房地产市场调查种类

　　房地产市场调查的种类

　　依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型：

　　1、 询问调查法

　　是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。

　　2、 观察调查法

　　是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。

　　3、 试验调查法

　　是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。

　　4、 统计分析法

　　依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

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篇2：房地产市场调查程序

　　房地产市场调查的程序

　　一般而言，市场调查的主要程序、步骤可以分为如下几个方面：

　　1、初步调查

　　2、决定收集资料的方法

　　3、设计调查表

　　4、选样

　　5、资料整理与分析

　　6、报告的准备与提出

　　下面就此程序的每一步骤进行讨论。

　　房地产市场的调查与研究(二)

　　1、初步调查

　　初步调查是确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定出一套计划。可以分为三个步骤：

　　（1）情况分析。在拟定正式调查计划之前，市场调查人员必须对公司的历史、产品、竞争者、分配渠道与方法、消费者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况相加了解。

　　（2）预备调查。是对于目前调查范围有关的资料进行分析，分析同业与政府的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及发展出来的假设，作为正式调查的基础。

　　（3）决定研究范围。经过情况分析与非正式调查后，可以使假设减少到几个、甚至一个，从而确定出研究的计划与范围。同时对所有的假设进行仔细且又系统的分析，如果在研究计划的初期就能够确定和解决索要研究的问题，可以节省进一步的人力、物力和财力。

　　2、决定收集资料的方法

　　资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。

　　（1）次级资料的来源

　　①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；

　　②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；

　　③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；

　　④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；

　　⑤国内外大学的出版物；

　　⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；

　　⑦国内外公共图书馆所公布的资料；

　　⑧公司本身有的各种资料。

　　（2）原始资料的收集方法

　　能拿到适当而充分的次级资料当然是最理想而宝贵的。不过，有时次级资料经常不完整或不能配合需要，此时，应该设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下：

　　①调查法

　　a．人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接而重要的角色，最能了解购房者的需要和反应，同时也清楚地了解销售率变动的过程。对于有经验的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售情况和有关资料，给公司提供宝贵的参考。在具体操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比较困难。

　　b．电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。

　　c．通讯调查。给已经积累的客户发调查信函，对某一项事件进行调查，此种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。

　　②观察法

　　在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观察后，通常可以从一些现象中判断出该项目的成功与失败，进而得到普通调查难以得出的有意义的资料。

　　3、设计调查表

　　在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下：

　　（1）决定调查方式

　　调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。

　　（2）决定采用哪一种类型的问题

　　调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。

　　（3）设计调查表问题时应注意的事项

　　①问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。

　　②问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。

　　③问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。

　　④避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。

　　⑤注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。

　　4、选样

　　由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法很多，比较常用的有：

　　（1）随机抽样法

　　随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均有被抽取的机会。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。

　　（2）计划抽样法

　　计划抽样法是按照某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数情况是指中等形状，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。

　　（3）分层抽样法

　　分层抽样法是将全体按照某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一部分个体作为样本。

　　5、资料整理与分析

　　从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必须先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程：

　　（1）编辑。编辑的目的在于发现并剔除调查资料中的错误部分，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。

　　（2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。

　　（3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。

　　（4）分析与解释。因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。

　　6、报告的准备与提出

　　市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。

　　关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考：

　　一、导言

　　1、标题、扉页

　　2、前言

　　（1）报告根据

　　（2）调查的目的与范围

　　（3）使用的方法

　　（4）致谢

　　3、目录表

　　二、报告主体

　　1、详细目的

　　2、详细的解释方法

　　3、调查结果的描述与解释

　　4、调查结果与结论的摘要

　　5、建议

　　三、附件

　　1、样本的分配

　　2、图表

　　3、附录

　　7、房地产市场调查报告提纲

　　一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：

　　（1）前言

　　（2）当前市场分析

　　（3）区域市场调查与分析

　　（4）主要个案分析与比较

　　（5）本案基地与环境分析

　　（6）规划分析建议

　　（7）价格与贷款政策

　　（8）推出时机分析

　　（9）结论

篇3：房地产市场调查人员条件素质

　　房地产市场调查人员的条件与素质

　　在房地产的市场调查中，最长运用的方法是询问法与观察法，但是，市场调查人员要做到很好地应用这两种方法，需要优秀的培训和市场经验。

　　在战况激烈的房地产营销中，销售状况一般是机密不会轻易泄漏，而其他物业的销售状况有时公司最迫切需要了解的，因此，市场调查人员除非具有良好的动力，否则是无法查知正确的销售率的。而如果将错误的信息传递给公司，公司将其作为决策依据，后果不看想象，因此调查人员的素质非常重要。

　　一般来讲，市场调查人员应当具备如下几点基本修养：

　　1、 房地产专业知识

　　这是最基本的，要不断下功夫研究，并能旁及相关知识，如经济学、管理学、相关法规、广告学等学科。

　　2、 诚恳的态度和良好的人际关系

　　房地产的市场调查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到现场销售人员的好感，必然会一问三不知，甚至获得许多假的情报。因此需要以诚恳的态度，谦逊的精神来培养一点一滴的人际关系。

　　3、 敏锐的观察力

　　市场调查人员需要有敏锐的观察力，在各个工地调查时，应该能够从现场的气氛、客户与销售人员之间的对话、客户来往程度、销售人员接打电话的频繁程度等方面观察分析得到可靠情报。

　　4、 言语技巧的磨练

　　对于调查人员来讲，良好的语言技巧非常重要，在调查交谈过程中，语言出击是否恰当，是否适时地应用旁敲侧击、反问法等技巧，对调查结果都会有很重要的影响。

　　5、 努力上进的精神

　　目前市场调查越来越得到重视，随着市场竞争的激烈，市场调查人员的重要性已经得到充分的肯定。同时市场调查是一件相当艰苦的事情，调查人员需要克服自身的弱点，保持积极乐观的向上精神，克服在调查过程中会遇到的冷遇甚至嘲讽，努力进取，最终获得满意的回报。

篇4：房地产市场调查培训

房地产市场调查培训

—、市场调查的工作内容

（一）为什么要进行市场调查
正确制定营销计划、改善经营管理，提高竞争能力、开发新产品及开拓新目标市场。

（二）调查的种类
探索性调查（对企业或市场上存在的问题无法确定时所迸行的调查如问卷）；
描述性调查（找出市场各种因素之间的内在联系，对客观情况如实加以描述）；
因果调查（对市场上出现的某些现象之间的因果关系或测试假设的因果关系的正确性而作的调查）：
预测性调查。

（三）调查的基本原则
准确、及时、计划、适用、经济合理

（四）市场调查内容

1、 市场环境谓查：

（1）经济环境——人口及结构、收入增长情况、宏观购买力、家庭收入及消费结构变化、物份水平及通货膨胀、基础设施：
（2）政治环境——有关方针政策，如财政税收金融等、政府的有关法令，如环境保护土地管理城市房地产管理广告反不正当竞争等、政局变化，包括国际和国内政治形势；
（3）社会文化环境——－居民职业构成教育程度文化水平、家庭人口规模及构成、居民家庭生活习惯审美观念及价值取向、社会风俗。

2、消费者调查：

（1）消费者构成调查：消费者的数量、年龄、性别、地区、经济收入、实际支付能力、对潜在消费者的调查和发现、经济来源：
（2）消费者购买行为调查：购买商品房的欲望、动机、习惯、购买数量及种类、消费者对房屋设计价格质量及位置的要求、对企业商品的信赖程度和印象、购买决策者和影响者的情况。

3、市场情况调查：

（1）市场的需求和销售量：
（2）本企业在市场中的状况；
（3）可开发的领域、潜在需求量。

4、价格调查：

（1）影响房产价格的因素：
（2）消费者对价格的反应：
（3）企业的不定期价和消费者的反应：
（4）价格的波动：
（5）价格政策带来的影响。

5、广告调查：

（1）企业促销方式广告媒介的比较及选择：
（2）广告费用及广告量的调查；
（3）广告效果的调查。

6、竞争情况谓查：

（1）竞争企业的数量规模实力：
（2）竞争企业的市场营销及开发情况：
（3）竞争产品的设计结构质量服务状况；
（4）竞争产品的市场反应：
（5）消费者对竞争产品的态度和接受情况。

7、配合营销的调查：

（1）1公里范围内的褛盘调查；
（2）同价位的楼盘调查；
（3）同一销售时期的楼盘调查：
（4）将推出楼盘的调查∶
（5）成功楼盘的调查。

二、市场调查的工作程序

l、确立调查主题
2、确定调查范围
3、确定调查方式
4、确定调查人员
5、学习调查主题的相关知识
6、展开调查
7、分析与研究
8、提出报告

三、市场调查经验及技巧

1、以不同身份介入调查
2、提问技巧
3、观察的着眼点选择
4、以解决问题的方式开展调查
5、循序渐进的调查
6、一次调查只设定一个主题
7、建立同行间的友谊
8、以理论支持对调查成果的总结
9、发挥电话的功能进行调查

四、竞争与销售分析

1、竞争楼盘的分析案例
2、竞争对手销售对比分析：
销售速度、宣传推广、销售特色、销售环境、销售措施、人员情况、销售政策调整、促销情况、价格情况、销售产品类型特征、销售创新、新产品推出情况

五、本地房地产市场评论

内容以实际整理之当地资料为准。

篇5：市场调查在房地产开发中的重要性

　　“知已知彼,百战不殆”,在当今商品经济的时代,这同样是一句至理名言。而企业知已知彼的方法就是市场调查。

　　市场调查就是运用科学方法,有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料,为企业预测提供资料数据,为经营决策、制定计划提供依据。因此说市场调查是企业了解市场情况,进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提,也可以说,市场调查直接关系到企业的生存和发展。

　　房地产业具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点,因此如何正确地把握市场,更具重要意义。

　　北京的房地产企业把市场调查作为一种预测市场、辅助决策的重要方法,在认识上是有一个过程的。在1993年以前北京房地产市场,可以说不需要进行详细认真的市场调查就可以把握市场,因为那时北京的房地产市场明显是卖方市场。只要你建,无论是住宅还是写字楼,都不愁没有买家,因此就不愁没有钱挣,这可以说是一个最浅显的道理。在当时所谓的房地产市场调查,以及依据市场调查而进行的可行性研究报告、资金测算,对房地产企业来讲,其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤,仅仅是一个文件,几张纸而已。在那个“时间就是金钱”的时代里,没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场究竟是什么样的发展趋势,因为当时这样做没有必要。

　　但是随着房地产市场的日趋完善,市场竞争日益激烈,市场调查工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时,不能再象以往那样由领导拍脑袋,凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年北京的房地产市场发生了重大的变化,已逐渐由卖方市场转变成为买方市场,而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人,如果不了解什么样的项目才是市场真正需要,对市场发展趋势没有明确、清醒的认识,盲目决策,如果一旦在购买土地的决策上发生失误,其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分关键的一步。

　　在房地产开发的不同阶段,市场调查的重点也不尽相同。

　　(一)购地前的宏观调查

　　因为房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性这一特点,所以房地产企业在购买土地之前,要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查,尤其是对该地块周边的市场供需情况进行详细的调查研究,这一区域各类房地产项目的开发量是多少,消化量是多少,现在存量是多少,空置率及租金水平如何,结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况,对各类房地产项目的租售价格走势如何进行预测。同时进行需求方面的调查,了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果,确定该地块大致的产品定位--是做哪一类房地产项目,即:住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。之后,对所确定的类型项目进行更为细致的调查,以确定是做哪一档次的项目,即高档、中档、低档或者是外销、内销,以及主要客户层的范围,再进行相应的经济测算,即:进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下,才能做出是否购买的决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的,因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

　　(二)购地后项目产品定位分析

　　在购地后,就要进行更为详细而有重点的市场调查分析,依据所确定的产品宏观定位,对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查,以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例,要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型,各类户型的建设比例,是采用什么样的装修标准等。对于主要消费群体的调查,可以通过直接向可能的潜在客户调查,也可以向租赁者了解客户心态,因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的,他们对于房屋的需求也是相同的,而且许多租房者就是潜在的买房者,所以,通过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。把调查来的素材去粗取精,去伪存真,进行综合分析研究,最后使产品的定位更加清晰。

　　以下是一次对潜在购房者进行需求调查的部分结果:

　　1、可接受价位在8000-10000元/平方米的客户对建筑面积需求以150-180平方米为最多。

　　2、在同样可接受价位下客户的首选户型是三室二厅。

　　3、经过对于周边同档次项目进行供给调查发现所提供的三居以180平方米以上为供应量最大。

　　供需两方面综合对比,可得出以下结论:即在该地区价位在8000-10000元/平方米的项目中,150-180平方米的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目已确定在这一价位内,就可以在项目户型比例中给予考虑。

　　(三)配合产品设计进行的调查

　　进入设计阶段,市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查,分析其在设计上的优劣势,以便在设计时有所依据,因为房地产建设周期长,所以在设计中必须具有超前意识。要想在激烈的市场竞争中取胜,就必须作到不仅别人有的我有,还要做到别人没有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈内闪亮登场的“凤凰城”项目之所以在短短几个月时间内取得了销售几万平方米的矫人业绩,就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。

　　该项目的发展商在规划设计之前,就进行了有重点的市场调查工作,通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后,发现对高档公寓项目的潜在客户而言,小区内的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外,对其购买影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中充分考虑了小区内的环境,特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计:精心保留了现状的杨树林,其间有椭圆形林间漫步道穿越;小区主入口设计了以喷泉为主题的庭院广场,小溪及弧形水道流向园中树林及喷泉,整体环境自然、宁静、优雅,使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目,大大提升了该项目的品质。

　　在户型设计时根据需求调查的结果,客户对朝向有着非常强烈的偏好,而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲,在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积,而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果,使其设计符合客户的心理,且具有超前特性,使得该项目在周边众多楼盘中脱颖而出,令人耳目一新,立刻受到市场的欢迎,成为京城最热卖楼盘之一。

　　(四)配合市场营销进行的调查

　　为配合房地产项目的市场营销,要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一是地域性,周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手,因此要对其进行长期的跟踪调查,尤其是对其销售策略更要给予密切关注,以便公司随时采取相应对策,在竞争中处于不败之地。比如经过跟踪调查,发现周边同档次项目采取了降价促销的策略,在项目的近期营销策划中要考虑此情况,及时采取对策。并不一定也同时打降价牌,可以着重宣传我项目的优势,让客户了解,我项目物有所值,这样不仅可以减少客户的流失,还可以借机提升我项目的档次,反而可以变不利为有利。如果缺乏相关的调查,等到竞争对手营销策略已对市场造成影响,再事后反应,就会十分被动,失去十分宝贵的商机。

　　(五)其它方面的调查工作

　　在项目开发过程中,还应根据公司对某些具体方面的特殊要求,进行一些专门性、一次性的调查,如:对新材料、新产品、新技术的调查,对物业管理收费标准及提供的服务的调查等,以为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目,经过认真的调查分析后,在外装修方面采用干挂磁板等新技术,使该项目颇具吸引力。

　　总之,房地产的市场调查工作应该是一项长期的工作。有些人认为:只有项目开发初期才需要进行市场调查,过后就不必要了。这种想法是错误的。随着经济的发展、政策的变化,人们生活方式、思想观念等都会发生变化,这些变化无疑会对市场产生巨大的影响,可以说市场和天气一样,无时不在变化。事实也确实如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大户型、跃层式的住宅热卖,但从去年开始,小于100平方米的小户型销售情况非常地火爆。曾几何时,京城的住宅几乎全被塔式高层所占据,如今,板式小高层、多层带电梯的板式住宅,TOWNHOUSE(连排住宅)都十分畅销。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成为市场的宠儿,可见市场在瞬息万变。如果没有经常性的市场调查工作,就不可能及时了解市场的变化情况和采取应变措施。因此,具有远见卓识的房地产企业管理人员应该选派专人,设立专职负责市场调查的工作部门或组织系统,订立合理的规章制度,让房地产企业本身的市场调查工作不会时断时续,而是结合营销业务的实际需要不断地改变调查的重点,经常性地发挥应有的作用。使市场调查工作贯穿着房地产开发的各个阶段,真正成为房地产企业的生命线。