商业物业中央空调管理问题

　　商业物业中央空调管理问题

　　商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。

　　笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

　　一、中央空调运行费用

　　中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：

　　1、用电成本（P1、K1、P2）

　　主机（P1、K1）

　　根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。

　　在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。

　　辅机（P2）

　　此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

　　3、用汽成本（P4）

　　对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。

　　4、管道损耗（K2）

　　冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、预温损耗（K3）

　　因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。

　　6、变损线损（K4）

　　广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。

　　7、电价差异（K5、K6）

　　在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。

　　另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。

　　8、周期变化

　　由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取费用较为合适。

　　9、成本汇总（P）

　　以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季节和温度变化的影响

　　在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。

　　由图1可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公摊空调费

　　对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估算作一探讨。

　　1、气体的不均匀影响

　　由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均匀性影响，此处以影响系数K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、计算步骤

　　①首先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。

　　②把修正过的实际数据填入表1中。

　　③业主自用和公摊空调费估算

　　a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕　（2）

　　b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用实例

　　时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。

　　四、延时空调费

　　延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产生的费用。

　　延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。

　　延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。

　　五、小结

　　根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：

　　1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。

　　2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。

　　3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。

　　4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。

　　顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共摊，否则加大了其他业主的公摊成本。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：大学后勤处仪器设备管理使用规定

　　大学后勤处仪器设备管理使用规定

　　为加强仪器设备管理使用，保证日常工作顺利进行，特制订本规定。

　　1.后勤处的办公设备是指后勤处各部门使用的桌、椅、沙发、茶几、书柜、文件柜、电脑、打印机、空调、电话机、饮水机等，其配发、调配、购置、修缮和管理均由计划科指定专人负责，严格落实本校的有关规章。

　　2.后勤处对本处各种设备采取“谁使用谁保管”的原则；各部门指定负责人对所配置的办公设备负有保管责任，防止被盗、被挪用以及污染和破损；使用者负有不可推卸的保全与维护责任，防止意外发生。

　　3.后勤处设备未经计划科同意不得外借。

　　4.设备管理人员应及时催还所借设备，并严格验查设备状况，确保设备完好无损。

　　5.各部门设备每学期期末清点、检查一次，做到帐、卡、物相符。

　　6.各部门各种设备的维修、报废，按有关要求办理。任何人不得随意处置。

　　7.如属个人原因造成设备破损、丢失的，其赔偿办法按广**[20**]115号文件精神执行。

篇3：应选择合适酒店管理系统

应如何选择合适的酒店管理系统

集团化、国际化、细分化，酒店业呈现不同的走势，同时，IT技术的不断发展，酒店管理系统的发展到了一个新的时期，新的系统平台、新的软件功能、新的系统特点及发展方向不断涌现。不同酒店团体、不同酒店规模、不同酒店特点，在眼花缭乱的众多产品中如何选择？

集团化

集团化经营策略是当前酒店业发展的必经之路，相对应的饭店管理系统就必须满足饭店集团化的要求。中国当前酒店业的现实表明，占20%的国外连锁酒店管理集团管理的酒店拿走了80%的利润，集团连锁化似乎成了二八法则的代名词。

这里指的饭店集团化管理系统不仅仅是指成员饭店的报表数据汇总、数据信息的上传下递等简单的管理，而是指集团中央预订系统、超常客计划、集团营销及客户管理系统、集团统一财务、集团统一采购等更高层次上的管理系统。

首先是能搭建一个稳定、安全、开放的信息化平台，实现多种管理模式下的管理、控制功能。这个平台不仅能够包容各种酒店管理软件，能够适应各种管理模式，而且能够与其他多个系统进行无缝连接，比如：ERP系统、办公系统等。集团酒店信息化系统的拓扑结构有两种：一是中央数据库集中方式，所有成员酒店及集团总部的数据集中存放在集团中央数据库，有利于集团统一管理和控制，数据一致性容易实现——此方式仅适合于投资主体单一的酒店集团。二是分布式数据库方式，集团中央数据库与成员酒店数据库相结合，数据分布存贮、分布计算，集团和连锁酒店各自能强化自己本身的业务运算，效率较高，集团信息化一次性投入的经济风险小，受网络设施影响较小，整体系统的安全性较高，不会牵一发而动全局，适应面广，容易被集团的各种酒店业主所接受，有利于发展连锁酒店的酒店集团。

其次是对中央预定系统（CRS）的要求：CRS 订房引擎是CRS系统预订业务的核心，主要可以处理以下业务：集团内部客房预订，所有预订均通过该引擎与各成员酒店的接口交互实时取得；与GDS的系统接口，通过在系统引擎的层次上进行接口，可以保证CRS与GDS的结合更加紧密；Web自助服务预订业务的配合，酒店客人可以通过集团网站进行客房预订、信息查询及修改和积分查询等工作。以CRS订房引擎为核心，CRS可以为酒店客人提供不同的订房渠道，从而提升集团酒店预定服务的水平，达到方便客人的目的。实现主要可有两种模式，一是全程直连式CRS模式，这种模式下中央 CRS可以自由操作所有成员酒店的订房业务，自由控制成员酒店的各类房间资源；二是B/S服务半手工模式，这种方式适应所有的PMS模式，也就是当前携程、e龙采用的模式，各个成员酒店可以根据实际情况打开和关闭自己的CRS资源。

第三是超常客计划的要求：常客积分计划不仅拥有原来的包含预定、分销、长客积分、stay at one/ play at all等功能，而且能通过其独特的贵宾卡会员系统，实现储值、记账、信用、积分实时自由兑换、信息实时交流等功能。这个“超”，主要体现在完全的信息实时、超强的账务积分能力与跨行业的应用上，比如，可以同时处理酒店、商场、旅行社等经济联合体的积分统计和使用。

四是集团营销及客户管理：可以为酒店客人提供优质、个性化的服务，发展集团和终端目标客人之间一对一的关系，培养品牌忠诚，挖掘潜在客户。拥有常客管理、贵宾管理、积分奖励计划、客户档案分析、客户档案整理、潜在客户分析、客户信用分析等。

国际化

国际上排名前10位的跨国连锁酒店集团在我国已全部挂牌，引入国际化知名品牌已经成为国际化程度的一个重要标志。国内酒店管理集团当然也不能熟视无睹，进行国际化变革与发展迫在眉睫。相应的，酒店管理软件也必须能尽快适应这种变化。

为满足酒店国际化要求，适用的酒店管理系统应包含三方面内容：一是对客服务的国际化。系统支持多语种，如客人账单、欢迎卡、催账单、压金单、留言条等；二是功能的国际化。市场概念、房价体系、账务处理等应能符合国际酒店集团管理要求，还应支持中央预订系统、支持常客积分计划，支持航空公司奖励计划、‘一站式’客户服务支持、权责发生制的账务主体地位（同样支持收付实现制账务核算）等；三是操作界面的国际化。除了著名的外方管理集团，目前已有很多外籍员工加盟国内自己管理的著名饭店，因此软件界面支持多语种也应是一种趋势。

细分化

新时代旅游的发展使市场需求呈现多样化、个性化态势。酒店越来越注重市场需求的细分化，实行“小市场、大份额”战略，通过开发个性化产品和提供个性化服务来赢得目标顾客。有着鲜明特色和明确市场定位的特色饭店增多，如：经济型饭店、现代商务酒店、青年旅馆、汽车旅馆、酒店公寓、温泉度假村等。与此同时，随着酒店客人需求的变化和市场竞争加剧，酒店的营销策略呈多元化趋势。因此，饭店管理软件必须进一步细分。

经济连锁型酒店：集团化是近几年饭店业的一个热点，经济型酒店的出现更是一种趋势。由于经济型酒店不同于一般的星级酒店，仅提供有限的客人服务，相应的管理系统就必须简单明了，没必要具有繁琐的功能，而必须尽量做到培训简单、操作简便、维护方便、实施周期短，总而言之就是要控制实施成本，做到以量取胜。经济型管理系统单体系统往往功能要求简单，但由于这些酒店经常是连锁经营，因此前述的集团化管理功能（如中央预订、常客计划、集团营销等）一点也不能少。

温泉度假型酒店：该类酒店以大型的洗浴中心、康乐休闲、度假为主，客房

、餐饮不一定是酒店的最主要经营项目，而传统的饭店管理系统一般是以客房及餐饮为主，因此就可能不适合该类温泉度假酒店。

酒店式公寓：基本同传统的饭店管理系统，只是饭店主要面对的是长住的客人，因此在房费计算处理、服务项目等处有一定的区别。

俱乐部：一般客房比较少，因此对客房管理的要求较低，而对会员管理、康乐管理要求很高。

智能化及集成化

除了目前饭店管理系统一般集成电话交换机、门锁系统、语音信箱、VOD系统外，与银行卡、Internet、公安局报户口系统的集成已有许多酒店采用，甚至于与客房智能控制系统、酒店信息展示系统、客房小吧管理系统的接口实现将能达到更高层次上的服务和管理水平。

通过与客房控制系统的接口联网，可以解决前台房间状态的虚拟性问题。除了房务中心外，前厅部、总机、财务、商务中心等相关服务部门的员工也能知道客房中是否有人、客人是否已经休息、勿扰灯是否点亮，从而更好地做到对客服务。相反，客人喜好中的房间温度、灯光状态要求等也能自动转送到客房控制系统，以满足客人的特殊需求。客人的到店和离店，也能自动通知客房控制系统，自动打开和关闭电源系统、设置房间温度，达到节能目的。

集成客房小吧电脑控制系统：客房小吧在应用电脑控制之前，一直是由人工运作管理，即由服务员清点消费物品，并将其消耗量及应付金额通报给房务中心或总台收银。这种手工操作的缺点是无法及时反馈物品的消耗情况，造成物品补充不及时，客人结账时，要么请客人查房等待，要么尽凭客人自觉申报消费情况而结账，造成酒店可能的收入损失。因此，小吧控制系统是近几年来国际上饭店客房配置中发展最快的一种设施之一。只是因为国内的消费习惯，目前国内酒店很少应用该种客房小吧控制系统。但随着社会的进步，国内的高星级酒店早晚会采用该系统。通过饭店管理系统与小吧控制系统的联网，小吧系统能自动探知物品消耗情况，并自动计入客人应付账中，使酒店及时了解物品的消费情况以便随时补充物品，并能根据客人的爱好对所提供的物品进行调整。

与Internet系统的集成：除了传统的与Internet系统接口，实现客房上网自动开关、费用记账、即插即用等功能外，与公安局网络监控部门合作，随时监控疑犯及相关人在酒店的网络使用情况，如指定网址、Email、QQ等内容，来配合公安部门的工作。

无线PDA的应用：部分饭店使用无线PDA系统来处理餐饮点菜及厨房传单管理，但在客房房态管理、小吧管理、查房方面尚无使用的先例。随着无线PDA、无线网络的成本降低，PDA的应用将很快进入客房管理领域，崇尚时尚的酒店不妨选择PDA

自动登记及结账：在国外大的管理集团，客人到店时，只需插入他的信用卡，自己操作自动登记系统就可直接办理入住手续。在国内，因为目前的信用卡电子支付手段尚未普及、国内的人工成本较低、客人的习惯等影响，这种自动登记及结账系统目前使用的可能性不大。但由于国内流行类似于信用卡的储值卡系统，加上与门锁系统的联网，在特定的饭店，如经济型酒店、会员制俱乐部等可以选用。

收益管理：起源于航空业的收益管理是以最合理的价格安排适当的客人数量，从而达到收益最大化，即预测微观市场上客源表现情况，调整好房间价格和客房库存的合理关系为目的。目前该管理在国内几乎是一片空白，但已有先驱开始研究该问题，大的饭店集团可以采用。

客户关系管理：在酒店业中所说的宴会与销售系统，其实也属于客户关系管理范畴。除了一些著名的外方管理酒店在使用宴会与销售系统外，其他饭店最多就是使用客户关系管理的基本部分，如客户档案、客人嗜好、消费统计、积分及使用、个人照片及签名、投诉处理、回访记录等，而对潜在客户的管理和数据挖掘尚不够。由于客源是饭店经营的根本，因此客户关系管理系统是酒店业必需之选。

篇4：酒店管理系统特点

酒店管理系统的特点

酒店管理系统-概述

酒店管理系统一般包含预定接待、帐务处理、客房中心、报表中心等功能模块。优秀的酒店管理软件能显著地提高酒店的服务水平和工作效率，规范酒店的业务流程，帮助酒店管理者及时、全面地了解经营信息，做出更加准确的决策，从而有效地提高酒店的经营效益。

酒店管理系统-组成介绍

（1）前台系统:

营销、客档、房价方案、预订、接待、前台客帐、客房中心、夜审、报表中心、总经理查询、留言中心、后台AR帐、功能分配、角色授权。

（2）可选系统:

电话管理系统:

功能:电话实时接收入帐、话单分类统计、电话反控、电话自动开/关。

餐厅管理系统:

功能:预订、开桌、点菜收银、报表中心、迎宾、系统设置、库存进销存、销售排行、成本核算。

娱乐管理系统:

功能: 预订、开台、点单收银、营业统计、酒水管理、场所设置。

洗浴管理系统:

功能: 开牌、点单、收银、统计查询、会员管理、技师提成、销售排行、项目设置。

酒吧管理系统:

功能:迎宾接待、点单、收银、IC卡管理、酒水进销存、系统设置。

工程管理系统:

功能:设备台帐、设备保养、工程报修、工程接单、在线维护、实时销单、工作量统计。

库存管理系统:

功能:入库、出库、记明细帐、总帐、盘存、分仓管理、查询统计、报表。

人事工资管理:

功能:员工信息、奖惩、培训教育、工资发放、查询统计、报表。

酒店管理系统-系统特点

（1）资源完全开放型:系统所有的资源,功能交由用户管理,权限控制到按钮,针对不同的用户,组装不同的界面,分配不同的使用功能.不放心再加权限到按钮。

（2）系统突出以营销、预订、房源、房价等对营销具有影响力的信息处理。房价码可按年,季,月,周,日设定。

（3）强化以客源为中心的信息完整性、长久性、可操作性。建立了客档为中心的用户信息管理系统。

（4）使用数据穿透查询技术,对数据进性多元,多层次的查询.从汇中数据到明细发生,紧密联系在一起, 灵活实用。

（5）客档、角色、佣金、房价方案、授权折扣、操作权限到按钮、信息向角色发布…系统既面向应用,又面向管理。

（6）酒店集团管理系统、采集各成员酒店的原始数据、对采集来的数据进行分类、汇总、分析等处理、形成管理决策所需的数据信息、产生各种分析报表。

（7）界面美观大方、操作方便。

（8）系统稳定、适应性强、操作灵活。

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篇5：施工升降机日常管理注意事项

　　施工升降机日常管理注意事项

　　1、施工企业必须建立和健全施工升降机各类管理制度，落实专职机构和专职管理人员，明确各级安全使用和管理责任制。

　　2、建立和执行定期检查与维修保养制度，除驾驶人员每班作业前检查外，施工现场可设立每月进行全面检查的制度，查出的隐患，必须按规定落实整改。整改后必须有关人员复查确认符合安全要求后，才能使用。

　　3、对每台施工升降机建议，建立技术档案或运行资料，其内容应包括，出厂日期。产品编号、使用年限、维修记录、实际装拆次数，每次安装后的验收、检测记录以及维修保养、试验情况等。

　　4、施工升降机每次安装与拆除作业之前，应根据施工现场工作环境及辅助设备情况编制安装与拆除方案，对作业人员按不同的工种和作业内容进行详细的技术、安全交底。

　　施工升降机每次装拆方案编制完成后，必须经技术负责人审批同意后实施。

　　施工升降机的装拆作业必须是经当地有关部门认可、持有相应的装拆资质证书的专业单位实施。参与装拆作业的人员必须持有专门的资格证书。严禁未经培训的无证人员实施装拆作业。

　　5、施工升降机每次安装后，应当组织有关职能部门和专业人员对升降机进行必要的试验和验收。确认合格后才能正式投入使用。