怎样进行房地产开发经营项目市场调查
由此可见,房地产开发的前提是搞好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜
时下,商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视,从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中,有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查,没有掌握到足够的市场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦,从它的规模、设计、装修、设备,到付款方式,这个项目在同一区位中应属佼佼者,但建成以来,出租和出售比率都很低,发展商难以实现预期效益。究其原因,主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧,常堵车,人气虽旺,但大量是外来人口,收入不高,周边多家大型国营企业经济也不甚景气,且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中,发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等,显然是不适合的,是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见,房地产开发的前提是搞好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾,不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案,每每接到一个项目,总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。
进行市场调查需要了解的内容主要有:
1、对经济与发展形势的了解。
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略,不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业,很重要原因是他们看到了gg开放后的中国经济不断向前发展,政局和社会环境稳定,投资收益率高,广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力,事实也正是如此。
2、对房地产市场发展态势的了解。
对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确。前几年,武汉市有些发展商看到写字楼有利可图,回报率高,纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测,以致盲目投资,造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。
近期,有关房地产的投诉纠纷日益增多,这除了购房者法律意识有所加强外,更重要一点是不少发展商没严格按章办事,出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,遵章守法。否则,稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行,造成不必要的浪费。这方面主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话,新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度,尤其对商品房预售条例等规定、政府对销?quot;放心房"的要求等等,更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息,就能及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。
4、对项目周边居民的调查了解。
无论哪一类物业,要做到市场定位准确,都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望,可接受的价格,对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注,进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如,有的项目所在环境居住情况比较复杂,各类居民杂居,外来人员不少,如果把市场定位为大套型的中高档住宅,将有可能导致失败,因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。
5、对周边同类楼盘的调查了解。
对周边同类楼盘的调查了解,有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短,确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置,制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有:楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等,然后制表逐一进行比较分析,以便正确定出自己的开发营销策略。市场调查获取信息的方式、方法很多,为了获得准确而周详的第一手资料,发展商既要重点使用本单位专业人员,充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员,交给他们承担部分调查工作;还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作,都要求深入细致,坚持不懈。
以下三种调查方法可作参考
1、直接调查。
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
2、间接调查。
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。
3、直接征询。
这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
4、现场"踩点"调查。
这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。
篇2：房地产市场调查概述
房地产市场调查概述
1、说明
详见调研作业办法。
2、市场调研的发展史
a.市场调研的起源。
b.国外市场调研的发展。
①欧美市场调研20年代-60年代
②远东市场调研70年代起
c、我国市场调研的发展。
①70年代的引入
②80年代-90年代的发展。
3、市场调研专业知识
a.市场调研定义：
市场调研是运用科学方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关供求双方的各种情报、信息和资料，把握供求现状和发展趋势，为企业进行决策，提供正确依据的信息管理。
b.市场调研内容：
①信息收集-- 是市场调研的日常和基础性工作。
②市场调查-- 是对信息收集的补充和完善。
③市场分析和预测--是在占有充分信息的条件下，对供求形势的发展趋势进行定性和定量分析。
以上为从调研的形式来分，从调研的对象来分析：
①竞争者研究。
②产品研究。
③消费者研究。
c.市场调研的作用：
①对公司的作用--三个前提。
②对员工的意义--三个有助于。
d.市场调研的步骤：
①调研策划。
②调研实施。
③统计分析。
e.市场调研方法：
①二手资料收集法。
②一手资料收集法--访谈法、观察法、试验法。
4、房地产市场调研的组织实施
a.操作步骤：
需解决问题的界定→制定信息收集途径→市场调研[一手资料、二手资料]→信息整理→分析预测。
b.操作规范：
重点是调研中调查如何实施，对调查员的规范是必要的。（详见调研作业办法）
c.实施方案的制定（调查）：
①调查员培训。
②调查员组织。
③样本的合理分配。
④调查日程安排。
⑤调查内容的合理分配。
⑥调查中督导、复核。
⑦调查报告撰写（调查员）。
d.市场调查的技巧及注意事项（调查员）：
①在调查中，如需要隐瞒身份，可以假借其他身份进行。原则上，应主动介绍来意并出示证件。
②应尽量避免用行业术语。
③在市调前，应对该项目先观察一番，拟好市调话术，再进行访谈，并注意语气。
④注意判断访谈对象隐藏在态度背后的动机。
⑤不要过分程序化，尽量随和。
⑥不要在访谈时进行笔记。
⑦注重对方的言语总结，并抓住对方言谈主要意思。
⑧在市调中，要随机应变。
5、房地产销售市场调研
a.房地产销售市场调研种类：
①区域调研。
②精典楼盘调研。
③可比较楼盘调研。
④外地楼盘调研。
b.房地产销售市场调研内容：
①新建材的运用情况。
②房产的科技含量。
③配套完善情况。
④房产新概念。
⑤房产销售执行手法。
c.房地产销售市场调研意义：
通过让销售人员参与市场调研，对其它楼盘进行直观的了解和学习，找出其优劣势。并与自身相比较，以解决和克服自身问题，提高竞争能力。
篇3：房地产市场调查意义
房地产市场调查的意义
1、 狭义的市场调查
狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、 广义的市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
篇4：房地产市场调查种类
房地产市场调查的种类
依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型：
1、 询问调查法
是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。
2、 观察调查法
是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。
3、 试验调查法
是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。
4、 统计分析法
依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。
篇5：房地产市场调查程序
房地产市场调查的程序
一般而言，市场调查的主要程序、步骤可以分为如下几个方面：
1、初步调查
2、决定收集资料的方法
3、设计调查表
4、选样
5、资料整理与分析
6、报告的准备与提出
下面就此程序的每一步骤进行讨论。
房地产市场的调查与研究(二)
1、初步调查
初步调查是确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定出一套计划。可以分为三个步骤：
（1）情况分析。在拟定正式调查计划之前，市场调查人员必须对公司的历史、产品、竞争者、分配渠道与方法、消费者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况相加了解。
（2）预备调查。是对于目前调查范围有关的资料进行分析，分析同业与政府的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及发展出来的假设，作为正式调查的基础。
（3）决定研究范围。经过情况分析与非正式调查后，可以使假设减少到几个、甚至一个，从而确定出研究的计划与范围。同时对所有的假设进行仔细且又系统的分析，如果在研究计划的初期就能够确定和解决索要研究的问题，可以节省进一步的人力、物力和财力。
2、决定收集资料的方法
资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。
（1）次级资料的来源
①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；
②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；
③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；
④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；
⑤国内外大学的出版物；
⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；
⑦国内外公共图书馆所公布的资料；
⑧公司本身有的各种资料。
（2）原始资料的收集方法
能拿到适当而充分的次级资料当然是最理想而宝贵的。不过，有时次级资料经常不完整或不能配合需要，此时，应该设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下：
①调查法
a．人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反应，同时也清楚地了解销售率变动的过程。对于有经验的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售情况和有关资料，给公司提供宝贵的参考。在具体操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比较困难。
b．电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。
c．通讯调查。给已经积累的客户发调查信函，对某一项事件进行调查，此种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。
②观察法
在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观察后，通常可以从一些现象中判断出该项目的成功与失败，进而得到普通调查难以得出的有意义的资料。
3、设计调查表
在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下：
（1）决定调查方式
调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。
（2）决定采用哪一种类型的问题
调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。
（3）设计调查表问题时应注意的事项
①问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。
②问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。
③问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。
④避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。
⑤注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。
4、选样
由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法很多，比较常用的有：
（1）随机抽样法
随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均有被抽取的机会。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。
（2）计划抽样法
计划抽样法是按照某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数情况是指中等形状，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。
（3）分层抽样法
分层抽样法是将全体按照某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一部分个体作为样本。
5、资料整理与分析
从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必须先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程：
（1）编辑。编辑的目的在于发现并剔除调查资料中的错误部分，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。
（2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。
（3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。
（4）分析与解释。因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。6、报告的准备与提出
市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。
关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考：
一、导言
1、标题、扉页
2、前言
（1）报告根据
（2）调查的目的与范围
（3）使用的方法
（4）致谢
3、目录表
二、报告主体
1、详细目的
2、详细的解释方法
3、调查结果的描述与解释
4、调查结果与结论的摘要
5、建议
三、附件
1、样本的分配
2、图表
3、附录
7、房地产市场调查报告提纲
一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：
（1）前言
（2）当前市场分析
（3）区域市场调查与分析
（4）主要个案分析与比较
（5）本案基地与环境分析
（6）规划分析建议
（7）价格与贷款政策
（8）推出时机分析
（9）结论
精彩专栏
