X公馆项目营销计划

　　某公馆项目营销计划

　　一、开盘方案

　　（一）开盘需要达到的目标

　　1、消化已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。

　　2、在消化掉内部认购期客户的基础上，借开盘之势，快速成交新客户，掀起销售高潮，为以后的销售打下良好的基础，实现项目的快销、热销。

　　3、提升zz地产品牌形象，促进项目的销售。

　　4、通过对本项目品牌的升华，注重zz地产品牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为在京后续项目开发奠定品牌基础。

　　5、通过开盘活动为项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。

　　（二）开盘需要达到的效果

　　1、通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往本项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。

　　2、通过隆重热烈的开盘活动为本项目销售现场带来更多的客流。

　　3、通过开盘活动，再次将区域内购房目标客户群的注意力吸引来，让本项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。

　　（三）开盘必须具备的条件

　　1、售楼处及现场环境的营造

　　售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是给客户留下的第一印象，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的卖场氛围营造。

　　售楼处及现场开放时间：开盘前一个半月。

　　2、配套设施营造完成

　　由于本项目样板间设在实际楼体中，故从现场售楼处到样板间有一定距离，看房路线及通道的细节到位是非常关键的内容。

　　配套设施完成时间：开盘前一周。

　　3、相关人员明确职责、培训到位

　　业务员须于2周前，通知自己的意向客户，告知开盘时间、地点、活动内容，邮寄活动请柬和活动议程。

　　其他开盘相关人员明确职责，培训到位。

　　（四）开盘活动的核心要点

　　1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。（售楼处、样板间、看楼通道等每个细节都得做到位）

　　2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。（组织好现场的活动）

　　3、现场销售的主要任务是做好选房换签合同工作；开盘活动当天，业务员必须耐心、细心的照顾好每一个客户以及媒体记者和业内人士，要态度热情，服务周到。力争使所有意向客户能够通过，活动坚定定房信心，换签合同；并使意向客户受到气氛感染，而跟风下定。

　　4、开盘当天举办开盘活动，邀请各大媒体参与活动当中，后期形成新闻舆论。

　　5、开盘当天至两周是比较关键的两周，已认购的大量客户，须在这一时期换签定购单、签正式合同，销售、客服、按揭、财务、工程、律师甚至银行等各部门人员的协调配合能力在此会全部表现出来。通过开盘前期各项准备工作，特别是人员的培训，相信换签工作能够忙而不乱，有条不紊的完成。若有任何问题，一定要在第一时间内解决，不推诿不回避，充分体现公司"全员服务"的理念。

　　（五）开盘促销政策

　　一次性付款方式：享受开盘价的95折优惠；

　　按揭付款方式：首付款40%，享受开盘价的99折优惠；

　　首付款50%，享受开盘价的98折优惠；

　　首付款60%，享受开盘价的97折优惠；

　　首付款70%以上，享受开盘价的96折优惠；

　　（六）媒体策略

　　主题关键节点目标

　　巡展针对目标客户群小型巡展为开盘旺销集聚人气

　　报广开盘前到开盘当天选择《北京青年报》打两次软、硬结合，"**公馆"亮相

　　现场售楼处、样板间开放现场体验，拉动项目销售

　　开盘活动当天，开盘氛围营造现场不做大规模活动，以营造高档氛围，实现前期VIP卡客户转签合同为原则

　　网络与项目网站新浪、百度、项目网站开盘信息及项目卖点告知、开盘旺销信息发布、开盘前后造势

　　户外万柳高尔夫广告牌、工地广告围档开盘信息发布

　　开盘旺销信息发布

　　短信开盘前三周开盘信息、卖点、促销政策等

　　物料配合工地围档包装到位

　　楼书等销售资料投入使用

　　售楼处现场包装到位每处细节体现项目品质，让销售人员和来到现场的客户、业内人士对项目充满信心

　　直投/直邮开盘前三周选择框架电梯或对目标客户直邮开盘信息及项目卖点告知

　　《项目开盘前各项目准备工作时间表》附后

　　二、销售手段

　　1、业务员培训

　　用将近3周的时间，对本项目所有业务员进行连续、专业地培训，培训内容涉及房地产基础和专业知识、个人素质教育、销售工作流程、销售技巧以及团队训练等诸多项目，并要经过相关的考试。培训结束时，会对每位业务员给予综合评定，筛选合格人员上岗。相信经过4周的综合培训，zz地产企业文化的熏陶，这个销售队伍一定是一个充满活力、专业、敬业、乐业的团队，必将为本项目的推广尽职尽力，创造zz热销楼盘。

　　2、信息反馈

　　在开盘前期，通过工地围档、路牌路旗、短信群发、网络等方式，收集意向客户的反馈信息，组织专人（销售主管和有经验的业务员3-4人）对该信息进行归类、分析、汇总，提取具有普遍性的有效信息，在条件具备的情况下，改善项目不足之处，提升项目整体竞争力，使之更符合市场需求，在正式开盘时能引起热销。

　　3、口碑宣传

　　相比较报纸媒体上的广告宣传，朋友、合作伙伴的建议，对他们的购房意向影响更大，甚至很多朋友会一起扎堆儿买房。因此口碑相传将是本项目重要的推广策略。

　　口碑宣传需要各种活动来支持，如介入高档俱乐部的各种活动，对一些重大的商务或休闲活动进行冠名，建立zz客户的置地会，高档场所（如酒店、写字楼等）的推广巡展活动。同时，还可以在一些有影响力的DM直投杂志和高档俱乐部会刊上刊登消息，扩大认知度。尤其是对老客户的关系维护和挖掘上，更要下大功夫。不但每位业务员，都要把老客户的服务做好，公司还要设专人负责老客户的建档、维护、服务工作，切实使客户感受到阳光公司以人为本的服务理念，喜欢zz地产，喜欢"**公馆"，并愿意真心地将本项目推荐给他的亲朋好友，成为zz地产的中坚客户群。

　　口碑宣传，不局限于对于老客户。对于业内人士、媒体记者也同样非常适用。同行、记者的推崇，

将是客户买房非常在意的潜在因素。所以，要求公司所有员工，对待同行、记者必须一视同仁，服务热情、周到，专业、敬业，以便在房地产业内树立良好的口碑，促进销售。

　　相比较于其他报纸媒体推广方式，口碑宣传具有针对性强，美誉度好，成功率高，节省费用的优点。一定要认真对待。

　　4、人性化服务

　　从客户进入现场销售中心的那一刻起，直到他参观、认可项目、下定金、签合同、交房款、办贷款以及交房入住等的各个环节中，都立求突出体现公司客户至上的人性化服务理念，触动客户的情感，使客户认可本项目，愿意购买，也愿意为我们做义务宣传，将项目推荐给他的朋友，形成本项目良好的口碑，促进销售。

　　5、注重细节

　　一个绝佳的创意思路，一个完美的推广方案，如果在执行时不彻底，或有偏差，往往效果差之千里。而一个好的执行，其实就体现在每一个细节上。所以注重细节，是项目成功的关键。

　　这些细节包括：

　　销售现场整洁的卫生，包括卫生间、谈判区、签约室的死角；玻璃幕墙的擦拭；租摆绿植叶子上的水珠。

　　工地包装的冲击力，例如大型宝丽布喷绘外打灯的工地围挡，其实相当于一字排开的一片擎天柱，即显档次，又显气势。

　　宣传资料的精致到位，包括折页、楼书、生活手册等要设计新颖、奢华高档，制作精美，并配有中英文对照文案，体现出高品位和高品质。而光盘配上优美的曲子，更是要在项目未成型前，给客户营造一个最自然的生活梦境。

　　样板间的可体验性，如客厅，可以由客户挑选喜欢的DVD播放；书房中的电脑可以随时上网查询所需资料；阳台上的休闲椅可以提供给客户片刻的宁静等。

　　销售人员的细致培训，一个有团队意识的优秀的销售队伍，是项目热销的基础，他们的培训必须细致到言谈举止，仪容仪表，谈判技巧，协同作战中的每一个细节。

　　三、企划推广方案

　　（一）开盘前期

　　1、时间：20**年8月15日--20**年11月15日

　　2、目的：建立公园地产文化，快速提高项目知名度，收集市场反馈，调整推广策略，为项目的正式开盘做铺垫。

　　3、广告推广：由于本项目客群的地域性强、行业高度集中，因此要针对目标客户进行点对点、点对线、点对面的有效信息传播，通过客户之间的相互认可，达到营销目的。

　　·户外引导和指示系统：

　　选择路旗和充分利用自身的户外资源，如工地围档、售楼处灯箱等。

　　·网络

　　选择新浪、百度为主。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》为主。

　　·新闻公关

　　通过主动上门拜访有意向相关单位领导的方式，获得对产品的认可，然后在其单位内部开展小型项目巡展活动。

　　（二）开盘期

　　1、时间：20**年11月16日--12月31日，为期一个半月。

　　2、目的：以密集的广告宣传，快速建立本项目的知名度和美誉度。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择新浪、百度为主。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　《北京青年报》夹报形式投放。

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》、《安家》为主。

　　·新闻公关

　　开盘活动和新闻活动。

　　（三）持续销售期

　　1、时间：20**年1月1日--20**年5月31日，为期五个月。

　　2、目的：保持住本项目在市场上的知名度和美誉度，建立品牌意识，促进销售。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择百度精准广告投放为主。

　　·DM直投

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》、《安家》为主。

　　·新闻公关

　　每月在售楼处举行小活动，支持销售，促进成交。

　　（四）尾盘销售和结案

　　1、时间：20**年6月1日--6月30日，为期一个月。

　　2、目的：简单促进尾盘销售。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择百度精准广告投放。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　·新闻公关

　　在售楼处不间断举行小活动，支持销售，促进成交。

　　四、销售团队建设安排

　　（一）自行销售

　　公司自组营销部，人员编制：15-17人，下设：销售、客服、企划三个职能，其中包括：营销经理1人、销售主管1人、销售人员10-12人、客服专员2人、企划主管1人。

　　经过初试、笔试、口试三轮面试择优选择一线销售人员，制定合理有效的销售计划并落实于培训中，使得培训达到以下目的：1、增强团队凝聚力及提升团队活力；2、沟通意识到沟通技巧的提升；3、个人目标与公司目标相结合；4、全员销售意识到销售能力的提升；5、快乐工作的原则。

　　销售队伍采用季度绩效考核（末尾淘汰）机制，有效激励业务员竞争意识，明确团队目标：做京城业绩一流、服务一流、管理一流的销售团队。把本项目房屋在最短的时间内销售出去，实现公司下达的经营目标。

　　（二）外聘销售代理机构（略）

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：房地产全员营销计划方案

　　房地产全员营销计划方案

　　一、组织架构

　　总负责：z

　　执行：团购业务部zzz

　　成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中心老总

　　跟踪报道：品牌部

　　二、各岗位职责

　　1、总负责

　　*负责定期召开“全员营销组织会议”

　　*人员组织安排

　　*计划调整、执行

　　*奖罚兑现

　　*定期召开项目动员会

　　*组织月度奖金发放仪式

　　2、执行：

　　*收集意向客户名单；

　　*跟踪意向客户进展程度；

　　*登记成交客户情况；

　　*奖罚兑现及登记。

　　3、成员

　　组织本项目、中心、部门全员营销组织工作

　　4、宣传

　　*每天定时出《营销快报》；

　　*对于此次营销活动中的先进事迹及个人及时报道

　　*对各项目销售动态及时跟踪报道

　　三、销售流程

　　营销人员带领意向客户到现场看房

　　项目负责人指定置业顾问接待并讲解

　　填写《意向客户情况表》，项目登记留存

　　营销人员向销售中心登记备案、销售中心及时跟踪此客户进展情况

　　接待置业顾问及营销人员共同回访跟踪

　　成交：填写《营销人员推荐客户成交表》并向销售中心备案

　　奖金发放仪式：签约后销售中心于月底发放奖励

　　四、销售模式：

　　1、公司除置业顾问以外员工，参与销售（异地项目人员不参与）

　　2、可销售郑州市区内所有在售项目房源

　　五、配备物料：

　　鸟瞰图、面积表、主力户型图、区位图、月度优惠办法、常见问题答客问

　　六、销售任务：1套/人/月，总任务3套/人（截止12月底）

　　七、奖惩办法

　　1、完成任务现有底薪不变，按照提成办法奖励；

　　2、超额完成任务奖励100元/套

　　3、完不成任务的当月底薪下浮5%；若总任务完成3套，返还下浮底薪。

　　4、保安保洁不参与任务考核，但参与奖励。

　　八、提成办法（以下置业顾问奖励与赢基金奖励不重复执行）

　　1、50㎡（含50㎡）以下提成300元，其中置业顾问结20%服务费；

　　2、50㎡-90㎡（不含90㎡）提成500元，其中置业顾问结20%服务费；

　　3、90㎡-144㎡（不含144㎡）提成700元，其中置业顾问结20%服务费；

　　4、144㎡以上房源提成800元，其中置业顾问结20%服务费。

　　九、问题点

　　*如发现置业顾问在接待被推荐客户过程中有消极懈怠、抱怨、服务不到位者第一次罚款500元，第二次辞退；

　　*营销人员对于置业顾问的消极态度可向总负责王总或团购业务部投诉

　　*不能利用职务之便，利用项目客户资源充当推荐客户。若发现徇私舞弊，该套房源提成不予结算另罚款200元。

　　**计划来访成交表（当事人、售楼部各一份）

篇3：麦当劳市场营销计划书

　　麦当劳市场营销计划书

　　一、市场营销状况

　　麦当劳公司面临如下市场状况：

　　快餐食品市场正在缓慢成长。传统的街区和郊区市场已经饱和，当前大多数的销售增长来自非传统销售网点，诸如机场、火车站、办公大楼所在地。

　　快餐食品自然集中于汉堡包、鸡和番茄酱的销售。某些新开业的专业化快餐食品销售网点，如帝·莱特斯向成年人提供了更多的食谱选择，帕史塔棒这些销售网点对麦当劳形成潜在的威胁，它们正在集中于单一的快餐食品和成年人市场而不是儿童市场，恰恰成年人这一细分市场又是麦当劳缺少顾客忠诚的薄弱环节。

　　比较积极的事件是：成功地向市场投入了各种色拉和麦克德尔特三明治;儿童们对各种幸福快餐的需求经久不衰并在不断发展，趋势明显;在游乐场上成功地扩大了销售。眼下，麦当劳面临着两个主要问题。其一，在不改变麦当劳十分重视儿童市场这一传统特征的前提条件下，怎样提高成年人对麦当劳的忠诚;其二，当开发新销售网点地盘变得越来越困难时，怎样继续保持它市场增长的势头。

　　另外，通过比竞争对手在广告宣传和促销方面多花钱，麦当劳才得以维持市场占有率，麦当劳每年大的花费7亿美元，而柏格王只花2亿美元。

　　但是，对麦当劳有利的一个因素是竞争对手在处理扩张发展与保持盈利方面遇到的小麻烦。当它们扩张发展时，便很难保持盈利。但是，每一个新竞争销售网点都给麦当劳销售的稳定增长带来重大的困境。

　　麦当劳成功地向海外进行了扩张发展，但当美国国内的竞争销售网点日益成长时，那些海外的销售网点却丝毫不能帮助麦当劳在美国国内保持增长势头。

　　麦当劳面临下列一些对手的强有力的竞争：

　　柏格。几年来，柏格跌跤不轻。它的广告宣传很不得力，而且没有开发什么特别的新产品，其唯一积极的因素是麦当劳幸福快餐的后尘，模仿这一产品并增加它的早餐快餐食品的花色品种。

　　文帝。它是一个奋斗中的快餐食品公司，当文帝中断了有效的“牛排在哪里”的活动之后，顿时失去了它的市场营销发展势头。

　　肯塔基炸鸡。它正前进在增加它的销售网点的大道上，它将三明治加进了它的食谱之中，其广告“只有我们对鸡的烹调才是正确的”这一口号十分有效。估计它会继续增加它的销售网球点，而且它会采取更大的广告宣传活动，绝不会满足于已取得的成果。

　　帝·莱特斯。尽管它还远远不是一个主要竞争对手，但却代表一种思想，而这种思想对麦当劳是有害的。它用帕史塔棒加色拉食谱的办法来吸引成年人，尤其午餐时备受欢迎。帝·莱特斯还投其所好，向成年人提供了他们认为更有营养价值的快餐食谱。尽管其在流动资金方面存在问题，但它的很多快餐店却经营得很好。

　　二、问题与机会分析

　　营销人员制定营销计划的第二步是分析企业面临的问题与存在的机会。

　　麦当劳公司发现它面临如下问题：

　　①现场试验发现，顾客对麦当劳潜在的新快餐食品评价不同。

　　②适于麦当劳开设新销售网点的潜在地盘十分有限。

　　③帝·莱特斯在经营成年人快餐食品销售力方面表现出极大的潜力。

　　④各竞争对手纷纷向市场投放各种各样的幸福快餐，文帝用土豆王玩具来配合，成功地进行了幸福快餐的促销。

　　⑤顾客反映麦当劳最近组织的意在以成年人市场为目标的两次游戏性促销活动中的游戏太复杂了”。

　　⑥由于很难雇到合格的工人及随着食谱花色品种的增加给保持寺质量带来困难，使麦当劳的快餐食品本身的质量和服务质量都在下降。

　　与此同时，麦当劳公司发现企业存在如下机会：

　　①市场调查表明，顾客将对麦当劳即将推出的自由挑选全营养小果子面包作出积极的反应。

　　②麦当劳在非传统开店的场所开设的销售网点相当成功麦当劳的地区合作团体和当地特许经营组织的市场营销能力在同行业中都是最强的。

　　③麦当劳投放市场的各种色拉取得了成功。

　　④所有快餐食销售链的产品都正在受到营养学专家的批评。

　　三、营销目标与行动方案

　　在进行完上述步骤之后，营销计划的制定者要做的下一步是确定市场营销;目标与行动的方案。

　　麦当劳所拟达到的营销目标是：

　　销售额 120 美元

　　毛利 43 亿美元

　　毛利率 36%

　　净利 13亿美元

　　市场占有率 25.5%

　　麦当劳处在一个平淡无奇的年份里。1990年，“它既没有为占领成年人市场而推出一种新产品，也没有能够跟上竞争对手增设网点的步伐。麦当劳正在准备检验一些新的市场观念，这些新市场观念既满足刀;些喜欢传统的麦当劳快餐食品的顾客，又能使那些喜欢标新立异，期待快餐食品有所变革的顾客也心满意足。

　　麦当劳的1991年目标是在除了额外的全营养小果于面包在所挑战的市场上之外，其他产品都应保持原有市场占有率。为了实现这一目 而设计的行动方案是：

　　①不断加强对儿童的市场营销活动，增强儿童对麦当劳的凝聚力。

　　②以成年人细分市场为目标市场进行促销活动，每六个月组：

　　织一次促销性游戏。在成年人中开发出较强的顾客忠诚性的几种新观念。

　　③继续增加在非传统设店的场所开设销售网点的数目。

　　另外与主要行动相配合，还拟采取下列次要活动：

　　扩大适合于地区合作团体用于它们的广告宣传活动的素材量;增加麦当劳主办的体育活动及有关活动次数;增加罗纳德·麦克唐纳露面次数;发表有关麦当劳快餐食品营养成分及含量的新闻报道。

　　四、营销策略

　　即开展营销的广告宣传、促销、公关活动等策略。

　　①广告宣传活动。麦当劳将继续以重金作广告，费用额将是对手的三至四倍，计划强调两方面：

　　儿童寻向型广告将在儿童表演节目中播出。

　　成年人寻向型广告将在www.pmceo.com晚上和周未电视节目中播出，这一广告宣传将按季进行。

　　第一季度：做成年人寻向型游戏促销广告。

　　第二季度：在目标城市市场开展向顾客介绍各种全营养小果子面包的宣传活动。

　　第三季度：做另一个成年人导向型游戏促销广告。文章来源自 物业经理人

　　第四季度：利用人们的怀旧心理，配合三个月前重新推出双层干酪包而开展一场“麦当劳伴我成长”的活动。

　　②促销活动。尽管麦当劳上两次促销提高了销售，但很快又回到一般销售水平。

　　因为今年快餐食品厂没有什么花样翻新，叫能引起销售下降，所以促销必须尽可能使这种潜在的下降不成为现实。促销活动游戏必须比上次简单，以便更多人参与。另外注意两点：

　　其一是店内促销，麦当劳将继续向市场提供幸福快餐，并有计划地逐日稍做更新，麦当劳把其儿童游乐场票价下调35%，以鼓励更多的销售网点售出游乐场票。

　　其二是店堂陈设，主要陈设有旗帜和招贴，招贴应适合于贴放或放在调味品台于上和堆放废弃物品容器上。

　　③公关活动。主要有三大公关活动：

　　其一，麦当芳将继续对全闰范围的各种竞赛提供支持，如网球赛、足球赛等。

　　其二，对一个地区合作的团体，都使罗纳德·麦克唐纳露面次数加倍，并给予合作团体的额外支出以资金赞助。

　　其三，发表介绍全营养小果于面包营养成分的文章，使之与批评麦当劳快餐食品缺乏营养的文章辩论。

　　④包装。更富于营养的信息置于食品外包装之上。

　　⑤市场研究。包括对新快餐食品市场进行研究;对各种新分销选择进行市场试验。

　　⑥销售网点。麦当劳将继续在下列地区增设销售网点和特许经销店：受允许的外国;非传统设点场所;提高或恢复各街区的活力的场所。

　　五、营销计划的执行与控制

　　营销计划最后应包括掌握计划执行进度及执行计划的费用预算等控制项目。文章来源自 物业经理人

篇4：装修公司阶段性营销计划

　　**装饰20**年10月-20**月2月营销方案

　　一、目的:

　　1、现在已经进入装修高峰期,为能提高公司的业绩,赢得更多的业主,特别能在其它小区能由点到面的发展;

　　2、**从开业到现在一直走的是自己小区的路线,随着总公司发展的变化我们应该为**的发展寻找一些好的经验做好准备;

　　3、目前**在外已经有五六家业务在洽谈,成功的机会很高,我们应该要好好的把握这个好的机会,突破从点到面的发展提供合理的销售方案做准备;

　　二、营销方式:

　　1、公司整体营销方式可按两部分进行,第一是对外方面,第二是对内方面,对内方面我们(来自:www.pmceo.com)可采用奖励与给一些宽松的政策,对外方面我们要采用一些综合方案;

　　2、对内方面我们可采用奖励与给一些宽松的政策:

　　奖励是为提高所有员工对业务的积极性,施工监理员在进入一个新的小区施工,能收集到最新的客户资料,首先我们要鼓励我们的员工积极的开展这个活动,因为有了一手资料才能开发新的客户做准备;

　　对外开展业务不比在公司那样灵活,特别是有业主不可能来公司洽谈,为了使业务能快捷洽谈下来应该给我们洽谈人员有更利的政策;

　　公司以前就存在业务奖励制度,我认为应该加大力度,更大的完成从点到面的公司营销方针,为了不使得这些奖励政策失控,不让资源外流,我们应该在每个我们已经进入小区中分配任务,完成任务才能拿到更高的奖金。

　　奖金分配如下:每个管理人员在新的小区内必须收集10家业主资料,须完成1家以上的业务签定才能拿基本奖金(原定是销售额的1%),如果能完成3家以上的业务签定公司奖励销售额的1.5%,如果能完成5家以上的业务签定公司奖励销售额的2%,以次类推,最高奖励销售额的3%;

　　公司将统一所有的对外单价,公司所有员工对外报价必须一致,但工程管理人员可根据实际情况可以调整,但公司要规定底价,如有特殊情况所有人员必须报审公司,不能私作主张,如果公司发现问题则扣去所以奖金,多出部分由自己承担;

　　工程在施工过程中如有增减项目必须书面形式汇报公司,公司根据职位给以权限,施工管理员可在100元以下的项目可以先做后报,施工主管可在300元以下的项目可以先做后报,但不能超出权限,更不能不报,如果公司发现问题则扣去所以奖金,多出部分由自己承担;

　　公司在对外的其它政策还是正常进行;

　　3、对外方面我们尽量做到形象统一,宣传力度大:

　　印刷一批精美画册,利用一些好的工程引导目标客户;

　　在以进入的小区内,收集所有户型图纸,设计一些中、底装饰套餐并在我们装修的房间的外边用展板的形式打出;

　　在装修的房间里做好标示,保持室内的清洁干净,有个好的形象;

　　统一服装,在服装中表现公司形象;服装由公司统一制作。费用由装饰(来自:www.pmceo.com)工人自己支付,款项在工程费用中扣出;

　　在11月份中每家装修的营业额中抽取1%的作为礼物费用答谢业主,这些款项也以直接让利或礼物的形式去表现;

　　鼓励老客户介绍新客户,一但成功,奖励新客户装修营业额中抽取1%的作为介绍费答谢新客户;

　　在我们小区内制作3条条幅,分别挂在56-58栋门口、**售楼部对面、公司门头;

　　准备在56-58栋收楼时现场办公,设计一些套餐供业主参考,收集业主信息;

　　三、费用:

　　1、画册印刷费(3000份):5000元;

　　2、展板费:(预计20块)30元/块 600元;

　　3、房间标示:(预计20块)10元/块 200元;

　　4、服装费:(预计100件)10元/件 1000元;(其中90件由装饰工人支出,10件由公司人员在活动时间.

篇5：房地产项目前期营销工作计划

　　项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行,营销工作应本着“运筹帷幄,全程把控”的运作理念,积极作好前期各项营销准备工作,以备项目营销的各环节是能有计划的运行。

　　房地产全程营销工作是一项工作量大,涉及环节多且变化素很大的工作,若前期没有一个完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向或出现临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此,在目前情况下,营销工作应该进入前期准备阶段,在营销的前期准备中分为四个阶段:

　　1、项目价格体系研究、论证和制定阶段

　　项目的产品确定后,价格的制定是成为营销工作的重要任务之一。该阶段通过公司现有资源,对项目周边市场的价格情况进行分析研究,并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析,初步确定出项目的销售均价,最高均价和最低均价;再根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距,最后完成项目各套房间初步的价格表以及、优惠策略、提价策略与节奏,升值营造策略等,为项目的未来销售作好价格的基础准备。

　　(具体工作计划见附件一)

　　2、项目营销代理公司的选定阶段

　　营销代理公司的选定,很大程度上决定项目的最后营销的成败,因此选择代理公司不能从单一方面进行考察和评定,任何代理公司都有其实力和专业能力的长短处,因此在考察过程中除了公司的实力和专业能力之外,还需考察该公司对我项目的提出的针对性措施。

　　我公司在选择代理公司时,应通过以下四个个方面进行综合考察和评定:

　　2-1、对代理公司的历史业绩进行综合考察,了解其代理过项目的业绩情况和开发企业的评价;

　　2-2、对代理公司关于我项目的营销策划、销售执行方面的策略考察,从中了解代理公司对项目运作的方向是否有创新、是否结合我公司及项目的实际情况、是否可行性、是否与我们的方向一致等。以此考察代理公司的实际执行能力。

　　3-3、考察代理公司的对项目的态度,通过考察代理公司对接模式和委派负责我项目的专案人员的资力、专业能力、抄盘经验、沟通能力等,以评定代理公司对项目的认真度和专业度。

　　3-4、对代理公司的合同进行审定,考察重点除代理价格之外,还要重点对代理佣金如何与销售业绩严格挂钩的方式进行细节审核,确保代理公司在合同中约定的服务内容落到实处,并达到要求。

　　通过以上四个方面的考察进行综合评分来确定项目最后的代理公司。(具体考察办法及工作计划见附件二)

　　3、项目广告公司的选定阶段

　　在代理公司选定之后,为项目选择好的广告公司是非常必要的,在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过广告公司进行表现。在考察广告公司过程中,除了考察其设计能力和服务费用方面,还应重点考查广告公司对项目营销方向的理解程度,对项目理解越透,其表现的东西才越能抓住项目的灵魂,也越能打动目标群。

　　因此,广告公司的选择也应遵行四个方面的原则。

　　3-1、考查公司的历史业绩及综合创意能力;

　　3-2、考察对我项目提出的初步整合