房地产行业红包营销
房地产行业的红包营销
目前可以进行红包营销的主要有支付宝红包、微博红包、微信红包以及手机QQ红包，但其中又以微信红包使用最为广泛。根据不完全的统计，20**年光除夕夜红包就到了10亿个，超过去年除夕200倍，是整个20**年春节红包总数的50倍。
红包将社交与市场营销结合，能够起到推广品牌、提升形象、促进销售的作用，但成本却远远低于线下活动推广、广告投放等方式。在房地产行业，红包营销有哪些玩法？zz帮你总结归纳了以下8种。
一、跨界合作滴滴红包，保利高调抢返乡客
在春节之前，土豪滴滴打车经常在我们朋友圈和微信群刷屏，但你以为滴滴打车真的这么不计成本吗？那就错了，滴滴打车很聪明地将自己变成了一个分法福利的平台，邀请其他企业来发红包，通过跨界合作和资源共享，让用户的雪球越滚越大。
因此，万科、保利、万达等标杆房企也选择了跨界合作滴滴打车。与滴滴打车合作发红包优势有3个，第一，操作简便，一般步骤不超过3步，打开→留下电话→获得红包，如果曾经留下过电话就打开直接就可以获取红包了。第二，低成本获取客户信息，有时候我们就为了1块钱的滴滴红包把自己卖了，乖乖留下电话号码，因为打车可以直接用红包现金；第三，其他红包都是抢一次就完，滴滴打车可以抢多次，大大提高了用户参与的热情。
比如万科、保利就抓住了滴滴红包这一平台优势，在春节前与滴滴打车跨界合作了一把。保利滴滴红包推出短短2天就有49969人参与并领取红包，效果杠杠滴。
安徽保利推出的滴滴红包的活动有3个亮点：1.选择的时机非常好，活动选择在2月11日-28日举办，刚好就是客户春节往返的时段，打车的频率非常高，等于免费给客户送打车钱，客户当然乐于参与了；2.投入产出比高，通过滴滴红包轻松获取了大量客户以及返乡客户的联系方式，其他方法比如派单拿客户电话有多难？3.虽然是滴滴红包，但每一个页面都植入了“保利地产，欢迎您回家”的品牌及情感元素，从情感层面去打动返乡客户，提升了客户对保利品牌的认知度与好感。
二、红包推广微信公众号：绿城投2万元涨5万粉
20**年12月份，绿城集团在其微信公众号满一周年时，推出了“小绿叶一周岁发红包”活动，短短10天，涨了近5万粉丝，合作费用及活动费用总计也只投入了2万元，相当于每个粉丝的获取成本只有0.4元，远远低于线下获取粉丝的成本。
绿城抢红包活动需要基于第三方平台，在活动路程方面相对要复杂一些。比如分了2种玩法，一种是随机抽红包，即客户关注绿城集团公众号后回复红包，如果抽的是随机红包，可以直接点开，是否中奖当时就可以揭晓。第二种是会抽到邀请红包，即要先邀请5个好友关注“绿城集团”微信公众号，让好友帮忙拆红包。与此同时，按照每个人邀请好友数量进行排名，TOP10排行榜单会显示出来。邀请好友数量排第一的粉丝可以获得不同级别的现金奖励。
总结绿城这次派红包的亮点，一方面是奖品具有较大吸引力，比如最高的2000元现金奖励、充值话费，还有一等奖二等奖三等奖各种礼品，其实投入不大，但给客户感觉奖品很丰厚；另一方面是通过排行榜的形式，营造出一种强烈的竞争氛围，最大程度激发了客户分享朋友圈及邀请好友参加的积极性，让绿城品牌在短时间内获得了大量的曝光，最终达成了涨粉5万的预期目标。
三、微信群发红包太任性：旭辉发3万元营销10万人
由于微信红包自身的限制，只能通过个人微信号发送给指定朋友或者微信群里，无法在公众号直接发送给用户。所以大家都会把来自不同渠道的用户，汇集到微信群里，再进行红包活动。前两天，信玉堂-地产微精选推送的文章《《23万条发言创记录!开发商这么发红包,我也是醉了》中分享了旭辉元宵节发红包的案例，即旭辉通过微信群派了3万元红包，但营销的是10万人，这费效比真碉堡了。文章中具体介绍了旭辉群发微信红包的操作思路。大致有以下几点：
1.每个项目建多个微信群，覆盖5000人。
苏州旭辉这次派发红包，根据项目名称来建设，比如“御府项目元宵抢红包群”、“旭辉悦庭红包群”、“苹果乐园红包群”、“小美元宵红包群”（旭辉美澜城，简称小美）……，还有“旭辉一家人”、“旭辉合作方”等总共建群14个，每个群的人数都在400左右，总计参与人数5000多人！
2.每次派发666元，总计派发3万多元。
这次全部采用“拼手气群红包”，每次派发666元，图个六六大顺，并且根据现场销售情况，每卖一套房子，就会在相应群里派发666元，据说成交了20多套，总共派发3万多元，霸气，白花花的现金啊！想想也对，比暖场活动是在多了。
3.8小时聊天记录23万多条。
这14个微信群，在8个小时内总计聊天记录23万多条，神马概念，每分钟聊天次数480条，平均分摊到每个群里，每分钟也达到了34条，每逢红包发出来就出现了高峰刷屏时刻，1分钟内可能能达到数百条对话，这酸爽！
4.与销售挂钩的红包模式
这次旭辉的红包是根据项目现场成交而定，每发出一个红包，代表着成交了一套房子，让所有的客户都会感受到现场热闹氛围，这个时候，即便是插入一些广告，大家也觉得无妨，因为大家都在“亢奋”和“惊喜”中，你发任何东西，他们都会谅解。
5.线上线下的共同参与
这次苏州旭辉的红包是由旭辉的全体工作人员发起，每个销售把客户都拉进来，还会把媒体、合作方都拉进来，感受红包的气氛。最重要的是，每个抢到红包的客户，到售楼处还可以享受额外的购房优惠，喜庆感由此而生。
这个时候，这5000人会将成果展示到朋友圈，按照人均粉丝200人，直接影响到了10万人，这么算一算，这3万多块钱，调动的人气是如此之多，所以，相当的划算。
四、口令红包，品牌广告新模式
支付宝口令红包是20**年蹿红的红包新玩法。用户发出红包时会生成相应的口令，收红包的人在支付宝输入相应口令就能领取红包。口令红包比一般直接派送红包的方式更具互动性和趣味性。
比如，商家在生成红包时可以将口令自定义为品牌slogan或者其他文字，在向用户发放红包的同时也能起到品牌传播的效应。例如，小米可以将红包口令设置为“为发烧而生”，这样用户输入“为发烧而生”就可领取红包。这也意味着，原本纯粹的红包玩法，已经成了一种新的品牌营销方式。
而在刚刚过去的三八节，绿城西子田园牧歌也玩了一把支付宝红包。客户首先关注绿城西子田园牧歌微信号，在微信号后台输入“绿城精装90现房”获得支付宝口令，然后再去到支付宝APP输入红包口令抢红包。zz体验了一把这个过程，还不算太复杂，只是金额小了点，总共100人抢到红包。
五、发红包兑礼品，增加售楼处来访量
这种玩法主要是线上抢红包、线下
兑换奖品，将线上线下打通，从而达到增加售楼处来访量的目的。西宁新华联广场就采取了这种红包营销方式。但相对直接建群派红包，这种分享累计点击量换金额，再换礼品的做法，对于项目非潜在客户而言，实在缺乏吸引力。但话又说回来，这种方式提高了客户领取奖品的门槛，降低了客户参与的积极性，但从增加售楼处来访量、摸排客户诚意度来看是起到一定效果的，通过这种活动方式等于把诚意客户筛选了一次。因为参与抢红包并且会为了奖品来到营销中心，一般是诚意度较高的客户。但在三四线城市这种方式对于增加售楼处人气可能会更加奏效。
而从该项目微信公众号发布消息来看，当天来到现场抢红包的有近150个人，也取得了不错的效果。毕竟，来到现场才有更多成交的机会么。
六、通过红包回馈老业主、活跃用户
你推送的文章是不是点击量低得让人沮丧？你与客户是不是基本零互动？有的人，不常联系，关系慢慢就淡了。这对于企业尤其如此。所以，对于企业之间，与用户之间的互动非常重要。而如果你精力有限，只能登门拜访那么几家客户，只能寄送几百份礼品，那么通过微信红包回馈、感恩客户也是非常有效果的。
只要你推送一则要发红包的消息，保证你会感觉整个世界又活过来了。可以说，企业自身回馈粉丝式的红包是商业味道最淡，用户价值最高的一种红包营销方式，一方面有效的拉动了用户与准用户的参与，同时也将自身品牌在活动中深度传播。
七、销售人员可用红包做见面礼
在中国这个人情社会中，从陌生到熟悉其实往往只要一个小小的馈赠，就好像两个不认识的男人碰在一起第一个动作肯定是掏烟，有事没事先点一根。
而对于房地产销售人员而言，连接刚认识的客户最好的工具莫过于微信红包了。通过一个小小的红包，哪怕就是1块钱的红包，这种有创意且新潮的方式可以快速地拉近人与人之间的感情，同时增加信赖感。
另外，可以通过发红包建群拉更多的客户进群，从而获取潜在客户。现在很多群都会以抢红包为噱头让更多陌生人扫描加入，通过红包让企业获取粉丝的成本大大下降。
八、赞助微信群发红包
如果你认为自己建群难度太大或维护成本过高，也可以选择作为赞助商进入高质量的微信群发红包。在以前，企业要进入QQ群发广告，往往都会被毫不留情踢出去。但微信红包提供了一个充分的理由。当你作为赞助商身份进入高质量的微信群里发红包后，再群发广告似乎大家也觉得你棒棒哒了，这就是微信红包的力量。这种方式既可以帮群主活跃群气氛，房企也可以在群里投放广告，精准度极高，成本远远低于投放媒体广告。
小结
虽然房地产企业在红包营销方面还没全面发力，但随着这种低投入高产出的营销方式被更多企业所青睐，红包营销的效果也会逐步被削弱。试想，众多企业纷纷发放红包，粉丝很难在众多品牌中记住某个品牌。
因此，营销专家沈浩卿指出，企业要想做好红包营销，至少需要考虑到以下三个方面。第一，企业的红包营销必须先做到有的放矢，可以通过微信群、QQ群、微博粉丝等渠道，精准找到目标客户较集中的地方，并将其有效引导到某一指定的网络账号抢红包。第二，企业应事先设计好红包的品牌或产品推广语，力争以简短的词汇，提炼产品最具竞争力的卖点予以醒目展示，尽量做到让人易懂易记易传播。只有这样，企业才能实现有效的品牌传播。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：房地产渠道营销不是万能解药
房地产渠道营销不是万能解药
20**年，对绝大多数的房地产开发商阵痛的一年。白银时代，最难找的是客户。这一年，全民营销呼啸而至。毫无疑问，供大于求的市场环境决定着传统的营销方法必须进行变革。但到底应该怎么变？北京高策房地产顾问有限公司给zz来稿分享了他们的看法。
20**年堪称“渠道年”，就像全民皆股要审慎股市一样，当全民营销扑面而来，加之与互联网、大数据不期而遇，让多年奋战在一线的地产人不禁感叹，营销也要变革了！变则通，如何变？今天就和大家分享我们的看法。
一、渠道营销：本质还是“4P－4C”
分析“渠道为王”背后的本质，是源于具备支付能力的目标客户与其具备购买意向的产品之间的空间距离发生变化，导致评判有效渠道的标准也在发生变化。
首先，随着城市核心区发展的日益成熟，土地稀缺性凸显，土地价格高涨，导致城市发展逐渐外扩，在售房产项目也在不断外溢，目标客户与目标产品的空间距离被逐渐拉大，需要能够快速直接传递价值和实现导客的渠道。例如微信楼书就是利用手机终端与目标客户的便捷性迅速蹿红，后来又衍生成为活动招募、客户集结的导客工具之一。
其次，由于市场调控和客户持续观望，有效客户基数迅速缩减，以往费效比最优的网络短信也逐渐失效，每找到一个有效客户所花费的成本迅速飙升，因此能更快、更准找到目标客户的渠道就成为救市稻草。例如掌握大量新鲜客户资源的二手经纪门店，或是拓客能力很强的分销公司，就成为渠道整合的首选目标。
所谓渠道整合营销就是寻找到与营销目标相匹配、能够最快最准导入有效目标客户的渠道资源，并制定整合方案。因此在启动渠道之前，老掉牙的营销定位工作依然重要，采取传统六步法则从“销售目标、本体研判、竞争解析、客户细分、定位梳理、渠道配置”六个方面，对项目进行全方位的把脉，从而帮助我们制定最有效、最合适的渠道整合方案。
二、渠道营销要学会量体裁衣
医生诊断也要望闻问切，对症下方，营销亦然。不同的项目特质、不同的地域特点、不同的营销目标，对渠道的需求是多样性的。
并不是所有的项目都适合启动渠道。渠道能够调动的资源本质是趋利的，因此在成交周期、金额兑现等方面要有充分的保障和吸引力。
1、“海陆空模式”
在有效客户基数充分、客户选择多样的同质高压竞争环境下，可以采取“海陆空”式的内场＋经纪门店＋分销＋电商平台的组合方式，这种模式的特点是力争实现目标客户全覆盖，适用于郊区大盘、刚需快销盘等项目。
典型案例如高策机构策力营销已经实现全面合作的香河区域，或者北京通州等刚需首置项目扎堆竞争的区域，近期策力营销在房山合景领峰项目实现4天破5000万、日均有效来访逾60组的优异战绩。
2、“游击队模式”
针对短期内需要冲刺销售目标、客户转化周期较短的刚需刚改项目，或者区域竞争项目有限、渠道能匹配的客户资源也相对有限的项目，可以阶段性地发动外场渠道带客，也同样适用于首期开盘或新盘加推。需要辅助有大力度的优惠政策，如果舍不得割肉就慎用吧，效果一定欠佳。
3、“全民营销模式”
本质是老带新促销的衍生模式，适用于品牌房企项目，需要配合有系统的前期蓄势、过程传播和后续炒作，噱头大于效果。
4、“私人定制模式”
当遇到针对深海型客户的高端市场，其客户门槛已经超出二手经纪公司和强销公司的客户资源匹配能力，这时就需要针对目标客户细分锁定窄众渠道进行拓展，制定定制化的渠道解决方案。例如目前基于互联网大数据的DSP网络投放，就是通过定向精准锁定客户之后进行定向的网络传播推送。这种方式适用于高端项目或者面向特定客户群体如商业、旅游地产等项目。
5、“跨界渠道模式”
借助互联网电商平台的跨界合作，如淘宝双12孔雀城五折网拍活动创48小时逾30万人围观、425次竞价、3400多万的业绩，这种方式适用于节假日、年末促销、尾盘清货等加大优惠力度的销售阶段。渠道整合营销的本质是要实现全资源平台的搭建，高策机构策力营销与北京电视台《第一房产》栏目的跨界合作就是对渠道整合的创新尝试。未来还会有更多的互联网地产跨界案例应运而生，让我们拭目以待吧！
圈层营销实战4步11术
明源地产研究院 王恒嘉20**-03-31 22:22:52
人物：企业：
导读：说起圈层营销，许多地产人觉得其高大上。传统思维中一个地产人需要多年积累才能有一批客户朋友，一个房企需要多年经营才能有一个高端客户库，来做圈层。可地产这个行业，每年都有很多新入行的精英。地产人跳槽频率很高、房企异地扩张也很快，到一个新企业新项目新城市后，不管是个人或企业，都面对从零开始的局面。
zz认为，做圈层营销，其流程是：1、圈住一批中高端潜在客户，建立起稳固的关系乃至感情，让其对本房企有感性认识；2、通过他们认识更多朋友并尝试营销，进一步扩大潜在客户群；3、售后关系维护，长期经营，直到下一次项目开盘，进入新的循环。
下面，zz从如何从零开始迅速圈住一批中高端潜在客户讲起。
一、从零开始建立中高端潜在客户群的4种渠道
从零开始，建立自己的中高端客户群，做广告、在售楼处搞活动，然后在上门客户中做甄别，是常规做法，收效有限。
要建立中高端客户群，其捷径在于利用其他组织的既有资源。这些组织中，有协会等非赢利组织，也有银行等商业组织，还有政府各部门等。
zz认为，可以从三方面去判断这些组织是否有合作价值：1、是否有足够的人数；2、其活动信息是否能迅速到达相关人群；3、其是否有公信力。
合作的操作办法，具体来说有以下几种：
1、利用高端俱乐部、银行等的已有会员资源，在活动中积累潜在客户
车友俱乐部、奢侈品俱乐部、马球俱乐部、帆船俱乐部、登山俱乐部、飞行俱乐部、宠物俱乐部等等，都是相对高端的，其成员大多有钱有闲有买房投资的欲望。
俱乐部的成员有钱，但俱乐部本身的活动经费则是有限的，所以，房企如果愿意提供场地或者部分资金，赞助俱乐部搞活动，俱乐部一般是不排斥的。
银行的情况类似，其想回报高端客户，但使用银行自己的经费是有压力的，如果和房企联合搞活动，其可以节省经费，何乐而不为。
有自己资源的房企，除了提供经费和场地外，也可以和银行和俱乐部谈判，不提供场地和资金，而是彼此交换客户资源，你在我甲地的活动作推广，我在你乙地的活动做推广，皆大欢喜。zz认为，需要特别注意的是，活动中房企扮演什么样的角色，如何让俱乐部成员注意到房企的存在。
万科就和招商银行合办过定向寻宝活动，在广州办过高端酒会。
2、针对特定有共性的群体，搞针对性活动，利用政府部门等做前期组织
有的群体，其个体之间并无关联，也不隶属于一个组织，但其有很强的共性，利用政府部门等把他们组织起来搞活动，事半功倍。
举例来说：
老师是一个特定群体，在许多地方属于收入稳定且较高的群体，通过教育部门、工会、学校等把他们组织起来搞活动，就可以积累大量潜在客户。
外国人是一个特定群体，有高端置业需求，可以通过外商联谊会等众多组织，把他们组织起来搞活动。
待婚男女是一个特定群体，有婚房需求，可以通过妇联、团委、青年商会、婚庆公司等把他们组织起来搞活动
具体活动可以参考上文，也可以搞一些有针对性的活动，比如针对待婚男女搞单身派对、集体婚礼等等。营销手段也可以多样化，比如现场就送几万购房券等等。
3、针对特别高端的人群，联合媒体搞活动，打造明星客户
zz认为，在一个群体里，一旦最高端的“意见领袖”有所行动，其带动效应是惊人的。
每个城市都有自己的最高端圈子，演艺界、企业界、银行界都有。如果没有任何前期积累，要把各界最高层聚集到一起，最容易的模式就是：通过媒体搞活动。
比如：针对时下热点搞论坛，或者搞大型公益活动，邀请不同领域的最高端人士出席。最高端人群中，只要有几位成为房企的客户，就会带动整个圈子。与最高端人群搭上线后，针对个人搞特别经营，也能收到意想不到的效果。
万科就曾在北京与媒体合作搞过类似活动。
4、面向其他行业招聘销售顾问，利用他们带来的资源
一般楼盘招聘销售顾问，都要求其有楼盘销售经验，而上海星河湾、广州星河湾在招聘销售代表的时候，却招聘了一大批原来从事汽车、金融、高尔夫销售的精英。
zz认为，这些其它行业的销售精英手里有现成的客户资源，而且因为是不同行业，不存在任何同行竞争方面的道德或法律问题。通过这些精英去联系他们以前所在的企业进行资源共享或者搞活动合作，也是事半功倍。
二、经营好已有客户群，送礼物搞活动做服务
许多销售人员或者楼盘，积累客户的时候不遗余力，但一旦一个或一批楼盘销售完毕，就不再重视自己之前储备的客户或已经成为楼盘业主的老客户，这是非常错误的。
经营老客户，比重新寻找新客户对销售起到的效果更大，付出更少，对于高端楼盘尤其是这样。绿城、融创等的某些楼盘，一半以上的销售是通过“老带新”实现的。而且，经营老客户会持续增加品牌的价值。
已经成为业主的老客户，对品牌已经有一定忠诚度和认可度；而曾经列为潜在客户而没有成交的，也要分析其是否还有可能购买房企别的楼盘，如果可能，就要重视，继续经营。
经营好已有客户群，主要可以通过以下一些办法：
1、直接回馈会员
大部分房企都有自己的会员制度，比如万科就有万客会，通过提供免费体检套餐、直接赠送礼品等形式，回馈会员，会员在不经意间就会增加认同感。zz认为，人皆有炫耀心理，其不经意间和朋友说起自己享受的福利的时候，他的朋友就很有可能成为新的客户，这种信息传递的效果往往是最好的。
礼品要精心选择，要值得炫耀，并能经常使用或看到。万科某次回馈赠送的礼品包括思妍丽香薰护肤品、瑞士希格尔水瓶、艺术瓷器礼盒等等。
2、举办各种参与性强的社区活动
新年音乐会、业主联谊活动、家庭节（DV摄像比赛、征文比赛、社区公益活动等）、业主足球联谊赛，这些都是万科搞过的活动。
要搞活动，就要搞参与性强的活动。zz认为，业主可以参与，业主的朋友也可以参与，才是好活动。值得讲给别人炫耀的活动才是好活动。
活动要有梯队的感觉，一个活动针对一种需求或一个人群，所有的活动累计起来将形成巨大的口碑效应。绿城曾经举办过邻里节、海豚计划、红叶计划等活动。这几个计划针对的人群各有不同，其中邻里节有嘉年华等园区文化活动，还有“厨神大赛”等；而海豚计划主要针对儿童，教他们游泳；红叶计划则针对老人。针对孩子、老人的活动，他们的家人、朋友又往往会陪同。活动在项目持续销售过程中不断注入新的活力，保持了项目的势头。许多“老带新”在这些活动中“直接转化”。比如海豚计划，很多老客户的朋友的孩子会参加，而这些孩子的父母则有可能转化为新客户；老客户参加活动后，吃饭的时候、休闲的时候、工作的时候，都会自豪的给自己的朋友同事介绍，最终转化为销售。
3、专程上门拜访，单独请客户吃饭等
拜访必须有由头，不突兀，而且不能带太强的目的色彩。
对于已经购买了房子的客户来说，他对销售代表的服务是基本认可的，如果在成交后还有拜访，会让其觉得获得了超值的服务，从而有可能介绍新的客户给销售代表。但一定要注意，拜访的时间应该在上一个楼盘销售完成后，距离下一个楼盘销售还要有一定时间，否则对方会觉得你目的性太强产生反感。
至于拜访的由头，则有很多。比如客户生了孩子、客户生病、客户生日、纪念日、节日，等等。销售顾问可以带着礼物，去到客户的家里，乃至公司、工厂拜访。也可以根据现场情况，请客户和其朋友、邻居等一起吃饭。这样，其朋友、邻居也都成了新的潜在客户。
4、在非公司所在地建立办事处，长期经营客户
山西、内蒙、河北的煤老板有钱，会在北京等大城市买房，大家都知道，但想利用这个资源却很难。有房企在北京楼盘开盘前在太原组织盛大酒会，现场也来了一些人，但后期效果并不理想。也有房企派人去当地找客户，却碰到层层困难，因为煤老板们怕绑架，根本不信任陌生人。
而潘石屹却在山西左右逢源，在太原异地开盘大获成功。其秘诀就在于，他搞定了老板们中的一两个，再通过他们去经营，这样就增强了信任感。而SOHO的 工作人员 ，也是长期驻扎在当地。他们在山西、内蒙、河北等地经常举行各种活动，等到卖楼的时候自然水到渠成。
三、找到适合做圈层营销的人，做好制度保障和监督
有些楼盘事后单独拜访老客户的比例，达到了惊人的50%。这是如何做到的？主要靠两点：
1、 制度保障，给销售顾问活动经费，并将拜访纳入考核
保证这种售后拜访的数字和质量的制度有：1、有一部分销售佣金，在客户入住以后才发放给销售顾问；2、所有的客户维护都有表格记录；3、经过反复要求
和训练，销售顾问们都已经养成习惯，在没有奖励和处罚的情况下也会主动完成维护。而相关维护的登记表格非常细分，哪个客户是有关系打过招呼的，给过什么优惠，介绍过什么朋友，他的同事朋友有没有买房，参加过哪些活动，维护过几次，下一次准备怎么维护，都有表格、统计、数据。
对于介绍了新客户的老客户，销售人员会进行更加深入的维护，除了给予其介绍新客户的物质奖励，销售经理还会出面请他们一起吃饭。
2、要找到懂人情世故的人
做圈层营销要找到合适的人，其情商不能太低，最好已经进入社会一段时间懂人情世故。zz认为，光每次拜访客户得有由头、不能突兀，实际都不是一个特别简单的事情。
四、 提供竞争对手所不能提供的产品和服务
以上的各种操作如果做到极致，短期内领先绰绰有余，而要在保持竞争优势，持续领先，则要提高营销层次。
房地产营销有三个层次：第一个层次是财务层次的营销，带给顾客的只是经济价值，很容易被竞争对手模仿；第二个层次是社交层次的营销，也就是建立客户组织，搞会员制等等，有一定的归属感；第三个层次是结构层次的营销，企业为顾客提供财务和社会利益之外，客户在企业这里能得到自身需要而竞争对手所不能提供的产品和服务。这个比较难，需要在实践中反复理解。
举例来说，潘石屹经营山西，作为一个名人请煤老板们吃饭给他们“长脸”；某些销售人员建立起自己的音乐美术沙龙，让会员能有更高端的精神生活和接触艺术界人士。
要达到第三个层次很难，其实，读完zz的文章，经过实战，能达到第二个层次，已经基本够用了。
篇3：房地产项目开盘营销策划方案
房地产项目开盘营销策划方案
项目开盘前2个月，营销中心必须会同代理公司、广告公司将《开盘营销策划方案》上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求。
开盘实施方案必须包括以下内容： 项目概况 广告主题语、定位语（三组以上备选方案） 平面广告的表现（含报广、VI系统，三组以上风格） 新闻发布会等公关活动 开盘推广节奏和价格策略 、开盘活动营销 、媒体广告投放计划（含媒体组合、投放时间、投放金额及所占的费用比例等） 、新闻宣传计划 、销售资料 楼书、宣传单张、销售单张、户型手册、纸袋、名片、信封等其他用品；以及认购书、合同等其他销售资料 、现场布置和流线安排 售楼部及样板房室内布置：展板、喷画、吊旗、销控表、通道布置、户型说明牌、随楼附送牌。 现场户外布置：条幅、户外喷画、户外围墙包装、气球、拱门、对旗、地毯等布置 指示系统设计 看楼交通车、道路安排、停车安排及指示系统等 、开盘销售方式 、营销费用预算 、销售现场的组织和人员安排 、物业服务 保安、保洁、电瓶车人员安排和形象要求 现场绿化安排 管理费收费建议 物业增值服务建议 、其他方面建议 、开盘前工作倒排计划（细致到每天的工作计划） 《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件《武汉zz营销策划方案》。
篇4：谈房地产营销三要素
谈房地产营销三要素
随着房地产市场竞争的不断加剧，销售早已成为房企生存发展的命脉了，为此，在营销策略和手段上竞相投入，很大一部分企业在人员配置，广告费用和提层比例等方面几乎加大到了自身的极限了，使得房价僵硬在一个只能上仰不能低头的走势上，从一个层面上讲，这也是高成本的一个原因。
其实，我们把营销剖析开来，它的主要肢干也就是渠道、距离和卖点这么简单，只要从这三个点位下功夫，不但相关成本会大幅度下降，效果也会显著的。在这一点上，我在三线城市的体会比较深刻，因为7年前我的一套人脉立方营销办法就已经奏效过，一个30多人的营销团队，产生的直线辐射效果是（30×150＋30×5×10）。尽管当时市场态势没有现在这么紧张和严峻，可是当时的购买能力和情绪也的确不及现在这么积极这么敏感。
先说渠道。一直以来，房地产的销售渠道也没有离开售楼处加广告这样的模式上，基本出发点都是想用广告把消费者拉到卖楼的现场，这样虽然在目的、想法和思维上直接了，距离近了，可是最终的效果却是背离了。因为所有的房企都是这个思维模式，就象集体做广播体操一样，也许你做得比较好，可是还是会被统一的动作和群体所同化了，如果此刻，你来套芭蕾舞，效果肯就截然不同了，只要允许。
再说距离。其实销售上的距离与我们日常概念上的距离还是有差异的，从卖房的角度设计最短的距离应该是媒体与消费者之间最广最近的，于是所有人都想到了，也这么做了；于是这个平台就泛滥了，就变成公众化了；于是又成了一个广播体操的集体行为了。所以，找到没有个性的你，也许距离就很远很远了，甚至是走错了门永远都找不到了。因此，打造个性才是房企最为捷径便利的距离。
最后说卖点。就产品而言卖点更为直接和明了，但是就营销艺术来讲同样也有卖点，例如，在人脉关系，对接方式，或者恰当的切入角度等，这些在销售环节上尤为重要。消费者看中的是产品的适合度，其中包括需求程度，选择对比和经济承受能力等，而这些也正是商家可以争取提高的程度的内容，恰好在这个环节上更能体现出营销的软硬功夫来。
房企销售是一个大环节，营销是一个大课题，所以，房企必须进行大投入和精心设计，但千万不要仅仅停留在2%，3%或者更高的销售提留上面，这样也许会产生相反的效果，一定要在人员配置上，在有效合理的整合上，在销售环节的成本控制上，在通畅的渠道上，在更短的距离上，在真正的卖点上，做好销售这个环节工作，争取把更大的利润让给消费者，这才是房企营销的上乘法则。
篇5：房地产营销概况
房地产营销概况
房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。
由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
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