发全程
与建筑设计公司、环境景观设计公司、广告公司、中介代理公司、物业管理等不同,市场调研机构并不直接参与上述各专业公司的具体操作,它们以向各专业公司提供数据支持而体现自己存在的价值。市场调研机构以消费者为调查重点,消费者是房地产开发企业的起点,也是服务的终点,如何了解消费者需求、如何满足消费者需求便构成了市场调研机构工作的重要内容,同时也是房地产开发过程中各专业公司决策的主轴线。任何忽视消费者需求的行为本身就蕴含着巨大的危机。
市场调研公司通过消费者调查达到与消费者沟通的目的,专业调查机构往往根据开发商的目的设置几组不同类型的问题以测试消费者需求、购买动机、购买目的、购买能力、购买行为。
——通过设置户型、家庭人口、人口变化、户籍等变量以测试消费者对户型、面积的需求,为以后的产品定位提供数据支持;
——通过设置价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有表、消费心理指标等变量以测试消费者支付水平及支付动机,为以后的价格策略提供数据支持;
——通过设置建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色表等变量来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好,为以后的建筑设计提供数据支持;
——通过设置景观风格、植物偏好等变量以测试消费者对小区内环境景观的需求特点,为以后的环境景观设计提供数据支持;
——通过设置物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等变量来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向,为以后的物业管理运作提供数据支持;
——通过设置媒体接触习惯、收集信息渠道、收集信息者、业余爱好、个性测试等变量为以后的媒体组合、诉求点、诉求对象的确定提供数据支持。
不重过程重结果,开发商需过思想关
房地产市场相对完善的深圳,许多发展商已经认识到市场调研的作用,并从中获取了巨额利润,许多房地产代理公司也组建强大的调研队伍以增强竞争力。然而在全国地产界,不愿意与专业调研公司合作的发展商仍然大有人在,其中也不乏大牌的地产商。他们要么不相信市场调研的存在价值,要么对市场调查方式和调查结果持怀疑态度。虽然这些发展商以往所开发的项目销售较为理想,但偶然的成功并不足以否定市场调研的合理存在。相反这些老总们的决策依据本身就来自于特殊的市场调查,只是自己并未觉察或不愿意承认罢了,例如平时的观察记录、与业界人士座谈、对宏观政策法规的领悟、对市场供需数据的掌握等。令人同样遗憾的是,即使一些发展商与专业调研机构合作,但他们的初衷也不过是“印证”自己的观点,这种把自己的观点凌驾于市场之上的做法是非常危险的。
市场调研机构最大优势在于与消费者沟通的经验、技术和理论,懂得用什么方法从消费者手中收集对房地产开发有用的信息;知道如何控制收集渠道;如何过滤有用数据。大量数据的占有是调研机构工作的第一步,如何把大量数据归纳为分析报告是调研机构的第二步;如何把分析报告的结果用于实践中是调研机构的最极目的。调研机构就是在不断收集——归纳——推理的循环中体现自己存在的价值。但通常情况下,发展商只要求市场调研机构做到第二步,因为老总们只关心与项目直接相关的“一页纸”内容。作为长期从事市场调研的专业机构必须通过一次次推理,寻求完善的理论模型以丰富“每页纸”的内涵。同时,特别值得一提的是,收集数据的全面性、准确性、有效性以及推论价值都与投入费用息息相关。当前,许多发展商在与市场调研机构合作时“斤斤计较”,这就造成市场调研机构收集的资料对各个专业公司的贡献锐减,其实这是
得不偿失的。如此看来,如何把握支出费用与合理收集资料的“度”也是发展商必须考虑的事。篇5：房地产项目开发地段选择
房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素; 2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。
1、认识开发项目地段的影响因素
房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:
(1) 市场供需行情
一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。
(2) 地块的自然条件
地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。
地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。
地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。
地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。
土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。
地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。
日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。
风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。
多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。
自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。
(3) 地块的社会条件
地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。
城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。
附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该
开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。
(4)、地段的环境条件
地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。
空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。
噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。
绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。
视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。
干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。
(5)、城市规划影响因素
城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等
土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。
容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。
覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。
允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。
交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。
2、识别有增值潜力的地块
在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。
未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。
开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。
已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。
选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。
3、地段选择理论
选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。
上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。
高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。
近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。
沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。
4、对投资地块开发进行可行性研究
前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:
(1)、认识地段问题
投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。
(2)、明确地块开发目标
目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。
(3)、收集和分析数据
地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。
(4)、策划(拟定)地块开发的备选方案
为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。
策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。
(5)、预测未来环境
地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。
(6)、预估方案的后果
地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。
5、对开发地块进行成本收益分析
成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。
确定判断方案优劣的准则
决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:
1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。
2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,
此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。
6、选择最佳的方案(进行比率模型分析)
比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。
选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。
多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。
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