物管项目投标前期准备工作初探
有备而战事半功倍----物管项目投标前期准备工作初探
巫大德
——20**年，主城区一个10万㎡的中高档单体综合楼盘进行前期物业管理招标，在市场竞争激烈的今天，该楼盘的市场价值不菲，理应成为物管企业竟相争夺的香饽饽。然而，令开发商和评委意想不到的是，应邀投标的几家物管企业拿出的投标书极其粗糙，其中最典型的标书仅仅不到两页。而在现场答辩时，大多数答辩人对项目的基本情况一知半解，甚至一无所知。如此情形，正是我市部分中小物管企业参与物业管理招投标的现状，不能不令人担忧！
重庆物业管理经历了10多年的风风雨雨，已经从最初的“谁开发，谁管理”的初期形态，发展到今天的项目公开招投标的竞争阶段，应该说，这既是业主的福音，也是行业的进步。通过项目的公开招投标，物业管理打破了开发商子公司独霸天下的封闭局面，使业主有了选择物业管理服务的更大空间，从而实现以合理的价格得到更优质服务的可能；另一方面，竞争使一批优秀物管企业的优势得以发挥，迅速地走上了做大做强的道路，实现规模化经营。优胜劣汰，也使物业管理行业以市场这只无形之手净化了行业发展环境，使物业管理逐步趋于更加规范的发展进程。可以说物业管理招投标所引入的竞争机制，让物业管理服务相关的业主、开发商和物管公司三个主体都受益非浅，真正实现了三赢的局面。
但是在我市目前的物业管理招投标中，有不少的物管企业在参与项目投标时,缺乏专门的市场开发人才，从投标的前期准备、标书制作、费用测算、确定报价到现场答辩，往往匆忙上阵，照抄照搬一些标书范本。结果造成物管方案的资源配置与标的物业的管理服务范围、要求、标准、价格严重错位，导致落标。究其原因，除了投标企业参与投标的人员素质不高、配置不当等因素外，一个相当重要因素在于投标企业没有作好项目投标的前期准备工作。
物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。因此，一个物管企业一旦准备参与项目投标，一般来讲，应该重点作好以下几方面的前期工作。
一.项目调研,全面深入地了解项目的基本情况。
一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况：
1.项目的地理位置、平面布置、占地面积、周界长度、出入口数量、各部分建筑的面积及使用功能、各楼层的面积等，以便采取相应的安全防范措施。
2.项目各部分公共设施、公共区域的面积、功能及使用要求，以便制订适宜的保洁服务方案。
3.绿地面积、绿化品种及乔木、灌木、草坪的数量与面积，以便确定合适的养护方案。
4.主要设备设施（如电梯、消防、监控、空调通风、照明、网络、喷泉水景、生化池等）的品牌、型号及其它技术参数，以便制订适宜的运行养护与维修方案。
根据《招投标法》和《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，项目资料应由招标方提供，但在实际操作中，往往由于招标方准备不充分或其他因素的影响，大多数招标不能提供详细的项目资料。投标企业必须投入足够的人力物力对项目进行实地考察，从项目的总体布局、出入口的位置到主要设备设施的考察，不仅要与招标方沟通，有时往往还需要通过与
篇2：规范物业管理招投标 反对无序竞争
近一段时期,在我市的某些物业管理楼盘因业主委员会重新招聘物业管理公司的问题闹得沸沸扬扬。针对某些业主委员会作出的决定是否符合绝大多数业主的意愿/业主委员会的决定是否符合法定程序/业主委员会应当如何选聘物业管理企业的各种不同意见,造成了业主与业主之间、业主委员会成员之间、业主和物业管理之间、物业管理企业之间产生矛盾,各种媒体也纷纷对此进行披露。这些问题的出现虽然说是物业管理市场发展过程中不可避免的,但是也给物业管理活动的各法律主体提出了严重警告:必须规范物业管理的招投标行为,反对无序竞争,否则将严重阻碍一个地区物业管理的健康发展。
中国物业管理协会会长、建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近指出:“对物业管理招投标制度推行过程中暴露出的问题,我们要积极加以研究和着手解决。”针对目前厦门某些业主委员会重新招聘物业管理公司出现的问题应当积极加以分析、研究和解决。
首先,应当以《物业管理条例》为准绳,分析业主委员会作出解聘、重新选聘物业管理公司的决定是否符合法律法规的规定?应当明确,业主委员会是业主大会的执行机构,不是权力机构。解聘、选聘物业管理公司的决定权是业主大会,而且必须由该区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;
第二选聘物业管理企业的作法应当公开、公正,程序应当合法,应当按照《厦门物业管理招标投标管理暂行办法》的规定进行招投标活动。为了避免业主大会和业主委员会在选聘物业管理企业的过程中的各种矛盾或者甚至是暗箱操作,要积极引导由专业的招投标组织代理招投标工作,并有物业管理专家参与评标和定标工作;
第三,要教育业主掌握正确选择物业管理企业的基本知识,提高业主全面客观评价物业管理企业的意识。选择物业管理企业不能仅以服务价格高低单一取舍,物业管理服务价格是与服务内容和服务质量紧密联系的,那种不讲服务内容和服务质量就断言多层住宅的管理费成本价0.50元,高层住宅0.80元,是片面的,不科学的,很容易产生误导。评价一个物业管理企业好与坏,不能看它的一时一事,也不能只看它的表面现象,必须依照服务合同的约定进行全面的衡量;
第四,对某些物业管理企业为了争夺项目不讲服务质量,一味压低服务价格的不正当竞争必须采取措施予以制止。这种大打价格战或者采用其它的不正当竞争的手段恶性竞争,其结果只能损坏业主的利益,损坏物业管理企业的形象,扰乱物业管理市场,危害物业管理的健康的发展。因为作为企业,它必需是赢利的,否则就不能生存。在物业管理费用一定的情况下,压低了服务价格就必然减少投入,降低服务质量,如果价格一降再降,服务质量势必也一降再降,最终只能是形同虚设,粗制滥造;
第五,加快建立我市物业管理服务费的基准价标准。建立一个与物业管理服务质量等级标准相统一的物业管理服务费基准价标准,对于招标标的各方都具有实际的指导作用,对于那些在招投标中不规范的报价行为具有明显的抑制作用;
第六,各级建设行政主管部门要当担起规范物业管理招投标的指导、监督与协调的作用。要指导业主委员会提高素质,监督业主大会和业主委员会正确履行职责。要建立物业管理企业的信用档案,以信用档案约束物业管理企业的不规范行为。要下大力气贯彻实施物业管理的招标投标管理制度。
规范物业管理的招投标行为已经是摆在物业管理行业面前的一项紧迫任务。我们呼吁物业管理企业首先从我做起,用实际的行动反对行业的无序竞争,遏制不正当的招投标行为。让我们共同为建立一个规范的物业管理市场而努力!
篇3：避免物业管理招投标恶性竞争和价格战
23年前,在gg开放的前沿阵地深圳,从香港引入了一个全新的服务形式—物业管理,初衷极为简单,是为购房者提供港式的物业售后服务。时到今日,物业管理以人们始料未及的速度发展成为中国一个极具生命力的朝阳行业。但是我们也应该看到,这个新兴行业还有许多不尽人意的地方亟待完善。尤其在物来管理前期招投标过程中,往往是多个企业一哄而上,大打价格 战,甚至出现不正当竞争和恶性竞争的事件。“如何避免招投标过程中的恶性竞争和价格战遏制不正当的招投标行为”已成为当前中国物业行来亟需解决的一个重要课题。
前期招投标实例解析《前期物业管理招投标管理暂行办法》对于行业的有一定的规范作用,但对于遏制招投标过程中的恶性竞争和价格点还显得力度不足。恶性竞争主要有三种表现:个别招标方或专家评委形成默契,违背原则,暗箱操作;个别企业通过不法手段打压主要竞争对手;投标单位之间搞串连,进行围标。对于价格战,从投标单位来说,就是用低于必要成本的价格进行竞争,导致服务标准降低,或是为了中标,达到宣传企业的目的,不惜动用公司奖金进行补亏。从招标方来说,由于地区经济的差异性,目标 也有所不同,如沿海经济发达地区,物业投资额较大、智能化程度高,业主希望得到优质优价的服务,但由于评标方法不完善,使中等或偏低价格者中标,表面是看是节省了业主的费用,实际上造成服务管理没有充分的奖金支持,达不到物业增值保值的目的。经济欠发达地区的业主喜欢低价中标,企业盲目迎合,中标者在后业的服务管理中出现严重亏损,只能降低人员数量和工资标准,导致服务质量下降,达不到承诺的指标。
针对这些情况,要做好几方面 的工作:加强对投标单位的资格审查;优化招标方案的设计;严格控制招投标过程。目前深圳实行的一些做法,具有一定的借鉴意义。20**年12月23日,深圳市局就盐田住宅区行政文化中心举行物业管理招投标活动,这次投标从报名开始就严格把关,公证处全程介入,报名单位必须具备国家一级资质、通过ISO9000认证、管理深圳市区级政府物业或其它地方市级政府物业,或者管理过单位建筑面积7万平方米以上的物业。另外,如果企业之间存在关联关系,只允许一个单位报名参加,这些要求保证了投标单位较高的素质,有利于规范各投标单位的行为,为招投标活动的顺利开展提供了保障。在招标方案设计上分为四个部分,其中技术标及项目、经理人答辩都要求不得出现公司标识,即平时所说的“暗标”评分内容及比例见下表:各部分分值计算表
序号 评分项目 最高分值 备注
1 技术标(J) 100分 对招标文件的响应
2 项目经理人答辩(D) 100分 经理人对管理项目答辩
3 投标人考察评分得分(K) 100分 规模实力、财务状况、业绩、信誉度
4 商务标得分(S) 100分 计算方法:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S1为有效最低报价,SN为平均价,S*为单位报价
评审最后得分(N) N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S其中A1=30% A2=10% A3=40% A4=20%
竞标的企业有中航物业、万厦物业、万科物业、福田物业、中旅物业等单位,评标开始前一个小时,招标方从深圳市评标专家人才库里随机抽调了15名专家,和业主方的6名代表组成了评标队伍,专家组到达现场与投标单位见了面,需回避后,评标队伍便 实行需求封闭式办公,避免外界干扰。评标队伍分3个小组各7人分别对技术标、项目经理人答辩、企业考察同时进行评比。经过2天评比,上述3项工作完成,招投标方按约定、地点参加定标会、拆封商务标,根据招标方案规定,超过均价正负10%范围的将被视为无效报价,该项得分为零,其余的按公式S=[1-(S*-S1)/SN]*100计算该项得分,最后综合四项得分,总分第一名的中航物业管理公司为第一中标候选人。这次招投标在深圳产生了较大影响,它体现了物业管理招投标过程的公开、公平、公正原则,对于政府而言,不但节约了奖金,还提高了管理服务水平。
招投标有待进一步完善 深圳市盐田住宅区行政文化中心的物业管理招标开创了政府物业招标的新模式,被以后多个物业项目所采用。但是随着物来管理行业的不断发展,为进一步避免招投标过程中的恶性竞争和价格战,仍有不少地方需要完善。
第一、商务标评分标
准的制定应加以调整,以鼓励企业按市场价格做好预算。上述招标方案中商务标得分为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S*为企业报价,S1为有效最低价,SN为平均价,也就是说在有效报价范围内,报价最低为满分,价格越高分数越低;虽然确定了他价的有效范围,不是越低越高分,但实行有效范围低价最高分原则,给了企业一个鼓励代价的信号,各个企业为了获得高分,都会将价格在原来预算的基础上下调10%,从而造成总体均价相应下调10%,也就是说企业在招标方的引导下不自觉地打起了价格战。那么,究竟怎么样的评分标准才趋合理呢?物业管理公司是专业单位,其价格预测从某种程度上说具有一定的权威性,个别企业预算失误或者想通过招投标进行品牌宣传、不以赢利为目的均价还是合理的,由此得出的评分标准为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,即在有效报价范围内,越接近均价分数越高,这样一来,企业做预算就会以市场价为指导原则,避免了打价格战。第二、评委会组成办法及计分方法可以进一步改进。评委队伍中的专家组是随机抽取,而后封闭办公的,在公正性上有一定的保证。而评委中的业主代表可能与投标单位有较多接触,容易受其影响,使得评标结果有失公平。可从推荐的业主人选(应三倍于当先业主评委人数)中随机抽调,防止企业事先与之不正当的沟通。
第三、规范标书的制作。有些企业习惯有投标的进修,将公司的制度汇编、质量手册和管理方案等一起编制成投标书,一套就有近千页、十套放在一起就有如一堵墙,结果其他所有投标单位的标书在一起都没一家的厚。时间一长,专家只要看到标书的厚度就知道是哪家公司了,“暗标”成了“明标”。其实标书多而不精,根本达不到预期的效果,招标单位对标书的篇幅应做一个合理限制,一套完整的管理方案有400页来说明就足够。
在物业管理前期招投标实战中,避免恶性竞争和价格战,除了要做好投标单位的资格预审、招标方案的优化设计和严格的过程控制之外,各界的监督也非常必要。另外,一些招投方案在上一定范围内、一定时期内可能适用,但随着行业的发展,应根据实际情况做出适当的调整。
(作者系深圳中航物业管理有限公司副总经理)
篇4：对物业管理招投标中预算问题思考
对物业管理招投标中预算问题的思考
文/ 张一民
在物业管理招投标活动中，无论是招标方还是投标方，都十分重视管理预算的问题，而招投标中关键的标的就是预算结果即管理费收费标准。目前物业管理企业对管理预算的具体操作和预算方法原则等等都是八仙过海，各显神通。笔者结合自己在上海地区众多市场项目招投标活动中，遇到的预算方面普遍性问题，提出我们的思考，以期与同行探讨。
预算和管理费确定的现状
1、预算的随意性和不确定性
目前的预算是各管理企业在现有经验基础上对新项目的估算，有着很大的随意性和不确定性；显然，这种预算往往成为双方讨价还价的因素，由于没有双方一致的认识，容易造成预算的失真。
2、管理费标准与预算案倒置
在目前的招投标活动中，尽管预算方式不同，但应标方(物业管理企业)在测算出的管理费标准上似乎有着惊人的一致，这并不是预算本身的结果，事实上，这是因为管理费标准前置而预算倒拍帐或招标方愿意补贴造成的。在我们的许多招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费标准，因此，预算就显得没有因果性，无论预算结果如何，对今后的住户来说必须按照既定的管理费标准收取，至多其产生的差额由招标方补贴。从而使预算成了形式主义。
3、管理标准承诺与预算脱节
由于上述原因，预算并不能反映客观实际，从而在招投标活动中，应标方的管理标准承诺的真实可行性就令人怀疑。应标方为了取得项目管理权，在预算和管理费标准不符的状态下，管理标准的承诺往往很少修改，而一旦管理付诸实施，由于成本太高必然会降低服务标准，造成服务诚信的问题。
4、政府定价管理费的制约性
目前上海地区大多数住宅小区的物业管理费标准是由政府前几年确定的指导价进行的。政府的管理费指导价在一定时期起到了制止乱收费的行为，但随着市场化的发展、以及物业管理行业的管理运行日渐成熟和新开发楼盘智能化水平以及其它设施水平的日趋提高，管理成本也越来越高，而过去的指导价水平已经无法满足管理的需要；同时，过去的指导价考虑的是同类物业的一般标准，并没有考虑小区规模大小、设施差异，因而对于较小楼盘的管理从一开始就陷入收不抵支的状况。
管理标准与管理费必须互动
1、确定不同的管理标准
物业管理企业在招标文件编制和日常管理中确定的基本管理标准应按照建设部以及上海市的行业基本要求确定，但对于许多特殊的楼盘则管理标准难以细化成个性。因此，确定不同的管理标准（建设部已经有了初步的意见），并且能够随物业的不同而相应能调整的标准就显得尤为重要。
确定基本的预算范围
2、物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围：
（1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；（8）改良性工程维护费；（9）设备维护不可预见费；（10）湖景运行维护费；（11）保险费，包括财产险、公众责任险；（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；（13）园艺绿化养护费；（14）车库管理系统维护费；（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、
篇5：论物业管理招投标制度实施和发展
论物业管理招投标制度的实施和发展
房地产市场是国民生产中一个很重要的基础产业，安居乐业这是中华人民千古以来重要生活准则之一。作为整个房地产市场体系中的最后一级市场，“物业管理市场”它对前级市场有着强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好运作能带动房地产开发市场，营销市场的繁荣和兴旺，同时物业管理的供给主体是各类物业管理企业和专业服务公司。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则只能扮演主持、指导、监控和协调的角色。
根据市场流通的准则，物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也由选择服务对象的权利，双方应该是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，应该是双方通过市场竞争（招投标）按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系，在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。
在现阶段房屋商品化、私有化和产权多元化的条件下，在目前市场竞争日趋白热化的前提下，物业管理企业只有通过在市场上不断竞争的原则，才能够不断提高经营水平和服务质量，创建名牌、拓展业务，以提高企业的实力和信誉、树立良好的信用，最终在市场中站稳脚跟取得优势。所以说：物业管理企业必须要通过招投标制度来完善和规范物业管理市场。
在物业管理市场化运作的前提下，物业管理招投标按不同划分标准可分为以下几个类型：
1、全方位物业管理招标：包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保、以及代理经营租赁等综合性物业管理内容为标的招标活动。
2、单项物业管理招标：针对物业综合管理服务中的某一项事项，如电梯、水泵保养、安保、清洁、绿化、餐饮等项目，分项向社会招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。
3、按招标方式也可分为：公开招标、邀请招标、议标等方式进行。
各物业单位在该物业招标前，应做好相关内容协调工作，如各方面关系的协调，准备好招标所必需的物业图纸、物业清册，业主清册等相关资料，特别要注意新建小区的开发扫尾工作是否完成，对于开发尚未完成的小区，开发商要做好选聘物业公司和施工建设单位的协调工作，同时招标活动要向有关行政主管部门上报，并告之招标的相关内容和时间。组成物业招标管理小组，编制招标文件和标底；发布招标公告或招标邀请书；请参加投票的物业管理企业申请投标；对投标企业进行资质审查；召开发标会议及现场勘察答疑；投标书编制与送达；召开开标会议进行评标决标；发出中标和不中标通知；签订委托管理服务合同。
投标单位在获得招标信息后，要根据自身实际情况，结合本企业的优势组成一套强有力的内行投标班子，每一个人都要积极参入到投标活动中去。并做出相应的投标决策，如：申报相关资格；取得招标文件；进
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