养老地产盈利产品定价

　　养老地产盈利与产品定价

　　【项目简介】作为中高档老年住宅项目的开山之作，项目虽然在自然景观、地理位置、文化氛围、片区形象、宏观政策、市场机遇等方面存在着得天独厚的优势，但项目地块的用地限制、规划限制、建筑成本、周边的配套设施、政府的支持力度等因素又制约着项目的发展。同时，相关项目的陆续推出，为项目带来目标客户分流的威胁。

　　根据政府对宗地用途的要求限定，项目可能要面临着没有产权销售的不利处境，在这种情况下，不仅会使项目的资金占用量加大，而且将严重影响到项目的市场推广和积极去化，极大的降低了资金回笼的速度。

　　作为盈利性老年公寓在收费服务方面存在着固定收费、经常性收费和不固定收费三种途径：

　　1.固定收费：

　　有入住时的一次性收费和每月收费两种模式，主要是针对入住的环境来制定收费标准；

　　2.经常性收费：

　　内容包括护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；

　　3.不固定收费：

　　主要体现在某些特殊服务方面。

　　根据现况，现就本项目的去化盈利模式和价格初步定位作如下论述：

　　一、盈利模式的比较、分析和建议

　　根据对上海亲和源项目盈利模式的调查和研究，以及参考国外相关老年公寓的操作经验，在中国式创新的基础上，就盈利模式提出列举、分析和建议。

　　1.盈利模式列举

　　(1)会员制盈利型模式及中国式创新

　　会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

　　中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，上海亲和源对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。

　　(2)逆抵押贷款购房

　　逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。

　　(3)转让使用权模式

　　在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。

　　(4)分散租赁模式

　　即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。

　　2.盈利模式分析

　　以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在本市是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬。

　　逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应大连市场的需求，也尚不得知；转上使用权的盈利模式，是目前无法产权销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

　　3.盈利模式建议

　　在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式建议，结合本市场实际情况，在项目开发前期，以转让使用权和逆抵押贷款购房两种模式作为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心；

　　在项目开发中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利型和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入驻门槛；在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制盈利模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。

　　二、价格初步定位

　　在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。

　　1.采取会员制盈利模式的价格定位

　　会员卡*万元，*平米，此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。

　　交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

　　2.采取逆抵押贷款购房的价格定位

　　参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，项目价格定位在3180/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款＝购房总款*(90-去世年龄)/50）。

　　交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

　　3.采取转让使用权模式的价格定位

　　参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3100元/平米左右。

　　交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据

客户要求配置。

　　4.采取分散租赁模式的价格定位

　　参照目前大连租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在**元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到**元平米/月左右。

　　交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

　　三、一期产品建议

　　1.面积及户型建议

　　根据调查结果显示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的户型面积在市场中的市场的认同度最高，约占所有调查者的71%，因此，建议项目在产品设计上以45平米、60平米和90平米为主打产品；受老年住宅规范限制，根据设计面积，主打的户型可为一室一卫（45平米）、一室一厅一卫（65平米）以及两室一厅一卫（90平米）。

　　2.产品精装修建议

　　根据《****前期调研定位报告》调查结果显示，57％的受访问人群对精装修还是很感兴趣的，至于精装修的市场抗性主要表现在价格和装修风格上，在价格问题上，项目具有存在优势的可能性；对于装修风格上，可以通过多种装修风格并举的模式，供目标客户选择。

　　3.一期产品规划建议

　　康体中心工程和住宅工程是相互联系相互影响的，康体中心的工程的及时完工利于树立消费者投资信心和项目形象，利于住宅工程的积极去化，住宅工程的积极去化和进入运营又对康体中心的完善和运营有极大的推动作用，故建议康体中心工程的建设规划应积极而快速地进入施工状态；

　　而住宅工程则受到老年住宅的市场概念引导、户型种类的市场认同以及盈利模式的市场认同等各方面因素制约，须坚持先以产品的小体量、多元化以及盈利模式的多样化进行市场试探，根据市场反馈，再及时调整整体规划的市场策略。

　　结合方案的规划设计，故建议项目在一期开发时，住宅工程的规划建设顺序要遵守以下三个原则：

　　(1)总体量不应过大，以防市场抗性较大，不利于后期调整；

　　(2)以距康体中心距离最近的多层住宅为最佳选择；

　　(3)以80平米和65平米的户型作为前期主打产品；

　　总体体量不大，约为10000平方，其中1幢三个单元皆规划为80平米户型； 1幢两个单元规划为80平米，另外三个单元规划为65平米的户型；1幢两个单元规划为65平米户型，剩余一单元规划为45平米户型。（建议80平米单元设计为1梯两户；65平米单元设计为1梯三户；45平米单元规划为1梯四户）。

　　根据一期开发产品的市场试探反馈，及时调整项目后期开发的规划和设计，以利于项目的良性和平衡地发展。（来源：东南建设资讯网）

采编：www.pmceo.cOm

篇2：销售项目产品新闻发布会规定

　　销售项目产品新闻发布会规定

　　各分公司第一个项目首次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推出的项目是否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情况而决定）。

　　通过新闻发布会向各类媒体推介与全面展示**品牌及项目优势，从而达到提升**品牌及项目知名度、美誉度的作用，进一步加强与各类媒体良好的合作关系。 新闻发布会之前应在当地选择几家活动策划公司，分别提交专项策划执行方案，通过评审择优选择一家公司负责执行。

　　产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行。

　　具体要求为： 1、会议内容为**地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约仪式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园酒店、学校等）。

　　2、参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、销售代理公司代表、广告代理公司代表等。

　　3、在会议组织形式上需在现场播放**地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、相关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发言、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有项目logo的礼品）等。

篇3：地产项目产品解答

　　关于地产项目产品解答

　　工作联系函

　　关于：zz·青山湖8号项目设计理念及价值沟通

　　我司设计部回复如下：

　　1、对于青山湖片区，青山湖8号项目的规划大思路，又是怎样利用青山湖资源的？

　　青山湖项目土地分析：

　　1：地理位置:：**市区范围内,坐拥省长楼的配套资源；

　　青山湖北岸，具有纯粹/幽静的城市湖景

　　2：土地属性：城市的、南向观湖、高档居住片区唯一性和稀缺性

　　青山湖项目项目定位：**市区内最后的/稀缺的一线湖景豪宅

　　青山湖项目卖点分析

　　第一：片区概念:青山湖片区－城市高档片区；

　　第二：社区概念：纯粹的高档社区；

　　第三：景观概念；城市稀缺的湖景资源及社区园林景观；

　　９０米绿带

　　第四：设计概念：走差异化路线,做有价值的创新。

　　同时还具备：高标准建设品质高标准的服务。

　　规划设计思路：1：土地利用：土地占有最小化，腾出大片土地作为园林绿化用地，创造社区景观，同

　　时形成城市绿肺。

　　2：资源利用：希缺资源的占有是高端客户择居的重要因素;，不同的产品类型需强调不同的资源占有方式。

　　景观房较之没有景观的房间具备重要的价值体现，因此外部景观资源最大化的同时需

　　为没有景观的房子创造有价值的资源．

　　2、项目建筑整体风格是什么？各类别产品（临湖别墅、非临湖别墅、高层各产品）具体特色、卖点，有无创新之处？

　　高层：资源占有方式体现为超大面宽，建筑风格：现代简约

　　别墅：资源占有方式体现为土地占有，建筑风格：现代中式

　　3、各类产品户型规划设计思路及空间功能分配独特之处？

　　高层户型设计创新主要体现在：

　　底层大堂：四重门厅设计：层层递进，营造出居住者归家过程的仪式感与归属感；

　　高约8米的大堂，其空间奢华可媲美星级酒店；

　　超大开间：使得每户客厅与主要卧室全面迎向青山湖景。

　　智能电梯设计：无需按键，刷卡后电梯自动停在每户门口，打开电梯门就进入自己的入户花园。

　　高达6米的阔绰空中花园：1：大尺度的室外平台，提供多重可能的湖景生活

　　2：可植种高大乔木，营造出生态的空中情景。

　　高层户型配置：超大平层

　　户内考虑主／客／佣三条流线

　　提供两层挑空的超大空中花园，

　　客厅及餐厅区域形成超大室内空间感受，

　　私密的居家区域通过内部方厅组织交通，

　　豪华主卧配置，设置双套间

　　90户型特点：独立的立体交通体系通过入户私家敞廊联系户内空间

　　户内：复式概念挑空双层层高餐厅营造空中别墅感受同时为客厅及主卧提供4。1米面宽的湖景面。双层挑空室外观景阳台

　　别墅：以现代的建筑语言，层层递进的庭院空间营造移步换景的中式生活体验

　　4、整体小区园林风格最大特色、卖点，种植植物有无稀有树种？有什么特色景点规划？

　　5、整体小区内道路和车位规划有无创新之处？

　　高层：地下车库，设置舒适豪华的地下大堂组织竖向交通

　　别墅：户均双车位

　　6、会所规划设计在**有无独特风格及设计理念？

　　会所：强调绿色生态概念，建筑与绿色的园林景观相融合，视觉联通的室内外泳池

　　7、小区有什么特别配套设施（如：恒温泳池、网球场等业主活动场所）与**高端项目有无独特之处？

　　配置恒温泳池、网球场

　　8、小区内安防系统相比有无创新之处？

　　４道门禁系统：

　　１：社区大门

　　２：电梯大堂

　　３：进电梯

　　４：入户

　　**zz营销部

　　20**年4月**日

篇4：物业产品生产和服务运作控制工作程序

　　物业产品生产和服务运作控制程序

　　1 目的

　　对生产和服务过程进行有效控制，以确保满足顾客的需求和期望。

　　2 适用范围

　　适用于对产品的形成、过程的确认、产品的防护及放行、产品交付和适用的交付后的活动、标识和可追溯性、顾客财产的控制。

　　3 职责

　　3.1物业部负责指导进行生产和过程控制，编制必要的作业指导书。

　　a)负责设施的维护保养，并对实现产品符合性所需的工作环境进行控制。

　　b)负责产品验证防护和标识及可追溯性控制。

　　c)负责产品防护。

　　3.2 各部门根据相应职责负责标识及可追溯性及产品防护和验证的控制。

　　3.3物业部对生产和过程运作进行控制程序，工程部为物业部提供必要资源和及时汇报情况。

　　4 程序

　　4.1 为了确保物业管理服务全过程得到有效控制，物业部要求各部门根据公司质量方针和质量目标及有关法规标准制定出本部门的管理制度。

　　4.1.1 管理制度包括：

　　1、重大案件及防范责任查究制度；2、水电使用管理制度；3、电梯使用管理制度；4、环境管理制度；5、治安管理制度；6、消防管理制度；7、车辆管理制度；8、绿化管理制度；9、公共设施设备管理制度。

　　4.2 过程确认

　　4.2.1关键过程包括：

　　a）对服务的质量有直接影响的过程；

　　b）服务重要质量特性形成的过程；

　　c）质量容易波动，对工人技艺要求高或问题发生较多的过程。

　　4.2.2本公司关键过程是治安和消防及设施设备的控制过程；无特殊过程。对这些过程应进行确认，证实它们的过程能力。适用时，这些确认的安排应包括：

　　a）过程鉴定，证实所使用的过程方法是否符合要求并有效实施；

　　b）对所使用的设备、设施能力（包括精确度、安全性、可用性等要求）及维护保养有严格要求，并保存维护保养记录，执行《设施和工作环境控制程序》的有关规定。保安人员要进行岗位培训、考核，持证上岗。同时对工程维修人员的资格进行鉴定，有些特殊工种除上岗证外，还应通过特定的项目测验，执行《人力资源控制程序》；

　　c）物业部负责组织学习、实施各项管理制度，并定期进行监督、检查该过程；

　　d）对治安和消防监控及设施设备严格进行记录；

　　e）过程的再确认：按规定的时间间隔或当生产条件发生变化时（如设施、人员的变化等），应对上述过程进行再确认，确保对影响过程能力的变化及时作出反应；根据需要对相应的管理制度进行更改，执行《文件控制程序》关于文件更改的有关规定。

　　4.3使用合适的生产服务设备，并安排适宜的工作环境；应按规定对设施设备进行维护保养，执行《设施和工作环境控制程序》的有关规定。

　　4.4对服务运作实施监控配置适用的测量与监控装置，执行《测量和监控装置的控制程序》。

　　4.5标识和可追溯性控制

　　4.5.1根据需要，采购部规定所有标识的方法，并对其有效性进行监控；当产品出现重大质量问题时，组织对其进行追溯。

　　4.5.2各相关部门负责所属区域内产品的标识，负责将不同状态的产品分区摆放，负责对所有标识的维护。

　　4.5.3产品标识及可追溯性

　　4.5.3.1各类采购物资，必须保留原有标识，按《采购控制程序》执行，包括产品外包装上的标识或产品的印记标识等，如有失落，工程部人员应根据相关材料以相关记录注明。做到可根据质量记录追溯其供应厂商的日期。

　　4.5.3.2标识的方式

　　a)区域：产品存放处可用规定区域来标识，并须有明显标记。

　　b)标牌：停顿状态的物资用标牌作标识，标牌需作内容说明。

　　4.5.3.3消防、安全标识：在小区服务区域内适当的位置加设有关消防、安全的标识。如消防栓、灭火机、水带及喷头、指路牌、限速标识等。保证标牌标识正确的存放及标设的清楚易懂。

　　4.5.3.4服饰：各部门职员按物业公司仪表内容之规定着装，并佩戴工作证。

　　4.5.3.5服务标识：公司根据需要在适当的地方做好标牌标识，如信箱、天气预报栏等。

　　4.5.3.6为实现服务过程的有效追溯性，各员工须认真、仔细地填好各类工作记录。

　　4.5.3.7在有追溯性要求时，对产品予以标识以便于追溯；如果不标识不会引起产品混淆或无追溯要求时，也可以不对产品进行标识。产品标识采用采购产品本身的标识（如原标识不清，仓库保管员应挂上《物料标识卡》）、《领料单》。

　　4.5.4产品状态标识为：

　　检验状态：合格、不合格、待检、待定；填写在相应的检验记录上作为检验状态标识。在生产现场以标牌作为标识。

　　4.6 顾客财产的控制

　　4.6.1 顾客提供物品要求安装，须到管理处填写《小区报修、约修登记表》，工程部主管指派水、电工对顾客提供的物品进行验证。验证须当顾客面进行，内容包括生产企业名称、商标、合格证，产品外观及说明

书上说明的技术要求、参数。

　　4.6.2 对于符合安装要求的，应按相应操作规范安装。如不符合，由顾客自行处理。如顾客坚持要安装，安装人员应将情况在《小区房屋及公共部分维修任务（领料）单》上注明，并由顾客签名认可。安装后，由顾客在《小区房屋及公共部分维修任务（领料）单》上签字认可。

　　4.6.3对在安装中损坏的物品，由工程部与顾客协商解决。

　　4.6.4 对进入小区车辆的管理

　　a）顾客自备车进入小区，符合保管条件的车辆须在保安部门《停车证登记表》上登记车牌号、顾客签字，核发停车证。

　　b）保安队长每天两次对出入小区的车辆进行督促检查。

　　4.6.5公司的验证，不能免除顾客按要求提供合格产品的责任。

　　4.7 产品防护

　　4.7.1搬运

　　4.7.1.1产品的搬运是指产品在转运入库发送过程中的输送操作。

　　4.7.1.2物资在入库前，应进行质量验证。

　　4.7.1.3各类物资的搬运严禁野蛮装卸。

　　4.7.2储存

　　4.7.2.1综合部对不同类型的物资，设立仓库分类储存。

　　4.7.2.2各类物资实行分类存放，库容整洁，堆放整齐，在储存期内实行先进先出的原则。

　　4.7.2.3物资在储存期内，须按季进行定期盘点和检查。并做好盘点记录。确保帐、卡、物三相符。

　　4.7.3保管、防护与交付

　　4.7.3.1经验收后的物资一律进库保管（除露天库外堆放的建材）。

　　4.7.3.2不能挤压的物品要用货架分层放置，对有有效期要求的物品，由仓管员在物品登记卡上注明有效期期限，同时采取保护措施，防止产品损坏或变质。

　　4.7.3.3领用物资须填写领用单，并经部门负责人签字同意。

　　4.7.3.4仓管员凭单发货。

　　4.7.3.5物业公司向业主交付房屋，双方须办理入住手续。

　　5 相关文件

　　5.1《与顾客有关的过程控制程序》。

　　5.2《文件控制程序》。

　　5.3《设施和工作环境控制程序》。

　　5.4《过程和产品的测量和监控程序》。

　　5.5 《重大案件及防范责任查究制度》。

　　5.6 《重大案件及防范责任查究制度》。

　　5.7 《水电使用管理制度》。

　　5.8 《电梯使用管理制度》。

　　5.9 《环境管理制度》。

　　5.10《治安管理制度》。

　　5.11《消防管理制度》。

　　5.12《车辆管理制度》。

　　5.13《绿化管理制度》。

　　5.14《公共设施管理制度》。

　　5.15《人力资源控制程序》

　　5.16《公用设施设备管理制度》

　　5.17《采购控制程序》

　　6 质量记录

　　6.1《巡逻日记》

　　6.2《小区保安部日工作交接表》

　　6.3《小区治安巡逻工作月报表》

　　6.4《停车证登记表》

　　6.5《小区报修、约修登记表》

　　6.6《小区房屋及公共部分维修任务（领料）单》

　　6.7《入住登记表》

　　6.8《业主户籍卡》

　　6.9《领料单》

　　6.10《物料标识卡》

　　6.12《纠正和预防措施记录表》。

篇5：商户产品价值抵租金费用财务核算方式请示

　　商户“产品价值抵租金”费用财务核算方式的请示

　　根据我司与部分M层商户签订的“产品价值抵租金”《商铺租赁补充协议》优惠扶持政策的租赁费用构成为：现金+产品价值抵租金，为明淅费用收缴工作，现针对产品价值抵租金部分的核算方式请示如下：

　　1、营运部负责与相关商户签订“产品价值抵租金”《商铺租赁补充协议》、《产品价值抵作租金确认函》并提供协议原件至财务部、行政部存档。

　　2、财务部凭上述《商铺租赁补充协议》、《产品价值抵作租金确认函》核算该商户已缴交该“产品价值抵租金” 的相应费用，以免再产生相关欠费数据。

　　妥否，请上级领导审批指示。

　　附件：《商铺租赁补充协议》、《产品价值抵作租金确认函》

　　日期：