X度假村项目开发可行性报告
曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告
第一章 项目概述
第一节项目说明
项 目 名 称 曲周温泉SPA度假村
项 目 地 点 曲周县城309国道南侧
开发占地面积总建筑面积总投资 67000平方米(100亩)25000平方米7900万元RMB
承 办 单 位 河北众诚房地产开发集团有限公司
开 发 时 间 20**年-20**年
第二节 开发目标
曲周温泉度假村开发项目是曲周县国土资源局确定的建设项目之一。作为开发曲周县旅游产业结构--温泉旅游,其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前,国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏热点的载体,大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态,这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影响较轻。而且,冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此,开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面,以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。现在,温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度,而在北方还处在起步阶段,具有较大的发展空间。因此,曲周县这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源,瞄准河北省南部地区及周边旅游市场,努力开发吸引河南、山东等外省游客,建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想,曲周温泉SPA度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标:
建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点;
建立中原地区自然健康的会议中心;
建立北方温泉文化休闲娱乐场所;
建立国内重点温泉疗养康复基地;
第三节 主要设施
曲周温泉SPA度假村规划占地面积6.7万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成,具体如下:
一、水上乐园
水上乐园是温泉SPA度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势,分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施,形成度假村能够及引游客的主要服务场所。
水上乐园规划占地面积10000平方米,由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应,可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格,成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体,选择安装和引进国内外先进的设施和形式,使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善,一年四季皆宜游泳的场所。
二、温泉世界
温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服务项目,该工程规划建筑面积12000平方米,由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。
1、温泉浴城:是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念,在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目,提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。
2、休闲汤都:是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化,重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化,采众家之长,集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目,一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念,要设计建造各式各样的温泉汤池,重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味,有的取园林意识,有的处于花丛环抱,有的处于巨树浓荫,有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小,大者可容纳百十人,小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者(以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主)和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。
3、SPA水疗中心:是度假村的特殊服务设施,也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目,是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。
随着国民收入的增加和生活水平的提高,人们的旅游消费水平也不断地提高,而且,近年来,健身游客量
曲周温泉温度高,含有多种对身体有益的矿物质。因此,要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上,针对治病和健身的需要,配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病,无病健身”的目的,使之成为国内有名的温泉康复所。
三、游泳馆、球类馆
游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等,达到休闲娱乐的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。酒店设计要合理,服务设施要配套、完善,而且,园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。
该酒店位于度假村的北区或东区,建筑面积15000平方米,投资2000万元。有160间高、中档套房和标准房,具有供300人同时就餐住宿的会议能力。服务设施按三星级的标准配套、完善,而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件,是理想的规划方案。
度假村酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。
第四节 项目用地
温泉SPA度假村位于曲周县城309国道南侧,属曲周县最有发展前景的黄金地段,整个项目用地100亩,可由项目承办单位自行调整解决。
第五节 配套情况
温泉SPA度假村的配套主要有电、水两大项。
一、电:全村需要用电100万度,由本曲周供电公司通过电网供应,来源充足。
二、水:生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算,年用水60万立方米,其中冷水40万立方米,热水20万立方米。冷水热水均由自备生产井供应。现有的温泉生产井年出水量120万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。
第六节 环保情况
温泉SPA度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目,不同于工业生产项目的开发,不会产生废气、废渣,无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理,完全能够达到排放标准。因而,整个项目完全符合环保要求。
一、水上乐园。主要服务项目为嬉水和水上运动项目,池水只需消毒和经常更换,不会形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂钓养鱼用水等。
二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料,属环保型燃料。
三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理,然后经过排污管道进入地下进行自然过滤,可达到排放要求。
第七节 项目投资
一、资金总额:曲周温泉SPA度假村集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目,工程量大,需要大量的资金。据估算,整个项目总建筑面积25000平方米,总投资5900万元人民币。
二、资金来源:由河北众诚房地产开发集团有限公司投资解决。
第八节 开发步骤
温泉SPA度假村由于内设服务项目多,工程量大,开发建设需要较长的时间,因此,应坚持一边开发,一边经营,一边完善的原则,逐步完成各项服务设施的建设。建设将分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。温泉SPA度假村的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。就整个工程的建设顺序来看,应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上,其次是SPA水疗中心的建设,根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此,应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上,计划该工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳馆、球类馆的建设,作为二期开发阶段。争取20**年底交付使用。
三、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见,对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时,开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。此外,第一阶段的在建工程将继续进行,预计第二阶段到20**年底基本结束。(也可以与其他单位合作建设酒店,但要进入度假村整体规划中)
三、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段,同时,注重提高完善已建项目的服务功能,将规划要求中的各个项目配置完整,到20**年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。
第二章 开发条件及意义
第一节 开发背景
近年来,我国加快了旅游业的发展步伐,旅游业作为国民经济的又一支柱产业,普遍得到全社会的重视。今年,国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。我国旅游业的基础设施还比较落后,旅游资源开发和保护的总体水平较低,服务质量还有待提高。要求实施精品战略,努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。曲周县国土资源局也提出了“科学开发利用地热资源,提出温泉旅游项目,加快旅游业开发,推动三产发展”的工作思路,并且为发展旅游业与河北众诚集团制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下,我们审时度势,经过认真分析研究,认为加快温泉旅游项目的开发和建设,既符合全国的发展政策,又具有很好的经济效益和社会效益,完全符合全国旅游业的发展方向。我国加入WTO在即,世界经济一体化是发展所必须,邯郸地区也是对外开放的窗口,外国友人的来访不断增长。所以,在广泛深入考察论证的基础上,我们决定做好温泉旅游项目的开发和建设,推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。此项目的开发必将得到省、市、县各级有关部门的大力支持。
第二节 开发优势
一、资源优势:曲周县拥有丰富的地热资源,根据地质勘察探险资料显示,地热分布于曲周县区南部,面积约1.5平方公里,是一处产于变质岩和花岗岩交汇带,受区内最大断裂带---平断裂带控制的地热泉。该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处,再由岩石裂隙循环到地面而形成的。曲周温泉井深2800米,出井温度为88摄氏度,天然自热,单井出水量达80立方米/小时,整个地热日水量达3000立方米/小时,是邯郸市境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质,还含有微量具有医疗价值的放射元素--镭、氢。用该温泉洗浴后,对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。曲周温泉集中分布于县南区,地理位置十分优越,大环境建设容易配套,有利于整个项目的开发和建设。
二、环境优势:曲周及其周边拥有丰富的人文资源,处于河北省邯郸地区东部板块的中心。曲周即将开发建设的邯郸第一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场空白,在这一地区没有任何竞争对手,既具有较强的垄断性,又有极大的吸引力,这将为温泉旅游市场带来较大的客源。曲周南边有河南安阳、东部有山东济宁、西部有邯郸、周边各县等城市和县城,临近的邢台等景点也表现出极大的发展潜力,而且,周边的旅游项目多为观光娱乐型,还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。因此,以度假和休闲健身为重点的温泉SPA度假村极有可能成为河北省南部旅游观光线路上的一个有益的补充,成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。
三、交通优势:曲周县位于邯郸东部,方圆 100公里之内全部为服务区域。即将开通的东西高速公路横穿境内,公共汽车四通八达,交通非常便利。同时,曲周又是上述城市相向的重要交通枢纽,具备了发展旅游业所必须的交通条件。
第三节 开发意义
开发建设温泉SPA度假村,不仅可以改变传统的地热利用观念,充分发挥温泉的理疗保健作用,提高人民群众的物质文化水平,而且能够有效的加快本地旅游市场的形成,提高全市第三产业的快速增长,促进整个经济的发展。
一、充分发挥了温泉的理疗保健作用,促进了人民群众的身心健康。曲周温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。许多专家经实地考察后指出:曲周温泉具有较高的医疗价值,如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合,那么,治病健身的功效将会更佳。因此,曲周温泉的开发建设,将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用,从全民要普遍提高身体素质的角度来看,温泉旅游潜在的客源极为丰富,开发前景比较广阔。
二、能够促进本地旅游市场的尽快形成,推动旅游业的全面迅速发展。曲周的旅游业开发较晚,至今还没有完全形成地区的旅游市场体系。造成了旅游资源的严重浪费,影响了全县经济的快速发展。就我市旅游业的总体规划要求和发展方向来看,温泉旅游项目既是开发建设全县旅游市场的重要主体,又是全县旅游市场的重要补充,这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。就温泉的开发基础来看,温泉的基础服务设施比较完善,容易尽快配套,因此,优先选择温泉旅游项目,能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成,同时,温泉旅游项目如果开发成功,完全可成为经济建设的一个重要补充。曲周处在山东省、山西省两大热点板块之中,是东西部的交汇点,以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村,可以作为游客在山东省境内自东向西、自西向东或南北相向观光旅游的一个中途歇脚点。舒适的温泉享受和水上娱乐活动,可以让游客洗去风尘,洗去疲劳,抖搂精神,再踏旅途。同时,由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少,尤其是北方寒冷的冬季,多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段,热点旅游景点较少。因此,开发建设温泉旅游项目,不仅对游客有较大的吸引力,而且可以填补邯郸地区冬季无旅游热点的空白,有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。
三、能够拉动相关产业的发展,促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村,就是要以温泉的综合开发为切入点,针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势,着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能,并以此为龙头,配套完善相关的各类服务英目,最终把曲周温泉度假村开发建设成为一个集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、购、娱)为一体的综合旅游场所,形成温泉产业集团,形成我县国民经济的重要产业,促进经济的发展。
第三章 市场分析
第一节 客源预测
温泉SPA度假村根据其设计的服务项目和功能,客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分,具体如下:
一、外来游客:曲周温泉度假村处于热点交通通道上,附近有山东、山西、河南,客源非常丰富,开发潜力巨大,如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐,将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区,加大宣传促销力度,估计吸引2%的客源,一年就可吸引游客20万人。
二、疗养人员:邯郸地区的矿藏资源十分丰富,尤其是铁矿、煤矿所占的比重较大,大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于曲周温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用,因此,度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地,按日接待能力150人计,每年可接待前来疗养的人员5万人以上。
三、本地消费者:邯郸市现有人110万,如果按市区20%,其余10%的消费者计算,每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外,营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客,综上所测,预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。
第二节 效益分析
一、水上乐园
1、基本情况:项目占地面积10000平方米,总投资1700万元,其中,基建800万元,设备投资700万元,流动资金200万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
25 80 2000
3、营业成本
管理费:按营业收入2%计算:2000万元×2%=40万元
建筑折旧:按20年计算:800万元/20年=40万元/年
设备折旧:按5年计算:700万元/5年=14万元/年
维修费:100万元/年
工资:15人×7200元/人=10.8万元/年
水电费:28万元/年
税金:2000万元×5.5%=110万元/年
4、利润预测
税前利润:2000万元-(40万元+40万元+14万元+100万元+10.8万元+28万元+110万元)=1657.2万元/年
所得税:1657.2万元×33%=546.88万元/年
税后利润:1657.2万元-546.88万元=1110.32万元/年
5、投资回收期:1700万/1110.32万元≈1.53年
二、温泉世界
1、基本情况:温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成,总面积12000平方米,总投资3200万元,其中温泉浴城7000平方米,基建投资1400万元,设备投资500万元,流动资金100万元。SPA水疗中心5000平方米,基建投资1000万元,设备投资100万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
温泉浴城 25 120 3000
SPA水疗中心 8 200 1600
合计 ----- ----- 3600
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:3600万元×1.5%=54万元
建筑折旧:按20年计算:2400万元/20年=120万元/年
设备折旧:按5年计算:600万元/5年=120万元/年
维修费:125万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:100万元/年
营业物品消耗:35万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=1135万元/年
税金:3600万元×5.5%=198万元/年
4、利润预测
税前利润:3600万元-(54万元+120万元+120万元+125万元+32.8万元+100万元+1135万元+198万元)=1705.2万元/年
所得税:1705.2万元×33%=562.72万元/年
税后利润:1705.2万元-562.72万元=1142.48万元/年
5、投资回收期:3200万元/1142.48万元≈2.8年
三、游泳馆、球类馆
1、基本情况:总建筑面积3000平方米,总投资1000万元,其中游泳馆1250平方米,基建投资125万元,设备投资100万元,流动资金50万元。球类馆1750平方米,基建投资175万元,设备投资300万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
游泳馆 5 120 600
球类馆 8 200 1600
合计 ----- ----- 2200
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:2200万元×1.5%=33万元
建筑折旧:按20年计算:300万元/20年=15万元/年
设备折旧:按5年计算:400万元/5年=80万元/年
维修费:20万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:50万元/年
营业物品消耗:5万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=985万元/年
税金:2200万元×5.5%=121万元/年
4、利润预测
税前利润:2200万元-(33万元+15万元+80万元+20万元+32.8万元+50万元+985万元+121万元)=863.2万元/年
所得税:863.2万元×33%=284.86万元/年
税后利润:863.2万元-284.86万元=778.34万元/年
5、投资回收期:1000万元/778.34万元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店拟采用合作开发、自主经营办法,因此,可以预测是温泉度假村效益最好、投资回收期最短的服务设施。
第四章 总论
根据市场预测,曲周温泉SPA度假村各服务项目投资回收期最短的只需1.53年,最长的也不超过2.8年,是经济效益比较理想的开发项目。同时,曲周温泉SPA度假村的开发建设,可以弥补邯郸市冬季无旅游热点的不足,促进该区域旅游业的发展。而且,它的开发和建立,将会不同程度激活人们的文化生活需求,刺激人们的消费和生活观念,推动当地第三产业的快速发展,因此,仅仅从普通意义的市场定位,曲周温泉SPA度假村的开发建设是十分及时和正确的,是极具开发前景的。 编辑：www.pmceo.Com
篇2：汇美假日一期项目可行性报告
一、项目概况
**假日项目是**地产精心策划的一个大型生活社区。**地产自1995年成立以来,本着"诚信经营,创造优质生活空间"的开发理念,曾先后成功开发了****居、**华庭、**新世纪、****豪廷,多个大中型房地产项目,并取得优异的销售业绩。**地产拥有丰富的房地产开发经验,吸收和培养了一批从投资、开发到营销策划再到物业管理的优秀专业人才。成功的塑造了行业品牌。
**假日项目位于**市西区**,**地属西区,与**镇、北区、**、**镇为邻,105国道贯穿全区和即将竣工通车的50米宽市政规划路以及区内的沙港路、金港路融合贯通,形成了十份便捷的交通网络,与中心城区融会合一。**假日项目就位于**人文、市政、生活配套设施非常完善的区域中心,周边银行、学校、电信、医院、超市、批发市场、酒店、食肆等应有尽有,项目是以居家为主,集休闲、购物、运动、康体于一体的综合性大型小区。
**假日紧靠**日杂批发市场、正对面就是规划当中的酒类批发市场。浓郁的商业氛围更凸现**假日商铺的价值。
二、经济技术指标
**假日首期总用地面积26712㎡,共规划建10幢住宅楼宇,总建筑面积71648㎡,容积率为2.27%,总户数612户,建筑密度30%,其中:住宅面积54020㎡,商业6102㎡,车库面积为:10717㎡,其它面积为:809㎡。
三、经济环境分析
**位于西区北部,总占地面积17.38平方公里,区内现有大小企业约150家,拥有黑人牙膏、名人电脑、洁柔纸巾、桑芭丝服装等一系列国内知名品牌企业,::产品远销欧美、日本及东南亚等地,产业人员超过3万人,平均每年经济增长水平超过15%,通过国家客观政策的调控和地方政府的扶持、引导、大大的刺激了消费市场,消费方式和种类明显增多,居民生活水平迅速得到改善和逐年提高,加上**日益完善的居住环境,对于房地产消费的需求也迅速扩大,这正是本项目市场成因之一。
四、市场优势
**假日该项目位于**的市政规划中心,周边市场林立,学校、超市、银行、医院等应有尽有,交通四通八达,项目按大型住宅小区环境规划,全新的规划理念、更有泳池、儿童游乐园、健身房、阅览室等康体娱乐设施,衣食起居十分方便,项目由发展商属下物业管理公司直接管理,引入现代化管理模式,静中带旺,体恬舒适的居住环境,加上发展商丰富的开发经验和专业的市场动作手法,合理有效的控制了开发成本,使之项目售价相比物业素质、物所超值,降低了消费门槛是广大人士消费置业理想的黄金宝地。
五、投资背景分析
政府为了刺激楼市的平稳发展,不断推出利好的政策。连续多次的降息,放松首次置业者的门槛,等等的优惠措施都使房地产行业得到了迅速健康有序的发展。楼价已经达到一个相对比较理想的状态,市场消费需求明显增多,市场定位准确,高性价比的楼盘更是收到消费者的追捧,本项目正是在这样一个最佳的投资背景中应运而生的。
六、市场定位
**地产经过多年的房地产开发经营,已经树立了良好的企业形象,而旗下开发的"**华庭"项目更在当地甚至整个**市场确立了较高的品牌知名度,赢得了广大消费者的厚爱和支持,现我司继续本着诚信经营,务实的态度,开发**假日项目,该项目总占地面积280多亩,首期开发50亩,地形良好、方正。我司从设计到布局都划分了不同阶层和档次,适合于各种不同阶层人士的购房需求,从区内风格、设施功能配套、洋房外立面、室内平面设计、间隔功能分区都注入了优秀的设计理念。既要考虑风格成本,又考虑到**市民的消费承受能力,对国内大中城市一些优秀的楼盘作参观专题论证,取其精华,去其糟粕,在材料造用上,**假日都采用品质优异的建筑材料,从布局上尽量让每一位住户都能享受区内设施配套及园林景观。
七、市场竞争分析
在西区**,房地产项目的差异性很大。**假日超大规模的建筑,融入一种全新的居住理念,加上户型的多变性,在市场竞争激烈的今天,拥有非常良好的竞争实力,加上**地产在本地的品牌效应,众多的品牌追随者,因此**假日在本区域的优势十分明显,同时也是20**年本片区最值得期待的一个大型复合型的居住项目。人文社区的建设,休闲健康的环境,崭新的居住空间这些都在同区楼盘当中处于领先的地位。
八、投资利润率分析
**假日项目可行性定位是非常务实和准确,通过多年的房地产营运经验我们对这一经营开发思路更加有信心,项目住宅面积54020㎡,初步估计销售均价在2850元,住宅总收益约为15395万元,商铺可销售面积为:6102㎡销售均价在5000元/平方,总收益约为3051万元;车库可销售面
九、营销策划方面
**假日项目,从设计布局都作了反复论证及历时半年多的修改、完善,在拟定营销推广方案前期也作了大量的、有成效的市场调研。**假日充分利用**在**良好的品牌,挖掘现有的客户资源。以一种全新的居住理念为广大的客户提供最优质的生活空间。全方位的宣传推广,和深度的营销推广策略,使**假日成为一个集生活娱乐、休闲购物的大型综合性的居住社区。
十、综合评价
根据以上多方面的综合分析,**假日项目之投资是可行的,综合的结论是:
总体宏观环境运行良好的背景下选择了最好的投资机会,加上发展商丰富的开发经验和专业的开发水平以及拥有一系列从人力到物力,优良和丰厚的资源,使项目从市场定位、立项到开发,都得到了可靠的论证和保障,市场风险降到了最低,并且具有可观的投资利润回报。在营销推广方面有很强的专业操控能力,在应付市场变化和风险规避方面,也有足够的基础和保障,加上发展高数年来积累经营的品牌这一无形资产资源优势,我司认为,**假日项目是非常可行和值得投资的。
**市**房地产有限公司
篇3：VK房地产项目可行性报告内容指引
VK房地产项目可行性报告内容指引
一、前言
随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目立项
1、项目是否已经立项
2、立项主体是否能够变更
3、立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（二）项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（三）项目用地规划
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（六）政策性风险评估
政府资源利用的评估：
（1）当地政府对外来投资的态度；
（2）当地政府职能部门的办事作风；
（3）当地政府对该项目的关注程度；
（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
（5）与政府合作关系。
政策变更对项目开发的影响：
（1）城市规划限制或更改；
（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特
殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、主要合作条件
4、合作风险评估：
（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
（4）土地方的信用；
（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
6、结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究和市场定位
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
3、确定目标客户
4、市场定位
四、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。
2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。
3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。
4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、"风水"因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、规划设计的初步概念
1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分：工程及销售计划
一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）
三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）
项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成本合计
管理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
3、项目开发各期的利润体现
经济指标20**年﹒﹒﹒20××年合 计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积（m2）
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
（3）容积率变动各项指标的变
化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
5、盈亏平衡点分析
1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)
2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]
式中：
C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）
R：表示保本销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示所得税率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
（一）主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。
（二）竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况
5、近期或未来的发展战略
6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
3、财务部《经济测算标准报表》
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报告
篇4：度假村建筑智能化系统安装和调试
度假村建筑智能化系统安装和调试
在**温泉度假村建筑智能化系统工程的施工过程中，各项施工系统的安装和调试都应经过严格的培训后才能上岗施工，否则将会影响工程质量和施工进度。
1.智能化系统的安装和调试
智能化系统主要包括：自动控制系统、综合安防系统、一卡通系统、信息网路系统、公共广播系统、有线电视机系统及多媒体会议系统等，在这些系统中，对于线缆的铺设要求和施工标准参照《基础工程》，在安装工序中应按照培训的要求和有关安装注意事项来进行操作：
自动控制系统：按照设计规范的要求，在施工技术难点和重点上要求厂家供货商提高技术支持，对施工的骨干分子进行培训，按照要求进行施工，并聘请厂家技术人员进行现场技术督导；
多媒体会议系统：按照施工要求进行施工完成后，由专业技术人员对系统进行调试，主要是后台软件的调试工作，要求系统运行稳定，易操作。
综合安防系统、一卡通系统：监控系统是整幢大楼安全防范的重要环节，调试时应注意画面的分类，作好标注标签，检查好线路避免画面无图像或画面跳动的现象，线路的连接按照说明书内线缆的连接顺序进行连接，避免线序的错接现象。保证链路的畅通是施工的关键；
公共广播系统：在安装时根据设备安装手册的标注，将线缆一一对应的接入设备内，并保证连接牢固，无接触不良和短路的现象。
有线电视系统：对次系统的要求重点是保证线缆的通路，按照设计要求规范进行施工。信息网络系统：该系统是提供用户的网络生活，保证链路的畅通是该工序的施工关键所在，施工前进行技术交底和培训。
篇5：度假村服务案例：修车
度假村服务案例：修车
20**年8月13日，我上早班，10：30分到广场替岗吃饭，这时退房走的客人较多，广场上进出的车辆也较多，我正在广场上指挥车辆，这时，我见到一男客人向我招手示意，让我过去一下，我连忙跑过去一看，原来是粤**奥迪小车车主(在这之前，我们已发现该车左后轮胎没气)见此情况，连忙说："您好，您是这辆车的车主吧!您的轮胎没气了"。客人回答道："是啊!我正准备走了，就发现轮胎爆了，想请你帮个忙，找人修一下，换个轮胎就可以了，我这有备用轮胎，但我不会换。我就马上回答客人："好的，你放心，您先到大堂休息一下，我马上找人帮您修车，客人说："不用了，我就在这里等一下吧!
于是我马上跑到大堂，通知大副，联系车队调司机过来帮忙，我自己就回到现场，取出备用轮胎和工具，(其实换轮胎我以前也帮客人换过，只是一看今天这台粤**是高档车，不小心搞坏了也不好，心想还是等司机来了再说。)
大概三分钟，车队严司机来了，我向他说明情况后，就开始动手了，可令人头痛的是镙丝拧得太紧，拧不下来，弄了好一会儿都没有取下来，看着客人焦急的样子(修车时间接了好几个电话，神情焦急好像很赶时间一样)我和严司机就想办法，最后，严司机说去找工具，他走了，我一个人在现场，这时，张主管也在现场协助。
几分钟后，我想到这个镙丝不好拧是不是不行了还是其他原因，不如试一下另外几个车已爆胎的镙丝看怎样，征得客人同意后，我拿下工具，去拧左前轮胎的镙丝，一用力，我拧下来一个，后来我发现后面的轮胎拧不下来，有两个原因，一个是本来就紧，二个是拧反了，知道原因后，我一下很快拧下了所有的镙丝，换上了备用镙丝，这时，严司机也回来了，在大家共同的努力下，经过三十分钟，终于帮客人解决了难题，换上了备用轮胎。
客人对我们的服务行为感到非常的满意，连声说谢谢，并示意他老婆拿出二百元钱给我们，我们拒绝了客人，满口说这是我们应该做的，客人拗不过我们，那真的谢谢你们了，我说，不用客气，如果您觉得满意，欢迎下次再来，客人连声说，一定一定，跟我们道谢后，开车离去了酒店，这时我发现，客人是笑着走的。
客人走后，看着自己手上黑黑的油漆，心想，**又多了一名忠诚的顾客。
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