避免物业管理招投标恶性竞争和价格战

23年前,在gg开放的前沿阵地深圳,从香港引入了一个全新的服务形式—物业管理,初衷极为简单,是为购房者提供港式的物业售后服务。时到今日,物业管理以人们始料未及的速度发展成为中国一个极具生命力的朝阳行业。但是我们也应该看到,这个新兴行业还有许多不尽人意的地方亟待完善。尤其在物来管理前期招投标过程中,往往是多个企业一哄而上,大打价格 战,甚至出现不正当竞争和恶性竞争的事件。“如何避免招投标过程中的恶性竞争和价格战遏制不正当的招投标行为”已成为当前中国物业行来亟需解决的一个重要课题。

前期招投标实例解析《前期物业管理招投标管理暂行办法》对于行业的有一定的规范作用,但对于遏制招投标过程中的恶性竞争和价格点还显得力度不足。恶性竞争主要有三种表现:个别招标方或专家评委形成默契,违背原则,暗箱操作;个别企业通过不法手段打压主要竞争对手;投标单位之间搞串连,进行围标。对于价格战,从投标单位来说,就是用低于必要成本的价格进行竞争,导致服务标准降低,或是为了中标,达到宣传企业的目的,不惜动用公司奖金进行补亏。从招标方来说,由于地区经济的差异性,目标 也有所不同,如沿海经济发达地区,物业投资额较大、智能化程度高,业主希望得到优质优价的服务,但由于评标方法不完善,使中等或偏低价格者中标,表面是看是节省了业主的费用,实际上造成服务管理没有充分的奖金支持,达不到物业增值保值的目的。经济欠发达地区的业主喜欢低价中标,企业盲目迎合,中标者在后业的服务管理中出现严重亏损,只能降低人员数量和工资标准,导致服务质量下降,达不到承诺的指标。

针对这些情况,要做好几方面 的工作:加强对投标单位的资格审查;优化招标方案的设计;严格控制招投标过程。目前深圳实行的一些做法,具有一定的借鉴意义。20**年12月23日,深圳市局就盐田住宅区行政文化中心举行物业管理招投标活动,这次投标从报名开始就严格把关,公证处全程介入,报名单位必须具备国家一级资质、通过ISO9000认证、管理深圳市区级政府物业或其它地方市级政府物业,或者管理过单位建筑面积7万平方米以上的物业。另外,如果企业之间存在关联关系,只允许一个单位报名参加,这些要求保证了投标单位较高的素质,有利于规范各投标单位的行为,为招投标活动的顺利开展提供了保障。在招标方案设计上分为四个部分,其中技术标及项目、经理人答辩都要求不得出现公司标识,即平时所说的“暗标”评分内容及比例见下表:各部分分值计算表

序号 评分项目 最高分值 备注
1 技术标(J) 100分 对招标文件的响应
2 项目经理人答辩(D) 100分 经理人对管理项目答辩
3 投标人考察评分得分(K) 100分 规模实力、财务状况、业绩、信誉度
4 商务标得分(S) 100分 计算方法:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S1为有效最低报价,SN为平均价,S*为单位报价
评审最后得分(N) N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S其中A1=30% A2=10% A3=40% A4=20%

竞标的企业有中航物业、万厦物业、万科物业、福田物业、中旅物业等单位,评标开始前一个小时,招标方从深圳市评标专家人才库里随机抽调了15名专家,和业主方的6名代表组成了评标队伍,专家组到达现场与投标单位见了面,需回避后,评标队伍便 实行需求封闭式办公,避免外界干扰。评标队伍分3个小组各7人分别对技术标、项目经理人答辩、企业考察同时进行评比。经过2天评比,上述3项工作完成,招投标方按约定、地点参加定标会、拆封商务标,根据招标方案规定,超过均价正负10%范围的将被视为无效报价,该项得分为零,其余的按公式S=[1-(S*-S1)/SN]*100计算该项得分,最后综合四项得分,总分第一名的中航物业管理公司为第一中标候选人。这次招投标在深圳产生了较大影响,它体现了物业管理招投标过程的公开、公平、公正原则,对于政府而言,不但节约了奖金,还提高了管理服务水平。

招投标有待进一步完善 深圳市盐田住宅区行政文化中心的物业管理招标开创了政府物业招标的新模式,被以后多个物业项目所采用。但是随着物来管理行业的不断发展,为进一步避免招投标过程中的恶性竞争和价格战,仍有不少地方需要完善。

第一、商务标评分标

准的制定应加以调整,以鼓励企业按市场价格做好预算。上述招标方案中商务标得分为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S*为企业报价,S1为有效最低价,SN为平均价,也就是说在有效报价范围内,报价最低为满分,价格越高分数越低;虽然确定了他价的有效范围,不是越低越高分,但实行有效范围低价最高分原则,给了企业一个鼓励代价的信号,各个企业为了获得高分,都会将价格在原来预算的基础上下调10%,从而造成总体均价相应下调10%,也就是说企业在招标方的引导下不自觉地打起了价格战。那么,究竟怎么样的评分标准才趋合理呢?物业管理公司是专业单位,其价格预测从某种程度上说具有一定的权威性,个别企业预算失误或者想通过招投标进行品牌宣传、不以赢利为目的均价还是合理的,由此得出的评分标准为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,即在有效报价范围内,越接近均价分数越高,这样一来,企业做预算就会以市场价为指导原则,避免了打价格战。

第二、评委会组成办法及计分方法可以进一步改进。评委队伍中的专家组是随机抽取,而后封闭办公的,在公正性上有一定的保证。而评委中的业主代表可能与投标单位有较多接触,容易受其影响,使得评标结果有失公平。可从推荐的业主人选(应三倍于当先业主评委人数)中随机抽调,防止企业事先与之不正当的沟通。

第三、规范标书的制作。有些企业习惯有投标的进修,将公司的制度汇编、质量手册和管理方案等一起编制成投标书,一套就有近千页、十套放在一起就有如一堵墙,结果其他所有投标单位的标书在一起都没一家的厚。时间一长,专家只要看到标书的厚度就知道是哪家公司了,“暗标”成了“明标”。其实标书多而不精,根本达不到预期的效果,招标单位对标书的篇幅应做一个合理限制,一套完整的管理方案有400页来说明就足够。

在物业管理前期招投标实战中,避免恶性竞争和价格战,除了要做好投标单位的资格预审、招标方案的优化设计和严格的过程控制之外,各界的监督也非常必要。另外,一些招投方案在上一定范围内、一定时期内可能适用,但随着行业的发展,应根据实际情况做出适当的调整。

(作者系深圳中航物业管理有限公司副总经理)

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篇2：对物业管理招投标中预算问题思考

对物业管理招投标中预算问题的思考
文/ 张一民
在物业管理招投标活动中，无论是招标方还是投标方，都十分重视管理预算的问题，而招投标中关键的标的就是预算结果即管理费收费标准。目前物业管理企业对管理预算的具体操作和预算方法原则等等都是八仙过海，各显神通。笔者结合自己在上海地区众多市场项目招投标活动中，遇到的预算方面普遍性问题，提出我们的思考，以期与同行探讨。

预算和管理费确定的现状
1、预算的随意性和不确定性
目前的预算是各管理企业在现有经验基础上对新项目的估算，有着很大的随意性和不确定性；显然，这种预算往往成为双方讨价还价的因素，由于没有双方一致的认识，容易造成预算的失真。

2、管理费标准与预算案倒置
在目前的招投标活动中，尽管预算方式不同，但应标方(物业管理企业)在测算出的管理费标准上似乎有着惊人的一致，这并不是预算本身的结果，事实上，这是因为管理费标准前置而预算倒拍帐或招标方愿意补贴造成的。在我们的许多招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费标准，因此，预算就显得没有因果性，无论预算结果如何，对今后的住户来说必须按照既定的管理费标准收取，至多其产生的差额由招标方补贴。从而使预算成了形式主义。

3、管理标准承诺与预算脱节
由于上述原因，预算并不能反映客观实际，从而在招投标活动中，应标方的管理标准承诺的真实可行性就令人怀疑。应标方为了取得项目管理权，在预算和管理费标准不符的状态下，管理标准的承诺往往很少修改，而一旦管理付诸实施，由于成本太高必然会降低服务标准，造成服务诚信的问题。

4、政府定价管理费的制约性
目前上海地区大多数住宅小区的物业管理费标准是由政府前几年确定的指导价进行的。政府的管理费指导价在一定时期起到了制止乱收费的行为，但随着市场化的发展、以及物业管理行业的管理运行日渐成熟和新开发楼盘智能化水平以及其它设施水平的日趋提高，管理成本也越来越高，而过去的指导价水平已经无法满足管理的需要；同时，过去的指导价考虑的是同类物业的一般标准，并没有考虑小区规模大小、设施差异，因而对于较小楼盘的管理从一开始就陷入收不抵支的状况。

管理标准与管理费必须互动
1、确定不同的管理标准
物业管理企业在招标文件编制和日常管理中确定的基本管理标准应按照建设部以及上海市的行业基本要求确定，但对于许多特殊的楼盘则管理标准难以细化成个性。因此，确定不同的管理标准（建设部已经有了初步的意见），并且能够随物业的不同而相应能调整的标准就显得尤为重要。

确定基本的预算范围
2、物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围：
（1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；（8）改良性工程维护费；（9）设备维护不可预见费；（10）湖景运行维护费；（11）保险费，包括财产险、公众责任险；（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；（13）园艺绿化养护费；（14）车库管理系统维护费；（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、

篇3：论物业管理招投标制度实施和发展

论物业管理招投标制度的实施和发展

　　房地产市场是国民生产中一个很重要的基础产业，安居乐业这是中华人民千古以来重要生活准则之一。作为整个房地产市场体系中的最后一级市场，“物业管理市场”它对前级市场有着强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好运作能带动房地产开发市场，营销市场的繁荣和兴旺，同时物业管理的供给主体是各类物业管理企业和专业服务公司。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则只能扮演主持、指导、监控和协调的角色。

根据市场流通的准则，物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也由选择服务对象的权利，双方应该是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，应该是双方通过市场竞争（招投标）按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系，在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

在现阶段房屋商品化、私有化和产权多元化的条件下，在目前市场竞争日趋白热化的前提下，物业管理企业只有通过在市场上不断竞争的原则，才能够不断提高经营水平和服务质量，创建名牌、拓展业务，以提高企业的实力和信誉、树立良好的信用，最终在市场中站稳脚跟取得优势。所以说：物业管理企业必须要通过招投标制度来完善和规范物业管理市场。

在物业管理市场化运作的前提下，物业管理招投标按不同划分标准可分为以下几个类型：

1、全方位物业管理招标：包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保、以及代理经营租赁等综合性物业管理内容为标的招标活动。

2、单项物业管理招标：针对物业综合管理服务中的某一项事项，如电梯、水泵保养、安保、清洁、绿化、餐饮等项目，分项向社会招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。

3、按招标方式也可分为：公开招标、邀请招标、议标等方式进行。
各物业单位在该物业招标前，应做好相关内容协调工作，如各方面关系的协调，准备好招标所必需的物业图纸、物业清册，业主清册等相关资料，特别要注意新建小区的开发扫尾工作是否完成，对于开发尚未完成的小区，开发商要做好选聘物业公司和施工建设单位的协调工作，同时招标活动要向有关行政主管部门上报，并告之招标的相关内容和时间。组成物业招标管理小组，编制招标文件和标底；发布招标公告或招标邀请书；请参加投票的物业管理企业申请投标；对投标企业进行资质审查；召开发标会议及现场勘察答疑；投标书编制与送达；召开开标会议进行评标决标；发出中标和不中标通知；签订委托管理服务合同。
投标单位在获得招标信息后，要根据自身实际情况，结合本企业的优势组成一套强有力的内行投标班子，每一个人都要积极参入到投标活动中去。并做出相应的投标决策，如：申报相关资格；取得招标文件；进

篇4：前期物业管理招投标3个误区和3个对策

前期物业管理招投标3个误区和3个对策

　　房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。

开发商的3个认识误区

当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。

误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。

误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。

误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

有效推进建管分离的3个对策

那么，如何有力地推行物业管理的建管分离工作呢？笔者结合自己参加物业管理招投标活动的实践，就规范前期物业管理招投标活动，谈3点建议：

一、依法规范前期物业管理招投标法规体系。虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离”的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理招投标的资格审查程序。同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。

二、统一规范前期物业管理的招投标文件。在前期物业管理招投标过程中，招标文件的规范化问题应当引起高度重视。一些招标单位，利用招标文件进行暗箱操作，直接违背了“诚实、信用”的竞争原则。因此，要统一招标文件的格式，政府主管部门要按照物业管理的相关具体规定，严格审核招标文件，将所有的物业管理项目以及招标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。物业管理的投标文件，也应当统一格式。标书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度，同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理的招投标工作更加规范化。

三、严格规范前期物业管理招投标的行为。在物业管理招投标过程中，规范招投标方、专业招标公司和评标专家的行为

，是保证招投标公正性的必要前提。招标方要坚持公开原则；投标方要信守诚实、信用原则；评标专家注重公平、公正原则。在前期物业管理招投标的实际操作中，应当注意的几个问题：招标方必须提供完整的资料和准确的数据；投标方出任的项目经理必须到场；专家必须实地考察入围的物业管理企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，全面了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施之后，进一步明确了业主与物业管理企业的关系。同时也客观上要求，物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理相互分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐”的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标工作，努力提高物业管理企业的自身素质，通过大力推行建管分离，物业管理行业一定会有新的发展。

作者系北京燕华置业有限公司总经理

篇5：前期物业管理招投标难点对策

前期物业管理招投标的难点及对策

翁国强
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部于20**年9月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。

一、现状及分析
《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业市场化的进程而颁布的，其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以后，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体情况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下几个方面：

1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题
开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。

2、 为选“意中人”，隐性招标多
此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。且评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。

3、 程序不清、信息不对称
虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。

4、 重表象不重实质，投标费用大
据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方几乎没有成本支出，且对投标方的成本不补偿。有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成本（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。

5、 政府干预的弊端
政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个弊端：

一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。

二是，由于政府参与，致使不少本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。

三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一锤定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。

二、解决问题的对策
1、 转换思想观念
政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发