聊城在售房地产市场调研

　　聊城在售房地产市场调研

　　一、城市概况

　　（一）文化

　　聊城有两千五百年的历史，境内名胜古迹众多；

　　国家级文物保护单位有：光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等，

　　茌平发掘的教场铺城墙遗址，在全国引起了轰动。

　　（二）政区人口

　　全市总面积8715平方公里。辖8个县（市、区），129个乡（镇、街道办事处），6486个行政村(居委会)。年底全市总人口563.76万人，其中非农业人口135.79万人。男女性别比101.9:100。人口出生率8.95‰，死亡率5.08‰，人口自然增长率3.87‰。有少数民族43个，56785人。

　　（三）经济概况

　　实现全市生产总值454.19亿元，按可比价格计算，比上年增长16. 4%。第一产业实现增加值100.50亿元，增长4.6%；第二产业实现增加值228.55亿元，增长23.8%，第三产业实现增加值125.14亿元，增长16.0%，三次产业比重为22.1：50.3：27.6。全社会完成固定资产投资200.93亿元，比上年增长43.1%。实现财政总收入20.24亿元，按可比口径增长26.4%。年末金融机构各项存款余额410.49亿元，比年初增加72.53亿元。其中居民储蓄存款余额285.56亿元，比年初增加35.70亿元。年末金融机构各项贷款余额332.42亿元，比年初增加59.82亿元。

　　（四）工业

　　规模以上工业企业468家，全年实现工业增加值195.33亿元，比上年增长23.4%。产品销售率99.81%，比上年提高0.96个百分点；规模以上工业实现产品销售收入489.91亿元，增长43.4%；实现利润30.56亿元，增长46.0%。实现利税49.39亿元，增长45.9%。工业经济效益综合指数143.6%，比上年提高9.71个百分点。

　　（五）建设环保

　　完成基本建设投资111.84亿元，比上年增长85.86%。更新改造投资23.93亿元，增长35.45%；房地产开发投资28.12亿元，增长22.39%。资质五级及以上建筑企业100家，实现增加值45822万元，增长2%，实现利税4254万元,增长4%。

　　（六）交通 邮电

　　公路通车里程4427.3公里，公路旅客运输量和周转量2040万人、151571万人公里，分别比上年增长2.0%和2.0%。电话普及率达到17部/百人，互联网用户4.35万户。

　　（七）贸易

　　全年共实现社会消费品零售总额101.09亿元，比上年增长14.8%。城乡商品交易市场463处,成交额253亿元,同比增长6.3%。实现进出口总额38589万美元，比上年增长98.1％，其中出口23252万美元，增长65.6％。新签利用外资项目49项，增长16.7％；合同外资额17752万美元，增长77.2%；实际利用外资12203万美元，增长103.2%。

　　（八）旅游

　　全年接待国内外游客377.22万人次，比上年增长18.5%；实现旅游总收入17.77万元，增长17.4%，其中外汇收入189.38万美元。

　　（九）教科文卫

　　高等学校2所，在校生2.61万人，中等专业学校10所，在校生1.75万人，普通中学265所，在校生39.73万人。拥有各种艺术表演团体7个，艺术表演场所12个，公共图书馆9个,文化馆10个，档案馆9个。拥有卫生机构337所，其中，医院、卫生院184所，卫生防疫防治机构9所，妇幼保健机构9所。

　　（十）社会生活

　　城镇居民人均住房使用面积12平方米。在岗职工平均工资9841元，增长9.7%。农民人均纯收入达2677元，比上年增长7.0%；生活消费支出1560元，增长—0.9%。全市(县、区)最低生活保障救助人数为96300人，比上年增长0.2%。其中城镇62600人，增长0.2%；农村33700人，增长4%。社会福利性收养单位(含敬老院)115个，床位6000张，收养4818人。社会福利企业42个，安置残疾人员50人。

　　二、住宅市场分析

　　（一）凤凰新城·4期

　　项目地址：聊城经济开发区

　　开发商：山东聊城当代集团有限公司

　　产品形态：联排别墅、双跃别墅

　　面积区间：201.36—219.91㎡

　　均价：4500元/㎡

　　工程进度：主体完工

　　诉求主题：超大成熟别墅区

　　主要卖点：徒骇河风景区、聊大花园、休闲广场、双语艺术幼儿园、健身配套、智能系统。

　　项目简介：山东省最大的别墅生活区，聊城经济开发区南侧，东起黄山路、西临光岳路、北临黄河路、南至长江路，规划占地面积2000亩，建筑面积80万㎡。3000套别墅或公寓风格各异，其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅，单体建筑面积从93至350㎡不等。凤凰新城建设分期实施，计划三至五年完成。

　　（二）阳光e时代

　　项目地址：聊城经济开发区东昌路与华山路交界处

　　开发商：聊城当代集团有限公司

　　产品形态：小高层

　　面积区间：130—160㎡

　　均价：2800元/㎡

　　主要卖点：交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计

　　销售率：40%

　　（三）御润·假日广场

　　项目地址：聊城市开发区

　　开发商：聊城浙报置业

　　项目简介：该项目占地210亩，总建筑面积约15万㎡，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等，整个项目以低层建筑为主，该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”，倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。

　　产品形态：多层、小高层

　　主力户型：82—145㎡

　　均价：3000元/㎡

　　工程进度：主体完工

　　销售率：约70%

　　（四）星光·水晶城

　　项目地址：建设路与花园路西北

　　开发商：山东聊城星光房产

　　占地： 180余亩

　　建筑规模：50栋多层

　　面积区间：75—147㎡

　　主力户型：三室两厅、三室一厅

　　均价：2700元/㎡

　　诉求主题：老百姓的好房子

　　社区内配套：幼儿园

　　销售率：约60%

　　（五）东昌华府·棕澜海

　　项目地址：聊城市东昌路121号

　　开发商：聊城市昌华房地产开发有限公司

　　项目简介：该项目占地2.16万平米，总建筑面积8万㎡，绿化率大于35%，建筑密度小于30%；全部为高层和小高层拥有住宅共400多套，小区位于东昌湖黄金地段，东起东昌宾馆、西靠乐园路，北依兴华路，南临东昌路，整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成。

　　产品形态 ：小高层、高层

　　面积区间：96.59—174.93㎡

　　均价：4500元/㎡

　　主要卖点：地段、景观

　　销售率：约80%

　　（六）金柱·水城华府

　　项目位置：聊城市兴华路中段人民广场北侧

　　开发商：山东聊建金柱建设集团有限公司

　　项目简介：该小区位于振兴路以南，东昌路以西，南临兴华路，西靠新纺街，地处聊城中心区，与水城商航一路之隔，区位优势明显，为聊城城区黄金地段。建设用地总面积为74784㎡，建筑面积211600㎡。项目位于聊城市城区中心地带，是聊城市政治、经济、文化中心。金柱水城华府南部紧邻人民广场，附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。北侧为住宅区，且距长途汽车站较近。东、西主要是住宅区和办公区，不靠工业区。

　　产品形态：小高层、高层

　　面积区间：120—160㎡

　　均价：小高层3700元/㎡，高层3800元/㎡

　　诉求主题：中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区

　　销售率：约50%

　　（七）伟业·中华苑

　　项目位置：聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北

　　开发商：聊城城乡伟业房地产开发有限公司

　　项目简介：该社区由南苑和北苑组成，北苑规划为五层和六层的多层，南苑占地面积35810㎡，规划为93栋三层联排和两栋花园景观洋房，别墅带前庭后院。

　　价格：多层3200元/㎡左右，南苑比北苑多层高500元/㎡，别墅4500元/㎡起价

　　销售率：约50%

　　（八）江南公寓

　　项目位置：聊城昌润路与建设路交汇处（站北花园东临）

　　开发商：宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司

　　项目简介：项目总建筑面积 22000㎡，由一幢17层高层和一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成，外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格，

　　价格：3200元/㎡

　　户型面积：一室一厅、两室一厅120㎡左右，三室两厅140㎡左右

　　销售率：约60%

　　（九）龙湾新城

　　项目位置：聊城市东昌湖东南岸（聊城一中、文轩中学附近）

　　开发商：聊城市水城房地产开发有限公司

　　建设用地面积：265852㎡

　　建筑面积：264256.8㎡

　　总户数：1806户

　　停车位：1545位（地面停车位806位，半地下停车位684位）

　　沿河公共停车位55位）

　　容积率：1.0

　　绿化率：45%

　　建筑密度：24.7%

　　多层：68324㎡ （676套）

　　多层洋房：57931.2㎡ （480套）

　　花园洋房：60755.4㎡（428套）

　　叠拼别墅：28700 ㎡（160套）

　　双拼别墅：4067.6㎡ （16套）

　　联排别墅：7649.3㎡ （36套）

　　独栋别墅：3067.10㎡ （10套）

　　工程进度：打地基

　　均价：多层 3500元/㎡ 别墅 6500元/㎡

　　（十）星光国际

　　项目位置：振兴路商业街靠近水城中学、振兴路和柳园路交叉路口西北

　　开发商：山东聊城星光房产

　　项目简介：项目为临街建筑，底部为商铺，上面为住宅，共九层，户型以大面积户型为主

　　户型面积：130—151㎡

　　均价：3200元/㎡

　　销售率：30%

　　（十一）金丰苑

　　项目位置：聊城财干路中段

　　开发商：济南天发房地产（集团）总公司

　　项目简介：项目位于聊城市北部，小区全部为多层，目前主体已封顶，所剩房源不多。

　　户型面积：77—143㎡

　　均价：2500元/㎡

　　销售率：80%

　　（十二）新东方·名人苑

　　项目位置：聊城市东昌西路市人大对过

　　开发商：聊城鑫城房地产开发有限公司

　　项目简介：项目建筑面积15万平米，分多期开发；一期包括11栋多层带电梯住宅和3栋商务楼，其中住宅有473户；二期包括9栋多层带电梯住宅（共336户），目前已经开始第四期的预约登记。

　　（十三）城市主人

　　项目位置：聊城市东昌湖正西、紧临湖滨公园

　　开发商：山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司

　　项目介绍：“城市主人”项目规划占约 300 亩，总建筑面积达 22 万多㎡，容积率仅 1.07 ，绿化率高达 42 %，整个社区以生态为纲，以水为界，以东昌湖为主题，将别墅、连排别墅、多层、小高层住宅和商场、会所、临街商铺、学校、幼儿园等配套设施巧妙融合，空间恢宏，错落有致。

　　均价：3500元/㎡

　　（二）在售项目销售价格一览表

项目名称	产品形态	销售均价（元/㎡）
凤凰城"4期	别墅	4500
阳光e时代	小高层	2900
御润·假日广场	多层	3000
星光·水晶城	多层	2700
东昌华府·棕澜海	高层+小高层	4500
金柱·水城华府	高层+小高层	3600、3700
江南公寓	高层+小高层	3300
龙湾新城	多层+联排别墅	3500、6000
星光国际	小高层	3200
金丰苑	多层	2500
城市主人	别墅+多层+小高层	3500

　　影响价格的因素：

　　*区域：东昌湖周边比其他区域均价高出500-1000元/㎡；

　　*物业形态：别墅的销售均价是其他物业形态的1.5-2倍；

　　*装修标准：精装修比毛坯房高出500-800元/㎡。

　　三、市场状况总结

　　（一）大盘已成市场主流，市场供应量逐渐增大。

　　目前聊城房地产市场上建筑面积超过20万㎡的项目就包括了凤凰新城、城市主人、金柱·水城华府、龙湾新城等，而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万㎡，大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。

　　（二）高层、小高层产品增多

　　城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多，但在高层房子总价与多层总价持平的情况下，多层产品还是人们的首选，说明消费者对高层产品接受程度不高。

　　（三）市场供应产品以大面积户型为主

　　在主力户型方面，120—140㎡的三室房源占据当前供应市场的主力位置，说明客户购房还是满足“一步到位的自住需求”。

　　部分项目两室户型面积达到120㎡，大户型产品成为市场中的主流物业形态，小户型产品具备一定的市场空间。

　　（四）物业管理以自管为主

　　目前聊城房地产市场中大多数住宅项目的物业管理，还是以开发商自管为主，在前期的项目推广中也没有大多也不将其做为宣传重点。物管费一般维持在0.3元/㎡/月—0.5元/㎡/月之间，说明消费者对物业管理关注程度不高。

　　（五）以东昌湖为中心的地段成为聊城房地产热点区域

　　大多数高端项目，沿东昌湖四周分布，其中包括：城市主人、龙湾新城、新东方·名人苑、东昌华府·棕澜海、伟业·中华苑等，湖景成为他们的最大卖点，这一区域的价值也已经得到市场的认可。

　　随着消费者对居住要求的逐步提高，以及“聊城”水城城市形象的推广带来的城市地位的提升，将对济南的投资者也会形成了极大的吸引力。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：房地产市场调研看法

　　浅谈房地产市场调研的看法

　　市场调研是每一个房地产行业的从业人士，了解市场的重要手段和必要过程。

　　1、根据岗位不同，工作性质和目的有很大的差异。

　　初入行者，踏街、踩盘、扫楼作为市场调研的三种重要手段，除了认识市场为将来工作储备能量外，有时更重要的是工作态度的锤炼和韧性的修磨，过程比结果来的更为重要。

　　作为企业的领导者，已经从事了多个项目，经历了不同区域市场，是否还要了解市场的第一手信息，答案毋庸置疑。但如何去调研这是一个问题，我们不可能要求一个公司的老总，整天在大街上进行问卷调查，步行进行市场摸底，偶尔为之得目的是为了做出表率、表明大家工作的重要从而提高团队工作效率，但如果每天都这样，我们就会理解成这个老总不务正业。

　　那作为企业的决策者需要通过何种手段取得对市场的了解，从而做出正确的决策呢？曾经听人谈过一个温州的老总，学历不高，从事房地产开发不过短短几年，但在全国已经有多个项目开发，积累了亿万财富，曾经有人就问他为什么有如此准确地判断力，每做一个项目都这么成功，他笑着说：“其实也没什么，由于我对区域市场不了解，在做一个项目之前，我总是带上不同数额的钱，在这个城市住上一个礼拜，干什么呢？打的、住酒店、消费，和当地人聊天，能够消费完、消费的满意，是决定我是否做这个项目的基础，在我看来项目的可行性分析一点作用都没有”，结果举座哗然。

　　我们不去探讨这种形式的科学性，从结果来反馈这种方式已经在某些事物的某种程度上获得了成功，一个温州人带着他商人的敏感和嗅觉，抛弃了繁杂的可行性分析的过程，在自己的位置上完成了项目可不可以做得决策过程，至于如何去做可能就是他的运营团队所要考虑得问题，在这中间没有太多地数据的束缚和理性分析的过程，如此复杂的问题被他轻描淡写的化解了。也许真正地进行充分市场调研以及漫长的分析过程，可能会给他规避更多得风险，但同样也可能会给他找到很多缩手缩脚的理由以及稍纵即逝的市场机会。

　　2、如何看待市场调研中的数据，如何更好的让数据为我们服务

　　目前房地产市场千变万化，从宏观到微观大家相互变化相互制约，市场越具体、数据越深入，变化和更新速度越快，很多时候我们都只能谈论一个宏观市场的阶段反映。

　　如果真正去运作项目，会发现在整个操盘过程中，决策的制定以及执行中所花费的精力和时间可能只占到20%甚至更少，其余80%的时间和精力我们都花费在调研上，去了解我们的竞争对手、目标客户的消费习惯和心理，每一次有目的的专项调研，都是在寻找支撑我们决策的依据，所以任何调研的数据只有在这个有目的的决策过程中产生效果，其余时间只有借鉴意义，任何所谓的经验和保留的数据有可能都会对我们的决策产生误导。

　　3、根据结果变化，还是以我为主

　　项目在运作中，会突然出现或好或坏的症状，当然这中间我们已经设立预警机制可能已经有所预见，更多的时候我们可能需要进行专题调研，分析原因解决问题。

　　情况变好，企业的所有者就会认为销售速度过快利润率降低，而且调研结果也显示市场中出现了可以涨价的利好因素，但同时这些因素都是阶段性的，没有持久性的影响力；另外变好的原因也和对目标客户的促销活动刺激有关，是求变还是以不变应万变，可能让经营者很挠头。

　　这就像和朋友交往，为了紧紧抓住这个朋友，我是要发挥自己的聪明才智、采取一些技巧，消减别人对他的诱惑，以己之长对别人之短，从而以差异突出个人优势；还是我既然知道你喜欢我，一切就按照我的既定模式坚持下来，从一而终；在这种前提下，在不知道未来结果之前，你会发现你的调研结果是多余的。

　　市场调研在一个项目的运作过程中，相伴始终，在项目的不同时期呈现不同的形态，作为一个想在房私产行业中有所发展的人来说，必须要熟练掌握市场调研的各种手段，以及市场调研之后呈现的各种形态，通过这样一个过程，锻炼自己准确的市场判断力和操盘水平，才有可能成为行业中真正的强者。

篇3：房地产市场调研

　　房地产市场调研

　　一、房地产市场调研的含义

　　房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。

　　二、房地产市场调研的重要性

　　a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；

　　b)是销售稳定和提高的基础；

　　c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法；

　　d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。

　　三、市场调研的内容

　　1．地段（地点、交通、环境等）

　　2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）

　　3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）

　　4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）

　　5．面积与户型（面积与户型配比情况）

　　6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）

　　7．价格（起价、均价、最高价）

　　8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）

　　9．销售情况（销售率等）

　　10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）

　　11．客户群体（客户群体分布情况）

　　12．楼盘优、劣势等

　　四、调研方法

　　1．网络调查法

　　通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。

　　2．电话调查法

　　直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。

　　3．亲临现场调查法

　　亲临现场调查法可采用以下几种方法：

　　1)扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

　　2)以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。

　　以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。

篇4：房地产市场调研基本内容和方法

　　房地产市场调研基本内容和方法

　　市场调研进行的就是发现客户需求的一个过程，这种调研有狭义和广义之分，广义的市场调研范围非常的广泛，包括经济环境的调研，房地产市场的调研，广义的调研更多的是理论上的，比如我们调查各种市场交易数据，看各种经济数据。狭义的市场调研基本不包括经济调研，我们逐一而谈。

　　市场调研最根本的要看客户需要不需要房子，第二我们要看看客户需要什么房子。当然由于房地产市场的长时间性，我们不仅需要看看现在客户是不是需要房子，还要看看将来是不是需要房子，现在供给是不是足够，将来的供给呢，是不是客户还需要别的什么房子，客户对现在的房子满意，但是如果还有更好的产品，客户是不是会选择？还有客户能够承受什么样的价格。

　　首先客户是不是需要房子，其实这本身是个相对概念，这就好像问人是不是需要钱一样，即便再有钱的人也会说自己需要钱，自己的钱不够，但是也有一种人确实是没有足够的房子住，这些人也缺房子，对于后一种人来说就是刚性住房需求，对于前一种人来说就是改善性住房需求，甚至是投资性住房需求，而这种需要是弹性比较大的，随着市场、舆论、价格的变化而变化，刚性的住房需求弹性则比较小。当然这只是一种相对的平均，只要人和人之间的居住面积和条件不完全一样，人们就存在想要购买更多房子和更好房子的心里需要。第一我们可以通过人均居住面积来确定看看市场上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面积大约再20－30平方米之间，当然越大的城市这个数字会更小，在农村这个数字相对比较大，达到30多，数字一般是静态的，关键就是在于变动，比如那么很多城市由于国家政策、市政规划的发展会导致人口的突然增加那么就会有很多的刚性住房需求，也可能很多城市的人口流动并没有那么多，但是原有建筑的年代比较老，建筑条件比较差，这些城市对于改善性住房需求就比较大，但是对于这样的城市需求总量没有那么多，因为人口的总数基本固定的。这是从统计数据上看一个宏观的量。

　　还有一种需求是局部的，比如新的城市建设导致了原有棚户区的拆迁，那么这些人就不得不购买房子。那么在实际的调查过程中我们可以通过问卷调查的方式看看客户是不是需要房子，或者说短期内有没有购房的需要，这样可以判断一下微观的客户需求情况，那在整体相对没有太大变动的情况下，由于城市的局部调整，对于局部的产品可能出现需求，比如在某个区域建了新型的商业、医院、教育机构，那么可能就有一些客户希望购买这个区域的房地产产品。针对客户的市场调研局限性比较大，主要是面对面的交流，问卷调查。

　　还有一种调查方式，也是现在市场调研比较多的，就是调查市场交易情况和供应方的情况。也就是我们常常说的踩盘。这也是我们详细说的，简单来说我们楼书上有的信息，都是我们需要调查的东西。比如还是刚才的问题，客户是否需要房子，一个简单的逻辑就是如果市场上房子卖的好那么我们就认为客户需要房子，无论这种需要是出于具体什么原因，如果市场上房子销售不好，那么我们就认为房子卖的不是很理想。一般城市的房地产管理机构都会有每月的房地产销售数据，在网上进行公布，一些中介和媒体也会做这样的工作，都可以用作我们的参考，我们也可以直接到对方的营销现场区观察，看看来访的客户量，询问售楼人员余下的房子都是哪些，可以在开盘的当天看看客户有多少，这些都可以帮助我们判断客户是否需要这些房子。

　　以上都是调查客户是否需要房子，那么我们还要知道客户需要什么房子。在市场调研过程中我们区对方的售楼部，伪装成客户，看看现在还有什么房子，如果现在还有的房子，正常情况下就是客户不太喜欢，或者说相对不喜欢，不适应市场的产品，我们也可以看看哪些房子已经销售了，这些产品可能就是客户喜欢的，他们真正需要的。当然调研过程中需要对每种产品都有个仔细的了解，从项目整体，到某栋楼，到某个单元，某个朝向，要具体分析下为什么这种产品受欢迎，为什么这种产品不受欢迎。这种对于竞争对手的调研仅仅是一个参考，我们可以通过问卷调查对客户进行深入的了解。但是需要注意一点，房地产市场上的客户都是被动的，就是说市场上有什么产品他们职能选择什么产品，只能在市场的这个范围内进行选择，在问卷调查的时候，客户一定是选择最好的房子，但实际的需求并非如此。

　　客户除了单纯对房子有需求还要看看客户能在什么样的价格上承受。这种调查方式从市场调研的角度看主要是判断其他竞争对手的房屋销售价格，去看看对方的优惠措施。在市场价格上还有一个很重要的参考依据，二手房价格和租金，在稍微小一点的城市，二手房的交易不是那么频繁，统计数据比较少，这就需要市场调研人员去挨个地点了解。

　　狭义的市场调研更多的是对竞争对手的了解，需要大量的人员和大量的时间，在现在的营销管理中，这些逐渐的不那么重要了，广义的市场调研我们将在市场研究中讲述。而且上文提到的很多对于住宅地产市场是合适的，但是对于写字楼市场、商业地产市场都需要重新调整和考虑。

篇5：房地产市场调研

　　房地产的市场调研

　　（一）目的：

　　1、知己知彼，对区域市场进行充分了解，对竞争楼盘充分了解，对目标客户充分了解；

　　2、在此基础之上，对项目开发、阶段性决策、客户推介引导等方面提供决策依据。

　　（二）、市场调研工作的重要性

　　市场调查是为市场营销提供决策依据。

　　房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究，为企业预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供可靠依据。

　　（三）、销售部的市调类型大致有三类：

　　1、针对开发项目的市场调查

　　一般项目公司想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。

　　（1）常见错误是将报价当实际价格。

　　表一：

　　方法　途径　利弊

　　直接查找真实售价

　　到房地局有关部门查询

　　此种方法准确可靠，但需要有一定的社会关系

　　根据目标买家的承受力确定价格

　　确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定目标买家能承受的价格

　　此种方法易于实施，但通常是目标买家的范围容易确定，数量难以确定，价格主要根据经验以及对目标买家进行取样调查判断。

　　销售周期估算法

　　一个项目的销售周期不可能无限长，发展商必须在合理的时间销售出。合理数量，最大限度取得合理利润、减少亏损以上来判断合理的价格。

　　此种方法计算简单，易掌握，但没有以动态发展的角度考虑问题，发展商有特殊情况的，也可能了解不到。

　　大量调查参照法

　　大量了解同类地点、同类规模、同类物业的售价，多项对此，调整可得出某个项目的合理市场价格

　　充分考虑市场因素，但各个物业根据其具体情况应在其报价的基础上给出一个加权系数。这是其中的难点。

　　销售价格的确定：前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。

　　（2）销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。

　　（3）物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办法。

　　（4）市场调研前的准备：

　　A.了解该楼盘的准确位置

　　B.尽可能先看看该楼盘的广告内容，了解其广告主题

　　C.出门前准备好笔和纸（便于踩盘后及时纪录）

　　D.安排好市场调研时间及乘车路线

　　E.市场调研的主要内容及要求

　　（5）固定的调查内容

　　楼盘的工程进度、物业管理费、实用率、工程计划时间、现推那几栋、哪些单位

　　（6）现场调研内容：

　　A.现场情况、客流情况（几组客户），成交情况（有无下定）及其他特别情况、该楼盘的销售情况：

　　B.销售率（看销控表、价格表）、哪些类型（面积、朝向、楼层、价格）好卖，那些不好卖。

　　C.样板房有何特色，样板房与交楼标准是否一样，如有不同，每平方米/下调多少钱

　　D.对照该楼盘广告内容与实际是否相符（是否有特价单位、楼价、赠品、促销手段等）

　　E.尽可能了解买家类型（年龄、收入阶层）

　　（7）根据市场调研结果计算价格、填写市场调研表

　　（8）注意事项：

　　A.进入售楼部后，不要只接拿资料（最好先看模型，等销售人员主动上前招呼后，再自然地拿资料）

　　B.交谈时尽量避免使用专业术语

　　C.调查不同类型（豪宅/平价盘/商铺）的楼盘要有不同的交谈技巧。

　　D.最好选择客人较多的时候进入售楼部。

　　2、针对客户的市场调查。

　　不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功的关键之一。

　　这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。

　　3、全面的市场调查。

　　房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的

　　背景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。

　　这类调查应该是前述两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大，专业性强，

　　需投入大量人力物力且工作周期长。

　　4、市场调研流程：

　　（1）市场调研

　　A.制定研究目标 制定总目标和细分目标

　　B.制定总体计划 调查计划、研究计划、结论计划

　　C.制定调查方式 问卷、抽样、访问（个别访问、实地访问）

　　D.制定研究方法

　　E.统计数据

　　（2）分析资料

　　A、陈述研究发现并得出结论

　　确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员

培训等）。

　　B、正式调查。

　　确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。

　　C、结果处理。

　　将调查搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

　　通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为项目公司提供开发策略、营销策略，以利项目尽快推出，使公司取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，将让项目的开发、销售受益匪浅。

　　5、销售部调研工作要求

　　（1）每月安排一个星期的时间进行市场调查。

　　（2）每个销售代表都要参与调查。每天派二名销售代表进行市调。

　　（3）调查竞争个案，采取轮流交叉调查，使每位销售代表对各竞争楼盘都要调研，掌握整体楼市情况。

　　（4）市调后，销售人员要把市调得到的信息填写到市调表中。

　　（5）市调结束后，要召开讨论会，整理备案。

　　（6）销售代表要在平时留意报纸，观察竞争对手动向，形成文字。