东方别墅营销推广战术
具体战术实施
一、广告炒作部分
1、媒体目标群体定位:福兴投资区的企业主、市区富裕阶层(大学教授、医生、报社记者等)
2、媒体目标:依靠强大冲击,造成浩大声势,力争在3个月内使案名"东方墅"及"福州超级生态住宅"概念以及"返普归真生活方式"的知晓度达到95%以上,并在福州形成轰动,树立起强势楼盘的形象,为销售打下强有力的铺垫。
3、媒体投放区域:福兴投资区.福州市
4、媒体选择:根据目标消费群体的生活特征以及广告的经济、有效原则,本项目广告以报纸广告为主,电视、车体、户外广告、DM为辅
报纸:福州晚报、海峡都市报为主
电台:987电台、巴士广播网
电视:福建电视台综合频道、福建电视台新闻频道、福州电视台影视频道
车体:
DM
5、媒体投放策略:以软性报道为主,并配合电视、报纸的硬性广告,集中式投放
6、广告主题:云深处 乡诗人生(主打广告语)、塑造项目诗意生态住宅概念以及的返普归真的生活方式等
7、投放强度:
报纸:硬性广告*次,以1/2为主,穿插跨版、异形版;软性报道12次(不含其它活动的媒体炒做)
电台:总次数为*次,每次时间为15秒
8、投放时间:
报纸:在具体时间安排以每周三、周四为主。由于周一、周五为每周工作的始末,报纸关注较少,而周二由于离周末较远容易遗忘,::因此基本不做选择;而周三、周四正值一周的中心,而且离周末近,根据视听峰谷规律,这两天的报纸人们会更加留意,若对项目有兴趣,周末便可前往咨询甚至发生购买,故选择在周三和周四。
电台:由于目标消费群体基本在9:00以后开车上班,而下班时间相对比较迟,故选择在
9:00--21:00
9、关键诉求点:
树立项目形象,提倡生活方式
产品卖点:生态住宅概念、共享空间利用,智能化安全系统、地段优势
具体媒体排期:
【报纸广告】
软性报道
【海峡都市报】
【福州晚报】
硬性广告:
【海峡都市报】
【福州晚报】
【电台广告】
●时间:9月15日--10月15日
●长度:15秒
●内容:项目名称,项目风格,项目档次,项目位置,主打广告语,销售热线
●媒体选择:音乐交通频道
●投放频率:16次/天,从每天9:00-23:00,每隔30分钟播一次
●目的:采用地毯式轰炸宣传,快速引导消费者,吸引其关注
【车体广告】
●时间:20**年7月1日起
●车体选择:
●设计风格:突出项目的清新、自然,强调项目名称及电话
【户外广告】
●时间:20**年7月1日起
●主题:体现楼盘形象
●位置:机场或鼓山脚下、网球俱乐部、高尔夫球场
●设计风格:简洁、大气突出项目名称、主打广告语及电话
二、主题活动部分(战术实施)
战术实施原则:所有的战术都围绕核心战略进行,具有很强的针对性,并体现战术实施的统一性和阶段性的结合。
战术目的[系列述求点]:通过媒体的宣传,使目标消费者认知到--
"东方墅"项目是福建省诗意生态住宅,性价比最好[比一般别墅便宜1000平方米],它代表未来别墅产品的趋势:生态住宅概念、智能化安全系统、先进物业管理。高尚的社区人文……
是成为真正生活家的象征。
战术一、新闻发布会及现场参观
时间:6月15日
地点:温泉大饭店会议厅、
方式:邀请目标群体和各大媒体举行新品上市发布会
目的:
1、利用媒体造势,扩大影响,提高项目形象及知名度
2、直接与目标群体沟通,促进购买
3、展示开发商实力,增强消费者信心
4、通过现场参观,树立项目形象
筹备人员:15人(含礼仪小姐5人)
邀请人员:
1、潜在消费者:私营主、经商人员、在榕投资者、部分暴发户
2、各大媒体:海峡都市报、福州晚报、福州日报、东南快报、福建电视台、福州电视台等
3、主持人(待定)
程序:1、主持人致开幕辞
2、开发商总裁致辞
3、
4、项目介绍会
●宣传:提前3天在福州晚报作硬性广告
●物料:请柬、展板、挂旗、宣传册、宣传单页、礼品、拱门、横幅、气球
●现场气氛:突出一种热烈、活跃的气氛
●预期效果:将有100位左右目标消费群体(包括26位准业主)以及数十家新闻媒体参与此会,而且次日将要多家媒体报道此会。
●费用:
战术二、开盘庆典活动(名模秀)安排
时间:20**年6月22日(周六)
场所:东方墅售楼部
目的:
1、汇聚人气,营造气氛
2、增强宣传效果
3、进一步树立项目良好形象
活动内容:1、公司老总剪彩
2、展现各项物业服务
3、项目介绍、模特表演
邀请人员:业主、准业主、媒体人员(海都报、晚报、日报)
参与人数:人
组织安排:(同上)
预算:万元
"东方墅"开盘庆典活动评估
地点选择评估:售楼部作为一种桥梁,容易将客户与楼盘直接联系起来,给客户留下的印象比其他地方更深刻。
市场效果评估:
(1)园林景观已经装修完毕,利用现房刺激目标群体,这比以前单纯的广告宣传更具有说服力,更有利于项目形象的树立
(2)通过现场的热卖气氛进一步诱发潜在客户的购买欲望
(3)更有利于造成口碑宣传
战术三、"东方墅"企业家论坛活动安排(与媒体合办)
时间:(周六)
场所:
目的:
1、展示开发商实力、与众不同的眼光和服务角度,扩大项目社会影响力
2、吸引目标群体,搜索目标资源;
3、借机宣传东方墅、达到充分利用"现房"的资源
邀请人员:
1、知名企业家、营销界风云人物
2、目标客户(福兴投资区企业的企业主)
3、各媒体记者
活动内容:
1、集团开场白,介绍项目
2、企业家介绍企业战略、发展、营销等问题
3、中场休息10分钟,
4、企业家自由提问
5、赠送楼书、资料
参与人数:人
广告配合:在6月13日(周四)在《福州晚报》刊登1/2版告之性广告,
组织安排:(同上)
预算:10万元
"东方墅"企业家论坛活动评估
时间选择评估:
(1)项目的形象基本上已经树立,大堂装修完毕,可作为讲座的会场
(2)周六目标客户比较空闲,有时间来听专家讲座。
市场效果评估:
(1)吸引市区200名左右企业家,收集200名左右潜在消费者名单,为日后销售打下基础。
(2)通过企业家论坛让"东方墅"在福州企业界流传开。
(3)通过活动后的人际传播(口碑传播),达到提高知名度10个百分点的效果。
战术四、"东方墅"九寨沟旅游活动安排
时间:
场所:四川九寨沟
主题:送您真正"体验山水、休闲的文化之旅"
--前五名买家将获得赴四川九寨沟旅游名额。后期买主都将有机会参与摇奖,抽取另5名赴四川九寨沟旅游名额。
目的:通过旅游,让业主在游山戏水中感受本案的居住概念--在幽静中享受山水文化。
参与人数:5人
预算:万
"东方墅"九寨沟旅游活动评估
形式评估:(1)游山戏水档次是比较高的,::符合业主的品位,也适应楼盘的居住概念定位。
市场效果评估:
(1)争取让潜在客户对旅游产生兴趣,且对本案楼盘产生兴趣。
(2)在前期活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。且参与后续旅游活动。
战术五、"东方墅"书画展活动安排
时间:
场所:福州书画院
目的:满足业主对文化品位的需求,通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,也通过画展展现项目的文化品质。
邀请人员:(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)省内知名画家、书法家
(3)各大媒体
(4)政府官员
(5) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
3、知名画家、书法家作品介绍
参与人数:*人
预算预算:万
"东
形式评估:书画展文化品位高,与本案形象契合,也符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术六、"东方墅"鼓山文化探索活动安排
时间:
场所:鼓山
目的:满足业主对文化品位的需求,通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,也通过画展展现项目的文化品质。
邀请人员:
(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)省内知名画家、书法家
(3)各大媒体
(4)政府官员
(5) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
3、知名画家、书法家作品介绍
参与人数:*人
预算预算:万
"东方墅"鼓山文化探索活动评估
形式评估:书画展文化品位高,与本案形象契合,也符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术七、"东方墅"业主酒会活动安排
时间:
场所:大饭店
目的:通过活动进一步加强与老客户的交流、沟通,使感情进一步升华,间接影响老客户介绍新客户,达到销售滚雪球效应
邀请人员:
(1)老业主及其朋友(目标客户)
(2)各大媒体
(3)政府官员
(4) 报社领导
活动内容:
1、开发商老总发言
2、业主代表发言
4、舞会中间穿插项目介绍
参与人数:*人 组织安排:(同上)
预算预算:万
"东方墅"酒会评估
形式评估:
(1)酒会配合温泉大饭店五星级形象,因此档次是比较高的,符合业主的品位,适应楼盘的高档定位
(2)酒会的现场氛围好,易于客户和开发商的沟通
市场效果评估:争取在活动结束后,有部分潜在客户对楼盘产生兴趣,前往现场看房,当场有购房意向达成。
战术八、特色服务(提前展现物业服务品牌)(成立客户服务中心负责向业主汇报工程进度、业主投诉等)
篇2：东方墅别墅购房须知
【购房须知】
尊敬的客户:
欢迎您购买"东方墅"别墅,为节省您的宝贵时间和精力,请您按以下步骤办理购房手续:
一、购房须携带资料:
1、个人:身份证或护照,验正本,交复印件;
2、单位:营业执照或登记证、董事或法人代个证明,授予权书或董事会决议,法人代表身份证、经办人身份证(身份证验收正本、复印件)
3、境外购楼者:身份证或护照,验正本,交复印件;
二、认购方在选取定楼宇房号支付___万元定金后凭收据签订《"东方墅"认购书》。
三、签订《"东方墅"认购书》时,认购者可行选定"一次性"付款,"银行按揭"、"分期付款"等方式付款。选择"按揭"付款者,::银行是否提供贷款,以银行最后批准为准,若未批准,则可改为其它形式付款,单位购房者暂不提供揭付款方式。
四、认购方若委托他人代理认购,委托代理人需提供认购方授权的"委托书"。
五、认购方须在本公司规定期限内支付首期或全部楼款,同时签订《商品房买卖合同(预售)》,若逾期不签订《商品房买卖合同(预售)》和支付楼款,本公司有权单方解除"认购协议",其定金不予退回。
六、境外购楼者,《商品房买卖合同(预售)》必须经有关公证处公证,境内购楼者《商品房买卖合同(预售)》可选择公证处公证或律师见证。
七、选择银行按揭付款者,按银行有关规定办理。
八、在《商品房买卖合同(预售)》签订前:本公司可提供更名服务,更名者每套手续费按楼款的1%收取。
九、购楼者在买房过程中签订合同涉及的相关文件工本费、公证印花税、契税、登记费等按以下标准执行。
1、契税:楼价的3%(如有减免,则按国家有关规定执行)
2、交易手续费:楼价的0.5%
3、印花税:楼价的0.05%
4、产权证工本费:100-300元。
5、公证费:楼价的0.3%。
注:若上述税费有调整,则按调整后标准收取。
十、付款方式(任选一种)
第一种:一次性付款
第二种:分期付款:
第三种:银行按揭付款:
购房程序流程图:
未尽事宜,本公司欢迎垂询
感谢您的信任和支持!
篇3：松山湖别墅会员俱乐部策划方案
一、成立"松山湖别墅"会员俱乐部的目的与必要性
目的:以积累"松山湖别墅"前期业主为目的,提前结束一期的尾盘销售,并为二期项目开发积累客户资源。
必要性:在现代化的市场竞争中,美誉对于任何一家开发公司来说都非常重要。现在市场上供消费者选择的面非常广,对于开发公司的要求也越来越挑剔。往往在决定购买哪个物业之前会通过各种渠道去搜集关于这个项目的资料,打听朋友、上网搜索等等,但居于决定因素的是实地考察和亲身体验。
纵观现在的楼市,开发商为自己项目的推广不遗余力。然而这样的单向性的宣传推广往往无法切实了解潜在客户的真实需求,导致我们无法提供客户最需要的产品,可以说是双方沟通渠道上有所缺乏。俱乐部则可以有效地解决这样一种弊端,给客户和公司提供对话交流的机会,可以让开发公司充分了解客户的真实需求,进而为公司的开发提供依据。
做为一家开发公司,我们在积累了一定量的客户后,应当在抓住这部分客户的同时更明晰的摸清市场需求,为后续的开发提供更明确的资料。同时,不断的与前期客户加强交流和沟通,为已有客户提供服务,不断提高公司和项目的品牌知名度。
二、"松山湖别墅"会员俱乐部的宗旨及标志制
宗旨:会员须为"松山湖别墅"的业主,准业主或关心支持"松山湖别墅"房产的社会各界友人,俱乐部将全心全意为业主提供各种优质服务而无需交纳任何会费。
标志:成立业主会员制,所有会员发行会员卡。
三、怎样成立"松山湖别墅"会员俱乐部
1.招募会员:我们可以通过打电话及群发短信的方式告知业主,另外我们也可以在下次的活动中告知业主,邀请他们来参加我们成立的松山湖别墅"会员俱乐部。
2. 填写申请表
登记入会:可接向松山湖别墅开发公司下属售楼部提出申请,并填写申请表格,批准后生效;
网络入会:因现在在网上 浏览房产信息的客户也比较多,我们可以通过互联网填写申 请,经审核批准后生效。
3.成为资深会员
符合以下任一条件者可申请成为本俱乐部的资深会员:
成为普通会员后向 "松山湖别墅"房产提交意见或建议,并被采纳实施,且效果显著者。
累计购买松山湖别墅两套以上的业主。
成功介绍三名以上客户购买松山湖别墅楼盘的业主。
经俱乐部确认的社会知名人士。
四、俱乐部会员享受的服务及优惠
1.普通会员
定期收到俱乐部的房地产资讯,优先收到松山湖别墅房产新推楼盘资料信息资料。
在同等条件下,::会员享有优先选择***房产可售产品的权利;
会员将被优先安排参观样板单位和可售单位;
会员生日将收到来自俱乐部的祝福;
会员有机会被邀请参加由松山湖别墅房产举办的联谊会等各类活动
会员凭会员卡可在松山湖别墅开设的会所消费,将享受会员折扣价;
利用资源整合,我们可与本地某些高消费场所如商场,酒店联动,会员消费享受会员折扣价等。
2.资深会员
享受普通会员所有的权利;
资深会员凭会员卡购买***房产新品项目,可享受给予的会员折扣价(折扣细则另行约定);
在同意放弃会员折扣前提下,可以选择安排3个月内分期付款;
资深会员生日时,将收到本俱乐部赠送的精美礼品一份;
资深会员将有机会参加由吉星地产组织的现场观摩典礼、公司年庆等活动。
资深会员可减免3-6个月不等的物业管理费。(视情况而定)
五、俱乐部的功能
1.市场营销功能:了解潜在客户的需求,分析已成交客户的动态需求,为决策提供信息支持。
2.服务功能:为会员提供有关置业各方面的服务。
3.形象展示功能:配合销售不断举行各种活动树立项目的品牌形象。
4.促销功能:通过给予会员购房时候一定的销售奖励,刺激会员的购买欲望。
六、会员价值的体现
1.无形的促销价值
会员在参与俱乐部举行的各种活动后会主动向亲戚朋友推荐自己购买的楼盘,进而产生链式营销的价值。如果我们的已有客户对我们的项目满意度非常高,在平时与朋友亲戚的聊天中非常自然的就会将这种满意之情流露出来,并会产生推荐行为。这样一种客户推荐行为一次产生的效果往往超过销售人员十次推荐产生的效果。
2.再次购买价值
目前我们的业主都是具备一定经济实力的的中年人,且投资理念比较强,现在国家已经限制别墅用地的开发,本项目就显得比较珍贵,投资的前景就非常好,并且三山已划入市区,以后发展前景很好。所以他们很有可能选择第二次购买进行投资。从心理学上来说,首因效应对人的行为的影响最大,因此,如果我们的项目能够在客户进行首次置业时给予客户最好的印象,并在
七、俱乐部的职责
俱乐部作为公司品牌形象展示的一个部分,就需要时刻把维护公司形象,推广公司及项目品牌放在首位;同时,作为业主与潜在客户的组成机构,同时需要维护会员的权益。具体职责如下:
1、配合公司整体品牌推广策略,推广公司及项目品牌形象。
2、组织会员进行活动,提高"松山湖别墅"项目知名度和美誉度。
3、配合公司整体销售策略,推出会员促销活动。
4、持续吸纳潜在客户加入俱乐部,并尽可能促进这部分客户购买项目产品。
5、决策支持,及时搜集分析会员关于项目及关于公司的一些意见和建议,提交领导作为决策支持。
所有会籍申请须经公司批准;本俱乐部有绝对的酌情权做出有关会籍的批准与否,而无需做出任何解释。会员要有维护松山湖别墅房产的荣誉和义务,如有损害等不利行为,可直接取消会员资格。
本公司拥有对此卡的最终解释权。
八、另附会员申请表:
松山湖别墅俱乐部
篇4：别墅项目销售核心策略
别墅项目销售核心策略
营销核心理念
项目营销的核心思想是将项目的产品理念和产品价值理念，用最迎合目标客户的语言诉求和宣传手法，传达至客户并对客户的心理密码进行紧密对接。即将别墅所带代表的：个性、自由、健康、舒适、浪漫的种种心理尊崇、社会地位、个人价值实现充分演义在项目的产品及营销过程中。
项目的整体营销策略
因介入本案的时间尚短，现仅就营销过程中需着重关注的要点进行阐述，其他部分（如广告推广策略、现场包装细案等）待签约后将另案提交。
区域资源整合策略
利用大雁塔周边环境资源，集中力量炒作该项目的区域优势，共同完成本区域内的整体包装和整体形象宣传。
营销主体策略
（一）炒作区域优势资源
炒作本案所在区域的自然资源、地段资源，针对曲江别墅的弱点进行攻击性宣传，强调别墅不仅仅是尊贵、奢侈，更重要的是亲近自然、天人合一、个性张扬的心理需求。
（二）启动虚拟营销
在项目正式销售前，展开强大的营销攻势，充分积累前期客户，进行关闸蓄势，充分宣扬产品理念和个性特征，倡导“尊贵、独享、原生、个性”的贵族生活和新别墅居所理念。
（三）启动体验营销
（1）产品体验：开盘前启动样板别墅生活示范区，启动产品外立面、户型设计体验。
（2）服务体验：率先启动销售服务、会所服务、保安保洁服务。
（3）生活体验：拍摄模拟别墅生活。
（四）启动“一对一”营销
VIP客户及重点客户，进行直邮和上门访问。
（五）启动五星级服务营销体验营销
引入五星级酒店的物业服务，率先进行服务培训，通过销售服务、物业服务、产品服务和售后服务等方面，将本案倡导的新兴贵族阶层所享受的生活方式和服务模式应用其中。建议：与五星级酒店管理公司签约顾问。
（六）启动网络营销
利用网络，进行前期虚拟营销；利用网站，吸纳业内人士和业主方的意见、建议。
（七）启动事件营销
频繁开展各种社会公益活动，充分发挥客带客的销售效果，全面启动关系营销和口碑宣传；频繁开展各种户外拓展、自驾车活动和健身旅游活动；
系统化包装策略
售楼人员：要求10名左右，女--身高1.65标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁左右，有外企从业经验者优先；男--身高1.72以上标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁以上，有外企或同类楼盘从业经验者优先。
保安：女保安白天在售楼部、男保安夜间巡逻，保洁形象气质佳，女保安身高1.65，男保安身高1.75，退伍军人优先。
工程师：负责建筑内隔墙建设和外立面装饰选择培训和问题答疑。
项目卖场工程包装：工程部分：公共建筑设施在开盘前提前完成；大门：设置欧洲贵族族徽的标志设计；会所：含室内外游泳池、售楼大厅、咖啡吧、休闲厅、活动室。其中售楼大厅应有专用的音乐欣赏（活动期间有专人表演和音乐设施如钢琴或竖琴）和茶艺表演等；装饰：小区内设置体现产品理念和生活方式的个性装饰，观赏性围墙等
广告包装部分：户外宣传：详见外包装详图；销售引导体系：引导道旗、现场彩旗和三角旗、交通道路包装。
销控及价格策略
项目总体价格定位：本案应以低容积、低密度、私有化和个性化为核心支持，采用单幢整体定价模式进行销售，按周边最高档别墅进行销售定价。
价格策略：实施高开高走。
公布价策略：采用捆绑法进行价格组合，选择最好的几幢别墅，将别墅装修、园林装饰、设施配置进行价格组合，开创周边别墅的天价（均价和总价），从而顺利实施高开策略。
篇5：别墅项目特殊性对营销执行要求
别墅项目的特殊性对营销执行的要求
本项目总建筑面积76余亩，其规模与操作难度同周边别墅开发的所有楼盘大致相同，必采用全新的营销模式和营销手法进行宣传推广；本项目还有以下几方面特征，在营销中必需进行针对性考虑：（1）总体量不大，但总产值大，需创造社会关注度极大化，扩张客户源；（2）开发周期短，进行品牌创造和服务营销双重模式；（3）资金需求量大，控制销售速度、回款速度和目标利润之间关系。
精彩专栏
