别墅季度宣传推广方案
背景分析
在20**年前两个季度广告推广的基础上,半岛·蓝湾尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅品质以及环境优势已经深入人心,并在一定程度上于天津为数不多的别墅楼盘项目中占据了较为主动的市场地位。
但是,7月份的销售对于半岛蓝湾依然严峻,7420万的回款指标史无前例,8月份11200万的回款指标更为项目销售设置了一个让人仰望的阶梯,客观面临的问题迫使半岛蓝湾必须通过各种渠道聚集现场客流,并从竞争对手手中争抢更多的意向客户,再次开拓回款渠道。
项目分析
一、销售情况分析
20**年销售至今,半岛·蓝湾因未能像前期销售计划所预料的那样完成预定销售任务,而随着八、九月份销售任务额的加大,摆在我们面前的压力将更具大。
对于20**年第三季度的产品销售以及广告宣传来说,这就要求在保持产品类型均等的情况下,利用产品线的有效组合拉升现阶段销售额并最大限度地加快销售速度,并最大可能的从竞争对手那里争抢到更多的购房意象客户。
随着八月份项目入住这一结点的实现,将对项目的销售有一定的促进作用。但入住期间如不能很好的控制并利用这一要素,也会项目销售造成不良影响。
二、广告效果分析
通过前面几个月相对力度较大的广告宣传之后,用以支撑半岛·蓝湾"环湖别墅,私家领地"以及"纯粹纯正别墅生活"的不可复制的环境优势已经基本宣泄开来,并在很大程度上赢得了相当的市场认知。今后应该配合项目入住结点的实现,将广告诉求向物业服务及项目实处的方向上延展,在后期的广告内容及表现形式上,给项目更多更细致的品质支撑。
三、机会点
1、通过前一阶段对半岛蓝湾别墅品质的观点宣泄,半岛·蓝湾已经积累了相当的市场知名度得到了购买群体的普遍认可,所以如果在此基础上,挖掘更多对优越别墅品质生活更具说服力的主旨支撑,将会给市场一个更明确的市场形象。
2、七月是半岛·蓝湾开盘一周年的日子,对于项目来说市场形象、市场地位已经确立,对于老客户来说马上即可入住,对于新客户来说品质即可由此验证。随着项目入住的来临,随老客户而来的亲朋好友,即成为我们的潜在消费者,在项目此阶段急需有效人流支持的情况下,给予相应的支撑。
3、在进入项目成现后这一阶段,通过产品细节的阐述和物业管理服务两条线,深入展示项目的高尚品质。在合理把握竞争对手无法复制的别墅环境,无法比拟的产品细节,并对贴心管家式物业管理服务加以大力阐述,提出"别墅生活的传统--贴心管家",从而丰满项目的形象细节,向市场传达更清晰的适合半岛·蓝湾的别墅生活标准,树立不可动摇和取代的市场地位。
4、在合理运用绿化示范区、A2户型样板间的开放等结点的实现,通过进行有效的销售配合,会对项目的难点加以转化,使销售的步调进入一个快速而稳健的阶段。
5、半岛·蓝湾已经进入入住倒计时阶段,在现阶段也有非常良好的市场表现,市场形象得到确立。由于从8月份开始销售任务额的放大,我们要相应加速推盘的步骤,将半岛·蓝月星空在7月强力推向市场,以期通过本月的形象及客户积累为8月份销售任务的完成做准备。
6、在梅江南地区,在市场上现有供应的多层住宅中,只有半岛·蓝月星空为准现房,在8月即进入现房销售阶段,与相邻竞争对手相比,我们占据着市场先机。
四、威胁
1、7、8月销售任务依然很重,因任务回款额的加大而带来的自身压力较大。
2、入住期间,如不能对一些不可预见性事件加以风险控制,会对项目的销售产生不良的影响。
3、随着半岛·蓝月星空的推向市场,随之而来的是大量来访客户,如不能对销售现场加以很好的控制,势必会对蓝湾的销售形成影响。
市场分析
到目前为止,半岛·蓝湾所处的梅江南的发展前景逐渐开始被市场广泛认知,但由于其周边配套尚不完善,为购买群体的意向达成产生了一定阻碍。 但是随着公交路线的确定、社区班车及物业服务的跟进,在日后的宣传推广中,可以重点依托这一点,着重宣传硬件配套,配合本阶段推广策略的实施,确立"第一别墅"的环境标准,与竞争项目做出明显的市场区隔。
半岛·蓝湾所处的梅江南生态居住区及其水面岛屿,作为政府投资规划建设用地,这已是半岛·蓝湾大环境优于其它竞争对手的公开秘密。如果将其优势与打动人的生活细节或场景与"环境"巧妙的结合起来运用生活化、人性化的情感诉求推广手法进行宣传,必将与竞争对手城市别墅,这一主张生活比较强烈的现代主义建筑产品形成较大的差异化,做出更明显的市
推广思路
七月份即将进入房地产市场的销售淡季,半岛蓝湾如能在上月销售任务完成较好的情况下,称着房交会的开幕及入住的临近的东风,并将半岛·蓝月星空强力推入市场,再配合相应的市场推广应能在七、八月份取得良好的市场表现。
对于半岛蓝湾七、八月份的销售,目前面临三个客观存在的问题:第一,半岛蓝湾的前期策略性宣传已经完成,已经确立了天津第一环境别墅的市场地位,在面临入住即将到来的时候,在推广方面需要半岛蓝湾对项目的硬件细节(建筑、水景环境、物业服务方面)给予宣传,通过情感诉求的形式将居住在半岛蓝湾的纯粹纯正别墅生活感受加以传达,与前期推广宣泄的观点相配合丰满项目形象。第二,半岛蓝湾七、八月份销售任务数额巨大,在联排别墅和独体别墅的销售趋于稳定的前提下,只依靠这条线很难完成回款任务,急需拓展回款渠道。并且在本阶段项目将转入现房销售,应制造项目入住前的紧张空气,营造入住项目的优越生活再次拉升项目形象,以取得与竞争项目的产品等级差,抢夺对方的客户群体。第三,六月份别墅项目的销售状况良好,取得较好的回款量。但是从产品的销售配比来看,却有不均衡的发展态势,在本阶段推广中如不能做好均衡,恐会对项目的清盘阶段工作造成影响。
鉴于客观事实的要求,半岛蓝湾七、八月份的宣传将展开双线并行,公寓与别墅互为补充的推广策略。
一条线,以联排别墅和独体为载体,七月以"贴心式物业管理服务"为主题,配合项目开盘一周年活动保持本月销售的热度;八月以"入住月"为主题,将水景环境及准现房的项目现状加以宣泄,制造市场的紧迫感,并配合A2房型样板间的开放,加强对A2房型的推介,以使销售配比均衡。在七、八月份蓝湾的SP活动较多,且有较多的客户资源支持,所以在SP活动上以蓝湾为主,蓝月星空与蓝湾共享活动资源,以加强项目在消费者眼中的品质。且这样也不会分散客户的注意力,浪费项目的结点资源。
一线以公寓洋房为载体,以"梅江南首席别墅级公寓洋房"为宣传主题,将项目强势推入市场,建立梅江南唯一现房公寓洋房的市场形象,给潜在消费市场加温,为完成八、九月份销售任务的完成作好基础工作。具体方案见《半岛·蓝月星空七-九月份宣传推广方案》。
对于本阶段的主力宣传媒介,也应分两条腿走路。一条,别墅线应以活动为主作为宣泄点,辅之以报纸媒介作配合。一条,公寓线以报纸媒介为主作为宣泄点,活动部分与别墅项目开盘一周年及项目开盘形成联动,将半岛蓝湾高尚的社区氛围加以展现,并展示半岛蓝湾的优越环境,促进现场销售。
具体操作
鉴于目前项目的销售情况及销售任务的压力,建议别墅线的宣传以联体别墅为主,前面提到的具体的销售结点以及与之相呼应的环境宣泄,建议根据独体别墅和联排别墅两种产品的不同定位,分别采用两条主线穿插并行的方式,结合媒体和SP活动两股力量,对半岛·蓝湾进行立体式广告包装及宣传推广。具体分布如下:
一)联排别墅:
1、七月以物业服务为主线,配合项目开盘一周年的结点,将项目的热销加以宣扬,以平面与销售现场活动相配合,营造市场紧迫感,促进客户落定。具体安排如下:
7月24日每日新报整版
广告主题:分享成熟之美--冰雪半岛·蓝湾开盘周年庆
7月27日是项目开盘一周年的日子,在这个时间通过报稿的形式发布此讯息。一方面对蓝湾的业主发出活动邀请;一方面传达项目开盘周年销售接近尾声,制造市场的紧迫感。
7月31日每日新报整版
广告主题:纯粹纯正别墅生活由贴心管家来打理
由于蓝湾为首推"贴心管家"式物业服务的社区,故此项目入住前将其作为宣传点,在同竞争对手的对比中,将胜出一筹。对本市第一别墅的市场形象,作软支撑。
2、八月以入住月为主题,通过对水景环境、A2样板间的开放、正式入住等结点的宣传。来带动A2及关联户型的销售,加之入住结点的配合,使项目的销售形成均衡释放的态势。
8月7日每日新报整版
广告主题:水景别墅映射健康人生
结合半岛蓝湾湖内已注水的结点,以水为主题辅之岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等等细节完美的柔和在一起,详细说明半岛·蓝湾的环境优势是决定其"健康人生"的首要因素。居住在这样的环境不仅可以起到调节身心、净化空气,减少疾病传播几率等作用,而且完全符合顶级别墅,顶级健康的标准,将项目与高尚的生活品位紧密连接在一起,并以此做出与其他
8月14日每日新报整版
广告主题:精彩样板别墅即将公开
配合A2样板间的开放,在开放前进行市场预热,调动目标客户对A2房型的关注。为本月强力消化A2户型做好铺垫。
8月21日每日新报整版
主题:精彩样板别墅标示精彩生活
通过对样板间的细节描述,将A2户型的特色尽情展现。由于有样板间的实体支撑,尽可感受实际的居住意境。在入住来临前,为A2户型实现销售突破,作有力的支持。
8月28日每日新报整版
主题;纯粹纯正别墅生活正式开启
八月的收尾稿,也是关键的一稿。通过项目实景的宣泄,展现项目的成熟之美。以此结点,再造半岛蓝湾的市场热点,给未购客户制造紧迫感并让其感受到项目的品质,以促进落单。
2、SP活动主线:
由于七、八月份对于本项目来说,多个对销售有力的结点得以实现,且各结点对销售的促进作用不同于以往,不但对销售有促进,更能增强消费者对项目的信心,增强项目的美誉度。故此我们建议将项目开盘周年庆、样板示范区开放、项目开盘等硬结点与报纸、户外媒体相结合,通过SP活动实现项目的快速促销,从竞争对手那儿赢得更多人群分流,营造现场销售气氛,使其更深入的了解和感受半岛蓝湾。
另外,视具体情况,还可以SP活动制造宣传由头,引导媒体宣传。
七月份活动主题:分享成熟之美,项目周年庆典
1、冰雪半岛蓝湾--项目开盘周年庆典
活动性质:现场活动
举行地点:半岛蓝湾售楼处
活动时间:20**年7月27日
活动内容:
1)由项目组向业主汇报工程进度及物业介入等;
2)在销售现场外举行冰淇淋节及航模比赛;
3)晚上举行冷餐歌舞晚会,并设有抽奖活动。
八月份活动主题:成熟展现纯粹纯正别墅生活
2、为希望起航--圣玛利亚号落成示范区开放
活动性质:现场活动
举行地点:半岛蓝湾售楼处
活动时间:20**年8月
活动内容:
1)船模落成仪式,为希望起航;
2)现场新闻报道;
3)结合项目入住举行新房交钥匙仪式。
3、半岛·蓝湾杯-青少年高尔夫球邀请赛
活动性质:现场活动
举行地点:培训在售楼处,比赛在选定球场
举行时间:20**年7月17-20**年8月28日
活动内容:
1)由项目与合作方高尔夫球俱乐部联合发出比赛邀请;
2)由活动组委会确定参赛人员;
3)半岛蓝湾业主子女可申请参加,并可接受免费技术培训;
4)由项目提供比赛奖品及活动宣传,由合作方提供比赛场地;
详细情况见《半岛·蓝湾杯--青少年高尔夫球邀请赛策划草案》
半岛·蓝湾八月份活动计划
八月,半岛·蓝湾即将迎来入住,而且本月的销售任务压力又在加大。由于在前期的宣传安排上,我们采用分产品线的宣传策略,而且基于目前别墅的销售趋于平稳,故此本月的别墅线的宣传主要依靠活动实现。
八月为入住月,根据以往的经验,如果在入住前将基础工作做好,往往可以刺激当期的销售;而基础工作不仅仅是工程部的事情,更加有销售与物业部门的衔接问题。为了在八月,将半岛·蓝湾的整体销售额进一步放大,对客户相应的公关的工作必然是重中之重。因为,这不仅关系到入住期间的本月销售任务的完成,更关系到项目在市场上的整体
基于以上的观点,我们将八月的活动做一系列循序渐进式的规划,具体细节如下:
第二周
时间:八月九日
主题:半岛·蓝湾产品说明会
活动安排:
1)由工程部就工程进度、工期安排向业主做简要的介绍;
2)由工程部工程师就社区安防系统及环境规划施工进入详细的说明;
3)由销售部就包租问题进行详细的说明、讲解;并就客户疑虑问题进行统计,以在过后的宣传上,做相应的补充;
4)以上的活动,均要求物业管家出席,并对相关的业主建立管家日志,以便在日后对其进行跟踪服务;
5)在周的户外活动,主要以装修、装饰展为主。由于是本月的第一次活动,且是系列活动的启始,以装修、装饰为基础一方面迎合消费者的需求,一方面为日后的物业工作也铺平了道路。建议由物业部门对装修公司进行评定,并要求相应的配合工作。
说明:此阶段的活动,主要是以对项目产品细节的讲解为主,其他活动为辅。活动的目的性要明确,就是在入住的前夕尽量让客户对其所购的产品进行深入的了解,以避免在日后的入住工作中,对正常的入住工作造成不良的影响。为入住期间的销售工作,铺平道路。
第三周
时间:八月十六日
主题:装点自然的生活,半岛·蓝湾院落设计展
活动安排:
1)小院设计方案的讲解、小院样板设计示范展示;
2)由物业管家对所有客户家庭的老人及小孩建立健康日志,配合自然生活的主题活动,将系列活动引入更深层次,体现半岛·蓝湾的成熟物业生活。
3)本阶段的户外活动,主要是配合小院展的家具、小院设计方案展示,更深一步的加深客户的感受,讲客户体味到项目对其的关注与关怀。
说明:此阶段的活动,在上周活动的基础上,对客户服务的进一步深入。小院设计展不但服务了已购客户,而且对潜在客户也会产生相应的影响。加之物业服务的前期介入,由物业管家为已购客户建立健康,更会加深客户与项目各服务部门的感情,为一阶段的工作打下良好的基础。当我们与客户形成,并加深相互之间的感情后,对项目潜在客户的挖掘也就自然形成。
第四周
时间:八月二十三日
主题:见证"圣玛利亚"号合笼仪式
活动安排:
1)利用"圣玛利亚"号合笼的时间点,以其为主体举行合笼仪式;
2)配合船体合笼仪式,举行个性门牌的发放、挂牌仪式;
3)利用环境示范区的落成,配合以上的活动环节,安排游园活动(其中考虑游园活动环节的缺乏,故建议保留上周小院展及装修方案展);
4)本阶段的户外活动,延续上两周的特点层层深入,举行黑、白家电展及现场订购优惠活动。
说明:本周是入住的前一周,随着入住的临近,我们活动的步骤也进一步深入到客户生活的细部。利用"圣玛利亚"号合笼这一时间节点,将造船活动再一次作为项目热点进行炒作,并配合个性化门牌的发放及环境示范开放,向客户进一步展示项目的日渐成熟。黑、白家电展,更为已购客户提供了新的兴奋点及供项目促销的兴奋点。
第五周
时间:八月三十日
主题:开启新生活 半岛·蓝湾入住仪式
活动安排:
1)以"圣玛利亚"号为中心,举行落成仪式。其中以巨型沙漏为引子,当最后一粒沙流尽时,船体落成仪式开始;
2)配合船体的落成,举行上手模、发放树种活动;
3)钥匙礼盒的发放,将活动的前半段引入高潮;
4)当礼盒送完后,项目为每个家庭举行挂红、挂炮及花魁仪式;
5)配合入住当天的工作,进行物业风采及安防展示;
6)活动的最后,是家庭聚餐大型社区活动。由社区内的各业主自备或由业主点餐项目组提供的形式,将社区的团聚一桌,享受社区的邻里亲情。
说明:以船体落成作为本次活动的中心,是因为"圣玛利亚"号作为社区精神堡垒的重要性、及对前期市场炒作的呼应。活动的中心以船作为凝聚点,带给客户的是对项目更多的信任,相应配合的上手模、送树种及送钥匙盒活动会更加深客户对项目的感情,在这样的一个浓情氛围下,即便是客
半岛·蓝湾第二季度SP活动推广方案提纲
半岛.蓝湾作为天津最高档的别墅项目之一,一直享有极高的社会知名度,自从开盘以来得到高端客户群的广泛关注,在新的年度和季度,本项目将面临更加繁重的销售和回款压力,综合前期推广的经验,针对高端客户群的SP活动在项目销售过程中取得了良好的推动作用,因此在保障媒体足够的曝光率的前提下,我们将继续活动的展开,为项目销售提供足够的支持。
二季度具体活动的推广将把握两条主线进行,首先一条为面对高端客户群的财富沙龙系列活动,根本目的是为项目的具体销售挖掘足够的客源,积累汇聚一定数量的社会高端客户群体,营造社会声势,提升项目档次;另外一条主线为现场募集人气的活动,活动内容将结合在第二季度出现的不同销售节点以及销售过程中遇到的销售阻碍或高潮等具体情况,制定的相应的为现场提供支持的活动,在第二季度这两条活动推广主线互相交织,互为补充,共同促进销售的有效开展和销售任务的圆满完成。
四月份由于天气转暖,房地产的总体销售态势回升,半岛.蓝湾同样应该顺应这种趋势,努力营造出春天的充满活力的崭新气象,4月上旬除了进行财富沙龙品牌联动展示会,营造新的炒作点和市场爆发点,鉴于4月中旬半岛现场改造基本完工,可以考虑在4月下旬举办财富沙龙钓鱼赛,进一步将沙龙会员联络到项目周围。
四月底五月初为天津市的房地产交易会时间,这一时期为难得的购房高峰,各家房地产开发商都会投入极大精力,半岛.蓝湾在这一时期的活动建议围绕投资理财展开,将财富沙龙活动进一步引向售楼现场,加大沙龙会员向项目客户的转化力度,5月上旬举办财富沙龙投资系列讲座,5月下旬考虑半岛公寓即将推出,为了扩大新产品的知名度并且尽量弱化不利点,我们建议举办半岛系列产品案名社会大征集活动。
6月份天气转热,并且有儿童节节点出现,建议在6月上旬举办项目环境绘画大赛,为项目的销售有效的募集必要的人气,6月下旬半岛.蓝湾财富沙龙风筝会将进一步提升项目知名度促进有效购买的实现。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：东方别墅营销推广战术
具体战术实施
一、广告炒作部分
1、媒体目标群体定位:福兴投资区的企业主、市区富裕阶层(大学教授、医生、报社记者等)
2、媒体目标:依靠强大冲击,造成浩大声势,力争在3个月内使案名"东方墅"及"福州超级生态住宅"概念以及"返普归真生活方式"的知晓度达到95%以上,并在福州形成轰动,树立起强势楼盘的形象,为销售打下强有力的铺垫。
3、媒体投放区域:福兴投资区.福州市
4、媒体选择:根据目标消费群体的生活特征以及广告的经济、有效原则,本项目广告以报纸广告为主,电视、车体、户外广告、DM为辅
报纸:福州晚报、海峡都市报为主
电台:987电台、巴士广播网
电视:福建电视台综合频道、福建电视台新闻频道、福州电视台影视频道
车体:
DM
5、媒体投放策略:以软性报道为主,并配合电视、报纸的硬性广告,集中式投放
6、广告主题:云深处 乡诗人生(主打广告语)、塑造项目诗意生态住宅概念以及的返普归真的生活方式等
7、投放强度:
报纸:硬性广告*次,以1/2为主,穿插跨版、异形版;软性报道12次(不含其它活动的媒体炒做)
电台:总次数为*次,每次时间为15秒
8、投放时间:
报纸:在具体时间安排以每周三、周四为主。由于周一、周五为每周工作的始末,报纸关注较少,而周二由于离周末较远容易遗忘,::因此基本不做选择;而周三、周四正值一周的中心,而且离周末近,根据视听峰谷规律,这两天的报纸人们会更加留意,若对项目有兴趣,周末便可前往咨询甚至发生购买,故选择在周三和周四。
电台:由于目标消费群体基本在9:00以后开车上班,而下班时间相对比较迟,故选择在
9:00--21:00
9、关键诉求点:
树立项目形象,提倡生活方式
产品卖点:生态住宅概念、共享空间利用,智能化安全系统、地段优势
具体媒体排期:
【报纸广告】
软性报道
【海峡都市报】
【福州晚报】
硬性广告:
【海峡都市报】
【福州晚报】
【电台广告】
●时间:9月15日--10月15日
●长度:15秒
●内容:项目名称,项目风格,项目档次,项目位置,主打广告语,销售热线
●媒体选择:音乐交通频道
●投放频率:16次/天,从每天9:00-23:00,每隔30分钟播一次
●目的:采用地毯式轰炸宣传,快速引导消费者,吸引其关注
【车体广告】
●时间:20**年7月1日起
●车体选择:
●设计风格:突出项目的清新、自然,强调项目名称及电话
【户外广告】
●时间:20**年7月1日起
●主题:体现楼盘形象
●位置:机场或鼓山脚下、网球俱乐部、高尔夫球场
●设计风格:简洁、大气突出项目名称、主打广告语及电话
二、主题活动部分(战术实施)
战术实施原则:所有的战术都围绕核心战略进行,具有很强的针对性,并体现战术实施的统一性和阶段性的结合。
战术目的[系列述求点]:通过媒体的宣传,使目标消费者认知到--
"东方墅"项目是福建省诗意生态住宅,性价比最好[比一般别墅便宜1000平方米],它代表未来别墅产品的趋势:生态住宅概念、智能化安全系统、先进物业管理。高尚的社区人文……
是成为真正生活家的象征。
战术一、新闻发布会及现场参观
时间:6月15日
地点:温泉大饭店会议厅、
方式:邀请目标群体和各大媒体举行新品上市发布会
目的:
1、利用媒体造势,扩大影响,提高项目形象及知名度
2、直接与目标群体沟通,促进购买
3、展示开发商实力,增强消费者信心
4、通过现场参观,树立项目形象
筹备人员:15人(含礼仪小姐5人)
邀请人员:
1、潜在消费者:私营主、经商人员、在榕投资者、部分暴发户
2、各大媒体:海峡都市报、福州晚报、福州日报、东南快报、福建电视台、福州电视台等
3、主持人(待定)
程序:1、主持人致开幕辞
2、开发商总裁致辞
3、
4、项目介绍会
●宣传:提前3天在福州晚报作硬性广告
●物料:请柬、展板、挂旗、宣传册、宣传单页、礼品、拱门、横幅、气球
●现场气氛:突出一种热烈、活跃的气氛
●预期效果:将有100位左右目标消费群体(包括26位准业主)以及数十家新闻媒体参与此会,而且次日将要多家媒体报道此会。
●费用:
战术二、开盘庆典活动(名模秀)安排
时间:20**年6月22日(周六)
场所:东方墅售楼部
目的:
1、汇聚人气,营造气氛
2、增强宣传效果
3、进一步树立项目良好形象
活动内容:1、公司老总剪彩
2、展现各项物业服务
3、项目介绍、模特表演
邀请人员:业主、准业主、媒体人员(海都报、晚报、日报)
参与人数:人
组织安排:(同上)
预算:万元
"东方墅"开盘庆典活动评估
地点选择评估:售楼部作为一种桥梁,容易将客户与楼盘直接联系起来,给客户留下的印象比其他地方更深刻。
市场效果评估:
(1)园林景观已经装修完毕,利用现房刺激目标群体,这比以前单纯的广告宣传更具有说服力,更有利于项目形象的树立
(2)通过现场的热卖气氛进一步诱发潜在客户的购买欲望
(3)更有利于造成口碑宣传
战术三、"东方墅"企业家论坛活动安排(与媒体合办)
时间:(周六)
场所:
目的:
1、展示开发商实力、与众不同的眼光和服务角度,扩大项目社会影响力
2、吸引目标群体,搜索目标资源;
3、借机宣传东方墅、达到充分利用"现房"的资源
邀请人员:
1、知名企业家、营销界风云人物
2、目标客户(福兴投资区企业的企业主)
3、各媒体记者
活动内容:
1、集团开场白,介绍项目
2、企业家介绍企业战略、发展、营销等问题
3、中场休息10分钟,
4、企业家自由提问
5、赠送楼书、资料
参与人数:人
广告配合:在6月13日(周四)在《福州晚报》刊登1/2版告之性广告,
组织安排:(同上)
预算:10万元
"东方墅"企业家论坛活动评估
时间选择评估:
(1)项目的形象基本上已经树立,大堂装修完毕,可作为讲座的会场
(2)周六目标客户比较空闲,有时间来听专家讲座。
市场效果评估:
(1)吸引市区200名左右企业家,收集200名左右潜在消费者名单,为日后销售打下基础。
(2)通过企业家论坛让"东方墅"在福州企业界流传开。
(3)通过活动后的人际传播(口碑传播),达到提高知名度10个百分点的效果。
战术四、"东方墅"九寨沟旅游活动安排
时间:
场所:四川九寨沟
主题:送您真正"体验山水、休闲的文化之旅"
--前五名买家将获得赴四川九寨沟旅游名额。后期买主都将有机会参与摇奖,抽取另5名赴四川九寨沟旅游名额。
目的:通过旅游,让业主在游山戏水中感受本案的居住概念--在幽静中享受山水文化。
参与人数:5人
预算:万
"东方墅"九寨沟旅游活动评估
形式评估:(1)游山戏水档次是比较高的,::符合业主的品位,也适应楼盘的居住概念定位。
市场效果评估:
(1)争取让潜在客户对旅游产生兴趣,且对本案楼盘产生兴趣。
(2)在前期活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。且参与后续旅游活动。
战术五、"东方墅"书画展活动安排
时间:
场所:福州书画院
目的:满足业主对文化品位的需求,通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,也通过画展展现项目的文化品质。
邀请人员:(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)省内知名画家、书法家
(3)各大媒体
(4)政府官员
(5) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
3、知名画家、书法家作品介绍
参与人数:*人
预算预算:万
"东
形式评估:书画展文化品位高,与本案形象契合,也符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术六、"东方墅"鼓山文化探索活动安排
时间:
场所:鼓山
目的:满足业主对文化品位的需求,通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,也通过画展展现项目的文化品质。
邀请人员:
(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)省内知名画家、书法家
(3)各大媒体
(4)政府官员
(5) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
3、知名画家、书法家作品介绍
参与人数:*人
预算预算:万
"东方墅"鼓山文化探索活动评估
形式评估:书画展文化品位高,与本案形象契合,也符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术七、"东方墅"业主酒会活动安排
时间:
场所:大饭店
目的:通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,使感情进一步升华,间接影响老客户介绍新客户,达到销售滚雪球效应
邀请人员:
(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)各大媒体
(3)政府官员
(4) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
4、舞会中间穿插项目介绍
参与人数:*人 组织安排:(同上)
预算预算:万
"东方墅"酒会评估
形式评估:
(1)酒会配合温泉大饭店五星级形象,因此档次是比较高的,符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
(2)酒会的现场氛围好,易于客户和开发商的沟通
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术八、特色服务(提前展现物业服务品牌)(成立客户服务中心负责向业主汇报工程进度、业主投诉等)
篇3：东方墅别墅购房须知
【购房须知】
尊敬的客户:
欢迎您购买"东方墅"别墅,为节省您的宝贵时间和精力,请您按以下步骤办理购房手续:
一、购房须携带资料:
1、个人:身份证或护照,验正本,交复印件;
2、单位:营业执照或登记证、董事或法人代个证明,授予权书或董事会决议,法人代表身份证、经办人身份证(身份证验收正本、复印件)
3、境外购楼者:身份证或护照,验正本,交复印件;
二、认购方在选取定楼宇房号支付___万元定金后凭收据签订《"东方墅"认购书》。
三、签订《"东方墅"认购书》时,认购者可行选定"一次性"付款,"银行按揭"、"分期付款"等方式付款。选择"按揭"付款者,::银行是否提供贷款,以银行最后批准为准,若未批准,则可改为其它形式付款,单位购房者暂不提供揭付款方式。
四、认购方若委托他人代理认购,委托代理人需提供认购方授权的"委托书"。
五、认购方须在本公司规定期限内支付首期或全部楼款,同时签订《商品房买卖合同(预售)》,若逾期不签订《商品房买卖合同(预售)》和支付楼款,本公司有权单方解除"认购协议",其定金不予退回。
六、境外购楼者,《商品房买卖合同(预售)》必须经有关公证处公证,境内购楼者《商品房买卖合同(预售)》可选择公证处公证或律师见证。
七、选择银行按揭付款者,按银行有关规定办理。
八、在《商品房买卖合同(预售)》签订前:本公司可提供更名服务,更名者每套手续费按楼款的1%收取。
九、购楼者在买房过程中签订合同涉及的相关文件工本费、公证印花税、契税、登记费等按以下标准执行。
1、契税:楼价的3%(如有减免,则按国家有关规定执行)
2、交易手续费:楼价的0.5%
3、印花税:楼价的0.05%
4、产权证工本费:100-300元。
5、公证费:楼价的0.3%。
注:若上述税费有调整,则按调整后标准收取。
十、付款方式(任选一种)
第一种:一次性付款
第二种:分期付款:
第三种:银行按揭付款:
购房程序流程图:
未尽事宜,本公司欢迎垂询
感谢您的信任和支持!
篇4：松山湖别墅会员俱乐部策划方案
一、成立"松山湖别墅"会员俱乐部的目的与必要性
目的:以积累"松山湖别墅"前期业主为目的,提前结束一期的尾盘销售,并为二期项目开发积累客户资源。
必要性:在现代化的市场竞争中,美誉对于任何一家开发公司来说都非常重要。现在市场上供消费者选择的面非常广,对于开发公司的要求也越来越挑剔。往往在决定购买哪个物业之前会通过各种渠道去搜集关于这个项目的资料,打听朋友、上网搜索等等,但居于决定因素的是实地考察和亲身体验。
纵观现在的楼市,开发商为自己项目的推广不遗余力。然而这样的单向性的宣传推广往往无法切实了解潜在客户的真实需求,导致我们无法提供客户最需要的产品,可以说是双方沟通渠道上有所缺乏。俱乐部则可以有效地解决这样一种弊端,给客户和公司提供对话交流的机会,可以让开发公司充分了解客户的真实需求,进而为公司的开发提供依据。
做为一家开发公司,我们在积累了一定量的客户后,应当在抓住这部分客户的同时更明晰的摸清市场需求,为后续的开发提供更明确的资料。同时,不断的与前期客户加强交流和沟通,为已有客户提供服务,不断提高公司和项目的品牌知名度。
二、"松山湖别墅"会员俱乐部的宗旨及标志制
宗旨:会员须为"松山湖别墅"的业主,准业主或关心支持"松山湖别墅"房产的社会各界友人,俱乐部将全心全意为业主提供各种优质服务而无需交纳任何会费。
标志:成立业主会员制,所有会员发行会员卡。
三、怎样成立"松山湖别墅"会员俱乐部
1.招募会员:我们可以通过打电话及群发短信的方式告知业主,另外我们也可以在下次的活动中告知业主,邀请他们来参加我们成立的松山湖别墅"会员俱乐部。
2. 填写申请表
登记入会:可接向松山湖别墅开发公司下属售楼部提出申请,并填写申请表格,批准后生效;
网络入会:因现在在网上 浏览房产信息的客户也比较多,我们可以通过互联网填写申 请,经审核批准后生效。
3.成为资深会员
符合以下任一条件者可申请成为本俱乐部的资深会员:
成为普通会员后向 "松山湖别墅"房产提交意见或建议,并被采纳实施,且效果显著者。
累计购买松山湖别墅两套以上的业主。
成功介绍三名以上客户购买松山湖别墅楼盘的业主。
经俱乐部确认的社会知名人士。
四、俱乐部会员享受的服务及优惠
1.普通会员
定期收到俱乐部的房地产资讯,优先收到松山湖别墅房产新推楼盘资料信息资料。
在同等条件下,::会员享有优先选择***房产可售产品的权利;
会员将被优先安排参观样板单位和可售单位;
会员生日将收到来自俱乐部的祝福;
会员有机会被邀请参加由松山湖别墅房产举办的联谊会等各类活动
会员凭会员卡可在松山湖别墅开设的会所消费,将享受会员折扣价;
利用资源整合,我们可与本地某些高消费场所如商场,酒店联动,会员消费享受会员折扣价等。
2.资深会员
享受普通会员所有的权利;
资深会员凭会员卡购买***房产新品项目,可享受给予的会员折扣价(折扣细则另行约定);
在同意放弃会员折扣前提下,可以选择安排3个月内分期付款;
资深会员生日时,将收到本俱乐部赠送的精美礼品一份;
资深会员将有机会参加由吉星地产组织的现场观摩典礼、公司年庆等活动。
资深会员可减免3-6个月不等的物业管理费。(视情况而定)
五、俱乐部的功能
1.市场营销功能:了解潜在客户的需求,分析已成交客户的动态需求,为决策提供信息支持。
2.服务功能:为会员提供有关置业各方面的服务。
3.形象展示功能:配合销售不断举行各种活动树立项目的品牌形象。
4.促销功能:通过给予会员购房时候一定的销售奖励,刺激会员的购买欲望。
六、会员价值的体现
1.无形的促销价值
会员在参与俱乐部举行的各种活动后会主动向亲戚朋友推荐自己购买的楼盘,进而产生链式营销的价值。如果我们的已有客户对我们的项目满意度非常高,在平时与朋友亲戚的聊天中非常自然的就会将这种满意之情流露出来,并会产生推荐行为。这样一种客户推荐行为一次产生的效果往往超过销售人员十次推荐产生的效果。
2.再次购买价值
目前我们的业主都是具备一定经济实力的的中年人,且投资理念比较强,现在国家已经限制别墅用地的开发,本项目就显得比较珍贵,投资的前景就非常好,并且三山已划入市区,以后发展前景很好。所以他们很有可能选择第二次购买进行投资。从心理学上来说,首因效应对人的行为的影响最大,因此,如果我们的项目能够在客户进行首次置业时给予客户最好的印象,并在
七、俱乐部的职责
俱乐部作为公司品牌形象展示的一个部分,就需要时刻把维护公司形象,推广公司及项目品牌放在首位;同时,作为业主与潜在客户的组成机构,同时需要维护会员的权益。具体职责如下:
1、配合公司整体品牌推广策略,推广公司及项目品牌形象。
2、组织会员进行活动,提高"松山湖别墅"项目知名度和美誉度。
3、配合公司整体销售策略,推出会员促销活动。
4、持续吸纳潜在客户加入俱乐部,并尽可能促进这部分客户购买项目产品。
5、决策支持,及时搜集分析会员关于项目及关于公司的一些意见和建议,提交领导作为决策支持。
所有会籍申请须经公司批准;本俱乐部有绝对的酌情权做出有关会籍的批准与否,而无需做出任何解释。会员要有维护松山湖别墅房产的荣誉和义务,如有损害等不利行为,可直接取消会员资格。
本公司拥有对此卡的最终解释权。
八、另附会员申请表:
松山湖别墅俱乐部
篇5：别墅项目销售核心策略
别墅项目销售核心策略
营销核心理念
项目营销的核心思想是将项目的产品理念和产品价值理念，用最迎合目标客户的语言诉求和宣传手法，传达至客户并对客户的心理密码进行紧密对接。即将别墅所带代表的：个性、自由、健康、舒适、浪漫的种种心理尊崇、社会地位、个人价值实现充分演义在项目的产品及营销过程中。
项目的整体营销策略
因介入本案的时间尚短，现仅就营销过程中需着重关注的要点进行阐述，其他部分（如广告推广策略、现场包装细案等）待签约后将另案提交。
区域资源整合策略
利用大雁塔周边环境资源，集中力量炒作该项目的区域优势，共同完成本区域内的整体包装和整体形象宣传。
营销主体策略
（一）炒作区域优势资源
炒作本案所在区域的自然资源、地段资源，针对曲江别墅的弱点进行攻击性宣传，强调别墅不仅仅是尊贵、奢侈，更重要的是亲近自然、天人合一、个性张扬的心理需求。
（二）启动虚拟营销
在项目正式销售前，展开强大的营销攻势，充分积累前期客户，进行关闸蓄势，充分宣扬产品理念和个性特征，倡导“尊贵、独享、原生、个性”的贵族生活和新别墅居所理念。
（三）启动体验营销
（1）产品体验：开盘前启动样板别墅生活示范区，启动产品外立面、户型设计体验。
（2）服务体验：率先启动销售服务、会所服务、保安保洁服务。
（3）生活体验：拍摄模拟别墅生活。
（四）启动“一对一”营销
VIP客户及重点客户，进行直邮和上门访问。
（五）启动五星级服务营销体验营销
引入五星级酒店的物业服务，率先进行服务培训，通过销售服务、物业服务、产品服务和售后服务等方面，将本案倡导的新兴贵族阶层所享受的生活方式和服务模式应用其中。建议：与五星级酒店管理公司签约顾问。
（六）启动网络营销
利用网络，进行前期虚拟营销；利用网站，吸纳业内人士和业主方的意见、建议。
（七）启动事件营销
频繁开展各种社会公益活动，充分发挥客带客的销售效果，全面启动关系营销和口碑宣传；频繁开展各种户外拓展、自驾车活动和健身旅游活动；
系统化包装策略
售楼人员：要求10名左右，女--身高1.65标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁左右，有外企从业经验者优先；男--身高1.72以上标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁以上，有外企或同类楼盘从业经验者优先。
保安：女保安白天在售楼部、男保安夜间巡逻，保洁形象气质佳，女保安身高1.65，男保安身高1.75，退伍军人优先。
工程师：负责建筑内隔墙建设和外立面装饰选择培训和问题答疑。
项目卖场工程包装：工程部分：公共建筑设施在开盘前提前完成；大门：设置欧洲贵族族徽的标志设计；会所：含室内外游泳池、售楼大厅、咖啡吧、休闲厅、活动室。其中售楼大厅应有专用的音乐欣赏（活动期间有专人表演和音乐设施如钢琴或竖琴）和茶艺表演等；装饰：小区内设置体现产品理念和生活方式的个性装饰，观赏性围墙等
广告包装部分：户外宣传：详见外包装详图；销售引导体系：引导道旗、现场彩旗和三角旗、交通道路包装。
销控及价格策略
项目总体价格定位：本案应以低容积、低密度、私有化和个性化为核心支持，采用单幢整体定价模式进行销售，按周边最高档别墅进行销售定价。
价格策略：实施高开高走。
公布价策略：采用捆绑法进行价格组合，选择最好的几幢别墅，将别墅装修、园林装饰、设施配置进行价格组合，开创周边别墅的天价（均价和总价），从而顺利实施高开策略。
精彩专栏
