房地产市场研究类型

　　房地产市场研究的类型

　　市场研究的主要类型可以作如下划分：

　　1、 消费者研究

　　买方市场，消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言，消费者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、与如何（How）。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者，其购买与使用什么类型的房产，购买使用的动机是什么，何时、何地以及如何购买。

　　（1） 何人（Who）

　　人口数量

　　性别比例

　　年龄分布

　　教育程度

　　职业

　　收入

　　居住形态

　　社会阶层

　　谁是使用者

　　谁是购买者（谁决定购买）

　　（2） 何地（Where）

　　购买者地域分布（区域差别）

　　购买动机

　　购买理由

　　购买用途

　　（3） 什么（What）

　　产品规划

　　外观造型

　　面积

　　环境

　　地点

　　格局（阳光、通风、朝向）

　　建材

　　公共设施

　　价格

　　贷款

　　付款方式

　　（4） 何时（When）

　　购买时机

　　购买时间

　　购买季节性（周期性）

　　（5） 如何（How）

　　客户反应（价格、规划、地点等）

　　销售顺序

　　购买频度（购买者及销售的反复次数）

　　2、 动机研究

　　动机研究室应用社会科学的技术，发掘与评价市场造成某种行为的力量，包括对消费者思想与态度的深入分析，从而发现消费者购买特定产品与品牌的下意识原因。

　　真正的行为动机，优势因为不付合社会规范而不愿依据是回答，有时本人的真正动机就连他自己也没有充分意识到，因此，一个人的真正动机，常常难以运用普通的询问调查法。

　　目前，最常应用的动机研究方法包括：联句试验、完句试验、深度面谈、集体面谈与主题知觉实验法等。

　　3、 市场研究

　　市场研究通过研究潜在市场与潜在销售量，从而决定某种商品的市场需要量，或者计算每一个都市或交易地区的市场占有率，进而拟定各地区的销售配额，并以此确定销售区域。通过市场分析，我们可以明了应在那些地区加强广告语促销，并且能够分析未来的趋势。市场分析包括消费者需求的各种因素的调查，如总需求，相对需求，重度需求，市场饱和点及消费率的调查等。

　　销售指数是市场分析的最基本工具，从销售指数中，我们可以了解每一销售区域的市场潜在需求量的百分比，将其余公司的总百分比进行比较和分析后，就能够发现公司市场营销的薄弱环节，作为改进营销决策的参考。

　　估计市场潜力的方法有直接资料法、必然结果资料法、因素法等。

　　4、 销售分析与控制

　　企业组织销售活动的研究是市场研究中应用最广泛的部分。销售分析与控制包括销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。即在建立销售路线、分析产品与营销活动的成绩、测度市场占有率、分析产品与销售人员的利润、以及决定顾客、销售商与销售人员的销售倾向。除此之外，销售分析还包括下述问题：

　　（1） 与顾客联系次数的多少

　　（2） 与潜在市场比较，销售努力是否已发挥到最大极限

　　（3） 按照顾客阶层、地区与产品分析销售成本

　　（4） 第一线推销活动的深度

　　通过销售分析与控制的研究，可以是浪费降至最低限度，避免错误方向，同时，还能够降低销售成本，增加利润。因此，销售分析与控制应推广到销售组织中的每一成员，使大家都能充分重视它。

　　5、 产品研究

　　产品研究对于现代的企业而言，是相当重要的一环。只有通过对产品不断的研究改进，才能切合与满足消费者的需要。产品研究包括消费者的使用与购买习惯、对产品设计的偏好等问题的研究。发展商越能切合与满足消费者的需要，产品越容易大量销售。

　　现在房地产业极为重视产品的研究，也就是我们说的产品规划。以何种形态设计（住宅、办公楼等），面积分配比例、外观形势处理方法（防潮、复古、线条处理、建材选择与效果差异等）、格局与朝向如何、公共设施的安排等问题。房地产规划与研究应按如下原则：

　　（1） 规划依据

　　符合地段特性

　　适合当前市场

　　创造土地价值

　　（2） 规划特征

　　使建筑物的使用合理化

　　完成企业的经济目的

　　满足非特定多数人的投资意向

　　使用有效的空间，设计最有效的应用

　　考虑居住者生活上的各种机能

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篇2：房地产市场研究制约

　　房地产市场研究的制约

　　在房地产的市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位。同时也受到一下因素的限制和制约：

　　1、 费用的限制

　　所有的研究报告都尤其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

　　目前，中国的房地产营销的历史很短，业界对于市场调查与研究的认识与理解尚处于初级阶段，在这方面投入的费用较少，需要引起发展商足够的重视。

　　2、 时间的限制

　　市场研究是极费时间的，而提供给市场调查人员的时间一般很短，在短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调查人员做好充分的筹备工作，包括和发展商的联系，明确调查的目的和流程，并争取发展商最有力的支持。

　　3、 技能的限制

　　有经验、经验丰富的市场调查人员和没有经验的市场调查人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。一个优秀的市场研究人员应当具备多方面的机能，包括统计技术的理解、思维逻辑的方法、归纳与推定的领悟以及资料整理与取舍的机能等。

　　4、 偏见的限制

　　没一个人都会有其主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此，遇事不冷静、容易激动以及情绪话的人都不是合作市场的调查与研究工作。

　　市场研究的目的在于提供重要的资料与客观的报告供决策当局参考，决不能主观代替决策，精密客观的市场研究可以帮助管理当局做出完善的决策。

　　5、 广告研究

　　广告是营销强有力的工具，在房地产的市场营销中，广告预算总是占据了整个营销成本的大部分，这些大量的投资是否能达到预计的效果是发展商最为关心的事情。

　　广告研究的目的就是为了了解广告能否正确地引起顾客的购买欲望，研究吸引顾客的广告方法，选求适当的媒体，决定应该在那一个市场中加强广告，创造产品需要等。因此，应该在事先就调查广告计划是否适当，刊登哪一种媒体最为有效，以及刊登后的广告效果的测定等问题。

　　广告研究所使用的方法有意见试验法、销售调查法、认识及回忆法等。