解析售楼处勾魂术

　　解析售楼处的勾魂术

　　有许多客户本来未想立即定房。但在售楼处售楼员的劝说唆使下就不由自主地想房定下了。在售楼处，售楼员到底用的是什么勾魂术呢？这里试举例解析一二。

　　一、 售楼当头“三板斧”，重点介绍：

　　a. 保值升值

　　b. 入市良机

　　c. 我们的房子是最好的，价格是最优的。

　　A.保值升值

　　买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢？从房地产本身来讲，房子是永远增值的。买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。

　　B.入市良机

　　我觉得您现在考虑买房，绝对是入市的好时机。中国的房地产肯定会有一个见底回升的趋势。就像股票，股票赚钱不等于所有的股票都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择什么时候入市相当重要，现在房地产经过低谷，正要回升，肯定要好转。买房看准入市时机，绝对是最好的投资方式。住房将是新的消费热点，也是国家新的经济增长点，现在是投资置业的最佳时机。专家预测，如今中国的“新三大件”首先是住房，汽车以及通讯设备（电脑），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空间“小康不小康，关键看住房”。现在是中国楼市的最低点，房地产经过几年的跌幅，发展商均以成本价或略高于成本价面向业主，另外，根据预测分析，国家银行存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上涨。观望并期望最低点入市，其实最低点是某一点，任何人都难以捕捉，弄得太精，容易失去机会，只能分析研究大气候。所以，请您考虑一下，如果您买房是作为置业，自用投资，保值的话，万万不可错过目前入市的千载难逢的良机。

　　C.价格最便宜。

　　×先生除以上几点，我们购房是应该考虑价格，也就是我们所购买的物业究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我们这个地段，这个档次的房子，绝对是全市同类楼房中价格最低的。（举例比较）

　　二、关于说按揭的好处。

　　各种银行按揭，对于做生意的人来说，不需要一次性的投入，即可以买到理想的房子，对生意又没有什么压力。每月几千元，其实就是把将来的钱现在利用上，您知道几年前，要不得说谁是万元户个个都会惊叹不已，可现在100万都不算什么，物价上涨，通货膨胀率提高，到时几千元算什么，而且这样每月向银行付款，其实也是给自己一种压力，知道要交这笔钱，平时做事要积极，用钱手头也会紧一点。

　　三、 关于客户说期房风险大，等建好后再买 。

　　×先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，为什么呢？

　　1，现房设计是几年前的，思想落后，房型户型都过时，不如期房设计新颖，比如说外飘窗，和彩铝以及无烟灶台，集中烟道，现房几乎无一采用，但我们都用上了。

　　2，如果等到房子看得见时，谁都想物美价廉，大家都想买的时候，价格肯定不会时现有的了，中间至少有40%的差价，您说对吗？也就是说风险和回报是同时的。

　　3，事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们对工期的重视程度肯定超过您，因为这点关系到公司的信誉和能否赢利。

　　4，期房付款方式灵活，而现房不仅价高而且要一次性付款。

　　四、 解释宣传单上价格与现实价格为什么有价差 ？

　　请问×先生，您是什么时候接到宣传单的。您当时为什么不及时来买呢，我们开发的策略是低价启动，滚动开发，也就是说随着工程进展价格逐步上扬。首期我们是以低于成本的减少许多费用的销售，目的是启动市场，产生轰动效应，将广告费（我们不做广告）让利给客户，目前为止还是低于成本价，及时达到再上涨100元/㎡也才达到成本价，您现在买仍是好机会。别人在开盘时什么都看不到的情况下选择了我们的房子，他凭什么，就是凭眼光，凭对我们城建公司的信任，那么我们当然应该把最大的升值空间让给他。而现在已与先不同了，知名度也越来越高，房子又卖得这么旺，如果我们还是以宣传单上价格，岂不是对前期客户不公平，但现在仍是机会，我们的价格还要不断上扬，到交房时的价格，您买的这套房子至少可增值40%，这点已被我做房地产多年的经验和我们前几个楼盘的实际不断证实，

　　×先生，价格肯定没问题，现在就把这套订下来。

　　首期买房又不愿意冒风险，现在做好了再来买，又要前期宣传的价格、好位置，像这样永远都买不到房子，即使有好机会您又没有把握住。

　　五、 见面就搞定客户的谈客技巧 。

　　1，夸奖

　　男士有派头，有风度，夸他成功；年轻的女士夸漂亮；带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮；夫妇同行，夸女的有眼光，男的这么成功；夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子；穿着好的女士，夸有品位，有气质。详细、生动、准确的描述，才是引导客户购买商品的关键。

　　2，以提问的方式正面引导

　　a. 假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗？而且还有时间上的浪费。

　　b. 假如是在这几种情况下决定，您不觉得现在就作决定最合适吗？再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖泥带水而已。

　　c. 您不觉得现在一起决定比较好吗？

　　d. 是首期付款多一点呢，还是采取分期付款。

　　3，和客户讲一些家常话，拉近关系，会使客户解除戒备心理，他会觉得您很有人情味，肯定是个忠厚善良的人。

　　4，机关枪扫射，找客户感兴趣的话题。

　　5，您热情推荐，但炒热客户最重要的是找到切入点，不是您想讲什么就讲什么，而应该是客户喜欢讲什么您就讲什么，引入话题后，就让客户讲。

　　6，不要让推销的痕迹太重，不要就房子说房子，应该是“虽然我是在向客户推销房子，但客户却并没有觉得我是这样，而是在与他聊天。”

　　7，抱着一颗平常心，帮客户参谋，是客户的朋友，这是必须学会的技巧，在做了一段时间以后，主任级的都应该达到这个程度。

　　□ 给客户压力,不能怕客户,压迫要有气势，拿了钱就是来签合同的，您有什么问题摆出来，不合适搞到合适，不满意搞到满意为止。

　　□ 在买卖的最后关头尤其要谨慎

　　a. 充满信心，不要问“买不买”，而要让客户觉得“已经决定买下了”的暗示诱导方法。

　　b. 使客户感觉到自己是在作选择，“瞧您选择的这套房……真是有眼光”避免说您听我的

话没错，别的客户听了我的话买的房都很满意等。

　　c. 对容易误会的参案要再三说明。

　　d. 签约后转移话题。

　　e. 消除客户的不安，进一步说明何时交房巩固信心。

　　f. 语气柔和婉转“麻烦您在这里签个名”好过“请在这里签名”。

　　g. 反复强调产品优势，从不同的角度，换方式表达，并说明买后的各种好处，对这些：走道可能多浪费了一点，也可能有黑厨房，黑厕所等等，关键是看您主要注意哪个方面。现在人们买房最主要关注的是厅和厨房，您看我们这种房型……（优势）当然厕所是暗，但您用时才开灯，抽风，既不浪费电，也没影响美观，有什么不可以呢？

　　分析：有的房型厅是曲直正方型，很完整，但厅里很多门，客厅说话房间里都能听得清楚，隐秘性不好，休息也不好，有的厅是曲型，进来后这里是房，前面是厅，那么隐秘性虽然好，但浪费了走道面积。从建筑学来说不可能两全其美，总得牺牲掉某一个方面，关键是您的价值取向，得到了哪点，舍弃的是哪一点。

　　六、对客户的10种常见劝订方法。

　　1，×先生，犹豫不决是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的。这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。

　　2，×先生，今后这个地方您再次经过，都不会愿意的，因为您没有买这房子，一定会后悔的，所以经过一次后悔一次，受不了的。

　　3，×先生，现在您不订下来，相信您跑遍全市所有同类型房子后，肯定还是会会到这里来，那时您想要的一套又没有了，现在就把这一套订下来，出去再看看也不迟。

　　4，×先生，您今天不签，我不会强迫您，但您听我说这么便宜的价格，这么好的房型，这里好的环境，您不可能在全市找到第二家了。

　　5，×先生，既然这么满意，现在就把它订下来，若，这是合同……

　　6，×先生，您这么精明的人，这个帐肯定会算那么我们现在就把合同签下来

　　7，身份证现在带了没有？没有，那没关系，号码还记得吗？

　　8，今天带了多少钱，不多，那不要紧，我们先将房子封下来，您马上回家去拿钱，这边给您写合同

　　9，×先生，我真为您遗憾啊！您走出这个门回头这个房子肯定是没有了，这么好的机会，您不应该让它失去的。

　　10，×先生，您看，我已经介绍得很清楚了，您也很满意，那我们就把它订下来，您的身份证？

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篇2：房产销售业务员培训相关项目信息说辞要点(2)

　　房产销售业务员培训相关项目信息及说辞要点（2）

　　说辞要点：客观存在的宏观环境给客户以明确肯定的解说，并加以美化；项目已经明确的基础信息如物业经济技术指标、物业形态、户型等对客户做出准确的解说；尚未确定的信息，如价格、时间节点、认购方式、促销手段等未确定因素如实回答，并以此要求客户留下联系方式和对项目的建议和意见，达到明确抓摸客户，了解客户心理、预热市场并树立物业形象的目的。

　　一、项目相关合作单位

　　1、**三期高层由哪家建筑规划设计公司设计的？

　　2、**三期高层承建商是哪一家？建筑质量如何？成功作品有哪些？

　　3、**三期高层是由哪家监理公司提供监理？

　　4、**三期高层是由哪家物业管理公司管理？

　　5、**三期高层园林设计是哪一家？

　　6、**三期高层推广哪里负责的？

　　7、园林绿化维护是由哪一家公司负责？

　　8、你们的广告设计公司是哪一家？

　　二、项目经济技术指标

　　8、**三期高层占地面积多少？

　　9、**三期高层总建筑面积是多少？其中住宅建筑面积是多少？

　　10、**三期高层容积率为？绿化率为？建筑覆盖率为？使用率？实用率？

　　11、**三期高层住宅使用年限为？起止时间是？

　　三、项目规划设计

　　12、**三期高层建筑栋数是？建筑层数是？住宅标准层高是？

　　13、**三期高层总户数是多少？各户型有多少套？所占比例？

　　15、**三期高层架空层层高是多少？有什么功能？

　　16、**三期高层有多少停车位？是否人车分流？停车位形式是什么？出入口具体位置在哪里？车位高度？

　　17、停车库有几层？

　　18、**三期高层户数车位比是多少？

　　19、车位是出租还是出售？

　　20、车位的租金是多少？管理费多少？

　　21、出售价格又是如何制定？

　　22、出租后的车位是否固定车位？

　　23、**三期高层是否设有会所？会所面积是多少？有那些功能？何时交付使用？装修的是什么风格？

　　24、会所的产权归谁所有？

　　25、会所是否收费？收费标准如何？

　　26、三期高层与多层不同的规划特点是什么？

　　27、小区是如何规划的？有什么特色？是什么风格？由哪几部分组成？

　　28、小区建筑设计特点是什么

　　29、小区面宽及进深各有多少？

　　30、小区的地势有多高？

　　31、垃圾站及配电位置如何？面积是多少？

　　32、住户的生活垃圾是怎样安排处理的？

　　33、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？

　　34、小区有哪些安全消防系统？

　　35、小区内有哪些智能化设施？

　　36、三期有商业部分吗？

　　37、后期的高层什么时候建起来？都是什么产品？

　　四、建筑设计

　　38、建筑物是什么结构？与多层有什么不一样？

　　39、楼宇抗震等级？

　　40、楼宇防雷措施是什么？

　　41、屋顶防水、隔热层如何处理？这种材料有何特性？

　　42、楼宇外墙采用何种防水做法？何种隔热做法？

　　43、屋顶是否提供太阳能热水装置预安装系统结构？

　　44、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？有否燃气管道？

　　45、是否安装直饮水系统

　　46、阳台地面如何处理？是否能保证阳台地面不积水和渗水？

　　47、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？

　　48、楼板的厚度?

　　49、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?

　　50、楼层标准层高是多少？

　　51、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？

　　52、每个房间的空调位在哪里？分体空调主机放哪里？空调水的排放是做如何处理的？

　　53、顶层住户是否送花园？面积多大？送花园是否也送绿化？业主拥有产权还是使用权？

　　部分是；面积在m2；不送绿化，业主拥有使用权；

　　53、消防设备在每层楼的位置？如何设计？

　　54、每幢楼是否设设备层？是否有人防空间？

　　55、室内的玻璃窗及阳台有无防护装置？各承载力多大？

　　56、客厅宽多少？如何摆放家具？

　　57、主卧是否设衣帽间？

　　59、洗手间可否装按摩浴缸？

　　60、三期住宅的洗手间如何设计？做几次防渗漏？

　　61、排烟管道的出气口是如何处理的？

　　62、每户有几个阳台？设计了洗衣机位没有？

　　63、每户有无防盗门？

　　入户门为**豪华防火防盗子母门；

　　63、入户门与房间门的尺寸？

　　64、内门是否安装？

　　65、分户门采用什么材质？

　　66、预留电视插座有几个，在什么位置？

　　67、预留几条电话线？在什么位置？可否申请更多电话线？

　　68、是否有宽带网？多大的流量?

　　69、每户供电最大负荷为多少？

　　70、电路入户有几个回路？

　　71、每户的用电容量的多少？

　　72、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？

　　73、每户的水、电、气表在哪里？是否都是远程抄表？

　　74、厨房是否设有专门的排烟道？顶层有烟囱吗？有多高？有何好处？

　　76、排烟管道的出气口是如何处理的？

　　77、业主是否可自行更改墙体？哪些可以改？

　　78、哪些墙是承重墙不可以改动？

　　79、火表是安装在室内还是室外？火表用多少安培？

　　80、小区的供水系统是怎样的？

　　81、小区内有无净化水管道？或者提供中央集中供水？

　　82、小区内是否设水箱？以何种方式供水？

　　83、如采用水箱供水，如何解决二次污

染问题？

　　84、小区内进户的自来水管道采用何种材质？

　　85、小区内居民饮用水来自哪里？

　　86、进户的自来水管道直径是多少？

　　87、是否有热水管，热水管采用何种质材？

　　90、室内自来水管道采用明管还是暗管？

　　91、一旦断电，小区供水会不会受影响？

　　92、一旦发生电线断路如何更换新的电线以保证小区内的供电正常？

　　93、小区是否有变电站？在何处？小区内的污水、雨水如何排放？

　　94、落水管采用何种材料？

　　95、小区地底有无暗流？

　　96、水泥用几号水泥？

　　97、楼宇是否安装减压阀？在哪个层面？什么位置？

　　98、装修如影响建筑物的外立面是否可行？

　　99、洗手间位置可否挪动？

　　100、如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？（要占过道）

　　101、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？是否收费？收多少？

　　102、设计上是否采用了隔音效果？

　　103、窗的玻璃厚度？

　　104、室内的交房标准?(表格)

　　105、楼梯间照明系统？

　　107、楼梯有多宽?

　　108、是否使用管道煤气？

　　109、开通煤气时该联系哪个单位安装

　　110、后几期建造会否影响到第一、二期的居民？

　　111、三期的配电房、储水池、加压站在什么位置？

　　112、每栋有几部电梯？

　　113、三期各栋电梯是上机房还是下机房？

　　114、电梯轿箱进深、宽度是多少？运行速度？

　　115、小区使用电梯的名称、产地、特点？使用时间？维修周期？电梯载重量是多少？可乘多少人？

　　116、地下车库至入户是否需要转换电梯？

　　117、三期商场的空调主机位设计在哪里？是否影响住宅？

　　119、三期户内花园或阳台可否用玻璃加高或封闭？

　　120、天台是否只有顶层住户可以使用？或是有其它功能？

　　121、每户的空调主机位在哪里？是否有规定放在上方或是下方？

　　122、三期电梯间有无通风、采光？有何特点？

　　123、户内花园如何计算面积？飘窗面积如何计算？

　　124、三期楼间距最大多少米？最小多少米？

　　125、窗框选用何种建筑材料？

　　126城市供电故障时，小区后备发电可用范围？

　　127、**三期高层共有几种户型，建筑面积分别为多少？

　　128、**三期高层各种户型实用率分别是多少？

　　129、**三期高层各户型开间、进深、卧室开间、厨房面积、洗手间面积、送露台的面积分别为多少？

　　130、**三期高层户型奇偶层有什么区别？

　　133、**三期高层复式设计特点

　　134、**三期高层小区有无围墙？什么材质?有多高？

　　137、**三期高层住宅装修标准是？价格水平？

　　139、**三期高层可否安装防盗网？

　　140、**三期高层是否每个厅房都预留空调安装位？分体还是窗式？

　　141、**三期高层每户预留多少电话线接口？在什么位置？

　　142、大堂入口是否设有残疾人通道呢？

　　五、项目销售信息

　　143、**三期高层开工日期是？

　　144、**三期高层开始认购时间？开盘时间？

　　145、**三期高层住宅均价是多少？

　　146、**三期高层封顶时间？入伙时间？

　　147、**三期高层具体的认购方式如何？具体有那些优惠措施？

　　148、起价、均价、价差分别是什么？

　　149、本项目的价格如何？

　　150、起售单价？均价? 最高单价？

　　151、朝向差价是什么？

　　152、楼层之间的差价是多少？

　　153、最小总价、最高总价分别是多少？

　　154、合同上的条款能否更改？

　　155、房管局测量商品房面积分几次？在什么时间？

　　156、公共部分装修标准：（入户大堂，楼梯间，消防楼梯等）

　　157、阳台面积在销售时是如何计算的?

　　159、各户型设计特点及适合人群？

　　162、为什么要有公摊面积？商品房的分摊面积有哪些部分组成？

　　163、产品相比一二期有什么特色？卖点？

　　六、项目优劣势

　　164、**三期高层优势是？

　　165、**三期高层不足之处？

　　166、**三期高层升值因素有那些？

　　七、物业管理

　　167、有无管道煤气，水电煤气如何收费？

　　168、小区有无独立的供电设备？

　　170、社区有无与派出所相连接的报警系统？

　　171、社区有无红外线监控系统？覆盖面如何？

　　172、保安巡更密度如何？

　　173、有何家居智能化设施？

　　174、三期园林有背景音乐吗？

　　175、三期小区建筑进行防白蚁处理吗？如何处理的？

　　176、三期小区园林进行防蚊虫处理吗？如何处理？

　　177、管理费怎样收取？

　　178、管理费包括哪些服务？

　　179、物业公司可为业主提供哪些无偿服务？哪些有偿服务？

　　180、物业公司设有投诉箱、意见及建议箱吗？

　　181、已购买车位使用时还需要交纳其它费用吗？

　　182、室内交楼标准是什么？

　　183、交房时，每套住宅配有哪些设施？

　　184、每幢住宅楼邮箱放在何处？小区内是否有化粪池？

　　185、水、电、煤气按什么标准收费？

　　186、项目内智能化功能是什么？是否可提供简介说明？与一、二期有什么不一样？

　　187、风大晒衣服怎么办？

　　188、电梯在运行中停止了怎么办？停水了怎么办？

　　189、家里发生了火灾怎

么办？

　　190、装修时材料及家具怎么运输？

篇3：参观样板房间16个常见问题解释标准说辞

　　参观样板房间16个常见问题解释标准说辞

　　1、 房屋内过道的浪费问题？

　　过道为各个主要功有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。

　　2客厅朝北的户型比较好？

　　客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较少的，现代家庭有多少聚会，接待亲朋好友还是放在家里的？白天上班忙，只有晚上回来才在客厅坐会看看电视；更多的卧室照顾放到南边，有利于整套房屋内的采光，更健康，也使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。

　　3、客厅卧室全部都在南面的户型好？

　　客厅卧室全部朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。

　　4、高层的哪层最好？

　　a、低底的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客户以前的居住习惯，而且在高层中楼层低的话相对价格也是最低的，这样一来升值潜力和投资潜力都有最大的优势，加上有电梯的使用，如此一来，相当于居住在一幢配备了电梯的多层住宅中，生活档次提高；

　　b、中间的楼层比较好，景观、通风及采光都较好，同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点，也避免了高层有空气、噪音滞留层的污染，价格适中，处于中间位置的话使用电梯也比较方便。

　　c、高的楼层比较好，采光最好，通风最好，既然客户选择的是高层，那么对于景观应是比较注重的，而高的楼层没有视线阻碍，视墅开阔，景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯，到顶楼的时间不会超过用步行上多层六楼的时间，比较方便。另外，高层对于人的信心、精神状态的培养也是一个绝佳的环境。

　　5、单卫与双卫的好处？

　　单卫：其实现在一般都是三口之家，根本没有必要再弄一个卫生间，而且多了一个卫生间的话不仅多了购房费用，而且还多了卫生间的装修费用，这样太不划算，况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫，存在的意义确实不大。

　　双卫：特别的方便，卫生。而且双卫的私密性比较好，这也是时代生活的趋势所在。

　　6、为什么一进门是客厅比较好？

　　视墅比较开阔，大气，敞亮，符合中国人的生活习惯，而且减少了过道的浪费，装

　　修起来比较方便；

　　7、为什么一进门不是客厅比较好？

　　隐蔽性较好，通常会做一个悬关在门口，这样能使客厅内的装饰布局更有创意。同

　　时悬关起到了一个贯穿的作用，形成了一条自然的走道，使房子看上去更显档次。

　　8、为何处于一幢楼的两边房子较好？

　　采光好，通风好，只有一边与居民邻近，比较安静。最重要的是享受全明房型。

　　9、为何处于一幢楼的中间房子比较好？

　　保温效果好，而且不存在“西晒东淋”的影响，安全性也较好。

　　10、为何最东边的房子好？

　　阳光光照时间早，新空气易流通，避免了西晒的问题，夏天比较凉快。

　　11、为何最西边的房子较好？

　　价格比东边的房子要低，阳光比较充足，户内能够保持干燥，比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体，至于西晒问题，因为现在大部家庭都使用空调，加上现在房屋建筑质量及用材的不同，现在西晒基础都没有什么影响。

　　12、阳台在卧房这边不好？

　　这样其实不错，洗衣也比较方便，平时住在主卧的话，可以欣赏一下风景，也算是一种生活的情趣。

　　13、阳台在客厅这边不好？

　　就应该在这边，因为要洗衣晾衣服的话，势必有水滳，在客厅这边方便打扫，如果在卧房那里，肯定会影响到房间内的整洁卫生，不利于保持主卧的干净。而客厅是接待客人和家人的主要活动区域，阳台在这里，也能方便客人和家人欣赏景观。

　　14、客厅和卧房面积太小？

　　其实设计的时候已经考虑这个问题了，以前的房子各个房间都是比较大的，但其实过大的房间并不好，房大神就散，如果太空旷，显得气氛不足，而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小，这样不仅能够营造较好的家居气氛，也能使室内活动拿衣取物更方便些。

　　15、卧房的门是朝向客厅的，感觉不好？

　　实质问题客户问这个问题是因为感觉别扭，而且私密性不够好。如果是在客厅开门的话其实是挺方便的，因为从客厅至卧房话不需要再拐弯绕道而行，至于私密性方面，因为房门平时应该都是关闭的，应该问题不大。另外，可考虑在没有承重墙的地方重新划分门的朝向，在确认没有承重柱，可行的前提下为客户建议此装修方案。

　　16、为何采用推拉窗，不采用平开窗？

　　首先，两种窗的使用材料都是一样的，只是打开方式有区别，平开窗因为是向外用力，而推拉窗是左右用力，这样的话对于居家来说封闭性比较好，采用推拉的方式能最大程度的隔离空气和减少噪音的污染。

篇4：现场售楼处内(接待中心)销控柜台运用

　　现场售楼处内（接待中心）销控及柜台的运用

　　一般情况下，在现场售楼处内（接待中心）的有利位置将划分出销控区，在销控区内专案是销售总指挥，根据现场情况进行销售控制和业务安排，销控即销售控制简称，它将对不同种类房屋的销售速度或成交数量进行严格控制，使销售达到均衡状态，而避免出现人为滞销房源。成功的销控会使销售达到满分，并配合促进销售员的销售速度，而柜台是指销控区的硬件设备（销控桌），现泛指整个销控区人员或销控代表。

　　销售过程中一方面销售员将经常询问柜台（或喊柜台）房源情况，了解房源是否售出，或封去某些房源，从而明确推销目标；另一方面柜台——销控代表将根据总体房源售出情况来提示、指令销售员推荐房源，从而配合控制销售，双方这种交流形式叫作柜台销控，柜台销控将会使销售达到高潮，刺激客户及销售员达成交易。

　　柜台销控——销控及柜台的销售综合运用

　　1、柜台销控暗语

　　销售员：“柜台”

　　柜台（销控代表）：“请说”

　　销售员：“请问××（案名）×幢×层×室卖掉了没有？”

　　（其中“卖掉了没有”表明销售员不想推荐或建议封去该套房屋）

　　柜台：“对不起，已经卖掉了。”

　　（配合应答）

　　销售员：“柜台”

　　柜台：“请说”

　　销售员：“请问××（案名）×幢×层×室可不可以介绍？”

　　（其中“可不可介绍”表明销售员想推荐该套房屋）

　　柜台：“恭喜你，可以介绍”

　　（如果该房屋确实存在，并且销控代表亦愿意推荐该套房屋）

　　销售员：“请帮我再确认一次”

　　（客户确定要订购该套房屋，并愿意付定金时）

　　柜台：“帮你再确认一次”

　　销售员：“售出啦”

　　（通知现场全体同仁）

　　现场全体同仁：“恭喜啦！”

　　（鼓掌）

　　柜台：“现场全体同仁请注意，让我们恭喜×先生或小姐，订购我们××（案名）×幢×层×室，让我们恭喜他。”

　　（当客户订购完毕离开案场时，为炒作现场气氛）

　　全体同仁：“恭喜啦！”

　　（鼓掌）

　　2、柜台销控原则

　　(1)声音响亮、清脆自然

　　(2)对答自如、不露痕迹

　　(3)见机行事

　　(4)煽风点火

　　3、柜台销控作用

　　(1)销售控制交流，避免销售出错

　　(2)整体销售配合，刺激意向客户购买

　　(3)调节现场气氛，使购买气氛升温

　　5、成交部分

　　一、柜台确认

　　当客户对保留表示同意或欲下定某套房源时，销售员应立刻先同销控再行确认，标准说辞：“柜台，请问××幢××层××室可不可以介绍？”柜台应答：“恭喜你，可以介绍。”再问：“请帮我再确认一次。”应答：“帮你再确认一次”，然后恭喜售出，通报全体案场，“售出啦！”全体案场人员无论做什么事，均齐声恭喜“恭喜啦！”。柜台确认首先以免销售过程中的一屋二卖；其次为营造现场销售气氛，把销售气氛推向高潮，使之感染周边洽谈客户，增加成交机率；再次体现销售的规范性，尊重客户，使成交造成事实。

　　二、签单收款

　　确认房源成交完毕，销售员应立即起身至销控台处拿取销售订单回接待桌，同客户签订订单，签订定单过程中应引导客户看订单，并且迅速填写订单，避免在写签单过程中受客户干扰或说错话语，让客户产生犹豫，然后请客户确认签名并收取预付定（订）金。签单收款完毕后，应马上至销控处请销控核准，核准通过后再拿回订单，将其中一联交于客户为凭证保存，随后同客户进行寒喧（切记签章完毕勿匆忙送客）。

　　三、送客

　　接待完毕，当客户欲离开案场时，销售员要起身相送，同时检查是否完成客户登记工作。送客时应有礼貌地指引路线，送至门外，并同客户约定下次会面时间及事项，希望客户再来并保持联系。若该客户已下定成交，应该再次予以恭喜，标准说辞：“现场全体同仁请注意！让我们再次恭喜×先生或×小姐订购我们××（案名）×幢×层×室，让我们恭喜他！”现场全体人员：“恭喜啦！”。送客完毕后，销售员应整理接待桌椅，使其恢复原状，并带好自己的销售用具返回销控工作区座位，填写来人表，进行客户登记后，等待下一轮客户接待。

　　四、如何填写订单

　　房屋销售订单是客户打算购买具体房屋的意向凭证。它包括客户情况、所购单元情况、购买价格、付款方式、预缴定金数额、保留期限等内容。签订销售订单是房屋销售过程中比较重要的环节，它是将客户的购买意愿落实到书面的形式表现。一般情况下，当客户同卖家签订了销售订单后，基本上表明这笔业务成交了。

　　（一）销售订单作用分类

　　销售订单可以以一种标准形式出现，但可根据其填写内容及客户意向程度划分为二种，即保留单（小订单）、定单（大订单）。

　　1、保留单——表明客户初步的意向程度，允许客户考虑一段时间再确认房屋；在该段时间内替客户保留该套房屋而不销售于他人。为表明客户的诚意，原则上收取保留金（小订）1000~2000元。

　　2、定单——表明客户明确的意向，房屋已被客户订购，将进行签约阶段；该套房屋不得销售于他人，除非其违反定单重要条款。原则上定金（订金）为10000~20000元。

　　销售定单在实际销售中还能起到为逼订、议价、签约的铺垫作用。

　　（二）标准销售订单主要条款

　　1、预订方内容（包括法人、个人、代理人的地址、电话、凭证）

　　2、订购内容（包括户别、面积、总价、付款方式）

　　3、付款金额（包括应付定金、签约金、实付订金）

　　4、附带约定（补足时间、签约时间及事项）

　　5、备注

　　6、双方签章

　　（一）如何填写订单——签单方式

　　1、签单原则

　　(1)快速、熟练

　　(2)勿受干扰

　　(3)引导客户看单

　　2、签单流程

　　取单→填单→看单→签单→收款→核单→还单

　　五、如何快速签订合同

　　许多销售员认为当为客户详尽地解说产品（房屋）并得到其认可，通过自己的异议说服及引导，客户签下了定单，且付了定金之后，销售便获得成功了。诚然，此时客户的购买意向相当明确，该单生意成交机率可能已超过80%，但要记住——只要客户没有同卖方签订合同，他

仍然可能产生变化，而且作为商品房的买卖，本身是一件比较复杂的生意，其合同条款、数量及异议也多于其他一般产品，再加上现今因购房而产生的纠纷层出不穷，客户在购房签约时会特别谨慎。因此，如何使客户快速签订合同是最终锁定客户的关键。

　　在学习签订合同之前，先让我们归纳合同的要素

　　1、合同的四大要素

　　(1)双方情况部分

　　(2)合同规范部分

　　(3)双方协商部分（填空部分）

　　(4)合同签章部分

　　（具体详见商品房合同本文）

　　通过归纳，我们清楚合同四大要素中，除了第三部分外，其他部分均没有异议，换而言之，只要双方在协商部分取得一致，则合同顺利即能签订。

　　2、快速签订合同的原则

　　把合同中可协商部分（填空部分）变得最少最好。销售员可以

　　在销售签约之前把合同条款中空白部分用样本格式统一填写完毕，而无须待客户前来逐个协商，引导客户看完合同，把客户的异议缩减到几个点，在予以各个击破，从而完成合约的签订。

　　3、快速签订合同的要点

　　(1)事先合同样本准备完善

　　(2)客户异议缩减到最少

　　(3)不要给其充足时间看合同

　　(4)尽量不让客户把合同带离现场

　　4、签订合同流程

　　签约时间锁定→签约前准备→引导客户看合同→客户异议缩减→客户异议解除→填写合同完毕→快速签名盖章

　　6、追踪部分

　　一、电话追踪、拜访的意义

　　客户初次到售楼现场对产品进行了解，一般情况下不会轻易下定或购买，除非你的产品特别适合于他，并且现场气氛运做得相当完善，促其成交，否则的话，客户都会回去再考虑。比较一下，此时追踪客户，甚至上门拜访将是销售的重要手段，不要指望客户会主动，再来现场送上门（当然这种情况亦有）。电话追踪及上门拜访的目的均是重新唤起客户购买我处产品的意识，并约其再至现场参观，从而达成交易。

　　二、客户的追踪、拜访基本采取二种形式。

　　1、电话追踪，约客户到售楼处洽谈。

　　2、若客户没时间或表示诚意，直接上门拜访。

　　一般采用第一种方式较多

　　在追踪、拜访客户之前，销售人员要打有准备之仗。也就是说应事先了解该客户记录（来电表、来人表、销售人员A、B表）上反映的内容，有首次接触的时间和地点，客户姓名、区域、年龄性别、职业及需求面积、媒体获取途径、询问重点等。从所有的记录中寻求一个交流的切入点（借口），如：解答客户的提问；结合广告内容再介绍些本产品的优点；合理的托辞，关心近况；让客户产生内疚感（一般指那些已经约过，但没有来现场的客户）。

　　三、追踪客户时要注意几个方面：

　　1、时间的选择，在记录客户的电话时要注意加注该电话是家里的还是公司的，另外追踪客户要注意不要太频繁。

　　2、实效性。要注意追踪不能时间间隔太长。

　　3、打追踪电话前应准备一下要表达的内容、顺序、节奏，同时语气要求干脆而不是凶，亲切而不是软。

　　4、销售人员要充分自信，要有耐心。

篇5：中海写字楼项目销售冠军巧妙销售说辞

　　中海写字楼项目销售冠军巧妙的销售说辞

　　房地产现场销售好比战场上的短兵相接,一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。一名优秀的置业顾问，掌握各种各样的销售话术可是基本功。本文分享了中海地产某写字楼项目现场接待流程及销售话术，值得大家学习。

　　一、现场接待流程

　　1、客户到达项目1楼，工作人员确认是否为看房客户，并通知租赁中心有客户到访（租赁中心立刻安排人员准备接待）；

　　2、工作人员引导客户进入电梯；

　　3、客户乘电梯进入招商中心，出电梯由客服人员引入租赁中心；

　　4、由门童开门，客户进入租赁中心，租赁人员在内门口开始接待（ 此时必须有租赁人员在专候，若出现租赁人员都在接客户的情况，应先安排客服人员进行接待）；

　　5、先接待大厅进行**集团宣传片介绍，使**集团有更深刻认识，加强客户对项目的认同感（接待大厅播放项目宣传片）；

　　6、租赁人员将客户带至沙盘区，先对区域沙盘进行讲解（针对项目区域的商务环境进行阐述）；其次，对项目沙盘进行讲解（针对项目本身的主要卖点进行阐述）；

　　7、租赁人员引导客户至洽谈区，并请客户入座，同时客服人员递茶水，就客户的需求情况进行沟通（此时判断客户诚意，并尽量留下真实客户的信息以便日后跟踪）；

　　8、引导客户参观样板间（明确告知客户哪些配置属于交房标准，哪些属于非交房标准，避免不必要的误解。讲解单层平面布局、特点及优势）；

　　9、参观公共区，电梯厅，卫生间的人性化配置；

　　10、接待结束，如客户有进一步需求，可另行预约时间参观其他楼层。为客户提供项目相关资料，并将其送入电梯，电梯门闭后再离开。

　　11、租赁人员结束接待工作后，回到前台对此客户的详细信息进行登记。

　　二、销售统一说辞

　　客户进入后，首先进行亲切问候，并询问客户是否第一次到访，或是否有其他租赁人员接待过。

　　您好，请问是第一次来吗？（若是，则说“欢迎参观****，我是租赁人员***，以后由我为您服务”；若不是，则说“请问这的哪位接待的您呢？”随后换至原接待人员继续接待。）

　　引言：*****是***集团继****项目后在***市的又一重磅作品。整个项目总建筑面积60万㎡，采用纯租赁运作模式，是**集团集众多人力智慧，采用国际化全新倾力打造的又一高端精品办公物业项目。

　　这样一个超大体量，全持有的写字楼项目在***乃至全国都实属罕见，其在实力央企***集团的全国战略布局中有重要意义。

　　那关于***集团品牌和商业地产战屡布局等信息，我们可以先通过视频了解一下：

　　（视频播放完毕，讲解区域沙盘）

　　相信看了***集团的宣传片后，您对****在***地产全国商业布局中的战略意义已经有了一定了解。那下面我给您详细介绍下*****的具体情况。

　　（一）说地段

　　（1）****位于*****核心区域，区域*****、市政厅、****等商业、文化、政务地标汇聚于此，未来将成为****核心区域。

　　（2）项目所属板块南接***组团商务商业核心区CBD，北接****商务核心区域，西接高端住宅商业圈，东联****及新****核心办公区域。

　　（3）项目位于**大道与**大道交汇西南侧，处于***市政府重点打造的****大道的中央商务大道上，是未来**金融产业和高端服务集中区域。

　　（4）项目周边中央公园河滨绿地簇拥，该区域可谓是绿色坐拥、文化商务环绕之地。

　　（二）说交通

　　*****的交通十分便利。

　　（1）首先，从周边道路规划看：项目处于**路外**大道与**大道交汇处西南面，东距**市新市政府办公区约400m，距**路**立交桥约5公里，距离**路与**路交叉口约2公里。项目所在的**大道，为***内唯一一条双向6车道的大道，车行至****机场仅15分钟，交通便捷。

　　（2）其次，从公共交通上看：距地铁**线**站、**站步行仅10分钟，未 来地铁五号线也规划从此处经过；项目临***公交站，有**路、**路、**路、**路多部公交车线路可到达。

　　（3）另外，****距离机场高速仅5分钟车程，到***机场仅15分钟，具有明显的空中交通优势。

　　（三）说配套

　　*****项目所处位置是***核心区域，区域内多个项目的呈现，已经为区域高端商务办公提供了丰富、完善的配套。

　　（1）商务配套：媲邻***、高新技术开发区、高新孵化园、****，周边商业办公氛围浓郁；未来与大型国央企总部办公为邻，中国国电、中国石油、中国华电等；

　　（2）政务资源：高新管委会、市政府；

　　（3）商业配套：临近宜家、伊藤洋华堂、**广场、**广场、**百货、欧尚、**购物中心等；

　　（4）酒店配套：***大酒店、希尔顿酒店、W酒店等商业配套，办公同时享受高品质便捷的附加服务；

　　（5）居住配套：***、***、**，商务、人居一体化功能配套；

　　（区域沙盘讲完，项目沙盘介绍）

　　*****沙盘讲解的主线将按照从整体到局部，从周边到本身，从全部到特殊。

　　→周边道路介绍。

　　→项目地块规划介绍，分期情况 →各栋名称，层数，建筑高度 →大堂配置。

　　→单层布局，标准层面积，标准层高，架高地板等数据。

　　→电梯配置 →空调配置 →5A智能化系统 →精装交房标准。

　　→定制化服务：可拆卸楼板、总裁行政卫生间、预留24小时冷却水、楼板局部荷载加强。

　　（四）说项目

　　1、*****项目整体占地面积36119.79㎡，约54亩；项目总建筑面积约60万㎡，总共又8栋写字楼构成，形成了***独一无二的1公里全持有商务街区，堪称全国第一例超大体量纯持有甲级写字楼物业；

　　2、（激光笔指向沙盘AB栋）目前您所在的位置为项目一期AB栋，正是目前我们正在招租的写字楼。一期整体容积率10.87；建筑面积约13万㎡；

　　3、我们的AB栋总层数28层，地上25层，地下3层；均定位于国际甲级写字楼，它的配置高端，主要体现在如下方面：

　　首先，项目的标准层面积约2140㎡；标准层层高达到3.95m，净高2.8m，区域同类产品中都处于顶级水平；项目的外立面采用全LOW-E中空玻璃幕墙，具有高透、隔热、隔音、节能的特性，通透采光极致彰显，创造生态、健康、节能的优越办公环境；AB座国际甲

级写字楼获得了由美国绿色建筑协会颁发的LEED国际绿色体系认证，塑造绿色环保节能的人性化办公空间7；

　　其次，我们的A、B座每栋楼10部三菱锋速电梯，并采用高低分区，上下无忧；并且配备2200㎡豪华天际大堂，双层挑高12.9m，彰显奢侈气度，营造高端商务氛围，缔造国际城南首席商务会客厅；A、B座车位720个，配备充足，停车方便快捷；同时，项目采用全球三大空调品牌之一的美国约克中央空调，提供舒适的办公环境；项目采用的5A国际化标准的智能化系统，使您的办公非常方便；

　　另外，我们******还专门针对实力企业提供市场上独一无二的定制化办公服务：

　　（1）行政卫生间：A、B座专门设计预留总裁行政卫生间，满足私密性、独立、便捷性需求；体现CEO的尊贵身份；

　　（2）A、B座采用精装交房，250px架高网络地板，天花板经过精心吊顶处理，节约企业装修成本与时间；

　　（3）可拆卸楼板：AB座在局部设计预留纵向跨层改造空间，布局可自由规划；

　　（4）预留24小时机房冷却水系统，向设置楼层计算机房的租户提供水冷式独立冷源空调机组所需的冷却水，冷却水系统分别在B座的27层设置冷却塔。

　　（5）结构楼板加固：AB座从4层到15层局部荷载加强到5.0KN，满足金融类、IT类客户机电设备特殊承重要求。

　　（五）其他优势说明

　　通过刚才对项目区域、配套以及项目的简单介绍，相信您已经对*****已经有了一定了解。我们*****是**集团继****之后在**打造的第二个高端商务办公项目。

　　****采用纯租赁的品质规划、业权统一的形式。而这种形式能够保证写字楼高水平的统一管理、统一经营，能够更长久保持较高的物业品质。

　　这里可以给您介绍下****的情况：它是中海在城*开发的高端甲级写字楼，也是采用纯租赁、业权统一的形式进行开发。经过近1年的运营，目前****已经基本达到满租状态，并且已经有多个国内外知名企业入驻办公。中海地产包括***物业在商务办公的服务已经获得市场和广达企业的认可。

　　（项目产品实地带看流程）

　　→看到项目外立面，先介绍外立面。

　　→说完外立面开始进入项目，首先介绍入户大堂。

　　→介绍项目电梯配置（大堂介绍后，自电梯进入各楼层）。

　　→进入单层，就要介绍公共装修部分（电梯厅、公共装修、卫生间等） →开始讲解户型分割，2140面积灵活供客户选择。户型组合（看客户意向度定）。

　　整体风格：采用全程带看式阐述模式，实物与语言相结合，让客户身临其境，记忆犹新，增加客户对项目的认同感。

　　整体思路：由外向内，由下到上的介绍思路。

　　1.地下停车场设计

　　**大道和**大道分别设有车行出入口，双向进出，保证您无论从哪个方向均能快速准确地进出地下停车场，提高办事及出行效率；

　　2.外墙特点

　　外墙采用先进的欧洲单元式LOW-E中空玻璃幕墙，全景采光，具有高透、隔热、隔音、节能、抗辐射性等特性，通透采光极致彰显，创生态、健康、节能的优越办公环境，项目获得由美国绿色建筑协会颁发的LEED金级预认证，塑造绿色环保节能的人性化办公空间。

　　3.写字楼入户大堂：

　　2200平方米精装修南北双向入户大堂，12.9M的挑高，营造高端商务氛围，缔造国际城南首席商务会客厅。

　　目前商业部分有银行及seven-eleven配套，我们还会考虑引进高端咖啡、下午茶等，方便办公休憩。

　　4.电梯介绍

　　我们的AB栋每栋楼分别配备10部三菱峰速电梯，最高时速4M/S,并设置目的层预选系统，高低分区，上下班高峰期无须等待。

　　介绍入户电梯厅（如在大堂电梯厅等待电梯时间较久，亦可以讲此段）： 电梯厅长19.2m，宽3.6m，以浅色大理石才为主色调，营造出温馨、典雅的办公环境。

　　5.公共走廊：浅色墙纸；拉丝面不锈钢踢脚；地毯；声控观感智能照明系统；铝板吊顶；暗藏式空调出风口，整体恢弘大气，彰显现代高端商务品质；宽1.8m；高2.85m，极致体现人体舒适度。

　　（六）介绍沙盘：

　　1.区域沙盘介绍：

　　地段：项目位于**大道与**大道交汇处，正处**市政府重点打造的“的中央商务大道上，项目北街***商业圈，南联**组团商务核心区，西接高端商住区，东联新市政府办公区。项目位于**区的金融总部商务区的核心区域，是未来**市的金融产业和高端服务集中区域。

　　交通：道路交通：项目东距新市政府办公区约400m，距***立交桥约5公里，距**路约2公里，项目周边形成以“**路、**大道、**高速三横；**大道、**大道、**大道三纵的网络式交通，从而缩短出行距离，到**国际机场仅需20分钟车程，交通可谓四通八达。

　　公共交通：距地铁***站步行仅5分钟，距未来地铁4号线**站步行仅10分钟；项目临近**公交站，有**路、**路、**路、**路多条公交线路可到达。

　　配套：

　　①区域五大价值体系：

　　行政中心，政务服务价值：**市人民政府、**海关、**市中级人民法院、**管委会等政府机构入驻，缔造新的行政中心，为企业提供便捷的政务服务。

　　产业园区，集聚效益价值：高新技术开发区、高新孵化园、软件园等产业集群汇集，形成完善的产业链，提供良性商务环境，加速企业发展。

　　总部基地，集群共振价值：中国联通、中国网通、中国国电、中国石油、中国华电、新华社等数家区域性总部基地云集于此，为区域注入强劲的企业集群共振力。

　　商务核心，楼宇经济价值：区域内聚集了以****为代表的一大批高端写字楼，规模达到数百万平方米，未来将是**市最核心的商务办公区。 商住复合，商务配套价值：****，**，****等高端住宅，为区域商务办公提供便捷、完善的商务人居一体化功能配套。

　　②购物配套：项目临近宜家、**广场、欧尚、**百货、**购物中心等，购物极其便捷；

　　③酒店配套：w酒店、希尔顿酒店、***酒店、***酒店

　　2.项目沙盘介绍：

　　项目整体介绍：*****项目整体占地面积约54亩，项目总建筑面积约60万平方米， 8座国际甲级写字楼组成，缔造1000米中央商务大道，堪称全国第一例超大体量纯租赁甲级写字楼物业。（激光笔指向沙盘AB栋）目前您所在的位置为项目一期AB栋，正式目前我们正在招租的写字楼。

　　一期总体容积率为10.87，建筑面积约为13万平方米。我们AB栋总层数28层，地上25层

，地下3层；项目标准层面积约2140平方米，标准层层高3.95米，净高2.85米，区域同类产品中处于顶级水平。

　　在前面带看流程中未提及的特点，在此做补充说明，也可以将前面提到的大堂、电梯等融合在此讲，根据整体接待流程而定。

　　车位：AB栋车位共720个（地下690个，地上30个），车位配备充裕（138㎡/个），停车方便快捷。

　　空调：全球三大品牌之一的美国约克4管制中央空调系统，其同一时间内的每个空间都可以独立制冷供暖，避免不同朝向房间的温度差异，保持室内温度均衡、稳定；新风机采用两极过滤、净化杀菌技术，营造健康、清新的室内环境新风量40立方米/小时.人，随时保持室内空气清新。

　　5A：项目采用5A国际化智能化办公系统，使您办公非常便捷。

　　高端定制化服务：我们*****项目还针对实力企业提供市场上独一无二的定制化办公服务：

　　A.行政卫生间：A、B座专门设计预留总裁行政卫生间，满足私密性、独立、便捷性需求；体现CEO的尊贵身份；

　　B.A、B座采用精装交房，250px架高网络地板，天花板经过精心吊顶处理，节约企业装修成本与时间；

　　C、可拆卸楼板：AB座在局部设计预留纵向跨层改造空间，布局可自由规划；

　　D、预留24小时机房冷却水系统，为设置楼层计算机房的租户提供水冷式独立冷源空调机组所需的冷却水，冷却水系统分别在B座的27层设置冷却塔。

　　E、结构楼板加固：AB座从4层到15层局部荷载加强到5.0KN，满足金融类、IT类客户机电设备特殊承重要求。

　　（七）带客户参观交付标准房

　　1.带领客户站在房间东北角，讲交通（地铁站，公交站，几大线路），指周边项目，未来规划，体现项目升值空间；

　　2.交付标准（结合实物讲）：高级铝合金吊顶； 10CM架高地台，硫酸钙地板，不易变形，承载力强，便于网络综合布线；高级乳胶漆墙面； 配送高品质窗帘。

　　（八）带客户参观精装修房

　　1.参观总裁办公室

　　空间感设计气派，大气而奢华；可直接透过玻璃看到员工，体现现代化办公需求；总裁专属卫生间，满足私密性、独立、便捷性需求；体现CEO的尊贵身份（再次强化）；专门为总裁打造的个人休息间，劳逸结合，充分体现人性化办公特点。

　　2.办公区域

　　讲解要点：宽大的空间感，合理布局的柱子，可最大效率的使用空间；隔断可以采用家具或不到顶的成品隔断，避免隔房间而带来的一系列改造，从而节省装修成本和入驻时间成本。

　　3.阳台区域

　　有效利用阳台区域，如果租赁整层及半层客户，可将阳台改造成员工休息区。

　　（九）带客户观看****音影资料

　　（十）带客户参观卫生间及后勤通道

　　卫生间主要讲私密性、高配置性；将所有设施设备房间集中规划于后勤通道，有效利用空间统一管理，美观大方，办公与后勤互不干扰。

　　（十一）带客户到洽谈室进行商务洽谈：

　　主要讲平面布局（道具：平面图）。