合理确定服务质量收费标准是规范物业管理根本
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业主要从事物业管理工作,确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理企业加强经营管理、完善企业规章制度的基础。
一、规范管理是物业生存之本
物业管理企业是通过人为直接参与服务过程形成的产品而获得一定金额报酬的经营团体,这也是物业管理企业经营的实质。物业管理行业发展到今天已成为普及各个城市、各个社区的庞大行业,可以用三多来概括,即:类型多、企业多、从业人员多。这是好的现象,说明物业管理市场需求大,而且已被广大群众和机关、企事业单位所接受。
但伴随着物业管理行业的发展和壮大,物业管理相关工作(本文以下提及的物业管理工作和物业管理企业是指从事住宅项目的物业管理工作)的各种矛盾也不断增加、激化,由此也反映出物业管理行业在发展过程中某些方面的不足。
造成这种现象的原因是多方面的,但不乏物业管理企业自身行为不规范所造成的。虽然政府主管部门和行业部门先后颁布了一定的法规和标准,但有的企业并没有自觉认真的遵守,更没有灵活的去运用。
就物业管理工作的实质来看, 70% 的纠纷与物业管理企业制定的服务质量与收费标准有关。笔者认为,作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起,合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作,从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。
二、确定服务质量和收费标准以防质价不符
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。
《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知》中对物业管理企业提供的服务质量和收费标准进一步作了详细的规定。即: 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。此外,北京市建委还将服务质量和收费标准作为物业服务检查工作的内容,并体现在 《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的文件中。
物业管理企业的经营管理和企业规章制度建设都是围绕这一实质展开的。服务质量是对“人为直接参与服务过程形成的产品”www.pmceo.com全过程的规定和技术描述;收费标准是对“一定金额报酬”的要求。因此,物业管理企业在经营管理与企业规章制度建设中,包括企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作规程和工作流程以及《住户手册》等,都要以服务质量和收费标准为实现目标进行拟定,否则,制定的规章制度就不能有效地约束员工完成服务工作,产生不合格服务产品,制定实施的收费标准就会出现质价不符的现象,从而引起业主的不满和投诉。
三、遵守规则是奠定经营管理的基础
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理市场竞争机制的要求、是广大业主的意愿。 《物业管理条例》第三条明确规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。建设部颁布的 《前期物业管理招投标管理办法》
中第二十二条规定:投标文件应当包括以下内容:1、投标函;2、投标报价;3 、物业管理方案;4、招标文件要求提供的其他材料。
文中的投标报价既是收费标准、物业管理方案又包括了服务质量。前述文件强调了物业管理企业在物业管理市场经营中应当遵守的规则,即:拿出自己的产品、标明自己的价格让业主进行选择。同时,物业管理企业也不能忽略“优胜劣汰”的自然生存
篇2：合理确定服务质量收费标准是规范物业管理根本
提要:
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。
正文开始:
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业主要从事物业管理工作,确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理企业加强经营管理、完善企业规章制度的基础。
一、规范管理是物业生存之本
物业管理企业是通过人为直接参与服务过程形成的产品而获得一定金额报酬的经营团体,这也是物业管理企业经营的实质。物业管理行业发展到今天已成为普及各个城市、各个社区的庞大行业,可以用三多来概括,即:类型多、企业多、从业人员多。这是好的现象,说明物业管理市场需求大,而且已被广大群众和机关、企事业单位所接受。
但伴随着物业管理行业的发展和壮大,物业管理相关工作(本文以下提及的物业管理工作和物业管理企业是指从事住宅项目的物业管理工作)的各种矛盾也不断增加、激化,由此也反映出物业管理行业在发展过程中某些方面的不足。
造成这种现象的原因是多方面的,但不乏物业管理企业自身行为不规范所造成的。虽然政府主管部门和行业部门先后颁布了一定的法规和标准,但有的企业并没有自觉认真的遵守,更没有灵活的去运用。
就物业管理工作的实质来看, www.pmceo.com70% 的纠纷与物业管理企业制定的服务质量与收费标准有关。笔者认为,作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起,合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作,从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。
二、确定服务质量和收费标准以防质价不符
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。
《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知》中对物业管理企业提供的服务质量和收费标准进一步作了详细的规定。即 : 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。此外,北京市建委还将服务质量和收费标准作为物业服务检查工作的内容,并体现在 《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的文件中。
物业管理企业的经营管理和企业规章制度建设都是围绕这一实质展开的。服务质量是对“人为直接参与服务过程形成的产品”全过程的规定和技术描述;收费标准是对“一定金额报酬”的要求。因此,物业管理企业在经营管理与企业规章制度建设中,包括企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作规程和工作流程以及《住户
篇3：物业管理收费标准测算初探
物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。
一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等
这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。
(一)定员的确定:
根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。
(二)工资的确定:
1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，::不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月~ 9600 元每人每月之差。
2.按照社会职工平均工资计算。
政府每年 3月公布上年度本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下年度费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。
3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。
4.加班费的测算:社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ~ 3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。
5.保险费用:规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金(五险一金)。物业管理企业聘用了较多的外埠员工(包括外埠城镇员工和农民工)，有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
1.历史成本法:根据历年成本开支情况，加上不可预见费(一般为 10% ，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高)。
2.简单测算法:按照设备或系统造价 (投资)的5%~6%计算，公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。
三、物业管理区域清洁卫生费用
该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高 30% ~ 50% 。
四、物业管理区域绿化养护费用
包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如0.85元每月每平方米 ， 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。
五、物业管理区域秩序维护费用
包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。
六、办公费用
包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。
七、物业管理企业固定资产折旧
计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下:固定资产折旧额=(固定资产原值-残值)/使用年限(使用年限一般按5年计)
八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
物业共用部位、公用设施设备的保险费用，是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。公众责任保险(第三责任险)是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。笔者建议物业管理企业与业主协商，不仅投保财产一切险和公众责任保险，还应投保雇主责任险。
九、法定税费
1.按现行税法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于费用性税金，包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等应在管理费用中列支。营业税:按企业经营收入的5%征收。城市建设维护税、教育附加费，分别按营业税的7%、3%征收。两税一费合计为5.5%，它应以服务性收入额为对象和计税依据。
2.法定税费的计算。
法定税费=∑物业服务成本×5.5%。
笔者认为，以下计算公式更为合理:
物业收入=∑物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润
法定税费 =[(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/(1-税费率)]×税费率=(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/94.5%×5.5%
十、物业管理企业利润
应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水平、企业资质、已达到的管理目标情况。对于智能化水平较高的 5A 级大厦，企业利润应在12%~15%;对于智能化水平较低的一般大厦，利润也应在
参考文献:
1.谢家瑾，《加快建立质价相符的物业管理收费机制》，《中国物业管理 》，20**年第11期
2.季如进，《物业管理》，首都经济贸易大学出版社，20**年10月第一版
3.王林生，《物业管理企业财务基础》 ，重庆大学出版社，20**年2月第一版
六、办公费用
包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。
七、物业管理企业固定资产折旧
计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下:固定资产折旧额=(固定资产原值-残值)/使用年限(使用年限一般按5年计)
八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
物业共用部位、公用设施设备的保险费用，是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。公众责任保险(第三责任险)是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。笔者建议物业管理企业与业主协商，不仅投保财产一切险和公众责任保险，还应投保雇主责任险。
九、法定税费
1.按现行税法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于费用性税金，包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等应在管理费用中列支。营业税:按企业经营收入的5%征收。城市建设维护税、教育附加费，分别按营业税的7%、3%征收。两税一费合计为5.5%，它应以服务性收入额为对象和计税依据。
2.法定税费的计算。
许多物业管理专业书籍和一些企业采用如下公式:
法定税费=∑物业服务成本×5.5%。
笔者认为，以下计算公式更为合理:
物业收入=∑物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润
法定税费 =[(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/(1-税费率)]×税费率=(∑物业服务成本+物业管理企业的利润)/94.5%×5.5%
十、物业管理企业利润
应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水平、企业资质、已达到的管理目标情况。对于智能化水平较高的 5A 级大厦，企业利润应在12%~15%;对于智能化水平较低的一般大厦，利润也应在
参考文献:
1.谢家瑾，《加快建立质价相符的物业管理收费机制》，《中国物业管理 》，20**年第11期
2.季如进，《物业管理》，首都经济贸易大学出版社，20**年10月第一版
3.王林生，《物业管理企业财务基础》 ，重庆大学出版社，20**年2月第一版
篇4：管理处收费员岗位职责与工作标准
管理处收费员岗位职责与工作标准
01、岗位职责
负责管理处日常各类收费、报销手续办理的工作
负责物业管理费的收缴率的不断提高
库存现金管理，重要收付款凭证管理等
每期物业管理费及其它费用的收缴工作及跟踪
与管理处各收费岗办理交接手续、数据对接并确认收款情况
及时对管理处现金进行盘点、缴存
核对现金，进行帐务处理
复核并按规定办理全部收、付款手续，严格执行公司规范、审批程序、付款附件要求
及时解答管理处相关人员对收费工作的疑问
办理管理处各种收款事项并开具发票或收据
分类统计收付款项，及时向公司财务管理部传递收付凭证
负责与公司财务管理部及时对接相关财务信息
认真学习企业核心价值观，并结合到自身工作中，不断提高专业能力，熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，总结接待客户投诉的方法和技巧
完成上级交办的其它工作
02、工作标准
每日及时处理出纳帐务，日清月结
每日17：00与管理处前台对帐，17：10进行现金盘点。按照公司财务要求上报各种表格
根据每日收款情况，与公司财务部结合存放现金
每月25日前提交管理处月费用收支明晰表
每年12月25日前提交管理处年财务分析报告
篇5：物业有偿服务管理制度及收费标准
物业有偿服务管理制度及收费标准
1.0客户需要有偿服务时，通知客服部，并向客户说明价格，客户同意收费的由客服部填写《工作服务单》(一式三联)。客服部把握不准时，先请有关部门确定收费。
2.0由客服部提供的服务由客服部实施，由工程等相关部门提供的服务，由客服部将《工作服务单》转交有关部门实施。
3.0为客户提供完服务后，应当场(及时)请客人验收，合格后签署客人姓名。由客户自留一联，由客服部(或工程部)保存另一联，另一联及时交财务，财务部每月依客户服务单同客户结账。如收取现金应立即将现金交财务部，并由财务部向客户开具正式发票。
4.0客服中心服务
客服中心收费标准
|
序号 |
服务 |
项目 |
单价 |
|
1 |
传真发送 |
线路费（市内.DDD.IDD）＋10%服务费(线路费) |
＋5.00/页国内 ＋15.00/页国际 |
|
2 |
传真接收 |
|
3.00元/页 |
|
3 |
打印 |
（A4/B5）注:加急收50%服务费 |
3.00/元页 |
|
4 |
复 印 |
（A4/B5）单面 |
0.50元/页 |
|
（A4/B5）双面 |
0.50元/页 |
||
|
（A3）单面 |
1.00元/页 |
||
|
（A3）双面 |
1.50元/页 |
||
|
5 |
装 订 |
A4 |
0.50元/页 |
|
A3 |
0.50元/页 |
||
|
注：不包括胶片、彩色封面、装订圈 |
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|
6 |
出售电话磁卡以面值出售 |
||
|
7 |
塑 料 |
5寸 |
3.00元/个 |
|
8寸 |
5.00元/个 |
||
|
A4 |
5.00元/个 |
||
|
8 |
会 议 室 收 费 服 务 |
会议室场地租费 |
100.00元/小时 |
|
横幅 |
20.00元/字 |
||
|
设备租用费，包括麦克风一支 |
50.00元/小时 |
||
|
投影设备 |
80.00元/小时 |
||
|
摄像机 |
80.00元/小时 |
||
|
电视机 |
60.00元/小时 |
||
|
幻灯机 |
60.00元/小时 |
||
|
视盘机 |
80.00元/小时 |
||
|
8 |
会议室收费服务 |
会议室录音（含磁带） |
80.00元/小时 |
|
茶水 |
10.00元/位 |
||
|
会议室还可提供其它商务，谈判等服务 |
|||
|
注：客户特殊要求费用增加10%的服务费 |
|||
5.0入室保洁
入室保洁收费标准
|
分项 |
序号 |
项目 |
单价 |
清扫标准 |
|
日 常 清 洁 |
1 |
清擦地面、内玻璃、暖气罩、办公家具、清洗杯子及烟缸、收垃圾、吸地毯 |
10元/人/小时 |
干净、无尘、光亮、无积水、无杂物、无印迹、无痕迹 |
|
特 殊 保 洁 |
2 |
石材地面打蜡（高级大理石） |
20元/㎡ |
明亮、无污迹 |
|
3 |
石材地面打蜡（普通水磨石） |
18元/㎡ |
明亮、无污迹 |
|
|
4 |
深色化纤地毯 |
6元/㎡ |
无污迹 |
|
|
5 |
浅色化纤地毯 |
8元/㎡ |
无污迹 |
|
|
6 |
深色化纤地毯 |
10元/㎡ |
无污迹 |
|
|
7 |
浅色化纤地毯 |
12元/㎡ |
无污迹 |
|
|
8 |
木地板打蜡 |
15元/㎡ |
明亮 |
|
|
9 |
办公桌椅清洗 |
10元/㎡ |
无污迹 |
|
|
10 |
电脑清洗（外） |
15元/套 |
洁净 |
|
|
11 |
传真机清洁（外） |
15元/套 |
洁净 |
|
|
12 |
电话清洁（外） |
5元/部 |
洁净 |
|
|
13 |
复印机清洁（外） |
50元/台 |
洁净 |
|
|
14 |
布少发单人 双人 三人 四人 |
20.00元/把 38.00元/把 45.00元/把 50.00元/把 |
无污迹 |
|
分项 |
序号 |
项目 |
单价 |
清扫标准 |
|
特 殊 保 洁 |
15 |
皮沙发单人 双人 三人 四人 |
20.00元/把 35.00元/把 50.00元/把 60.00元/把 |
无污迹 |
|
16 |
座椅清洗 |
10.00元/把 |
无污迹 |
|
|
17 |
窗帘清洗(布) |
80元/套 |
洁净 |
|
|
18 |
窗帘清洗(百叶) |
45元/套 |
洁净 |
|
|
19 |
虫控服务 |
2元/㎡ |
减少虫害 |
|
|
开 荒 清 洁 |
20 |
玻璃、地面清洁、天花板、灯擦拭、墙面饰物擦拭门、窗清洁、办公家具擦拭 |
5元/㎡ |
洁净、明亮、无污迹 |
|
各 种 打 蜡 |
21 |
木质地板 |
12.00元/㎡ |
|
|
花岗岩地面 |
15.00元/㎡ |
|
||
|
大理石地面 |
18.00元/㎡ |
|
||
|
注：以上价格中含有起蜡以及一般地面清洗的费 |
||||
7.0其它价格面议项目
家具上蜡;各种报牌及门头的清洗，铜制品、不锈钢制品保养上光;房间除异、消杀;鲜花服务。
8.0停车场服务
8.1在停车场停车，须听从车场管理人员统一指挥。
8.2按照国家收费标准开具凭证。
8.3车位费地上：100元/月位
地下： 元/月位
9.0经公司总经理、副总经理批准，可以按优惠的收费标准向客人提供有偿服务。
精彩专栏
