房地产策划操作阶段流程

　　房地产策划操作阶段流程

　　第一阶段：初步考察

　　与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。具体工作：

　　一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解，确定初步印象；

　　二、根据项目的状况、开发进度，初步拟定考察内容、范围；

　　三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划，立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研；

　　四、分析项目本身是否具有可操作性。

　　初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围，作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。

　　五、提出项目操作的总体思路。

　　第二阶段：签署工作协议

　　确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

　　第三阶段：实地调研

　　根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容：

　　一、市场环境调查分析

　　城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察；

　　二、区域条件调查分析

　　项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势；

　　三、同类产品竞争势态调查分析

　　市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查；

　　四、项目情况调查分析

　　土地资源优劣情况、地块地形地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状；

　　五、项目定位

　　根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

　　六、营销策划

　　蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等；

　　七、人员培训　为发展商的营销人员进行全方位的专业培训；

　　八、销售执行

　　全程监控项目销售的执行情况，并适时作出相应的策略调整；

　　第四阶段：由专家对项目建设规划设计提出指导性建议

　　对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。

　　第五阶段：撰写各类报告

　　根据不同客户的需求，提供不同的战略报告，必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出具市场调查报告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。

　　将方案报告提交给项目方进行讨论，并根据其意见进行修改。

　　第六阶段：召开方案论证会

　　召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。

　　第七阶段：完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）

　　侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。

　　第八阶段：整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台

　　注：根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要进行调整。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房地产项目开盘营销策划方案

　　房地产项目开盘营销策划方案

　　项目开盘前2个月，营销中心必须会同代理公司、广告公司将《开盘营销策划方案》上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求。

　　开盘实施方案必须包括以下内容： 项目概况 广告主题语、定位语（三组以上备选方案） 平面广告的表现（含报广、VI系统，三组以上风格） 新闻发布会等公关活动 开盘推广节奏和价格策略 、开盘活动营销 、媒体广告投放计划（含媒体组合、投放时间、投放金额及所占的费用比例等） 、新闻宣传计划 、销售资料 楼书、宣传单张、销售单张、户型手册、纸袋、名片、信封等其他用品；以及认购书、合同等其他销售资料 、现场布置和流线安排 售楼部及样板房室内布置：展板、喷画、吊旗、销控表、通道布置、户型说明牌、随楼附送牌。 现场户外布置：条幅、户外喷画、户外围墙包装、气球、拱门、对旗、地毯等布置 指示系统设计 看楼交通车、道路安排、停车安排及指示系统等 、开盘销售方式 、营销费用预算 、销售现场的组织和人员安排 、物业服务 保安、保洁、电瓶车人员安排和形象要求 现场绿化安排 管理费收费建议 物业增值服务建议 、其他方面建议 、开盘前工作倒排计划（细致到每天的工作计划） 《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件《武汉zz营销策划方案》。

篇3：房地产策划5个阶段

　　房地产策划的5个阶段

　　随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场，房地产策划扮演的角色显得越来越重要。正如任何新生事物一样，都有一个发展演进的过程，目前，西安市房地产策划还远不够成熟，行业本身也不够规范，许多代理公司、顾问公司的策划案缺乏专业水准，导致最终出现了开发商们对房地产策划"想说爱你并不容易"的尴尬局面。

　　其实房地产策划的逐步成熟不但有赖于从业人员的专业技能、经验和敬业精神，同时它与房地产行业的本身发展有很大的联动关系，策划是跟随市场一起成长的，所以顺着房地产市场的发展脉络我们很容易摸索到房地产策划的发展轨迹。

　　一、产品观念时代：策划找"感觉"

　　房地产刚刚走向市场化，开发商手里有资金，有土地，开发什么项目呢？这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家在一起讨论，市场调研没有受到丝毫的重视，主观臆断色彩十分浓郁，每个人都凭着自己的感觉，感觉找对了，项目也能获得成功；感觉找不对，就难讲了；我国的空置房一直那么高，恐怕就和"感觉"型策划有很大关系。

　　二、推销观念时代：策划找"卖点"

　　在很长的一段时间里"策划"的含义仅仅是"广告策划"而已。广告公司即为房地产策划专家，其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。并且，这一时期卖点的定位还主要以地段、价格等最基本的房地产要素来体现。

　　三、准营销观念时代：策划找"概念"

　　随着注意力经济时代的来临，产品的同质性引发了房地产市场的"概念"之战，以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为一时之尚。同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注，市场的空白点成为策划关注的焦点。一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅，种种概念铺天盖地，应该说这是种进步，策划不再是卖点的杂绘，而是统一概念下的多个层次。

　　四、营销观念时代：策划找"需求"

　　竞争的压力，积压楼盘的现实，使开发商不再只关注于产品的本身，转而也要看消费者的脸色了，消费者关心什么，注重什么，那项目就倾向于什么。消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多，他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟不是皮鞋或口红。于是开发商们开始"生产你所能够出售的东西，而不是出售你能够生产的东西"。"发现欲望，并满足它们"，而发现"欲望"的责任，就落在了策划身上。在一此人还将"卖点""概念""造势"奉若法宝的时候，另有一些策划人却转而去研究市场，分析消费者的真正需求；于是市场便出现了这样的现象：一方面，有些楼盘叫好不叫座；另一方面，一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。

　　五、市场的社会营销观念时代：策划找"平衡"

　　最近几年，有人提出这样的问题：一个在了解、服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业，是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢？市场的营销观念回避了消费者需要、消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突。对此，有人提出了"社会营销观念"。社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益，即，公司利润，消费者需要的满足和社会利益。房地产作为特殊的产品，它的社会性尤其突出。当有一天，政府发现开发商已经变得如此优秀了，不但小区建得如此漂亮，而且周围环境也改造得如此优美，那说明市场已到了"社会营销"阶段。这时的策划就不但要研究目标市场了，而是要纵观全局，在个体消费者和社会消费者之间，在楼盘与城市建设之间，在人与自然之间找一种平衡。

篇4：房地产策划营销部工作流程

　　房地产策划营销部工作流程

　　一、销售流程

　　1、现场销售流程：

　　（1）销售组长协调、组织置业顾问接电、接访、约访、回访，同时每天做详细登记，并且每天汇总到前台秘书。

　　（2）销售组长协调、组织置业顾问对客户介绍、宣传产品。

　　（3）销售组长协调、组织置业顾问促使客户交款认购，并且审核认购书。

　　（4）销售组长将认购书交销售部主管复核，同时做销控。

　　（5）销售组长协调、组织置业顾问促使认购客户付款签约，并且负责合同的解释工作。

　　（6）销售组长将签好的合同交销售部主管审核—客服部审核—销售部经理审核—财务部--策划营销总监审核—总经理—交回客服部盖章。

　　（7）盖章的合同客服部负责备案登记、按揭、管理、存档。

　　（8）销售组长协调、组织置业顾问协助客服部后期催款，包括房款、契税、物业费等等。

　　（9）销售组长协调、组织置业顾问协助客服部给客户发入伙通知。

　　（10）销售组长协调、组织置业顾问协助客服部会同工程部、物业部也客户一起验收房屋，办理入伙手续。

　　（11）销售组长协调、组织置业顾问协助客服部给客户办理产权证。

　　2、大客户销售流程：

　　（1）大客户主管协调、组织置业顾问开发、拜访、接待、约访、回访有意向的团购单位，同时每天做详细登记，并且每天汇总。

　　（2）大客户主管协调、组织置业顾问对有意向的团购单位介绍、宣传产品。

　　（3）大客户主管协调、组织置业顾问促使有意向的团购单位交款签署团购框架协议，并且审核框架协议书。

　　（4）大客户主管将框架协议书交销售部经理复合，同时做销控。

　　（5）大客户主管协调、组织置业顾问促使签署团购框架协议的单位组织职工付款签约，并且负责合同的解释工作。

　　（6）大客户主管将签好的合同审核完交客服部审核—销售部经理审核—财务部审核--策划营销总监审核—总经理审核—交回客服部盖章。

　　（7）盖章的合同客服部负责备案登记、按揭、管理、存档。

　　（8）大客户主管协调、组织置业顾问协助客服部后期催款，包括房款、契税、物业费等等。

　　（9）大客户主管协调、组织置业顾问协助客服部给客户发入伙通知。

　　（10）大客户主管协调、组织置业顾问协助客服部会同工程部、大客户主管协调、组织置业顾问协助客服部给客户办理产权证。

　　二、定价流程

　　1、现场销售定价流程

　　： （1）销售部负责确定房源面积表。

　　（2）策划部负责根据销售部提供的房源面积表制作价格表。

　　（3）销售部负责复核策划部制作的价格表。

　　（4）复核好的价格表销售部负责上报销售部经理、策划营销总监、负责策划营销的副总、公司老总审批。

　　（5）审批好的价格表下发给策划部备案、销售部执行。

　　2、大客户销售定价流程：

　　（1）大客户部负责确定房源面积表和定价原则。

　　（2）策划部负责根据大客户部提供的房源面积表和定价原则制作价格表。

　　（3）大客户部负责复核策划部制作的价格表。

　　（4）复核好的价格表大客户部负责上报销售部经理、策划营销总监、负责策划营销的副总、公司老总审批。

　　（5）审批好的价格表下发给策划部备案、大客户部执行。

　　三、市调流程

　　（1）置业顾问为初级市场调研员，负责济南所有楼盘的市调工作，销售主管负责组织、指导、监督置业顾问的市调工作，销售主管负责每月20日，把当月的市调信息以书面形式汇总到策划部负责市调工作的专职策划。（市调表格由策划部制作）

　　（2）专职策划负责整理、分析置业顾问的汇总市调信息，并且及时关注行业动态、相关政策、相关土地信息、经济指标，按照公司要求提交月度市调报告给策划部主管。

　　（3）策划部主管负责负责全面把控市调工作，审核月度市调报告。

　　（4）策划部主管把审核好的月度市调报告提交给策划营销部经理、策划营销总监、负责策划营销的副总。

　　（5）策划部根据月度市调报告及时营销推广策略，上报主管领导批准执行。

　　五、来电、来访、媒体信息反馈登记流程

　　（1）销售主管负责组织、指导、监督置业顾问每天的来电、来访、约访、认购、签约、客户成交原因排序、客户未成交原因排序、媒体信息反馈的登记工作，并且每日、周、月形成书面汇总登记。

　　（2）来电、来访、约访、认购、签约、客户成交原因排序、客户未成交原因排序、媒体信息反馈的日、周、月书面汇总登记每日、周、月提交到策划部，策划部做出分析说明，每日、周、月提交给策划营销部经理、策划营销总监、负责策划营销的副总。

　　（3）策划部根据分析数据，及时调整销售策略、媒体策略，上报主管领导批准执行。

　　六、销售推广流程

　　(1) 策划部根据市调报告和销售部的来电、来访、约访、认购、签约、客户成交原因排序、客户未成交原因排序、媒体信息反馈的日、周、月的汇总登记制定月、季度销售推广策略。

　　（2）制定好的月、季度销售推广策略提交给策划营销部经理、策划营销总监、负责策划营销的副总。

　　（3）策划部根据领导批准的月、季度销售推广策略执行销售推广，并且抄送部门内各主管。

篇5：房地产销售项目全程策划大纲

　　房地产销售项目全程策划大纲

　　[初步接洽阶段]

　　1、 项目资源条件整合及判断

　　负责部门： 策划部、代理部、研究部

　　报告名称： 《**项目策划大纲》

　　中心内容：

　　宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

　　地段资料：规划要点、坐标。

　　周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

　　发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

　　判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

　　2、 多方案初步规划、设计或调整建议

　　负责部门： 策划部

　　报告名称： 《会议纪要汇总》

　　《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》

　　中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

　　[前期策划阶段]

　　3、 地块内在条件整合及价值分析

　　负责部门： 策划部、投资部

　　报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

　　中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

　　4、 资源综合及定位

　　负责部门： 策划部

　　报告名称： 《**项目综合定位报告》

　　中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意

　　5、 依据定位针对性的市场调查

　　负责部门： 策划部、研究部

　　报告名称： 《**项目市场调查报告》

　　中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

　　6、 经济可行性分析

　　负责部门： 投资部、策划部

　　报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》

　　中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

　　7、 初步营销框架

　　负责部门： 策划部

　　报告名称： 《**项目初步营销报告》

　　中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

　　8、 规划、设计方案及跟踪

　　负责部门： 策划部

　　报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》

　　中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

　　[营销策划阶段]

　　9、 营销整体规划

　　负责部门： 策划部、代理部

　　报告名称： 《**项目营销整体规划》

　　中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

　　10、 经济敏感分性

　　负责部门： 投资部

　　报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》

　　中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

　　11、 价格策略执行计划

　　负责部门： 投资部、代理部

　　报告名称： 《**项目价格策略报告》

　　中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

　　12、 物业准备工作计划

　　负责部门： 投资部

　　报告名称： 《**项目的物业模型》

　　中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

　　13、 销售准备工作计划

　　负责部门： 代理部、策划部

　　报告名称： 《**项目前期工作计划表》

　　中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

　　14、 项目包装执行计划

　　负责部门： 策划部

　　报告名称： 《**项目包装概念设计》

　　中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

　　15、 广告宣传炒作计划

　　负责部门： 策划部、代理部

　　报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

　　中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

　　16、 销售活动规划及策划

　　负责部门： 策划部、代理部

　　报告名称： 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》

　　中心内容： 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

　　17、 装修套餐

　　负责部门： 策划部、代理部

　　[销售实施阶段]

　　18、 销售培训

　　负责部门： 代理部、策划部、投资部

　　教材名称： 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》

　　中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

　　19、 执行修正

　　负责部门： 代理部、策划部

　　往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》

　　中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

　　20、置业锦囊

　　负责部门： 策划部代理投资部

　　报告总称： 《置业锦囊》

　　中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

　　21、夸张和消费者投资的可性报告。