物业管理招标争议

20**年以来,备受房地产消费领域瞩目的《物业管理招标投标暂行办法》实施后,业内人士预言,至此,长期以来形成的开发商指定物管的惯有模式被彻底打破,究竟选哪家物管企业,将通过招投标或协议方式选聘产生。20**年是物业管理招投标高速发展期,但物管之冲突也由此升级。

冲突:物管招标谁说了算?

物管是一个地域性很强的领域,招标必须根据本地的情况来进行,但随着全国各地相继出台本地区物业管理招标投标暂行办法以来,因招标而引起的纷争不断。最近,成都交大花园就上演了一起因招标而产生小区混乱不宁的现状。大多数业主们都产生了这样的困惑:到底是业主大还是物管大?招标到底是多数人说了算,还是少数人说了算?业委会在招标中起到什么作用?
这个问题还得从一个媒体的报道说起,12月1日备受成都房地产消费领域瞩目的《成都市物业管理招标投标暂行办法》(以下简称办法)正式实施,成都某媒体为了宣传招标投标暂行办法,做了一篇标题为《小区物管招标谁说了算》的报道,一石激起千层浪,此报道引起众多业主和业委会的询问。小区物管到底谁说了算?

专家说了算?

有招标就有评标,在成都出台的《办法》中专家评标是一道风景线,并对此进行了硬性规定。评标专家一般由招标人在开标前3日内从本市房管局提供的评标专家名册中随机抽取产生,并在评标过程中公开前必须予以保密。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。按国家规定,若招标人不依法从专家名册中抽取专家的,评标无效。加上专家评标目的是为了防止招投标不公允,更加科学化。但成都某花园的业主委员会的主任、业委会协会的临时筹备负责人雷先生一连接到几个电话,都是谈论招标投标的业主权利问题,他把大家的意见反映到了房管局,称招标投标不是专家说了算,而是业主说了算。
这种情形全国都遇到过,选择物管本应是业主的权利,专家不过是提供一种手段,因此,记者认为,媒体在报道中应注意分寸,不能看到一点就否定全盘,也不能以“点”代“面”,否则会直接影响业主人心稳定。

业委会说了算?

按照《物业管理条例》,重新选聘物业公司应该由全体业主决定。但现在业主的参与积极性普遍较差,物业管理维权意识也相对较差。业主大会往往都难以召开,更何况选聘物业公司了。虽然条例明文规定,招标由业委会代表业主行使招标权利,但现实是业主委员会往往费尽周折,经历很长时间才能完成物业管理的招投标过程,而落实物业公司交接问题更是难上加难。成都交大花园的物管招标矛盾就是在这种情形下出现的。12月10日上午在交大花园履职9年的老物管公司按照合同于9点正式撤离,而新的物管公司仍被业主挡在大门外不准进入,原因就是有部分业主抗议业委会与新物管的协议。交大花园业委会郑主任很委屈地告诉记者,他们选择新物管是合法合程序的。业委会对竞争物管的9家物业公司进行了公示,对9家公司在物管费、停车费、安全保卫、车辆管理、卫生、绿化等方面的条件进行了罗列,由居民自主选择。郑先生说,由于新物管在许多方面的条件都优于老物管,因此,在随后进行的投票表决中,980户居民有687户投了赞成票,93户反对,200户弃权。为什么少数人闹事就变成了不合法的了?业委会是为大家义务服务的,与业主的利益是一致的,为什么就得不到少数业主的理解呢?

业主说了算?

物管好不好,业主最有发言权,当然物管招标对于业主来说肯定是一件关系切身利益的大事。在此次纷争中,记者发现事情并不简单,据了解,交大花园的小区居民对待新物管进驻分为三派。支持派代表谢大刚告诉记者:“新物管的条件最好,我们肯定要选最有实力的。老物管九年来在小区

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篇2：物业管理招标案例评析

　　物业管理招标案例评析

　　案例

　　20**年11月××税务局委托某政府采购中心采购20**—20**年度物业管理服务项目，12月5日开标时仅有2个供应商按时递交了投标文件，招标失败。20**年1月，该采购中心收到某财政局要求重新公开招标的批复后再次启动招标程序（采购人主动要求重新公开招标），2月13日开标时共有6个供应商按时递交投标文件。2月18日该采购中心组织了专家评标，19日发布中标结果公告，公示期间无质疑、投诉。3月3日正式发出中标通知书和政府采购合同。至此，采购结束，历时4个月。

　　物业管理现状

　　物业管理（propertymanagement）的概念大体有两种解释：一种是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务；另一种，在国务院颁发的《物业管理条例》中，物业管理被定义为“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”而对非住宅类物业而言，笔者认为前者更准确些。

　　目前，采购人的物业管理现状基本可以分为两类：原来无统一的物业服务企业，只是采购人分别找一些专业公司,如保洁公司、保安公司、绿化公司、电梯公司等来进行服务；原来已经有物业服务企业在提供服务。

　　根据实践经验，对物业管理服务项目的采购基本可以得出以下结论：一是如果采购人对原物业服务公司比较满意，则参与投标的供应商比较少，招标失败概率比较大，其原因在于许多供应商认为竞争优势不足；二是如果是原来没有物业公司或者是采购人对原来的物业公司不满意，则参与投标的供应商就多，竞争就比较激烈；三是如果第一次采购失败，再次采购时竞争会比较激烈，参与投标的供应商数量就比较多。

　　物业招标的易与难

　　总体来讲，物业管理项目经过几年的采购实践，招标文件已形成比较成熟的模板，标准化程度较高，正常情况下采购周期比较短，采购过程也比较简单、规范。而且相对来说，物业管理项目技术含量比较低，倾向性、歧视性指标比较容易被发现，对招标文件的质疑、投诉比较少。这些都是物业招标比较成熟的地方。

　　然而，物业招标面临的困境也并不少。首先，在采购人前期有物业公司管理，且采购人也比较满意的情况下，竞争往往不太充分，因为没有足够数量的供应商参与投标而造成的招标失败的概率很大，据上海市政府采购中心综合部提供的数据，物业招标失败率高达25%以上，远高于其他类型项目的失败率，由此造成业务人员工作量成倍增长。其次，如果采购人对原物业公司比较满意，而招标后原物业公司没有中标，可能会产生一些后遗症，比如，新招的物业公司的管理常与采购人要求不合拍，两者矛盾很多，采购人意见很大。最后，由于招标失败率比较高，在第二次甚至第三次招标时，参与投标的供应商数量大增（许多供应商知道第一次失败就意味着竞争不充分，第二次参与竞争，中标概率就大了），“鱼龙混杂”局面时有发生，再加上如果评标专家不能客观、公正、认真仔细的话，就很容易发生采购人拒绝接受评标结果的情况。

　　采购人的反馈

　　通过集中采购（以公开招标为主），采购人通常会得到三种结果：一是有了一个统一的物业服务企业来管理采购人的全部物业；二是有新的物业服务企业中标；三是原来物业公司中标。总体来看，采购人对物业项目招标的结果还是比较满意的，主要有以下一些典型评价。

　　评价一：原来没有统一的物业服务企业，有很多公司在为我们服务，都是“零打散敲”，管理比较麻烦，有时服务内容划分不清，引起纠纷。有时发生突发事件时，谁都不肯主动在第一时间进行处置，造成不必要的损失或者造成事件扩大化。现在虽然花钱比原来多了一些，但服务规范、周到，管理明显上了一个台阶。作为经办人，原来很担心，怕花了钱，没办好事。现在终于放心了，因为领导和员工对现在的服务都很满意。

　　评价二：原来的物业服务企业没有中标，刚开始我们非常担心，因为原来的物业公司已经为我们服务了好几年，相互都比较熟悉，许多问题不用我们讲，他们都会及时处理好。现在来个新公司，总会有些隔阂，刚开始比较担心双方能否友好相处，工作能否配合默契，不知道服务能否到位，交接是否有麻烦等问题，感到压力很大。经过几个月的服务，觉得新公司管理水

平要高于原公司，比较规范，配合良好。现在花钱少了，服务好了，皆大欢喜，要感谢采购中心。

　　评价三：虽然还是原来的企业为我们提供服务，但因为感到有压力（怕不中标，即使这次中标了，也不能一劳永逸，因为每年都要进行招标和考核），所以现在的服务比以前更规范、更好了，他们改进了服务内容、提高了服务质量，价格也比原来低了。通过公开招标，我们确确实实得到了实惠，真正的物美价廉。还有，虽然物业公司还是原来那家，但这次是通过政府采购招标产生的，便少了很多嫌疑，说话、办事也硬气了。

　　笔者认为，集采机构之所以能获得采购人的好评，原因有很多，但最主要的还是因为通过竞争机制，使采购人以较低的价格得到了更多、更好的服务，这正是政府采购的精髓所在。

　　（作者单位：上海市政府采购中心）

篇3：依法规范物业管理招标工作的思考

　　依法规范物业管理招标工作的思考

　　物业管理招标，是建设单位(开发商)按照法律规定和市场机制选择物业管理企业的一种主要形式。既为物业管理企业提供了一个公平竞争的平台和更广阔的发展空间，同时也加剧了物业管理企业的市场竞争和优胜劣汰。能否依法规范物业管理的招标工作，成为物业管理市场持续、健康、稳定发展的一个重要环节。

　　一、《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》(以下简称《条例》和《暂行办法》)中明确要求：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》和《暂行办法》为物业管理的社会化、市场化和招投标工作提供了重要的法律支持和保障。为进一步规范物业管理市场秩序，促进物业管理市场的公平竞争起到了积极作用。

　　《条例》和《暂行办法》的颁布实施，为物业企业提供了更多的竞争平台和发展空间。近几年，我们通过物业管理招投标，先后承揽了大连理工大学、东北财经大学、大连市工商银行、山东浪潮集团、山东电力泰安抽水蓄能电站等单位十几个项目的物业管理工作，提高了企业的服务水平、管理水平和市场竞争力，成功地实现了“三个转变”。即：从以烟草行业的物业管理为主，向高校、银行、IT业、电力等多个行业物业管理的转变;从单一的办公楼、写字楼物业管理项目，向教学楼、体育馆、科技园区、物流等综合物业管理项目的转变;从单一的委托式管理模式，向顾问管理、咨询服务、整合经营等多种上经营管理模式的转变，取得了较好经济效益和社会效益，企业的知名度也有了较大的提高，使企业得到持续、稳定的发展。

　　二、近几年，我们还应邀先后参加了大连市、辽宁省和山东等地物业管理项目的投标工作。我们感到，物业管理招标不规范的问题还比较突出，成为当前影响物业管理社会化、市场化进展和物业管理行业发展的一个主要问题。

　　1、招标组织管理不规范。物业管理招标是按法律规定进行的一项活动，有较严格的程序和规定，招投标的操作比较复杂。做好物业管理招标活动的组织管理，是做好招投标工作的前提。《暂行办法》规定：前期物业管理由招标人依法组织实施;招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。《暂行办法》给了建设单位物业管理的选择权和招标工作的操作权。从目前物业情况看，由于对“有能力组织和实施招标活动”的条件没有具体的要求和界定，除了个别单位或个别项目委托招标代理机构组织外，多数建设单位都是自行组织物业管理的招标工作。由于建设单位没有相应的组织机构和人员负责招标工作，以及对投标法规和招标的组织管理工作不规范，造成了物业管理招标工作的不规范。物业管理招标工作很少像工程项目和政府采购项目的那样，在媒体上发布公告;招投标的程序不严密，操作的随意性大，“自行组织”成了建设单位自己说了算，失去了招标工作的严肃性。

　　2、招标文件不规范。《暂行办法》对招标文件的编制和备案提出了明确的要求。但是，由于没有招投标文件的示范文本可参照，造成了建设单位自行编制的物业管理招标文件出现各取所需，五花八门，一家一个样的现象。有的格式不符，有的内空不全，有的条款表述不清，有的评标标准不明确。招标文件很少提供物业项目的图纸、资料和设备、设施的有关情况，招标文件与物业的实际情况不符等。物业招标文件，虽有备案要求，但是无审查程序，造成了招标文件编制的不规范。同时，也造成了整个物业管理招投标工作的不规范。

　　3、评标工作不规范。物业管理是一种服务商品。物业管理社会化、市场化、专业化的目的，就是既要提高服务管理水平，双要降低成本费用。所以，物业管理项目评标的内容和标准，应该采取对报价和服务进行综合评价的方法。就是通常所说的标评价、技术标评价和综合评价，这样才能达到物业管理立法的宗旨，保证了物业管理招标的质量。由于《暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体的规定，造成了评标工作的不夫范，甚至偏颇。许多单位和项目在评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，而偏重于报价的高低，有的甚至就是追求低价中标，违背了“质价相符”的原则，有的建设单位，在物业管理招标前已经待定了物业公司，为了降低物业管理的成本费用，利用招标的方式进行压价。造成了物业管理市场压价竞标、低价竞争的现象，影响服务管理水平的提高和物业管理行业的健康发展。

篇4：物业管理招标投标的争议及其解决方式

　　招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度基础之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的了解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,避免争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。

　　一、物业管理招标投标常见的争议形式

　　(一)招标投标过程中的争议

　　1.有关索赔的争议

　　索赔是承包项目中最常见的一种争议。

　　物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的--物业管理服务的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是,提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。

　　由此可见,招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。

　　通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的服务量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎,尽可能争取有利于自己的条件,避免失误或损失。

　　2.有关投标有效性的争议

　　投标作为一种规范的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出,无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送,投标制度都做出了详尽的规定。但是,这些规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖;而且即使投标制度涵盖了所有情况,仍有可能出现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够,导致双方对投标有效性的认识呈现差异,争议由此产生。

　　这种类型争议产生的原因多种多样,既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为,也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐,出现纷争的事项实在是太多太杂,如果要从具体事项出发分析原因,那就难以一一列举了,故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。

　　(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述,但在招标投标中具体涉及代理业务时,却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如,同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定?所递送的标书是否有效?同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效?为物业招标提供代理服务的投标公司的投标是否有效?等等。这些都是容易为人们所混淆的事实,自然也容易引起争议。

　　(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛,既有时效问题,又有格式问题,还有内容是否规范的问题。应当说,对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期),通常不太容易引起争议,而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子,就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例,如果标书的偏差属于实质性内容的差错,则该标书属于无效标书;反之,招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充,继续竞标,还是宣布该标书无效。在这一例子中,虽然“实质性内容”的规定看似很清晰,但在实践中却难以界定,因为它只是一个概括的描述,对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判定,这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。

　　(3)联合体投标问题。所谓联合体投标,即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体,以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中,联合体各方应当签订共同投标协议,明确约定双方的工作和责任,并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的,将由联合体各方共同与招标人签订合同,并就中标物业项目的管理承担连带责任。

篇5：住宅类物业管理招标评分办法定标原则

　　住宅类物业管理招标评分办法及定标原则

　　一、评标委员构成

　　根据物业管理相关规定， **住宅小区物业管理招标项目

　　评标委员构成如下：评标委员共5名，其中招标方代表2名，另3名从

　　市物业管理评标专家库中随机抽选产生。

　　二、评标办法

　　**住宅小区物业管理招标评标项目分为：投标文件、投标报价两大项，分别按百分制计分，各项目占投标总分权重依次为80：20。

　　1、投标文件（满分100分，占投标总分的80%）：

　　评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级，依此统计汇总作为投标人投标文件得分。

　　投标文件评分标准为：：

　　(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想（12分）。

　　(2)、组织架构、人员配备、培训及管理（10分）。

　　(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划（4分）。

　　(4)、管理服务体系（6分）。

　　(5)、企业内部管理规章制度、公众制度（3分）。

　　(6)、前期管理服务，接管验收管理。（14分）。

　　(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施（20分）。

　　(8)、管理服务重点、难点及其措施。（8分）

　　(9)、物业档案资料管理（3分）。

　　（10）、物业管理服务费用测算合理性（20分）。

　　2、投标报价（满分100分，占投标总分的20%）：

　　投标报价评分标准（百分制）

　　1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。

　　2、投标报价评分以中准价作为评分标准，其扣分原则为：按百分制计，"偏离中准收费水平百分率"每偏"中准收费水平"0.5%扣1分；"偏离中准收费水平百分率"的百分位四舍五入后，十分位数字≥5且≤9的，十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。

　　3．"中准收费水平"由所有投标人的物业管理公共服务费"综合收费水平报价"算术平均得出；"综合收费水平报价"=（小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积）÷各类物业服务费收费总面积。

　　4、"偏离中准收费水平百分率"=（"综合收费水平报价"-"中准收费水平"）÷"中准收费水平"×100%（计算结果保留到十分位，百分位四舍五入）。

　　三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则

　　1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和，从高到低排序，依次推荐不超过三名中标候选人。

　　2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时，则以投标企业投标文件评分高者为先。

　　3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人，若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人，签订前期物业服务合同。

　　4、在投标过程中有违反招标文件规定，或采取不正当竞争手段的，一经查实，取消投标资格。