大厦外墙装修工程分包业主监理设计和总包关系
大厦外墙装修工程分包与业主、监理、设计和总包的关系
一、分包与业主的关系
业主是分包的客户，分包只有通过努力工作，为业主提供精良的产品（即精品工程）和优质服务，才能获得业主回报，才能在社会上生存与发展；同时，业主为分包提供支持与配合，以利分包更好地工作，实现共同的目标。
在施工过程中，分包将为业主提供如下服务：
1我们将根据施工进度需要，编制图纸需求计划，提前与业主、监理、设计进行沟通，提前确定设计图纸；
2对业主提供的材料设备提前编制进场计划，必要时协助业主进行考察、订货，确保工程需要；
3在施工中为业主着想，从施工角度和以往的成功经验，来向业主提出合理化建议，改善建筑的使用功能，满足业主提出的各种合理的要求；
4搞好图纸、洽商管理，减少变更，从而达到降低造价、控制投资的目的；
5提供业主要求的其他配合和服务。
二、分包与监理的关系
1、与监理配合的"三让"原则
⑴分包与监理方案不一致，但效果相同时，分包意见让位于监理；
⑵分包与监理要求不一致，但监理要求有利使用功能时，分包意见让位于监理；
⑶分包与监理要求不一致，但监理要求高于标准或规范要求时，分包意见让位于监理。
2、与监理的配合措施
⑴认真学习监理规范和监理交底，服从监理单位的监理；
⑵按照与监理配合"三让"原则，正确处理与监理要求或意见不一致时的情况；
⑶及时向监理单位提供监理要求的各种方案、计划、报表等；
⑷建立积极的与监理沟通的渠道，如会议制度、报表制度等，与监理及时交换工程信息，及时解决存在的问题；
⑸与监理意见不能达成一致时，共同与业主协商，本着对工程有利、对业主有利的原则妥善处理
三、分包与设计的关系
1、设计管理的重要意义
为实现精品工程的质量目标，承包商必须充分理解、掌握设计意图和设计要求。深化设计作为设计管理的重要内容，对实现精品工程的质量目标产生巨大的影响。特别是科学、可行、合理的工艺深化设计，不仅可以保障良好的工程质量和施工进度，还可以降低工程造价。
2、图纸会审、设计交底及深化设计
收到施工图纸后，我们将立即组织有关部门及分包商有关工程技术人员认真学习、研读图纸，了解图纸重点和实施难点，了解设计意图和设计要求，及时提出有关图纸的优化意见，由总承包单位汇总后提前转给设计院。在业主的组织下，进行图纸会审会议和技术交底会议的组织工作，参加上述设计会议，做好会审记录技术交底记录的确认工作,并将设计单位确认的图纸会审记录及时送报业主、监理及发放到有关分包商。
深化设计是设计管理的重要内容。分包应依据工程总进度计划，组织本单位人员有计划有步骤的进行深化设计工作，进行技术监督与深化图审查，并将深化设计图报请业主、监理工程师及设计院批准，再行施工。
在施工过程中，出现图纸变更、洽商是必然的，如果处理的好，可以进一步改善工程的使用功能，但如果处理不及时，将会给工程施工带来延误，影响工程的正常进行，因此，对图纸的变更洽商要进行认真管理。
我们将采取如下措施：
⑴在施工分包管理部门设置专门人员负责设计管理，及时组织各专业人员进行图纸审核，力争在施工之前将图纸中存在的问题解决；
⑵在每个分部分项工程施工之前，组织各专业人员进行综合会审，重点对各专业之间的平面和空间关系、施工顺序、使用功能等方面进行审核，对存在的问题及时与业主、设计和监理进行联系，协商解决；
⑶及时与业主进行沟通，了解业主在使用功能、美观等方面的需求变化，根据业主需要在该工序施工之前，进行变更；
⑷对需要变更的图纸，我们将提出合理化建议，与业主、监理协商后，责成专职人员绘制方案图，并提交设计院进行审核。
3、与设计单位的配合
科学合理的设计与图纸及时连续的供应是工程顺利竣工的前提条件，因此，做好设计配合工作至关重要。
⑴分包应根据工程总体安排及时向设计单位提供图纸需求计划，以便设计单位合理安排出图顺序与时间；
⑵分包商收到图纸后，立即即对图纸进行全面的审查，对在学习图纸的过程中出现的疑问和合理化建议进行汇总整理，并及时提交给业主及设计单位，在业主组织下，参与设计交底与图纸会审；
⑶对深化设计的部分内容进行初步审查，并将有关深化设计成果上报业主和设计院审核批准；
⑷严格按照设计图纸施工，施工中的任何变更与增减均请示设计单位同意；
⑸及时向设计单位书面提出施工图设计可能出现的疏忽缺陷，或尺寸差异，或资料不足，并按设计单位修正或补充的施工图指导施工；
⑹按要求作好图纸保密工作；
四、总包与分包的关系
在工程施工过程中，总包是统帅，分包是基础，总包与分包之间是管理与被管理、服务与被服务的关系。总包要对分包工作进行计划、组织、领导和控制，同时为分包开展工作提供服务，向业主履行总包义务；分包要接受总包的管理，做好自身的质量、进度、安全文明施工工作，向总包履行分包义务。
采编：www.pmceo.cOm篇2：房地产品牌背后是客户关系
"房地产品牌的背后是什么?"
"是客户关系。"
问话的是我--"CRM田"。
答话的是他--"品牌乔"。
"乔,我很赞成你的说法,那么能不能这样说,品牌和客户关系是同一张纸牌的正反面,正面写着品牌,而背面写着客户关系。"
"田,你说得很好。这个比喻实在是太贴切了。"
这是我--CRM田,和"品牌乔"--乔远生,在深圳关于品牌和CRM的一次对话片断。
作为品牌专家的乔远生在他的"关键客户在品牌扩张中的作用"那篇文章中这样讲道:"客户关系就是品牌,有一个良好和持久的客户关系就意味着你有一群忠诚于品牌的客户群体,他们不仅在心理上认可和喜欢你的品牌,而且在实际购买行为中表现的不折不扣,始终如一。"而在北京成功打造了"锋尚国际公寓"的房地产新秀张在东认为:"品牌的维护比打造更重要,关键在客户。"
无论是品牌专家,还是房地产实业家,都充分的认识到客户关系和房地产品牌建设之间的关系。
在最近的"万科生活"上看到万科企划部门对万科品牌定位的描述。
万科品牌核心:以您的生活为本。
万科品牌个性:有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。
万科品牌主张:万科提供一个展现自我的理想生活。
万科品牌口号:建筑无限生活。
在所有这些诉求之中,我们虽然没有看到"客户关系"的字眼,但是它的背后所蕴含的无一不是客户。"以您的生活为本。"这个您不就是客户吗?万科说的这个您,其实是一个广义的客户,它包括万科产品制造过程之中所有的合作伙伴;它包括万科产品销售、服务过程之中的潜在客户、客户;同时它更包括服务于万科产品制造、销售、服务全部过程,参与这循环往复过程的所有员工。
相对于其他行业而言,房地产是市场化程度比较慢的行业,所以,直至今天国内的房地产商才将关注的重点放到客户服务上面。在过往的历史中,房地产的核心竞争力不是体现在客户关系上面,而是体现在勾兑当地政府领导,能够便宜的"拿地",依靠权力的"寻租"现象屡见不鲜。在今年8月份"中国地产十年论坛"上,华新国际总裁卢铿先生讲了沈阳市的故事。沈阳的腐败大案"慕马案"被揭出来之后,沈阳很多的房地产老板纷纷外逃,为什么会这样?因为他们都是通过勾兑"慕马"才拿到便宜的地,从而获得利益,客户不是他们所关心的。
据说大连市政府每年的土地出让金收入是20个亿,而在沈阳这个数字大约是大连的1/10,有可能还不到这个数。今天,事过境迁,以往能够赚钱的能力渐渐的被弱化了,而市场化程度提高之后的核心竞争力又不曾掌握在手,这就是今天很多房地产企业所面临的困境。来自国家统计局的最新统计显示,今年以来,中国商品房空置面积增势明显,空置一年以上的商品房面积近4400万平方米,同比增长了11.5%。手里压着现房的房地产商们的日子并不好过,他们不得不思考,市场究竟怎么了,好日子难道就这样过完了吗?
达尔文没有说"强者生存",也没有说"智者生存"而是说"适者生存"。今天的市场变了,房地产商就要主动去适应这个变化,以变应变。
中海地产、招商地产、金地地产、华侨城地产等优秀的房地产商们认识到客户关系和品牌建设的联系,开始强化客户服务体系,建立统一的客户服务中心,涵盖了售前、售中、售后所有的全部过程,使得客户服务没有断点,使得客户服务借助于信息化的手段实现流程划、标准化、规范化,最终提升了客户满意度。
我也曾经将CRM描述成一个中心、两个基本点。所谓一个中心,就是以客户满意度为中心;两个基本点就是,以客户关系管理理念为指导,以客户关系管理系统为支撑。中海地产在实施CRM的时候就是首先从客户关系管理理念入手的,中海认为:"CRM不是一个公式,套一下就行。实际上CRM对不同行业,甚至是同一行业、不同的企业状况都会有不同的运作内容及方式,所以我们要结合公司的实际情况,量力而行,尽力而为,集中全公司的智慧来解决这个问题。
CRM对于我们可能有如下(但不是全部)问题:
1.选择CRM系统的那些模块(如Marketing,Sales,Service)或内容(如数据库、Call Center)作为我们的CRM?
2.分析客户流失/保存工作、数据挖掘工作(从老业主或潜在业主数据库中找出可能的消费对象,并对其进行专门的服务,从而促成成交,降低成交成本)对我们有没有意义?
3.老业主的潜在价值如何进行开发?
4.一对一营销,即满足客户的个性化要求工作对我们有没有意义?又如何保证这样服务的
5.我们应提供什么样的与客户交流的途径(电话、投诉信、网站)?Call Center有没有必要搞?
6.我们对20:80法则(20%的客户创造80%的价值)应如何理解?我们能否按客户价值管理客户?如何管理?"
在没有深入进行客户关系管理理念教育的以前,深圳中海各个部门处理业主投诉时并不是能够主动地站在客户角度考虑问题。一次,客户服务部收到中海怡翠山庄4期排屋业主的投诉,他们即刻派人去现场了解情况,发现无论是在售楼过程中还是入伙过程中,房子的工程质量都很好,没有任何问题,只是业主觉得排屋前面的私家花园拐角的地方不好用,而这个花园与设计图纸完全相符,并且是发展商送给业主的,如果仅仅是按照合同办事的话,深圳中海没有任何违约责任。但是,经过理念教育之后的客户服务部开始本着"想客户所想,急客户所急"的理念来帮助业主解决问题,就找来相关的部门共同开会,看到底能不能改这个花园,既要以合同为基础不影响公司股东的利益,同时也能满足业主的需求。经过客户服务牵头,几个相关部门经过沟通之后,感到可以给业主改私家花园,但是由中海承担费用不合理。最后的结果是:由中海来组织施工,所花的费用由业主承担,业主非常满意。事后,中海怡翠山庄的业主还给客户服务部送来了一面绣着"热忱服务、锦上添花"大字的锦旗。
解决这个问题,并不是依靠一个信息化的系统,而是依靠理念的教育。有人将CRM仅仅看作是一套信息化的系统,这种看法完全错了。CRM首先是管理理念,以这种理念来指导房地产企业各个环节的工作,其次CRM也是一种信息化的手段,它将管理理念固化到系统之中,使得理念能够流程化,能够操作化。无论是讲理念,还是上系统,他们的目的是中是围绕客户满意度来展开,最终是给公司到来客户价值的增值。
有一次,爱因斯坦交给秘书一份研究生的考题。秘书看了之后,发现这份考题与去年的一模一样,她有点不解得向大师问道:"教授,考题和去年的一样。考生们早就知道答案了,还怎么靠他们?"爱因斯坦说:"你说得很对,但是,问题一样不一定就意味着答案只有一个。"这个故事是管理大师迈克尔.哈默在他的"企业行动纲领"中讲的,他认为虽然管理问题是永恒的,但是解决方案却不是一劳永逸的,每一代的管理者面对的世界不尽相同,遇到的难题也不尽相同。每位管理者都必须找到自己的解题思路和解决方法。
今天的时代是客户经济时代(管理大师迈克尔.哈默的定义),昨天的革新措施在今天已经成为企业生存的底线,而到了明天它就可能会变成完全过时的东西。对房地产企业而言,进行品牌建设起是就是进行客户关系管理的建设,不管你是不是认识到这一点,这是时代的要求。
在人们的日常生活中,吃、住、行是主要的消费需求,并且三者的需求层次是阶梯上升的,往往随着人们生活水平的提高,后两者的需求就会变得更为重要。我国的房地产业在gg开放以后,特别是国家住房制度改革以后得到了迅猛的发展,20**年全国的房地产总投资规模超过了1万亿元人民币,已经成为国民经济六大支柱产业之一。
由于房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点,使得消费者在选购房子的时候,介入程度会很高,市场搜寻更广泛。根据一项研究结果,绝大多数消费者会按照"遗憾最小原则"来进行购买房产决策,在面临多种选择时,总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志、价值的体现,就能够提供一种品牌承诺,减少消费者的购后遗憾,加速购买行为的发生。因此,对房地产行业来说,品牌就显得尤为重要。
品牌理念之争
我国房地产业的发展经历了地段竞争、规划竞争、概念竞争、品牌竞争四个阶段,对品牌的认识是逐步加深,日渐系统的。但就目前我国房地产业品牌现状而言,并没有如人们希望的那样进入品牌竞争阶段,而是呈现出不平衡的发展状态,不同的房地产企业的品牌理念并不相同。
我国房地产竞争的现状已经基本告别了地段竞争的初级阶段,规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。按照王石的划分方法,可以将目前我国房地产公司分为:项目公司、产品公司、品牌公司。项目公司与产品公司是以规划竞争、概念竞争为主导战略的公司,大部分房地产公司都属于这种类型的公司;而品牌公司就是指品牌驱动型公司,该类型的公司在中国是凤毛麟角。
概念与品牌
概念是房地产业经常出现的术语,指的是提出一种全新的概念和主张,通过对这种概念的包装,达到销售的目的。概念不同于品牌,但通过对概念的提炼,可以上升为项目品牌的核心价值,而对品牌核心价值的提升与传播正是品牌策略的要求。如以品牌连锁经营思路著称的广州奥林匹克花园,早期提出了"运动"的概念,这就是概念竞争的体现,但奥园后来通过有效的品牌管理,将"运动"概念提升为奥园品牌的核心价值,以一句"运动就在家门口"的品牌理念,塑造了奥园强势品牌的形象。
但目前国内房地产公司正确理解二者关系的并不多,大多数公司仅仅以为提出一个概念、主张就完事了,通过这个概念就可以达到销售的目的了,这是典型的概念竞争的思路。如目前北京、上海的开发商们都不约而同
地打起了"奥运概念"、"世博概念"。当然,依靠享受政府在奥运会场馆周围建设和绿化的便利,可以使北京至少有几十家楼盘直接受益,据调查,奥运概念至少使得一些奥运场馆附近的房产增值近10%。上海世博会的召开,也使世博会周边的楼盘,每平方米的价格至少上涨了2000到3000元。"奥运概念"、"世博概念"的提出确实可以给开发商带来巨大的利益,但单纯依靠概念的经营偶然性太大,容易抄袭,并缺少系统性与连续性。目前我国以世界花园、世纪花园、世纪龙苑、都市名园之类命名的楼盘比比皆是,各房地产开发商为了想一个概念,找到房地产项目的"卖点"、"亮点",可以说是苦思冥想,往往一个概念出笼,纷纷效仿。如果企业是品牌驱动型的,就可以依靠系统、科学的品牌管理,将概念转化的品牌核心价值在消费者心目中广泛传播,建立起强有力的品牌联想与品牌个性,取得差异化的竞争优势。
品牌昭示未来
品牌驱动就是建立起以品牌为主导的战略,企业的经营活动以品牌为核心,一切活动的目标就是提升品牌价值,塑造品牌的强势地位。这是未来房地产发展的趋势,卖的不是房子,而是一种情感与文化,实现的是品牌与消费者的情感沟通,带给消费者的是一种体验,而品牌此时已经发展成为情感品牌。
品牌的作用无容置疑,一项相关的调查表明,对于同质楼盘,有品牌的开发商比没品牌的开发商每平方米多卖300元,市场仍能接受。房地产作为地域性很强的特殊商品,在跨域拓展的过程中,品牌同样是企业最为有效共享资源和竞争优势,"万科"、"顺弛"等地产大鳄所到之处即受到媒体的青睐和市民的关注,媒体长言热语的追捧足以使企业"手未出而占先机",令对手"未战身先寒"。
尽管早在上世纪90年代就有人提出发展房地产品牌策略,跟风者也不少,特别是最近两年,房地产业界四处可闻"打造品牌"、"科技创新"的呼声,行业领导、开发商、专家、学者、媒体几乎人人在说"品牌"、喊"创新"。但残酷的现实告诉我们,真正品牌驱动型房地产企业少之又少。相反,一些不利于房地产品牌建设的初级认识却在大行其道,如,"做房地产品牌就是做房地产精品"、"做房地产品牌就是做概念、做卖点"、"做房地产品牌就是做知名度、做明星楼盘"、"中小发展商、房地产项目公司不需要、也很难塑造房地产品牌"、"房企没有品牌,只有楼盘项目才有品牌"等等。看来,中国房地产业的品牌建设还有很长的路要走。
当然,目前我国房地产业也出现了一些可喜的品牌亮点。如北京东润**就理解了品牌策略的精华,通过"暖冬室内艺术沙龙"、"爱鸟"、"认邻居"、"凉夏电影月"、"教育沙龙"和"民间艺术节"等活动,加强品牌与消费者的沟通交流,培养了消费者与品牌间的情感,保持着项目三年来销售利好不断、品牌持续发展的局面。依靠科学、系统的品牌管理,少数企业树立了差异化的品牌形象,如万科地产以物业管理卓越而著称;中海地产走大众精品化的品牌路线;金地的地产一向走景观住宅的品牌之路;华侨城地产以注重生态环境设计而闻名;招商地产则以区域标志性住宅为品牌卖点等等。
商标侵权频发
被称为中国地产商标第一案的"香榭里事件"揭开了房地产业普遍缺乏连贯性的品牌策略和完善的品牌识别系统、没有建立有效的品牌管理架构及体制、品牌保护意识淡薄的伤疤。20**年,深圳美地置业发展有限公司申请注册了"香榭里"的中英文商标。此后,美地公司发现在上海这一名称已被两开发商在使用。随后,它将上海龙仓置业有限公司与上海外滩房屋置换开发有限公司告上法庭,索赔3615万元。然而,这个事件并没有引起房地产业的高度重视。根据20**年全国注册商标统计,全国房地产的注册商标不足2000件,仅相当于全国20万个注册商标的1%。国内大多数开发企业并没有想过要为自己销售的楼盘注册商标,往往楼盘销售完了,这个名字也就不再属于企业了。比如广东方*地产在业界比较有名,但是"方*"二字已经被上海东南(集团)有限公司抢先在第36类房地产类别上注册商标,又如*碧花园在36类上被云南一家公司注册。
进入20**年,房地产业商标侵权频发。年初,现代联合控股集团状告"中鸿天"名下的北京现代城商标侵权,索赔1亿元人民币。20**年8月,深圳东海花园对广州、佛山、威海、杭州和宁波等五地的"东海花园"提起诉讼,起诉当地发展商开发的冠名为"东海花园(EAST PACIFIC GARDEN)"的楼盘商标侵权。北京今典集团获得资质准备在京城CBD开发一个社区,取名为"苹果"。据说这是开发商花了200万元,历时数月征名才得来的。可北京的"苹果"还没开盘,外地的苹果就已经开花结果飘香了。如华北某省会城市不仅也有一个楼盘叫"苹果",就连今典集团智囊团专门设计出的"青苹果"、"红苹果"、"转基因苹果"的社区创意也全盘抄袭了。
商标注册可以说是品牌管理的基础工作,要建立起品牌驱动型的企业,进行品牌保护是基本的。没有品牌保护,一切品牌策略都是空谈。但房地产业却屡屡出现商标侵权事件,只能说房地产业对于品牌建设的意义还没有足够的认识,房地产品牌经营仍处于初级阶段。
企业品牌塑造乏力
房地产业的品牌有企业品牌与项目品牌或物业品牌之分。企业品牌反映的是企业整体
形象,企业品牌的塑造是对企业整体资源的整合,企业品牌强势品牌地位的取得可以带动企业整体价值的提升,是企业的重要资产。而项目品牌或物业品牌是房地产企业单个项目的品牌,项目品牌的塑造只能带动项目本身的销售,对企业整体形象与价值提升作用有限。两者之间是集体与个体的关系。企业品牌强势地位的取得离不开项目品牌的支持,单个房地产项目依靠个性化的规划设计、高标准的工程质量、超值的价值享受以及有效的情感沟通和科学的品牌管理在提升项目品牌价值的同时,容易取得消费者对企业品牌的认同,增进消费者与企业品牌间的情感。反之,在强势企业品牌下的项目品牌就如同得到了一个保护伞,可以很容易地将企业品牌准确而强有力的品牌定位以及高品牌知名度、鲜明的品牌个性、极强的品牌联想、情感化的特性转移到项目品牌身上,抬升项目品牌的价值,带动房地产项目的销售。
当前我国房地产市场迫切需要加强对企业品牌的塑造。从消费者的角度看,最近珠江地产在北京进行了一次近两个月的万名住房消费者需求倾向问卷调查显示,96%的被调查者非常重视发展商的知名度,几乎没有人在此问题上表现出无所谓态度。可见,有品牌的公司就有信誉和实力是众多住房消费者的共识。从房地产开发商的角度看,目前雷同现象是房地产业的一大通病,规划设计再良好、建筑外形再新颖、结构分隔再合理有序,很快就会被对手"克隆",造成楼盘之间的差异越来越少。这就使得购房者挑选房屋时,会摒弃形似意近的楼盘广告,转而在实力雄厚、业绩优异的发展商的企业形象广告中获取信息,不再找楼盘买房,而是找发展商买房。
但是,目前我国房地产业并没有认识到企业品牌塑造的重要性,片面重视对产品的宣传,忽视品牌长远的发展,将产品案名和品牌混为一谈,企业品牌塑造乏力。翻开报纸楼盘广告铺天盖地,而企业品牌广告少之又少。提到星河湾、帝景苑、金豪嘉苑、豪景花园等等,人们往往耳熟能详,但又有几个能知道开发商的名字呢?
20**年6月,由世界品牌价值权威评估机构"世界品牌实验室(WBL)"及被誉为经济联合国的"世界经济论坛(WEF)"共同发布了《中国500最具价值品牌》,海尔、科龙、长虹、TCL 、康佳分列家电行业品牌价值前五位。海尔以612.37亿元成为中国最有价值品牌,作为房地产业龙头的万科以173.56亿元仅排在第30位。而在前100位中只有万科一家地产品牌,前200位中也只有万科、阳光100、金地三家而已。这样的排名想必对动辄上亿元圈地的房地产开发商来说是莫大的耻辱,这就是忽视企业品牌塑造所带来的后果。如果这样还不能带给房地产企业以警世的话,那么企业品牌塑造乏力更直接的结果是企业拓展会遭遇瓶颈,规模效益难以实现。20**年,房地产业第一的万科在国内房地产市场所占的市场份额仅仅只有0.99%;与房地产市场比较成熟的国家美国相比,美国最大的房地产公司Pulte Homes占美国国内的房地产市场份额却可以达到4%左右。
但我们也看到了有远见的房地产企业已经开始重视对企业品牌的塑造。如万科委托一家国际知名的4A广告公司来策划其企业品牌形象,在以品牌口号"建筑无限生活"为题精心设计的广告宣传片中,主要展现的是一些生活场景。金地也推出了崭新的品牌标识和体现企业品牌价值的"科学筑家"概念。
品牌定位高端集中
品牌定位就是在目标市场的定位,而一个有潜力的目标市场必须满足三个条件:有一定的购买力、有尚未满足的消费需求和市场竞争还不激烈。只要是能够满足上述三个条件的市场都有可能成为企业的目标市场。定位从档次上有高、中、低三个档次,定位档次要依据企业品牌核心价值所包含的意义而定,不同的档次有不同的市场潜力,市场潜力的大小与档次无关。大众汽车的"甲壳虫"是低档轿车却可以风靡一时,而高档的"劳斯莱斯"同样可以风行百年。
目前我国房地产业却存在着贵族化、高档化、奢华化的恶习,品牌定位高端集中。在开发商看来,品牌就是高档,做品牌就是做明星楼盘,就是做精品,于是乎,比地段、比规划、比阔气之风日盛,好像地理位置不是市中心,设计不是国际大师主笔,社区不是应有尽有,楼价不是天价就卖不出去,就不是做品牌,就没有脸面。在北京、上海、广州楼价每平方米低于5000元的楼盘少之又少,每平方米上万元的楼盘随处可见,上百万的豪华别墅已司空见惯。这种行为是非常盲目的,是非品牌驱动行为。并不是说高档定位就没有市场,但市场潜力总是有限的,大家都集中到高端是不明智的,曾经的地产泡沫带给房地产业的启示还不够吗?
品牌驱动型企业往往会以品牌为核心,根据品牌价值的要求来定位,同时以市场调研为前提,一切行为都建立在科学分析研究基础上。当前的房地产市场,一边是大量高档楼盘上马,但需求必定有限;一边是大量经济能力有限,却渴望购房的消费者。尽管房地产因为其本身的特点造成成本居高不下,但如果去除一些本属奢华的功能,成本是可以降低的,那么中低档消费者的需求就可得到满足,房地产公司也可得到丰厚的回报,何乐而不为呢?
副品牌策略主导
留意一下目前房地产业的项目品牌,大多数都是以副品牌策略为主。如万科开发的楼盘名称是万科-星园、万科-青青家园、万科-四季花城、万科-城市花园等楼盘;中海楼盘的名称是中海-雅园、中海-紫金苑、中海-馥园等楼盘;珠江开发的楼盘名称则是
珠江-骏景、珠江-绿洲、珠江-帝景、珠江-罗马嘉园、珠江-国际城等楼盘等等。副品牌策略就是指将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。副品牌策略的好处体现在既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。追究我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导的缘由,首先是行业的地域性特点使然。房地产作为集生活方式、人文风情、地域特点、城市规划、购买能力为一体的独特产品,其开发具有明显的地域性特征,在不同的地区,从地理、气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、文化、社会构成都有相对明显的区分。为了将这种地域特征融入到楼盘中,就要给楼盘起个生动、形象的名称,从而减少跨域拓展的难度,增强品牌在当地的认知度和美誉度。
其次,产品个体独立性强,差异性大,不宜复制。针对不同定位的房地产项目很难延续相同主题诉求,但又要保证企业品牌的一贯主张,唯有副品牌策略。再次,房地产项目生命周期长,楼盘销售结束,一般会转交物业管理公司负责经营,与房地产开发企业联系并不紧密。如果采用多品牌策略,前期项目品牌推广对企业品牌塑造贡献并不大,采用副品牌策略是比较明智的做法。
副品牌策略下副品牌与主品牌关系密切,容易发挥品牌的杠杆效应,但如果副品牌策略失败,就有可能损害到企业品牌。目前我国房地产行业对项目品牌的命名存在"假、大、奇、古、洋"等怪现象。如号称"某某花园"的楼盘里却看不到多少绿意,只有四、五层高的房屋竟然打出"某某广场"的旗号等等。因此,上海出台一项措施,凡是以"花园"、"花苑"命名的,楼盘绿化面积必须达到50%以上;以"城"命名的,用地面积必须在2万平方米以上;以"山庄"命名的必须依山,用地面积必须在1万平方米以上;叫做"广场"的建筑面积必须在8千平方米以上,同时必须拥有2千平方米以上的集中空地。
为了发挥副品牌策略的功效,房地产企业就要在品牌推广中以企业品牌为主,凸显企业品牌形象,同时,对副品牌的命名要在项目自身特点与目标市场特征基础上,准确生动地命名。
品牌关系尤为重要
一个成功的关系,就等于一个成功的品牌。拥有了客户关系就等于拥有了品牌,企业围绕客户关系所进行的一系列工作就是为了建立品牌关系。品牌关系指的是品牌与消费者之间的情感、行为方面的联系,它反映了消费者对品牌的亲密程度,其最高境界就是品牌忠诚。据国外有关专业机构统计:"一位忠实客户在5年时间里为公司所积累的利润,是第一年的7.5倍;顾客流失率每降低4%,就能使公司提高25%-95%的利润。"因此,品牌忠诚表现为消费者重复购买某一种产品,其购买该种产品的挑选时间的缩短,其对该产品的价格敏感程度降低以及对该品牌的强烈心理认同感。
房地产产品的独特个性和消费方式,决定了支持其品牌的核心要素除了建筑和其他附着在住宅之外的无形要素之外,最为重要的是发展商和客户之间基于物业而建立起的关系。消费者对房地产品牌的体验是长期的,真正对房地产开发商的认知必须通过日积月累的一系列日常生活才能感知。对住宅体验得到满足验证了开发商的承诺,客户对开发商逐渐产生了信赖的情感之后,品牌关系就自然而然产生了。这种关系就构成了房地产品牌的全部。
品牌管理的全部应该在于和消费者建立关系,而不是利用这些关系。消费者和开发商建立起的品牌关系,对消费者是一种信任和满足,对开发商则是一种价值和回报。例如,万科地产从最早在深圳开发的第一个项目--威登别墅开始,就培育了一批"铁杆"的品牌忠诚者,这批"铁杆"在深圳跟随万科的项目不断"换房",而且,还义务为万科的地产做"义务宣传",经常在亲朋好友中间"传播"买万科房子的好处。后来,随着万科在上海、北京、成都、武汉等地的开发,万科建立了"万客会",用会刊和定期活动的方式继续维护和发展与客户的关系。
但是,我国房地产业的品牌关系现状并不令人满意。目前随着消费者自我保护意识的觉醒,以北京、深圳为主的国内房地产业正在经历成长的烦恼,各种各样的纠纷困扰着大大小小的开发商。因为房子这一消费品具有总价高、在人们生活中所占比重大的特性,消费者对房屋质量出现的问题颇为敏感,反应激烈,常常把一些问题的症结主观归结为开发商的欺诈行为。经济学家张维迎甚至认为,当今房地产商中30%大骗子、30%中骗子、30%小骗子、只有10%是较诚实的。
培养房地产开发商与消费者之间的情感,树立良好的品牌关系,比较可行的办法首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这就是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。比如售前咨询服务、选房填单服务,尤其是售后物业管理服务。开发商的第一套房子是销售人员卖出去的,第二套房子就应该是物业管理人员间接销售的--这已经成为品牌市场的规律。完善的售后服务可以弥补住宅建筑中的缺陷,减少顾客购买后的风险和损失,消除消费者的怨气和不满,维护企业品牌的信誉和形象。最后,客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查、客户资料等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长程跟踪管理。
目前少数几家房地产企业已经认识到了品牌关系的重要,将品牌关系视为建立企业品牌的核心。万科刚刚涉足房地产行业时就以服务为突破点,借鉴SONY的客户服务理念,在全国首创"物业管理"概念,并形成了一套超前的物
业管理模式。从起步时的物业管理标准是"地面没有纸屑烟头"开始,到"游泳池的水可以喝"、"陈之平为住户提水"等万科物业为业主提供无微不至服务的故事,一直流传了十多年,并在20**年提出"客户微笑年"活动。中海、招商、金地也已经引入了CRM管理理念和系统,借用IT最新手段改变传统的客户关系管理。篇3：CIS组成关系
企业识别由下列三个部分组成:
理念识别(Mind Identity 简称MI)
行为识别(Behaviour Identity 简称BI)
视觉识别(Visual Identity 简称VI)
1、理念识别(MI)是最高决策层,是导入CI的原动力,是企业的精神所在。它包括精神标语、经营理念、经营方针、座右铭¨¨¨,MI也是一种符号,当此符号发挥有效功能时,无形中对员工产生潜移默化、教导的作用,使员工能肯定自己在公司工作::的意义,进而提高士气。同时理念识别又是代表语言上的形象,同样须具备从易懂的明快感来。如东京RAYONNE公司的MI:
企业标语--让消费者享受更便宜的商品,使从业人员享受更安定的生活,公司股东则享受更丰厚的福利。
企业理念--全新价值的再创造。
经营方针--重视人、市场走向、革新经营。
座右铭--更接近消费者,勤力开拓市场,以强劲快捷作为活力的象征。
2、行为识别(BI)是非视觉化动态的识别开式。对内负责组织管理,包括:工作环境、生产设备、研究发展、生产福利及员工教育(礼貌仪表、服务态度、上进精神)等等。对外负责开展各种活动,包括:市场调查、促销活动、公共关系、产品开发,流通对策、金融对策、公益性活动、文化性活动等。J·G·雪南先生说:"CI并非单纯的设计,而是组织全体--商品、服务、员工、管理者、工作态度和状况、倾向以及民众性等各方面的统整性知觉。"实施CI时,需要企业全体员工的协助进行。员工是将企业形传递给外界的重要媒体,如果员工的素质有问题,将为公司带来很大的伤害。例如:员工的态度、举目不像样;营业员对顾客态度不佳,秘书接电话不礼貌;有公司标志的车辆不遵守交通规则;和客人约谈的聚会无法准时赴约等,以上情况发生将对公司形象造成伤害。
任何营运状况正常的企业,都有二种不同的力量,其一是离心力,其二是向心力。离心力指使企业向外扩展的作用力,如:销售、服务活动范围的扩大,商品的多样化等,离心力的作用是向外的。向心力则电一种向内部集中,藉以强化共同体的团结力。由此可见,离心力和向心力的作用方向相反,但对企业来说,这二种作用力必须相辅相成,合二为一。
3、视觉识别(VI)系静态的识别符号。在整个企业识别中传播力量与感染力量最为具体而直接,项目最多,层面最广,让人一目了然。企业形象是存在人心中一种模糊、朦胧的感觉;或是存在于脑中记忆的片断。为了加深印象,须设计能适当表现、代表这些记忆、感觉的符号。以这种符号为媒介来启发或打开这种感情、记忆。认识的程度愈深,就更加强"信赖感"。
视觉识别包括基本要素和应用要素两个方面,它们之间的关系,我们用企业树的形式来表示。
篇4：住宅产品策划内容规划立项和建筑设计关系
住宅产品策划内容及与规划立项和建筑设计的关系
前面我们已经论述了住宅产品策划的领域。由第一领域到第二领域，住宅产品策划受规划立项的指导，接受总体规划的思想，并为达成项目既定的目标整理准备条件，确定设计内涵，构想建筑的具体模式，进而对其实现的手段进行策略上的判定和探讨。归纳起来可以有以下五个内容：（1）对开发目标的明确；（2）对开发项目外部条件的把握；（3）对开发项目内部条件的把握；（4）开发项目具体的构想和表现；（5）开发项目运作方法和程序的研究。
在这里"目标设定"一点，如前所述与第一领域建立信息反馈关系，它原本属于规划立项范畴，而具体的建筑造型等又是属于设计的范畴。这种再三地将住宅产品策划如此划分，也正体现了其研究领域的双向渗透性和与开发程序的前后阶段的因果反馈关系。
一般来讲，对开发项目的目标确定，规划立项是决定性的、指导性的，但对目标的规模、性质等内在因素的研究，住宅产品策划则很关键。实际上，这种规划立项和住宅产品策划对项目目标的研究其分界却不是截然的，并不是总是由规划立项开始再到住宅产品策划的单向流程。通过住宅产品策划的实现条件和手段，依据预测评价的定性和定量的结果，不断反馈修正总体规划的情况并不少见。
住宅产品策划和设计的关系似乎也是如此，对于住宅产品策划来说要决定住宅产品的性质、性格、规模、利用方式、开发周期、开发程序、预算从而拟定建筑设计任务书，如果没有具体的建筑构想和方案决定上述条件是困难的。这种探讨性的方案设计也就是我们通常所说的"概念设计"。但同时我们也要清楚，住宅产品策划的概念设计应属于住宅产品策划的范畴而不是建设项目的正式设计，它只是住宅产品策划的一部分，策划者只是依据这种探讨性的设计方案来为住宅产品策划的其他内容提供参考。但毕竟这一环节具有了建筑设计的某些特性，因此，我们认为住宅产品策划与建筑设计的分界也非截然。
既然如此，住宅产品策划与前期的规划立项立项和后期的建筑设计阶段之间建立信息反馈程序就变得异常重要，而且住宅产品策划的内容中也应包含这些环节。
1、开发目标的确定
如前所述，这个问题本属于规划立项范畴，但在住宅产品策划阶段对其进行检验、修正和明确化是必要的。为便于理解，我们举一个例子。某开发商拟建造一个住宅小区，规划立项只是确定了建设目标是"住宅小区"，可这是一个多目的、多功能的建筑综合体，是以普通住宅为主，还是以高级公寓为主？是主要面向高层次的文化知识界人士，还是高收入的白领人士？其规模大小、使用者和经营管理者的构成以及位置朝向等问题是规划立项所回答不了的，但这些问题恰恰要在设计任务书中加以说明。也就是说，开发目标的具体确定和修正也应是住宅产品策划课题的一部分。
在开发目标的具体确定中，首先要确定的是住宅的主要用途和规模，然后是地域的社会状况及相互关系、使用的内容和建筑物的功能以及做出对未来使用的预测，同时对建筑造价、建筑施工做出明确的设想。
2、开发项目外部条件的把握
住宅产品策划应同时考虑建设项目内、外两方面的条件。
外部条件主要指围绕建筑的社会、人文和地域条件。一般说来，住宅存在在于社会环境中，在社会中充当何种角色其基本情况是由相关的社会因素决定的。亦即，社会因素是决定住宅基本性格的基础。社会要求来自各个方面，住宅是和社会地域分不开的。这正如公共设施要考虑使用者分布的范围，其规模和性格也应与使用者的特征相适应；医院要考察地域内居民的生活方式以及与该地域内其他医院的关系；而学校则要对地域内儿童的数量、分布情况等进行动态预则，并进行校区划分。
不单是直接使用的问题，住宅在其所处地域中有形无形地受各种各样的因素的影响。例如，要研究项目所在地域内的居住习惯及变化趋势，也要研究项目在周边社区中的价值、与周围道路广场等公共空间的关系。建筑的外形也应考虑建筑在城市景观中所充当的角色，以及所在地区的建筑风格特色、建筑限高与体量大小等等。
此外，住宅产品策划还应研究建筑物与其相关的广义环境间相互关系。例如，要注意住宅在区域中所处的角色，它的开发对全局、对建筑经济和技术方面有无影响和贡献，即必须对环境进行全方位的考虑和研究。这里提及的环境应是一个广义的概念，它不仅包括地理、地质、水源、能源、日照、朝向等自然物质环境概念，还包括经济构成、社会习俗、人口构成、文化圈、生活方式等人文环境概念。这些外部条件的综合协调是做好住宅产品策划的关键。
3、开发项目内部条件的把握
开发项目内部的条件是对建筑自身最直接的功能上的要求。把握建设项目内部条件，首要一点就是研究开发项目中的活动主体，即建筑的未来使用者，从市场学角度可以将使用者按照职业、文化特点、收入水平、居住地等因素进行划分，即市场细分。不同的使用者，其活动方式和特征以及对住宅的要求也就各有不同。把握这个主体，其他条件可由这个主体通过对建筑空间的使用来实现。这种对使用主体的研究是把握开发项目内部条件的关键。
其次是对建筑功能要求的把握。通常的方法是将以往同类建筑的使用经验作为基础，住宅产品策划的核心是通过对同类项目使用和生活状态的实态调查，来统计和推断建设项目的功能要求。由于时代的变迁，生活方式的改变，建筑功能不是一成不变的，调查统计现状，分析推测未来，寻求时代的变化，并对未来住宅功能变化趋向加以论证，以科学的发展的观点指导设计也是住宅产品策划的重要内容之一。通过住宅产品策划对其住宅产品需求形态进行预测，研究新的建筑模式，这对建筑设计的创新与变革是具有深刻影响的。
近年来，对人类生活方式和与之对应的居住空间的环境研究的方法论有了很大进展。欧美、日本盛行的"以市场立场研究建筑"的运动，使市民在社会这个大建筑市场中参与和听询城市的总体规划和建筑设计，于是各种观点和要求如潮水般涌来。建筑师要想在这个纷繁的世界里，满足全社会各种各样的要求，恐怕只是乌托邦式的幻想，而充分协调以求得一个理性的、完善的提案则是住宅产品策划所要达到的目的之一，这一提案的谋求过程，不是简单地算术平均，而是与近代数学原理和计算机技术相结合产生出来的。
把握内部条件，还不只是简单地将生活与空间相对应。住宅建筑空间自身也有其规范和自律的一面，如空间形态如何与用途和性格相适应，构造方式如何与设备系统相适应，组团划分、建筑规模、结构选形如何考虑开发商的资金运作情况、建设周期和工程的投资概算等等。
内部条件的把握是为设计提供依据的关键，同时对外部条件和目标的设定也起到反馈修正作用。
4、开发项目的动态构想----抽象空间模式及构想表现
开发项目具体的形态构想是住宅产品策划程序的中心工作。形态构想的基础基于外部和内部的条件要求，由这些条件直接自动地生成一个具体的建筑形象是不可能的，离开理论的逻辑的分析，这个生成过程便难以实现。
开发项目具体建筑空间的构想，是住宅产品策划对下一步设计工作的建筑化准备过程。设计条件的建筑语言化、文件化为建筑设计制定出设计依据，建筑形态构想这一环节是不可或缺的。
形态的构想基于对开发项目内外部条件的把握。首先从中找出决定建筑形态的条件，以空间的形式加以表现，而后对另外一些非建筑形态的条件进行建筑化的转化，而构成一个完整的建筑形态条件。
为使这种转化进行得顺利，通常将项目条件中的空间关系抽象化，进行图式化的操作和变化，得到一种空间模式。"模式"的概念具有"表象学"的优点，它能进行高水准的机能分析。从"表象学"的观点看，"模式"就是自然物体内部及内部与外部的关系在几种行动"倾向"（tendency）和"外力"（force）作用的影响下，彼此不发生冲突而能在空间*存的方式。
为了便于发现和研究人类活动中的问题，引入"倾向"和"冲突"的概念是必要的。所谓"倾向"，就是满足人们要求的外显的行动，这个要求（need）就是人类群体的文化背景对自然环境的关系和群体生命延续的必要条件与相关系统。与"倾向"相类似，反作用力、非人类的力、风雨等自然力、张力或压力等构造力以及供需的经济力，即各种群体因其所特有的倾向而产生的对系统的影响力就是"冲突"，就是倾向的明确表示。"发现冲突，解决冲突就是'模式' 概念的中心问题。如果没有了冲突，模式就是标准。"（G·T·莫阿《新建筑都市环境的设计方法》）。这个求得模式的抽象变换过程可以是多侧面、多方位的。例如，可以从建筑空间内所进行的各种活动之间的联系进行抽象，也可以从各种空间的功能的联系进行抽象，还可以从人和物在空间中动线的联系上进行抽象等等。从各个动态角度出发加以抽象，绘制出功能图、关系图、组织图、动线图等等。这些图没有一个固定的形式，建筑师可用多种方式表达，它们是空间关系抽象化的表述，可以称其为抽象空间和空间模式。
图5按生活事象相关性划分的住宅空间模式
对于建筑空间模式及关系的表示，除框图的抽象表示之外，还有其他表现形式。例如取建筑的一个断面，将与断面中各场点相对应的事件发生的频率值图线描绘出来，在平面坐标系内标出个点位置（建筑中各场点）的可能性频率，以获得分布图或等值等高线。如果建筑各部分可以图式表达，那么建筑整体亦可以图式表达，其图式的形式选择可与住宅产品策划所要表达的意图和对象的性格相对应地加以考虑。反过来说，如果一个项目做了住宅产品策划，那么一般可以从各个侧面得到多种图式描绘。
这些图式之间不可避免是会有相互矛盾的，这是因制图的出发点不同而产生的，所以住宅产品策划的任务之一也就是要分析和综合这些图式。在动态构想阶段对实态空间及相关非空间形态抽象化，这一抽象化的操作过程是本阶段的主线。空间形态及相关条件抽象得越精炼就越具有指导性，越不易受到传统经验的误引，也就越容易产生全新建筑构想。这也是住宅产品策划高于传统经验创作的原因。
但是也应看到，这一抽象和图式化过程对开发项目的全体来讲往往是不大可能的，而且有些情形不可能进行抽象化和图式化。由于操作者的思想方法的差异，同样的事物可能产生不同的抽象结果，这也就是建筑尽管功能要求相同但仍展现出千姿百态的原因。影响抽象思想方法的因素可以是历史、风土、环境、民族和社会制度等等，建筑形态抽象过程的这种多元性就决定了住宅产品策划中单一的模式是不切合实际的。
抽象图式的具象化是住宅产品策划为下一步建筑设计提供依据的准备。这一建筑化过程通常可以通过图面、模型来实现。图面和模型不仅是向他人传达构思的道具，更是建筑师自己考察、检验、发展其构想的手段。模型由于其直观性已被人所理解，而且建筑师又很容易对自己的构想通过模型进行三维立体空间的多方面探讨，以修正最初的构想，所以这种构想的模型表达方式近年来越来越受建筑师和业主们的青睐。
5、开发项目运作方法和程序的研究
开发项目的运作方法和程序的研究是住宅产品策划中的一项重要内容。这里所说的项目运作的方法和程序主要是指由立项到策划再到设计的运作过程，它关系到各个方面，不能简单划一，它涉及法规、行政管理的方法、设计者和施工者的选择、结构方式和设备系统的选定等因素。例如居住区的建设项目的运作，首先要考虑和接受地域内有关法规性的指令，在法规的限定范围内以争取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地争取建筑面积，达到一定的经济效益和社会效益。因此法规和制度也是住宅产品策划的一条基本依据。
设计者的选定一般是业主的职权范围，可以通过委托或公开招标来选定建筑师，但住宅产品策划应对设计者能否满足住宅产品策划所提出的要求，来审查各预选方案的可行性。结构方式和设备系统的选型，与工业化、标准化生产有很大关系，它直接影响到设计阶段的具体设计环节。
住宅产品策划向上以"立项计划书"与规划立项相联系，向下以"住宅产品策划报告书（设计任务书）"与建筑设计相联系。它的目的是要将规划立项的思想科学地贯彻到设计中去，以达到预期的目标，并为实现其目标，综合平衡各阶段的各个因素与条件，积极协调各专业的关系。虽然住宅产品策划的结论对设计来讲是指导性的，但在设计阶段对住宅产品策划的反馈修正也不少见。住宅产品策划如同乐队的指挥和电影导演的工作，把作曲者和编剧的思想，通过自身巧妙、科学、逻辑的处理手法传达给演奏者和演员，最终使作品得到实现。超出以往朴素的功能，创造更新的设计理论，开发更高的建筑技术，住宅产品策划的范围在不断扩大，不但研究功能和技术的发展，同时还担当起创造丰富新文化的职责。
要研究建设项目运作的方法和程序，应如我们上面所说的需全面了解与项目运作有关的因素，即住宅产品策划的相关因素，并将它们系统化地联系起来加以研究，这是住宅产品策划得以进行的必要条件。
图6住宅产品策划相关因素
篇5：长沙房地产市场风险评估:供求关系
长沙房地产市场20**风险评估：供求关系
1、供应量——相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大
房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米。
图1- 1长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图
数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统
08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面。
第一季度：峰回路转，供应量锐减
由于08年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，造成楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。同时，入冬以来，新开工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。
第二季度：顺势回升，变化不大
春节长假过后，停建工程纷纷续建，加快工程进度。部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。
第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值
从08年土地市场来看，08年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。09年房价将处于稳定在相对低谷，市场刚性需求将出手，销售严峻形势将得以适度缓解，但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布，难以出现单季供应量超过280万平方米的情况。
2、成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长
受全球经济危机影响，中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量预计仅有494万平方米，比07年下降141万平方米。在时间上，季度成交量分配较均匀，其中第一季度成交130万平方米，二季度成交112万平方米，三季度成交128万平方米，四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升，接近550万平方米，主要原因有三：
首先，政府积极出手救市，保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点，从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机，中国经济增长速度放缓现状，国务院出台4万亿投资计划扩大内需，加强配套设施建设，避免经济出现大衰退，同时保证了就业率，居民现有购买力不会再度受挫。
其次，价格相对触底，刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程，必将吸引大量外地人口迁入，加之城市80后步入结婚高峰期，为市场释放了一定的刚性需求。另外，09年长沙房价将在一个较低位僵持，市场观望氛围趋淡，回归市场的理性购房者必将把握此契机，适时出手。
第三，供求结构调整，价格探底后有抬头压力。08年，长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米，预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时，市场潜在需求呈上升趋势，09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后，价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经，买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交。
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