目前石家庄房地产形势和对策

　　关于目前石家庄的房地产形势和对策（20**）

　　——在20**石家庄房地产形势展望高峰论坛上的发言

　　20**年11月21日下午，由石家庄房地产协会主办，卓达集团承办的“‘20**石家庄房地产形势展望’高峰论坛在卓达星辰会展中心二楼新闻发布厅隆重举办。省会房地产业专家就目前房地产市场形势策及消费者如何理性购房进行了讨论。我作为主谈嘉宾发了言。以下是再论坛上讲话的主要内容。

　　一：目前的市场现状及政策走向分析

　　今年年底到明年上半年，省会房价可能出现微调，但整体形势还是缓慢上涨。明年下半年或18大之后楼市将逐渐重新走向繁荣。原因分析如下；

　　20**年房地产市场是受政策力和市场力共同作用的结果。

　　从调控带来的作用来看，未来从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的调控政策出台，宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控，但是调控不太可能将房地产行业一棍子打死，而是让其健康有序的发展。目前总体市场形势可以说：总体稳定，局部价格波动。表现在：

　　1、宏观经济企稳，政策调控进入深水区。

　　目前商品住宅市场低位成交已成常态，政府对楼市调控政策毫无放松之意，这将使楼市博弈的战线和时间会拉长。

　　2、供地从紧，楼市成交量下降。

　　20** 年前三季度，住宅用地量价水平低于去年同期，主要城市商品房销量陷入低迷。

　　3、开发商或降价或转战，内部并购升级

　　开发商开始选择大幅打折促销。并购整合成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

　　4、价格调整初现，整体市场仍稳定

　　房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象有所显现。，但整体行业投资状况良好，房价也仍然是比较稳定的。

　　坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一项长期政策。

　　从市场力来看，目前决定房价的上涨要素主要有四个：

　　需求推动房价上涨的力量依然很强；供地从紧政策使市场增量受限问题难以得到改观；国内外原材料价格不断上升；从目前情况来看，上述基本因素短期内难以发生根本性改变。目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。

　　就石家庄楼市来讲，还有以下4个特点，决定了石家庄房价既不可能大涨，也不可能跌下来，主要原因是：

　　1、城市化进程加快，石家庄处于高速发展期，刚性需求大。

　　中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。石家庄常住人口270万，据政府规划20**年建成500万人口的大都市目标将近要翻一翻，住房需求的缺口巨大。国家加强对金融的监管力度，贷款利率的多次上调，使这部分刚性需求数量越来越多，而且会在某个时期出现井喷。

　　2、环首都经济圈，石家庄呈现：“洼地”效应和“挤出”效应

　　随着京津冀一体化进程加快和“环首都经济圈”的高调出炉，石家庄楼市逐渐变成价值洼地，未来上涨潜力巨大。

　　一方面，近几年石家庄市房地产市场已有较快发展，但整体房地产市场水平有限，相对其他国内二线城市房价水平较低。另一方面，北京房地产市场受到严厉新政的打压，但新规的出台和城市交通的规划使周边城市住宅到北京地区置业者的追捧，河北高品质物业的集聚地石家庄成为投资价值洼地。

　　3、市民生活品质、消费能力提高

　　目前石家庄三年大变样已经接近尾声，市区环境已经焕然一新，新客站的建成、轨道交通建设不断提升，还有城市交通主干道的不断延伸，使石家庄城市魅力大增。同时，市民对生活质量的要求也在不断提升，对高品住宅需求不断增加。

　　4、通胀形势下的保值首选

　　目前银行利息式微、物价高涨货币贬值等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。不动产物业，其价格行情一路升值，极少出现贬值的情况。根据央行最新调查，目前排在居民投资第一位的还是房产。作为居住与投资双重属性的房产，未来很长时间都将是居民投资的选择。

　　二：房地产开发企业应对措施。

　　在目前市场形势下房地产行业的特点是，企业整合显现，并购时代来临，强者更强，弱者更为困难，市场竞争变得更为严峻。但辩证地看，任何困峻也都是机遇。面对目前房地产市场的观望和成交量的下跌，开发企业应采取积极的态度主动应对。

　　一方面，首先从观念上要认真对待国家的调控政策，要认识到国家调控的目的毕竟是要使房地产市场的健康有序发展。从大趋势来讲，房地产还是产一个朝阳产业、支柱产业

　　另一方面，开发企业应从自身方面主动寻求应对措施。我认为至少可从以下四点考虑：

　　首先，积极回笼资金。资金是开发商的血液，谁拥有充足的现金流，谁就能在市场的寒冬安然无恙。所以需要保持现金流、去化库存房和库存土地、放缓拿地。

　　其次，积极升级品牌，房地产品牌战略是参与市场竞争的最好利器。不仅产品上下功夫，打造环境与人居完美结合的精品项目。同时，企业文化、售后服务等软环境上提高，博得消费者的信任度、忠诚度。在千方百计满足消费者需求上作文章。我想，最终笑傲江湖的也必将是那些历经百战的房地产品牌企业。

　　第三，转变企业开发模式，走产业地产路。市场已经不是只靠盖房子和卖房子，需求模式在升级、产业模式也需升级。只有跳出了传统的住宅模式，走产业化之路，才能在任何市场形势中走的从容长远。卓达产业地产模式，以产业为基础，以整合资源为手段，注重产品和城市的融合与共生，实现房地产可持续发展，如发展文化旅游地产、养老地产等。

　　第四，多元化发展战略，分散企业风险。地产企业多元化发展也是企业规避风险的一种途径。近期频频出现大型房企进军矿业、建筑业、传媒业，住宅地产进军商业地产、旅游地产等等，就是企业多元化发展的选择。卓达“多元价值型”产业地产模式是从经营城市的视野高度，以城市经营为基本背景，以地产项目运作为载体，以整合资源为手段，以产业为基础，以产业带动就业，以就业带动房地产发展的循环发展模式，有效地避免了单一产业带来的风险，使卓达真正进入了多元化实业发展的新阶段。

　　三：消费者抉择方向分析。

　　在目前楼市形势下投资置业要特别注意以下几点：

　　1、关注国家政策走向，选择出手时机。

　　把房产作为一种商品的基本规律，房子商品的价格也是随着市场波动的，有涨就有跌，有跌就有涨，它不会一直降或一直升，降价是暂时的，局部的，涨价总体的，长期的。因为现在属于低谷期，所以，买房子，还是要趁早，晚出手不如早出手。因为投资房地产仍是众多投资产品中最理想的选择。

　　2、依托国家发展战略和

城市发展方向，选择有极具增值潜力地区。

　　个人财富增长，离不开国家大的战略，只有在国家大的战略开发背景下，个人的财富才可能爆增。　比如目前三亚和威海的房价升值比较高，原因就在于国家战略的决定，国际旅游岛和蓝色半岛经济区的批复，使在海南和威海的投资房产客户财富连续翻番。

　　另外，房地产不同区域因为各区域条件的空间组合不同，土地价值和增值潜力也有差异。例如，环渤海经济区、京津冀都市圈等规划，使得这一地理位置优越的城市群迅速成为吸引资金的坐标，尤其是这些城市群中包括石家庄在内的二三线城市，由于处于房价洼地，在这一发展趋势的影响下，房地产极具升值潜力，这也将成为房地产投资前景广阔的区域。山东蓝色半岛经济区的批复，使这块区域将成为继长三角、珠三角后中国的又一经济中心，该区域内的房地产升值将成为必然。

　　3、注重产品质量和企业品牌，选择好开发商。

　　投资对企业要考虑企业领袖品格、企业责任和产品市场上的前瞻性。房地产投资和居住两相宜，是投资者需要充分考虑的问题，我们选择的产品不仅要有宜居的环境、完善的配套、服务精细的物业等，还需要产品本身的高质量，这些不仅能使自己居住其中充分享受，同时也是房产增值的必备条件。选择一家品牌开发商的产品也是自己财富保值的重要手段。

　　4、注重项目的可持续发展，选择具有持续发展力的房产项目。

　　具有升值潜力的房子应该是项目开发成规模的，具有产业基础的。而卓达山东文登的项目将将高品质放在开发建设的首位，坚持“大规模、高起点、国际化、前瞻性”的开发理念，以产业造城模式，整合各种资源，以卓达香水海新城、卓达先进装备制造园区、卓达张家埠海港三大板块为主的一系列产业创新项目造城市，动员各种社会力量，构建产业基地，走经营城市的路线。开发海上公园、游艇会等多元化海滨休闲产业，首创全龄化服务型居家养老社区，打造城市品牌。

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篇2：适应新形势下我国房地产营销对策分析

　　适应新形势下我国房地产营销对策分析

　　上述房地产营销中的问题值得高度重视和深思，如果处理不好，必然会阻碍房地产业的发展。随着房地产业的理性发展与房地产市场竞争的日益激烈，房地产营销管理也要从策划、推广到销售。进行全程的监控。因此我认为现在房地产的营销观念也要转变过来，第一需要与欲望，即以市场需求为导向，满足消费者的需求和满足消费者某一层次的心理需求或欲望；第二对顾客的成本，即根据市场细分来设计房产，满足不同消费层次消费的需求，为某一经济承受阶层量身定制；第三便利，即物业配套的完善，满足社区住户的主要需求，提供便利的条件；第四传播，利用现在的传媒技术，充分而客观的展示楼盘的信息，以吸引目标客户群。因此我认为，目前应从以下几个方面加强房地产营销工作，以适应心形势的需要。

　　1、要对国家经济与发展形势、房地产市场发展态势，政治、经济、金融、教育等因素，尤其是周边城市乃至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。要了解房地产政策法规和政府有关措施。掌握各有关政策法规急政府调整的信息，就能及时调整房地产开发和营销策略，有助于项目的成功。

　　2、加强营销策划，准确定位市场。房地产消费者的购买行为是一种非常理智型的行为，一般不会出现冲动性特征。因此，房地产营销者只有充分研究消费者的欲望和需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程，才可能使自己的项目成为市场亮点。主要就是对于未来购房者的购房心理和经济能力以及户型需求等方面的调查，或者请专业的调研、策划公司对购房人群进行分析，做好产品的市场定位。操作者要设身处地去思考消费者的物理需求共性，思考他们的群体特性，明确他们想要怎样的东西、理想中的住宅是怎样的、对户型接受的心理上限和底限是怎样的，如何可以让他们在看到小区、住宅后觉得就是自己理想的，从而是消费者部分的忽略价格因素。具体可以从以下两方面分析：

　　（1）在房地产开发建设前期需要先找准这个项目的潜在消费群体，并划分出主体消费群和次级消费群、其他消费群。首先需要满足这几类消费群对室内、小区空间的共性需求，处理人和空间的关系过程中要做到让空间适应人的需要，以适应最大化的基本购房者。其次要注意到购房者在未来使用过程中的感受，将购房主体的需求细化到具体的设计中，最大限度地满足他们的需求，最好可以和主体需求统一，对于实在无法兼容甚至冲突的，在保证主体购房者的前提下，可以将他们从目标客户中删除。

　　（2）在这些研究分析工作完成后，还需要对楼间距、景观、户型、面积等进行单体分析，找出可以让购房者感到舒适的户型分割、楼距规划、小区景观设计、道路设计等次级内容，甚至包括如何使户型在满足现有审美时又符合和适当超越当地购房者的需求；发挥地理位置的优点而弥补缺陷；景观规划要做到避免呆板却不显杂乱，动静彻底分离；在公共设施上降低成本而增加实用等等。

　　（3）注重广告的品质、重视广告的创意。通过对房地产商品特性以及消费者心理需求的把握，避免繁杂、炒作、陈词滥调以及千篇一律的广告语言，不断提升地产广告的品质，创造具有个性的广告作品。加强法制观念，增强自律意识，尽量避免失真信息的出现，既可以避免不必要的纠纷，又维护了房地产企业的社会形象，促进房地产业的健康发展。

　　（4）树立品牌意识。在房地产市场上，消费者与开发商之间存在着严重的信息不对称。相对于开发商而言，购房者处于信息的劣势，这也阻碍了消费者对好楼盘的识别。因此，开发商需要一个载体，把专业的信息打包起来简化后传递给消费者，这个载体就是品牌。房地产企业的品牌建设需要在总体规划的指导下，与房产项目的研发，建设、推广、销售、物业管理服务等环节相对接，各环节协调运作，共同努力，才能确保品牌建设目标的实现。一个项目的结束并不意味着品牌运营的终结，品牌要真正集知名度、美誉度、忠诚度三位一体，还必须持续优化维系现有顾客的关系；同时在企业规模过张中，注重对品牌的循环强化和提升；而且需要不断地补充新的内容，这样在新一轮循环中，才具有更为强大的推动力。

　　（5）充实文化营销的内涵。房地产建筑本身就可以表达一种文化，不同的建筑设计、建筑风格、小区规划代表着不同的文化内涵。因此房地产企业通过实施文化营销，可以更好的提升楼盘的品味与魅力，改善建筑的社会文化环境，从而取得良好的销售业绩。房地产文化营销要立足客观环境，绝不能只进行物质层面的文化包装，这样只会导致文化营销内容落于空洞。应当加强企业文化建设，突出制度层和精神层次的内涵，以楼盘为载体，把自身独特的经营哲学，企业精神以及所倡导的价值观充分的表达出来，树立良好的企业形象，形成企业的鲜明特色和优势，这样才可以赋予文化营销以更深刻的内涵，增强文化营销的生命力。

　　市场经营活动纷繁复杂，营销策略和手段无穷无尽，但是，转换营销观念，按照市场经济的规律确定营销理念至关重要。只有建立良好和有效的营销模式，才能使房地产企业在未来的竞争中获得成功。

篇3：新形势下房地产金融发展趋势前瞻

　　首先,想和大家明确一个概念,所谓的房地产金融到底是做什么,什么叫做房地产金融?这一点有一个简单的比喻,就是说,作为房地产行业和房地产金融来说,最重要的是资金和土地,这是这个行业关注的两个要素,如何的搭建这个桥梁,这个桥梁就是房地产金融,现在当前的房地产金融,我们的资金和土地,应该基本上通过银行,通过我们的银行把我们的发展商的资金以及投资商的资金接洽到我们的项目上去,通过这样一个道路,实现一个融通,这是一个方式,这是一个资金的传导,作为基金的回收方式,我们通过我们的开发商,以及我们投资商的投机收益,形成一个回收。

　　这里面最关键的一个机构就是银行,银行是非常重要的一个媒介和渠道,在这样的情况下,我们觉得当前的房地产市场,在遭遇到整个国家宏观调控的情况下,房地产金融成为一个非常重要的问题,就是融资渠道拓宽方面。

　　我们看一下这张表,针对20**年整个房地产市场面临的融资渠道的困境问题,这是我们作为房地产行业来说,或者金融行业来说,是一个比较重要的问题,在这样的问题情景下,在未来的操作过程中,存在哪些可能的机遇和挑战,我们觉得这种机遇和挑战,应该首先是建立在我们对整个宏观形式的判断基础之上,所以说我们应该讨论明天的房地产行业,应该从我们当前的宏观经济形势和判断上来着眼,通过我们的一些判断来看一下,它的发展趋势在哪里?总体来说我们的态度,我们对于整个的房地产态度,还是持比较谨慎乐观的态度。

　　首先我们看一下宏观经济在整个房地产行业中所扮演的角色,宏观经济当前的主要现状和判断,我们再看房地产商目前面临的子困境,最后看我们房地产创新的趋势和前景在哪里。先从我们基本的宏观政策基本面来看。对于我们当前的政策决策者来说,是一个非常难以平衡的目标,这三者之间如何的平衡,如何的掌握,这实际上是非常困难的过程,对于这样的目标来说,我们认为,这个市场还是作为宏观调控来说,是非常重要,也是非常有难度的操作方式,整个的宏观经济对于我们的房地产行业是如何影响的。

　　我们认为总体的思路来说,房地产的宏观调控,对于方面来说是非常重要的一个方面,它的思路是怎样的?从92年经济周期看起,在92、93年整个房地产开发贷款,开发的增速,都保持百分之百之上的增幅,我们当时在这个阶段情况下,行业表现了一个水平,就是一个经济想象,就是GDP的高速增长,也是我们消费者物价也在高速增长的过程中,所以从这个阶段经历过来,进入了一个不断上涨的过程。

　　从央行的操作思路来看,放在我们通货膨胀的问题上,控制通货膨胀,对于房地产行业来说,意味着一系列紧缩的态势,紧缩的政策出现了,紧缩的政策出现以后,对于房地产行业来说,是一个非常重要的发展机遇,它负面影响房地产行业健康的发展,因此出现了一系列的后遗症,当前的房地产金融市场也好,或者当前的房地产市场也好,之所以出现当前的情况,实际上有一系列的过程,通过前期的高速发展以后,我们一系列抑制措施,出现了一系列的后遗症,我们近两年的房地产公司上市,已经非常少了,因此,从这一系列的判断来看,整个的宏观经济政策,对于房地产行业来说,是一个行业增长和发展的促发期,也是导致行业萎缩的终结者,所以这个角色是互换的。

　　我们看一下它当前对于中国的现在的金融政策和宏观经济政策的影响在哪里,还是在于一些深层次的发展问题,关键还是在于金融体制的改革,我们觉得当前非常重要的一个特点,现在的 中国经济存在一个投资率和储蓄率非常高涨的态势,我们的经济增长是高投资拉动的,我们看到相关的数据,近两年整个的中国投资率,已经保持在40-50%的高度,这是非常高的一个比例,是一个非常显著的特点。我们居民的储蓄比例非常高,达到25.5%,相比世界其他的国家来说,应该说是非常高的储蓄率,所以高投资率和高储蓄率是当中宏观经济的一个特点。

　　在看这张图,可以看到,CPI是呈逐步走低的状态,我们认为这个本身的统计,如果仔细的分析一下,相关的宏观经济来看,有非常大的问题,首先,非常重要的一个问题,就是房地产价格指数,并没有反应在CPI指数里面,反应出工业品的价格指数,并没有传达到下游的消费者价格指数,虽然我们现在整个的价格指数是比较偏低的,但是并不代表我们的经济不存在通货膨胀的危机,或者调整利率,抑制整个经济过分过热的一个增长的压力,从这一系列状态来看,当前最佳的指数是稳定的失真的情况。

　　我们整个市场的利率结构,从现在来看,实际上是看长期的利率还是偏低的,我们的低利率实际上对于经济增长,不是起到非常大的作用,银行进一步调低我们的利率,也很难对我们经济起到刺激作用。

　　另外一块我们看商业银行,在市场规范化的运作当中,也是非常重要的表现,现在我们的交行上市了,我们的建行在香港上市了,以及众多的银行引入了国外的战略投资者,这也是我们规范金融市场一个非常重要的目标和现象,在这里我们做一个简单的分析,我们到底应该如何的思考,我们如何的调整,我们控制经济到底怎么做,这实在有一个内在的逻辑在里面,我们先从CPI的指数看起,当前有一个往下走的态势,不存在通货紧缩的预期在这里,在这样的情况下,央行如果降息,进一步刺激经济结构,同时,我们还考虑到,我们现在并不是现在反映的这么低,还是有通货膨胀的压力存在,实际上这个对于我们的政策,中央的政策决策者来说,实际上遇到了非常大的问题,我们是不是可以通过利率,达到我们的控制目标,当前央行采取了一系列政策,对利率没有采取很大的变动,利率政策不能用了,货币政策不能用了,所以考虑到我们的信贷政策,我们的信贷紧缩了,我们众多的银行,不再搞房地产,不再做它的贷款的发放,这是一个非常重要的特点。

　　我们看一看对于房地产行业来说,它目前到底怎么样?目前对于房地产来说,整个信贷紧缩的趋势,导致了房地产商来说,我们的融资渠道非常少,现在银行紧缩了,这一块的贷款发放非常的难,对于贷款商来说融资非常的困难,商业银行通过改革,需要一系列的利率风险,比如我们的套期保值,作为我们的投资,来化解我们整个商业银行的流动性的问题,同时我们在社会上有大量的高额的储蓄率和投资率,也就是说,市场上还有大量的资金没有找到有效的资金投,在资金方面来说,缺少相关的投资对象和融资工具,同时作为融资方的主体,在这样的情况下,整个的市场开始形成了,所以说,在这样的市场环境下,我们需要建立一个非常有效的融资平台或者投资平台,这个平台就是我刚刚提到的房地产金融,房地产金融市场在当前的节点上,在20**年的节点上,开始逐步的发展,或者逐步的繁荣,有其必然的原因,就是在于政府的宏观经济政策一系列措施目标,导致这个市场发展以后必然的景象。

　　我们解释一下房地产金融,如何的看待这个房地产金融的趋势,第一点,房地产金融并不代表银行贷款,我们可以看到,现在的分析,当前的市场环境,银行贷款对于整个的金融大盘起到一个非常大的作用,但是这个作用实际上有一个转变时期,这个时期实际上很多的通过间接融资的方式开始转变,以直接融资的渠道投,真正涉及到房地产金融这一块市场,就是所谓的资产证券化开始启动了,就是我们的住房贷款证券化,我们抵押贷款证券化,相关的一些操作,我们的购房者把钱在银行,把一个中介机构做一个打包,整个的市场化的过程,通过一个操作的环节来完成。这样对于银行来说,我们的房贷能力增向了,我们用更多的钱可以投资更多的项目,对于我们来说,有更多的渠道进行融资。

　　对于房地产行业来说,我们认为一个重要的趋势,就是海外基金,就是信托基金介入到当前的市场环境中,对于我们国内是一个非常好的现象,通过一个打包的投资,或者它通过其他的相关的开发,或者是股权合作,介入相关的房地产项目中,对于缺少资金的项目,起到非常好的融资作用,在06年我们认为,或者在新的一年里面,海外资金进入中国,或者是所谓的专业房地产投资资金在国内的星期,应该是一个非常重要的房地产产品,或者是一个市场现状,我们现在知道的通过公开媒体知道的一些资金涉足哪些行业,实际上非常少的,实际上有大量的欧洲和美国的资金,在东南亚地区和新加坡,正在非常关注中国的房地产市场,他们想投资中国的房地产市场,通过这种态势和我们的一个分析,和我们的了解来看,这样一个金融市场的发展,在06年应该是一个主旋律,所以我们觉得这是一个非常重要的趋势。

　　然后是基金的介入,对于我们行业是一个非常好的资金作用,基金不只是融资手段,可以帮助我们的企业更好的经营和管理,因为它有专业的团队运作,帮助我们的企业,加速我们成熟的过程,加速我们现代化管理的过程,这也是非常好的帮助,通过它的规模性的投资,可以有效的控制我们整个的市场的发展规范,这样的话,也是起到非常好的规模效应,所以简单来说,我们认为房地产在06年的态势应该是非常好的。以上是和大家简单的做一下分享,希望大家有所了解和重视。