别墅开发模式:成功动作实战示范

　　别墅开发模式：成功动作实战示范

　　第4操作环节：别墅项目成功动作实战示范

　　步骤A：项目主题定位

　　穆天子山庄案名简析

　　穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称，而区内建筑以北美式湖泊别墅为蓝本，乍看

　　立了似乎矛盾，实则蕴含着深厚的文化底蕴。

　　穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院附近，发展商巧妙地将地名与古代神话传说中周穗王的传奇故事联系起来。相传周穆王交游广阔，纵横四海，更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相会，并将西方极乐的妙品带回中原。穆天子山庄的发展商-一南海市佰骏物业发展有限公司正是秉承这种精神，将现代西方建筑艺术的精华-一北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，建造起一万里程碑式的纯美园地。实际上，穆天子山庄这个案名正因其中西文化强烈碰撞的特性，更易被人们牢记。

　　"纯美园地"的含义

　　整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体还有另一种含义：纯：指穆天子山庄规划上采用纯别墅的概念，不含洋房和公寓等，保证项目的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本，突出美加风情。

　　穆天子山庄之出现，似是一个楼盘的入市，但更重要在于代表了高档物上卖展的一个必然方向。它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年代。穆天子山庄的发展，基本原则在于"提纯、融合、创新"，这是三个互相联系、前后因果而又不断发展的概念。

　　步骤B：提纯

　　雕塑家罗丹说过："雕刻一张脸并不难，把不是脸的地方去掉就行了。"

　　经过对市场的判断以及对"别墅"概念的净化，发展商提出了"纯别墅"的发展概念，因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，保证应有的档次品位。由于提纯，带来了许多措施，最大的莫过于低容积率。

　　喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定：排气量在3．0以上可以作为豪华车的一个基本指标。而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标，容积率0．3以下可以做出较好的别墅区，否则环境和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率为 0．15，1000多亩土地，仅建了 300余幢别墅。

　　仅有指标是不够的。风格的确立至关重要，选择纯美风格，在珠三角营造北美式湖泊别墅，是一种创新，是一种挑战。

　　来到穆天子山庄不难发现，于湖泊、丘陵之内，闪动着越野吉普车的身影。穆天子的人们喜欢越野车，包括他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。大家又都记住一条：轮子有四个，而目标只有一个。"一心一意发展优秀别墅"这就是唯一的目标。所谓别墅，根据现代汉语词典之解释，同时参照北美及其它发达地区的情况，只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅，在城区内开发的再漂亮再来华，无非有一个较为古老的名字-一花园洋房，或者一个比较肘尚的称呼-一都市来宅。

　　步骤C：融合

　　把不是脸的地方去掉只完成了第一步，接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的风格、完善的品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲设施的安排。运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。 1000户人家拥有的游泳池叫人挤入， 50人拥有的会所游泳池叫享受。

　　开发的理念、规律、系统、策划、推进等等似乎离开了核心标准，一切都是纸糊的。

　　别墅的建筑标准：

　　1）在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能

　　2）要有必要的配置和多方位的功能服务。

　　3）应采用先进的建筑工艺、技术和材料；

　　具体可示范单位及轻钢结构别墅的装修、设计标准及环保、健康方面之特点列举部分融合，将先进的技术融入精致的建筑风格，将建筑融入环境中，再将风景引入住宅。休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部，散发着亲切迷人的气息氛围，让人留连忘返，一位移民美国又回故土发展的佛山人在穆天子山庄温暖的别墅客厅里，望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会。他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。

　　步骤D：创新

　　风格和个性是别墅的灵魂。美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书，介绍了美国现有的150个最有价值的大宅，而其中风格各异，总体和细部均很有个性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了。

　　千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型，从适合商务、公务与居住的豪华大宅到适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反应，在采用的新技术、设计和材料上也会不断进步。

　　一边提纯、一边融合，再不断地有新品面市，以专门品牌的经营服务来发展专业化的高档别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐，又看棒球垒球。

　　道理很简单，因为在纯美的年代里，不断有着新的发现和收获，是生活的享受，也是创造的享受，又是纯美的享受。

　　这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做火锅的（套用业界同仁的一句话），而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点不同，他们更像一群酿酒师。

　　就象同行们做的蛋糕和火锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份，让爱她的人好好享受吧。

　　步骤E：生产出的优质的别墅产品

　　穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山势而建成，减少推土成本。规划依山形水势，变化错落，参差成景。在总体布置上，以大型水景广场与会所结合天然 水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观，两恻山坡保留，培植树林，并用不

　　同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、水景及娱乐设施连接起来，形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。

　　山庄内预留大量空间作花园绿化之用，使每家每户都有花园景致，与大自然融为一体。为增加环保意识，鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场占地三万平方米，地势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品，平面以几何图形为构成元素，绿化以规则的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪，方便住户等候车辆时休憩，入口加设洪闸及保安亭，以确保山庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大自然环境之北美式社区休想区域。

　　沿水库开辟休闲小路，住户可散步、垂钓、休息，进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。

　　步骤F：别墅项目环境与配套设计

　　椰树泉：山庄内最大的小区

，40幢别墅错落有致，环绕组成一个组团，上百棵大王椰的迎风而立；绿化特点：成片椰树林（喷泉附近）；设施：绿地迷宫（700㎡）儿童游乐场（300㎡）连赛车跑道。

　　爵士汇：独特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案，流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点：种植超过十种的林木，形成一个青翠悦目的的小山丘。

　　红枫林：别墅像树林一样一线排开，靠着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫木；设施：攀岩

　　温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部，突出加拿大的建筑特色，使它们成为耀眼的一颗星。

　　总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共3幢，位于一个小半岛上，三面环水，独有私家码头；无论山、水、树，美妙风景，尽收眼底，人间百态，心中尽知，冲天豪气，只属名见绿化特点：修剪整齐的针叶乔林及灌木，欧陆宫庭式园林。

　　欢乐广场：正对大门，别具特色的大型水景广场，周围是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主题雕塑，而池底铺砌意大利进口的高级马赛克，组成6朵色彩鲜艳的欢乐花，令整个广场充满欢乐的氛围；设施：草地滚球场、网球场。

　　我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：房地产项目合作开发合同书(共同出资模式)

　　房地产项目合作开发合同书（共同出资模式）

　　合作开发合同书

　　第一章 总则

　　第一条 为了促进LL地区的建设、发展，合理开发利用土地，尽快实现土地的经济效益与社会效益，明确合同当事人双方的权利义务，**有限公司和两方本着真诚合作、平等互利的原则，经友好协商，就合作开发LLD*地块项目有关事项达成如下协议，以咨共同遵守。

　　第二章 合作双方

　　第二条 本合同的双方为：

　　**有限公司（以下称甲方）

　　法定代表人：

　　住所：

　　** （以下称乙方）

　　法定代表人：

　　住所：

　　第三章 合作项目概况

　　第三条 合作项目名称为LLD*地块项目（具体名称待定，下称项目）。

　　用地面积 平方米，建筑面积 平方米（商业面积 平方米以下），容积率1.12以下，建筑密度28%以内，绿地率不小于45%。

　　地块具体规划设计指标和要求详见政府挂牌文件4。

　　第四章 成立合作公司

　　第四条甲、乙双方于本合同生效后，就本项目依据《中华人民共和国公司法》及《中华人民共和国公司登记管理条例》和《**市企业登记管理条例》及其他有关法律法规的规定设立项目公司，公司名称为，（以下简称合作公司），合作公司的法定地址为。

　　第五条合作公司为有限责任公司，甲、乙双方分别以其各自的出资额为限对公司承担责任，双方的出资和投入的方式、收益和利益分配、风险和亏损的分担、经营管理方式和合作公司的清算均按本合同的规定执行。

　　第六条 合作公司经营期限为拾年。

　　第五章 投资总额、注册资本和资金筹措

　　第七条项目总建设期约为年，投资总额预计为人民币万元。

　　第八条合作公司注册资本为人民币万元，其中：甲方出资额为人民币万元，出资比例为50％，乙方出资额为人民币万元，出资比例为50％；

　　第九条 出资方式：

　　1、甲、乙两方为取得项目用地支付的土地出让金为两方的首期出资，双方应按投资比例在土地出让合同规定期限内缴足土地出让金；

　　2、甲方剩余出资共计万元应以现金形式于日前缴清；

　　3、乙方剩余出资共计万元应以现金形式于日前缴清

　　第十条合作公司除由合作双方所付的注册资金外，其余建设资金由合作公司通过贷款或其他方式筹措，不足部分由双方股东按股权比例投入。

　　第十一条 任何一方向第三方转让股权，必须经对方同意；对方在同等条件下有优先购买权。

　　第六章 盈亏分配比例

　　第十二条 甲、乙双方按股权比例或经调整后的股权比例分配或承担盈利和亏损。

　　第七章 组织机构

　　第十三条 甲、乙双方合组项目公司股东会，股东会行使以下职权：

　　1、决定项目的投资规模；

　　2、根据股东的提名选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；

　　3、审议批准董事会的报告；

　　4、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

　　5、对公司增加或者减少注册资本作出决议；

　　6、对发行公司债券作出决议；

　　7、对股东向股东以外的人转让出资作出决议；

　　8、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；

　　9、修改公司章程。

　　第十四条股东会的议事方式和表决程序：股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过，其他决议必须经代表二分之一以上表决权的股东通过。

　　第十五条 合作公司设立董事会，董事会由 3名董事组成，其中甲方有权提名 2 名董事人选，乙方有权提名 1 名董事人选，董事长由甲方提名的董事担任，董事长为合作公司法定代表人；董事会对股东会负责，行使以下职权：

　　1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；

　　2、执行股东会的决议；

　　3、决定公司的对外借款；

　　4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

　　5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

　　6、制订公司的年度经营目标和奖惩措施；

　　7、制订公司增加或者减少注册资本的方案；

　　8、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

　　9、决定公司内部管理机构的设置；

　　10、根据股东的提名聘任或者解聘公司总经理、副总经理、财务负责人，决定其报酬事项；

　　11、制定公司

的基本管理制度。

　　第十六条董事会的议事方式和表决程序：召开年度董事会会议，应当于会议召开十日以前通知全体董事；召开临时董事会，应当于会议召开三日以前通知全体董事。会议通知由董事长负责签发。

　　董事会由董事长主持，董事会应当对所议事项的决定作成会议记录或会议纪要或董事会决议，出席会议的董事应当在会议记录、会议纪要、董事会决议上签名。

　　董事会作出决议，必须经二分之一董事通过；但在无法作出可决决议而形成公司僵局时，董事长可多投一票。

　　第十七条合作公司设总经理一名，由总经理人选由甲方提名；副总经理二名，甲、乙两方各提名一名人选；财务负责人一名，由甲方提名。

　　总经理对董事会负责，行使以下职权：

　　1、主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；

　　2、在公司年度预算范围内，组织实施项目的勘察、设计、监理、建设、销售，决定除借款合同外的一切对外合同；

　　3、拟订公司内部管理机构设置方案；

　　4、拟订公司的基本管理制度；

　　5、制定公司的具体规章；

　　6、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的其他工作人员；

　　7、公司章程和董事会授予的其他职权。

　　8、总经理列席董事会会议。

　　第八章 双方责任

　　第十八条 除了本合同其他条款所述责任外，双方还应各自负责完成以下各项事务：

　　1、 甲方责任

　　（1）负责办理合作公司向有关部门申请批准注册登记等公司设立手续，并领取营业执照、税务登记证等证照，产生的费用由双方按股权比例承担，并在公司设立后列入公司成本；

　　（2）负责组织本项目的开发、建设、销售所需的工作人员；

　　2、 乙方责任

　　（1）协助甲方办理合作公司设立手续，及时提供所需相关文件；

　　（2）负责向有关政府部门争取将与本项目相邻的R-13地块尽快挂牌出让；

　　（3）负责协调开发项目的外部关系。

　　第九章 劳动管理

　　第十九条 合作公司应设立专门管理机构负责所有职工的录用、辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项，并报董事会备案。

　　第十章 税务、财务、审计

　　第二十条 合作公司应按照有关法律规定，缴纳各种税款。

　　第二十一条 合作公司应按照有关法律和财会规定，建立会计制度，会计年度以每年一月一日起至同年十二月三十一日止。

　　第二十二条 甲、乙两方均可聘请独立的审计机构对每年度财务进行审计，所需费用由提出审计要求的一方承担。

　　第十一章 违约责任

　　第二十三条 如一方未能按本合同的约定缴清土地出让金或履行出资义务的，守约方可选择以下方式要求违约方承担违约责任：

　　1、继续履行缴交土地出让金或出资义务，并按未履行部分金额以每日万分之二点一支付守约方违约金；或

　　2、由守约方补足违约方未履行部分金额，双方股权比例按双方实际出资比例进行调整，并违约方还应向守约方支付未履行部分％的违约金；或

　　3、守约方有权解除合同，并可要求取得中标地块的全部权益，守约方将违约方已支付的土地出让金和出资返还违约方，违约方应支付守约方人民币万元违约金，违约金从守约方应返还违约方的款项中扣除；或

　　4、守约方有权解除合同，并可要求违约方承担中标地块的全部权益，违约方应将守约方已支付的土地出让金和出资返还守约方，违约方还应支付守约方人民币万元违约金。

　　第二十四条在合作公司自有资金不足，需由股东投入建设资金时，未能按合作公司的需要投入建设资金的一方应按少投入资金的％向另一方支付违约金，违约金可从合作公司应分配给违约方的利润中扣除或在合作公司清算时应分配给违约方的财产中扣除。

　　第二十五条 一方未能履行本合同约定的其他责任，而给另一方或合作公司造成损失的，应承担赔偿责任。

　　第十二章 合同终止

　　第二十六条 双方均应按合同的约定履行合同，但出现下列情形合同终止：

　　1、合同经营期限届满；

　　2、因不可抗力致使合同履行成为不可能；

　　3、双方协商一致或依据本合同约定解除合同。

　　第二十七条合同终止后双方应组织人员进行清算，清算后财产除本合同另有约定之外，由双方按股权比例分配。一方无正当理由阻扰清算的，另一方可聘请独立机构进行清算，清算结果对双方均有效。

　　第十三章 不可抗力

　　第二十八条由于地震、台风、火灾、水灾、战争以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，受不可抗力影响的一方不能按本合同约定的条件履行时，应在不可抗力消除后十五日内向另一方提供不可抗力的详情和不能依约履行的理由及有效证明文件，则受不可抗力影响的一方不视为违约。按其对履行合同影响的程度，由双方协商是否解除合同，或部分免除履行义务，或延期履行义务。

　　第十四章 合同的修改、变更

　　第二十九条 本合同未尽事宜双方另行协商，经双方协商一致达成的对本合同的补充、修改协议，均为本合同不可分割的有效组成部分。

　　第十五章 争议的解决

　　第三十条 甲、乙双方在履行本合同过程中如有争议，首先应通过协商解决，如协商不成，任何一方均可向**仲裁委员会申请仲裁。

　　第十六章 通知

　　第三十一条任何与本合同有关的通知、文件均需以书面方式发送至本合同第二条所述的甲、乙双方的法定地址。任何一方的地址如有变更，必须在变更后三日内以书面方式通知另一方，否则未能送达的责任由其自行承担。

　　第三十二条 一切由专人送达的通知、文件均视为当天收到，以邮件的方式送达的通知、文件以寄出日的次日为收到日。

　　第十七章 其它

　　第三十三条 在项目建设过程中，在同等条件下，合作公司的对外业务在法律允许的范围内可优先考虑股东及股东关联企业。

　　第十八章 文本及生效条件

　　第三十四条本合同壹式份，双方各执份。

　　第三十五条 本合同经双方签字盖章后，自

双方联合竞标取得R-11、R-12土地使用权起生效。

　　甲方：**有限公司

　　法定代表人：

　　（或授权代理人）

　　乙方：

　　法定代表人：

　　（或授权代理人）

　　签约日期：年月日

篇3：房地产开发融资模式操作分析

　　房地产开发项目融资模式操作分析

　　融资模式一 银行贷款

　　*房地产企业资金银行贷款70%是低限;

　　*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。

　　*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。

　　*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。

　　*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。

　　*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。

　　信贷资金监管

　　*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )

　　*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。

　　*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。

　　*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。

　　*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。

　　*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)

　　信贷资金监管

　　*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。

　　*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。

　　其他贷款

　　*信用担保 信用贷款

　　*企业法人 委托贷款

　　*典当行 典当贷款

　　*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元

　　其他违规贷款

　　*证券公司 国债回购

　　*保险公司 保险资金

　　*外贸公司 信用证质押贷款

　　*劳动和社会保障局 社保基金

　　*住房公积金管理中心 公积金

　　《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督

　　融资模式二 上市融资

　　-- IPO

　　*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。

　　*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。

　　-- 借壳上市

　　*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。

　　融资模式三 信托投资

　　*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。

　　*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行

　　为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。

　　融资模式四 股权投资

　　*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。

　　融资模式五 股权投资

　　*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。

　　第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。

　　第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。

　　第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。

　　融资模式六 现金流控制

　　*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);

　　*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。

　　*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;

　　*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。

　　*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。

篇4：王志纲谈房地产十大开发模式(上)

　　90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。

　　有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。

　　过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。

　　广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。

　　有人说，现在广州楼市落后了!应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走!

　　要创新，首先得了解过去，熟知现在!

　　作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性(至少是积极性)的作用;2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的;3、是否已开花结果。也许一个楼盘(或开发商)综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。

　　为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。

　　参与专家组讨论的行业代表(按姓氏笔画为序)

　　王志纲：著名策划人

　　王月华：本报记者

　　许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长

　　金贻国：中国房地产协会常务理事 广州市房地产地产业协会秘书长

　　黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司 董事总经理 注册房地产估价师

　　一、规模化品牌扩张开发模式

　　谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

　　碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

　　碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代;为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

　　其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化(规模化)、复合(整化)化。

　　与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化;B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务;C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

　　1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

　　“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。(1)1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生;(2)楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术(当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术)。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

　　2、大盘化(规模化)。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

　　广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园(占地面积超过1000亩)，顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑(占地178万多平方米)均安碧桂园(仅高尔球场占地就达1700多亩)，佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

　　3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘(超过半小时车程)均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式(市区上班，郊区居住)，已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

　　这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

　　二、可持续性发展模式

　　若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

　　祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：

　　1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

　　2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

　　3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。

　　早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板;而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

　　广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。

　　三、复合房地产开发模式

　　广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

　　“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

　　复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里?

　　对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。

　　复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

　　复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。

　　安得广厦千万间?中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。

　　四、专业化连锁开发模式

　　房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。

　　专业化连锁开发模式将之迎刃而解。

　　看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产(广州今年上半年销量冠军)、合生创展(旗下几大公司广州去年综合销量第一名)、保利房产(广州成长最快的国有房产企业)都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。

　　富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地产。

　　合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。

　　广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。

　　三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠(名优楼盘)串在一起，形成一串楼市风景线。

　　广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工地储备，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特征更为凸现。另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。

　　相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统(理念视别、行为视别、视觉视别)， 成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了

　　品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。

　　其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。

　　1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了!为什么?

　　今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要!，为什么?

　　因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱!

　　其根本性的优点归纳为：(1)注重大众根本需求;(20)在技术领先的基础上达到高度 专业化;(3)由项目公司上升到专业化开发公司。

篇5：王志纲谈房地产十大开发模式(下)

　　五、完善积累型开发模式

　　人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

　　这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式--迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

　　最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

　　过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔;90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境;先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。

　　丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建;在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。

　　丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。

　　走积累完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。

　　六、城镇开发模式

　　关注城镇化开发模式，是基于两点理由：

　　(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式;

　　(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全;设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

　　现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩;雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

　　洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

　　十年风雨，往往历历在目。

　　80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区(现在有所调整)沙窖岛发展房地产业。

　　1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。

　　工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。 城市自我实现生态平衡的能力。

　　整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。

　　再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开发模式”的意义!

　　当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城!

　　七、集约化开发模式

　　用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

　　1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。

　　集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

　　其集约特性表现在--

　　1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

　　2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

　　在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么?从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。

　　类似开发模式之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。

　　八、唯景观开发模式

　　广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。

　　敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。

　　有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

　　唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

　　而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。

　　临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

　　以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度;现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾(第三幢)巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。

　　“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。

　　早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语;现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

　　“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

　　九、营造开发模式

　　这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

　　白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场;2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。

　　有人说，盖房子，环境第一;也有人证券交强调是地段第一;其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

　　正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。

　　类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。

　　不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。

　　十、创新型开发模式

　　著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环--资本的瓶颈难题。

　　广州第一个“卖楼花”的人是谁?

　　业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。

　　人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案--广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。

　　世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范;世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。

　　之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。

　　有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。

　　广州的首个售楼部也是她开辟的。

　　仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。

　　当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资(据说上2千万元，无从考证)启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新!

　　广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新!

　　成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌创造性劳动的人们!