X公馆项目营销问题分析

　　某公馆项目营销问题分析

　　一、目标相关性

　　20**年，二期销售主要目标为4#商业全部销售完成，地下车库基本销售完成。由于开盘时间较晚，2#住宅完成销售总量的40%。

　　二、实际相关性与操作针对性

　　(一)客户积累及情况分析

　　截至20**年10月11日，**公馆项目签约房产共238套，填写成交客户分析表214份。根据统计数据作出如下简析：

　　签约客户年龄主要介于30～45岁，文化程度以本科为主。

　　签约客户对本项目的主要认知途径为户外宣传，其中包括路过、住周边的客户，主要通过围挡、指示牌等形式。

　　签约客户指出本项目的不足之处主要是项目拆迁未完、环境较差；其次有部分的客户对装修风格和细节提出了意见，主要集中在希望提供菜单式装修，另有8人特别指出电视背景墙部分应作修改；此外交房时间较长、售价偏贵、折扣较少和周边学校迟迟未定都是客户所关注和担心的。

　　应当加大拆迁力度，确保拆迁资金，明确开盘时间，明确产品信息，加强工程管理，从而能够有效的制定营销计划。

　　(三)产品问题

　　就项目外立面而言，由起初的现代简约风格调整为欧式简约风格，在周边市场该建筑比较少见，客户认可程度较好。可以通过现场包装、广告手段等强化品质感、稀缺性作为项目差异化竞争的手段之一。

　　(四)周围环境

　　项目周边环境比较陈旧，人群档次较低，从而带来客户对本项目高端品质认可度方面的阻力。强调项目周边配套齐全，交通便利以及现场氛围的营造尽量弥补这一缺陷；通过本项目独立商业的高档定位，提升居住环境的品质。

　　(五)开发商知名度及市场认知度较低

　　一期已经入住有利好面。二期加强工程进度的执行力，尽快做好入市前的各项准备工作，通过本项目的热销提升"恒盛"品牌在北京的知名度及影响力。

　　(六)住宅销售时间较晚

　　住宅需要达到一定的形象才能有销售条件，除了手续本身的进度之外，目前一期已经入住部分的整体形象尚可，可以作为二期预售的样板。

　　综上六个方面分析及小结作为依据，针对本项目购买人群及购买行为，结合自身条件，制定有针对性的营销策略。

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篇2：物业管理营销特点规律分析

作为一个服务性行业,物业管理与其他行业一样,需要一套系统、可行、有效的营销体系,尤其在企业的发展阶段,行之有效的营销策略是企业拓展市场、壮大自身、创立品牌的重要手段。由于物业管理是一个较为特殊的服务性行业,它在营销理念的设立、营销思想的运用、营销手法和营销效用等方面都有着较为鲜明的行业特性,不但与生产性行业有本质区别,而且与一般服务性行业之间也较大的差别,因此,物业管理的营销有自身与众不同的特点。下面,我们就从物业管理的发展历程、市场状况、产品特征等方面来对物业管理的营销特点与规律进行简要的分析:

一、内在、持续的过程性营销

由于物业管理行业发展历程的特殊性,加上物业管理市场机制未完全建立和正常运作等各方面因素的影响,目前我国物业管理市场还是一个未完全开放并经过充分的市场化竞争的市场,呈现出有“场”无“市”的局面。物业管理市场的中高端产品大多集中在国有物管企业或与房地产开发商有血缘关系的物管企业中,历史的原因使物业管理市场呈现不平衡的竞争状态,真正推向市场的物管产品不但物业品质不高,而且少之又少。同时,作为一种公共性的服务产品,物业管理在消费选择上也呈现出非经常性的特点,即消费者对物业管理的消费与其他服务产品尤其是其他日常消费品相较,其消费的频率、自由度、随意性都受到相当大的制约。这种市场状况使物业管理的营销无法经常、大量地采用常规、通用和外在的营销策略和方法,如影视广告、平面媒体宣传、大型营销活动等,以在短期内抢占市场份额为目标,制造轰动效应。因为一方面物业管理营销的目标客户群难以确定,另一方面物业管理营销的成本投入与产出效益之间远远不成比例。因此,物业管理的营销应更多的采用内在、持续的过程性营销方式,以最小的成本,创造最持久、广泛的效果。如在服务产品的生产、提供过程中,面向业主、客户的营销,以非广告形式经常性地在新闻媒体进行正面宣传,借助项目销售进行品牌推广,以及利用各种形式的户外广告、活动策划、企业网站、报刊等方面的营销等等,使物业管理的营销与产品的生产、企业的发展、品牌的积累过程相融合同一,以守为攻,取得不断渗透、传递和扩散的效应。

二、营销过程中“人”的要素作用

物业管理营销过程中人的要素作用,主要体现在两个层面:

首先,物业管理是一项涉及公众利益的大件商品,物业管理项目的招标人如房地产开发商或业主在通过市场选择物业公司时,除了依据物业管理企业的品牌实力、市场信誉、项目管理情况等方面的因素进行选取判断外,物管企业市场营销人员的仪表、谈吐、学识水平等综合素质也是物业招标人十分关注的选择要素。物管企业的市场推广或项目谈判人员在进行市场营销和项目谈判的过程中,不但要依据自己丰富的理论学识和市场经验来牢牢把握物业招标人的心理需求和选择期待,整体、灵活地运用市场营销策略,而且还要通过自己对行业政策、法规、市场发展状况等各方面知识与信息的深刻了解、洞析来说服、引导物业招标人,使物业招标人能通过自己来认识和了解企业,通过对人的认可来认可企业和产品,以此来取得项目营销的成功。在行业实践中不乏这样的例子:一个知名的物业公司派出一个水平一般的营销人员去谈项目,往往失败而归,一个不知名的物业公司派出一个水平高超的营销人员,往往就能获得项目。这是物业管理营销过程中人的要素作用的重要体现。

其次,由物业管理行业发展历史的特殊性所决定,物业管理的品牌往往是一种历史形成的、没有经由市场竞争和认可发展起来的品牌,业主和物业使用人在市场选聘机制不健全的情况下对物业公司无选择权,不规范

篇3：公司营销部经理职务分析样本

　　来自物业管理 资料下载 　　公司营销部经理职务分析样本

　　岗位名称：营销部经理

　　直接上级：分管理副总经理

　　下属岗位：储运科科长、市场科科长、售后服务科科长;

　　岗位性质：负责全面主持营销工作的指挥、指导、协调、监督少管理的权力，并承担执行公司规程及工作指令的义务;

　　管理责任：对其分管的工作全面负责;

　　主要职责：

　　1.在分管副总经理领导下，负责主持本部的全面工作，组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务;

　　2.贯彻落实本部岗位责任制和工作标准，密切与生产、人事、计划、财务、质量等部门的工作联系，加强与有关部门的协作配合工作;

　　3.组织制定产品销售、入库、出库、在仓保管制度。明确销售工作标准，建立健全销售管理网络，认真做好协调、指导、调度、检查、考核工作;

　　4.负责组织编制年、季、月度销售计划，适时合理地签订供货合同，确保销售计划指标完成，节约销售费用、及时回笼资金，加速公司资金周转;

　　5.加强仓库管理基础工作。认真办理产品出入库手续，定期进行清仓盘点工作，做好在库产品的安全消防工作;

　　6.负责编制销售统计报表。做好销售统计核算基础管理工作，建立和规范各种原始记录、统计台账、报表的核算程序，汇总填报年、季、月度销售统计报表，及时择写销售统计分析报告，为公司领导决策服务;

　　7.负责驻外分公司、营销网点销售调度及运输工作。及时汇总编制产品需求量计划，合理平衡产品供货，做好对外销售点联络工作，组织产品的运输、调配，完善发运过程的交接手续;

　　8.负责抓好市场调查、分析和预测工作。做好市场信息的收集、整理和反馈，掌握市场动态，积极适时、合理有效地开辟新的经销网点，努力拓展业务渠道，不断扩大公司产品的市场占有率;

　　9.负责做好优质服务、售后服务工作。加强对营业人员的教育，走访用户，及时处理用户投诉，提高企业信誉;

　　10.负责抓好营销人员的考核、考评与管理教育工作。关心营销人员的生活及思想动态，做好耐心细致的思想教育工作，杜绝经济犯罪事件发生;

　　11.有权向主管领导提议下属科长、经理人选，对其工作考核评价;

　　12.按时完成公司领导交办的其他工作任务。

　　岗位要求：

　　1.具有大专以上的文化程度和营销专业知识;

　　2.热爱公司、坚持原则、廉洁奉公;

　　3.有较强的综合协调能力和组织管理能力;

　　4.虚心好学，积极进取，有较强的工作责任感和事业心;

　　参加会议：

　　1.参加公司年度总结会、计划平衡协调会及其有关的会议;

　　2.参加季、朋度经济活动分析会、营销计划会、考核评比等会议;

　　3.参加公司召开的部门业务协调会、专题分析会等;

　　4.参加本部门召开的营销工作会议。

篇4：酒店开展网络营销的必要性分析

　　酒店开展网络营销的必要性分析

　　1.1　网络营销可使酒店降低销售成本与宣传成本

　　网络营销使酒店减少销售环节，降低销售成本。酒店客人可以通过网络和酒店直接取得联系，获取所需的相关信息;网上预定房间，不仅节约时间，而且节省了人力销售和给予中间机构让利销售的成本。通过网络酒店还可以直接向客人进行宣传，扩大知名度，及时推荐新产品与服务，而所需的宣传费用远远低于传统的广告支出。

　　1.2　网络营销可为酒店带来稳定的与潜在的客源

　　酒店可以通过网络与客人建立固定而长久的联系，尤其是创造了酒店大部分的销售额和利润的那些忠实客户，针对这些重要客户的不同需求，酒店可以通过网络与其进行远程信息交换，使酒店随时掌握他们的需求动态和想法。同时，酒店可以利用已有的酒店宣传与销售网络，使大客户随时掌握酒店新的服务项目和优惠政策，做到针对大客户的需要进行有针对性的促销。同时，网络的开放性，使全球的网民都能以不同的方式“触网”。也就是说，凡是浏览了酒店网站网页的人们都可能成为该酒店的潜在客户。

　　1.3　网络营销有利于顾客与酒店之间的信息交流

　　客人可以通过网络及时获得该酒店相关准确的信息，比如价格、客房介绍、优惠活动等等，从而决定自己是否入住该酒店。而酒店可以通过网络了解到客房的入住率、市场需求量及变化等信息，从而进行决策和管理。

　　1.4　网络营销可以为顾客提供更加多样化和个性化的服务

　　根据调查显示，21世纪酒店客人消费需求将更加追求个性化，求新与多变。网上酒店一方面让顾客事先就可以了解自己所订酒店的位置、价格与类型等;使客人无忧无虑的享受旅行生活，不用再为一些如食宿、乘车、订票的小事而烦恼了，只要轻轻一点，任何关于酒店特色服务及旅游的信息都可以一览无余。另一方面，酒店可以更好地从网上信息平台获取顾客的兴趣与偏好，针对顾客的个性化需求和自身能力重新整合酒店产品，全面提升顾客服务和酒店管理，充分体现酒店与顾客共同设计产品的特色，最大程度的满足顾客的个性化需求。另外，还通过虚拟客房，让顾客在入住前就能充分体验酒店的有关产品与服务。再次，网络营销使酒店具备在线支付功能，实现各种银行信用卡的网上划拨支付，从而使酒店和顾客的交易活动更为便捷。

　　2　酒店业开展网络营销的现状

　　根据20**-20**年《中国饭店业务统计》，20**年，所有受调查的4、5星级的饭店，“顾客直接预订”占51.5%，“旅行社”占23.5%，两项相加高达75.0%;而“酒店自有订房系统”、“独立订房系统”和“酒店网站”分别只占10.2%、2.7%和0.8%。此后，通过第三方中介网站实现的预订显著增长，分别由20**年的0.4%(5星级)、1.2%(4星级)和5.4%(3星级)增长到20**年的5.2%、8.2%、8.2%和20**年的6.7%、10.8%、9.4%。就具体饭店而言，目前有的酒店甚至30%以上的订房来自网络，而完全倚仗传统渠道的饭店也大有人在。来源自 物业经理人